目錄目錄I1緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景近年來，房價(jià)在國內(nèi)一線城市和二線城市中都呈現(xiàn)出明顯的增長趨勢(shì)。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前景似乎風(fēng)頭無量，但自2019年底,國家宏觀調(diào)控政策加大了對(duì)房價(jià)的監(jiān)管力度，以及2020開年新冠疫情嚴(yán)重阻礙全國各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，如此嚴(yán)峻的形勢(shì)下，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)“三道紅線”政策，其目的是為了阻止房企行業(yè)高負(fù)債快速擴(kuò)張，盡可能清除部分風(fēng)險(xiǎn)較高的小型房企，但是這一政策也在一定程度上帶來了一定的負(fù)面影響，這實(shí)際上暴露了房地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題。本文以保利產(chǎn)為例，研究在融資條件收緊的大環(huán)境下，財(cái)務(wù)杠桿的利用率對(duì)房地產(chǎn)的投資決策影響。1.1.2研究意義企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的利用效率和投資決策的的合理性對(duì)公司的價(jià)值具有深遠(yuǎn)的影響，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿當(dāng)前的用于調(diào)整自己的投資策略和解決現(xiàn)有財(cái)務(wù)問題的方式，都具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性，對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展起到?jīng)Q定作用。在本文的寫作過程中，以財(cái)務(wù)杠桿作為問題研究的出發(fā)點(diǎn)，在這一過程中對(duì)房地產(chǎn)投資過程中具體的風(fēng)險(xiǎn)以及相關(guān)收益問題等進(jìn)行分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的解決路徑，通過這種方式能夠很好的為其他企業(yè)的發(fā)展提供一定的借鑒作用，更好的促進(jìn)其他企業(yè)的發(fā)展。1.2研究現(xiàn)狀大多數(shù)外國學(xué)者運(yùn)用對(duì)比分析法研究了財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)投資決策的影響。較于國內(nèi)，海外針對(duì)財(cái)務(wù)杠桿和企業(yè)投資決策之間的關(guān)系的研究具有更加清晰完備的體系，以及專門研究兩者之間關(guān)系的國內(nèi)文獻(xiàn)并非很多。1.1.2國外研究現(xiàn)狀Lang，L.E.在2017年FinancialEconomics的《Leverage.InvestmentandFirmGrowth》一文中，對(duì)美國企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況作為樣本展開系列研究，通過其對(duì)相關(guān)內(nèi)容的分析可以得知，當(dāng)下在企業(yè)之間的經(jīng)營層面，一個(gè)企業(yè)的管理者能否及時(shí)的作出準(zhǔn)確的決定，對(duì)一個(gè)企業(yè)負(fù)債的具體范圍是有直接影響的。不管在發(fā)展的過程中，企業(yè)的規(guī)模達(dá)到了何種規(guī)模，企業(yè)的投資決定與具體的負(fù)債內(nèi)容之間的聯(lián)系是十分重要的，只有對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確衡量，才能更好的展開研究。LarryR?White主要對(duì)韓國的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理，并且在這一過程中對(duì)公司財(cái)務(wù)的基本問題進(jìn)行了明確，并且對(duì)企業(yè)在投資過程中可能遇到的問題進(jìn)行了再次梳理。Aivazia及其團(tuán)隊(duì)在2017年FinancialManagement的文章《Debtmaturitystructureandfirminvestment》主要對(duì)加拿大公司的相關(guān)情況進(jìn)行了梳理，在這一過程中也強(qiáng)調(diào)了公司財(cái)務(wù)杠桿對(duì)促進(jìn)公司后續(xù)發(fā)展的重要作用，并且肯定了投資增長與公司財(cái)務(wù)杠桿之間的必然聯(lián)系，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的公司而言，這一內(nèi)容體現(xiàn)的更加明顯。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀蘭明在2019年發(fā)表于財(cái)經(jīng)界雜志的相關(guān)文章中對(duì)這一內(nèi)容也展開了一定研究，結(jié)果表明：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)杠桿不僅對(duì)其投資決策只產(chǎn)生正面影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，通過該方式將財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢(shì)效用發(fā)揮至最大，這將極大程度提高企業(yè)投資的效率。