2015年海南商品房市場(chǎng)

目錄宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)政策解析海南房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)后市展望1宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：

海南省統(tǒng)計(jì)局2015年1-11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，房屋銷售面積及新開工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積下降，去庫(kù)存壓力加大。今年以來(lái)央行利好政策頻發(fā)，刺激了市場(chǎng)需求的釋放。

2015年1-11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1539.16億元，增長(zhǎng)23.4%，增速同比提升5.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房交易市場(chǎng)持續(xù)回暖，但銷售速度低于建設(shè)速度，導(dǎo)致待售面積進(jìn)一步增加，去庫(kù)存壓力加大。1-11月，商品房待售面積1330.95萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)41.1%，增幅分別比1-9月和上半年提升18.5和10.3個(gè)百分點(diǎn)?！竞暧^經(jīng)濟(jì)大數(shù)據(jù)】【房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】“市場(chǎng)萬(wàn)象，多元競(jìng)爭(zhēng)?！笔?015年海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)第一大特征。旅游需求多元化：成因：現(xiàn)階段客群需求多元化，單純依靠自然資源為核心的旅游引擎吸引力缺乏，云南、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角等板塊擠占海南市場(chǎng)。影響：需求空間引導(dǎo)政府及企業(yè)加大創(chuàng)新及開發(fā)力度，旅游產(chǎn)品進(jìn)一步多元化。政府推進(jìn)旅游產(chǎn)品多元化：成因：海南旅游后勁缺乏，濱海資源難以繼續(xù)推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)、土地經(jīng)濟(jì)快速開展，政府加大力度推進(jìn)旅游產(chǎn)品多元化，放開相關(guān)限制〔如賽馬牌照發(fā)放)。影響：相關(guān)板塊旅游客群增長(zhǎng)，區(qū)域土地價(jià)值提升，旅游熱點(diǎn)板塊分流?，F(xiàn)有差異化資源催生新型旅游產(chǎn)品：成因：傳統(tǒng)濱海熱點(diǎn)板塊開發(fā)飽和，市場(chǎng)外圍擴(kuò)展，新興區(qū)域資源屬性存在差異較大，實(shí)現(xiàn)其附加價(jià)值只能依靠新型旅游產(chǎn)品開發(fā)。影響：資源弱勢(shì)板塊市場(chǎng)影響力進(jìn)一步弱化。內(nèi)容來(lái)源：海南克而瑞【房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】城市項(xiàng)目規(guī)模(公頃)規(guī)劃企業(yè)進(jìn)度?？谥泻肴缫鈲u716建成國(guó)際時(shí)尚的城市綜合體及標(biāo)志性海灣景觀區(qū)域，由時(shí)尚創(chuàng)意、時(shí)尚交流、時(shí)尚會(huì)展、時(shí)尚消費(fèi)、健康頤養(yǎng)、休閑娛樂和旅游度假七大板塊構(gòu)成。中弘股份橋梁施工葫蘆島38.99功能布局劃分為八個(gè)組團(tuán)，即超星級(jí)酒店及辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文娛劇院區(qū)、游艇俱樂部休閑區(qū)、公共休閑景觀區(qū)、旅游別墅區(qū)、公共服務(wù)配套區(qū)和產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)。海南中匯宏基填島完成千禧酒店人工島8.37人工島將投資28億修建108城、高300多米的七星級(jí)酒店?？谇ъ频?。海南國(guó)際會(huì)展中心填島完成南海明珠人工島26025萬(wàn)噸級(jí)郵輪母港及配套設(shè)施、國(guó)際游艇會(huì)及配套設(shè)施、免稅商業(yè)區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)基地、涉外娛樂服務(wù)區(qū)等，將逐步建設(shè)成為大西南區(qū)域國(guó)際郵輪母港及世界級(jí)的旅游度假勝地。