中華人民共和國海洋行業(yè)標準無居民海島使用價格評估規(guī)程中華人民共和國自然資源部發(fā)布I 2規(guī)范性引用文件 3術語和定義 4評估基本原則 25評估程序 26評估方法 4附錄A(資料性)無居民海島使用價格評估報告格式 附錄B(資料性)無居民海島使用出讓最低價修正因素及修正系數 附錄C(資料性)市場比較法的比較因素及說明表 參考文獻 Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國海洋標準化技術委員會(SAC/TC283)歸口。本文件起草單位：國家海洋技術中心。1無居民海島使用價格評估規(guī)程本文件規(guī)定了無居民海島使用價格評估的評估原則、評估程序、評估方法和成果要求。本文件適用于無居民海島使用價格評估。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于GB/T18508—2014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程HY/T119全國海島名稱與代碼HY/T250無居民海島開發(fā)利用測量規(guī)范HY/T254—2018海灘質量評價與分級TD/T1061—2021自然資源價格評估通則3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。四面環(huán)海水并在高潮時高于水面自然形成的陸地區(qū)域，同時滿足不屬于居民戶籍管理住址登記地的前提條件。一定年期無居民海島的使用價格。評估專業(yè)人員根據評估目的和待估無居民海島的狀況，按照一定的評估原則和程序，在全面調查和分析價格影響因素的基礎上，選用適宜的評估方法，對待估無居民海島在估價期日的價格進行估算和判定的活動。無居民海島使用出讓面積、出讓年限和依據有關規(guī)定確定的出讓最低標準的乘積。24評估基本原則4.1生態(tài)優(yōu)先原則充分考慮無居民海島資源的特殊性和稀缺性，將自然岸線、植被、珍稀瀕危物種、淡水、沙灘等資源生態(tài)條件作為影響無居民海島使用價格的主要因素。4.2合理有效利用原則一定的社會經濟條件下，以最為合理有效利用待估無居民海島為前提，開展無居民海島使用價格評估。通常以無居民海島利用是否符合法律法規(guī)、相關規(guī)劃、生態(tài)保護要求及市場需求等作為判定無居民海島合理有效利用的依據。4.3替代原則以同類地區(qū)類似無居民海島或土地在同等利用條件下的價格為基準，評估結果不得明顯偏離具有替代性質的無居民海島或土地的正常價格。4.4預期收益原則無居民海島使用價格評估應以待估無居民海島正常利用條件下客觀有效的預期收益為依據。4.5供需原則在具備市場環(huán)境的情況下，無居民海島使用價格評估應以市場供需決定價格為依據，并充分考慮無居民海島市場供需的特殊性和地域性。4.6貢獻原則無居民海島的總收益是由無居民海島及其他投入要素共同作用的結果，評估時應充分考慮各要素對總收益的實際貢獻水平，客觀確定評估價格。5評估程序5.1明確評估基本事項明確待估無居民海島的名稱、代碼、位置、等別、用島類型、用島方式、用島面積、用島年限、規(guī)劃條件限制和估價期日等內容。無居民海島的名稱和代碼符合HY/T119的規(guī)定。無居民海島用島面積符合HY/T250的規(guī)定。估價期日符合TD/T1061—2021中3.5的規(guī)定。5.2擬定評估作業(yè)方案在確定評估基本事項的基礎上，對評估任務進行初步分析，編制評估作業(yè)方案。方案應包括以下內容：a)待估無居民海島基本情況；3b)評估擬采用的技術路線和評估方法；c)需要調查的資料及取得途徑；d)預計評估工作所需的時間、人力和經費。5.3收集資料收集資料主要內容包括：a)待估無居民海島及所在地區(qū)的基本情況，包括無居民海島位置、離岸距離、海島面積、岸線長度、所在地區(qū)的社會經濟發(fā)展狀況、縣(市、區(qū))無居民海島總數等；b)待估無居民海島的自然資源情況，包括動植物、淡水、沙灘、景觀等資源的數量和分布等；c)待估無居民海島保護與開發(fā)利用相關資料，包括無居民海島保護要求以及開發(fā)利用具體方案、項目論證報告或出讓方案等；d)待估無居民海島相關規(guī)劃，包括國土空間規(guī)劃、海岸帶綜合保護與利用規(guī)劃、可利用無居民海島保護和利用規(guī)劃等；e)市場交易和基準地價，包括與待估無居民海島相似的交易實例資料、與待估無居民海島毗鄰的土地基準地價和土地交易資料等；f)其他相關資料。