李文琪在2017年發(fā)表文章認(rèn)為公司的財(cái)務(wù)杠桿在一定程度上與公司債務(wù)的具體時(shí)間具有一定聯(lián)系，如果一個(gè)公司在發(fā)展的過程中擁有較多的機(jī)會(huì)，且公司及時(shí)對(duì)相關(guān)機(jī)會(huì)進(jìn)行把握，那么在后續(xù)的發(fā)展過程中公司將具備更多充足的資金以支撐個(gè)人的后續(xù)投資，如果一個(gè)企業(yè)想為本公司的發(fā)展?fàn)幦「嗟臋C(jī)會(huì)，則需要對(duì)相關(guān)的負(fù)債內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確把握，只有在這樣的情況下才能對(duì)公司的擴(kuò)大作出準(zhǔn)確的分析，并對(duì)相關(guān)數(shù)值加以明確。唐世連2016年在文章《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)投資決策制定產(chǎn)生的具體影響》中指出：在當(dāng)下，債務(wù)實(shí)際上作為一種融資工具而存在，一個(gè)企業(yè)想要不斷的發(fā)展，必然會(huì)存在一定的負(fù)債，但是負(fù)債的額度大小會(huì)對(duì)企業(yè)吸引外來投資的多少產(chǎn)生較大影響，也就是說一個(gè)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模對(duì)于企業(yè)的整體投資而言具有一定的約束和控制作用，通過對(duì)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行分析，也能明確其中具備的傳遞一定消息的具體功能。一個(gè)公司能否在投資的過程中獲取較大的收益，實(shí)際上與其工作的效率以及投資的具體決定具有密切聯(lián)系。1.3研究內(nèi)容本文以保利地產(chǎn)2017-2019年的數(shù)據(jù)為樣本，采用對(duì)比分析的方法，發(fā)現(xiàn)其運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿及投資決策中存在的問題,對(duì)這一問題進(jìn)行分析，可以從財(cái)務(wù)杠桿的具體作用角度出發(fā)，主要分析他對(duì)公司投資方面所帶來的影響。在本文的寫作過程當(dāng)中，保利地產(chǎn)在投資過程當(dāng)中運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿的作用，主要是發(fā)揮了其中的正面效應(yīng)，為公司后續(xù)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)其他公司提供新的思路，從而做出對(duì)應(yīng)該企業(yè)的合理投資決策。1.4研究方法本文采用文獻(xiàn)綜述法和對(duì)比分析的方法，初步研究了財(cái)務(wù)杠桿在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況。提出在企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)如何合理使用財(cái)務(wù)杠桿的建議。本文采取的研究具體方法有：1.4.1文獻(xiàn)綜述法.對(duì)房地產(chǎn)管理模式的研究成果進(jìn)行了文獻(xiàn)和相關(guān)觀點(diǎn)的歸納和總結(jié)，為這項(xiàng)工作奠定了一定的理論基礎(chǔ)。1.4.2案例分析法本文以保利地產(chǎn)為例，分析2017-2019年的財(cái)務(wù)杠桿相關(guān)的數(shù)據(jù)，得出財(cái)務(wù)杠桿影響投資決策之間的關(guān)系。1.4.3對(duì)比分析法縱向分析保利地產(chǎn)近3年的財(cái)務(wù)杠桿相關(guān)的數(shù)據(jù)，總結(jié)歸納保利地產(chǎn)經(jīng)營模式的特點(diǎn)。

2相關(guān)理論概述2.1財(cái)務(wù)杠桿定義財(cái)務(wù)杠桿，也稱融資杠桿、資本杠桿或者負(fù)債經(jīng)營，投資者在資本結(jié)構(gòu)決策中使用債務(wù)融資，只有企業(yè)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)過程中通過適當(dāng)?shù)慕栀J籌資，它就可以給企業(yè)帶來額外收益。投資回報(bào)率高于債務(wù)利率的地方，金融杠桿增加債務(wù)運(yùn)營導(dǎo)致資本收入的絕對(duì)價(jià)值，股本回報(bào)率將大于投資回報(bào)，債務(wù)資本的比例越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大。另一方面，財(cái)務(wù)杠桿損失本質(zhì)是指如果投資回報(bào)低于或小于負(fù)債的利率，負(fù)債產(chǎn)生的利潤可能僅足夠或不足以支付負(fù)債利息，甚至從股權(quán)資本獲得的利潤不足以彌補(bǔ)利息。2.2財(cái)務(wù)杠桿指標(biāo)及其運(yùn)用2.2.1財(cái)務(wù)杠桿指標(biāo)息稅前利潤率（總資產(chǎn)報(bào)酬率）是企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。它是企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿利用效果的反映指標(biāo)，是衡量企業(yè)利用債權(quán)人和股權(quán)利潤所取得盈利的重要指標(biāo)。計(jì)算公式為∶息稅前利潤率=（息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額）×100%息稅前利潤=凈利潤+所得稅+利息支出利息支出一般在財(cái)務(wù)報(bào)表后的備注中，財(cái)務(wù)費(fèi)用表里面找得到。