1精編物業(yè)工程工作手冊(cè)第二章新職員上崗提示3第一節(jié)服務(wù)理念 3第二節(jié)業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識(shí) 3第三節(jié)在服務(wù)過程中的注意事項(xiàng) 3第三章工程維修人員崗位職責(zé)4第一節(jié)工程主管崗位職責(zé) 4第二節(jié)工程維修人員崗位職責(zé) 5第四章工程設(shè)備管理制度5第一節(jié)維修班工作制度 5第二節(jié)維修班交接班制度 8第三節(jié)工具管理制度 8第四節(jié)特約維修管理規(guī)定 第五節(jié)房屋維護(hù)制度 第六節(jié)空置房檢查制度 第七節(jié)共用設(shè)施巡視檢修制度 第八節(jié)緊急事件處理程序 第九節(jié)定期檢查項(xiàng)目一覽表 第十節(jié)配電室工作制度 第十一節(jié)柴油發(fā)電機(jī)工作制度 第十二節(jié)電梯管理制度 第十三節(jié)中央空調(diào)管理制度 第十四節(jié)水泵房工作流程 第十五節(jié)純凈水系統(tǒng)管理制度 第五章常用維修工具使用方法292第一節(jié)萬用表 29第二節(jié)鉗形表 第三節(jié)場強(qiáng)儀 第六章維修工作安全注意事項(xiàng)38第七章電氣防火、防爆措施39第一節(jié)電氣火災(zāi)的起因 第二節(jié)電氣設(shè)備的滅火方法 第一節(jié)配電室工作程序 第二節(jié)柴油發(fā)電機(jī)管理程序 第三節(jié)風(fēng)機(jī)房工作程序 第四節(jié)電梯工作程序 第五節(jié)中央空調(diào)管理程序 第六節(jié)消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程 第七節(jié)二次供水管理規(guī)定 第八節(jié)安防工作程序 第九節(jié)給排水系統(tǒng)工作制度 第十節(jié)給排水維護(hù)工作程序 第十一節(jié)土建維修工作程序 第十二節(jié)特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn) 第十三節(jié)公區(qū)水電維修流程 第十四節(jié)空置房管理工作程序 第十五節(jié)裝飾裝修管理制度 第十六節(jié)工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 第十七節(jié)缺陷設(shè)備運(yùn)行工作程序 第十八節(jié)監(jiān)視和測量裝置控制程序 第二十節(jié)突發(fā)事故的處理100_第二十一節(jié)應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案105__3第一章公司簡介第二章新職員上崗提示第三節(jié)在服務(wù)過程中的注意事項(xiàng)4第三章工程維修人員崗位職責(zé)第一節(jié)工程主管崗位職責(zé)5第二節(jié)工程維修人員崗位職責(zé)六、為業(yè)主(住戶)提供有償維修服務(wù)。第四章工程設(shè)備管理制度第一節(jié)維修班工作制度6NO;00001顧客姓名聯(lián)系電話服務(wù)地址服務(wù)項(xiàng)目部門派單人約定服務(wù)時(shí)間分需用材料型號(hào)規(guī)格數(shù)量單價(jià)金額備注發(fā)單時(shí)間收費(fèi)金額元□已收□業(yè)主意見服務(wù)質(zhì)量：□非常滿意□滿意□不滿意業(yè)主簽字：未收服務(wù)范圍物品及設(shè)施：□完好□損壞□丟失服務(wù)人員簽字分7序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目123456789備注1高壓配電柜預(yù)防性試驗(yàn)、檢修等2低壓配電柜檢修、調(diào)試等3變壓器檢修、測絕緣等4發(fā)電機(jī)檢修、更換機(jī)油等5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機(jī)測絕緣等6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機(jī)測絕緣及試運(yùn)行(包括電機(jī))7風(fēng)機(jī)潤滑、調(diào)整皮帶等及試運(yùn)行8二次給水池清洗、消毒等9二次給水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修(變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等)純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)純凈水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修循環(huán)水泵潤滑、電機(jī)測絕緣等循環(huán)水系統(tǒng)檢修(過濾器、閥門、火災(zāi)探測器清潔、實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)消防聯(lián)動(dòng)控制柜檢修(按鈕、信號(hào)燈檢查、線路板、聯(lián)動(dòng)功能試防火卷簾門電器元件線路檢查防火卷簾門機(jī)械元件除銹、加油等8排煙風(fēng)機(jī)加油、檢查電器元件等鍋爐系統(tǒng)檢修(主機(jī)、水泵、閥門、管道、換熱器等)冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修閥門螺桿除銹、防銹水泵、電機(jī)檢修主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢壓力表、溫度計(jì)校正、更換弱電系統(tǒng)檢查部門：編制人：年月日編號(hào)：8第三節(jié)工具管理制度92.