1目錄CONTENTS什么是不動產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)利不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查德國法國《法國民法典》第516條就規(guī)定：“一切財產(chǎn)，或為動產(chǎn)，或為不動產(chǎn)”；第518條規(guī)定：“土地及其建筑物依其性質(zhì)為不動產(chǎn)?！比鹗筷P(guān)于不動產(chǎn)的定義及其范圍，各國較多地從民法的角度進行界定瑞士民法將不動產(chǎn)定義為：“不動產(chǎn)登記簿上已登記的獨立且持續(xù)的權(quán)利、礦山、土地的共有關(guān)系的所有部分?！薄兜聡穹ǖ洹返牡?6條規(guī)定：“土地的主要組成部分，為定著于土地的物。特別是建筑物及與土地尚未分離的出產(chǎn)物?！币獯罄兑獯罄穹ǖ洹返?12條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹木。房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地上的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為體的物品是不動產(chǎn)在英國的法律中，不動產(chǎn)與廣義的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切財產(chǎn)美國關(guān)于植物為動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)是：按年計算并以人力生產(chǎn)的各類植物為動產(chǎn)，包括水果、苗圃花卉、短時期內(nèi)將伐樹木及已轉(zhuǎn)賣土地上的已收割或已成熟的農(nóng)作物，而常年生并立于土壤中的天然植物為不動產(chǎn)意大利英國《意大利民法典》第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹木。房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地上的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為體的物品是不動產(chǎn)在英國的法律中，不動產(chǎn)與廣義的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切財產(chǎn)美國關(guān)于植物為動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)是：按年計算并以人力生產(chǎn)的各類植物為動產(chǎn)，包括水果、苗圃花卉、短時期內(nèi)將伐樹木及已轉(zhuǎn)賣土地上的已收割或已成熟的農(nóng)作物，而常年生并立于土壤中的天然植物為不動產(chǎn)《物權(quán)法》最高人民法院《物權(quán)法》將不動產(chǎn)定義為：“不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！薄蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條所作解釋認為：”土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)?！苯ㄔO(shè)部建設(shè)部2003年發(fā)布的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中對不動產(chǎn)術(shù)語的定義為：不動產(chǎn)（immovableproperty）是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益我國關(guān)于不動產(chǎn)的定義我國臺灣地區(qū)我國臺灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定：“稱不動產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動產(chǎn)之部分?！辈粍赢a(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。定著物是指固定于土地（海域）并不能移動的房屋、森林、林木等有獨立使用價值的物。不動產(chǎn)包括土地、房屋、林木、礦藏、海域等多種類型，但處于基礎(chǔ)性地位的是土地。綜上所述，以下給出本教材的定義（1）不可移動性（2）個別性（3）耐久性（4）數(shù)量有限性，又稱供給有限（1）價值量大（2）用途多樣性（3）涉及廣泛性（4）權(quán)益受限性（5）難以變現(xiàn)性（6）保值增值性自然特性不動產(chǎn)的特征社會經(jīng)濟特性所有權(quán)所有權(quán)，是指所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是最為重要的物權(quán)形式。所有權(quán)是最重要的物權(quán)與財產(chǎn)權(quán)，它是交易發(fā)生的前提，也是交易追求的結(jié)果土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。一般來說，土地所有權(quán)屬于財產(chǎn)所有權(quán)的范疇土地所有權(quán)的三條重要限制（1）土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)（2）土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù)（3）土地所有權(quán)禁止交易房屋所有權(quán)中國房屋所有權(quán)是指以房屋為其標(biāo)的物，它是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋分為城鎮(zhèn)房屋和農(nóng)村房屋建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)是指，權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合區(qū)分規(guī)定及條件建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標(biāo)的，嚴(yán)格而言，與物權(quán)客體須為獨立物以及一物一權(quán)主義原則不相符合規(guī)定條件區(qū)分規(guī)定及條件規(guī)定條件（1）須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨立性，應(yīng)依一般的社會觀念確定。（2）須具有使用上的獨立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)分類（1）專有部分的單獨所有權(quán)（2）共有部分的共有權(quán)（3）業(yè)主的管理權(quán)專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨立性與使用上的獨立性共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分基于區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造，業(yè)主在建筑物的權(quán)利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關(guān)系，并基于此而享有管理權(quán)。該管理權(quán)的內(nèi)容為第一，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會第二，業(yè)主有權(quán)決定區(qū)分建筑物相關(guān)事項。下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)農(nóng)民集體土地使用權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)土地使用權(quán)，是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利（1）經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)（2）經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)兩種基本形式概念出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者特征概念（1）取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國家支付土地使用權(quán)出讓金2）取得的土地使用權(quán)是有期限的。土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限（3）取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)，是指承包農(nóng)戶以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法典》第三百三十一條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。第三百三十二條規(guī)定：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年林權(quán)林權(quán)是指一定社會主體對一定森林、林地、林木所享有的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)或一定權(quán)益組合中國森林主要屬于國家所有和集體所有。機關(guān)、團體、部隊、學(xué)校、廠礦、農(nóng)場、牧場等單位，在當(dāng)?shù)厝嗣裾付ǖ牡胤椒N植的樹木，歸種植單位所有。全民所有制單位營造的林木，由營造單位按照國家規(guī)定支配林木收益。集體所有制單位營造的林木，歸該集體所有。農(nóng)民在房前屋后、自留地、自留山和集體組織指定的地方種植的樹木，歸農(nóng)民個人所有1982年《聯(lián)合國海洋法公約》確認了沿海國對于海洋享有的各項權(quán)利該公約1994年生效，我國1996年批準(zhǔn)了該公約，因而增加了約38萬平方千米的藍色國土我國財政部與國家海洋局于1993年聯(lián)合發(fā)布了《國家海域使用管理暫行規(guī)定》，初步確立了海域使用證和海域使用金制度2002年制定《海域使用管理法》，該法參照土地使用管理的經(jīng)驗，以海域使用權(quán)制度為核心，確立了海域使用總體規(guī)劃、海域有償使用、海域使用論證等海域使用管理制度2020年，《中華人民共和國民法典》第三百二十八條：依法取得的海域使用權(quán)受法律保護。抵押權(quán)抵押權(quán)，是指債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人提供的、不移轉(zhuǎn)占有而作為債務(wù)履行擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，可就該財產(chǎn)折價或者就拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利《中華人民共和國民法典》規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；?