所得稅在合并利潤表和財(cái)務(wù)報(bào)表后備注，所得稅費(fèi)用表中都能查到，合并利潤表中的"所得稅費(fèi)用"一欄2.2.2財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)（一）財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)理論恰當(dāng)?shù)睦媒鹑诟軛U的作用，對(duì)支撐公司的后續(xù)發(fā)展具有一定作用，房地產(chǎn)企業(yè)由于金融的原因負(fù)債比率較高，一般來說每股普通股的利潤變化率大于息稅前利潤的變化率。在公司的發(fā)展過程當(dāng)中，需要對(duì)公司的相應(yīng)資本進(jìn)行控制，而在這一過程當(dāng)中發(fā)揮債務(wù)利息的積極作用，能夠?qū)p稅產(chǎn)生一定的效益，因此在公司運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的過程當(dāng)中，能夠更好的維護(hù)股東所具備的相關(guān)利益，這樣就能夠吸引更多的投資者進(jìn)行投資，從而擴(kuò)大公司的融資規(guī)模。（二）財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)理論金融杠桿的負(fù)面效應(yīng)是指，它的存在會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展，給企業(yè)帶來負(fù)面影響。在這種情況下，公司的凈利潤經(jīng)常會(huì)減少。如果不采取措施，公司的財(cái)務(wù)成本這幾年來響公司未來的發(fā)展。從這一角度進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)的債務(wù)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)墓芾?，能夠在一定程度上抑制相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)公司的后續(xù)發(fā)展，此處負(fù)面影響直接表現(xiàn)為金融杠桿的負(fù)面影響。2.2.3財(cái)務(wù)杠桿的計(jì)量對(duì)公司財(cái)務(wù)系數(shù)進(jìn)行研究，則需要從財(cái)務(wù)的具體情況出發(fā)進(jìn)行研究，在這樣的情況下則需要對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。對(duì)普通股進(jìn)行分析，等于利息和稅收減免后利潤變化的倍數(shù)。計(jì)算公式為∶DFL=(AEPS/EPS)/(AEBIT/EBIT)2.3投資決策概述2.3.1投資決策定義投資決策是指投資主體通過調(diào)查、分析、論述等做出的最終決定。是企業(yè)所有的決策中最為重要的決定。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)具體的方案進(jìn)行明確的選擇而再進(jìn)行投資的決定，過程當(dāng)中其實(shí)其決策也可以劃分為不同的種類，在本文所探討的房地產(chǎn)方向的投資決策，實(shí)際上應(yīng)當(dāng)被納入微觀投資決策的范疇之內(nèi)。2.3.2投資決策特點(diǎn)其一，投資決策具有針對(duì)性。其二投資決策具有現(xiàn)實(shí)性.投資活動(dòng)基于投資決策，投資解決方案是現(xiàn)代投資管理的基礎(chǔ)。其三，投資決策具有擇優(yōu)性。其四，投資決策具有風(fēng)險(xiǎn)性。投資決策風(fēng)險(xiǎn)是指未來可能的風(fēng)險(xiǎn)，投資決策必須考慮到實(shí)踐中可預(yù)測(cè)或不可預(yù)測(cè)的變化。公司的工作和項(xiàng)目投資很容易受到影響，最終導(dǎo)致收入下降。2.4財(cái)務(wù)杠桿與投資決策的關(guān)系2.4.1財(cái)務(wù)杠桿與投資盈利的關(guān)系實(shí)際上，一個(gè)公司的與房地產(chǎn)企業(yè)的投資盈利之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，說明在房地產(chǎn)企業(yè)中，在某種程度上，金融杠桿可以防止過度投資并縮小規(guī)模，提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資效率，因此，房地產(chǎn)公司即使面臨著更高的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也可以利用財(cái)務(wù)杠桿來獲得更高的利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須利用金融杠桿來克服其負(fù)面影響，提高投資效率，為企業(yè)的健康和有效發(fā)展創(chuàng)造條件。2.4.2財(cái)務(wù)杠桿與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系通常來說，金融杠桿對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的影響有兩個(gè)方面，首先是財(cái)務(wù)杠桿過高投資不足，其次是債務(wù)管理持續(xù)過久，在這一過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)對(duì)過度投資這一現(xiàn)象進(jìn)行遏制，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程當(dāng)中對(duì)外負(fù)債偏高，那么在這時(shí)將會(huì)對(duì)債權(quán)人的利益帶來一定的侵害，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)的再次融資帶來困難。