天潤(rùn)園項(xiàng)目策劃書(shū)一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，本企業(yè)認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)組成要素特征，簡(jiǎn)析以下：

(一）九九年之前，被動(dòng)銷(xiāo)售暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份和地位顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，用戶(hù)購(gòu)置存在一定盲目性。

開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀(guān)念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特征，主觀(guān)開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不重視整體計(jì)劃，且有顯著區(qū)域性特征（集中在千佛山周?chē)?/p>

銷(xiāo)售特征：無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思緒，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效表現(xiàn)及宣傳手法，不重視品牌培養(yǎng)和樹(shù)立。

（二)以后，振蕩中走向規(guī)范過(guò)渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶(hù)消費(fèi)逐步成為市場(chǎng)主力。

開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念逐步接收，同時(shí)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才帶來(lái)優(yōu)異理念也影響了開(kāi)發(fā)商思想，開(kāi)始重視客源需求，逐步向以產(chǎn)定銷(xiāo)路線(xiàn)靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念優(yōu)異外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)因?yàn)檎畬?duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)理念陳舊小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)計(jì)劃趨于合理，特色鮮明，而且小區(qū)品質(zhì)不停提升。

銷(xiāo)售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)介入逐步為市場(chǎng)接收，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不停翻新。

在上述市場(chǎng)背景下，用戶(hù)、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商多個(gè)方面全部發(fā)生了較大改變：

1、用戶(hù)需求改變

能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤(pán)用戶(hù)，已由先期單純追求滿(mǎn)足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格用戶(hù)，在追求上述要求基礎(chǔ)基礎(chǔ)上，愈加重視樓盤(pán)個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)整體計(jì)劃要求較嚴(yán)格。

能承受4000元/m2以上用戶(hù)，相對(duì)前兩種用戶(hù)來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)提升，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最重視是享受，追求一個(gè)理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、樓盤(pán)著名度、小區(qū)環(huán)境也很重視。

2、市場(chǎng)環(huán)境改變：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐步為市場(chǎng)所接收。

其中：

小高層發(fā)展分三個(gè)階段：

（1）以九九年開(kāi)發(fā)小高層小區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新開(kāi)發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方優(yōu)異營(yíng)銷(xiāo)模式并進(jìn)行包裝策劃，重視了前期宣傳，引發(fā)巨大沖擊，前期銷(xiāo)售達(dá)成良好效果。

（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層大規(guī)模開(kāi)發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入猛烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開(kāi)發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，造成小高層價(jià)位偏高，而且點(diǎn)式小高層建筑弊端逐步暴露，所以點(diǎn)式小高層展現(xiàn)曇花一現(xiàn)勢(shì)態(tài)。

（3）市場(chǎng)以客源選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向小區(qū)化板式小高層方向發(fā)展，而且日益展現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化特征，此時(shí)代表樓盤(pán)為歷東花園、匯苑家園。

3、開(kāi)發(fā)商改變趨勢(shì)

開(kāi)發(fā)理念由傳統(tǒng)單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀(guān)念，含有了較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

營(yíng)銷(xiāo)方面：競(jìng)爭(zhēng)猛烈?guī)?dòng)了銷(xiāo)售手段不停翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方法，到今天炒理念、規(guī)模、品牌，而且營(yíng)銷(xiāo)已越來(lái)越成為一個(gè)全程性策劃行為，必需重視前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并和之結(jié)合，了解用戶(hù)心態(tài)。

二、項(xiàng)目分析

1、基礎(chǔ)情況：

本案在濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市CID（科技商務(wù)中心區(qū)）山大路，這是市政府關(guān)鍵項(xiàng)目，它興起肯定會(huì)輻射到周?chē)瑥亩瓌?dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，眾多著名國(guó)際中國(guó)大企業(yè)投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域中間位置，交通方便，地段升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

經(jīng)濟(jì)水平：

整體消費(fèi)群體主力仍為比較重視生活質(zhì)量中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。伴隨周?chē)钤O(shè)施不停完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦呒?jí)樓盤(pán)聚集之地。這也將打破原有區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)一塊熱土。