海航地產(chǎn)填島完成三亞鳳凰島二期47.4計(jì)劃新建四個(gè)郵輪碼頭，其中10萬(wàn)噸泊位一個(gè)、15萬(wàn)噸泊位兩個(gè)和22.5萬(wàn)噸泊位一個(gè)。中交建設(shè)中崖州中心漁港人工島49.59規(guī)劃有崖州中心漁港及配套經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目。亞泰集團(tuán)建設(shè)中文昌椰林灣海上休閑度假中心25.59規(guī)劃建設(shè)超星級(jí)度假酒店、主題公園、娛樂中心、深海港口、游艇碼頭等旅游度假設(shè)施。城投、中惠控股填島完成南海度假村人工島26.44規(guī)劃建設(shè)旅游及濱海休閑等設(shè)施，打造綜合型旅游度假項(xiàng)目。/填島完成瓊海譚門漁港填海造地48.94建設(shè)完成后將主要用于旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，包括五星級(jí)度假酒店、度假公寓、海景別墅、主題公園、海上旅游碼頭等。/建設(shè)中萬(wàn)寧融創(chuàng)日月島99.51規(guī)劃有高星級(jí)酒店、水上樂園、風(fēng)情商業(yè)街、沙灘娛樂部、沖浪及海釣俱樂部等度假設(shè)施及旅游居住型住宅產(chǎn)品。融創(chuàng)、南山集團(tuán)填島完成做地面部分儋州恒大海花島783規(guī)劃有風(fēng)情酒店區(qū)、文化街、七星級(jí)酒店、影視基地、康樂園、溫泉城、海上樂園、沙灘泳場(chǎng)、游艇會(huì)等恒大集團(tuán)填島完成做地面工程人工島建設(shè)的興起是2015年海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)第二大特征。海南人工填島工程大規(guī)模上馬，恒大、融創(chuàng)、中弘、中交等大型房企介入人工填島工程，濱海板塊價(jià)值進(jìn)一步深挖。內(nèi)容來(lái)源：海南克而瑞【房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)悄然而至是2015年海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)第三大特征。政府傾斜，出臺(tái)相關(guān)扶持政策：成因：全國(guó)性的政策支持，國(guó)家及海南產(chǎn)業(yè)也存在轉(zhuǎn)型需求，出臺(tái)相關(guān)政策扶持。影響：加快“互聯(lián)網(wǎng)+”的開展政策，將增加新的經(jīng)濟(jì)開展點(diǎn)。各類企業(yè)緊跟政策導(dǎo)向抓住機(jī)遇：成因：基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的國(guó)家戰(zhàn)略影響，許多實(shí)力房企開始注重“互聯(lián)網(wǎng)+”地產(chǎn)模式，研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品。影響：傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域不具有優(yōu)勢(shì)的情況下，將有更多企業(yè)將“互聯(lián)網(wǎng)+”地產(chǎn)作為切入點(diǎn)進(jìn)入海南市場(chǎng)。辦公市場(chǎng)供給加大尋求產(chǎn)業(yè)支撐：成因：寫字樓市場(chǎng)供給激增，辦公市場(chǎng)需求空間相對(duì)有限，傳統(tǒng)客戶群體難以消化，需要尋求相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成支撐。影響：產(chǎn)品多元化，優(yōu)化辦公市場(chǎng)。內(nèi)容來(lái)源：海南克而瑞【房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃進(jìn)度企業(yè)及機(jī)構(gòu)博鰲博鰲樂城30000畝我國(guó)唯一批準(zhǔn)設(shè)立的醫(yī)療旅游特區(qū)，集康復(fù)養(yǎng)生、節(jié)能環(huán)保、休閑度假和綠色國(guó)際組織基地為一體的綜合性低碳生態(tài)項(xiàng)目目前已經(jīng)招商并開工先行區(qū)管委會(huì)恒大博鰲樂城拿地120畝建設(shè)臨床、教學(xué)和科研三位一體的新型高端國(guó)際醫(yī)院和研發(fā)平臺(tái)已取得土地恒大健康?？谀[瘤醫(yī)院配套/規(guī)劃具有養(yǎng)老養(yǎng)生功能的綜合型療養(yǎng)社區(qū)已取得土地第一投資/永泰紅磡美安新藥谷4200畝這是繼十年前建設(shè)?？