五星級酒店投資分析及盈利模式研究目錄合肥澳中財富中心投資策劃方案內(nèi)容要求 2一、項目介紹 2二、內(nèi)容要求 3中外酒店投資盈利模式研究 3一、經(jīng)營增加盈利模式 3二、物業(yè)增值盈利模式 5三、資本營運盈利模式 6四、品牌創(chuàng)新盈利模式 7五、集團建設(shè)盈利模式 10中國飯店業(yè)投資策略分析 121、以產(chǎn)品線為依靠投資策略 122、以資金鏈為紐帶投資策略 133、以時間軸為序列投資策略 144、以收益率為前提投資策略 155、以情感源為基點投資策略 16中國飯店業(yè)投資渠道選擇方法和路徑研究 16摘要 16關(guān)鍵詞 16引言 17一、飯店投資渠道解讀 17（一）飯店投資渠道概念及內(nèi)涵 17（二）飯店投資渠道選擇意義 19二、飯店投資渠道選擇影響原因分析 20（一）內(nèi)部關(guān)鍵原因 20（二）外部支撐原因 21三、飯店投資渠道選擇方法和路徑 22（一）資金融合 23（二）技術(shù)投入 23（三）管理參與 24結(jié)語 24教授解讀酒店業(yè)東莞現(xiàn)象：不可復制奇跡 25探尋酒店利潤“黑洞” 26一、從酒店投資成本看酒店利潤“黑洞” 27二、從籌建周期看酒店利潤“黑洞” 28三、從資金結(jié)構(gòu)看酒店利潤“黑洞” 29四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤“黑洞” 31五、從管理形式看酒店利潤“黑洞” 31六、從目標市場和銷售組合看酒店利潤“黑洞” 33七、從人員配置和勞動生產(chǎn)率看酒店利潤“黑洞” 34八、從面積經(jīng)營功效和有效利用看酒店利潤“黑洞” 35飯店投資回報和經(jīng)營管理 38引言：飯店經(jīng)驗數(shù)據(jù) 38酒店管理危機實質(zhì)盈利模式不一樣 59"有一居"試敲京酒店大門"寄生蟲"模式怎樣盈利 60"開發(fā)商＋經(jīng)濟型酒店管理方"模式試水杭城成本回收成為房地產(chǎn)商最大困擾 62管窺新政下房地產(chǎn)企業(yè)（二） 66經(jīng)濟型酒店剛開局即洗牌 76經(jīng)濟型酒店利刃 82東莞五星級酒店數(shù)量多僅次於北京上海 87酒家酒店分等定級要求 89淺談酒店分類和中國頒布五星級標準 89新星級飯店評定標準將實施最高等級為白金五星 92輸在終點第一名 93地產(chǎn)酒店風Ｎ種模式 98合肥澳中財富中心投資策劃方案內(nèi)容要求現(xiàn)在我集團和合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已簽署了投資協(xié)議，擬合作在該開發(fā)區(qū)內(nèi)興建“澳中財富中心”項目，請貴企業(yè)對該項目進行必需市場調(diào)查，編制具體策劃方案。一、項目介紹該項目在開發(fā)區(qū)繁榮大道以南，合安路以西，占地面積38畝左右，旁邊為安徽國際會展中心，離舊城區(qū)僅10分鐘車程，有高架環(huán)線相連。建設(shè)以五星酒店為主、辦公樓（或服務(wù)性公寓）為輔綜合性地標建筑，總投資約1.5億美元，分二期進行，二期總面積為地上17萬平米，地下4萬平米，累計21萬平米。一期：主樓樓高為150米以上，約42層高，功效設(shè)置為一部份是五星級酒店（500間客房），另一部分為服務(wù)性公寓或商務(wù)樓，群樓是為五星級酒店服務(wù)餐飲娛樂項目；二期：樓高為100米以內(nèi)，功效設(shè)置為服務(wù)性公寓或商務(wù)樓。二、內(nèi)容要求1.行業(yè)競爭情況，即周圍房地產(chǎn)市場調(diào)查(高級公寓和甲級商務(wù)樓)，包含價格、規(guī)模、用戶群、入住率及銷售情況。2.發(fā)展戰(zhàn)略和市場，即當?shù)刭徶昧η闆r、目標用戶群情況調(diào)查。3經(jīng)濟效益評價，即本項目建設(shè)五星級酒店（輔以高級公寓或甲級商務(wù)樓）投資回報率分別是多少，幾年能收回投資。關(guān)鍵是五星級酒店投資回報率。4.依據(jù)具體情況分析本項目各項功效模塊設(shè)置和運作計劃，既五星級酒店應(yīng)設(shè)多少間客房，設(shè)多少及多大面積輔助性設(shè)施（餐飲、多功效廳等）等。中外酒店投資盈利模式研究馬勇王勇（湖北大學旅游發(fā)展研究院）在目前中國旅游業(yè)快速發(fā)展支撐下，酒店業(yè)投資成為熱點，不僅中國各大投資主體關(guān)注這一領(lǐng)域，而且海外熱錢和有實力專業(yè)投資商紛紛涌入大陸，給已經(jīng)不太平靜中國酒店市場帶來了廣泛影響。同時也應(yīng)該正視中國酒店業(yè)市場發(fā)展并不太均衡情況，除了熱點城市和經(jīng)濟發(fā)展一線城市酒店業(yè)經(jīng)濟效益還較為可觀外，還有很多地域酒店發(fā)展還存在大量不明朗前景，如市場不成熟、客房出租率不高、投資回報有限等，全部上述問題就需要我們審時度勢地全方面分析和研究中國酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況，選擇合理投資盈利模式，實施理性化戰(zhàn)略方法，從而使得中國酒店業(yè)能夠連續(xù)、健康、穩(wěn)步地發(fā)展。一、經(jīng)營增加盈利模式現(xiàn)在中國酒店行業(yè)市場競爭很猛烈，在微利情況下很多酒店還采取降價銷售，使得酒店業(yè)關(guān)鍵產(chǎn)品利潤源受到極大限制。所以，眾多酒店紛紛開始實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，主動尋求市場空檔，提升酒店經(jīng)濟實力，從經(jīng)營增加上尋求酒店利潤增加。經(jīng)營增加盈利模式關(guān)鍵是指酒店采取傳統(tǒng)以銷售酒店住宿、娛樂、餐飲、會議等主打產(chǎn)品，在產(chǎn)品功效調(diào)整和提升基礎(chǔ)上，實施專業(yè)化服務(wù)、信息化操作，并依據(jù)用戶需求提供人性化處理方案，實現(xiàn)產(chǎn)品高品質(zhì)和用戶高滿意度，最終實現(xiàn)酒店盈利模式。依靠客房、餐飲等取得收入是早期酒店盈利關(guān)鍵模式，伴隨酒店業(yè)不停成熟和發(fā)展，行業(yè)競爭加劇使得傳統(tǒng)盈利模式受到了嚴重威脅，很多酒店全部因財務(wù)業(yè)績不佳而被淘汰出局，酒店經(jīng)營增加碰到了前所未有困難。酒店經(jīng)營增加盈利模式強調(diào)利用三個平臺——酒店內(nèi)部協(xié)調(diào)平臺、酒店相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺和酒店用戶溝通平臺，從產(chǎn)品功效調(diào)整和提升、專業(yè)化服務(wù)、信息化操作等方面形成競爭優(yōu)勢，形成價值利潤。首先，酒店產(chǎn)品功效調(diào)整和提升包含產(chǎn)品類型創(chuàng)新、產(chǎn)品特色提升、產(chǎn)品功效豐富、用戶讓渡價值增加和酒店功效布局協(xié)調(diào)等。首先，酒店產(chǎn)品傳統(tǒng)住宿、餐飲、娛樂、會議等功效需要深入提升，整合休閑、咨詢等服務(wù)功效，將酒店這種輔助設(shè)施產(chǎn)品建設(shè)成為一個特殊消費吸引體，從而擴大利潤源。另外，酒店空間功效布局也十分關(guān)鍵，如提升酒店大堂等公共區(qū)域空間、酒店餐廳區(qū)域空間和客房內(nèi)部空間利用效率，讓空間利用既符合功效要求，又充足滿足客人需求，提升單位空間利潤率。其次，酒店經(jīng)過專業(yè)化增值服務(wù)進行收費，增值服務(wù)能夠是酒店在經(jīng)營成本和技術(shù)許可條件下自己提供，也能夠是和其它相關(guān)行業(yè)合作，從而形成酒店盈利增加點。如酒店本身能夠提供增值服務(wù)包含商務(wù)秘書、會議策劃、服務(wù)輸出、酒店用具代理、旅游處理方案等；酒店也能夠和相關(guān)行業(yè)企業(yè)進行合作，如旅行社、航空企業(yè)、物流企業(yè)、會展企業(yè)、旅游商品批發(fā)商、媒體、廣告等，提供專業(yè)性較強特色服務(wù)。再者，酒店信息化給信息時代酒店發(fā)展增加了籌碼。通訊和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店組織結(jié)構(gòu)革新，提升了企業(yè)運作效率，為酒店發(fā)明了立體營銷條件而且大大降低了酒店交易成本，形成新盈利空間。譬如酒店預定系統(tǒng)建立，使酒店集團組員酒店能夠在世界各地分享客源，同時，酒店還能夠經(jīng)過信息技術(shù)實現(xiàn)通常管理能力和專業(yè)管理能力擴展。二、物業(yè)增值盈利模式酒店作為一個物業(yè)類型，酒店長久保值增值也成為很多酒店投資者盈利方法。酒店投資商考慮并不僅是酒店現(xiàn)在價值和長久穩(wěn)步經(jīng)營收益，而更多考慮是酒店未來升值潛力。酒店升值潛力大小受多方面原因影響，關(guān)鍵包含交通、地段、商業(yè)氣氛、地產(chǎn)升值、人流聚集情況等，酒店物業(yè)價值會伴隨這些影響原因改變而產(chǎn)生很大漲幅，所以，酒店物業(yè)增值模式含有一定風險性。酒店物業(yè)增值盈利模式，關(guān)鍵包含地段增值和酒店設(shè)施增值。地段應(yīng)該來說是酒店物業(yè)增值關(guān)鍵影響要素，假如酒店選址所處地段差強人意，酒店產(chǎn)品潛在需求增加不足，地段效應(yīng)極難確保客房出租率，同時也極難兌現(xiàn)估計收益。假如酒店選址在交通便利城市口岸或商業(yè)中心，將大大提升酒店口岸價值。地段增值可分為兩種情況，第一，酒店所處地段已經(jīng)是旺地，通常是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)，有高強度人流、資金流和信息流。酒店物業(yè)在旺地建設(shè)和發(fā)展，不僅能利用旺地現(xiàn)有多個資源，形成競爭優(yōu)勢而贏利，同時，酒店物業(yè)也會為所處地段提供更多設(shè)施和服務(wù)，進而使得旺地更旺，形成酒店和地域相互促進，酒店物業(yè)將憑借旺地高本底價值和發(fā)展?jié)摿Χ〉镁频晡飿I(yè)增值盈利。第二，酒店所選擇地域即使現(xiàn)在并不是發(fā)展關(guān)鍵區(qū)或商業(yè)積聚區(qū)，不過該地域含有很強增值潛力，如政府指向新開發(fā)區(qū)、城郊景觀帶等。