3、客源定位：

因?yàn)楸景笇僦懈呒?jí)樓盤(pán)，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，依據(jù)客源所處區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差異作以下分析：

（一）當(dāng)?shù)乜驮矗?/p>

這類(lèi)客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，本企業(yè)認(rèn)為關(guān)鍵有以下類(lèi)型：私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛社交關(guān)系，而且有足夠休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)接收度，但有著冷靜思索和判定，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及對(duì)應(yīng)升值潛力較為重視。

政府官員：這類(lèi)人士含有較高社會(huì)地位、穩(wěn)定收入，大多已經(jīng)有單位分配住宅，但期望一個(gè)更為私密、高級(jí)生活空間。這類(lèi)人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)計(jì)劃、配套有較高要求。

高級(jí)白領(lǐng)：這類(lèi)用戶(hù)含有高學(xué)歷、高收入特點(diǎn)，追求高端生活氣氛，以突顯自己價(jià)值。這部分客源對(duì)小區(qū)檔次、配套、著名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活思索、較高收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代上流生活。這類(lèi)客源關(guān)鍵選擇小戶(hù)型，但百分比有限。

小結(jié)：當(dāng)?shù)乜驮创蠖酁槎位蛉沃脴I(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型為關(guān)鍵需求。

（二）外地客源

這類(lèi)客源是本案完成整體銷(xiāo)售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹(shù)立品牌之所必需，可分為以下類(lèi)型

外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：這類(lèi)人群大多為外派人員，收入高、單身，重視生活品味和個(gè)性張揚(yáng)，同時(shí)期望有一個(gè)溫馨、私密生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂(lè)較為重視。

外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入WTO后，外商投資將大大增加，外來(lái)管理人員增多，這類(lèi)客源關(guān)鍵對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為重視，將成為本案后期客源開(kāi)發(fā)關(guān)鍵。

三、項(xiàng)目定位

本案在濟(jì)南市，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好自然及人文環(huán)境，相對(duì)于其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤(pán)難以比擬優(yōu)勢(shì)，所以本企業(yè)提議將本案定在：會(huì)養(yǎng)人房子——滋養(yǎng)城市貴族。

總而言之，在本案目標(biāo)客源中，關(guān)鍵需求點(diǎn)有以下幾方面：

1、地理位置優(yōu)越。

2、交通動(dòng)線(xiàn)充足。

3、市政和小區(qū)配套皆較為齊全。

4、小區(qū)計(jì)劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強(qiáng)大升值潛力。

7、戶(hù)型實(shí)用、舒適。

四、產(chǎn)品提議

因?yàn)楸景覆缓型怀鲆?guī)模優(yōu)勢(shì)，國(guó)此在配套上應(yīng)做到“人無(wú)我有、人有我精”，依靠獨(dú)特內(nèi)部設(shè)施深入提升本案所處層次，具體提議以下：

（一）小區(qū)配套設(shè)施

1、采暖：采取韓式地面供暖系統(tǒng)

理由：A無(wú)暖氣片及其支管，增加使用面積，而且宜擺放家俱。

B室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)整控制，含有健身功效。

C輻射供暖，無(wú)空氣對(duì)流，衛(wèi)生、潔凈。

D便于設(shè)落地窗。

2、門(mén)、窗：分戶(hù)門(mén)配可視對(duì)講防盜門(mén)，室內(nèi)采取木質(zhì)夾板門(mén)，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng)：全方位防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防電梯，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。

4、信息系統(tǒng)

有線(xiàn)電話(huà)：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線(xiàn)電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施：預(yù)留兩部IDD電話(huà)插口。

網(wǎng)

絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶(hù)，并預(yù)留管線(xiàn)。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配置整套高級(jí)廚具，純凈水入戶(hù)。

6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌一般瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

（二）本案多層商業(yè)樓為沿街場(chǎng)所，提議樓頂建造能代表本案風(fēng)格造型，而非平頂。

（三）外立面材料及顏色

提議采取高級(jí)涂料，顏色采取三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易查出，而用面磚則不易查出。