請(qǐng)?jiān)趥渥趦?nèi)填寫需修理設(shè)備的故障情況及未及時(shí)維修的原因；3.工程管理部將以此表為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)查、評(píng)定；4.各小區(qū)于每月20日將此表報(bào)送到工程管理部。序號(hào)：工具名稱型號(hào)規(guī)格單位數(shù)量領(lǐng)用人領(lǐng)用時(shí)間第五節(jié)房屋維護(hù)制度周期序號(hào)檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺(tái)扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報(bào)箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對(duì)講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對(duì)講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他管理處：檢查日期：檢查項(xiàng)目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果第六節(jié)空置房檢查制度第七節(jié)共用設(shè)施巡視檢修制度第八節(jié)緊急事件處理程序第九節(jié)定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號(hào)檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺(tái)扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報(bào)箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對(duì)講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對(duì)講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他巡檢內(nèi)容：每天2次早上9:00-9:30下午14:00-14:30(1)變壓器運(yùn)行溫度是否超溫(85.C),高壓鍘有無閃絡(luò)；(2)配電設(shè)備有無異常響聲和氣味；(4)相電壓、線電壓是否在額定電壓的正負(fù)10%范圍內(nèi)變動(dòng)，是否超載運(yùn)行；(6)接地線有無銹蝕或松動(dòng)；(7)各種臨時(shí)用電接駁情況； 順序備注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人巡檢內(nèi)容：每周日15:00—15:30進(jìn)行檢修、試運(yùn)行日期發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間操作方式運(yùn)行電流運(yùn)行電壓蓄電池電冷卻水溫度(℃)機(jī)油壓力啟動(dòng)停機(jī)自動(dòng)手動(dòng)第十三節(jié)中央空調(diào)管理制度(新增加的)管理處：序號(hào)：設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)設(shè)備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人試運(yùn)行記錄第十五節(jié)純凈水系統(tǒng)管理制度第一節(jié)萬用表(一)指針式萬用表的結(jié)構(gòu)和工作原理指針式萬用表的表頭面板上印有多種符號(hào)、刻度線和數(shù)值。符號(hào)“A-V-Q”的是測電阻專用刻度線(與一般的刻度線不同，其右端為0、左端為一，且刻度(二)指針式萬用表的使用方法的量程(應(yīng)盡量使指針偏移至滿刻度的2/3以上)。若不能估計(jì)出被測電壓的高3.測量直流電流。將兩測試棒串聯(lián)在被測電路中，被測電流應(yīng)從紅色動(dòng)“調(diào)零旋鈕”使指針與電阻刻度線的“O”刻度重合(若旋動(dòng)”調(diào)零旋鈕“已弧長的1/2處測量的準(zhǔn)確度最高。(三)指針式萬用表使用注意事項(xiàng)4.當(dāng)被測交支流電壓超過500V時(shí)，應(yīng)將紅色測試棒插入“2500V”插孔內(nèi)“開關(guān)置于500V位置上),這時(shí)的量程范圍是0～2500V。