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

?

（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，下列10類不動產(chǎn)權(quán)屬納入登記：（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)（1）集體土地所有權(quán)（3）森林、林木所有權(quán)（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)（5）建設(shè)用地使用權(quán)（7）海域使用權(quán)（6）宅基地使用權(quán)（8）地役權(quán)（9）抵押權(quán)（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利《中華人民共和國民法典》第二百一十四條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力2000年《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定林權(quán)登記申請需要提供申請登記的森林、林木和林地位置、四至界限、林種、面積或者株數(shù)等數(shù)據(jù)資料2001年施行的《房產(chǎn)測繪管理辦法》，對用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪進行了規(guī)范2007年《中華人民共和國物權(quán)法》提出當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料2008年施行的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》兩部部門規(guī)章，明確土地登記和房屋登記中，應(yīng)當(dāng)提交地籍調(diào)查表，宗地圖及宗地界址坐標(biāo)或者房屋測繪報告現(xiàn)行《中華人民共和國測繪法》第四章第十八條、十九條、二十條明確了與不動產(chǎn)登記密切相關(guān)的地籍測繪、權(quán)屬測繪、房產(chǎn)測繪制度，并對市場準(zhǔn)入作出了規(guī)定。2007年《海域使用權(quán)管理規(guī)定》和《海域使用權(quán)登記辦法》、2011年原國土資源部等四部門《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》、2012年原農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作規(guī)程（試行）》規(guī)定申請海域使用權(quán)和集體土地所有權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)登記，需要提交相關(guān)海域或權(quán)屬界線、地塊的測繪成果2015年5月原國土資源部頒布了《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，對不動產(chǎn)測量執(zhí)行現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、精度指標(biāo)、工作方法等作統(tǒng)一的要求（接上頁）國土部門房產(chǎn)部門林業(yè)部門農(nóng)業(yè)部門海洋部門調(diào)查內(nèi)容地籍調(diào)查（包括農(nóng)村土地所有權(quán)，宅基地使用權(quán)等）房產(chǎn)調(diào)查林權(quán)調(diào)查土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查海籍調(diào)查、無居民海島調(diào)查調(diào)查基本單位宗地幢、戶（丘）林班、小班承包地塊宗海用島區(qū)塊依據(jù)規(guī)范《地籍調(diào)查規(guī)程》《房產(chǎn)測量規(guī)范》《城市測量規(guī)范》《森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)程》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》《海籍調(diào)查規(guī)范》《無居民海島使用測量規(guī)范》數(shù)據(jù)庫規(guī)范《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》《土地利用數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》《森林資源數(shù)據(jù)庫建設(shè)技術(shù)規(guī)范》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫規(guī)范》過去多部分發(fā)證情況我國不動產(chǎn)登記過去存在多部門登記發(fā)證的情況2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強簽署第656號國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行2020年6月頒布的《民法典》第二百一十條規(guī)定：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)籍記載不動產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定