泡沫經(jīng)濟(jì)：中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析目錄TOC\o"1-2"\h\u5282泡沫經(jīng)濟(jì)：中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析 141911研究背景和意義 1215322日本泡沫經(jīng)濟(jì)成因 326161.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力缺乏持續(xù)性 3126321.2政策手段過于激烈導(dǎo)致泡沫破裂 4141621.3大國間經(jīng)濟(jì)博弈 4277183中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 53567(5）4.4.2單位根檢驗(yàn) 6265814日本經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)中國發(fā)展的啟示 823602參考文獻(xiàn) 8摘要；20世紀(jì)90年代，隨著泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，日本經(jīng)濟(jì)陷入了以通貨緊縮為主要特征的長期衰退階段，被稱為“失去的十年”。本文主要從經(jīng)濟(jì)、政策及國際關(guān)系三個(gè)方面探討分析了日本泡沫經(jīng)濟(jì)的成因，同時(shí)通過比較中國經(jīng)濟(jì)與日本當(dāng)年經(jīng)濟(jì)的相同與不同之處，認(rèn)為尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律、制定穩(wěn)健與靈活并重的宏觀政策以及處理好競合關(guān)系才能保證中國的經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵詞；泡沫經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場計(jì)量研究背景和意義17世紀(jì)中期到20世紀(jì)90年代初，全球范圍內(nèi)發(fā)生了42次大規(guī)模的金融危機(jī)，在這些金融危機(jī)中，與房地產(chǎn)有關(guān)的金融危機(jī)高達(dá)是21次，特別是20世紀(jì)70年代后發(fā)生的幾次大規(guī)模金融危機(jī)都與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)。20世紀(jì)80年代末期，日本發(fā)生了泡沫經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)和政券業(yè)出現(xiàn)了問題，泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，日本陷入了經(jīng)濟(jì)衰退的困境之中，因?yàn)檫@次金融危機(jī)影響范圍大而且波及的范圍比較廣，導(dǎo)致日本還沒有從困境中脫身，仍然身陷泥潭，通貨膨脹嚴(yán)重。21世紀(jì)以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷地發(fā)展，中國的商品房價(jià)格也跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)格也在不斷上漲。在近兩年，中美之間出現(xiàn)了貿(mào)易摩擦，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢慢變緩，但是出現(xiàn)了一種情況商品房價(jià)格一直在增長而沒有下降，所以便存在一個(gè)問題，中國的房地產(chǎn)市場面臨著隱藏的危機(jī)，而且有些城市的商品房的泡沫化已經(jīng)形成?，F(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的最重要的問題是如何有效地去解決房地產(chǎn)市場的泡沫化和如何預(yù)防泡沫的產(chǎn)生?，F(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)所面臨的情況和20世紀(jì)80年代的日本經(jīng)濟(jì)發(fā)生的狀況相比有著比較多相同的地方，應(yīng)為二者經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相同都是外向型經(jīng)濟(jì)、面對(duì)著與美國所產(chǎn)生的貿(mào)易摩擦等。對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究，從中學(xué)習(xí)和吸取教訓(xùn)，這樣子的話有利于預(yù)防中國的泡沫經(jīng)濟(jì)。隨著改革政策的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在幾十年中，令人驚訝的是，房地產(chǎn)發(fā)展的很快。，甚至在一些地區(qū)，房地產(chǎn)成為了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)支柱，很多民眾也將自己儲(chǔ)蓄多年的資金投入了，房地產(chǎn)行業(yè)中，他們相信房地產(chǎn)在以后會(huì)發(fā)展的更快，而且會(huì)給他們帶來很大的收益。在這樣的環(huán)境下，越來越多的人因?yàn)榭梢酝ㄟ^房子進(jìn)行投資。然后也使得很多資本涌入房地產(chǎn)。上次點(diǎn)造成了房地產(chǎn)的泡沫。因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，國家為了保障民生有所住，而不是拿來炒的，也出臺(tái)了很多政策。政策雖然出臺(tái)了，但是在大部分地區(qū)房地產(chǎn)房價(jià)的價(jià)格只升不跌，政府對(duì)房價(jià)的抑制給房地產(chǎn)市場帶來了挑戰(zhàn)。據(jù)之前國家對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)的準(zhǔn)則來看，如果說企業(yè)有足夠的證據(jù)用來支撐其不動(dòng)產(chǎn)的公允價(jià)值是可以不斷而且能穩(wěn)定去獲得，能夠使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的時(shí)候用公允價(jià)值計(jì)量不僅能夠合理公允的反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而且更能有效地提高企業(yè)財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性。