姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟狀況

2、小區(qū)內(nèi)停車場建設費屬于（）。A.公共配套設施建設費B.建筑安裝工程費C.基礎設施建設費D.物業(yè)管理維修資金

3、某家庭購買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價為2500元/m2，首付款為總房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86

4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點的分析與選擇C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇

5、關于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。A.應在招標文件規(guī)定的地點開標B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應檢查投標文件的密封情況D.應當眾開標

6、在估算某教學樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法

7、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制

8、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費D.保險費

9、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值

10、判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關鍵要看其（）。A.共代理了多少個項目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大

11、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權(quán)的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權(quán)的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用

12、財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

13、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%

14、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

15、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性

16、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

18、網(wǎng)絡圖法在建設工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進度控制D.合同管理

19、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析

20、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機會成本

21、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

22、下列選項中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟評價指標的是（）。A.財務內(nèi)部收益率B.財務凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期

23、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期()。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

24、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎設施建設費B.城市建設配套費C.公共配套設施建設費D.不可預見費

25、判定房地產(chǎn)投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策

26、下列關于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事

27、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗B.對配套設施的檢驗C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度

28、下列對箱形基礎的表述，正確的是（）。A.箱形基礎的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成

29、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

30、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式

31、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%

32、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理

33、下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算

34、關于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

35、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結(jié)C.行氣疏肝，寬胸散結(jié)D.行氣降逆，散寒止痛

36、如果想了解“外墻裝修所用的材料、色彩”，應查找（）。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

37、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風險控制B.項目調(diào)研C.項目財務評價D.資金管理

38、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%

39、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力

40、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099

41、置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與（）的比率。A.總開發(fā)成本B.項目投資的資本價值C.項目總投資D.總開發(fā)價值

42、評標委員會通常由招標人代表和有關技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三

43、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

44、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費

45、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法

46、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為（）。A.用地使用費B.土地費用C.土地轉(zhuǎn)讓費D.土地租用費

47、當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高

48、在房地產(chǎn)自然周期的復蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷

49、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

50、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務內(nèi)部收益率二、多選題

51、下列各項中，屬于競爭導向定價的是（）。A.目標定價法B.認知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法

52、某開發(fā)商于2016年8月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2017年6月1日完成規(guī)劃設計，2017年10月1日獲發(fā)開工許可證，2019年4月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2019年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。A.2016年8月1日至2019年4月1日B.2017年10月1日至2019年4月1日C.2016年8月1日至2019年10月1日D.2017年10月1日至2019年10月1日

53、混凝土的主要性質(zhì)是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率

54、制定進度計劃的方法有橫道圖法和()。A.水平進度計劃表B.網(wǎng)絡圖法C.POCA.法D.直方圖法

55、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

56、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤

57、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

58、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

59、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

60、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40

61、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為17%，計算得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%

62、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構(gòu)過度放貸

63、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零

64、下列財務指標中，屬于可通過資產(chǎn)負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率

65、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

66、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題

67、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關方案D.相容方案

68、當可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法

69、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

70、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

71、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年

72、某承租人的基礎租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應支付的租金為()萬元。A.20B.21C.35D.50

73、通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權(quán)的建設項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設項目用地預審與選址意見書B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設工程規(guī)劃許可證

74、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析

75、下列選項中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性

76、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。A.調(diào)查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段

77、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%

78、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

79、下列關于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃

80、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資

81、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

82、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180

83、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71

84、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。A.專家調(diào)查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法

85、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

86、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

87、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設是（）。A.會計主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計分期D.貨幣計量

88、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積

89、某房產(chǎn)面積40000m2，要求測繪精度為三級，則其限差為（）。A.16B.96C.240D.256

90、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資

91、下列關于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營費用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準備金－所得稅

92、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

93、關于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

94、方案經(jīng)濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則

95、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關規(guī)定辦理申請批準手續(xù)的是（）。A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通B.需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設施D.需要進行大量人工拆除作業(yè)的

96、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策

97、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風險控制B.項目調(diào)研C.項目財務評價D.資金管理

98、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

99、下列選項中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標體系中靜態(tài)盈利能力指標的是（）。A.財務內(nèi)部收益率B.財務凈現(xiàn)值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期

100、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準收益率為15%，經(jīng)營期為15年，財務凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為（）萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93三、判斷題

101、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。（）

102、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。（）

103、REITs可以促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場。（）

104、生首烏制熟的目的是A.降低毒副作用B.增強藥物功能C.改變藥物性能D.引藥入經(jīng)

105、如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。（）

106、物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護和維修。

107、既能燥濕健脾，又能祛風散寒的藥物是A.砂仁B.草果C.豆蔻D.蒼術(shù)

108、在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。（）

109、同一購物中心，所有租戶的營業(yè)時間都必須一致。（）

110、當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。()