凇八幑取币詠?lái)又一推動(dòng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉措招商規(guī)劃階段海口國(guó)家高新區(qū)管委會(huì)澄邁熙康云舍頤仁三甲醫(yī)院500畝以健康管理（康復(fù)、預(yù)防管理等）為主題，集精品度假酒店、養(yǎng)生度假、健康體檢、康復(fù)療養(yǎng)、健康飲食、會(huì)議服務(wù)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、綠色就醫(yī)為一體。已建成運(yùn)營(yíng)東軟熙康姬仁三甲醫(yī)院約500畝規(guī)劃包含三甲醫(yī)院及康療養(yǎng)機(jī)構(gòu)在內(nèi)的養(yǎng)生養(yǎng)老度假社區(qū)已取得土地，規(guī)劃中河南頤仁投資三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)1232畝以CCRC社區(qū)為龍頭，建設(shè)集休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）、健康體檢為一體的、課持續(xù)發(fā)展的、綠色的國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)。已取得土地，規(guī)劃中泰康人壽齊瓦頌海棠184畝通過(guò)引進(jìn)醫(yī)療技術(shù)和文化主題，打造集健康管理、文化體驗(yàn)、度假休閑、低碳居住等功能為一體的濱海綜合社區(qū)。建設(shè)中中國(guó)外建“養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)悄然興起，多企業(yè)推進(jìn)?！笔?015年海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)第四大特征。恒大健康、永泰紅磡、頤仁、泰康等一系列具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)入海南養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，海南“有地產(chǎn)，無(wú)養(yǎng)老”的養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀將得到改善。內(nèi)容來(lái)源：海南克而瑞2熱點(diǎn)政策2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。樂讀政策：降低首付是刺激樓市成交量最直接有效的方法，目前海南樓市庫(kù)存量大，之前二套房又稍有限制。現(xiàn)在二套房的降低首付門檻，刺激擁有首套房的家庭入市，對(duì)樓市是個(gè)很大的利好。二套房首付降至4成2年以上普通住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅央行五次降息、降準(zhǔn)央行分別在3月1日、5月11日、6月28日、8月25日、10月24日進(jìn)行五次降息，降幅均為0.25個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)在2月5日、4月20日、6月28日、9月6日、10月24日降準(zhǔn)，降幅分別為0.5個(gè)百分點(diǎn)、1個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中6月28日為定向降準(zhǔn)。樂讀政策：央行五次降準(zhǔn)、降息帶來(lái)的最直接的利好，便是購(gòu)房者還款壓力的減輕，也就意味著購(gòu)房本錢下降了。還款壓力的減輕一定程度上也會(huì)激發(fā)很多購(gòu)房者提前置業(yè)。不限購(gòu)城市首套房首付比例下調(diào)中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)9月30日發(fā)布通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)置普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。樂讀政策：央行此舉托舉三四線樓市。一線城市的房?jī)r(jià)雖然高，但居民工資收入也高。相比之下，樓市不溫不火的二三四線城市房?jī)r(jià)雖然低，但居民收入更低，新政可讓購(gòu)房者少付5萬(wàn)元的首付，能夠減輕年輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)三四線樓市有一定支撐作用?！緲鞘姓摺?月20日，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，海南沿海等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地不得少于50%。樂讀政策：政策的出臺(tái)，使得海景樓盤成為稀缺資源，已建好的海景樓盤都迎來(lái)了買房小高潮。不少購(gòu)房者認(rèn)為海景房已成絕版，未來(lái)增值潛力很大。5月7日，海南調(diào)整公積金貸款最高額度，個(gè)人貸款最高額度為70萬(wàn)。