書名：房屋維修技術(shù)與預(yù)算ISBN：978-7-111-31438-7作者：劉宇出版社：機(jī)械工業(yè)出版社本書配有電子課件主編第1章房屋維修總論1.1房屋維修概述1.1.1房屋維修的相關(guān)概念

(1)房屋維修。

(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人。

(3)房屋維修責(zé)任人。

(4)房屋使用人。

(5)房產(chǎn)管理部門。

(6)房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(7)房產(chǎn)物業(yè)。

(8)房產(chǎn)物業(yè)管理。

(9)房產(chǎn)物業(yè)管理公司。

(10)房屋維修設(shè)計(jì)方案或房屋維修方案。

1.1.2房屋維修工作的指導(dǎo)方針、原那么1.1房屋維修概述我國目前的房屋處于多種管理形式的狀態(tài)，但無論哪種管理形式的房屋，房屋維修工作都應(yīng)該遵循既定的指導(dǎo)方針，貫徹房屋維修的原那么，本著積極效勞的精神做好維修工作。

1.房屋維修工作的指導(dǎo)方針

1)實(shí)行管養(yǎng)合一，積極開展房屋養(yǎng)護(hù)小修綜合有償效勞活動(dòng)。

2)有方案地進(jìn)行房屋大修、中修，保證用戶的使用平安。

3)有步驟地輪流搞好房屋綜合維修，提高房屋的整體質(zhì)量和完好程度。

4)結(jié)合房屋大修與改建、改造，適當(dāng)進(jìn)行給水、排水、采暖、電氣等設(shè)備的檢驗(yàn)與更新改造，盡量提高房屋與設(shè)備的使用功能與使用年限。

2.房屋維修的原那么1.1房屋維修概述(1)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用的原那么。

(2)堅(jiān)持房屋維修結(jié)果能保證房屋不受損壞的原那么。

(3)按區(qū)別對待的原那么。

(4)堅(jiān)持用戶第一、效勞至上的原那么。

(5)房屋維修實(shí)行有償效勞的原那么。

1.1.3房屋維修工程的分類

根據(jù)房屋完好及損壞的實(shí)際狀況，房屋維修工程分為翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和綜合修理工程五類。

(1)翻修工程。

1)主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，不能保證居住平安和使用平安、有倒塌危險(xiǎn)的房屋。

2)因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋。1.1房屋維修概述3)地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排除地區(qū)的房屋。

4)無維修價(jià)值的房屋。

5)根本建設(shè)規(guī)那么范圍內(nèi)要拆遷恢復(fù)的房屋。

(2)大修工程。

(3)中修工程。

(4)小修工程。

(5)綜合維修工程。

1.1.4房屋的維修范圍、經(jīng)常維修工程及標(biāo)準(zhǔn)1.1房屋維修概述房產(chǎn)管理部門及房屋維修責(zé)任人所管轄房屋的維修工程范圍應(yīng)按各市〔地區(qū)〕房產(chǎn)部門的有關(guān)文件規(guī)定的范圍執(zhí)行，雖然各市〔地區(qū)〕房產(chǎn)部門的相關(guān)文件不完全相同，但普遍規(guī)定的房屋維修范圍應(yīng)該包括的內(nèi)容有：房屋的主體工程、樓地面工程、屋面〔包括泛水〕工程、抹灰工程及裝飾工程、給水排水及采暖工程、供配電工程〔包括防雷〕、消防系統(tǒng)及其他工程〔包括室內(nèi)樓梯及欄桿、樓梯間墻面、樓梯間門窗、外墻勒腳、室外臺(tái)階、室外散水坡、坡道、室外道路、場區(qū)豎向系統(tǒng)等公用局部〕。