所以，在企業(yè)的實(shí)務(wù)操作中，我們可以按以下原則來進(jìn)行公允價(jià)值的確定：假如這項(xiàng)資產(chǎn)（或負(fù)債）存在活躍的交易市場，那么在計(jì)量時(shí)我們可以根據(jù)活躍市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的報(bào)價(jià)來確定它的公允價(jià)值；假如這項(xiàng)資產(chǎn)不存在活躍的交易市場，那么在確定這一資產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，可以通過參考和它在性質(zhì)上相同或相似的其他資產(chǎn)的價(jià)格來確定；假如以上兩種情況都不滿足，那么這項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值就需要采用估值法來確定。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)市場還不成熟，投資性房地產(chǎn)評(píng)價(jià)體系和監(jiān)管體系還不規(guī)范，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)每年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的差額會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)利潤，這給公司管理者提供了極大地操縱企業(yè)會(huì)計(jì)利潤、進(jìn)行盈余管理的空間，同時(shí)也提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。選擇這一新計(jì)量模式的上市公司只占市場的一小部分在歷史上多次豎線因?yàn)榉康禺a(chǎn)出現(xiàn)了泡沫而引起了的泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。1987年，日本全國土地價(jià)格總額約為當(dāng)時(shí)美國地價(jià)總額的4倍，這個(gè)情況是令人驚訝的，而且日本國土面積本來就比美國還要小。但是總價(jià)地價(jià)卻高于美國地價(jià)總合。這個(gè)情況也為日本經(jīng)濟(jì)埋下危機(jī)。隨后在1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致日本進(jìn)入“失去的十年”。在日本之后，東南亞國家也出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，以泰國為例，1992-1996年，曼谷市中心房地產(chǎn)商新建住宅76萬套，但是空房率占20%，而且辦公室空置率也接近70%，因?yàn)槌霈F(xiàn)了房地產(chǎn)滯銷，地產(chǎn)商的利益減少，銀行也出現(xiàn)了問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商無力支付銀行欠債導(dǎo)致壞賬大量增加，嚴(yán)重挫傷投資者對(duì)于投資房地產(chǎn)的熱情，導(dǎo)致大量資金流出泰國。這種恐慌迅速在東南亞國家蔓延，房地產(chǎn)泡沫破滅，導(dǎo)致各國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的情況。同時(shí)，在國內(nèi)也出現(xiàn)了類似的情況，比如在1997年的金融風(fēng)暴還直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅，香港有十幾萬人負(fù)債累累.歷史的劇目還在繼續(xù)上演，2007年，作為美國第二大的次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)，新世紀(jì)金融申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，美國次貸危機(jī)就此爆發(fā)。因此，對(duì)于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫形成原因以及金融風(fēng)險(xiǎn)形成進(jìn)行研究，用來而且保障金融體系的穩(wěn)定與安全，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有這很重要的意義。日本泡沫經(jīng)濟(jì)成因經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力缺乏持續(xù)性由于日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很快掩蓋了存在于經(jīng)濟(jì)體制中的一些問題。一方面是沒有很大的創(chuàng)新。戰(zhàn)爭結(jié)束后日本經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展主要是由于對(duì)國外技術(shù)引進(jìn)，技術(shù)引進(jìn)導(dǎo)致日本的科技實(shí)力在比較短的周期內(nèi)就趕上甚至超過了歐美先進(jìn)國家，但是也造成日本缺乏創(chuàng)新能力、著重于把技術(shù)應(yīng)用于實(shí)踐而不是如何去創(chuàng)新，因此在80年代末，日本的信息技術(shù)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增長乏力，資金從主體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入金融投機(jī)中。另一方面是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不力。20世紀(jì)80年代，日本政府制定了《第四次全國綜合開發(fā)計(jì)劃》和《休養(yǎng)地法》，慢慢地把經(jīng)濟(jì)重心由制造業(yè)向非制造業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)以服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致大量閑置資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)行業(yè)。