5月11日，下調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。5月30日，正式啟動(dòng)公積金異地貸款。樂讀政策：對(duì)于公積金貸款的置業(yè)者，現(xiàn)行貸款利率低至4%以下，不管對(duì)于首次置業(yè)還是改善型置業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是享受資產(chǎn)價(jià)格上漲和利息支出降低的雙重利好。海南沿海等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地不得少于50%海南調(diào)整住房公積金政策11月10日，海南省各市縣停止批準(zhǔn)套型建筑面積在60平方米以下〔含60平方米〕的商品住宅建設(shè)。樂讀政策：小戶型“停建令”有可能促使一些真正想來(lái)海南養(yǎng)老的人群有沖動(dòng)購(gòu)房欲望，可以消化庫(kù)存的一些小戶型的房子，同時(shí)也增加地方財(cái)政收入。海南全面停止審批60平以下商品住宅【樓市政策】3海南房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況【市場(chǎng)格局】海南房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的成交主要集中在海口、三亞，熱點(diǎn)開發(fā)的東線灣區(qū)及正在興起的西部。泛三亞區(qū)域泛三亞區(qū)域?？冢菏呛Ｄ献钤绨l(fā)展起來(lái)的市場(chǎng)，市場(chǎng)較為成熟，市場(chǎng)容量較大，是本土客戶比重最大的城市。多數(shù)以長(zhǎng)期居住或與?？谟泄ぷ?、親戚、生意緣的客戶群體，產(chǎn)品多數(shù)中高端為主。三亞：是海南最為高端的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，主要客戶大多數(shù)來(lái)自于島外。其房地產(chǎn)價(jià)格是海南省最高的城市。東線灣區(qū)：大規(guī)模開發(fā)，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展起來(lái)。作為東線沿海城市，陵水、萬(wàn)寧、瓊海具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。儋州：是海南最新興起的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，主要客戶大多數(shù)來(lái)自于島外。其目前仍屬海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地，具有較大的升值潛力?！臼袌?chǎng)格局】大鱷進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，東線繼續(xù)熾熱，西線已然崛起。富力,雅居樂,綠城,合景泰富恒大,碧桂園中信,兆南億隆,中南,富力,雅居樂合景,世茂魯能,萬(wàn)達(dá),富力,恒大寶安,廣物,新城,保利華潤(rùn),中信泰富,保利寶安,海航國(guó)信熱帶濱海資源的稀缺性西海岸月亮灣棋水灣高隆灣博鰲海岸神州半島石梅灣香水灣清水灣土福灣海棠灣東海岸亞龍灣三亞灣龍沐灣棋子灣盈濱半島中糧,萬(wàn)科,魯能,愛地,首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán),鴻州,重慶東和,聯(lián)華國(guó)際,中鐵置業(yè),中體,綠地恒大中南,恒大碧桂園【客群分析】?？冢簫u外客戶更偏好中高檔樓盤，北京、浙江、上海、山西、東北為客戶主要來(lái)源地，本地新海南人占重要角色。觀點(diǎn)一：?？趦r(jià)格較高樓盤成交客戶以島外為主，所占比例可到達(dá)70-90%，而價(jià)格偏低樓盤那么以島內(nèi)客戶為主。觀點(diǎn)二：在島外購(gòu)房客戶中北京、上海、江浙一帶客群集中在價(jià)格較高的工程；山西、東北、川渝地區(qū)客群那么偏好價(jià)格一般工程；價(jià)格較低的工程島外客戶比較分散。觀點(diǎn)三：在島內(nèi)購(gòu)房客戶中，新海口人扮演著主力角色。海口購(gòu)房島外客戶比重分類新浪樂居400來(lái)電數(shù)據(jù)為調(diào)研比例依據(jù)三亞：島外客戶占絕比照中并呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，高檔樓盤更受島外客戶偏好，東北、浙江、北京、山西為主要客戶來(lái)源三亞購(gòu)房島外客戶比重分類觀點(diǎn)一：三亞樓盤成交客戶島外群體比重較大，其中價(jià)格較高樓盤島外群體所占比例可到達(dá)90%左右；價(jià)格中等樓盤島外客戶占比為80%左右；價(jià)格較低樓盤島外客戶占比70%左右。觀點(diǎn)二：在三亞島外購(gòu)房客戶中山西、浙江、北京、福建、上海一帶客群集中在價(jià)格較高的工程；遼寧、吉林、黑龍江、四川地區(qū)客群那么偏好星級(jí)一般工程；價(jià)格較低的工程島外客戶比較分散。