測量時(shí)應(yīng)遵守高壓操作規(guī)程。5.使用前，應(yīng)先進(jìn)行“機(jī)械調(diào)零“,即使指針指在電壓或電流的“0”刻度(二)數(shù)字式萬用表的特點(diǎn)1.讀數(shù)方便，沒有視覺誤差；測量速度快，一般(三)數(shù)字式萬用表的使用外觀上鉗形表都有一個(gè)可以開合的“鉗口“,主要用來”非接觸“測量交直(五)在測量時(shí)，應(yīng)將被測導(dǎo)線置于鉗形電流表的鉗口中央，以免產(chǎn)生較167～223MHz設(shè)置了電視6～12頻道，在223～463MHz設(shè)置了增補(bǔ)8～37頻道，在470~占用8MHz頻帶寬度。(一)若儀器長時(shí)間未用(超過三個(gè)月)應(yīng)先對(duì)儀器蓄電池放電，按下儀器電源開關(guān)，打開儀器的電視監(jiān)視器1至2個(gè)小時(shí)就可作到完全放電。源的環(huán)境下使用，充電時(shí)間為10-14小時(shí)，(一)首先詳細(xì)閱讀使用說明書，按說明書中介紹的方法把要測量的頻率或頻(一)使用本儀器測量時(shí)，按下電源開關(guān)最好有5分鐘預(yù)熱，以確保測量(三)長時(shí)間不用應(yīng)將蓄電池的電放凈。波段頻道頻率范圍(MHz)圖象載頻(MHz)伴音載頻(MHz)中心頻率I148.5-56.5256.5-64.5364.5-72.545I(87-108)為調(diào)頻廣播Ⅲ67898492-5.2V3第六章維修工作安全注意事項(xiàng)一、判斷電線或用電設(shè)備是否帶電，必須用試電器(或測電筆等),決不允許第七章電氣防火、防爆措施第一節(jié)電氣火災(zāi)的起因(一)火災(zāi)發(fā)生后，由于受潮或煙熏，開關(guān)設(shè)備絕緣強(qiáng)度降低，因此拉閘(二)有配電室的單位，可先斷開主斷路器；無配電室的單位，先斷開負(fù)(三)切斷用磁力起動(dòng)器起動(dòng)的電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)先按“停止“按鈕，再拉(五)剪斷電線時(shí)，應(yīng)穿戴絕緣靴和絕緣手套，用絕緣膠柄鉗等絕緣工具(六)如果線路上帶有負(fù)載時(shí)，應(yīng)先切除負(fù)載，再切斷滅火現(xiàn)場電源。超過45℃,以免導(dǎo)線斷落傷人。(四)對(duì)起火的變壓器應(yīng)使用干粉滅火器、1211滅火器、推車式泡沫滅第一節(jié)配電室工作程序(二)送(停)電操作時(shí)，至少應(yīng)有2人在場。(三)送(停)電操作時(shí)，必須關(guān)上開關(guān)柜門。(五)進(jìn)入配電屏(柜)等工作時(shí)，必須先驗(yàn)電，待確認(rèn)無電后方可進(jìn)(六)停電檢測(修)高壓設(shè)備時(shí)，必須先對(duì)系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗(yàn)電，(七)停電檢修時(shí)，必須設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人。(四)發(fā)電機(jī)房內(nèi)消防設(shè)施完好，室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。(六)平時(shí)要保證發(fā)電機(jī)存油量能運(yùn)行8小時(shí)以上，蓄電池電壓正常，保養(yǎng)檢查項(xiàng)目保養(yǎng)檢查周期運(yùn)行8每周或運(yùn)每月或運(yùn)行半年或運(yùn)行每年或運(yùn)行檢查發(fā)電機(jī)組檢查冷卻風(fēng)扇與充電機(jī)皮檢查機(jī)油位檢查冷卻水位檢查空氣及機(jī)油濾清器檢查電瓶充電系統(tǒng)排出柴油過濾水分檢查冷卻水和防銹劑檢查驅(qū)動(dòng)皮帶張力檢查燃油油位檢查電瓶液位及比重檢查發(fā)電機(jī)頭排風(fēng)口更換潤滑油和濾清器檢查水箱管路有無松脫或保養(yǎng)檢查項(xiàng)目保養(yǎng)檢查周期運(yùn)行8小時(shí)每周或運(yùn)行50小時(shí)每月或運(yùn)行100小時(shí)半年或運(yùn)行250小時(shí)行500小時(shí)更換柴油濾清器清潔冷卻系統(tǒng)發(fā)電機(jī)外部清潔用抹布擦除油污和積塵每周一次發(fā)電機(jī)燃油、機(jī)油量、冷卻水用量保證油箱內(nèi)機(jī)油足夠運(yùn)行8H;機(jī)油位接近油尺HI,不夠加補(bǔ)箱水在水蓋下50MM,不夠加滿每周一次機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器1個(gè)250運(yùn)行小時(shí)燃油濾清器更換機(jī)油濾清器1個(gè)500運(yùn)行小時(shí)空氣濾清器更換空氣濾清器個(gè)250運(yùn)行小時(shí)機(jī)油更換機(jī)油機(jī)油發(fā)黑且無粘度時(shí)水箱水換水250運(yùn)行小時(shí)斷路器、電纜接點(diǎn)對(duì)斷路器的固定螺絲緊固，發(fā)電機(jī)電源輸出端與電纜接線耳鎖合年保養(yǎng)(一)送、回風(fēng)機(jī)及電動(dòng)機(jī)聲音是否正常，軸承發(fā)熱程度如何，傳送帶松緊(三)配電盤、各種電器接線頭是否有松脫發(fā)熱現(xiàn)象，儀表動(dòng)作是否正常。