酒店經(jīng)過科學考察和市場調(diào)查，正確選擇含有很大升值空間而現(xiàn)在還處于冷區(qū)或溫區(qū)方法，也能夠?qū)崿F(xiàn)酒店物業(yè)增值盈利。譬如宋城集團為了取得物業(yè)增值利潤，物業(yè)選址多是城郊未開發(fā)區(qū)域，經(jīng)過集團本身力量進行造景，形成旅游流，利用人氣帶旺整個區(qū)域，然后進行酒店、景觀房產(chǎn)等多個方法置業(yè)，形成物業(yè)增值利潤。酒店設(shè)施增值盈利是指除了酒店地段增值之外酒店物業(yè)增值盈利模式。譬如地處城市中心地段商務(wù)酒店，引來眾多企業(yè)高層長久入?。恍蓍e、度假酒店，引來眾多國際休閑品牌入駐等。酒店除了選擇交通和地段良好、商業(yè)氣氛濃厚、人流高度聚集旺地，含有巨大發(fā)展?jié)摿?、溫地，包裝利用酒店設(shè)施、設(shè)備，形成酒店物業(yè)增值盈利模式，同時酒店還能夠利用酒店物業(yè)管理專業(yè)化優(yōu)勢，采取委托式管理、顧問式管理、咨詢服務(wù)等方法實施物業(yè)管理輸出，從而拓寬酒店盈利渠道。三、資本營運盈利模式資本營運是企業(yè)走外部成長道路關(guān)鍵路徑，它是以促進資本增值、利潤最大化為目標，以價值形態(tài)為特征，和產(chǎn)品經(jīng)營進行互補，經(jīng)過對生產(chǎn)要素優(yōu)化配置和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)動態(tài)調(diào)整等，對資產(chǎn)進行綜合運行，實現(xiàn)計劃利潤目標經(jīng)營方法。資本營運目標就是經(jīng)過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)或壯大資本實力來增強酒店競爭力，從而增強酒店盈利能力。酒店資本營運關(guān)鍵基礎(chǔ)便是有完善市場經(jīng)濟體制和資本市場制度。資本營運關(guān)鍵客體對象是企業(yè)資本，而且大部分資本運行行為是經(jīng)過金融工具，在資本市場中實現(xiàn)，如酒店股權(quán)收購。所以，一個開放性、自由化、有深度資本市場是酒店實施資本營運盈利模式所必不可少外界基礎(chǔ)條件之一。酒店資本營運盈利模式需要經(jīng)過資本不停流動來實現(xiàn)合理配置和增值，資本閑置是資本極大浪費和流失。首先，資本營運要求經(jīng)過資本形態(tài)改變，盤活沉淀、閑置、利用率低下資本存量，使資本不停流動到酬勞率高產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上，優(yōu)化資本組合質(zhì)量，達成資本有效增值和酒店盈利目標；其次，資本運行要求加緊資本流動速度，縮短資本流動過程，提升資本流動效率，實現(xiàn)資本快速增值，從而盈利。中國不少酒店積累了相當數(shù)量存量資產(chǎn)，和此同時，又有大量存量資產(chǎn)處于閑置和半閑置狀態(tài)。經(jīng)過實施資本營運戰(zhàn)略，推進酒店產(chǎn)權(quán)流動，資產(chǎn)重組和盤活資產(chǎn)存量，首先能夠?qū)㈤e置資產(chǎn)存量轉(zhuǎn)移到更能使其發(fā)揮作用優(yōu)勢企業(yè)，形成酒店產(chǎn)品經(jīng)營盈利，其次還能夠經(jīng)過存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓直接實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值。資本直接運作方法包含：證券投資、股票收回和分割、期權(quán)交易、酒店租賃、酒店買賣等。如實力強大酒店管理企業(yè)，經(jīng)過資本運作，以較低價格收購經(jīng)營不善酒店，然后經(jīng)過酒店組織和步驟再造，實現(xiàn)酒店扭虧為盈，然后再經(jīng)過資本市場，以較高價格出售，從而取得酒店資本盈利。四、品牌創(chuàng)新盈利模式在以酒店產(chǎn)品過剩現(xiàn)象為特征經(jīng)濟競爭中，品牌競爭是其關(guān)鍵表現(xiàn)形態(tài)。在現(xiàn)在同質(zhì)化程度較高酒店供給市場上，產(chǎn)品間差異很大程度上表現(xiàn)為其品牌形象差異，所以品牌也就成為超越產(chǎn)品新競爭關(guān)鍵。同時酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外價值，一個酒店品牌價格包含兩個部分：一是產(chǎn)品本身價格，即產(chǎn)品價值（或零售價格），另一部分則是品牌在資本市場銷售時價格，即產(chǎn)權(quán)價格（或形象價值），所以大大提升了酒店競爭實力和盈利水平。另外，品牌價值提升能使酒店無形資產(chǎn)快速升值。品牌價值，使品牌含有了超越產(chǎn)品價值以上另一部分價值，一樣品質(zhì)酒店產(chǎn)品，含有著名品牌產(chǎn)品就能取得較高價格認同，消費者愿意支付比其它產(chǎn)品更高價格去購置著名品牌產(chǎn)品，從而使企業(yè)能取得更大利益。世界各大酒店全部很重視提升酒店品牌價值，獲取超額利潤（如表-1所表示）。品牌創(chuàng)新盈利模式是酒店長久盈利最好模式，酒店品牌發(fā)展和創(chuàng)新可分為三個階段：酒店品牌塑造、酒店品牌擴張、酒店品牌維護。酒店品牌盈利必需首先在品牌塑造上投入大量成本，酒店品牌塑造具體又包含品牌定位、品牌創(chuàng)意和品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。經(jīng)過品牌定位明確品牌個性和發(fā)展方向；經(jīng)過品牌創(chuàng)意設(shè)計有特色、理想和品牌名稱和標志；經(jīng)過品牌形象塑造將良好品牌信息傳輸給消費者，強化用戶對旅游品牌正面認知和評價。為了擴大酒店成功品牌盈利面，形成全方位盈利局面，第二階段必需實施酒店品牌擴張，即酒店在成功塑造品牌后，為使該品牌不停發(fā)展壯大，對應(yīng)采取品牌縱深化發(fā)展戰(zhàn)略。酒店品牌延伸擴展強調(diào)是酒店對已實現(xiàn)某個品牌資源充足開發(fā)和利用，使品牌生命不停得以延長，品牌價值得以增值，品牌市場份額不停擴大。大型國際酒店集團在其最初發(fā)展階段，通常僅針對某個檔次酒店，對其關(guān)鍵品牌發(fā)展單一線性延伸，形成產(chǎn)品線，由盈利點形成品牌系列盈利。假日集團最早擁有中等酒店品牌HolidayInn（假日酒店），是集團關(guān)鍵品牌，價格適中，服務(wù)全方面。在它向中等細分市場擴展其產(chǎn)品線時，延伸出了HolidayInnGarden、HolidayInnExpress、Sunspreeresorts等中等經(jīng)濟型、中等度假型酒店品牌。酒店集團為了適應(yīng)商務(wù)、家庭豪華市場和大眾市場改變，又在其關(guān)鍵品牌下延伸出了不一樣名稱、不一樣市場、不一樣服務(wù)、不一樣設(shè)施、不一樣檔次產(chǎn)品系列。如EmbassySuite＆GrandRoyal（長久公務(wù)旅游者全套房型酒店），HampotonInns（最低層中等旅游者經(jīng)濟型酒店），HolidayInnCrownPlazas（豪華商務(wù)酒店），ResidenceInns（家庭旅游者全套房公寓），Harrah’s（哈拉博酒店）等六大產(chǎn)品品牌系列。雅高集團AccorSofitel，AccorNovotel，AccorMercure，AccorLbis等多個品牌，分別面向豪華、中等、經(jīng)濟型酒店市場。上海錦江集團也利用其品牌資產(chǎn)延伸出了錦江假日、錦江之星等品牌。系列品牌延伸，大大提升了酒店品牌價值，為酒店全方位、多層面盈利奠定了基礎(chǔ)。酒店品牌維護，即當酒店品牌進入成熟期后，其所關(guān)注關(guān)鍵應(yīng)轉(zhuǎn)移到確保所擁有品牌優(yōu)勢不被減弱上來，這時酒店要善于分析競爭對手多種進攻，并有針對地給予回應(yīng)。該戰(zhàn)略實施應(yīng)注意對已經(jīng)有品牌注冊、防偽、維權(quán)和品牌內(nèi)容創(chuàng)新等方面，從而實現(xiàn)酒店品牌全方面盈利。另外，部分實力較弱酒店，還能夠經(jīng)過借鑒、引入品牌，實現(xiàn)酒店無形資產(chǎn)增值，利用市場上已經(jīng)含有影響力和感召力酒店品牌，提升酒店管理水平、提升服務(wù)質(zhì)量，從而提升酒店經(jīng)營收益，并使酒店資產(chǎn)得到增值。表-1世界酒店品牌二十強排名表（截止.01.01.）排名排名連鎖品牌所屬集團酒店數(shù)量客房數(shù)量變動率客房%11BestWesternBestWestern4,0644,110308,911310,2451,3340.4%22HolidayInnInterContinentalHG1,5671,529293,346287,769-5,577-1.9%33ComfortInns&SuitesChoice2,2682,366169,750177,4447,6944.5%44MarriottHotelsResortsMarriottInternat.450472165,200173,9748,7745.3%55DaysInnofAmerica,Inc.Cendant1,9021,892158,824157,995-829-0.5%66SheratonHotels&ResortsStarwood396394133,519134,6481,1290.8%87HamptonInnHiltonCorp.1,2221,255124,653127,5432,8902.3%78Super8MotelsCendant2,0832,086126,862126,421-441-0.3%109ExpressbyHolidayInnInterContinentalHG1,3521,455109,205120,29811,09310.2%910RamadaFranchiseSystemsCendant971905116,098104,636-11,462-9.9%1111RadissonHotelsWorldwideCarlsonHospitality435441102,646103,7091,0631.0%1212Motel6Accor86388090,89092,4681,5781.7%1513QualityInns,Hotels,SuitesChoice82087886,66292,0115,3496.2%1414HyattHotelsHyattHotels&Resorts20621087,00089,5422,5422.9%1315HiltonHotelsHiltonCorp.23123087,61889,0121,3941.6%1716CourtyardMarriottInternat.58761684,35688,2143,8584.6%1617MercureAccor73372686,52586,239-286-0.3%1818HiltonHiltonInternational25025473,12375,0051,8822.6%1919IbisAccor62265165,79169,9504,1596.3%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,5747.3%數(shù)據(jù)起源：MKGConsultingDatabase–06/五、集團建設(shè)盈利模式酒店經(jīng)過集團化經(jīng)營，擴大規(guī)模經(jīng)濟和實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益，是酒店盈利關(guān)鍵模式之一。