(1)主體工程。

(2)樓地面工程。

(3)屋面工程。

(4)抹灰工程。1.1房屋維修概述(5)給水排水、采暖、電氣、衛(wèi)生等的設(shè)備配電線路修理。

(6)其他工程。

1.1.5房屋管理與維修的關(guān)系

房屋日常管理工作的工作質(zhì)量是做好房屋維修工作的有力保證，房屋的日常管理工作是一項(xiàng)認(rèn)真細(xì)致的工作。

1.房屋管理的內(nèi)容和根本要求

(1)建筑物管理。

(2)設(shè)備管理。

(3)租賃管理。

2.房屋管理與養(yǎng)護(hù)小修的關(guān)系

3.大修工程、中修工程與養(yǎng)護(hù)小修的關(guān)系

4.房屋維修方式與維修經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述(4)房屋零星維修的管理。

1)設(shè)置專門人員熱情接待報(bào)修的業(yè)主或房屋使用人，經(jīng)常走訪業(yè)主或房屋使用人，并認(rèn)真填寫房屋維修工作單。

2)房屋零星維修應(yīng)做到急修不過夜，小修工程不超過三天，一般維修工程不超過五天。

(5)房屋維修方案的管理。

1)設(shè)置專門人員做好房屋的勘查鑒定工作，并根據(jù)房屋勘查鑒定結(jié)果，及時(shí)申報(bào)房屋維修工程的立項(xiàng)。

2)根據(jù)房屋維修工程立項(xiàng)工程，編制房屋維修的月、季度、年度方案。1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述房屋維修責(zé)任的劃分是為了確定房產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋承建施工單位、房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人、房屋使用人應(yīng)分別承擔(dān)的維修責(zé)任和應(yīng)擔(dān)負(fù)房屋維修費(fèi)用的界限。其根本原那么有：

1.新建房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任

1)一般民用與工業(yè)建筑的保修期為：地基、根底和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

2)建筑物內(nèi)的電氣照明、上下水管線的安裝工程，保修期為2年(特殊情況的工程按原施工合同的條款約定執(zhí)行)。

3)建筑物的采暖供熱、供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期或供冷期。

4)建筑物外的上下水、采暖管道和小區(qū)道路工程，保修期為2年。

2.保修期滿后的房屋1.1房屋維修概述1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)購房時(shí)一次繳納了房屋維修費(fèi)用時(shí)，由業(yè)主委托的維修責(zé)任人承擔(dān)房屋建筑的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、附屬建筑物及附屬配套設(shè)施的修繕責(zé)任。

2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)負(fù)責(zé)承擔(dān)房屋自用部位和自用房屋設(shè)備的維修責(zé)任和維修費(fèi)用。

3.其他情況損壞的房屋

1.1.8市(地區(qū))房地產(chǎn)管理局在實(shí)施城市房屋維修管理時(shí)的主要職責(zé)1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人每年最少對房屋進(jìn)行一次認(rèn)真的勘查，通過勘查掌握房屋的完好和壞損狀況，按照房屋維修標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，有方案地對房屋進(jìn)行及時(shí)的維修。

(2)房屋承租人或共有產(chǎn)權(quán)的使用人應(yīng)遵守房屋租賃合同和其他有關(guān)規(guī)定，保護(hù)房屋及其設(shè)備，未經(jīng)原房屋所有人、產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人及其他所有人同意，不得拆改、破壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備，不得改變房屋使用性質(zhì)或超載使用。

(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)公司)與城市電力、煤氣、自來水等專業(yè)管理部門(單位)對自來水、電氣線路、污水、煤氣、供熱等其他設(shè)備的維修范圍和責(zé)任的劃分，按有關(guān)文件界定。1.1房屋維修概述(4)因城市建設(shè)、綠化、人防工程、市政工程、電信、供電、燃?xì)?、自來水等專業(yè)部門的正常施工作業(yè)，而影響現(xiàn)有房屋的平安和使用時(shí)，上述專業(yè)部門應(yīng)與房屋所有人、房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)公司)簽訂協(xié)議，按照協(xié)議由負(fù)有維修責(zé)任的一方承擔(dān)由上述原因所造成的房屋維修責(zé)任。

(5)在已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋或已確定危舊房改造地段內(nèi)的房屋，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更了的房屋，維修責(zé)任由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)尚未變更的房屋，維修責(zé)任仍由原房屋所有人、維修責(zé)任人承擔(dān)。

(6)在保修期內(nèi)的新建房屋的維修責(zé)任，按工程保修合同的規(guī)定，由負(fù)有保修責(zé)任的一方承擔(dān)。1.1房屋維修概述(7)異產(chǎn)毗連房屋的維修、公有住宅售后的維修、私有房屋的維修及經(jīng)房屋平安鑒定站(室)確認(rèn)為危險(xiǎn)房屋的維修，按本市(地區(qū))有關(guān)房屋管理的規(guī)定進(jìn)行確定并處理。