(三)運(yùn)行第四節(jié)電梯工作程序(十三)更換保險(xiǎn)管(絲)必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險(xiǎn)管(絲)(十)檢修時(shí)所用照明必須是36V安全電壓。(七)電梯在不使用時(shí)，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控制開關(guān)，關(guān)好(一)全自動(dòng)運(yùn)行2.將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“自動(dòng)”狀態(tài)。并關(guān)閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯(二)手動(dòng)運(yùn)行1.將操作箱內(nèi)自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“手動(dòng)”2.按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動(dòng)后松手，電梯進(jìn)入手動(dòng)狀態(tài)運(yùn)(三)安全運(yùn)行程序2.電梯維修人員每周按照《電梯檢查保養(yǎng)表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并作檢查日期備注123456789機(jī)房室內(nèi)照明及通風(fēng)損?？刂乒駸o灰塵梯無缺損明顯轎廂及按鈕有效系統(tǒng)正常效開關(guān)門靈活可靠選層按鈕正常器正常候梯廳照明正常其他股常(四)電梯機(jī)房的管理(五)運(yùn)行異常2.當(dāng)發(fā)生地震時(shí)3.當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)(1)底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；(2)當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上(六)維護(hù)保養(yǎng)2.因維修保養(yǎng)停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。序號(hào)責(zé)任人時(shí)間相關(guān)記錄1電梯機(jī)房電梯維修人員一周電梯檢查保養(yǎng)表2轎廂內(nèi)面、地坎及廳門清潔工每班電梯檢查保養(yǎng)表3井道電梯維修人員二周電梯檢查保養(yǎng)表(七)電梯困人故障的救援步驟4.如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米。(1)用專用廳門鑰匙開啟廳門；(2)轎頂用人力開啟轎廂門；(3)協(xié)助乘客離開轎廂；(4)重新將廳、轎門關(guān)妥。(1)用對(duì)講機(jī)通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時(shí)可能移動(dòng)，不可將身(2)用抱閘扳手前：確保電梯電源總開關(guān)已切斷；確保所有廳門、轎門(4)將放在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉，使制動(dòng)器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)(5)再次提醒乘客救援工作在進(jìn)行中，然后慢慢絞動(dòng)轎廂，轎廂會(huì)(6)慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。6.使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫7.當(dāng)所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關(guān)好。第五節(jié)中央空調(diào)管理程序(七)停機(jī)操作在空調(diào)機(jī)組停機(jī)5—15分鐘后，按上述步驟反向操作。二、空調(diào)運(yùn)行日常巡視工作規(guī)定系統(tǒng)檢查內(nèi)容時(shí)間空調(diào)機(jī)房1、空調(diào)機(jī)組2、水泵、電機(jī)3、閥門及管路5、控制柜電氣裝置1、檢查并記錄有關(guān)運(yùn)行參數(shù)(溫度、壓力、電流等)控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否正時(shí)一次空調(diào)末端裝置1、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)器2、電磁閥、溫控器3、閥門4、管路保溫5、自動(dòng)排氣閥6、冷凝水系統(tǒng)7、控制柜電氣裝置1、檢查有無異響，有無不正常振動(dòng)，過濾網(wǎng)是否臟堵2、開啟是否靈活，溫度控制是否準(zhǔn)確3、開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現(xiàn)象4、保溫材料是否損壞5、排氣是否正常，有無跑冒滴漏現(xiàn)象6、有無堵塞，滴漏7、控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否正確。