而如果對(duì)公司的財(cái)務(wù)杠桿加以調(diào)整，對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低，那么就可以有效遏制過度投資現(xiàn)象的發(fā)生。財(cái)務(wù)杠桿與房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本之間存在明顯的負(fù)相關(guān)性。3.分析保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿對(duì)投資決策的影響3.1保利地產(chǎn)公司及其財(cái)務(wù)現(xiàn)狀簡介3.1.1保利地產(chǎn)公司簡介財(cái)保利地產(chǎn)（保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司）是中國保利集團(tuán)旗下的大型房地產(chǎn)國有企業(yè)，1992年，成立總部位于廣州市。2002年，保利房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司完成證券交易所改造，更名為"保利房地產(chǎn)有限公司"：2006年，公司更名為"保利地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司"，同年7月在上海證券交易所上市。業(yè)務(wù)包括建筑、資產(chǎn)管理等。房地產(chǎn)開發(fā)與管理是保利集團(tuán)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年的發(fā)展、整合、重組，主要房地產(chǎn)行業(yè)形成了保利南方集團(tuán)及其下屬的保利房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司。其中保利技術(shù)有限公司、保利南方集團(tuán)有限公司、保利(香港)集團(tuán)有限公司、保利文化集團(tuán)有限公司、保利能源集團(tuán)有限公司、保利化工集團(tuán)有限公司、保利金融有限公司、北京新保利大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、保利房地產(chǎn)働產(chǎn)集團(tuán)有限公司隸屬于此。在北京、天寧、上海、重慶、廣州、深圳、香港等60多個(gè)城市和地區(qū)開展業(yè)務(wù)和項(xiàng)目，在十幾個(gè)國家設(shè)有分支機(jī)構(gòu)和辦事處。3.1.2保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀簡介在對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的情況下，本文主要對(duì)保利地產(chǎn)近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了提取，從而對(duì)其公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)進(jìn)行了深入探討，實(shí)際上一個(gè)公司在負(fù)債經(jīng)營的情況下就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，因此對(duì)公司現(xiàn)有的資產(chǎn)以及具體的負(fù)債情況進(jìn)行分析，是衡量公司財(cái)務(wù)杠桿的重要依據(jù)，在這其中最為直觀的是資產(chǎn)負(fù)債表，而通過下表中也可以對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確把握。表3-1保利地產(chǎn)2017年-2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（見下一頁）年度2017年2018年2019年?duì)I業(yè)收入（元）2,517,589,726.512,724,487,781.572,813,589,129.95凈利潤增長率31.67%37.37%33.82%資產(chǎn)增長率67.49%69.57%28.02%資產(chǎn)負(fù)債率77.33%77.97%77.79%營業(yè)收入增長比例10.38%8.22%3.27%銷售增長率48.11%56.15%31.04%營業(yè)收入增長率10.38%8.22%3.27%3.2保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿及投資決策現(xiàn)狀3.2.1保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿現(xiàn)狀分析從圖表中可以得知，在近三年來保利地產(chǎn)在投資的過程當(dāng)中獲取了一定的收益，企業(yè)的收益額度不斷增加，這就在一定程度上說明了該公司在市場(chǎng)上具有較大的價(jià)值，而同時(shí)公司的流動(dòng)資產(chǎn)所占的比重并不高，這就證明該公司的短期償債能力可能存在不足，流動(dòng)負(fù)債占總債務(wù)額的比例也在同一范圍內(nèi)大幅度下降，2017、2018和2019年分別是67.44%，67.47%、74.62%。2019年流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例再次上升是杠桿保利地產(chǎn)規(guī)模再次快速擴(kuò)張，當(dāng)前的債務(wù)比率下降反映了減壓保利地產(chǎn)償還短期債務(wù),公司財(cái)務(wù)的整體穩(wěn)定性和操作條件,從另一個(gè)角度進(jìn)行分析，可以得知基于當(dāng)下流動(dòng)資金不足，保利資產(chǎn)在償還債務(wù)方面存在一定的困難，只有在今后的發(fā)展過程當(dāng)中，對(duì)公司內(nèi)部的資本更進(jìn)行更加合理的調(diào)整，才能更好的發(fā)揮在償還債務(wù)當(dāng)中的積極作用。