觀點(diǎn)三：隨著三亞近期樓市的升溫，島外客戶比重將會(huì)越來(lái)越大。【客群分析】新浪樂居400來(lái)電數(shù)據(jù)為調(diào)研比例依據(jù)4土地市場(chǎng)綜述2015年海南土地市場(chǎng)同比微漲，僅為0.9%。大房企僅綠地、鴻州、魯能、碧桂園四家拿地。主要因?yàn)椋?、政府嚴(yán)查土地閑置，控制海岸線土地審批，從一定程度上影響了土地成交。2、庫(kù)存高壓和市場(chǎng)唱空，讓開發(fā)商首要考慮的是走量而不是儲(chǔ)藏土地。海南開發(fā)商們積累了一年后，在最后兩個(gè)月進(jìn)行了爆發(fā)。海南土地市場(chǎng)11月成交52宗地塊，總面積280公頃；12月成交100宗地塊，總面積247公頃。與個(gè)位數(shù)成交的2月相比，這爆發(fā)速度令人驚嘆。?？?、儋州成為新一輪賣地大縣，尤其是儋州，海花島效應(yīng)下，12月狂賣地118公頃。三亞、陵水、萬(wàn)寧土地成交也較為可觀。中線也不甘示弱，瓊中2015年賣地67.64公頃，超越了去年“熱地”澄邁。2015年海南全省政府土地供給369宗，其中住宅用地占比44%，仍為政府重點(diǎn)供給方向。商業(yè)用地占比35%，工業(yè)用地占比13%，其他用地占比8%。2015年全年，海南省公開供給土地369幅，土地面積為1530.39公頃，供給宗數(shù)同比上漲26.37%；供給面積同比上漲519.74%。由此可見，2015年海南政府不僅在推地力度上有所加強(qiáng)，在地塊體量上也是相當(dāng)給力。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、樂居綜合整理【全省土地市場(chǎng)——供給篇】2015年海南土地供給量起伏較大，四季度供給面積飆升，僅12月單月供給面積就可抵前9月的一半。各市縣單塊地塊最高供給面積為?？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)地塊的42.11公頃。該地塊用地性質(zhì)為文體娛樂用地。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、樂居綜合整理數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、樂居綜合整理【全省土地市場(chǎng)——供給篇】2015年全年海南省土地市場(chǎng)成交

336幅，比去年同期多3幅；成交土地面積為1142.47公頃，同比上漲0.9%，成交金額207.25億元；2015年全省土地成交336宗，其中住宅用地165宗，占比49%；商業(yè)用地125宗，工業(yè)用地23宗，其他用地23宗。2015年海南政府對(duì)土地把控變嚴(yán)，對(duì)閑置土地超標(biāo)的市縣暫停局部新增建設(shè)用地供給、未經(jīng)省政府批準(zhǔn)不得實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)、沿海等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地不得少于50%，都表現(xiàn)了海南政府將從源頭上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大管理力度的決心。但這些都不能阻止開發(fā)商們?cè)诤Ｄ夏玫氐臒崆椤?shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)2015年海南土地成交同比圖【全省土地市場(chǎng)——成交篇】憑借資源及配套優(yōu)勢(shì)，東線沿海城市仍是土地市場(chǎng)的主力。這主要是已經(jīng)入駐的房企在原入駐市縣加大投資力度，使得該區(qū)域土地再次升溫。從數(shù)據(jù)上看，2015年全年土地多為大體量地塊成交。市縣成交方面，成交面積在100公頃以上就有5個(gè)市縣。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、樂居整理數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)【全省土地市場(chǎng)——成交篇】2015年海南房企拿地先抑后揚(yáng)，綠地、中海、融創(chuàng)、碧桂園、中潤(rùn)、長(zhǎng)影、觀瀾湖等大房企均選擇后場(chǎng)發(fā)力。從房企拿地的區(qū)域和面積來(lái)看，儋州雖大房企新進(jìn)駐不多，但地塊面積卻為最多。房企擴(kuò)張大事件：中海，11月以6.28億拿下?？?.26公頃的地塊，這也是中海首次在海南拿地。融創(chuàng)，12月拿下萬(wàn)寧34.42公頃地塊，總額13.27億元。中南，在7月拿下萬(wàn)寧10.56公頃地塊，斥資1.8億元。碧桂園，在3月以2.64億拿下陵水英州鎮(zhèn)13.77公頃地塊，成為一季度海南土地成交面積地王。魯能，在3月、5月拿下?？?6.61公頃地塊，耗資9.65億元。