每天一次冷卻塔1、電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶2、布水器3、填料4、浮球閥5、集水盤，濾網(wǎng)6、控制柜電氣裝置7、冷卻塔主體1、有無不正常聲響、振蕩；皮帶是否過松打滑2、有無損壞、掉落3、有無損壞、有無堵塞4、位置是否正確、有無損壞5、是否臟壞6、控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否正確。7、有無跑冒滴漏現(xiàn)象每天二次2.水泵出口壓力表應(yīng)完好，指針指示“0”位，開啟(旋塞)。5.用手搬動(dòng)靠背輪(聯(lián)軸器),應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動(dòng)，無摩擦及異聲。6.啟動(dòng)前應(yīng)開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通。(二)起動(dòng)1.合上開關(guān)，起動(dòng)水泵，注意電流表，當(dāng)空載電流正常，無異聲、振3.注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常，如果壓力低，可用補(bǔ)(三)正常運(yùn)行的維護(hù)工作2.注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)。(四)正常停用2.按停泵按扭停止電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。3.關(guān)閉冷卻水閥門。 (一)起動(dòng)前的檢查1.各軸承的潤滑油應(yīng)充足，加油設(shè)備應(yīng)齊全，冷卻水管應(yīng)暢通，(二)起動(dòng)與運(yùn)行3.運(yùn)行過程中，軸承溫升不高于40℃,表面溫度不高于80℃。(三)風(fēng)機(jī)的緊急停機(jī)2.運(yùn)行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停機(jī)。3.關(guān)閉放水閥門。4.安全閥的維護(hù)(一)新風(fēng)柜2.季保養(yǎng)(5)檢查附屬閥門(包括風(fēng)閥)是否正常工作，如有損壞，則更換；(二)冷卻水泵3.全年保養(yǎng)(三)風(fēng)冷冷水機(jī)組1.月保養(yǎng)2.年度保養(yǎng)(10)檢查各閥門工作情況(包括水流開關(guān)),確保處于良好狀態(tài)。(四)水冷冷水機(jī)組1.月保養(yǎng)(9)檢查保溫層完好度。(五)離心式清水泵(2)給軸承加油；(3)給聯(lián)軸器加油；2.年度保養(yǎng)(十六)加裝滅火器內(nèi)干粉等。第七節(jié)二次供水管理規(guī)定1.給排水工作人員負(fù)責(zé)水池(箱)的管理，要求每個(gè)水池(箱)(包括地(二).每年至少兩次水池(箱)進(jìn)行清洗及消毒(三)通知(四)放水(六)注水(七)記錄和報(bào)告第八節(jié)安防工作程序第九節(jié)給排水系統(tǒng)工作制度(一)維修人員負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)控并記錄給排水設(shè)備(設(shè)施)啟動(dòng)時(shí)的各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)，傾聽機(jī)械部件運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無異常響聲，并記錄于《值班錄表》中。(二)工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備綜合管理，包括材料的采購計(jì)劃、零星設(shè)(三)工程主管每年12月份核對(duì)編制下一年度《設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》及(四)工程主管組織進(jìn)行周檢、月檢，并于每月組織相關(guān)人員對(duì)給排水設(shè)備(設(shè)施)進(jìn)行一次檢測工作，填寫《設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表》。(五)工程主管組織維修人員按照《設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求進(jìn)行維修序號(hào)運(yùn)行狀態(tài)自我評(píng)價(jià)0FU電力變壓器高壓配電柜高壓計(jì)量柜低壓配電柜電容補(bǔ)償柜低壓計(jì)量柜樓梯間開關(guān)箱柴油發(fā)電系統(tǒng)照明設(shè)備房、公區(qū)照明控制箱、公區(qū)開關(guān)給水市管網(wǎng)進(jìn)水總閥、水表?xiàng)?