PAGE非公開發(fā)行募集資金運用的可行性分析報告億城集團股份有限公司非公開發(fā)行募集資金運用的可行性分析報告作為股權(quán)分置改革的配套安排，為了增加公司的土地及項目儲備，促進公司房地產(chǎn)主業(yè)的快速發(fā)展，億城集團股份有限公司（以下簡稱“億城股份”、“公司”）擬向特定對象非公開發(fā)行A股股票籌集資金，用于（1）開發(fā)建設西北旺項目；（2）受讓大股東北京乾通投資有限公司（以下簡稱“北京乾通”）有權(quán)擁有的建國門項目公司60%的股權(quán)，并開發(fā)建設建國門項目。預計本次發(fā)行將有利于公司未來經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長。一、本次發(fā)行概況本次擬發(fā)行不超過20,000萬股（具體發(fā)行數(shù)量和發(fā)行價格提請股東大會授權(quán)公司董事會視發(fā)行時市場情況確定）境內(nèi)上市人民幣普通股（A股），每股面值民幣1元。其中北京乾通以現(xiàn)金認購的股份不少于5,000萬股。本次非公開發(fā)行股票募集資金用途為：（一）投資不超過40,000萬元用于北京西北旺項目的開發(fā)建設；（二）投資不超過80,000萬元用于收購北京建國門項目公司60%的股權(quán)及開發(fā)建設建國門項目。本次發(fā)行實際募集資金與投資項目所需資金相比，如有剩余將用于補充流動資金，如有缺口則通過其他方式解決。二、募集資金投資項目可行性分析公司本次非公開發(fā)行股票募集資金投資項目具體情況如下：（一）西北旺項目1、地理位置及現(xiàn)狀項目位于西北五環(huán)外京密引水渠、百望山以東，北至馬連洼北路，西至馬連洼西街（規(guī)劃中），南至馬連洼南路（規(guī)劃中），東至現(xiàn)狀居民樓。2、項目規(guī)劃情況西北旺項目規(guī)劃建設用地面積18.21萬平方米，總建筑面積32.76平方米，地上建筑面積27.76萬平方米，其中：住宅建筑面積22.72萬平方米，公建建筑面積約5.04萬平方米，容積率1.5。物業(yè)規(guī)劃以多層、小高層為主，純生態(tài)人文居住設計，以保證業(yè)主居住的舒適度與滿意度。3、項目經(jīng)營方式西北旺項目將由公司全資子公司億城山水開發(fā)建設。億城山水于成立于1999年10月，目前注冊資本為人民幣3,000萬元，法定代表人為鄂俊宇，注冊地址為北京市密云縣科技路甲18號2號樓1單元101號。截至2006年6月30日，億城山水總資產(chǎn)18,875萬元，凈資產(chǎn)3,024萬元。4、項目開發(fā)計劃該項目原計劃分5期開發(fā)，本次募集資金到位后，開發(fā)計劃擬調(diào)整為分2期開發(fā)，其中：一期計劃于2007年3月開工，建設周期為20個月（包含竣工驗收及入住）。5、投資項目的市場前景項目所在地屬于百望板塊，位于京西北上風上水位置，屬于北京城市未來規(guī)劃發(fā)展的“西部生態(tài)帶”的組成部分。京密引水渠流過百望山，周邊環(huán)繞圓明園、頤和園、香山等皇家園林和名勝古跡，坐擁豐富的自然山水景觀資源，堪稱京城最宜居的區(qū)域之一。該區(qū)域代表作萬科西山庭院，自2003年開盤以來，其銷售價格不斷攀升，2006年銷售均價10,500元/平方米。目前該項目部分剩余戶型的銷售價格已經(jīng)超過12,000元/平方米。西山庭院銷售均價變化元/平方米年份2004年2005年2006年銷售均價8,5009,80010,500該區(qū)域內(nèi)另一代表作褐石項目，一期于2005年4月份開盤，開盤時銷售均價即達到9,000元/平方米。2006年，其銷售均價水平更是躍升至11,000元/平方米，最高售價達16,000元/平方米。可見，良好的自然條件、優(yōu)越的人文環(huán)境、完善的配套設施以及純生態(tài)的規(guī)劃設計必將使該項目具有良好的開發(fā)前景。6、項目的經(jīng)濟效益分析該項目總投資規(guī)模約22.6億元，擬投入募集資金約4億元。