2015年大房企海南拿地情況房企區(qū)域面積（公頃）總額（萬(wàn)）鴻州三亞0.771260綠地三亞、?？?0.3097090.76魯能海口16.6196561海南海島（良灣）?？?5.42158840.8中?！臼状芜M(jìn)駐】海口9.2662800觀瀾湖、俊豪旅游發(fā)展等5家?？?8.854107.44長(zhǎng)影利達(dá)（海南）?？?0.21181061.1碧桂園陵水、臨高65.3119504.02江蘇中南萬(wàn)寧10.5618440融創(chuàng)【首次進(jìn)駐】萬(wàn)寧34.42132796儋州中潤(rùn)儋州78.6779919.59儋州信恒儋州98.44152326.45【房企拿地】5商品住宅市場(chǎng)全省成交情況2015年海南全省商品住房共備案71385套，同比上漲10.13%；均價(jià)達(dá)10753元/㎡，同比下降6.56%；全省商品房備案面積為611萬(wàn)方，全省銷售備案總金額是657億元。2015年，?？谝?3342套成交位居銷售榜首，三亞屈居第二。從各市縣成交均價(jià)來(lái)看，僅三亞、陵水成交均價(jià)過(guò)萬(wàn)，白沙、屯昌、瓊中仍保持3字頭。其余市縣均價(jià)都在4400元/㎡-8600元/㎡區(qū)間。數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)

樂居整理【全省成交】樂居分析：政策：2015年，政府出臺(tái)降息、降準(zhǔn)、放寬二套房首付、降低首套房首付比例、公積金異地貸款等利好政策，在一定程度上刺激了樓市。從數(shù)據(jù)來(lái)看，海南樓市備案量有所上漲，價(jià)格開始松動(dòng)，開發(fā)商持續(xù)以價(jià)換量。市場(chǎng)：從海南省統(tǒng)計(jì)局12月發(fā)布的信息來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。今年以來(lái)央行利好政策頻發(fā)，刺激了市場(chǎng)需求的釋放，全省房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)呈逐漸復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從銷售性質(zhì)看，純商品房銷售保持較快增長(zhǎng)。工程：毫無(wú)疑問(wèn)，2015年海南最受矚目的工程非恒大海花島莫屬，12月28日開盤以122億成交金額傲視全球；除此之外，據(jù)海南克而瑞數(shù)據(jù)，雅居樂清水灣仍是海南樓市銷售榜上的霸主，碧桂園珊瑚宮殿一躍進(jìn)入前三甲，實(shí)力不容小覷?！救〕山弧亢？谌齺喅山磺闆r數(shù)據(jù)來(lái)源：

海口住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2015年備案33342套，均價(jià)為8148元/㎡，均價(jià)同比上漲7.05%。2015年以來(lái)?？谠趧傂枋袌?chǎng)的支撐下市場(chǎng)回暖，以價(jià)換量去庫(kù)存見成效，成交有所回暖。海口無(wú)疑是2015年海南樓市最熾熱的區(qū)域，剛需屬性的特性讓海口打了場(chǎng)漂亮戰(zhàn)。恒大文化旅游城、新城吾悅廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大海世界、保利中央海岸讓2015的?？跇鞘袩狒[非凡。而后來(lái)者恒大美麗沙、芒果社、佳元七彩瀾灣讓人對(duì)?？跇鞘械?016充滿期待?！緲鞘谐山弧？谄繑?shù)據(jù)來(lái)源：

三亞國(guó)土資源局、樂居整理三亞樓市備案15409套，同比下降2.78%；均價(jià)19235元/㎡，同比下降14.97%。

2015年的三亞樓市一直很平淡，除了年初綠地在紅沙棕櫚灘22億拿地后，再無(wú)大動(dòng)靜。海南克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，截止至2015年11月，三亞商品房市場(chǎng)存量421.26萬(wàn)方，去化周期56個(gè)月，較2014年增加了兩個(gè)月。三亞存量的消化周期將延長(zhǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)將以降價(jià)策略來(lái)去存量，促成交?！緲鞘谐山弧齺喥繑?shù)據(jù)來(lái)源：