、單元總閥、水表二次供水設(shè)備凈水生產(chǎn)系統(tǒng)計(jì)量系統(tǒng)排水各種排水泵管道井坑及護(hù)蓋循環(huán)水、投藥設(shè)備進(jìn)、排水系統(tǒng)送、排風(fēng)系統(tǒng)制冷、熱系統(tǒng)電梯轎箱、鋼纜、門開關(guān)等主控柜設(shè)備主設(shè)備音箱循環(huán)水設(shè)備噴泉消防報(bào)警主控柜噴淋設(shè)備、管路防火門、排煙普消設(shè)施、開關(guān)、閥門主控制設(shè)備攝像頭、探頭、線路弱電電視、電話、對(duì)講遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)說明：1.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：0完好，F(xiàn)維修完成，U需修理2.請(qǐng)?jiān)趥渥趦?nèi)填寫需修理設(shè)備的故障情況及未及(一)因市網(wǎng)停水、管理處維修等原因造成停水，由管理處提前24小時(shí)將第十節(jié)給排水維護(hù)工作程序(二)斷裂3.用新箍將水管連接(一般立管維修不宜用新箍)。(三)換管1.關(guān)閉閥門。2.割斷原管。(一)承插口漏水3.重新填打填料。(二)管身出現(xiàn)環(huán)向裂縫1.關(guān)閉閥門。(六)開啟閥門。(一)聽漏法(二)直接觀察法(三)分區(qū)檢漏(一)室內(nèi)排水管堵塞(二)室外排水管堵塞4.放水沖淤(一)熔解步驟管材外徑(mm)熔接深度(mm)熱熔時(shí)間(S)接插時(shí)間(S)冷卻時(shí)間543743844646566第十一節(jié)土建維修工作程序2.用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利(二)梁柱板主體1.露筋的處理辦法：3.墻體(1).墻體裂縫的處理辦法：D.用1:3水泥砂漿填縫、抹平；E.用1:2的防水水泥砂漿填平后修復(fù)飾面(室內(nèi)則不需加防水劑)。(1)踏步缺損的處理辦法：C.用1:2水泥漿作好基層；(2).欄桿(扶手)破損的材料辦法6.小區(qū)道路B.將飾面材料充分灑水或浸濕后，加1:2.5水泥砂漿，并用木錘或7.雨水管道堵塞、滲漏的處理辦法：(5)最后修復(fù)地坪及飾面。第十二節(jié)特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)(一)查找漏點(diǎn)。(四)嚴(yán)重堵塞無法疏通應(yīng)更換排水管。(五)打開前級(jí)水閥。(六)反復(fù)放水，檢驗(yàn)排水是否暢通。門)并說明來意。第十三節(jié)公區(qū)水電維修流程第十四節(jié)空置房管理工作程序第十五節(jié)裝飾裝修管理制度一、裝飾裝修申報(bào)審批程序(一)業(yè)主(住戶)對(duì)其房屋進(jìn)行裝飾裝修，須持收房手續(xù)及身份證原件(二)憑物業(yè)管理公司(簽署及蓋章)批準(zhǔn)的裝修方案，經(jīng)辦人員根據(jù)裝二、裝飾裝修相關(guān)費(fèi)用繳納。7.業(yè)主(住戶)和施工單位必須繳清上述費(fèi)用后，方可核發(fā)施工有關(guān)證8.如業(yè)主(住戶)自己有裝修資質(zhì)證明自己設(shè)計(jì)施工，其相主(住戶)交納。四、裝飾裝修施工管理規(guī)定(二)嚴(yán)禁改變、損壞原有房屋的外貌，必須保持原有(外墻、門窗、陽(七)不得隨意擴(kuò)大或縮小門、窗洞口尺寸(包括打掉窗臺(tái)墻、窗間墻);不得損傷鋼筋混凝土圈(過)梁和改變構(gòu)造柱的受力性質(zhì)；不得改變?nèi)?過)梁超過30mm,違者應(yīng)立即整改。屋頂房屋面積以及安裝任何建(構(gòu))筑物，違者移交政府有關(guān)部門處罰。(十五)施工單位的機(jī)動(dòng)車進(jìn)入小區(qū)必須按規(guī)定繳納停(二十)施工時(shí)間為每日08:30-19:00時(shí)，周六和周日09:00-19:00,其中12:00-14:00時(shí)，嚴(yán)禁使用噪音較大的設(shè)備(如電錘、切割機(jī)等)以及破墻五、裝飾裝修退證、退款管理規(guī)定(二)裝修管理人員、業(yè)主/住戶、裝修負(fù)責(zé)人一同對(duì)房屋進(jìn)行竣工檢查(管第十六節(jié)工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(一)物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能(如停車場、銀行、商店等)。(一)資料部分(準(zhǔn)備)(二)工程實(shí)體部分1.總平面小于5cm;滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域(如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn));4.房屋水、電、氣、視、訊漏，并進(jìn)行水(氣)壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告，灌水試驗(yàn)及保溫、防腐5.給水系統(tǒng)6.排水系統(tǒng)7.