會計實務(wù)類價值文檔首發(fā)！關(guān)于房產(chǎn)稅若干問題的思考-財稅法規(guī)解讀獲獎文檔房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本法律規(guī)范是1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布并于同年10月1日起實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅是地方政府稅收收入的重要來源之一，開征二十多年來，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了大量的資金支持。但隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和深化以及其他法律法規(guī)的不斷規(guī)范，房產(chǎn)稅政策存在的問題也日益顯現(xiàn)。

一、當(dāng)前房產(chǎn)稅存在的問題

（一）、關(guān)于納稅義務(wù)人的規(guī)定不是十分明確

《暫行條例》第二條規(guī)定房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）?？梢钥闯?，由于各種不同情況的存在，產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人都有可能成為房產(chǎn)稅的實際納稅人。實際工作中甚至還存在不應(yīng)對使用人征收而對使用人征收了的情況，比如租賃農(nóng)村的房屋，無租使用個人的房屋，就存在無法對實際納稅人進(jìn)行征收，而對使用人進(jìn)行了征收的情況。又如房屋租賃，有的在合同中就規(guī)定一切稅費由承租者支付，也就是說承租者替房屋所有人代繳了稅款，房產(chǎn)稅的實際納稅人并沒有繳納稅款，稅法對此卻也沒有特別規(guī)定。還有房產(chǎn)轉(zhuǎn)租行為，對出租方已經(jīng)征收了房產(chǎn)稅，還要對轉(zhuǎn)租方再征收嗎？對此文件規(guī)定也不是十分清晰。

（二）、納稅人由于執(zhí)行會計準(zhǔn)則的差異，客觀上造成稅負(fù)不公

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號-無形資產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定和企業(yè)會計準(zhǔn)則講解，土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但對于改變土地使用權(quán)用途的，將其作為用于出租或增值目的的，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的帳面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。

2、企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價款按照合理的方法（例如，公允價值）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

而2001年實行的《企業(yè)會計制度》第四十七條對土地使用權(quán)則是這樣規(guī)定的：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

以上是會計方面的規(guī)定，稅收上根據(jù)《暫行條例》第三條規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計算繳納。同時，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第一條進(jìn)一步明確關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。（此規(guī)定解決了投資性房地產(chǎn)等房產(chǎn)原值不在固定資產(chǎn)科目記載繳納房產(chǎn)稅的問題）

從以上會計與稅務(wù)的規(guī)定，我們可以看出，執(zhí)行新會計準(zhǔn)則和未執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)，由于土地使用權(quán)帳務(wù)處理的不同，使得企業(yè)記錄的房產(chǎn)原值會有不同。執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)房產(chǎn)原值一般不包含土地使用權(quán)的價值，但未執(zhí)行新會計準(zhǔn)則而執(zhí)行企業(yè)會計制度的企業(yè)房產(chǎn)原值則包含土地使用權(quán)的價值。由于房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值為計稅基礎(chǔ)，因此同樣的房屋執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅就會比未執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)要低。也就是說同樣的房產(chǎn)，由于執(zhí)行不同的會計制度就會形成不同的稅負(fù)，客觀上造成稅負(fù)的不公，有失公允。

（三）、存在著重復(fù)征稅問題

對于未執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)，其房產(chǎn)原值包含土地使用權(quán)的價值，由于土地使用稅的征收范圍與房產(chǎn)稅的征收范圍是一致的，因此對這部分土地還要征收土地使用稅。也就是說對同一塊土地既要征收房產(chǎn)稅，又要征收土地使用稅，存在著重復(fù)征稅問題。而對執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)而言，由于房產(chǎn)原值一般不包含土地使用權(quán)的價值，則不存在這一現(xiàn)象。

（四）計稅依據(jù)不統(tǒng)一，房產(chǎn)稅負(fù)差異大

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩種，一種是按房產(chǎn)余值計稅，另一種是按租金收入計稅。一般來講，出租房產(chǎn)的稅負(fù)比較高，加上營業(yè)稅等實際稅負(fù)最高能達(dá)到17.5%。雖然北京只對行政單位和個人采用這種辦法征收，但也有失公平。就是同是按房產(chǎn)余值計稅，也存在稅負(fù)不一的問題。以平谷區(qū)為例，2000年房屋每平米1000多元，2008年則達(dá)到了6000多元，幾年時間，房屋價格相差6倍。也就是說相差無幾的房屋，由于價格的上漲房產(chǎn)稅也要相差6倍。

（五）、房產(chǎn)、土地情況難以掌握

由于相當(dāng)多的房產(chǎn)和土地由于種種原因是沒有房產(chǎn)證和土地使用證的（如農(nóng)村的房產(chǎn)、土地），加之目前我們還沒有與房管土地部門實現(xiàn)信息的共享，以及納稅人有意無意的進(jìn)行隱瞞，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難掌握企業(yè)的真實房產(chǎn)土地情況。特別是對于有多處房產(chǎn)或土地的納稅人，其只申報其中一兩處，看似還申報了，其實與真實情況相差太遠(yuǎn)。如果納稅人帳上還沒有任何記載，稅務(wù)機(jī)關(guān)就是查帳也是無法一一搞清楚的。結(jié)語：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正確的納稅意識，樹立合法稅務(wù)籌劃觀念，深入研究稅法規(guī)定，充分領(lǐng)會稅法精神，做到合理籌劃并納稅，以達(dá)到合理運用企業(yè)有限的資金，增加企業(yè)效益，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定長遠(yuǎn)的發(fā)展。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，一定要針對具體的問題具體分析，針對企業(yè)的風(fēng)險情況制定切合實際的風(fēng)險管理措施，為稅收籌劃的成功實施做到未雨綢繆。本文由梁志飛老師編輯整理。

二、解決問題的相關(guān)建議

（一）、建議將房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人界定為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人或承典人，對于出租房產(chǎn)的規(guī)定承租人有代扣代繳的義務(wù)（出租人已繳納稅款的除外），對于無租使用和其他不能確定納稅人的一律規(guī)定由使用人繳納稅款，以此來解決納稅義務(wù)人不明確的問題。

（二）、建議將房產(chǎn)稅計稅依據(jù)設(shè)計為房產(chǎn)建筑面積，按建筑面積的多少征收房產(chǎn)稅，不再按房產(chǎn)余值和租金收入計稅。稅率借鑒土地使用稅的規(guī)定，采用定額稅率，按不同區(qū)域?qū)嵭胁煌亩惵?，解決計稅依據(jù)不統(tǒng)一以及重復(fù)征稅和納稅人稅負(fù)不公等問題。

（三）、建議相關(guān)部門完善房產(chǎn)土地登記制度，對于座落在農(nóng)村等的房產(chǎn)與土地也應(yīng)相應(yīng)的予以登記，并建議稅務(wù)部門盡快實現(xiàn)與房屋土地管理部門的信息共享，建立相應(yīng)的核查機(jī)制，不斷堵塞稅收漏洞。

結(jié)語：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正