表3-2保利地產(chǎn)2017-2019資產(chǎn)負(fù)債表投資收益率及各項(xiàng)變動(dòng)比率年度201720182019流動(dòng)負(fù)債362,950,051,111.94444,896,957,286.29599,700,475,026.32流動(dòng)資產(chǎn)564,159,422,883.58936,921,965,666.57資產(chǎn)總額695,993,902,956.99846,478,860,011.091,033,149,133,553.90流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重81.06%90.55%90.69%資產(chǎn)凈利率13.45%13.44%15.91%負(fù)債總額538,212,085,156.64659,999,567,150.65803,686,710,991.58流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比重67.44%67.41%74.62%投資收益（億元）16.826.937.02投資收益增長率34.77%60.06%37.62%企業(yè)使用財(cái)務(wù)杠桿既可以發(fā)揮正效應(yīng)，也可能產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，分析表明，當(dāng)稅收前的股本利潤高于稅收前的利潤時(shí)，金融杠桿起積極作用;當(dāng)股本金的預(yù)稅收益低于預(yù)期時(shí)，金融杠桿就會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。利息和息稅前利潤最符合凈收益條款加上財(cái)政支出條款和財(cái)務(wù)報(bào)表所得稅條款，稅前股本最適合財(cái)務(wù)報(bào)表上的凈收入狀況，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)展開分析探討，可以得知當(dāng)下保利地產(chǎn)在發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是較低的。表3-3保利地產(chǎn)2017年-2019年財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)年度息稅前利潤總額（元）平均資產(chǎn)總額（元）息稅前利潤率債務(wù)利息（元）財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)201725716142161348225875449.585.49%3489155791.551.16201835780300096772064295845.505.13%4522064368.781.14201950530715727939851321374.505.97%4604619675.421.103.2.2保利地產(chǎn)投資決策現(xiàn)狀分析圖3-1保利地產(chǎn)2017-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成增長率由圖3-1可看出，保利地產(chǎn)三年以來，投資完成額持續(xù)增加，但是增長率有所放緩，其原因是國家宏觀調(diào)控力度不減、行業(yè)規(guī)模增速放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于專業(yè)化、品牌化。因此房地產(chǎn)企業(yè)之間由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和集中度持續(xù)提升，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高財(cái)務(wù)杠桿的行業(yè)，在當(dāng)下進(jìn)行融資的過程中，主要采取的方式是向銀行借款以增加本公司的資金量，但是在發(fā)展的過程中也應(yīng)當(dāng)為可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)其對(duì)外欠債過多時(shí)，就要采取一定的方式對(duì)其所欠款項(xiàng)進(jìn)行償還，這樣就會(huì)對(duì)公司有限的資金進(jìn)行控制，從而減少該公司對(duì)外的投入支出。近幾年來，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一系列宏觀調(diào)控政策，這些政策在一定成俗上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是也在一定程度上限制了房地產(chǎn)投資的具體內(nèi)容。因此保利地產(chǎn)開始嘗試探索共擔(dān)成本和風(fēng)險(xiǎn)的模式，通過企業(yè)之間的合作撬動(dòng)自身規(guī)模增長，初步形成房企合作杠桿。2017年，保利地產(chǎn)公司通過并購等合作方式累計(jì)獲取項(xiàng)目米達(dá)到總土地拓展面積的48%；2018年，公司通過收并購、合作開發(fā)的方式獲取項(xiàng)目占全年拓展金額及拓展面積的54%；2019年公司堅(jiān)定落實(shí)城市深耕戰(zhàn)略，報(bào)告期內(nèi)新拓展資源中，拓展金額占比達(dá)79%?；诖丝梢缘弥镜呢?cái)務(wù)杠桿對(duì)最終的保利地產(chǎn)投資內(nèi)容具有一定的影響作用，在下文中則會(huì)針對(duì)不同的內(nèi)容對(duì)其進(jìn)行分析：（一）保利地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀如果一個(gè)公司在進(jìn)行運(yùn)行的過程中沒有繳納較大的利潤，那么在之后則會(huì)遇到一定的風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的過程中，需要對(duì)息稅前是利潤率進(jìn)行明確的分析。