和單體酒店相比，營運成本降低、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)市場推廣、集約化經(jīng)營帶來效益，全部會帶來更多投資收益。在美國，酒店集團化百分比已經(jīng)達成了90%，歐洲酒店集團也主動經(jīng)過提升產(chǎn)業(yè)集中度來尋求世界范圍內(nèi)發(fā)展。在這些國際超級酒店集團中，排名前十酒店集團所控制酒店市場供給占前100名酒店集團市場供給3/4強。（如表-2所表示）表-2世界酒店集團前十名排行表（截止.01.01.）排行排行集團國家酒店數(shù)量客房數(shù)量變動率客房%21InterContinentalHotelsGroupGB3,3253,520515,525536,31820,7934.0%12CendantUSA6,5136,399536,097518,435-17,662-3.3%33MarriottInternationalUSA2,4932,655453,851479,88226,0315.7%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,5962.9%55ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,8964.0%66HiltonCorp.USA2,0782,142336,493344,6188,1252.4%77BestWesternUSA4,0644,110308,911310,2451,3340.4%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,9644.8%99CarlsonHospitalityWorldwideUSA847879141,923147,4785,5553.9%1010HiltonInternationalGB39940999,945102,6022,6572.7%數(shù)據(jù)起源：MKGConsultingDatabase–06/酒店集團發(fā)展可分為內(nèi)部成長和外部擴張，相對應(yīng)形成保守性集團增加盈利模式和快速集團增加盈利模式?，F(xiàn)代猛烈酒店業(yè)市場競爭環(huán)境下，經(jīng)過內(nèi)部成長方法來擴大酒店規(guī)模，發(fā)展酒店集團較少。不過也有部分酒店經(jīng)過內(nèi)部成長路徑取得成功，如美國德魯里酒店集團，1973年第一家酒店開業(yè)，到現(xiàn)在已達成5個品牌100多家聯(lián)號酒店，該企業(yè)奉行就是“保守性擴張”政策，它特點是全部酒店均由集團自己建造、自己擁有、自己管理，屬于保守性集團增加盈利模式。和企業(yè)內(nèi)部成長相對應(yīng)是外部擴張，即充足利用外部資源和力量，經(jīng)過資本紐帶、吞并收購、管理協(xié)議、特許經(jīng)營、戰(zhàn)略聯(lián)盟等多個方法，來擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成酒店集團發(fā)展路徑。外部擴張是現(xiàn)代企業(yè)集團擴張最常見方法，也是形成快速集團增加盈利路徑。如英國巴斯釀酒集團經(jīng)過收購假日酒店集團大規(guī)模進入了酒店業(yè)市場；法國雅高集團對CLUB6收購；1997年馬里奧特集團以10億美元購并Renaissance品牌；假日、希爾頓、喜來登酒店集團等以特許經(jīng)營方法取得全球快速增加。依據(jù)美國《飯店》雜志巨頭調(diào)查，全球最大十家特許經(jīng)營酒店集團以下：表-3國際酒店集團特許經(jīng)營前10名排行表集團企業(yè)名稱酒店總數(shù)特許經(jīng)營酒店數(shù)量圣達特企業(yè)選擇國際飯店企業(yè)六洲飯店企業(yè)希爾頓飯店企業(yè)萬豪國際企業(yè)卡爾森國際飯店集團雅高集團美國特許經(jīng)營系統(tǒng)盧浮宮上流人士飯店薩拉德企業(yè)集團66244545327419862398788365450093334166244545276716121482758757500409340以上是五種最為常見酒店盈利模式，在酒店實際操作中，應(yīng)依據(jù)酒店實際情況，結(jié)合市場環(huán)境和影響主導因子，合理選擇適宜本身發(fā)展投資盈利模式，強化主導盈利模式，適度選擇多個盈利模式協(xié)調(diào)功效，發(fā)揮最大效益。中國飯店業(yè)投資策略分析從開始中國將逐步開始推行入世承諾“后過渡期”，旅行社、飯店業(yè)等服務(wù)行業(yè)開放程度將逐步加大，充當中國開放先鋒旅游飯店業(yè)和國際接軌最早，在中國其它行業(yè)懼怕外資進入情況下，飯店業(yè)卻迎來了新發(fā)展機遇，中國外投資商紛紛增加在華飯店業(yè)投資總額。洲際、萬豪、雅高、圣達特、喜達屋、凱悅、香格里拉等大型飯店跨國集團紛紛制訂了在華飯店發(fā)展戰(zhàn)略，北京和上海成為海外飯店管理集團爭奪關(guān)鍵戰(zhàn)場，同時教授估計以前，豪華飯店將成為飯店業(yè)競爭最為猛烈領(lǐng)域。然而，要想在競爭異常猛烈并已進入“微利時代”飯店業(yè)中獲取利潤，對于投資商來說，首先必需要有一套完善投資策略體系。從上世紀80年代中國飯店實施對外開發(fā)以來，已經(jīng)在經(jīng)營管理、服務(wù)技能、資本營運等領(lǐng)域已經(jīng)含有了一定經(jīng)驗和研究結(jié)果。不過，在新國際形勢和發(fā)展機遇下，結(jié)合中國本土發(fā)展政策和飯店業(yè)本身屬性，中國飯店投資策略、盈利模式和營運模式等還需要不停總結(jié)創(chuàng)新，從而確保未來飯店投資能夠取得一個較高收益回報。1、以產(chǎn)品線為依靠投資策略所謂產(chǎn)品線是從投資者角度將飯店看作是投資活動產(chǎn)品。圍繞市場需求和投資意向能夠?qū)⑷匡埖攴譃槿笙盗?，即專題型飯店、功效性飯店和綜合型飯店，三大系列飯店全部可分別開發(fā)不一樣投資產(chǎn)品線，其中專題型飯店則包含了種類豐富多樣且很鮮明專題，它是國外飯店經(jīng)營模式中比較成功一個，客人在消費中時刻全部能體會到飯店獨特專題內(nèi)涵，比如拉斐特以法國源遠流長葡萄酒文化為專題、瑞士蘇黎世單身女性飯店、美國PestHotel寵物飯店等；功效型飯店則是以滿足某種細分市場為目標著重突出某種功效飯店，在飯店功效、設(shè)施和服務(wù)中表現(xiàn)出對應(yīng)專業(yè)水平，又能夠細分為度假飯店、會議展覽飯店、商務(wù)飯店、公寓式飯店等；綜合型飯店則是滿足通常大眾消費市場飯店，當然每一個飯店全部會有本身一個專題定位，綜合型飯店只是在服務(wù)和產(chǎn)品中愈加表現(xiàn)大眾化，多種功效全部還比較齊全。產(chǎn)品線投資模型優(yōu)勢則在于：首先有比較高競爭門檻；其次能夠提供穩(wěn)定連續(xù)利潤。通常投資商會在三大系列飯店之間或之中關(guān)鍵打造一條或多條產(chǎn)品線，并經(jīng)過這些產(chǎn)品線不停延伸實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營綜合效益和連續(xù)發(fā)展。因為飯店性質(zhì)差異，三大系列飯店在投資策略上也有所不一樣：專題型飯店在塑造本身文化內(nèi)涵和專題上，難度比較大，從設(shè)計、建設(shè)、裝修到經(jīng)營管理、服務(wù)全部需要大量資金投入，因為客源市場局限，投資回收風險最大，但一旦取得成功能夠產(chǎn)生長久經(jīng)濟效益而且避免競爭，有實力投資商能夠提早進入；功效型飯店要求客源市場比較充足，通常來說規(guī)模比較大、檔次比較高、服務(wù)個性化，區(qū)位條件是其最關(guān)鍵投資原因，度假型飯店要求在自然環(huán)境優(yōu)美地域、商務(wù)型飯店則要求比較便捷交通、會展型飯店則要求人流比較集中城市中心區(qū)，功效型飯店運行成本高但投資回報快；相對而言綜合型飯店投資成本低，但因為缺乏針對性目標市場，飯店經(jīng)營管理比較困難，投資利潤率不是很高，經(jīng)營風險也比較小。2、以資金鏈為紐帶投資策略伴隨飯店市場不停成熟，飯店投資者以大投入攫取高利潤時代已經(jīng)不復存在，而且通常飯店投資回收期相對延長，投資飯店必需有雄厚資金作確保，另外則能夠經(jīng)過合理資金循環(huán)形成良性資金鏈，將資金分散在部分防御性強、成長性好飯店類型上，從而確保飯店資金順利回收和增值。現(xiàn)在從投資總成本角度來看，飯店投資關(guān)鍵集中在豪華型飯店和經(jīng)濟型飯店上，豪華型飯店建設(shè)周期長，投資成本高，依據(jù)國際飯店業(yè)通常標準，五星級飯店每間客房投資成本在15~20萬美元之間，四星級飯店每間客房投資成本在10~14萬美元之間，三星級飯店每間客房投資成本在5~8萬美元之間，建造一個豪華飯店需要少則多個億，多則幾十個億資金；而通常經(jīng)濟型飯店每間客房投資成本在1.5~4萬美元之間，而且平均房價穩(wěn)定，能夠確保正常投資回報。