2022房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)案例與分析》真題及

答案

三、以下估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13

處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，此題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)

誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

封面（略）

名目（略）

致托付人函（略）

XX有限公司：

受貴公司托付，我們對(duì)貴公司擁有的位于XX市xx街XX號(hào)一層（房屋

全部權(quán)證號(hào)：xx字第xx號(hào)，建筑面積為339.29m2）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)

展評(píng)估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供

應(yīng)價(jià)值參考依據(jù)。

我公司派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象所在地進(jìn)展實(shí)地查看和市場(chǎng)

調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的根底上，遵循估價(jià)原則，根據(jù)估價(jià)程序，

運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算并結(jié)

合估價(jià)人員閱歷，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2022年4月21日滿意本報(bào)告估

價(jià)“假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下（見(jiàn)表1）：

表1估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果一覽表

房屋坐落房屋全部權(quán)證號(hào)用途面積/nV評(píng)估單價(jià)

/（元/itf）評(píng)估總價(jià)/萬(wàn)元

假定未設(shè)立法定優(yōu)

先受償權(quán)下的價(jià)值XX市XX街XX號(hào)XX字第XX號(hào)商業(yè)

339.2914478.96491.26

工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值-O0

房地產(chǎn)估價(jià)師知悉已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值-00

的法定優(yōu)先受償款其他-O0

合計(jì)-O0

抵押小寫(xiě)14478.96491.26

價(jià)值大寫(xiě)人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整

注：估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的

價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

xx房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）

法人代表：XXX

二00九年五月二十二日

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)托付人（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)對(duì)象

（一）實(shí)物狀況

估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為

一體的綜合性大樓，該建筑于2022年建成并投入使用，為鋼筋混凝土構(gòu)

造，共5層，其中一?二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四?五層為客房

及辦公用房。

大樓外墻粉色墻磚，一?三層為大面積玻璃窗，四?五層為玻璃幕墻；

內(nèi)部設(shè)備有中心空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。

估價(jià)對(duì)象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29肝，層高為5.4m。

目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。

經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對(duì)象房屋主體構(gòu)造完好，根底設(shè)施完備，

維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。

（二）權(quán)益狀況

估價(jià)對(duì)象為xx有限公司擁有的位于XX市XX街xx號(hào)一層的商業(yè)用房。

估價(jià)托付人供應(yīng)的《房屋全部權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋全部權(quán)證號(hào)：

xx字第xx號(hào);房屋全部權(quán)人：xx有限公司;房屋坐落：略;產(chǎn)別：私產(chǎn);幢號(hào):

xx；房號(hào)：xx；構(gòu)造：框架;房屋總層數(shù)：5層;所在層數(shù)：一層;建筑面積：

339.29nf；設(shè)計(jì)用途：商業(yè);登記日期：2022年6月6

Ho

估價(jià)托付人供應(yīng)的整棟商業(yè)樓《國(guó)有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地

證號(hào)：第XX號(hào);土地使用者：XX有限公司;坐落：略;地號(hào)：略地類（用途）：商

業(yè)用地;使用權(quán)類型：出讓;使用權(quán)面積：3065.30肝;終止日期：2M6年4月

20日澄記日期：2022年4月21日。

至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對(duì)象托

付人供應(yīng)的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看狀況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已出租

用作酒樓，除此以外無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利限制。

四、區(qū)位狀況（略）

五、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2022年4月21日。

七、價(jià)值定義

本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下

的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

八、估價(jià)依據(jù)（略）

九、估價(jià)原則（略）

十、估價(jià)方法（略）

H■■一、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過(guò)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬(wàn)元,

單價(jià)14478.96元/nf.

十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)力量分析（略）

十三、估價(jià)人員（略）

十四、估價(jià)作業(yè)日期

2022年4月21日至2022年5月22日

十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

xx房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

2022年5月22日

附件（略）一、個(gè)別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場(chǎng)背景分析（略）

四、利用分析（略）

五、估價(jià)方法選用（略）

六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1.收益法

收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)某陝诼蕦㈩A(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

將來(lái)各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地

產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其根本計(jì)算公式為：

式中V-收益價(jià)格；

Ai-相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的將來(lái)第i期末的凈收益；

Y--房地產(chǎn)的酬勞率（折現(xiàn)率）。

（1）確定房地產(chǎn)收益

1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益

估價(jià)對(duì)象已出租，租約期至2022年4月20日。依據(jù)估價(jià)對(duì)象租賃合同,

從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見(jiàn)表2.