在當(dāng)下的經(jīng)營過程中，保利地產(chǎn)采取了較為恰當(dāng)?shù)牟呗?，而且需要以一定的利潤率為基礎(chǔ)進(jìn)行后續(xù)內(nèi)容的分析，對(duì)其中的財(cái)務(wù)杠桿效力進(jìn)行分析。從具體的內(nèi)容角度進(jìn)行分析，也需要結(jié)合具體的時(shí)間對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析，2017-2019年財(cái)務(wù)杠桿平均值為1.3，由此可見息稅前利潤與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成反比例關(guān)系。（二）保利地產(chǎn)投資盈利現(xiàn)狀在保利地產(chǎn)發(fā)展的過程中，具有一定的盈利能力，也有一定的收入，國家政策不斷收緊，監(jiān)管逐漸嚴(yán)格的環(huán)境下，如表3-4所示，保利地產(chǎn)2017-2019年的資產(chǎn)凈利率一直保持在13%以上，變動(dòng)幅度呈增加趨勢(shì)，雖然2018有輕微下降，但是2019年增速明顯投資收益穩(wěn)定增長，在2018年尤為顯著，且投資收益以一年十億左右的增速增長，符合保利地產(chǎn)為應(yīng)對(duì)國家監(jiān)管，在這一過程中對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的相關(guān)作用進(jìn)行明確梳理，在這一過程中對(duì)相關(guān)的發(fā)展內(nèi)容進(jìn)行明確，最后對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的作用進(jìn)行評(píng)價(jià)。3.3保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿對(duì)投資決策的影響3.3.1保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿對(duì)投資決策的有利影響如圖3-2所示，保利地產(chǎn)近三年以來的財(cái)務(wù)杠桿呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，尤其2018年之后下降趨勢(shì)尤其明顯，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中具有一定的阻礙，保利地產(chǎn)在今后的發(fā)展中尤其需要更加謹(jǐn)慎決策。 圖3-2保利地產(chǎn)2017-2019年財(cái)務(wù)杠桿變動(dòng)趨勢(shì)由圖3-3的投資收益增長率可以得出結(jié)論：保利地產(chǎn)的投資收益增減趨勢(shì)和財(cái)務(wù)杠桿升降趨勢(shì)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。當(dāng)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿下降，就意味著企業(yè)負(fù)債經(jīng)營規(guī)模縮小，企業(yè)負(fù)債率降低。由于國家推出的政策對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)杠桿有著重要的影響，故以保利地產(chǎn)為代表，對(duì)其中的資金以及成本等各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行分析，鼓勵(lì)該企業(yè)對(duì)恰當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)對(duì)相關(guān)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而更好的對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行降低。通過以上對(duì)財(cái)務(wù)杠桿以及投資決策分析可以得知，保利地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司總體經(jīng)營狀況良好，但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，保利地產(chǎn)的金融杠桿仍然較高，需要繼續(xù)降低負(fù)債來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。特別是由于疫情的影響，必須提高銷售回款率，確保今后現(xiàn)金流量的健康穩(wěn)定發(fā)展。而保利地產(chǎn)管理層顯然同樣意識(shí)到了這一點(diǎn)，開始逐步控制金融杠桿，降低負(fù)債。圖3-3保利地產(chǎn)2017-2019年投資收益增長率房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的高負(fù)債高流動(dòng)資金行業(yè)，企業(yè)流動(dòng)資金減少會(huì)導(dǎo)致投資決策更加謹(jǐn)慎，投資規(guī)模也會(huì)相對(duì)應(yīng)縮小。如何充分有效地利用外部資源，即所謂的杠桿，以撬動(dòng)規(guī)模發(fā)展是至關(guān)重要的。在競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的市場(chǎng)環(huán)境下,保利地產(chǎn)對(duì)企業(yè)規(guī)模增長的需求依然強(qiáng)烈。如何進(jìn)一步撬動(dòng)規(guī)模發(fā)展，如何借力成為保利地產(chǎn)的一個(gè)長期待解決問題。