項目竣工結(jié)算后，預計可實現(xiàn)銷售收入約30.36億元，主營業(yè)務利潤約9.96億元，稅后利潤約5.2億元，項目毛利率約33%，投資回報率約23%，預期將對公司2008年及2009年的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生積極影響。（二）建國門項目1、地理位置及現(xiàn)狀項目位于北京市朝陽區(qū)建國門內(nèi)側(cè)。2、項目規(guī)劃情況項目建設用地1.67萬平方米，總建筑面積約15.23萬平方米，其中地上建筑面積10.68萬平方米，建筑容積率6.40，物業(yè)類型為高級服務式公寓，并有高檔會所、底層商業(yè)、地下車庫等配套設施。3、項目經(jīng)營方式該項目由建國門項目公司開發(fā)建設。建國門項目公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，目前注冊資本為人民幣2000萬元。根據(jù)股權(quán)分置改革的配套安排，北京乾通將其受讓的建國門項目公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給本公司。本公司還將以人民幣1元的價格受讓北京中通福瑞投資有限公司（以下簡稱“中通福瑞”）依約將取得的建國門項目公司40%股權(quán)中的四分之一（即建國門項目公司的10%股權(quán)）。上述轉(zhuǎn)讓完成后，公司將持有建國門項目公司70%的股權(quán)，并負責協(xié)助建國門項目完成資金籌措和后續(xù)開發(fā)。4、項目開發(fā)計劃項目地塊目前處于拆遷階段，計劃于2007年9月開工，建設周期36個月，計劃于2010年9月全部竣工入住。5、投資項目的市場前景項目地處建國門區(qū)域，位于王府井商圈、建國門商圈、第一使館區(qū)相交匯的中心地段，周邊交通極其便利，緊鄰東長安街、東二環(huán)及建國門地鐵站，周邊的商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、教育、醫(yī)療等配套設施齊備。項目地塊屬于京城核心地段的優(yōu)質(zhì)居住區(qū)域，具備突出的區(qū)位優(yōu)勢。建國門項目定位為高級服務式公寓。該項目區(qū)位優(yōu)勢突出，作為區(qū)域內(nèi)極其稀缺的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品具有良好的市場前景。區(qū)域內(nèi)代表項目之一貢院6號，位于建國門內(nèi)貢院西街6號，總建筑面積為4.5萬平方米，共有150套房，限量發(fā)售50套，其余100套為服務式公寓供出租。貢院6號銷售均價（2002-2003年）每平方米4萬元、頂級套房每平方米6萬元，租金為每平方米32-40美元/月，物業(yè)管理費每平方米3美元/月。區(qū)域內(nèi)另一代表項目銀泰中心“柏悅公寓”，位于建國門外大街2號。柏悅公寓包括216套酒店式公寓“柏悅居”以及44套定制超豪華公寓“柏悅府”，可俯視天安門等北京中心城區(qū)主要景觀。“柏悅公寓”自2005年年底發(fā)售以來成交均價達到40,180元/平方米。6、項目的經(jīng)濟收益分析該項目總投資約27億元。項目建成后50%的建筑面積用于銷售，預計此部分物業(yè)在2009年項目竣工結(jié)算后，可實現(xiàn)銷售收入約20.86億元，實現(xiàn)凈利潤40,806萬元；項目剩余的50%將作為持有型物業(yè)用于出租，假設公寓租金水平10元/m2/天，出租率為85%，則年租金收入不低于1.5億元，年租金回報率8.74%。根據(jù)上述項目經(jīng)濟效益分析，按照公司持有建國門項目公司70%股權(quán)計算，該項目自2009年部分竣工結(jié)算后，將成為公司重要的長期利潤來源。三、本次發(fā)行及募集資金運用的意義（一）本次發(fā)行能有效地提升公司的資本規(guī)模，改善公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。