對待估無居民海島進行實地查勘，進一步掌握海島相關情況，如發(fā)現與收集資料不一致的，評估機構應進一步核實確認。5.5無居民海島使用價格測算5.5.1選擇評估方法無居民海島使用價格評估應選擇至少2種評估方法。如有特殊情況，可采用一種方法評估，但應由評估機構外至少3名行業(yè)專家出具論證意見。最低價系數修正法為必選方法。根據所選評估方法的有關要求，確定評估參數取值，并按照計算公式對價格進行試算。評估人員應從資料完備性、方法適用性和參數指標的代表性、適當性、準確性等方面，對各試算價格進行客觀分析，并結合估價經驗進行判斷調整。5.5.3確定評估價格評估價格采用各試算價格的算術平均法或加權平均法計算。應對最終評估價格是否符合無居民海島使用出讓最低價進行分析說明，不應低于出讓最低價。5.6撰寫評估報告評估人員按照評估報告格式(見附錄A)編制完成無居民海島使用價格評估報告。評估報告由不少于2名評估專業(yè)人員簽字及加蓋評估機構公章，按合同約定交付委托方。評估過程中涉及特殊專業(yè)知識和經驗的，應聘請有相應資質的專業(yè)機構或專家協(xié)助工作，并在報告中說明。4W;——第i個修正因素的權重；式中：K;——第i個修正因素的修正系數。P=P;XS×5S——用島面積，單位為平方米(m2);t——無居民海島使用年限，單位為年。6.1.2.4用島類型為公共服務用島或國防用島的特殊用島，且用島方式為填海連島與造成島體消失的，根據待估無居民海島等別，按相應最低標準和用島面積計算無居民海島使用價格。6.1.3.1計算出讓最低價依據無居民海島使用金征收標準及有關規(guī)定，按待估無居民海島的等別、用島類型和用島方式確定出讓最低標準，并測算出讓最低價。6.1.3.2分析出讓最低價修正因素用島方式為原生利用式、輕度利用式、中度利用式、重度利用式或極度利用式的，無居民海島使用出讓最低價修正因素包括離岸距離、海島面積、自然岸線、植被覆蓋率、珍稀瀕危物種、淡水資源、沙灘資源、無居民海島稀缺程度和用島方式。用島方式為填海連島與造成島體消失的，無居民海島使用出讓最低價修正因素包括離岸距離、海島面積、自然岸線、植被覆蓋率、珍稀瀕危物種、淡水資源、沙灘資源、無居民海島稀缺程度和一次性造成海島消失。各修正因素表見附錄B中表B.1。6.1.3.3確定出讓最低價修正因素權重采用特爾斐法、層次分析法等方法確定無居民海島使用出讓最低價修正因素權重。6.1.3.4確定出讓最低價修正系數根據待估無居民海島使用出讓最低價修正因素的具體情況，確定各項因素的修正系數(見附錄B中表B.2)。沙灘資源評價符合HY/T254—2018中表1海灘質量分級標準的規(guī)定。6.1.3.5測算無居民海島使用價格無居民海島使用價格按6.1.2的要求測算。6.2市場比較法6.2.1適用范圍市場比較法是將待估無居民海島與具有替代性的、且在估價期日近期市場上交易的無居民海島或土地交易實例進行比較，并對交易實例成交價格進行適當修正，以此估算待估無居民海島使用價格的一種方法。該方法適用于有可比交易實例地區(qū)的無居民海島使用價格評估。比較實例為無居民海島時，市場比較法可采用公式(4)進行計算：P=P×Kn×Kkg×K式中：P——無居民海島使用價格，單位為萬元；P?！容^實例價格，單位為萬元每平方米(萬元/m2);6Kn?——自然資源因素條件修正系數；Kk——社會經濟因素條件修正系數；Kig——交易情況修正系數；K?——估價期日修正系數；Kis——使用年限修正系數；K?——用島方式修正系數；S——用島面積，單位為平方米(m2)。比較實例為土地時，市場比較法可采用公式(5)進行計算：P=P×K?×Kk?×Kk×K式中：P——無居民海島使用價格，單位為萬元；P,—比較實例價格，單位為萬元每平方米(萬元/m2);Kn?——自然資源因素條件修正系數；Kkg——社會經濟因素條件修正系數；Kig——交易情況修正系數；K?——估價期日修正系數；Kis——使用年限修正系數；S——用島面積，單位為平方米(m2)。6.2.3計算步驟6.2.3.1選擇比較實例選擇具有替代性的無居民海島或土地作為比較實例，應符合以下要求：a)比較實例與待估無居民海島條件的相似性大于差異性；b)比較實例與待估無居民海島位于相同地區(qū)或類似地區(qū)；c)比較實例與待估無居民海島的用途相同或者相似；d)比較實例應為正常交易或者可修正為正常交易；e)比較實例交易時間應與估價期日相近，最長不超過5年；f)比較實例數量不少于2個。