B棕色和赭石色最能表現(xiàn)本案層次感和時(shí)代感，整體暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特陽(yáng)光住宅時(shí)代感覺(jué)。

（四）綠化部署：依據(jù)小區(qū)內(nèi)容積系數(shù)，此提議標(biāo)準(zhǔn)上小區(qū)整體走小而精路線(xiàn)，經(jīng)過(guò)精巧小景，烘托小區(qū)氣氛。在綠化部署上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，相互組合。以獨(dú)具特色園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。

（五）計(jì)劃布局：要在充足滿(mǎn)足園林綠化同時(shí)，合適增加健身設(shè)施建設(shè)，把健康專(zhuān)題引入小區(qū)，既是品牌提升需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)真實(shí)表現(xiàn)，這么很輕易引發(fā)消費(fèi)者認(rèn)可。

（六）戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)置能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100--180平方米之間，合適保留200--250平方大戶(hù)型，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。

（七）戶(hù)型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓用戶(hù)真正感受到陽(yáng)光感覺(jué)。

五、推案策略

（一）售樓處選址：

本企業(yè)提議售樓處向主干道周?chē)w移，在解放路周?chē)ㄔO(shè)、裝飾帶有樓盤(pán)特色和文化豪華售樓處。

理由：

（1）該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大客源潛力。

（2）人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大著名度。

（3）交通動(dòng)線(xiàn)發(fā)達(dá)，方便用戶(hù)咨詢(xún)。

缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。

（二）推案操作階段及操作目標(biāo)

本案操作由期房開(kāi)始，本企業(yè)提議將本案操作分為三個(gè)階段：

第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引發(fā)市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。

理由：

（1）本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大資金，前期資金回籠對(duì)支持后期開(kāi)發(fā)意義極其重大。

（2）中、后期銷(xiāo)售成功關(guān)鍵依靠于前期建立良好市場(chǎng)人氣，由此而形成良性循環(huán)，所以，本案能否立即去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。

在此階段應(yīng)注意前期價(jià)格制訂,要求和整體結(jié)合，為中、后期操作做好鋪墊。

理由：

價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中極期關(guān)鍵一部分，如整個(gè)階段價(jià)格銜接不好，將造成整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r(jià)格制訂不合理而造成在市場(chǎng)上受挫。）

第二階段：建立品牌，在立足于當(dāng)?shù)乜驮椿A(chǔ)上，拓展客源面，發(fā)明相對(duì)較高利潤(rùn)。

理由：

（1）第三階段銷(xiāo)售關(guān)鍵依靠前兩階段建立品牌支撐。

（2）在第二階段，本案著名度及品牌已建立，如能向更廣泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌企業(yè)形象和發(fā)明利潤(rùn)發(fā)明更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤(rùn)，經(jīng)過(guò)樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象提升至更高層次。

（三）價(jià)格策略

現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，操作周期不宜過(guò)長(zhǎng)，不宜作大范圍價(jià)格調(diào)整，所以，本企業(yè)提議先期以較低價(jià)格入市，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、完工三個(gè)階段作大提，以拉動(dòng)市場(chǎng)。

整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段價(jià)格制訂，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)和貴司參考。

六、廣告策略

（一）主訴求點(diǎn)：

突出小區(qū)無(wú)以倫比內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以“會(huì)生活人選擇會(huì)養(yǎng)人房子”為主訴求點(diǎn)。

理由：本案內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其它樓盤(pán)無(wú)法比擬，本案由期房開(kāi)始銷(xiāo)售，如單純宣傳小區(qū)品質(zhì)，存在可信度問(wèn)題，而自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)及小高層建筑形式顯而易見(jiàn)，易被用戶(hù)接收，產(chǎn)生共鳴，則引發(fā)市場(chǎng)沖擊相對(duì)輕易。

（二）各銷(xiāo)售期訴求

1、引導(dǎo)期：可經(jīng)過(guò)軟廣告、專(zhuān)題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，關(guān)鍵介紹小區(qū)地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開(kāi)發(fā)觀(guān)念等。