111、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）

112、按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設投資中。（）

113、明代著名的地方本草是A.《滇南本草》B.《本草品匯精要》C.《白猿經(jīng)》D.《本草衍義》

114、金錢草入湯劑宜A.先煎B.煎湯代水C.包煎D.烊化

115、如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當調(diào)高折現(xiàn)率。（）

116、馬克思的利率決定理論認為利率的變化范圍在零與市場利率之間。（）

117、政府有關房地產(chǎn)投資的政策，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影。向，從而給投資者帶來風險。

118、個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）

119、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和物業(yè)管理資金。

120、治療外感風熱，頭痛目赤，斑疹透發(fā)不暢，宜首選A.羚羊角B.鉤藤C.牛黃D.天麻

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：影響消費者購買行為的主要因素主要包括以下幾個方面：①社會文化因素，包括文化因素、社會因素；②個人因素，包括年齡、性別、職業(yè)、受教育程度、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性和自我形象；③心理因素，包括動機、感覺、學習、信念和態(tài)度。B項屬于心理因素；CD兩項屬于個人因素。

2、答案：A本題解析：公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。

3、答案：B本題解析：本題考查的是復利計算。參見教材P160。

4、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括：①地域分析與選擇，是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素；②具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

5、答案：B本題解析：B項，開標應在招標文件確定的提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行；開標地點應為招標文件中確定的地點。

6、答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。A項，單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。B項，概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。C項，單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

7、答案：B本題解析：會計是旨在提高微觀經(jīng)濟效益，加強經(jīng)濟管理，而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟組織范圍內(nèi)建立的一個以提供財務信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。會計的基本職能有：①會計核算；②會計監(jiān)督。

8、答案：B本題解析：因為收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括人員工資、辦公費、保險費。

9、答案：D本題解析：“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。“三項預測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值（估計值），即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

10、答案：D本題解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關鍵要看其代理的成功率有多大。參見教材P96。

11、答案：C本題解析：增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目包括取得土地使用權(quán)的費用、土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本、土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目。

12、答案：A本題解析：財務內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

13、答案：D本題解析：實際利率與名義利率的關系為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利率＝（1＋8.7%/12）12－1＝9.055%；住房公積金貸款的實際年利率＝（1＋5%/12）12－1＝5.116%。兩者的差額＝9.055%－5.116%＝3.939%≈3.94%。

14、答案：A本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。參見教材P175。

15、答案：A本題解析：暫無解析

16、答案：A本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計算抽樣誤差的置信度。

17、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率法分析時，ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

18、答案：C本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①應用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法）；②網(wǎng)絡計劃（網(wǎng)絡圖法）。網(wǎng)絡圖法是以網(wǎng)絡圖的形式來表達工程進度計劃的方法。

19、答案：B本題解析：盈虧平衡分析中的臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

20、答案：C本題解析：根據(jù)盈虧平衡分析的概念。

21、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，即先求解兩個方案的現(xiàn)金流的差，再對這個差求內(nèi)部收益率。參見教材P209。

22、答案：C本題解析：本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。選項C屬于靜態(tài)盈利能力指標。

23、答案：B本題解析：動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+(上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年

24、答案：B本題解析：土地出讓價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓價款。其中，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設配套費構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進行房屋征收補償和土地開發(fā)活動，并相應支付城市房屋征收補償費用。

25、答案：A本題解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計階段主要包括判定風險發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風險估算三項內(nèi)容。D無風險決策這一單獨的階段。參見教材P230。

26、答案：D本題解析：通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導致購買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導致房地產(chǎn)價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關的風險因素發(fā)生變化。

27、答案：D本題解析：工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：①對原材料的檢驗；②對工程采用的配套設備進行檢驗；③確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；④確立有關質(zhì)量文件的檔案制度。

28、答案：C本題解析：A項，條形基礎的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料；B項，獨立基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎；D項，樁基礎由設置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。

29、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

30、答案：B本題解析：貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障。

31、答案：A本題解析：名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率。實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。假如名義利率為r、實際利率為i、通貨膨脹率為Rd，則三者的關系為：i＝[（1＋r）/（1＋Rd）]－1。本題中，實際利率i＝[（1＋10%）/（1＋4%）]－1＝5.77%。

32、答案：C本題解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構(gòu)或造價咨詢機構(gòu)，其主要負責：①工程建設前的開發(fā)成本估算、工程成本預算；②工程招標階段工程標底的編制；③工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理；④工程竣工后的工程結(jié)算。

33、答案：D本題解析：投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：①財務會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；②在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有的成本概念（如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等），這些成本的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務會計中的成本不完全一樣。

34、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。

35、答案：B本題解析：四磨湯的功效是行氣降逆，寬胸散結(jié)。

36、答案：C本題解析：建筑立面圖是建筑物的各個側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建筑物的外貌；②標明各層建筑標高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點的標高尺寸；③標明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標注立面詳圖索引號。