這種情況會(huì)造成房地產(chǎn)和股票價(jià)格上升很快，在泡沫破滅后，會(huì)給社會(huì)帶來很大的影響。從而拖慢社會(huì)的發(fā)展。政策手段過于激烈導(dǎo)致泡沫破裂日本政府出臺(tái)政策的不合理性，導(dǎo)致日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂。運(yùn)用廣場協(xié)議之后，日元出現(xiàn)大幅升值，日本當(dāng)局擔(dān)心貨幣升值會(huì)帶來通貨緊縮的問題，在1986-1988年實(shí)行了過度擴(kuò)張的財(cái)政政策和貨幣政策，連續(xù)2次降低中央銀行貼現(xiàn)率，不僅是日本歷史最低，而且也為當(dāng)時(shí)世界上主要國家中最低。1987年又實(shí)施了減稅、追加公共事業(yè)投資、補(bǔ)充財(cái)政開支的過度擴(kuò)張的財(cái)政政策。過度擴(kuò)張的貨幣、財(cái)政政策，使日本的貨幣供應(yīng)量持續(xù)上升，1987-1989年，貨幣供應(yīng)量增長速度分別高達(dá)10.8%、10.2%、12%，造成國內(nèi)過剩資金劇增，資產(chǎn)價(jià)格暴漲。而在1989-1990年，日本銀行五次上調(diào)中央銀行貼現(xiàn)率，使之達(dá)到6%，這種緊急收縮信貸的做法使得股價(jià)和地價(jià)的大幅度下降，由此造成了資產(chǎn)泡沫的破裂乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的破滅。大國間經(jīng)濟(jì)博弈導(dǎo)致日本政府面臨巨大國際壓力廣場協(xié)議后，為防止美元貶值，美國要求日本降低利率，日本政府遷就美國的壓力，在一年內(nèi)連續(xù)五次大幅下調(diào)央行貼現(xiàn)率。到1987年底，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較快增長、美德等國家都提高利率時(shí)，日本仍繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)張貨幣政策，維持2.5%的超低利率至1989年。正是這一拖延，造成了日本資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。這個(gè)重大失誤的背后是日本當(dāng)時(shí)身處國際環(huán)境面臨非常重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變和政策調(diào)整。首先是美國的步步緊逼，認(rèn)為日本提高利率會(huì)引發(fā)全球性經(jīng)濟(jì)衰退；其次是日本作為世界最大的資本供給國，如果提高利率，資金不能往海外回流，會(huì)引發(fā)世界金融動(dòng)蕩，并波及日本經(jīng)濟(jì)。最后是日本初登國際政治舞臺(tái)、希望通過積極參與國際經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)，提升國際地位。在這種情況下，日本政府考慮到作為一個(gè)“政治大國”所應(yīng)承擔(dān)的國際責(zé)任，做出了以上錯(cuò)誤的決策。中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀4.1中國不同規(guī)模城市的住房收入中隨機(jī)選取一、二、三線城市，并計(jì)算它們的住房收入比。其中，一線城市選取了上海市，二線城市選取了杭州市，三線城市選取了鎮(zhèn)江市，具體見圖1.中國一、二、三線城市住房收入比=（城鎮(zhèn)商品房均價(jià)*城鎮(zhèn)居民人均居住面積）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。隨機(jī)選取的3個(gè)中國一、二、三線城市的2013-2019年住房收入比較高，特別是一線城市上海，一直保持在20%以上。相比較而言，規(guī)模越大、人口越多的城市，住房收入比越高。過高的住房收入比在一定程度上反映了中國房地產(chǎn)市場泡沫的存在，從2016年開始，這一比率顯著上升。中國的住房收入比遠(yuǎn)超過世界上的其他國家，人們?cè)敢庳?fù)擔(dān)20年甚至30年房貸的主要原因在于人們把住房和個(gè)人的社會(huì)價(jià)值聯(lián)系在一起，或?qū)⒆》孔鳛榛橐龅那疤釛l件之一，這使得很多年輕人在購房能力不足的情況下仍然購買高價(jià)的商品房。4.2房價(jià)增長率和CΡ增長率之間的比率房價(jià)增長率和GDΡ增長率之間的比率被認(rèn)為能夠反映房地產(chǎn)泡沫的情況。如果比率小于1，則是合理的；如果比率為1~2，則處于泡沫出現(xiàn)的初級(jí)階段；如果大于2，則表明泡沫已經(jīng)形成。2000-2018年，中國的房價(jià)增長率和GDΡ增速間的比值總體小于1，2008年，這一比值高達(dá)2.53，不僅房價(jià)迅速上漲，股市也出現(xiàn)了大幅度波動(dòng)。2000-2018年，中國GDΡ大幅增長，其中包括房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展抵消了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快造成的泡沫。4.3房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)可以通過房地產(chǎn)測度指標(biāo)的幾何平均值來計(jì)算。假設(shè)房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)為ρ，房價(jià)增長率和GDΡ增長率之間的比率為ρl，房價(jià)收入比為ρ2，房地產(chǎn)貸款增長率和金融機(jī)構(gòu)貸款增長率之間的比值為ρ3ρ的值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越高.ρ=Vρl-1ρ2"ρ3-TT，由此可以得到中國一、二、三線城市的房地產(chǎn)泡沫程度，具體如表12013-2018年不同規(guī)模的城市經(jīng)歷了不同程度的房地產(chǎn)泡沫，其中上海的房地產(chǎn)泡沫程度很高，2013年的ρ值達(dá)到1.93，而鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)泡沫程度相對(duì)較小?？