2、開(kāi)盤(pán)期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活付款方法及優(yōu)惠方法吸引用戶(hù)，建立人氣。

3、正常銷(xiāo)售期：進(jìn)入正式銷(xiāo)售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶(hù)型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。

理由：

（1）可令小區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全方面展現(xiàn)。

（2）可保持每期推出廣告獨(dú)立性，即宣傳專(zhuān)題鮮明?？刹煌１３质袌?chǎng)新鮮度，沖擊力持久。

（三）廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。

2、報(bào)紙——軟廣告和硬廣告結(jié)合。前期經(jīng)過(guò)軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷(xiāo)售期經(jīng)過(guò)硬廣告進(jìn)行沖擊

3、車(chē)體——關(guān)鍵選擇能直達(dá)本案和經(jīng)過(guò)關(guān)鍵公共場(chǎng)地等繁榮地域公交車(chē)。

4、電臺(tái)——選擇覆蓋面廣、收聽(tīng)率高電臺(tái)，如交通音樂(lè)之聲。

5、三維動(dòng)畫(huà)——提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹(shù)立消費(fèi)者信心，利用高科技宣傳手段還深入提升開(kāi)發(fā)商品牌力度。

七、操作實(shí)施安排

本企業(yè)以多年策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目操作步驟。完全建立在市場(chǎng)基礎(chǔ)上全程工作安排經(jīng)過(guò)本企業(yè)專(zhuān)業(yè)人士運(yùn)作，足以確保任何一個(gè)優(yōu)異策劃創(chuàng)意充足演繹。

（一）前期市調(diào)階段（第一階段）

第一階段人員安排

1、市場(chǎng)研究分析

環(huán)境研究分析項(xiàng)目地段背景調(diào)研周?chē)康禺a(chǎn)調(diào)研市場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研分析市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名。

2、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果總結(jié)專(zhuān)案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)責(zé)任人和專(zhuān)案主管共同編寫(xiě)市場(chǎng)總結(jié)

3、物業(yè)計(jì)劃研判專(zhuān)案組動(dòng)腦會(huì)議

4、營(yíng)銷(xiāo)方向和設(shè)想（開(kāi)盤(pán)時(shí)間提議，售樓處及樣板房搭建、部署提議）

5、策劃匯報(bào)綱要專(zhuān)案策劃員執(zhí)筆

此階段工作范圍關(guān)鍵是對(duì)本案進(jìn)行詳盡市場(chǎng)調(diào)研，并編寫(xiě)市調(diào)匯報(bào)。在對(duì)本案計(jì)劃情況熟知后，結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議，初步確定本案營(yíng)銷(xiāo)策劃方向，并編寫(xiě)初步策劃草案。在和發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定以后，將進(jìn)行第二階段工作內(nèi)容。

（二）銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段（第二階段）

第二階段人員安排

1、營(yíng)銷(xiāo)策劃匯報(bào)正式交稿關(guān)鍵內(nèi)容決定：目標(biāo)市場(chǎng)定位銷(xiāo)售策略制訂推廣方法及訴求關(guān)鍵廣告目標(biāo)和目標(biāo)廣告預(yù)算編制平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書(shū)風(fēng)格提議、DM及單頁(yè)制作提議、海報(bào)提議、展板內(nèi)容提議等）現(xiàn)場(chǎng)POP部署提議SP活動(dòng)提議媒體選擇和安排進(jìn)行專(zhuān)案組動(dòng)腦會(huì)議由本案專(zhuān)案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成匯報(bào)。

2、本企業(yè)和發(fā)展商會(huì)議（確定廣告、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及媒體計(jì)劃、SP活動(dòng)計(jì)劃等內(nèi)容）-----

3、廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核專(zhuān)案組動(dòng)腦會(huì)議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專(zhuān)案經(jīng)理主控，發(fā)展商進(jìn)行確定和把握。

4、印刷品樣稿審核和修正

5、現(xiàn)場(chǎng)POP部署具體內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)圍墻裝飾現(xiàn)場(chǎng)橫幅和錦旗部署現(xiàn)場(chǎng)燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修部署售樓處導(dǎo)引牌