海南克而瑞【銷售排行】縱觀整體市場(chǎng)，上榜工程以知名房企開發(fā)工程為主，市場(chǎng)向“知名企業(yè)和知名工程”聚攏的現(xiàn)象明顯，大盤仍然保持著較強(qiáng)影響力，同時(shí)具有價(jià)格、區(qū)位優(yōu)勢(shì)同時(shí)定位準(zhǔn)確的工程也能迅速翻開市場(chǎng)占有一席之地。2015年1-11月銷售金額排行榜排名項(xiàng)目金額1雅居樂清水灣63.4億元2碧桂園珊瑚宮殿32.14億元3恒大文化旅游城26.53億元4半山半島16.65億元5綠城瀾灣小鎮(zhèn)13.15億元6君和君泰9.68億元7萬(wàn)科森林度假公園8.12億元8太陽(yáng)灣高級(jí)度假區(qū)8.08億元9石梅山莊8.00億元10?？趪?guó)瑞城7.25億元樂居觀察1：交通利好，引導(dǎo)客戶全省落地，競(jìng)爭(zhēng)分化公路：2015年，海南新建完成一批集景觀、環(huán)境、人文為一體的特色旅游公路。其中包含萬(wàn)寧石梅灣至大花角濱海旅游公路，文昌“兩橋一路”，?？跂|寨港紅樹林濱海旅游公路，龍沐灣旅游公路。高鐵：2015年12月30日，海南西環(huán)高鐵正式開通運(yùn)營(yíng)。有效改善西部地區(qū)的投資環(huán)境，物流、資金流、信息流、產(chǎn)業(yè)流向西部地區(qū)會(huì)聚，成為加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，對(duì)樓市亦是利好。機(jī)場(chǎng)：2016年3月，博鰲機(jī)場(chǎng)試運(yùn)行。同時(shí)，西部機(jī)場(chǎng)落戶儋州。海南島最終將形成“南北東西，兩干兩支”的機(jī)場(chǎng)格局，大大方便購(gòu)房客戶入島?！緲肪佑^察】樂居觀察2：分銷迅猛開展個(gè)別區(qū)域過(guò)分依賴2011年，海南分銷商迅速開展壯大。最快時(shí)，島內(nèi)一年增量近百家分銷商。2013年，更有開發(fā)商解散銷售團(tuán)隊(duì)讓分銷進(jìn)場(chǎng)。2015年伊始，海南開發(fā)商紛紛參加分銷。5月17日，和泓假日陽(yáng)光更是以傭金全按8％提取(全盤成交都算)的高點(diǎn)數(shù)引發(fā)分銷大戰(zhàn)。項(xiàng)目名稱分銷點(diǎn)數(shù)分銷占比項(xiàng)目名稱分銷點(diǎn)數(shù)分銷占比西岸香舍6%-8%100%山水國(guó)際3%80%福隆麗水灣6%-8%100%香醍25度3.5-4%8%博亞茲·瀾鉑灣8%-10%30%-50%三亞一山湖5%85%清瀾半島8%-10%70%崖州灣壹號(hào)5%24%長(zhǎng)島藍(lán)灣0.0890%珠江·儷豪島內(nèi)3%，島外5%20%北京城建·海云家園5%-6%約70%中信南航大廈3%50%葛洲壩·海棠福灣4-8%60%鹿港溪山4%跳7%70%綠地·悅瀾灣4%約40%藍(lán)城·山語(yǔ)泉7%60%和熙公館4%-6%30%三亞·星域4%40%卓達(dá)東方巴哈馬4%80%清瀾半島8%-10%70%翠屏·鳳凰水城3%95%長(zhǎng)島藍(lán)灣8%90%【樂居觀察】?jī)?nèi)容來(lái)源：海南克而瑞樂居觀察3：庫(kù)存壓力下中小企業(yè)資金困局并購(gòu)加劇2011年名企入場(chǎng)，2013年名企亮相，2014年名企pk，2015年中小企業(yè)淡出市場(chǎng)，并購(gòu)加劇。2015年以來(lái)，海南眾多工程經(jīng)歷了兼并收購(gòu)，從原有的“大魚吃小魚”，愈演愈烈，演變?yōu)榻翑U(kuò)張，強(qiáng)強(qiáng)融合，較典型的重大收購(gòu)兼并多達(dá)20余宗。企業(yè)+城市項(xiàng)目期數(shù)備注企業(yè)+城市項(xiàng)目期數(shù)備注恒大陵水棕櫚泉國(guó)際/改名恒大海上帝景榮盛發(fā)展萬(wàn)寧山欽灣地塊山欽灣地塊股權(quán)收購(gòu)三亞三亞的山//萬(wàn)寧南燕灣地塊一投等三家公司土地/三亞太陽(yáng)灣//陵水香水灣地塊香水灣地塊股權(quán)收購(gòu)?？谛率澜缑利惿澈５閸u西側(cè)地塊改名恒大美麗沙三亞中鐵海棠灣地塊/擬收購(gòu)?？诎仓腥f(wàn)綠城原安中石油玉沙村項(xiàng)目擬收購(gòu)漢能陵水海棠天際全項(xiàng)目收購(gòu)/碧桂園瓊海寶蓮城/改名碧桂園東海岸遼寧國(guó)茂陵水南國(guó)僑城英州鎮(zhèn)原南國(guó)僑城項(xiàng)目國(guó)茂清水灣樂東波波利//遼寧方大三亞海棠灣六和悅城//中信三亞半山半島/擬收購(gòu)南京銀城儋州塞維亞海岸/未收購(gòu)成功復(fù)地三亞半山半島B7-1地塊案名復(fù)地鹿島遠(yuǎn)洋三亞西山渡/股權(quán)收購(gòu)北國(guó)投陵水樂活城市全項(xiàng)目收購(gòu)/廣物?？诤Ｄ现膬?yōu)聯(lián)4650畝土地

綠地?？谕鉃┲行亩诘貕K/融創(chuàng)萬(wàn)寧南山集團(tuán)日月灣地塊合作開發(fā)三亞珠江儷豪/擬收購(gòu)