梢缘贸觯鞘幸?guī)模越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越高。由圖2可知，全國的房地產(chǎn)泡沫程度和三線城市的房地產(chǎn)泡沫程度非常接近，這說明中國的房地產(chǎn)泡沫主要集中在一、二線城市。近年來得益于政府的住房調(diào)控政策，全國的房地產(chǎn)泡沫程度有所減小。4.4決定中國房價(jià)的主要因素我國一、二、三線城市的房價(jià)增長迅速。探究影響房價(jià)的主要因素，對(duì)于有效調(diào)控房價(jià)有重要的意義?？梢酝ㄟ^建立多元線性模型來探索在哪些因素會(huì)使我國房價(jià)發(fā)生改變。其中，Y表示商品房平均價(jià)格，單位為元/m，時(shí)間為1987-2019年；X，表示城鎮(zhèn)居民可支配收入，用來表示居民購買住房的能力，單位為元，時(shí)間為1987-2019年；X，表示房地產(chǎn)業(yè)占GDΡ的比重，用來表示銀行、企業(yè)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，單位為百萬元，時(shí)間為1987-2019年；x表示城鎮(zhèn)居民的住房支出占總支出的比重，用來表示居民對(duì)于購買住房意愿，單位為元，時(shí)間為1987-2019年。4.4.2單位根檢驗(yàn)在經(jīng)典回歸模型中，為了防止出現(xiàn)偽回歸，所選的變量數(shù)據(jù)必須符合平穩(wěn)性條件。只有同階單整數(shù)據(jù)才具有協(xié)整關(guān)系，因此首先使用ADF進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。所有變量數(shù)值在5%的顯著水平下都高于臨界值，各變量都接受原假設(shè)，該序列不穩(wěn)定。除了X1（X），所有變量的一階拆分序列在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)X1（X）進(jìn)行一階拆分后的一階拆分序列通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)。多重共線性檢驗(yàn)在對(duì)模型進(jìn)行回歸后，變量dx，和x，不顯著，除此之外，dx，和X的相關(guān)系數(shù)值小于0，不符合經(jīng)濟(jì)常態(tài)，故采用多重共線性檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示。一般情況下，如果相關(guān)性大于0.82，被認(rèn)為有多重共線性?？梢园l(fā)現(xiàn)，DXI（dX）和Y，X2（X）和Y以及X2和DXI之間存在多重共線性。對(duì)每一組變量取對(duì)數(shù)，從而解決多重共線性的問題，取了對(duì)數(shù)后的各個(gè)變量都顯著，且調(diào)整后的R-squared值為0.969497.日本經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)中國發(fā)展的啟示今年是日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅25周年，與當(dāng)初的日本如此相似的中國，在方方面面都被認(rèn)為處于一個(gè)上升通道的中國，是要尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，適應(yīng)中高速增長“新常態(tài)”。日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，如果脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受能力，一味追求數(shù)字增長，只會(huì)得不償失。二是政策的失誤會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生致命的影響。首先是貨幣政策和財(cái)政政策的制定和施行需要穩(wěn)健與靈活并重，過度擴(kuò)張與突然收縮都有可能對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生破壞性影響，必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢變化及時(shí)調(diào)整。其次貨幣政策應(yīng)該是獨(dú)立的，不能過多受到行政干預(yù)和國際壓力。最后是要穩(wěn)步進(jìn)行金融改革，加強(qiáng)銀行資產(chǎn)管理和公司治理結(jié)構(gòu)治理，以抵御各種經(jīng)濟(jì)危機(jī)。三是要認(rèn)清競爭合作的國際關(guān)系，營造良好的國際經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)局面。中國的飛速發(fā)展必然成為世界競爭的焦點(diǎn)，政治、經(jīng)濟(jì)、軍事各領(lǐng)域危機(jī)四伏，要想在復(fù)雜的斗爭環(huán)境中獨(dú)善其身，則無論是政治路線，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都要以競爭合作的思維，走獨(dú)立自主的道路，把握好本國宏觀政策的平衡感和分寸感參考文獻(xiàn)[1]沈卓濤.泡沫經(jīng)濟(jì)：中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析[J].山西農(nóng)經(jīng),2021,(03):5-11.[2]吳婷婷.泡沫經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)預(yù)警研究[D].西安理工大學(xué),2019.[3]高紅紅.泡沫經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)體系研究[D].西安理工大學(xué),2019.[4]沈冬宇,王婷,羅霖.泡沫經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究——基于公允價(jià)值視角[J].納稅,2018,(12):156-157.[5]高崇丹.我國房地產(chǎn)泡沫研究現(xiàn)狀與演進(jìn)脈絡(luò)研究[D