(8)在進(jìn)行城市房屋維修時(shí)，該房屋的使用人和相鄰人必須給予配合，不得借故阻礙。

(9)其他類型的維修責(zé)任按以下規(guī)定劃分：

1)租賃房屋的維修，由租賃雙方按照租賃合同中相關(guān)條款的約定確定具體的維修責(zé)任。

2)委托管理房屋的維修，由受托人依照委托合同中相關(guān)條款的約定承擔(dān)具體的維修責(zé)任。

3)代管房屋的維修，由代管人依有關(guān)規(guī)定承擔(dān)具體的維修責(zé)任。

1.1.10房屋維修長期規(guī)劃和年度方案的編制1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述表1-1××年度房屋中修、大修方案單表1-2××棟房屋定期維修方案單表1-3××棟房屋公用局部日常維修方案單1.1.11房屋維修設(shè)計(jì)或房屋維修方案1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述1.1房屋維修概述1.小修工程工程的日常收集

(1)設(shè)置便民報(bào)修信箱。

(2)建立接待值班制度。

(3)組織定期的維修咨詢效勞活動(dòng)。

2.編制小修工程方案

3.落實(shí)小修工程任務(wù)

4.監(jiān)督檢查小修工程

1.2.4房屋維修工程的質(zhì)量監(jiān)督(5)從房屋維修工程特點(diǎn)出發(fā)，在不改變原房屋維修設(shè)計(jì)或房屋維修方案，不提高使用功能及用料標(biāo)準(zhǔn)的條件下，在征得甲方代表同意簽證后，可酌情增減變更工程。

(6)房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定按?房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?執(zhí)行。

(7)房屋維修工程中隱蔽工程的質(zhì)量檢驗(yàn)

1)房屋維修施工單位在工程隱蔽前要通知房產(chǎn)管理或物業(yè)管理單位驗(yàn)收后進(jìn)行隱蔽；否那么，不得掩埋或隱蔽。

2)房屋維修施工單位假設(shè)不通知房產(chǎn)管理部門或物業(yè)管理單位驗(yàn)收而自行掩埋隱蔽工程造成的損失，由房屋維修施工單位承擔(dān)直接責(zé)任。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評(píng)定1.分項(xiàng)工程的質(zhì)量評(píng)定

(1)合格：主要工程，均應(yīng)全部符合標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；一般工程，均應(yīng)根本符合標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；對有“質(zhì)量要求和允許偏差〞的工程，其抽查點(diǎn)數(shù)中，有60%及以上到達(dá)要求的，該分項(xiàng)質(zhì)量評(píng)為合格。

(2)優(yōu)良：在合格的根底上，對有“質(zhì)量要求和允許偏差〞的工程，其抽查點(diǎn)數(shù)中，有80%及以上到達(dá)要求的，該分項(xiàng)質(zhì)量評(píng)為優(yōu)良。

2.分部工程的質(zhì)量評(píng)定

3.單位工程的質(zhì)量評(píng)定

本章小結(jié)

1.房屋維修時(shí)要本著美化城市、造福人民、有利生產(chǎn)、方便生活的原那么進(jìn)行維修。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評(píng)定2.房屋維修工作的意義是為了恢復(fù)和完善房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。

3.房屋維修工程分為翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和綜合修理工程五類。

4.房產(chǎn)管理部門及房屋維修責(zé)任人所管轄房屋的維修工程范圍應(yīng)按各市(地區(qū))房產(chǎn)部門的有關(guān)文件規(guī)定的范圍執(zhí)行。

5.房屋日常管理工作的工作質(zhì)量是做好房屋維修工作的有力保證。

6.房屋管理的主要內(nèi)容是建筑物管理、房屋設(shè)備管理、房屋租賃管理。

7.房屋維修管理必須堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用〞的原那么。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評(píng)定1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評(píng)定1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評(píng)定1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評(píng)定2.房屋維修質(zhì)量的檢驗(yàn)和評(píng)定是按()、()、()三級(jí)進(jìn)行。

3.房屋的勘查形式一般有()、()、()三種形式。

4.房屋管理的主要內(nèi)容是()、()、()。

二、選擇題

1.房屋大修工程的一次費(fèi)用在同類房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的()以上。

2.小修工程的綜合年維修費(fèi)用為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的()以下。

3.房屋維修分項(xiàng)合格產(chǎn)品規(guī)定“抽查工程〞要有()以上到達(dá)要求。

4.房屋維修分項(xiàng)優(yōu)良產(chǎn)品規(guī)定“抽查工程