【樂居觀察】?jī)?nèi)容來(lái)源：海南克而瑞樂居觀察4：預(yù)期降低海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)潮來(lái)襲經(jīng)過(guò)2009年至今的波動(dòng)，市場(chǎng)逐步回歸理性，但現(xiàn)金回流的壓力持續(xù)存在，在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中，下調(diào)價(jià)格是眾多工程普遍采用的策略。海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于被政策紅利趨勢(shì)的波動(dòng)中，經(jīng)過(guò)政策炒作，市場(chǎng)回落，需求回歸等階段，整體市場(chǎng)趨勢(shì)理性開展，市場(chǎng)泡沫逐步擠出，降價(jià)趨勢(shì)是一個(gè)必然結(jié)果。降價(jià)潮存量高企：海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量持續(xù)走高，但成交量走低后逐步走向穩(wěn)定，造成存量逐年上升，去庫(kù)存迫使價(jià)格下行。本錢優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有海南工程大多開發(fā)時(shí)間較早，土地城堡相對(duì)較低，企業(yè)具有一定本錢優(yōu)勢(shì)。資金沉淀：為了緩解資本沉淀，需要快速現(xiàn)金回流，通過(guò)降價(jià)獲取現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，也是開發(fā)商的手段之一。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)：隨著需求市場(chǎng)日益理性和穩(wěn)定，大量同質(zhì)化產(chǎn)品涌入市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，降價(jià)是有效競(jìng)爭(zhēng)手段?！緲肪佑^察】?jī)?nèi)容來(lái)源：海南克而瑞2015年度營(yíng)銷經(jīng)典案例分析老方法，依然備受青睞：圈層營(yíng)銷、島外推介、注重分銷、明星營(yíng)銷等傳統(tǒng)營(yíng)銷手段在海南經(jīng)久不衰，只不過(guò)正在朝著精準(zhǔn)化、精細(xì)化的方向開展。創(chuàng)新求變，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)提及率加大：案場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)越發(fā)新穎，微信、碼上專車等移動(dòng)端應(yīng)用備受關(guān)注，房產(chǎn)電商被接受程度越來(lái)越高。2015海南樓市營(yíng)銷特征：創(chuàng)新求變恒大棋子灣電商合作開盤爆滿樂居碼上專車看房團(tuán)火爆開團(tuán)島外推介經(jīng)久不衰，效果逐漸見佳整體而言海南市場(chǎng)接受新生事物速度較快，比方移動(dòng)電商：碼上專車。由于競(jìng)爭(zhēng)劇烈，以及市場(chǎng)整體預(yù)期欠佳，開發(fā)商對(duì)于投放預(yù)算日益謹(jǐn)慎。中國(guó)海南海花島【中國(guó)海南?；◢u】宣傳推廣：51天+25城+288個(gè)售樓部+300余家媒體=震動(dòng)全國(guó)全國(guó)萬(wàn)人大會(huì)戰(zhàn)直銷團(tuán)隊(duì)+聯(lián)銷團(tuán)隊(duì)+恒大管理團(tuán)隊(duì)恒大營(yíng)銷管理團(tuán)隊(duì)島外、全國(guó)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)島外23城直銷展廳營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)地區(qū)聯(lián)銷團(tuán)隊(duì)127城288個(gè)售樓部集團(tuán)直管+全國(guó)聯(lián)動(dòng)：51天+恒大全國(guó)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)=超40000組認(rèn)籌【中國(guó)海南?；◢u】海南易居營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)島內(nèi)2城直銷展廳

營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)拓客團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)售樓部

營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)籌劃團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)團(tuán)隊(duì)電開團(tuán)隊(duì)案場(chǎng)落地：51天+易居現(xiàn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)+易居島內(nèi)2城團(tuán)隊(duì)=10萬(wàn)到訪人數(shù)【中國(guó)海南?；◢u】

職能分工：執(zhí)行+細(xì)節(jié)+投入=122億元開盤回報(bào)恒大樂居易居300媒體宣傳，三維一體廣告全面轟炸