3.3.2保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿對(duì)投資決策的不利影響2018年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿信號(hào)不斷加強(qiáng)，房企通過高杠桿謀求擴(kuò)張的路徑依賴將被打破，行業(yè)市場(chǎng)格局及發(fā)展模式存在不確定性。此外，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，雖然行業(yè)資金面自2019年初有所改善，一系列的調(diào)控政策和充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致行業(yè)利潤空間被壓縮，盡管保利地產(chǎn)早在2017年有所準(zhǔn)備，但是仍然面臨企業(yè)融資、銷售回籠等資金管理難度仍然較高的困境。除此之外，行業(yè)融資難度及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口增大、資金面承壓、行業(yè)發(fā)展模式變化等潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)融資和運(yùn)營能力提出更大的挑戰(zhàn)。

4保利地產(chǎn)的投資決策的展望在當(dāng)下的融資過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)展的大環(huán)境進(jìn)行梳理，也需要對(duì)融資成本進(jìn)行控制，在這樣的情況下對(duì)具體內(nèi)容進(jìn)行控制，具有較為積極的作用。房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率居各行業(yè)之首，杠桿水平很高。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，財(cái)務(wù)上風(fēng)險(xiǎn)很大。保利地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，可能遇到一定的負(fù)債問題，在這一過程當(dāng)中對(duì)相關(guān)的問題進(jìn)行解決，有利于該企業(yè)的后續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以得知近些年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可能具有較大的負(fù)債率，在當(dāng)下需要對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)債標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，，“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”，超過財(cái)務(wù)杠桿水平的該數(shù)值一般的都被認(rèn)為屬于觸及紅線標(biāo)準(zhǔn)。保利地產(chǎn)在2019年之后讓許降低財(cái)務(wù)杠桿帶來的過高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下國家為對(duì)上市公司的行為進(jìn)行規(guī)范，推出了系列政策對(duì)相關(guān)行為進(jìn)行規(guī)制，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，可能會(huì)存在資金流動(dòng)的相關(guān)問題，這些問題可能會(huì)造成公司的融資方面的困難，如果能夠恰當(dāng)?shù)膶?duì)公司的基本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際上有利于該公司更好的對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行降低。4.1合理舉債經(jīng)營發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的正效用在保利地產(chǎn)發(fā)展的過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)具體的資本項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的研究，并且對(duì)相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行開拓，盡可能的保證公司所具備的盈利能力，同時(shí)需要對(duì)相關(guān)融資模式進(jìn)行確定，只有這樣才能更好的發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿可能具備的積極作用，在根本上提高公司可能具有的收益。當(dāng)公司使用更高的金融杠桿時(shí)，這將不可避免地增加債權(quán)人在企業(yè)資產(chǎn)中的份額。這將不可避免地增加債權(quán)人在企業(yè)資產(chǎn)中的份額，這可能導(dǎo)致企業(yè)投資不足。債務(wù)的存在也會(huì)增加公司償還債務(wù)的壓力，從而增加破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中要對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)杠桿作用進(jìn)行充分的發(fā)揮，對(duì)其中的效率價(jià)值進(jìn)行有效的利用，并且對(duì)其中的安全性等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行把握。