物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問題綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u25997物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問題綜述 130341（一）物業(yè)服務(wù)合同的法律體系不健全 1327581.對物業(yè)合同性質(zhì)認定較模糊 1124852.國內(nèi)尚未制定專門的法律制度來規(guī)制物業(yè)管理法律關(guān)系 128777（二）物業(yè)服務(wù)合同主體的法律地位不明確 220217（三）物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)較模糊 2245131.安全保障義務(wù)的主體比較狹窄 2228262.安全保障義務(wù)內(nèi)容不清楚 35663（四）物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán)行使不合理 3（一）物業(yè)服務(wù)合同的法律體系不健全目前，雖然國內(nèi)的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)存在了相當(dāng)長的一段時間，但是國內(nèi)的法律體系對于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容卻缺乏系統(tǒng)的規(guī)范，與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的法律體系不健全，具體表現(xiàn)在以下兩個方面：1.對物業(yè)合同性質(zhì)認定較模糊物業(yè)服務(wù)合同是無名合同。當(dāng)前法律界對于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在定位不清晰的問題，尚且無法將物業(yè)服務(wù)合同準確定義和歸類，長期將其作為委托合同、混合合同等性質(zhì)來看待。[7]國內(nèi)相關(guān)部門所制定的法律規(guī)章制度都帶有明顯的行政法規(guī)的特質(zhì)，站在行政管理的角度來管理物業(yè)服務(wù)行業(yè)，約束合同雙方行為，平衡雙方利益。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事法律關(guān)系范疇，長期由行政法規(guī)來管理，不利于物業(yè)服務(wù)合同的可持續(xù)發(fā)展，限制了法律管理的效果。[[][]曹東忠.論物業(yè)管理合同的變更和解除[J].中外企業(yè)家,2016(1)：85.2.國內(nèi)尚未制定專門的法律制度來規(guī)制物業(yè)管理法律關(guān)系在當(dāng)前的司法實踐中，在業(yè)主組織尚未成立的前期物業(yè)管理期間，開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系。開發(fā)商常常利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)就小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)簽訂長期合同，剝奪業(yè)主對共有財產(chǎn)的實質(zhì)控制管理權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》等都被大量應(yīng)用，但是比較分散，不夠統(tǒng)一，加上各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不一，都是根據(jù)本地社會發(fā)展水平來制定地方性法規(guī)，導(dǎo)致在物業(yè)服務(wù)合同管理方面出現(xiàn)不科學(xué)、不合理的狀況，在現(xiàn)實生活中也難以處理好物業(yè)公司和業(yè)主之間出現(xiàn)的沖突，法律制度不完善的情況長期存在。（二）物業(yè)服務(wù)合同主體的法律地位不明確當(dāng)前，根據(jù)現(xiàn)行法律制度，物業(yè)服務(wù)合同主體法律地位難以確定，所以在司法實踐中遇到更多問題。第一，業(yè)主大會的法律地位比較模糊。對于一定區(qū)域內(nèi)的業(yè)主來說，業(yè)主大會是極其重要的自治組織，相關(guān)法律也規(guī)定了這一組織的成立條件和成立流程，業(yè)主大會可以決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘，業(yè)主大會代表著全體業(yè)主共同的主觀意思，但是對于業(yè)主大會的法律地位，現(xiàn)行法律中并沒有對此進行明確的規(guī)定，加上業(yè)主委員會、各個業(yè)主等主體存在，相互之間的法律關(guān)系糾纏在一起，難以得到有效的解決。因為業(yè)主大會在法律上的法律地位不清晰，所以業(yè)主大會所擁有的法律權(quán)利和義務(wù)也難以被真正有效落實。[8]第二，業(yè)主委員會的法律地位不清晰?！睹穹ǖ洹妨信e的業(yè)主大會決議事項系不得授權(quán)業(yè)主委員會決定的事項，其目的在于保護業(yè)主共同利益，因此業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會進行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準備工作，但最終選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定應(yīng)由業(yè)主大會作出。但是現(xiàn)行管理像制度對于業(yè)主委員會的性質(zhì)沒有明確規(guī)定出來。業(yè)主委員會沒有代表全體業(yè)主主觀意思的能力，但是其行為卻需要由全體業(yè)主所承擔(dān)，如果業(yè)主委員會代表全體業(yè)主和物業(yè)公司簽訂某合同，如果業(yè)主因為不知曉合同內(nèi)容而提出異議，該合同是否具有法律上的約束力成為一個有爭議的問題。業(yè)主委員會可以發(fā)起訴訟，具有訴訟主體資格，但是其是否可以成為訴訟的主體或客體，也存在很大的爭議。[9]（三）物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)較模糊1.