住房租賃市場(chǎng)需求崛起樓市調(diào)控亟需轉(zhuǎn)移中心點(diǎn)

租賃需求崛起，樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)下，應(yīng)站在租賃需求崛起、構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)、保障基本生活的高度，將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，修復(fù)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施，完備相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等，進(jìn)而制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃。房租上漲，引起全民關(guān)注之程度不亞于房?jī)r(jià)上漲。如果說(shuō)買(mǎi)房或多或少有投資的想法在其中，那沒(méi)有人租房是為了投資的。在我國(guó)各大城市，如今“先租后買(mǎi)”已成居住定式，再加上房?jī)r(jià)上漲并長(zhǎng)期在高位運(yùn)行，人口流動(dòng)和工作變動(dòng)越來(lái)越頻繁，租房人群早已超過(guò)購(gòu)房人群。因此，相比買(mǎi)房，租房應(yīng)是更被關(guān)注的民生事項(xiàng)，房租穩(wěn)定也是民生穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。租房的大眾消費(fèi)特性，決定了房租上漲會(huì)導(dǎo)致CPI上漲。據(jù)發(fā)布的《住房租賃行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)與投資分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，CPI中房租月均同比上漲3.32%，而同期CPI月均同比上漲2.8%，前者每月比后者高出0.53個(gè)百分點(diǎn)。作為基礎(chǔ)性成本，房租上漲意味著人工、倉(cāng)儲(chǔ)、門(mén)店等成本的上漲，生活消費(fèi)價(jià)格必然上漲。從去年以來(lái)大類(lèi)消費(fèi)品中的白酒、黑白家電普遍提價(jià)，再到近期家政服務(wù)和家裝建材的價(jià)格調(diào)整，人工、倉(cāng)儲(chǔ)、門(mén)店等成本上升，都與房租上漲直接相關(guān)。各大中城市的租房者多為25至35歲的年輕人，這類(lèi)群體有邊際消費(fèi)傾向高、創(chuàng)業(yè)和扎根城市的愿望強(qiáng)兩大特征。房租上漲過(guò)快，勢(shì)必抑制釋放消費(fèi)潛力釋放去年北京等20個(gè)大城市的房租收入比在30%以上，看似與發(fā)達(dá)國(guó)家大城市“居不易”的狀況差不多，但房租還只是生活消費(fèi)的一部分，租房者在其他領(lǐng)域的支出壓力也很大，比如子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療和社會(huì)保障等。因此，房租上漲過(guò)快將產(chǎn)生顯著的消費(fèi)擠出效應(yīng)，勢(shì)必抑制最有消費(fèi)意愿的群體釋放消費(fèi)潛力。租房群體還包括2.45億外來(lái)人口、農(nóng)村待轉(zhuǎn)移的近3億人口。2008年之前，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售增速一度達(dá)到23%，但自那時(shí)起便持續(xù)下行，今年7月已落到8.8%。另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，去年北京居民開(kāi)支最多的是居住和醫(yī)療保險(xiǎn)兩項(xiàng)，增幅分別達(dá)到了11%和16%，食品煙酒和衣著服飾這兩項(xiàng)增幅分別是-0.7%和-8%。而在2013年，北京居民在食品煙酒消費(fèi)增幅還將近10%。房租價(jià)格上漲過(guò)快原因分析房租價(jià)格上漲，是矛盾長(zhǎng)期積累所形成的。2008年“擴(kuò)大內(nèi)需”及隨后3600萬(wàn)套保障房戰(zhàn)略，中央對(duì)公租房、中低收入人群住房問(wèn)題很重視，但落實(shí)到地方后，重量化指標(biāo)多于供給質(zhì)量。2017年以來(lái)各地都出臺(tái)培育租賃市場(chǎng)的文件，但多數(shù)僅在宏觀(guān)層面擺條文，供給端改革、民生項(xiàng)目落地效果不彰，比如集體土地建租賃房(特別是公租房)僅有個(gè)別案例，而閑置商業(yè)辦公“改租賃”也還未成形。在有效房源供給不足、住宅租賃市場(chǎng)先天發(fā)育難以充分的背景下，部分地區(qū)出現(xiàn)金融資本進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)放杠桿的問(wèn)題短期被放大，租賃政策紅利(特別培育規(guī)?；赓U)被異化為資本助推下的長(zhǎng)租公寓亂象。此外，對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管基礎(chǔ)也很薄弱。比如，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等官方口徑中，對(duì)租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)少于交易市場(chǎng)，僅在CPI中有“租賃房房租”指數(shù)一項(xiàng)。由于缺少第一手?jǐn)?shù)據(jù)，監(jiān)管者不得不從各大中介機(jī)構(gòu)獲取租賃數(shù)據(jù)。可是，中介機(jī)構(gòu)的市占率有限，經(jīng)營(yíng)策略也不同，統(tǒng)計(jì)口徑大有差別，即使將各家信息匯總起來(lái)，也很難反映市場(chǎng)的全貌。由于數(shù)據(jù)缺失，租賃行業(yè)長(zhǎng)期定位不清，直到去年7月才確定為生活服務(wù)業(yè)，而租賃行業(yè)涉及的監(jiān)管部門(mén)(住建、國(guó)土、規(guī)劃、消防、民政、工商、公安等)又多，需要管理投入人力、物力很大。從實(shí)際效果看，地方對(duì)于租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，通常僅以“約談、檢查”等手段為主，缺乏約束力。租賃監(jiān)管難以落地，還因?yàn)樽赓U市場(chǎng)有明顯的地域性特征，從上到下的監(jiān)管落地難度大，更需要因城施策，激勵(lì)地方政府的主觀(guān)能動(dòng)性。加快培育健康的住房租賃市場(chǎng)基于這樣的現(xiàn)狀，為了加快培育健康的住房租賃市場(chǎng)，眼下亟須在新環(huán)境下再行樓市調(diào)控。首先，站在租賃需求崛起，構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)，保障基本生活的高度，將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng);其次，修復(fù)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施，包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等?；诖?，從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃;再次，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。目前，租賃房市場(chǎng)最大的問(wèn)題在于中低價(jià)位、中小戶(hù)型的“適租型”租賃房太少。我國(guó)城市空間已進(jìn)入存量時(shí)代，存量商品住房供給彈性小、價(jià)格高，供給側(cè)改革的重點(diǎn)在于存量商業(yè)辦公、工業(yè)區(qū)宿