循環(huán)水泵8.供電系統(tǒng)9.消防系統(tǒng)(2)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(3)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)(1)網(wǎng)絡(luò)(2)CATA電視系統(tǒng)(4)可視對(duì)講(5)智能抄表(6).安全防衛(wèi)第十七節(jié)缺陷設(shè)備運(yùn)行工作程序序號(hào)名稱型號(hào)電壓功率安裝位置型式電流是否需要立即維修：□是□否是否需要外委維修；□是□否外委維修人負(fù)責(zé)人不能立即維修報(bào)告人：報(bào)告方式：批準(zhǔn)人：第十八節(jié)監(jiān)視和測量裝置控制程序序號(hào)裝置名稱使用地點(diǎn)1萬用表維修用檢測儀器2兆歐表維修用檢測儀器3鉗形電流表維修用檢測儀器4高壓驗(yàn)電器維修用檢測儀器5絕緣工具(絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等)維修用防護(hù)工具儀器工具編號(hào)使用部門儀器工具名稱規(guī)格型號(hào)檢定方式檢定周期檢定機(jī)構(gòu)檢定日期第十九節(jié)計(jì)量糾紛處理工作程序第二十節(jié)突發(fā)事故的處理(二)轎廂廳于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時(shí)的救援。(三)轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門(0.5米左右)為止。4.當(dāng)轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時(shí)，其救援方法按第2條進(jìn)行。(一)住戶室內(nèi)爆管(二)公共區(qū)域報(bào)管(一)報(bào)警與確認(rèn)顯示);(3)住戶的報(bào)警。護(hù)衛(wèi)主管(班組長)和相關(guān)人員前往撲救；(3)取用滅火器材時(shí)應(yīng)正確選用滅火器(根據(jù)物質(zhì)的燃燒特性)以免用粉和C02等滅火器直接噴射火源處，如有油的電源設(shè)備(如變壓器、油開關(guān))著(2)護(hù)衛(wèi)處護(hù)衛(wèi)員員應(yīng)逐戶(樓層)通知受影響的住戶、顧客，引導(dǎo)住(四)火災(zāi)撲滅后的處置三、公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)受災(zāi)住戶進(jìn)行安慰及解決實(shí)際問題。四、主管應(yīng)召集參與實(shí)施滅火撲救的部門負(fù)責(zé)人，總結(jié)滅火工作的經(jīng)驗(yàn)第二十二..爆炸緊急情況處理最高領(lǐng)導(dǎo)層報(bào)告，同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，如引起火災(zāi)即刻報(bào)119火警；如有人員傷亡，立即向120急救中心呼救,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、(三)工程人員迅速切斷必要電源，保安人員15、水池(箱)清洗及消毒記錄表N0:0000001顧客姓名聯(lián)系電話服務(wù)地址服務(wù)項(xiàng)目部門派單人約定服務(wù)時(shí)間分需用材料型號(hào)規(guī)格數(shù)量單價(jià)金額備注發(fā)單時(shí)間收費(fèi)金額元□已收□業(yè)主意見服務(wù)質(zhì)量：□非常滿意□滿意□不滿意業(yè)主簽字：未收服務(wù)范圍物品及設(shè)施：□完好□損壞□丟失服務(wù)人員簽字分設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目123456789備注1等2低壓配電柜檢修、調(diào)試等3變壓器檢修、測絕緣等4發(fā)電機(jī)檢修、更換機(jī)油等5測絕緣等6測絕緣及試運(yùn)行(包括電機(jī))7行8二次給水池清洗、消毒等9二次給水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修(變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等)化驗(yàn)純凈水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修循環(huán)水系統(tǒng)檢修(過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等)驗(yàn)消防聯(lián)動(dòng)控制柜檢修(按鈕、能試驗(yàn))油等鍋爐系統(tǒng)檢修(主機(jī)、水泵、閥門、管道、換熱器等)冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修閥門螺桿除銹、防銹水泵、電機(jī)檢修垢壓力表、溫度計(jì)校正、更換25弱電系統(tǒng)檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