從投資策略上講，現(xiàn)在投資豪華飯店回收期較長，業(yè)績增加較緩，高星級飯店在中國一些地域展現(xiàn)出過剩供需情況，如短時間投資大量高星級飯店，資金運作會存在一定難度；投資飯店業(yè)投資不過連鎖經(jīng)濟型飯店對宏觀調(diào)控不敏感，其規(guī)模化經(jīng)營提升了出租率，品牌化經(jīng)營提供了服務(wù)保障，連鎖化經(jīng)營降低了單位經(jīng)營成本，中國近期投資連鎖經(jīng)濟型飯店成長性很好，號稱世界上最大經(jīng)濟型飯店連鎖品牌速8正式亮牌北京，并計劃每個月兩家速度拓展，法國雅高也計劃每十二個月在中國發(fā)展10家宜必思品牌飯店，她們經(jīng)濟型飯店經(jīng)營利潤率現(xiàn)在能達成50%，即使中國經(jīng)濟型飯店品牌錦江之星和如家快捷全部前后完成了全國布點，市場需求旺盛。3、以時間軸為序列投資策略在價值時代投資是為了資本增值，不過在現(xiàn)在高速發(fā)展社會經(jīng)濟中，資本增值不僅表現(xiàn)為表面決對數(shù)額增加，還要考慮資本時間價值、通貨膨脹、匯率變動和國家政策等原因。以時間軸為序列飯店投資策略，是從投資資本時間價值出發(fā)，結(jié)合飯店產(chǎn)品生命周期規(guī)律，在時序上進行對投資進行優(yōu)化組合。建造一個飯店是一項復雜系統(tǒng)工程，通常正?；I建周期在3~4年左右，試營業(yè)1年，投資回收期則最少在8年以上，這就需要對飯店投資進行正確項目估算和收入預算。美國WimberlyAllisonTong&Goo(WATG)專業(yè)飯店設(shè)計企業(yè)認為：最有可能影響創(chuàng)收和成本節(jié)省步驟是總體計劃設(shè)計階段，優(yōu)質(zhì)設(shè)計能使土地價值回報率達成最大，她們經(jīng)過研究數(shù)據(jù)表明優(yōu)質(zhì)設(shè)計和飯店盈利有強相關(guān)性，能對飯店營業(yè)額和營運成本兩個關(guān)鍵方面產(chǎn)生影響，所以即使在前期籌建步驟（立項、土建、裝飾和購置設(shè)施設(shè)備）有較大資金流出，但這一步驟對飯店建成后產(chǎn)出至關(guān)關(guān)鍵，而且假如籌建期失控和延長會增加投資成本，在這一階段投資商要注入充足資金和高度關(guān)注；在飯店建成后，飯店投資會逐步降低并過渡到資金回收期；然而需要注意是，根據(jù)飯店生命周期規(guī)律，以上飯店需進行整體改造才能夠正常運行，飯店投資方還需要合適追加投資，以延長飯店盈利時段，比如根據(jù)國際奧委會要求，北京市星級飯店數(shù)應(yīng)達成800家，然而現(xiàn)在北京市星級飯店業(yè)中相當部分也已進入到了店齡期，還需要新建或升級改造300家，相對而言升級改造方案含有較大優(yōu)勢。4、以收益率為前提投資策略投資收益率是每一位精明投資商最關(guān)心指標，它能夠直接反應(yīng)整個投資活動情況。然而投資收益率高低也是受多個原因決定，在投資學中風險和回報總是成正比關(guān)系，投資高風險行業(yè)或領(lǐng)域能夠取得高回報，但一味追求高收益率行業(yè)也必將面臨更大風險，其關(guān)鍵是要能夠做出正確投資決議。依據(jù)飯店經(jīng)營管理屬性，通常影響飯店投資收益原因有：飯店區(qū)位、產(chǎn)品市場、經(jīng)營管理等，其中區(qū)位選擇又要考慮城市經(jīng)濟水平、交通情況、競爭態(tài)勢、基礎(chǔ)設(shè)施和制度環(huán)境等原因；產(chǎn)品市場則要尋求適合飯店本身特色市場定位；經(jīng)營管理通常和管理品牌、人力資源等原因相關(guān)。要確保飯店投資經(jīng)營能夠取得正?；虺Ｊ找?，必需考慮以下多個投資策略：第一，投資優(yōu)勢區(qū)位，從地域經(jīng)濟發(fā)展水平和增加潛力來看，沿海發(fā)達城市、活力型和增加型二線城市可作為飯店投資方向，像江蘇無錫、常州、江陰，浙江寧波、溫州、湖州、番禺等，廣東珠海、惠州、東莞等，湖北宜昌、荊州、襄樊等；從市場需求狀態(tài)來看，交通便利、流感人口大、基礎(chǔ)設(shè)施完善城市可作為飯店投資方向，如全國政治中心北京、國際金融全部是北京、交通樞紐武漢、旅游勝地桂林等。第二，投資超前市場，客源市場是一個風云變幻消費集中人群，正確把握未來市場發(fā)展趨勢和時尚，就需要投資商敏銳市場洞察力和判定力，就現(xiàn)在來說，經(jīng)濟型飯店能夠很好滿足現(xiàn)在中國大眾需求，產(chǎn)權(quán)式飯店則引領(lǐng)著高端度假休閑市場；第三，投資品牌飯店，飯店品牌本身含有一定擴張度，在營銷宣傳、人力資源開發(fā)、財務(wù)管理等方面有著成功經(jīng)驗，可有效地降低飯店營運成本。5、以情感源為基點投資策略所謂以情感源為基點就是從投資商心態(tài)來考慮投資決議，從企業(yè)戰(zhàn)略管理角度來分析，這個關(guān)鍵取決于企業(yè)企業(yè)文化和經(jīng)營理念，最關(guān)鍵表現(xiàn)為企業(yè)領(lǐng)導者思維方法、經(jīng)營哲學等，不一樣類型領(lǐng)導人會采取不一樣投資策略，開拓型、征服型、理財型領(lǐng)導人可能比較主動，主動尋求每一個投資機遇，而冷靜型、行政型領(lǐng)導人則側(cè)重于穩(wěn)妥型長線投資策略。飯店投資商機也是稍縱即逝，在進行科學分析基礎(chǔ)之上，更需要投資決議者個人智慧和勇氣，真正做到理性投資。對于中國飯店投資分布來看，國外飯店集團往往選擇經(jīng)濟發(fā)達中心城市或旅游資源豐富城市立足，尤其是北京、上海、廣州、西安、桂林等直轄市、省會城市和著名旅游城市，從眾行為和由此推進引發(fā)市場波動使得這些區(qū)域常處于過分非理性繁榮和危機交替狀態(tài)，殊不知西部大開發(fā)和振興東北政策也暗藏著巨大商機，業(yè)內(nèi)人士分析現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)飯店資本西征脈動，包含喜來登、圣達特和香格里拉等在內(nèi)多家國際著名管理集團紛紛宣告在四川擴軍計劃，內(nèi)地期望集團耗資10億元修建家園國際飯店，和在九寨溝新開另兩家五星級飯店等。中國飯店業(yè)投資渠道選擇方法和路徑研究摘要本文從分析飯店投資渠道概念及內(nèi)涵入手，提出飯店投資渠道選擇意義，接著從兩個大方面敘述了飯店投資渠道選擇影響原因，最終給出了三種投資渠道選擇方法和路徑，關(guān)鍵是從宏觀層面上戰(zhàn)略性地分析飯店投資渠道和路徑選擇策略。關(guān)鍵詞飯店；投資渠道；方法；路徑引言改革開放以來，在二十多年發(fā)展歷程中，中國旅游業(yè)取得了令人矚目標成就，由傳統(tǒng)接待事業(yè)一躍轉(zhuǎn)變?yōu)閲窠?jīng)濟新增加點，在旅游業(yè)蓬勃發(fā)展大背景下，飯店業(yè)作為旅游業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)支撐要素在市場需要引導下，展現(xiàn)出強勁發(fā)展勢頭，成為社會投資熱點，備受中國外各大投資主體關(guān)注，北京奧運會和上海世博會成功申辦為中國飯店業(yè)發(fā)展提供了一個良好歷史機遇，同時也間接處理了因資金不足給中國飯店業(yè)發(fā)展所帶來一系列問題，在國際著名飯店集團和各大投資主體紛紛涌入中國，搶占中國飯店市場，以期在飯店業(yè)已經(jīng)進入了較低投資回報情況下，在中國這塊極具發(fā)展?jié)摿ν恋厣祥_創(chuàng)一個新投資回報率，對于投資商來說，明確投資渠道和路徑選擇策略相關(guān)內(nèi)容是實現(xiàn)投資回報最大化確保。一、飯店投資渠道解讀（一）飯店投資渠道概念及內(nèi)涵在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟發(fā)展水平低，中國全部制結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上只有全民全部制和集體全部制，而集體全部制關(guān)鍵是處于生產(chǎn)力水平很低農(nóng)村經(jīng)濟，在計劃經(jīng)濟這根指揮棒統(tǒng)籌下，投資對于社會各界是一個很陌生概念，而投資渠道則更是極少有些人去關(guān)注和了解。改革開放以來，伴隨社會經(jīng)濟發(fā)展，在市場經(jīng)濟刺激下，經(jīng)濟利益驅(qū)動下，投資成為一個社會各界關(guān)注焦點，在投資意識逐步形成后，接著又引發(fā)了資金投向哪里，怎樣投入，資金最終回收效益怎樣等等一系列問題，其中，怎樣投入即本文所講投資渠道。通常來說，投資渠道就是投資主體在選定被投資對象后，基于對投資對象全方面調(diào)查和了解后，依據(jù)本身實力，所選擇一個投資方法和路徑。中國旅游業(yè)發(fā)展起步很晚，不過作為和國際交流和合作先頭軍，在各項政策正確指導下發(fā)展速度相當迅猛，引發(fā)了社會各投資方普遍關(guān)注，大量資本涌入了旅游業(yè)，規(guī)避了旅游業(yè)發(fā)展過程中因資金不足所引發(fā)一系列問題，為中國旅游業(yè)發(fā)展提供了一個歷史性機遇。而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中和國際接軌最早，最輕易引進和引發(fā)外資關(guān)注，在中國加入WTO后，又迎來了新一輪挑戰(zhàn)。在投資方已確定要將資金等資本投入到飯店業(yè)時，怎樣選擇投資渠道則是投資方所關(guān)注話題，要處理飯店投資渠道選擇問題，首先就必需明確飯店投資渠道概念。飯店投資渠道簡明來說就是社會各投資主體將資金、技術(shù)、管理、設(shè)備等等投入到飯店業(yè)方法和路徑。飯店投資渠道內(nèi)涵則集中表現(xiàn)以下多個方面：1、多樣化飯店投資渠道多樣化表現(xiàn)在不一樣投資主體采取不一樣投資方法和特定投資主體也有可能利用不一樣投資路徑涉足飯店業(yè)，同種投資形式也有不一樣起源。比如；有以設(shè)施設(shè)備等實物形態(tài)直接投入；也有以技術(shù)、管理等知識產(chǎn)權(quán)等形式投入；而最為直接最為普遍還是以貨幣資金形式直接進入飯店，資金起源大致分為外資、民營資本和政府資金三種基礎(chǔ)類型；還有以金融資產(chǎn)購置為特征間接投資，其中最為經(jīng)典為依靠房地產(chǎn)業(yè)為投資形式進入飯店。