6.2.3.2建立價格可比基礎應從付款方式、貨幣單位等方面對各比較實例的價格進行統(tǒng)一。6.2.3.3確定比較因素根據比較實例的類型、自然資源條件、社會經濟條件等，選擇相應的比較因素(見附錄C中表C.1)?？陀^、具體說明待估無居民海島和比較實例的各比較因素，并編制比較因素說明表(見附錄C中表C.2)。比較因素應量化描述，無法量化的應具體描述。6.2.3.4確定因素條件指數并修正6.2.3.4.1自然資源因素條件修正將比較實例特定自然資源條件下的價格修正為待估無居民海島自然資源條件下的價格。自然資源因素條件修正系數等于待估無居民海島各自然資源因素條件指數乘積與比較實例自然資源因素條件指數乘積的比值，按公式(6)計算。7N;——第i個待估無居民海島自然因素條件指數；E;——第i個待估無居民海島社會經濟因素 (8)Kts——使用年限修正系數；8系數。6.2.3.5測算無居民海島使用價格對修正后的比較實例價格，采用加權平均法測算無居民海島使用價格。6.3收益還原法6.3.1適用范圍收益還原法是將待估無居民海島未來正常情況下年預期純收益，以一定的還原利率還原，以此估算待估無居民海島使用價格的方法。該方法適用于具有收益或潛在收益能力的無居民海島使用價格評估。6.3.2計算公式收益還原法可采用公式(9)進行計算： (9)式中：P——無居民海島使用價格，單位為萬元；n——無居民海島使用年限，單位為年；a;第i年的無居民海島純收益，單位為萬元；r;——第i年的無居民海島還原利率。6.3.3計算步驟6.3.3.1收集相關資料收集的資料包括與待估無居民海島經營方式相同或相似的無居民海島或土地的年平均總收益、總費用等資料。所收集的資料應具有持續(xù)性、穩(wěn)定性、能反映無居民海島長期的收益趨勢。根據無居民海島經營方式的不同，年總收益計算可分為以下3種情形：a)對于經營方式為商業(yè)服務的，可對用島企業(yè)的財務報表進行分析，將企業(yè)經營收益調整為正常經營管理水平下的客觀收益，以此估算年總收益；b)對于經營方式為生產的，可根據產品的產量和市場價格估算年總收益，或對用島企業(yè)的財務報表進行分析，將企業(yè)經營收益調整為正常經營管理水平下的客觀收益，以此估算年總收益；c)對于經營方式為租賃的，直接估算無居民海島年總收益。6.3.3.3確定年總費用根據無居民海島經營方式的不同，年總費用計算可分為以下3種情形：a)對于經營方式為商業(yè)服務的，年總費用包括銷售成本、銷售費用、經營管理費用、財務費用、經營利潤及其他稅費等；b)對于經營方式為生產的，年總費用包括生產成本、產品銷售費用、財務費用、管理費用、企業(yè)利潤及其他稅費等；c)對于經營方式為租賃的，年總費用包括經營管理費、維護費及其他稅費等。9無居民海島純收益按年總收益扣除年總費用和非無居民海島生產要素的貢獻后的余額計算?？刹捎眉兪找媾c價格比率法或安全利率加風險調整值法計算無居民海島還原利率。根據公式(9)測算無居民海島使用價格。成本逼近法是以取得和開發(fā)無居民海島所耗費的各項費用之和，再加上利潤、利息、應繳納的稅費和增值收益來確定待估無居民海島使用價格的方法。該方法適用于無居民海島市場不發(fā)達，缺少同類型交易案例的情況。成本逼近法可采用公式(10)計算無居民海島使用價格。P=Q+D+T+B+I+C 式中：D——無居民海島開發(fā)費，單位為萬元；B——無居民海島開發(fā)利息，單位為萬元；I——無居民海島開發(fā)利潤，單位為萬元；C——無居民海島增值收益，單位為萬元。按取得無居民海島使用權利所支付的各項客觀費用計算。為達到設定的無居民海島開發(fā)程度和生態(tài)保護修復要求，所需要投入的各項客觀費用。計算無居民海島取得和開發(fā)過程中必要的稅費。按待估無居民海島正常開發(fā)周期，各項費用的投入期限和年利息率，分別計算投入應支付的利息。無居民海島開發(fā)周期超過一年的，利息按復利計算。6.4.3.5確定無居民海島開發(fā)利潤按照開發(fā)的性質和各地實際情況，確定開發(fā)投資的客觀回報率，以無居民海島取得費、開發(fā)費和稅費等為基礎，測算無居民海島開發(fā)應取得的開發(fā)利潤。6.4.3.6確定無居民海島增值收益依據同一區(qū)域內類似無居民海島和土地的價格增值比率進行測算。