表運(yùn)行狀態(tài)自我評(píng)價(jià)0FU電力變壓器高壓配電柜高壓計(jì)量柜低壓配電柜電容補(bǔ)償柜低壓計(jì)量柜樓梯間開關(guān)箱柴油發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備房、公區(qū)照明控制箱、公區(qū)開關(guān)給水市管網(wǎng)進(jìn)水總閥、水表?xiàng)潯卧傞y、水表二次供水設(shè)備凈水生產(chǎn)系統(tǒng)計(jì)量系統(tǒng)排水各種排水泵管道井坑及護(hù)蓋循環(huán)水、投藥設(shè)備進(jìn)、排水系統(tǒng)暖通送、排風(fēng)系統(tǒng)制冷、熱系統(tǒng)轎箱、鋼纜、門開關(guān)等主控柜設(shè)備音樂主設(shè)備音箱水景循環(huán)水設(shè)備噴泉消防報(bào)警主控柜噴淋設(shè)備、管路防火門、排煙普消設(shè)施、開關(guān)、閥門主控制設(shè)備攝像頭、探頭、線路電視、電話、對(duì)講遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)說明：1.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：0完好，F(xiàn)維修完成，U需修理；3.工程管理部將以此表為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)查、評(píng)定；4.各小區(qū)于每月20日將此表報(bào)送到工程管工具名稱型號(hào)規(guī)格單位數(shù)量價(jià)格領(lǐng)用人領(lǐng)用時(shí)間設(shè)備名稱安裝位置更換元件名稱更換時(shí)間更換次數(shù)損壞原因分析：維修人工程主管理部所屬系統(tǒng)建帳時(shí)間卡片編號(hào)編號(hào)：設(shè)備名稱設(shè)備價(jià)格設(shè)備編號(hào)設(shè)備型號(hào)設(shè)備折舊率出廠日期安裝位置折舊年限出廠序號(hào)設(shè)備產(chǎn)地使用壽命使用日期輸出功率數(shù)電機(jī)輸入功率輸入功率額定電壓/電流幾何尺寸能耗情況控制柜額定電壓/電流其它幾何尺寸設(shè)備大事記：記錄以下已確定的項(xiàng)目和未明確但認(rèn)為有序號(hào)字字字-時(shí)間/簽字時(shí)間/簽字中修記錄大修記錄事故記錄歷年檢記錄任務(wù)內(nèi)容：技術(shù)要求：完成情況：故障項(xiàng)目：故障時(shí)間：維修開始時(shí)間：維修結(jié)束時(shí)間：維修人：確認(rèn)人：審核人：管理處：設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)設(shè)備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運(yùn)行記錄檢查項(xiàng)目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果空置房巡視記錄表管理處：日期：序號(hào)：巡視房號(hào)巡視結(jié)果詳細(xì)記錄巡視人日期：序號(hào)：順序備注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人日期發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間操作方式運(yùn)行電流運(yùn)行電壓蓄電池電冷卻水溫度(℃)機(jī)油壓力油溫啟動(dòng)停機(jī)自動(dòng)手動(dòng)水池(箱)清洗及消毒記錄表清洗日期水容量(M3)放水時(shí)間清洗時(shí)間滅菌凈配制人見證人：清洗人員清洗及消毒有關(guān)記錄水質(zhì)取樣人取樣地點(diǎn)取樣數(shù)送檢時(shí)間送檢人取報(bào)告人取報(bào)告時(shí)期報(bào)告編號(hào)水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果合格□不合格口不合格處理意見不合格處理結(jié)果消防系統(tǒng)檢查記錄表設(shè)備名稱保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)情況及處理維修保養(yǎng)單日期確認(rèn)審核人煙感探測器探頭傾斜不大于45°探測器與底座接觸按5%比例噴煙驗(yàn)證報(bào)警溫感探測器探測器與底座接觸安裝牢固手動(dòng)報(bào)警按鈕安裝牢固破損修補(bǔ)或替換報(bào)警驗(yàn)證(任選兩處)火災(zāi)報(bào)警控制器自檢、消音、復(fù)位主電源與備用電源切換報(bào)警各接線端子堅(jiān)固箱內(nèi)干凈，無灰塵雜物聯(lián)運(yùn)控制柜自檢、清音、復(fù)位主電與備電切換各接線端子堅(jiān)固箱內(nèi)干凈，無灰塵雜物疏散出口指示燈安裝牢固燈箱抹灰除塵電源指示燈正常滅火器壓力表計(jì)在綠色區(qū)噴筒是否暢通零部件是否完整可見部防腐層是否完好鉛封是否完好有檢驗(yàn)標(biāo)志消火栓玻璃有無損壞栓門封條是否完好栓門關(guān)閉是否良好檢查部門：