表2租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表（單位：元/肝）

時(shí)間有效毛收入

2022.4.21?2022.4.2050x12=600

2022.4.21?202242055x12=660

2022.4.21?2022.4.2060x12=720

2022.4.21?2022.4.2060x12=720

往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。

2）租約期外房地產(chǎn)收益

依據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算，目前估價(jià)對(duì)象按建筑面積計(jì)算的正常市場(chǎng)租金為

70?75元/（nV月）（計(jì)算過(guò)程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢(shì)，遞增比率

為每年2%?5%,由此，猜測(cè)估價(jià)對(duì)象租約期外第一年的客觀毛租金為100

元/（值月），且按每年3%的比率遞增。依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一般狀況，空置率取

2%,假設(shè)上述收益變化趨勢(shì)在將來(lái)使用年限里相對(duì)穩(wěn)定。則租約期外第一

年的有效毛收入為100xl2x(l-2%)=1176(元/nf)。

(2)確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：治理費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3(計(jì)算

過(guò)程略)。

(3)確定年凈收益

計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

則估價(jià)對(duì)象年凈收益見(jiàn)表3.

表3估價(jià)對(duì)象年凈收益計(jì)算一覽表(單位：元/nf)

時(shí)間年有效毛收入①治理費(fèi)用②修理費(fèi)③保險(xiǎn)費(fèi)④稅金

⑤年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑥=②+③+④+⑤年收益⑦二①-⑥

2022.4.21?2022.4.2060018181.2105.6142.8457.22022.4.21?

2022.4.2066019.8181.2116.16155.16504.84

2022.4.21~2022.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48

2022.4.21-2022.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48

(4)確定酬勞率

綜合考慮，確定酬勞率為7%(計(jì)算過(guò)程略)。⑸確定

估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：2.市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)展對(duì)比比擬，對(duì)已發(fā)

生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理

價(jià)格的估價(jià)方法。其根本計(jì)算公式為：

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格X交易狀況修正系數(shù)X交易日期修

正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)

(1)可比實(shí)例相關(guān)狀況可比實(shí)例比擬因素一覽表見(jiàn)表4.

(2)建立可比價(jià)格根底(略)

(3)選取比擬因素及因素條件說(shuō)明

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50291-1999)及工程特點(diǎn)，本次比擬

因素選擇交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

1)交易狀況

交易狀況是指交易行為中是否包含特別因素，是否為正常交易。

2)交易日期

交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不同成交

時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。

3)區(qū)域因素和個(gè)別因素

估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，依據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域

因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨

街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、外形、開(kāi)

間、成新率等。

4）估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比擬因素狀況見(jiàn)表5.

表5估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比擬因素狀況

影響因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3

交易狀況正常正常正常正常

交易日期2022.4.212022.3.152022.12.302022.2.22

繁華商業(yè)區(qū)域小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)

程度商業(yè)設(shè)施聚攏狀況小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)小

區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)

區(qū)域因素

交通條件公交便捷程度1-2路公交線1?2路公交線1?2路公交線

1?2路公交線

交通通達(dá)程度雙向二車道雙向二車道雙向二車道雙向二車

道

城市規(guī)劃限制

功能分區(qū)

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

環(huán)境

區(qū)域環(huán)境

環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營(yíng)

氣氛良好環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營(yíng)

氣氛良好環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營(yíng)

氣氛良好環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營(yíng)

氣氛良好

臨街臨街道路類型城市主、次干道城市主、次干道城市主、

次干道城市主、次干道

狀況臨街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道

城市主、次干道

距區(qū)域

商業(yè)中心距離

100~5001^1

100?500m

100~500m

100—500m

個(gè)別因素

距公交站點(diǎn)距離小于50m小于50m小于50m小于50m

層高5.4m5.4m4.5m4.5m

面積面積適中，對(duì)現(xiàn)有用途無(wú)影響，同時(shí)也利于將來(lái)用途轉(zhuǎn)變

外形外形規(guī)章外形規(guī)章外形規(guī)章外形規(guī)章

開(kāi)間（寬度與進(jìn)深比）1：1.21：11：0.81：0.8

成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新

依據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比擬因素狀況表，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例

因素修正系數(shù)，見(jiàn)表6.