預計發(fā)行后公司的資產(chǎn)負債率將從原來的約78％下降到60％左右，有利于公司的財務穩(wěn)健和未來的可持續(xù)發(fā)展。（二）本次發(fā)行有利于加快公司的項目建設，提升公司業(yè)績。本次發(fā)行完成后，由于公司資本規(guī)模的擴大，開發(fā)能力與開發(fā)規(guī)模將同步提高，使得公司有能力加快現(xiàn)有項目的開發(fā)進度，并相應補充土地儲備，有利于公司業(yè)績的快速增長。（三）本次發(fā)行有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加高收益持有型物業(yè)作為核心資產(chǎn)。本次發(fā)行完成后，公司將逐步增加持有型物業(yè)，提高業(yè)績的穩(wěn)定性，有效地促進公司價值及股東利益的快速穩(wěn)健增長。（四）作為股權(quán)分置改革的配套安排，大股東北京乾通將優(yōu)質(zhì)項目注入公司，有利于解決同業(yè)競爭，促進公司的規(guī)范運作。此外，北京乾通將股改中關于追送對價安排的特別承諾調(diào)整為：公司2006、2007兩個年度經(jīng)審計的凈利潤合計數(shù)不低于34,100萬元，且公司2006、2007兩個年度加權(quán)平均每股收益合計數(shù)不低于1.10元/股，如果未能達到上述承諾，將向無限售條件的流通股股東實施追送對價安排（詳見巨潮資訊網(wǎng)上公告的《億城集團股份有限公司有限售條件的流通股股東補充承諾公告》）。（五）為了確保上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和支持上市公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，本次發(fā)行中北京乾通認購股數(shù)將不少于5,000萬股，以保證對上市公司的控制權(quán)。四、風險分析及防范措施（一）宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)政策風險國六條新政關于“新建商品房項目中，建筑面積90平方米以下住房的比重要在70%以上”的規(guī)劃限制，不利于中高檔住宅的戶型設計，有可能減弱對目標客戶的吸引力，且房地產(chǎn)相關的宏觀調(diào)控政策可能還會陸續(xù)出臺。風險防范措施：目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控主要是針對地區(qū)房地產(chǎn)項目建設總量而非單個項目，對于規(guī)劃方案已經(jīng)獲得審批、且處于城市中心地段的項目，受到的影響相對較小。公司還將根據(jù)國家的政策導向制定相應的變通之策以最大限度地降低宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)政策變化對公司經(jīng)營的不利影響。（二）市場風險目前，北京市房地產(chǎn)行業(yè)處于上升周期，奧運會對于樓市需求的拉動是爆發(fā)式的，但奧運之后的市場對于公寓、住宅的需求將存在一定變數(shù)，未來商品房市場的供求狀況可能發(fā)生變化，存在一定的市場風險。風險防范措施：公司將根據(jù)市場狀況實施積極的營銷策劃，以準確的市場定位、人性化的規(guī)劃設計以及高品質(zhì)的服務向目標客戶提供個性化與差異性的高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品來獲得市場的認可。（三）拆遷風險目前西北旺項目地塊已完成80%的拆遷，尚余部分地塊未完成拆遷。建國門項目仍處于拆遷階段，且由于地處城市中心繁華地帶，拆遷難度較大，是否能以合理的成本在預定的時間內(nèi)完成拆遷存在一定的不確定性。風險防范措施：公司將繼續(xù)加快西北旺項目地塊拆遷工作，爭取在2006年年底前完成地塊內(nèi)的拆遷工作，確保一期工程的按時開工。北京乾通將