2、互動性飯店投資是資金、技術(shù)、管理、設(shè)備等由投資主體流向飯店一個互動交流復雜過程，而不是簡單單項轉(zhuǎn)移，其中包含到投資主體和飯店多項合作和交流，投資渠道選擇和定位顯得尤其關(guān)鍵，飯店要配合投資主體使投資商能夠正確、全方面把握飯店發(fā)展現(xiàn)實狀況，為投資目標和投資渠道選擇確定方向，使得資金、技術(shù)、管理、等能夠快速落到實處，立即地發(fā)揮其巨大作用，實現(xiàn)飯店和投資主體雙贏，得到經(jīng)濟效益最大化，而且在多種客觀條件全部含有情況下，雙方還可對投資渠道進行最優(yōu)化設(shè)計。3、競爭性飯店業(yè)是中國加入WTO以來，在其它行業(yè)懼怕外資進入情況下，率先接觸外資一個行業(yè)，這為飯店業(yè)發(fā)展帶來了新發(fā)展機遇，中國外投資主體紛紛搶占中國飯店市場業(yè)市場，利用多個投資渠道增加中國飯店業(yè)投資總額。尤其是中國關(guān)鍵城市，如北京、上海飯店吸引著不一樣投資主體注意力，這么就在投資渠道這個步驟上表現(xiàn)出一定摩擦和碰撞，不可避免出現(xiàn)了雙向選擇和競爭，投資商之間和飯店之間全部會出現(xiàn)競爭情況，在這種情況下，較有實力投資商和飯店則輕易勝出。（二）飯店投資渠道選擇意義傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制對應(yīng)單一公有制，對飯店投入主體肯定是國家，伴隨中國經(jīng)濟體制改革不停深入，市場機制引入，展現(xiàn)出以公有制為主體，多種經(jīng)濟成份并存基礎(chǔ)經(jīng)濟制度，在生產(chǎn)力水平不停提升基礎(chǔ)上，不僅激發(fā)了社會各方對飯店投資愛好，同時也使她們含有了直接參與飯店能力，投資主體對飯店投資極終目標是實現(xiàn)較高收益回報，在投資目標已經(jīng)確定情況下，選擇正確投資渠道對實現(xiàn)這一終極目標有著關(guān)鍵意義。1、是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏確保根據(jù)經(jīng)濟學家見解，資金投入目標就是要在最短時間內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，所以，選擇正確投資渠道是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏一個關(guān)鍵確保和中心步驟，飯店應(yīng)經(jīng)營時間和發(fā)展情況不一樣，在投資需求上有著不一樣表現(xiàn)形式，投資主體針對飯店不一樣需求，按需投入，為飯店發(fā)展立即補充多種所需物資，以確保飯店健康、快速、可連續(xù)發(fā)展，是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏基礎(chǔ)和確保。2、為各方尋求最好搭檔提供有效路徑投資主體多元化和投資渠道多樣化是投資商和飯店尋求最好搭檔前提條件，投資主體和飯店是一個雙向選擇動態(tài)過程，不一樣投資主體因本身條件限制為飯店所提供投資渠道有著一定差異性，而飯店也應(yīng)依據(jù)本身發(fā)展需要，選擇能夠滿足其發(fā)展需求投資主體，所以投資渠道選擇過程就是為尋求最好搭檔提供一條有效路徑，把握好投資渠道選擇這個中心步驟就是實現(xiàn)了最好搭檔選擇過程。3、規(guī)避投資過程中所碰到多種風險投資是為了實現(xiàn)較高回報率，在實現(xiàn)回報率同時也不可避免地伴伴隨一定風險，投資風險突發(fā)性和難估計性給投資造成了一定障礙，投資渠道選擇是資金、技術(shù)、管理進入飯店形式，同時也是投資過程中風險較輕易產(chǎn)生集中步驟，正確選擇投資渠道、疏通投資渠道中多種困難，理順投資過程中投資主體和飯店之間經(jīng)濟利益關(guān)系，由此來規(guī)避投資過程中所碰到多種風險。二、飯店投資渠道選擇影響原因分析（一）內(nèi)部關(guān)鍵原因1、現(xiàn)有實力飯店作為被投資對象吸引投資方前來洽談投資，為飯店注入一股新鮮血液，以推進飯店發(fā)展，其現(xiàn)有實力客觀評定是影響飯店投資渠道選擇一個基礎(chǔ)要素，投資方所確定投資類型和實現(xiàn)投資方法全部是全方面、系統(tǒng)對飯店本身實力考察下所做出選擇和判定，而衡量飯店現(xiàn)有實力關(guān)鍵從硬件設(shè)施和軟件設(shè)施這兩個方面來考評，現(xiàn)在應(yīng)用最為廣泛硬件衡量標準關(guān)鍵有中國星級評價標準和國際上所推廣ISO9000系列，而飯店軟件設(shè)施關(guān)鍵從飯店服務(wù)質(zhì)量、職員素質(zhì)、企業(yè)文化這三個方面來判定，其中服務(wù)質(zhì)量又是凸現(xiàn)軟件設(shè)施一個關(guān)鍵原因，優(yōu)質(zhì)服務(wù)質(zhì)量不僅表現(xiàn)在“老三化”（規(guī)范化、標準化、程序化）規(guī)范化完成，還表現(xiàn)在“新三化”（個性化、特色化、形象化）靈活性利用。另外，職員素質(zhì)和企業(yè)文化影響著服務(wù)質(zhì)量同時也潛移默化影響著職員面對用戶所表現(xiàn)出一個工作狀態(tài)，在硬件設(shè)施和軟件設(shè)施全方面綜合考察下所表現(xiàn)出飯店現(xiàn)有實力是投資方選擇投資類型和投資路徑一個有效原因。2、經(jīng)營現(xiàn)實狀況經(jīng)營現(xiàn)實狀況是衡量飯店贏利大小一個關(guān)鍵原因，它和飯店所處地理位置、功效類型和當?shù)貙︼埖晷枨蟪潭扔兄H密聯(lián)絡(luò)，通常說來，飯店星級和飯店經(jīng)營情況沒有直接聯(lián)絡(luò)，所以，不一樣類型投資商所站立場和角度不一樣從而對不一樣飯店表現(xiàn)出不一樣投資偏好。比如：國際著名飯店集團投資中國飯店更側(cè)重于飯店等級及所處地理位置，而非飯店業(yè)投資商很可能更在意飯店經(jīng)營現(xiàn)實狀況，以期盡可能縮短投資回收期并取得更大投資回報。投資商經(jīng)過對飯店經(jīng)營現(xiàn)實狀況分析調(diào)查中，能夠細化該飯店所需投資類型、對應(yīng)數(shù)量及實現(xiàn)投資方法，整合內(nèi)部資源，強化飯店優(yōu)勢，提升飯店營銷能力，以愈加快愈加好地達成投資商有效投資目標。不過經(jīng)營現(xiàn)實狀況這個指標含有易變性，對它判定必需立足于一個大環(huán)境，正確對待部分客觀原因?qū)?jīng)營現(xiàn)實狀況所產(chǎn)生實效性影響，以確保投資有效性。3、發(fā)展?jié)摿︼埖杲?jīng)營現(xiàn)實狀況是投資分析中一個不可缺乏原因，那么飯店發(fā)展?jié)摿t是影響投資回報率一個關(guān)鍵點，擁有較大發(fā)展?jié)摿︼埖晔峭顿Y方理想中投資對象，是實現(xiàn)低投入高回收一個有效路徑，正確把握飯店發(fā)展?jié)摿κ峭顿Y商投入資本一個切入點，只有客觀、全方面分析影響飯店發(fā)展?jié)摿Χ喾N原因才能正確把握飯店發(fā)展?jié)摿?，為投資商科學估計投資回收期及投資回收率提供現(xiàn)實依據(jù)。飯店發(fā)展?jié)摿κ苤饔^原因和客觀原因影響，客觀原因有飯店所處地理位置、當?shù)貙ν忾_放程度、政府支持力度等等，而主觀原因集中表現(xiàn)在飯店本身功效定位，發(fā)展?jié)摿υ谥饔^原因和客觀原因相互作用下表現(xiàn)出一個連續(xù)發(fā)展能力，這種能力大小和投資方利益直接掛鉤，所以，飯店發(fā)展?jié)摿?yīng)為投資商所關(guān)注一個焦點。（二）外部支撐原因1、政府行為政府對飯店投資支持程度極大影響著投資商對飯店投資渠道選擇，政府行為對飯店投資渠道和路徑選擇通常表現(xiàn)出正面和負面兩種影響，正面影響集中表現(xiàn)在政府對飯店投資大力支持和引導，傾斜性政策制訂，另外當?shù)貙ν忾_放程度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)實狀況也將影響著投資商對飯店投資愛好，進而對飯店投資類型和渠道也起到了一定客觀引導作用，而這兩項和政府行為是密不可分，所以，政府對飯店主動態(tài)度是飯店吸引外資一個最為有效間接支撐要素。相反，當?shù)卣畬︼埖陿I(yè)重視力度不夠，有利于飯店業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能夠滿足發(fā)展飯店業(yè)需要，就會對投資商投資決議產(chǎn)生一定負面影響，在這種情況下，投資商更難以把握投資渠道定位。由此能夠看出，政府行為是影響飯店投資渠道選擇一個基礎(chǔ)支撐要素。2、市場環(huán)境這里所說市場環(huán)境是一個特定概念，指是投資主體在選擇被投資飯店時，影響其投資行為一個內(nèi)、外部原因組合，所以市場環(huán)境是影響投資主體怎樣進入飯店一個客觀要素總和，市場環(huán)境要素關(guān)鍵包含當?shù)匾M外資總體情況、同行業(yè)接收投資情況、飯店本身對投資反應(yīng)情況，競爭者之間競爭態(tài)勢等等。市場環(huán)境對飯店投資渠道選擇有著很大影響作用，市場環(huán)境是飯店投資渠道選擇信息關(guān)鍵起源，投資是一個雙向選擇，飯店和投資主體在相互選擇時，全方面調(diào)查市場環(huán)境，有針對性選擇投資是實現(xiàn)飯店和投資主體雙贏一個關(guān)鍵要素。3、地理位置同星級飯店在不一樣地理位置，其經(jīng)營效益有著一定差異性，消費者對飯店偏好不一樣，飯店所需要投入也展現(xiàn)出一定差異性，所以，投資主體在選擇飯店時，地理位置是一個不可忽略客觀原因，同星級飯店在不一樣城市和在同一個城市不一樣區(qū)域，其經(jīng)營情況存在一定差異性。比如：在硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)相同情況下，同星級飯店在北京經(jīng)營效益就和在武漢大不相同，同在武漢四星級飯店，因其所在地理位置不一樣，經(jīng)營效益也存在較大差異。所以，投資主體在選定飯店所在地里位置后，因綜合分析該區(qū)域?qū)Σ灰粯有羌夛埖昶贸潭龋纱藖泶_定投資對象和投資渠道和路徑。三、飯店投資渠道選擇方法和路徑飯店投資渠道選擇路徑和方法通常分為三類：資金融合、技術(shù)投入、管理參與。不管投資主體以何種渠道對飯店進行投資，全部是一個雙向交流互動合作過程，同時也是一個雙向選擇過程，在投資主體和飯店合作過程中，投資主體有以資金融合、技術(shù)投入、管理參與中任何一個向飯店進行投資，也有綜合使用兩種或三種投資方法，不管何種投資方法全部是依據(jù)投資主體和飯店二者本身情況而定，其最終目標還是要實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏。（一）資金融合現(xiàn)在最為常見一個投資渠道就是投資主體以現(xiàn)金形式投資飯店，也是我們通常所說直接投資一個形式，投資主體能夠是政府，外企，民營資本等多個形式，投資主體依據(jù)本身經(jīng)濟實力選擇飯店類型及對應(yīng)星級，伴隨中國市場經(jīng)濟不停深入，飯店業(yè)發(fā)展也日趨成熟，在較短時間內(nèi)以高投入取得高利潤時代已經(jīng)不復存在，在投資回收期相對拉長，利潤較平情況下，投資主體在選擇被投資對象時，一定要做出理性判定，依據(jù)本身實力選擇資金投放方法，從而確保資金良性循環(huán)，對于部分發(fā)展?jié)摿^大、有一定經(jīng)營優(yōu)勢飯店應(yīng)加大資金投放力度，將資金集中投放，以取保飯店發(fā)展需要，確保資金順利回收和增值；對于那些豪華型飯店，建設(shè)周期長，所需投入資金數(shù)量較大，所以不宜將資金一次性投入，而應(yīng)分期分批地投放，現(xiàn)有利于投資主體立即地激活自己資金，也提升了飯店資金利用率。資金融入相對其它多個投資形式來說，風險性更大。其風險起源有多個形式，如領(lǐng)導者宏觀決議失誤，飯店資金運行過程中脫節(jié)等等，假如不能立即地化解風險，將會給投資主體和飯店雙方造成巨大損失。（二）技術(shù)投入信息時代來臨使中國飯店業(yè)發(fā)展迎來了時代性挑戰(zhàn)，科學技術(shù)進步，社會化大生產(chǎn)深入加大，網(wǎng)絡(luò)化程度不停提升，中國飯店業(yè)要實現(xiàn)跨越性發(fā)展，就必需依靠科學技術(shù)全方面進步來提升飯店管理效率，尤其是對于飯店業(yè)這種經(jīng)典服務(wù)行業(yè)，用戶在飯店所享受一切和飯店提供給用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)全部需要網(wǎng)絡(luò)化，信息化作為技術(shù)支撐，尤其是高級次飯店，其配套設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量，信息管理系統(tǒng)全部依靠于高度技術(shù)投入，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，全球較為著名飯店集團，其用在技術(shù)方面投入所占百分比逐步加大，事實證實，科學技術(shù)利用有效降低了成本投入，提升了飯店整體運作效率，增強了搜集和處理信息能力，改變了投入－產(chǎn)出百分比，重組飯店內(nèi)部結(jié)構(gòu)。所以，投資主體在本身條件許可情況下，對飯店進行技術(shù)投入，可從根本上改變飯店經(jīng)營現(xiàn)實狀況，是飯店在發(fā)展過程中，除了資金外另一大關(guān)鍵要素，在技術(shù)投入過程中，投資主體和飯店之間溝通互動顯得尤為關(guān)鍵，按需投入是技術(shù)投入過程中一大標準，從整體上來說，技術(shù)投入風險性要比資金投入風險性小，所以是投資主體較輕易接收和使用一個投資渠道。（三）管理參與管理參與是一個特殊投資渠道，投資主體以管理為形式參與飯店經(jīng)營，所以，客觀上要求投資主體有著豐富管理經(jīng)驗，并有過成功管理經(jīng)歷，就現(xiàn)在來看，經(jīng)過管理參與這種渠道進入飯店投資主體通常全部是中國外著名飯店集團，它們本身也是飯店行業(yè)中領(lǐng)頭人，它們憑借自己強大品牌優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢，質(zhì)量管理優(yōu)勢，人力資源優(yōu)勢，市場信息優(yōu)勢，全球化網(wǎng)絡(luò)信息優(yōu)勢為被投資飯店提供發(fā)展方向，規(guī)范飯店管理。通常來說，管理通常分為直接管理和間接管理，直接管理就是投資主體和飯店代表兩種不一樣利益，投資主體擁有經(jīng)營權(quán)，而飯店擁有全部權(quán)，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)有效分離，而間接管理則是投資主體不參與飯店日常管理工作，飯店只借用投資主體品牌，成功管理模式來改變自己現(xiàn)在經(jīng)營情況，管理參與這種投資渠道對被投資飯店要求較高，投資主體只有在全方面調(diào)查飯店基礎(chǔ)現(xiàn)實狀況，綜合評價影響飯店發(fā)展多種原因，估計飯店有著一定發(fā)展?jié)摿?，才會?jīng)過管理參與手段來對飯店進行投資。結(jié)語中國旅游業(yè)自改革開放以來，得到了迅猛發(fā)展，而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中和國際交流和合作領(lǐng)頭軍，它發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)關(guān)鍵力量，就中國現(xiàn)在情況來看，飯店業(yè)發(fā)展面臨著嚴重資金不足、管理不善、技術(shù)不到位等一系列問題，無法和國際著名飯店集團相提并論，所以，中國飯店要在起步較晚前提下，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，必需借助外界多種力量，立即地疏通投資渠道，選擇正確投資路徑，確保發(fā)展飯店所需資金、技術(shù)、管理逐步到位，為飯店發(fā)展提供充足物質(zhì)基礎(chǔ)，逐步引導飯店走向健康、快速、可連續(xù)發(fā)展道路。教授解讀酒店業(yè)東莞現(xiàn)象：不可復制奇跡中新社東莞十二月二日電廣東東莞十年來酒店業(yè)以令人吃驚速度快速發(fā)展，現(xiàn)在擁有九十五家星級酒店，其中五星級酒店十五家，是五星級酒店擁有量僅次于北京和上海中國城市。中國酒店業(yè)教授稱此為“東莞現(xiàn)象”。湖北大學旅游發(fā)展研究院院長馬勇稱，“東莞現(xiàn)象”讓大家看不懂?！霸跀?shù)量上，在一個地級市聚集了大量高星級酒店。五星級就有十多家。位置上，很多商務(wù)酒店選址在城市中心，但東莞高星級酒店很多在鄉(xiāng)鎮(zhèn)。盈利模式上，也很特殊，揭示了多元化投資策略。探討東莞資本投資，有利于中國酒店業(yè)研究和發(fā)展。”中國社會科學院旅游研究中心高級研究員魏小安則把“東莞現(xiàn)象”稱作奇跡?！皷|莞酒店能夠說是在中國酒店業(yè)，甚至是世界酒店業(yè)一個異類，能夠說是一個奇跡”。魏小安認為，東莞酒店業(yè)有很多獨有特點?！耙皇且揽恐圃鞓I(yè)形成龐大酒店格局。美國拉斯維加斯酒店眾多，但它是建立在發(fā)達娛樂業(yè)和賭博業(yè)之上，東莞卻在一個工廠林立地方涌現(xiàn)這么多酒店，這在全世界全部不多見?！彼f，東莞酒店業(yè)最大特點是民營資本挑大梁、唱主角。“東莞酒店絕大多數(shù)是民營資本投資，這也和其它很多地方星級酒店國有化和外資化背景大相徑庭?！被浐＃▏H）酒店管理集團董事長李華生認為，“東莞現(xiàn)象”在華南地域乃至中國無法被輕易復制?！叭鐝V州周圍有番禺等市，深圳旁邊有珠海等市，不過酒店增量不如東莞。東莞改革開放后聚集了大量港臺商人，她們已成為關(guān)鍵消費群體?！彼J為，東莞酒店為投資者帶來巨大現(xiàn)金流是其它地方所不可比擬?！笆昵?，老板們就拿到了廉價土地，現(xiàn)在高速公路把這些區(qū)域鏈接起來。伴隨城市化進程，土地增值使土地投資早就收了回來。因為民營資本建酒店，造價相對低廉，通常兩億元左右就能夠造一間酒店，不過在其它城市通常一個三星級酒店就要四到五個億。”在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看來，取得極大成功東莞酒店業(yè)現(xiàn)在需要“居安思?！?。“東莞飯店業(yè)發(fā)展得益于東莞制造業(yè)發(fā)展，那么談它未來發(fā)展，也要看未來東莞制造業(yè)能否連續(xù)發(fā)展下去。其次，土地價格廉價時代已經(jīng)過去，從城市和政府角度而言，必需在硬件上軟件上提供愈加好環(huán)境，才能讓那些大國際企業(yè)留在東莞?！崩钊A生則提出東莞酒店業(yè)“危機論”。她說：“東莞酒店業(yè)已經(jīng)走過春秋戰(zhàn)國時代，危機時代已經(jīng)來臨?，F(xiàn)在有很多地域在學習東莞，如惠州、番禺、中山等地，娛樂休閑等產(chǎn)品同質(zhì)化。而來自港澳客人總量是一定，城市高速公路網(wǎng)建成，到哪里全部方便。東莞酒店如三正半山、帝豪等，已成為業(yè)內(nèi)‘標桿’，其它酒店不管在環(huán)境區(qū)域、營銷成本、土地成本上全部極難超越這些‘標桿’”。對于“東莞現(xiàn)象”怎樣連續(xù)問題，馬勇有自己見解。她說，現(xiàn)在休閑度假是主流，而嚴格說來，東莞不是一座休閑度假城市，旅游資源很少，更多是人造景觀和設(shè)施，所以酒店業(yè)要深入繁榮，就需增加產(chǎn)品類型、服務(wù)項目、層次選擇，來豐富整個休閑度假市場?！皷|莞酒店業(yè)應(yīng)首先處理專題定位問題，應(yīng)在粵港澳整個地域來樹立品牌。一樣是承接會議，會議設(shè)施配置、人員服務(wù)等，全部可獨具特色?！碧綄ぞ频昀麧櫋昂诙础备母镩_放二十多年來，全國酒店數(shù)量平均每十二個月以大約300家左右速度增加，現(xiàn)在已經(jīng)有了7000多家星級酒店。不過，依據(jù)近三年相關(guān)統(tǒng)計資料表明，行業(yè)贏利能力和國際同行水平相比還有很大差距，只有20%酒店略有盈利，80%酒店在無利潤區(qū)間徘徊。80%酒店沒有利潤，是什么原因造成呢？這些酒店存在哪些無利潤區(qū)？無利潤區(qū)是酒店行業(yè)“黑洞”。自然界黑洞，光線被吸入將不再復八個方面來探尋酒店利潤“黑洞”根源。一、從酒店投資成本看酒店利潤“黑洞”酒店投資，作為物業(yè)一個，需要資金量大，投資成本內(nèi)容多。依據(jù)內(nèi)容，投資成本能夠分為四大類：1.建筑物成本建筑物成本通常按每平方米價格計算。這項成本高低，和不一樣地域、城市物業(yè)價格水平相關(guān)。2.非建筑物成本非建筑物成本內(nèi)容包含家俱、固定裝置、設(shè)備、室外娛樂活動設(shè)施、停車場、環(huán)境美化、管道鋪設(shè)、路面修筑等。這項大類成本高低，和酒店投資檔次相關(guān)。3.