表6估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)

影響因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3

商業(yè)區(qū)級(jí)別OOO0

繁華程度

商業(yè)設(shè)施聚攏度

O

O

0

o

區(qū)公交便捷程度OOOO

域

因

素交通條件

交通通達(dá)程度

O

0

O

O

城市規(guī)劃限制功能分區(qū)O0OO

環(huán)境區(qū)域環(huán)境00O0

小計(jì)000O

臨街道路類型0O00

臨街狀況

臨街位置

O

O

O

O

個(gè)距區(qū)域商業(yè)中心距離0OO+1.5

別距公交站點(diǎn)距離OOOO

因

素層IWJ-1-1

面積OOOO

開(kāi)間（寬度與進(jìn)深比）+1+2+2

成新率-1-1-1

小計(jì)00O1.5

5）建立可比實(shí)例體系

上述修正因素比擬為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易狀況、交易日期、

區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比擬，建立直接比擬關(guān)系，見(jiàn)表7.

表7比擬因素修正

工程可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3

單價(jià)/（元/肝）12461.5412272.7312096.77

交易狀況修正系數(shù)100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/1OO100/100

區(qū)域因素100/100100/100100/100

個(gè)別因素100/100100/100100/101.5

比準(zhǔn)價(jià)格/（元/nf）12461.5412272.7311918.00

取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對(duì)

象比準(zhǔn)價(jià)格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/而）。

3.估價(jià)結(jié)果確定

綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員閱歷，打算采納

兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)潔算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)

估結(jié)果，即:

評(píng)估單價(jià)=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/nf）。

評(píng)估總價(jià)=14478.96x339.29=491.26（萬(wàn)元）。

總價(jià)大寫(xiě)：人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整。

二OO九年五月二十二日

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（此題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4

個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確

的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上

作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

本次估價(jià)背景狀況如下：

估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

抵押價(jià)值。估價(jià)托付人為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查

看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方XX建筑安裝公司獵取了相關(guān)本錢

等資料。

以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

（一）估價(jià)的假設(shè)條件

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2022年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公平、自愿的交易市

場(chǎng)。

2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)

生效益，并在將來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3.本次估價(jià)以xx建筑安裝公司供應(yīng)的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、

精確為前提，若供應(yīng)資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)

機(jī)構(gòu)不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為

2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和慎重原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦

理土地權(quán)屬證書(shū)），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。

5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿意其剩余使用年限內(nèi)的正常

使用要求，并得到有效使用。

6.估價(jià)托付人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋全部權(quán)和國(guó)有土地使

用權(quán)。

7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、

法規(guī)政策等。

8.我們于2022年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查看，不能確

認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持全都，提示估

價(jià)托付人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)留意。

9.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)展實(shí)地查看時(shí)，觀看到估價(jià)對(duì)象外部完整正

常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的

使用壽命。

（二）估價(jià)的限制條件

1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)，不對(duì)其

他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不擔(dān)當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任。

2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵

押價(jià)值的影響。

3.依據(jù)xx市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期

為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，假如房地

產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)展估價(jià)。

4.本報(bào)告僅供托付人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)托付人和估

價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人供應(yīng)。本報(bào)告的全部或局部?jī)?nèi)容不得發(fā)

表于任何公開(kāi)媒體上。參考答案

一、問(wèn)答題

（一）答：

1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查

封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分）

2.依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：

（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書(shū)或登記簿的記載

為準(zhǔn)。（1分）

⑵各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商全都的，可以

根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)展評(píng)估。（1分）

（4）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商全都的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申

請(qǐng)確認(rèn)。（1分）

（5）對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商全都的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪治

理方法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)

的，可以托付具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；

協(xié)商不成的，可以托付評(píng)估確定。（2分）

或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款

（或依據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的剩余價(jià)值。（2分）

（二）答：

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特殊留意：

⑴猜測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜慎重。（2分）

⑵開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）

⑶開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分）

（4）開(kāi)發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）

⑸折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)展評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，相

宜選用本錢法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入以下費(fèi)用：

⑴建筑物撤除費(fèi)用。（2分）

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）

（3）其他本錢費(fèi)用（如財(cái)務(wù)本錢、治理費(fèi)用）。（2分）

3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)展評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，相宜

選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

二、單項(xiàng)選擇題

l.A2.D3.C4.C5.D6.A7.D8.B9.A10.D

三、指錯(cuò)題1.致托付方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)

用的有效期（或致托付方函缺估價(jià)報(bào)告使

用期限）。

2.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況；

或建成時(shí)間未詳細(xì)到月；或缺估價(jià)對(duì)象四至;或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋?/p>

面積。

3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制狀況;或缺租賃權(quán)

狀況;或缺是否優(yōu)先受償款狀況。

4.價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)價(jià)值定義。

5.結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒(méi)有大寫(xiě)。

6.缺少風(fēng)險(xiǎn)提示（或說(shuō)明）。

7.附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后。

8.客觀毛租金收益（1