同時(shí)也需要注意，在房地產(chǎn)投資的過程中，也具有其獨(dú)特性，需要進(jìn)行一定的資本投入，也需要考慮到具體的回報(bào)問題，只有對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行明確的確定，對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)制，只有這樣才能夠更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。綜上所述，企業(yè)的發(fā)展的過程中必須綜合考量企業(yè)發(fā)展中的各種因素，對(duì)其中存在的問題進(jìn)行準(zhǔn)確把握，只有這樣才能在綜合利用企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿作用的積極性，對(duì)其中的各項(xiàng)因素進(jìn)行確定。4.2拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道保利地產(chǎn)這些年加速擴(kuò)展籌資多元化渠道。吸引眾多銀行和企業(yè)對(duì)自己投資。但是在此處需要注意的是，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展起到一定的積極作用，但是在實(shí)際上也存在著一定的不足。如果房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)本企業(yè)內(nèi)部的負(fù)債情況進(jìn)行有效的規(guī)制，則需要從本企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資金進(jìn)行調(diào)整，對(duì)其中的比例進(jìn)行恰當(dāng)?shù)姆治觯谶@樣的情況下才能更好的對(duì)相關(guān)資金情況進(jìn)行分析。近些年來，保利地產(chǎn)為了更好地推動(dòng)本企業(yè)的發(fā)展，采取一定的措施進(jìn)行融資，本企業(yè)的發(fā)展提供了較多資金，這樣在一定程度上有利于企業(yè)新項(xiàng)目的開發(fā)，但是也有可能影響到企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，增加企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)杠桿數(shù)值，最終不利于降低企業(yè)在發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)。之前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的資金主要來源于銀行的貸款，但是近些年來銀行對(duì)貸款政策進(jìn)行變更，在一定程度上影響企業(yè)的貸款內(nèi)容，對(duì)于企業(yè)的投資決策來說是巨大的限制，因此，保利地產(chǎn)在不斷優(yōu)化經(jīng)營策略，提高投資效率，積極降低過高的財(cái)務(wù)負(fù)債，更大化發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿帶來收益。4.3企業(yè)應(yīng)根據(jù)所處的環(huán)境確定合理的負(fù)債水平和投資方案保利地產(chǎn)2016年之前由于負(fù)債過高的高速擴(kuò)張規(guī)模的資本結(jié)構(gòu)而導(dǎo)致的盈利能力直線下降的例子警示著所有人，在這樣的情況下需要對(duì)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，當(dāng)企業(yè)對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行資金投入的過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)其中的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)確的處理，進(jìn)而更好的保證企業(yè)在投資過程中的基本效率。在其中應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的利潤率與企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)之間的關(guān)系進(jìn)行準(zhǔn)確把握，才能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展提供更加積極的作用。在企業(yè)做出具體的投資決策之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的可行性等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面的研究，同時(shí)在這一過程中也需要對(duì)市場(chǎng)開發(fā)的具體程度進(jìn)行具體把握，只有在這樣的情況下才能恰當(dāng)?shù)淖鞒鰷?zhǔn)確的選擇，只有這樣才能滿足相關(guān)的企業(yè)工作需要，為企業(yè)的發(fā)展提供具體的依據(jù)，更好的促進(jìn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。4.4關(guān)注國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策在當(dāng)下一個(gè)企業(yè)究竟會(huì)在哪些方面進(jìn)行資金的支出，實(shí)際上也受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體政策以及大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。在之前國家為了更好的房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)制，頒發(fā)了“三道紅線”的相關(guān)政策，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了一定