軟成本軟成本包含酒店項目整個建設(shè)、籌建期法律咨詢費、設(shè)計費、籌資成本、保險費、營業(yè)準備費用、開業(yè)資本金。這項成本高低，和酒店建設(shè)周期、籌建責任人是否專業(yè)相關(guān)。4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在城市、選擇具體地段相關(guān)。以上四類成本之和組成酒店投資總成本。投資總成本控制適當，和酒店規(guī)模、檔次匹配，是酒店實現(xiàn)投資收益率目標第一前提。怎樣投資成本才能確保酒店實現(xiàn)未來經(jīng)營利潤？依據(jù)國際酒店業(yè)通常標準，五星級酒店投資成本，換算為每間客房為單位來計算，在美元15萬到20萬之間；四星級酒店投資成本，在美元10萬到14萬之間；三星級酒店投資成本，在美元5萬到8萬之間；經(jīng)濟型酒店投資成本，在美元1.5萬到4萬之間。依據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國近幾年建造不一樣星級酒店，投資成本全部大大超出國際行業(yè)標準。在沿海發(fā)達城市，五星級酒店投資成本，換算成每間客房為單位來計算，是在美元20萬到30萬之間；四星級酒店投資成本，在美元18萬到25萬之間；三星級酒店投資成本，在美元7萬到10萬之間；經(jīng)濟型酒店投資成本，在美元2.5萬到5萬之間。按酒店檔次進行二者相比，中國現(xiàn)在投資成本平均水平，要比國際標準高出30%到40%。這高出成本部分，給以后酒店正常經(jīng)營，造成了一個極大“黑洞”。根據(jù)如此投資平均成本，以國際酒店業(yè)“千分之一法”估價原理進行換算，五星級酒店房價，要賣到平均美元200元以上，酒店才能得到正常投資回報；以這類推，四星級酒店房價要賣到平均美元180元以上；三星級酒店房價要賣到平均美元70元以上；而經(jīng)濟型酒店平均房價要賣到平均美元25元以上。只有這么百分比平均房價范圍，才能夠確保酒店經(jīng)營正常投資收益率。但行業(yè)現(xiàn)實狀況是，五星級酒店平均房價只能賣到二分之一水平；四星級酒店平均房價只能賣到三分之一水平；三星級酒店平均房價也是賣到二分之一水平；只有經(jīng)濟型酒店平均房價能賣到80%水平。依據(jù)現(xiàn)實能賣出房價平均水準推算，明確地預示了酒店目標收益率會比建造前預算降低二分之一以上。在各類星級酒店中，數(shù)經(jīng)濟型酒店情況最好，投資回收期最靠近原來預算水平。這也是現(xiàn)在投資經(jīng)濟型酒店掀起熱潮原因之一。在各類酒店中最賣不出價要數(shù)四星和三星級酒店，而徘徊在無利潤區(qū)間酒店，大多數(shù)就是這類星級酒店。以上數(shù)據(jù)表明，酒店投資總成本失控，總成本和酒店規(guī)模、檔次錯位，是造成酒店在未來經(jīng)營中陷入無利潤“黑洞”原因。二、從籌建周期看酒店利潤“黑洞”建造一個酒店，屬于比較大和比較復雜一項工程，籌建周期相對其它工程而言會比較長。正?；I建周期通常在3年到4年左右。具體能夠分為四個時間段：1.立項準備期準備期通常在六個月左右，由立項、報批、申請各類項目所需許可證，到籌建人員到位。2.土建及設(shè)計期這一時期通常是在六個月左右，包含土建招標、土建施工協(xié)議簽署、設(shè)計單位招標、投標、定標及最終設(shè)計方案定稿。這一時期，籌建方和土建單位和設(shè)計單位配合，是這一周期時間確保。3.結(jié)構(gòu)建造和設(shè)備、設(shè)施定購期這一時期通常是在十二個月左右。承建單位在酒店建筑結(jié)構(gòu)施工同時，籌建方開始進行設(shè)備、設(shè)施選擇、比價、定購。4.設(shè)備、設(shè)施安裝，內(nèi)裝飾設(shè)計、施工和營業(yè)準備期這一時期通常也是十二個月半左右。在酒店建筑結(jié)構(gòu)完成情況下，定購設(shè)備、設(shè)施伴隨內(nèi)裝修進程而逐步進行安裝。內(nèi)裝修設(shè)計又需要進行招、投標，設(shè)計方案最終確定后，內(nèi)裝修隊伍和安裝隊伍基礎(chǔ)上是同時進場。營業(yè)準備包含人員招募，家俱及各類用具采購，人員培訓，市場計劃制訂等等。四個階段時期，相互交叉，段段緊緊圍繞，整個籌建周期能否按計劃完成，由多方面原因造成。這些原因大致以下：籌建人員專業(yè)化管理水平，項目標資金確保，設(shè)計單位、施工單位資質(zhì)及管理水平，供給商資質(zhì)和實力。在整個籌建過程中，假如受到這些原因任何影響，整個酒店籌建期就會延長，延長久限能夠從1年到3年，最長能夠有5年到6年。其中最多原因是資金跟不上。不少酒店項目，結(jié)構(gòu)封頂后，因為缺乏后續(xù)資金，鋼筋加水泥建筑便屹立在空間多年，無法變成能夠接待用戶酒店。另外部分酒店項目，已經(jīng)到了內(nèi)裝飾、營業(yè)準備期，聘用管理企業(yè)人員也已經(jīng)到位，又因為部分資金缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2到3年?；I建周期失控和延長，使得整個投資成本增加，其中軟成本增加百分比最大。這又給酒店未來經(jīng)營利潤取得，造成了另一個“黑洞”。三、從資金結(jié)構(gòu)看酒店利潤“黑洞”建造一個酒店所需資金，少則幾千萬元，多則多個億，乃至幾十個億。這種數(shù)額投資，資金結(jié)構(gòu)往往是多元。根據(jù)通常規(guī)律，現(xiàn)在在中國建造酒店資金結(jié)構(gòu)由以下幾部分組成：1.上級撥款政府部門或企業(yè)，拿出一筆資金投資酒店。這種資金結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在已不多見。以這種形式建造酒店，對以后經(jīng)營管理者來說，沒有資金方面壓力，也沒有債務(wù)負擔，是最為有利。2.自籌資金酒店立項以后，自行招商引資，投資者依據(jù)投入資金多少，確定在整個酒店占有股份百分比。這種形式，往往在酒店建造過程中，不一樣股東之間對投資主體有不一樣見解，在多方意見無法統(tǒng)一情況下，時有發(fā)生股東中途退股或資金不到位現(xiàn)象。當有這種現(xiàn)象發(fā)生時候，籌建方需要花費額外時間和精力，去募集缺額資金，資金假如一時無法處理，就會影響項目標進程。3.銀行貸款現(xiàn)在有不少酒店，立項以后，資金是完全靠銀行貸款處理。貸款當然采取多個組合，有長久、短期，有外資、人民幣。用貸款就有一個利息問題，外幣貸款除了利息，還有一個匯率差問題。利息不管何種組合，對于像酒店這么項目，平均利率全部會在6%—7%左右。假如酒店在建設(shè)期一切順利，到開業(yè)以后要支付利息加本金，對于酒店經(jīng)營管理者全部會是一項不小負擔。假如酒店經(jīng)營凈利潤只有6%—7%話，那么酒店經(jīng)營，可能酒店就是為銀行打工。現(xiàn)在全國有不少酒店就是處于這種狀態(tài)。酒店經(jīng)營能夠和預期相對靠近，很出色話，歸還利息加本金期限，通常會在左右，反之會更長。假如部分酒店經(jīng)營不佳，經(jīng)營利潤全部不足以抵付銀行利息，經(jīng)營4、5年后往往將無力支撐，最終只能將酒店交給銀行。這也是現(xiàn)在銀行有了很多酒店不良資產(chǎn)原因。外匯貸款風險更高，假如酒店在籌建期貸款匯率時間不佳話，伴隨國際匯市起落，往往在開業(yè)以后，經(jīng)營還貸負擔除了利息，還有數(shù)額巨大匯率差，有部分酒店就是因為匯率差問題，而不得不使酒店易主，而酒店主人，90%以上是酒店貸款銀行。這又是銀行成為酒店股東另一個原因。從以上三種資金結(jié)構(gòu)來分析，第一個結(jié)構(gòu)已經(jīng)越來越少，第二種加第三種結(jié)構(gòu)是比較通用做法。假如結(jié)構(gòu)不妥，貸款百分比過高，這無疑又為酒店以后經(jīng)營埋下了一個“黑洞”。經(jīng)營所得利潤，全部用于歸還銀行利息，在為銀行打工同時，財務(wù)報表上沒有利潤這欄目標數(shù)據(jù)。假如酒店籌建周期問題像第二個“黑洞”所述那樣，那貸款利息支出可能會是原來貸款時一倍。在這種情況下，再優(yōu)異經(jīng)營管理者，可能全部無法向業(yè)主有個利潤交待。貸款是籌資一個有效路徑，但貸款百分比最好不要超出60%。四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤“黑洞”大多數(shù)酒店，不管是三星級還是五星級，差不多設(shè)施齊全，什么用戶全部能接，要說到有特色產(chǎn)品，就顯得困難了，要談到有哪幾家酒店有特色服務(wù)，就更困難了。像歐美流行住宿加早餐B&B旅館，中國還沒有出現(xiàn)；像法國Formule1旅館，服務(wù)完善，房內(nèi)家俱安排十分合理，9平方米客房能夠容納3位客人。這是大眾游客十分青睞旅館，但在中國也未面世。至于真正意義上度假酒店，只有少數(shù)在海南等地有所發(fā)展，各城市郊區(qū)那些度假酒店，服務(wù)和設(shè)施還有不少需要完善地方。以歐美酒店五種城市酒店產(chǎn)品為分類，現(xiàn)在中國服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利最高。原因是，這種類型產(chǎn)品設(shè)施單一，建筑利用面積率高，用工百分比低，市場需求量大，現(xiàn)有服務(wù)公寓酒店供不應(yīng)求。其它分類酒店，在不一樣城市，真正意義上會議酒店、商務(wù)酒店、度假酒店全部數(shù)不出多個，有特色精品酒店，更是寥寥無幾。依據(jù)酒店行業(yè)價格彈性指數(shù)原理，假如產(chǎn)品和服務(wù)是相對標準、雷同，酒店之間競爭猛烈，價格彈性指數(shù)大；反之，假如產(chǎn)品和服務(wù)是有特色，沒有雷同性，沒有競爭，價格彈性指數(shù)小。在這個原理標準下，現(xiàn)在中國酒店現(xiàn)實狀況是：產(chǎn)品雷同、相互競爭、殺價，酒店沒相關(guān)鍵產(chǎn)品，市場上有什么客源就做什么。這是酒店經(jīng)營利潤又一個“黑洞”，應(yīng)該由酒店獲取利潤，在同類產(chǎn)品競殺中，無為地失去了。五、從管理形式看酒店利潤“黑洞”大量酒店建成，投資主體是全國各行各業(yè)。建成后酒店，存在一個經(jīng)營管理問題。經(jīng)營管理得好，能夠使酒店在作為一個城市文化窗口同時，使酒店不動產(chǎn)保值和增值。經(jīng)營管理酒店關(guān)鍵有五種形式：1.投資方自己經(jīng)營管理這種形式經(jīng)營管理，其最大利益是擁有獨立經(jīng)營自主權(quán)，無須向經(jīng)營者支付酬金，無須支付網(wǎng)絡(luò)銷售費用。