安全保障義務(wù)的主體比較狹窄業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，物業(yè)公司需要嚴格根據(jù)合同內(nèi)容規(guī)定履行自身的義務(wù)，做好小區(qū)建筑物和相關(guān)設(shè)施的管理，維護好小區(qū)內(nèi)部人員的日常行為，滿足廣大業(yè)主對于小區(qū)環(huán)境的需求。在現(xiàn)實活動中，在一定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)活動的人都參與到物業(yè)服務(wù)活動中，所以都要對其進行安全方面的保障。[10]現(xiàn)行法律對于“業(yè)主”的范圍進行了明確的規(guī)定，業(yè)主一般就是在實際上已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的人員，但是在實踐中，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)往往還會出現(xiàn)其他種類的人員，比如業(yè)主朋友、家政人員、維修人員、來訪人員等，如果這些人員在在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)人身或財產(chǎn)損失時應(yīng)該如何進行保障。[[][]陳文.物業(yè)服務(wù)合同若干法律問題研究[J].現(xiàn)代法學(xué),2018(2):156.2.安全保障義務(wù)內(nèi)容不清楚在一定區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)服務(wù)，往往會涉及到人、物等多種因素，所以時常在安全保障義務(wù)方面出現(xiàn)一些糾紛，比如物業(yè)服務(wù)區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的場景：有業(yè)主長時間被困在電梯內(nèi)，而承擔(dān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)的物業(yè)公司卻沒有及時上前解救，導(dǎo)致業(yè)主受到較大的身心傷害，業(yè)主很容易和物業(yè)公司之間出現(xiàn)糾紛。比如因為物業(yè)公司的安全監(jiān)管工作不到位，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的也出家中遭竊，出現(xiàn)財產(chǎn)損失，業(yè)主會和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛。[11]再比如物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在隱患，但是物業(yè)公司沒有及時做好提醒工作，導(dǎo)致部分業(yè)主遇到傷害。這些情況在現(xiàn)實生活中時有發(fā)生，但是相關(guān)法律對這些內(nèi)容卻沒有作出明確的規(guī)定，或者做出的規(guī)定比較膚淺，僅僅是原則性的規(guī)定。在物業(yè)服務(wù)公司方面，雖然其在為業(yè)主服務(wù)時配備了一定的人力和物力，但是因為物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)規(guī)定不明確，存在一些缺失，這就導(dǎo)致物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同時也缺乏明確同意的規(guī)范，即使違反法律中的相關(guān)規(guī)定，因為法律規(guī)定中也沒有規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任，所以物業(yè)公司也不會承擔(dān)多大的責(zé)任，這樣就導(dǎo)致法律中所規(guī)定的的安全保障義務(wù)履行不到位，損害了業(yè)主的部分權(quán)益。（四）物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán)行使不合理根據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘屬于業(yè)主大會的決議事項。業(yè)主委員會相應(yīng)的職責(zé)為代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在實踐中，由于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序比較復(fù)雜，如果涉及招投標(biāo)則更為繁瑣，而業(yè)主大會決策的方式是召開業(yè)主大會會議，這種決策方式就決定了業(yè)主大會無法參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的所有細節(jié)，這就產(chǎn)生了業(yè)主委員會實際負責(zé)實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘事宜的現(xiàn)實需要。業(yè)主大會是否能夠授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其實質(zhì)是業(yè)主大會是否有權(quán)將《民法典》規(guī)定的業(yè)主大會決議事項授權(quán)業(yè)主委員會決定，對此法律并無明確規(guī)定。也就說，如果業(yè)主大會對于物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)存在不滿意的情況，可以解聘物業(yè)服務(wù)公司，重新選擇新的物業(yè)服務(wù)公司，這在法律上有著明確的規(guī)定。所謂合同任意解除權(quán)，指的是合同當(dāng)事人可以根據(jù)自身的主觀意愿隨時單方面解除之前簽訂的合同，不論對方是否違約，都可以選擇解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。[[]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究[J].法商研究,2017(3):101.[]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究[J].法商研究,2017(3):101.與業(yè)主大會所享有的合同任意解除權(quán)相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擁有這項權(quán)利，現(xiàn)行法律并沒有做出明確的規(guī)定，社會各界對此也頗有爭議。在司法實踐中，因為該問題的相關(guān)法律規(guī)定不夠清晰明確，所以也遇到諸多阻礙。[[]姚