PAGE1房地產(chǎn)企業(yè)以租賃方式銷售地下人防車位的稅務(wù)處理！人防車位，是指由人防工程改造而成的停車位，業(yè)主僅取得車位的使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國國防法》規(guī)定，國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。因此，人防工程應(yīng)為國家所有，產(chǎn)權(quán)不屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，也不屬于開發(fā)商，開發(fā)商無權(quán)出售人防車位。

同時國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，開發(fā)商在依法獲得人防管理部備案后，即可出租車位獲取收益。

由于上述原因，實(shí)務(wù)中部分房地產(chǎn)企業(yè)采取變通的辦法，與業(yè)主簽訂20年的長期租賃合同，合同到期后再無償續(xù)租（一般租期為50年），本文稱之為以租賃方式銷售地下人防車位。

一、企業(yè)所得稅

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根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

因此，企業(yè)“銷售”地下人防車位的銷售收入應(yīng)確認(rèn)收入，由于對應(yīng)的成本已作為公共配套設(shè)施分?jǐn)傔M(jìn)開發(fā)產(chǎn)品，不再單獨(dú)扣除成本、費(fèi)用。

二、土地增值稅

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實(shí)務(wù)中有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同雖名為租賃，但合同的本質(zhì)就是出售人防工程車庫的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)作為土地增值稅應(yīng)稅銷售收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用可在清算配比扣除。目前大部分房產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售收到房款后，預(yù)繳土地增值稅，清算時作為土地增值稅應(yīng)稅銷售收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用在清算時配比扣除。政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第四條規(guī)定，條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。因此，以租賃方式銷售地下人防車位屬于以其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)該是出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號“四、土地增值稅的扣除項目”（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。上述規(guī)定說明了地下人防車位建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。

另一種認(rèn)為人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有,建成轉(zhuǎn)讓后不能辦理權(quán)屬登記。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征稅范圍。以租賃方式銷售地下人防車位收入不作為土地增值稅應(yīng)稅收入，相應(yīng)的成本費(fèi)用亦不可在土地增值稅清算時扣除。

三、增值稅

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以租賃方式銷售地下人防車位，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的”按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售推出“買房贈車位”活動，因地下車位的價格已經(jīng)包含在房價中，因此贈送車位屬于有償贈送，無需視同銷售，不征收增值稅。如企業(yè)對外銷售房產(chǎn)價格為100萬元，車位價格為10萬元，但在促銷活動中，房產(chǎn)銷售價格為105萬元，企業(yè)應(yīng)在同一張發(fā)票上注明房產(chǎn)100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，合計105萬元。

四、房產(chǎn)稅

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根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定：“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所?！备鶕?jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第一條規(guī)定：“對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅?！?/p>

又根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)第三條規(guī)定：