根據公式(10)初步測算無居民海島使用價格后，可根據無居民海島增值收益確定的方式進行價格修正。價格修正符合GB/T18508—2014中6.4.9的規(guī)定。6.5剩余法6.5.1適用范圍在測算出無居民海島開發(fā)完成后的總價格基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅費，以價格余額來測算無居民海島使用價格的一種方法。該方法適用于待估無居民海島具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的情況。剩余法可采用公式(11)計算無居民海島使用價格。P=VZI (11)式中：P——無居民海島使用價格，單位為萬元；V——無居民海島開發(fā)后的總價格，單位為萬元；Z——開發(fā)成本，單位為萬元；I——開發(fā)利潤，單位為萬元。6.5.3.1測算無居民海島開發(fā)后的總價格根據待估無居民海島最有效利用方式和當地市場現狀，采用市場比較法或收益還原法確定開發(fā)完成后的總價。6.5.3.2測算開發(fā)成本根據無居民海島開發(fā)建設投資成本、具體方案和論證報告編制等專業(yè)費用、投資利息和稅費等確定開發(fā)成本。采用同一市場上類似無居民海島或土地項目的平均利潤率測算。6.5.3.4測算無居民海島使用價格根據計算公式(11)測算無居民海島使用價格。(資料性)無居民海島使用價格評估報告格式圖A.1～圖A.4明確了無居民海島使用價格評估報告封面、摘要、正文及附件的內容和格式?！痢痢痢痢另椖繜o居民海島使用價格評估報告(××省××市×××島)評估機構：(該項評估的機構名稱并加蓋公章)評估報告編號：(項目評估報告編號)提交報告日期：(提交評估報告的具體日期)圖A.1評估報告封面內容與格式第一部分摘要一、項目名稱委托單位或個人相關信息。委托方的評估需求以及評估結果的使用方向。評估結果對應的具體日期，格式為××××年××月××日。護開發(fā)程度與用途、使用年限以及是否包含附屬設施和建筑物、構筑物等。八、評估方法明確待估出讓最低標準以及最低價的計算結果。評估報告采用的評估方法及其對應的評估價格。以人民幣表示無居民海島單位面積價格和總價格。無居民海島使用價格附大寫金額。評估人員簽字。圖A.2評估報告摘要內容與格式第二部分報告正文一、評估對象概況(一)評估對象和范圍海島名稱、地理位置、等別、用島范圍、用島類型、用島方式、用島面積和使用年限等。(二)社會經濟概述評估對象所在地區(qū)的社會經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構、基礎設施和公共設施情況等。(三)資源環(huán)境概況評估對象所在島上的動植物、淡水、沙灘、岸線景觀等資源的數量和分布情況等。評估對象所在海島的地形地貌、氣候條件、海洋水文、海水水質等概況。(四)保護與開發(fā)利用現狀評估對象所在海島的保護與開發(fā)利用活動及建筑物和設施建設情況等。(五)開發(fā)利用方案項目用島的平面布局、主要建筑物與設施、用島面積、用島類型、用島方式和使用年限等。二、價格影響因素說明結合評估目的、用島類型和用島方式等情況，分析無居民海島使用價格的主要影響因素及其影響程度。三、評估依據國家和所在地區(qū)有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章、技術標準、相關規(guī)劃以及其他基礎資料等。四、評估基本原則無居民海島使用價格評估中應遵循的基本原則。五、評估方法和過程該項評估采用的評估方法及其選擇依據。針對不同評估方法說明參數取值依據和標準、計算過程和評估結果。六、評估結論每種評估方法的評估結果、最終評估結果的確定方法，并附評估結果一覽表。圖A.3評估報告正文內容與格式(一)評估的前提條件和假設條件(二)評估結果和評估報告的使用(三)需要特別說明的事項第三部分附件(資料性)無居民海島使用出讓最低價修正因素及修正系數表B.1～表B.2為無居民海島使用出讓最低價修正因素表和修正系數表。表B.1無居民海島使用出讓最低價修正因素表說明自然岸線無居民海島各類植被覆蓋面積占整個海島面積的比例珍稀瀕危物種用島活動對待估無居民海島自然岸線、表面積、島體表B.2無居民海島使用出讓最低價修正系數表012海島面積/m2自然岸線無自然岸線無砂質岸線有自然岸線，其中砂有自然岸線，其中砂質岸線大于120m不大于中砂