能夠使投資者收益最大。但必需、能達成收益最大前提是：投資方自己擁有酒店經(jīng)營專業(yè)人才，酒店地段極佳，酒店規(guī)模適中。假如必需前提不在，投資方?jīng)]有酒店經(jīng)營專業(yè)人才，酒店地段不理想，酒店規(guī)模很大，那么，酒店經(jīng)營管理風險會很大，不僅無法獲取最大利潤，還會出現(xiàn)無須要虧損。2.投資方自己經(jīng)營管理，但加入全球網(wǎng)絡(luò)預定系統(tǒng)這種形式經(jīng)營管理，最大利益一樣是擁有獨立經(jīng)營自主權(quán)，無須向經(jīng)營者支付酬金，只需支付費用，即可加入全球網(wǎng)絡(luò)預定系統(tǒng)，經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)，提升酒店對外影響，經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)，給酒店帶來境外用戶。加入網(wǎng)絡(luò)由兩部分費用組成，一部分是入網(wǎng)組員資格費，這部分費用通常要占到客房營業(yè)收入2%到3%；第二部分費用是預定交易費，任何一間客房成交，費用大約在美元7到10之間。但假如沒有專業(yè)人才經(jīng)營管理，酒店產(chǎn)品和服務(wù)滿足不了用戶需求，支付代價是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來用戶，回頭可能幾乎沒有，酒店影響也極難經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)有所擴大。最大效益風險是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)組員費。網(wǎng)絡(luò)費用會成為額外支出。3.簽署特許經(jīng)營協(xié)議，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采取和特許者簽署特許經(jīng)營協(xié)議，能夠得到不少業(yè)主所需要利益。特許者能夠為業(yè)主在籌建期間提供各項咨詢服務(wù)，這些服務(wù)包含幫助業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計、內(nèi)裝修設(shè)計提供參考意見。在營業(yè)準備階段，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套管理手冊、操作手冊。在開業(yè)后日常經(jīng)營中，業(yè)主能夠從特許者那里取得長久培訓和廣泛咨詢。簽署特許經(jīng)營協(xié)議后，業(yè)主想要得到每一項支持和服務(wù)，全部是需要支付費用。特許經(jīng)營費用，采取兩種收費方法，一個是依據(jù)酒店客房數(shù)為基數(shù)，業(yè)主需要支付美元2到4一間一天費用，作為特許權(quán)使用費，其它要加入預定網(wǎng)絡(luò)，要提供專題咨詢，費用另算。業(yè)主假如需要服務(wù)內(nèi)容較多，各項費用加起來，可能比請管理企業(yè)代價還要大。假如酒店本身經(jīng)營管理不到位話，花費特許經(jīng)營昂貴代價，未必能達成預期經(jīng)營目標，反而增加了正常經(jīng)營成本。4.業(yè)主將酒店出租給經(jīng)營者因為業(yè)主意識到?jīng)]有經(jīng)營管理能力，依據(jù)期望投資回報率，將酒店出租給經(jīng)營管理者。這種方法虧損風險小，但失去管理權(quán)。假如經(jīng)營管理者成績出色，業(yè)主除了租金收入，沒有其它收益。這個收入是有限，不過保險。5.業(yè)主和經(jīng)營者簽署管理協(xié)議自己沒有經(jīng)營把握業(yè)主，會采取和管理集團簽署委托管理協(xié)議方法，來處理酒店經(jīng)營管理問題。采取這項形式，假如經(jīng)營管理有方話，業(yè)主在支付了協(xié)議要求管理酬金以后，能夠享受酒店上升收益，反之亦然。選擇管理集團是否合適是此種形式是否成功前提。假如酒店規(guī)模不大，檔次不高，聘用了高級管理集團，增加收入可能還不足以抵付增加支出。另一個情況是，投資巨大、高級豪華酒店，結(jié)果請了管理經(jīng)濟性酒店集團，那么其結(jié)果一樣會不盡人意。六、從目標市場和銷售組合看酒店利潤“黑洞”沒有經(jīng)驗和沒有專業(yè)經(jīng)營管理人才酒店，在開業(yè)前，沒有一個明確目標市場，產(chǎn)品和人員也就沒有尤其要求，客房床位種類，沒有明確配比，餐廳種類，沒有明確方向。這么酒店大有一貨應(yīng)百客姿態(tài)。但開業(yè)后現(xiàn)實是，一貨應(yīng)付不了百客。沒有明確目標市場酒店，永遠招不來能夠帶來利潤用戶。有經(jīng)驗經(jīng)營管理者，假如把目標市場定為：高級休閑商務(wù)客，細分市場配置為：歐美市場30%，日本市場30%，亞洲及中國市場40%。依據(jù)這個細分市場，酒店在人員招募中，外語除了英語要求，還有日語要求，這么語種配置，在接待用戶上，不會發(fā)生語言問題；餐廳安排，有美式扒房、日式餐廳、中式餐廳和二十四小時咖啡廳。這么餐飲結(jié)構(gòu)，滿足了細分市場客源全部要求。依據(jù)目標市場客源，客房內(nèi)床位配置，全部會有合理百分比。沒有經(jīng)驗經(jīng)營管理者，開業(yè)以后，采取來全部是客，會議市場客源多，就想做會議市場，結(jié)果硬拉用戶，沒有規(guī)模適宜會場，把宴會廳當會議廳；要滿足大量會議用戶同時用餐，再把會議廳當餐廳，如此多功效，受折騰是用戶和職員，最終用戶滿意程度還會受到影響。設(shè)計時想接待商務(wù)用戶酒店，因為銷售渠道不通和產(chǎn)品不到位，沒有足夠商務(wù)用戶光顧，有團體生意時當然不想放過。一接團體，問題接踵而來，大量接待團體用戶，有兩個床位房間大量缺乏?？吹饺毡究驮词袌鲈L華人數(shù)增加，也主動爭取接待日本用戶，結(jié)果整個酒店只能找出1到2個會講日語職員，語言成了接待中最大障礙，用戶滿意指數(shù)不會很高。如此種種，投入大量資金，因為沒有明確目標市場，應(yīng)該得到經(jīng)營利潤，明明白白地流入了“黑洞”。銷售組合結(jié)構(gòu)百分比是和目標市場一樣問題。酒店利潤從客房部分產(chǎn)出最高，其它部分產(chǎn)出要低得多。沒有經(jīng)驗經(jīng)營管理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出客房銷售時，主動地轉(zhuǎn)向低利潤產(chǎn)出餐飲和其它部門經(jīng)營，而且花費大量人力和精力，最終產(chǎn)出利潤會遠遠低于理想期望。七、從人員配置和勞動生產(chǎn)率看酒店利潤“黑洞”伴隨勞動力成本提升，越來越多酒店看到這一塊成本在不停地侵吞著酒店利潤。是，假如原來還有點利潤酒店，仍然按原來人員配置、仍然按原來勞動生產(chǎn)率行事，利潤不抵成本侵吞是肯定結(jié)果。國際酒店業(yè)人員配比平均水平，是一間客房數(shù)一個職員，也就是行話中1∶1配置百分比。中國多數(shù)酒店，遠遠沒有抵達如此水平。原因有多個：1.部門設(shè)置專題不清酒店組織結(jié)構(gòu)能夠簡單分為兩個部分，以職能部門組成服務(wù)中心，服務(wù)中心由人力資源、計劃財務(wù)、市場營銷、工程、安保等部門組成。以經(jīng)營部門組成利潤中心，利潤中心由客房部、餐飲部、娛樂部、商場及其它經(jīng)營部門組成。兩個中心相互支持、配合，為了酒店經(jīng)營最終目標而工作，使用戶滿意、使酒店盈利。這么結(jié)構(gòu)中，就不會有現(xiàn)在不少酒店設(shè)置辦公室、綜合部這么部門存在。黨委、工會能夠有一名專職干部擔任，團工作完全能夠由一名年輕經(jīng)理兼任。辦公室工作有一名行政助理就全部處理了。2.政府部門相關(guān)要求沒有考慮酒店實際情況現(xiàn)在酒店中自動化設(shè)備，依據(jù)國家勞動局要求，需要有些人三班看管，這一要求，使酒店花費了不少無為勞力。國際上酒店自動化設(shè)備是不需要安排人員看管。一項要求，能夠使一個酒店多增加6到8個人員成本開支。又比如，酒店前臺外幣兌換業(yè)務(wù)，銀行要求，一個班次要配置2人以上，能夠同意進行，其它前臺人員兼職是不許可。這個要求，使得酒店需要配置額外人員，不然，前臺工作人員，全部能夠在有此項業(yè)務(wù)時，為用戶提供服務(wù)即可。3.專業(yè)化配套服務(wù)企業(yè)沒有形成在國際上，有眾多和酒店業(yè)務(wù)配套專業(yè)化企業(yè)，能夠隨時為酒店提供各類服務(wù)。這類專業(yè)企業(yè)有清潔企業(yè)、維修企業(yè)、公關(guān)企業(yè)、培訓企業(yè)、介紹有專業(yè)技能小時工獵頭企業(yè)……這么，作為酒店來說，有很多工作就不需要長久雇用正式職員，只要和這些企業(yè)簽署協(xié)議，即隨時能夠得到所需服務(wù)。現(xiàn)在中國這么專業(yè)配套企業(yè)還極少，已經(jīng)運作只有外墻清潔企業(yè)。假如各類專業(yè)企業(yè)不停形成，酒店長久雇用職員人數(shù)，能夠大大降低。勞動生產(chǎn)率，是另一個到現(xiàn)在為止，并沒有引發(fā)多數(shù)酒店重視考評指標。多數(shù)酒店關(guān)心是怎樣控制同意總工資額度，但沒有考慮、或沒有下功夫考慮怎樣提升勞動生產(chǎn)率問題。在國際酒店業(yè)，人均創(chuàng)利是一項很關(guān)鍵、有意義經(jīng)營效益指標，這項指標越高，說明酒店經(jīng)營管理越好，這項指標高，勞動力成本占營收百分比就不會高。簡單舉例：假如出賣一間客房所需勞動力成本是200元話，當一間客房售價在300元時候，勞動力成本占客房收入百分比為66.67%；當一間客房售價在500元時候，勞動力成本占客房收入百分比為40%；當一間客房售價在800元時候，勞動力成本占客房收入百分比為25%。這一簡單例子告訴我們，現(xiàn)在太多酒店只專注研究怎樣降低客房200元勞動力成本，而沒有研究怎樣使客房售價從300元提升到500元，甚至到800元。在勞動生產(chǎn)率得不到提升前提下，勞動力成本下降是沒有可能。假如酒店經(jīng)營管理者思緒沒有改變話，酒店利潤就會陷入這個“黑洞”而沒有感覺。八、從面積經(jīng)營功效和有效利用看酒店利潤“