37、答案：C本題解析：考點:投資機會選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。

38、答案：D本題解析：在政府授權(quán)開發(fā)商負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

39、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。

40、答案：A本題解析：本題考查的是利息。當年應計利息=（年初借款本息累計+本年貸款額/2）×貸款利率=（10000+300+5000/2）×7%=896（萬元）。

41、答案：C本題解析：置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的項目，應計算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率。投資利潤率的計算公式為：投資利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資）×100%

42、答案：C本題解析：本題考查的是招標方式和招標機構(gòu)。評標委員會通常由招標人代表和有關技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

43、答案：C本題解析：根據(jù)國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的比例要求。

44、答案：C本題解析：本題考查的是投資估算。管理費用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。戶外發(fā)布會屬于銷售費用。

45、答案：C本題解析：概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。估算公式為：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。A項，單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。B項，單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

46、答案：B本題解析：土地費用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：①征收補償費；②土地出讓價款；③土地轉(zhuǎn)讓費；④土地租用費；⑤土地投資折價。

47、答案：B本題解析：當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。

48、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。復蘇階段在房地產(chǎn)自然周期的第一階段，此階段在長期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。

49、答案：C本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。對于房地產(chǎn)機構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風險也低；具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當達到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。

50、答案：B本題解析：[解析]動態(tài)投資回收期

51、答案：C本題解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導向定價包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。參見教材P98~P99。

52、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則，如表6-2所示。根據(jù)表6-2可知，出售類型的開發(fā)投資項目的計算期為開發(fā)期與銷售期之和。表6-2房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則本案例中，開發(fā)期為2016年8月1日至2019年4月1日，銷售期為2019年4月1日至2019年10月1日，因此，在計算財務內(nèi)部收益率時，計算期為2016年8月1日至2019年10月1日。

53、答案：C本題解析：和易性是指混凝土是否易于施工操作和均勻密實的性能，它是混凝土的主要性質(zhì)。主要表現(xiàn)為：①是否易于攪拌和卸出；②運輸過程中是否分層、泌水；③澆灌時是否離析；④振搗時是否易于填滿模型。

54、答案：B本題解析：因為制定進度計劃的方法有橫道圖法和網(wǎng)絡圖法。

55、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和使用過程中的法律關系和經(jīng)濟利益關系，而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

56、答案：A本題解析：根據(jù)財務核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤（又稱經(jīng)營利潤）、利潤總額（又稱稅前利潤）、凈利潤（又稱稅后利潤）和可分配利潤等四個層次。其中，利潤總額＝營業(yè)利潤＋營業(yè)外收支凈額，營業(yè)外收支凈額＝投資收益＋補貼收入＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出。

57、答案：D本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

58、答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現(xiàn)金回報率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

59、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

60、答案：C本題解析：物業(yè)的凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用。則本題中2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（萬元）。凈經(jīng)營收入也指營業(yè)利潤，不考慮稅收的影響。

61、答案：A本題解析：本題考查的是名義利率與實際利率。參見教材P187。

62、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P54。

63、答案：A本題解析：因為折現(xiàn)率的提高會抵消通貨膨脹的影響。

64、答案：A本題解析：流動比率是流動資產(chǎn)與流動負債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標。流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負債×100%，這兩項內(nèi)容均在資產(chǎn)負債表中體現(xiàn)。B項，應收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入/平均應收賬款×100%；C項，股東權(quán)益報酬率＝凈利潤/股東權(quán)益平均總額×100%；D項，成本費用凈利率＝凈利潤/成本費用總額×100%。

65、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當期應還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

66、答案：A本題解析：計算速動比率時，扣除存貨的主要原因是：①在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最差；②由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理；③部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人；④存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題。因此，速動比率所反映的企業(yè)短期償債能力更加可信。

67、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。常見的比選，是互斥關系和可轉(zhuǎn)化為互斥關系的多方案比選。

68、答案：B本題解析：在房地產(chǎn)投資方案比選過程中，應該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在三個方面：①當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。②當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運用最小公倍數(shù)法和研究期法進行調(diào)整，然后再進行比選。③當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法。

69、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。

70、答案：D本題解析：流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標。其表達式為：流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額錯誤100%。流動比率越高，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。該企業(yè)的流動比率=2000/100錯誤100%=200.00%。

71、答案：D本題解析：考點:利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個借款期計算。

72、答案：A本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)的租金

73、答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權(quán)的開發(fā)建設項目，其項目選址階段的《建設項目用地預審與選址意見書》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來，開發(fā)商只需在取得建設項目的批準、核準、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取《建設用地規(guī)劃許可證》。

74、答案：B本題解析：為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點，有關房地產(chǎn)市場分析，也常常采用對有關市場指標進行量化結(jié)構(gòu)比例關系分析的方法。將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進行解構(gòu)。其中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是指從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

75、答案：A本題解析：考點:房地產(chǎn)市場的特性。選項A屬于房地產(chǎn)市場的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易形成地域性的壟斷。

76、答案：C本題解析：市場營銷進行市場細分的程序有以下步驟：①調(diào)查階段；②分析階段；③歸納總結(jié)階段。其中，在分析階段，是對收集的資料經(jīng)過分析找出差異性最大的細分市場。

77、答案：C本題解析：考點:現(xiàn)金回報率與投資回報率。年還本付息額A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934萬元，投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=（60－16.934+1.934）×25%=11.25萬元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬元。寫字樓市場價值增值額=500×3%=15萬元，投資回報率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

78、答案：C本題解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

79、答案：B本題解析：考點:房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；（3）指導供給以適應需求的變化；（4）指導政府制定科學的土地供給計劃；（5）引導需求適應共給條件的變化。

80、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務，直接間接融資是另一種分類方式。參見教材P308。

81、答案：C本題解析：凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益報酬率、凈值報酬率或所有者權(quán)益報酬率。它是一定時期企業(yè)的凈利潤與股東權(quán)益平均總額的比率。公式如下：股東權(quán)益報酬率＝（凈利潤/股東權(quán)益平均總額）×100%。則該企業(yè)本年度的負債總額＝2000×60%＝1200（萬元），所有者權(quán)益＝資產(chǎn)總額－負債總額＝2000－1200＝800（萬元），凈資產(chǎn)收益率＝（112/800）×100%＝14%。

82、答案：C本題解析：建筑物現(xiàn)值公式為：建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格－建筑物折舊額。建筑物重置價格是指：采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。所以，建筑物重置價格為：800×3000＝240（萬）。建筑物折舊額＝建筑物重新購建價格×折舊率＝240×2%＝4.8（萬元），所以建筑物現(xiàn)值為：240－4.8＝235.2（萬元），C最接近。

83、答案：B本題解析：本題中，王某按月等額還本付息，屬于等額序列支付的情況，由題意，P=120錯誤7800錯誤70%－200000=455200（元），則月還款額A=Pi/[1－1/（1+i）^n]=455200錯誤（7.2%/12）/[1－1/（1+7.2%/12）^20錯誤12]=3584.01（元）。

84、答案：B本題解析：風險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有：①專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法）；②故障樹分析法；③幕景分析法；④篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。B項，蒙特卡洛模擬法屬于風險估計與評價的方法。

85、答案：A本題解析：調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；②加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。反之，利率長期下調(diào)、預期房地產(chǎn)投資風險降低，會刺激房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上升。

86、答案：C本題解析：根據(jù)國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的比例要求。

87、答案：B本題解析：會計假設包括會計主體假設、持續(xù)經(jīng)營假設、會計分期假設和貨幣計量假設。其中，持續(xù)經(jīng)營是指會計主體在可以預見的將來，將根據(jù)企業(yè)既定的經(jīng)營方針和目標不斷的經(jīng)營下去，即在可以預見的未來，企業(yè)不會被宣告破產(chǎn)或進行清算，持有的資產(chǎn)將正常運營，負債將繼續(xù)進行清償。持續(xù)經(jīng)營假設的主要意義在于使會計核算與監(jiān)督建立在非清算的基礎上，從而解決了資產(chǎn)計價、負債清償和收益確認等問題。如果企業(yè)在經(jīng)營過程中被宣告破產(chǎn)或者進行清算，持續(xù)經(jīng)營的假設將被清算的規(guī)則替代。

88、答案：B本題解析：[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金

89、答案：D本題解析：根據(jù)房產(chǎn)面積的精度要求，按照三級要求限差公式：，本題中，S＝40000m2，代入公式，則其限差為：0.08×200＋0.006×40000＝256（m2）。

90、答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資；④按投資的經(jīng)濟用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

91、答案：C本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用。從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流，即：稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息；從稅前現(xiàn)金流中再扣除所得稅，便得到稅后現(xiàn)金流，即：稅后現(xiàn)金流＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款利息支付－抵押貸款本金償還－所得稅＝稅前現(xiàn)金流－所得稅。

92、答案：C本題解析：平均建設周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

93、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。

94、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則，這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。

95、答案：D本題解析：本題考查的是安全管理。開發(fā)商應按照國家有關規(guī)定辦理申請批準手續(xù)的可能情況包括：（1）需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施；（3）需要臨時停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進行爆破作業(yè)等。

96、答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預可行性研究”，是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

97、答案：C本題解析：考點:投資機會選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。

98、答案：A本題解析：標準差系數(shù)計算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標準差系數(shù)。一般地，V越小，項目的相對風險就越小；反之，項目的相對風險就越大。本題中，將相關數(shù)值代入公式得：①V甲＝890/150