2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.

下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

√

D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年解析：目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。2.建筑物的已使用年限與估計(jì)的尚可使用年限之和()耐用年限。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.等于

B.大于

C.小于

D.A、B、C均有可能

√解析：3.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為()元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2121

B.2200

√

C.1819

D.2242解析：4.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.街角地

B.二面臨街地

C.一面臨街地

√

D.畸零地解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價(jià)法中標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇。標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求有很多，在復(fù)習(xí)的時(shí)候應(yīng)在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行記憶。5.

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用______進(jìn)行評(píng)估。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.成本法

D.推測(cè)法解析：6.在無限年的前提下，土地年內(nèi)地租為300元／m2，購(gòu)買年為25年，則利息率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2%

B.3%

C.4%

√

D.5%解析：7.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買者的自有資金為6萬(wàn)元，自有資金資本化率10％，抵押貸款常數(shù)為8．5％，則該房地產(chǎn)的價(jià)格是()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.16．87

B.20．56

C.21．68

D.22．47

√解析：購(gòu)買者要求的稅前現(xiàn)金流量=6×10％=0．6(萬(wàn)元)，償還抵押貸款的能力=2一0．6=1．4(萬(wàn)元)，抵押貸款金額：1．4÷8．5％=16．47(萬(wàn)元)，該房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金額+抵押貸款金額=6+16．47=22．47(萬(wàn)元)。8.

某建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.68%

B.75%

C.76%

√

D.80%解析：q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/10+30]×100%=76%。9.

某幢平房的建筑面積為150m2，有效年齡為30年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為40年，重置價(jià)格為800元/米2，殘值率為3%。用直線法計(jì)算該房屋的現(xiàn)值為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5.37

B.4.56

C.3.27

√

D.6.18解析：本題涉及的考點(diǎn)是直線法的計(jì)算。已知：t=30年，N=40年，C=800×150=120000(元)，R=3%；該房屋的現(xiàn)值V計(jì)算如下：=87300(元)，V=C-Et=120000-87300=32700(元)，即3.27萬(wàn)元。10.

估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價(jià)師

B.委托人

√

C.地方性審查機(jī)構(gòu)

D.地方級(jí)政府解析：交付估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序。估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價(jià)師簽名、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章等手續(xù)后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定的方式，及時(shí)交給委托人。在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，為避免交接不清引起的麻煩，可由委托人或其指定的接收人在《估價(jià)報(bào)告交接單》上簽收(接收人簽名并填寫收到估價(jià)報(bào)告的日期。該日期即為估價(jià)報(bào)告交付日期)。在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，估價(jià)師可主動(dòng)對(duì)估價(jià)報(bào)告中的某些問題特別是估價(jià)報(bào)告使用建議作口頭說明。委托人對(duì)估價(jià)過程或估價(jià)報(bào)告提出詢問，甚至對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，估價(jià)機(jī)構(gòu)或承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的估價(jià)師應(yīng)予以解釋。11.某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內(nèi)建筑面積為67m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為()元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2600,00

B.2386,30

√

C.2832,84

D.3003,45解析：12.某宗土地面積2000m2，征地費(fèi)600元／m2，土地使用權(quán)出讓金150元／m2，達(dá)到宗地狀況的土地開發(fā)費(fèi)用800元／m2，管理費(fèi)用100元／m2，貸款利率8％，開發(fā)周期為2年，銷售費(fèi)用率、銷售稅費(fèi)率和開發(fā)成本利潤(rùn)率分別為6％、10％和15％，土地取得費(fèi)在項(xiàng)目期初一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，則該宗土地的積算價(jià)格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1847元／m2

B.2340元／m2

C.2419元／m2

D.2676元／m2

√解析：13.

報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

B.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解

C.由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報(bào)酬率

D.不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的收益

√解析：14.長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在

√

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)無明顯季節(jié)性波動(dòng)

C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響

D.市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料解析：15.假設(shè)開發(fā)法是以()原理為理論依據(jù)的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預(yù)期原理

√

D.未來趨勢(shì)原理解析：16.劉某欲購(gòu)買某套公寓住宅建筑面積120m2，整個(gè)公寓剛剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場(chǎng)價(jià)格為3600元/m2，原來安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費(fèi)用2000元，回收價(jià)值200元，則該公寓的適宜價(jià)格為()元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.430000

B.430200

√

C.432000

D.432100解析：3600×120-(2000-200)＝430200(元)17.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/m2，后街路線價(jià)為1000元/m2，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()米。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.9

B.13.5

C.15

D.18

√解析：2000÷(2000+1000)×27＝18(米)18.

某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。采用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算得出的該房地產(chǎn)凈收益價(jià)格為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.216.33

B.27.56

C.25.02

√

D.276.32解析：19.

某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/米2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/米2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.78

B.882

C.1210

D.1272

√解析：本題涉及的考點(diǎn)是補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算方法。應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額計(jì)算如下：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=960×5-700×0.8=4240(元/米2)，補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積=4240×3000=12720000(元)，即1272萬(wàn)元。20.

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為______年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.50

B.40

C.35

√

D.30解析：21.()實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.路線價(jià)法

√

B.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

C.臨街深度法

D.四三二一法則解析：本題主要考查的是路線價(jià)法的理論依據(jù)。22.

現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元，則該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.800

B.1000

C.1800

D.800～1000

√解析：23.

成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)

B.開發(fā)商最終獲得的利潤(rùn)

C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)

√

D.估價(jià)人員任意給定的利潤(rùn)解析：開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤(rùn)，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)。建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中。開發(fā)利潤(rùn)則是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤(rùn)(平均利潤(rùn))，是需要事先估算的。24.已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報(bào)酬率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%25.

成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)不包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地取得成本

B.建設(shè)成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售稅費(fèi)

√解析：26.

市場(chǎng)法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.類似房地產(chǎn)的交易

√

B.相同房地產(chǎn)的交易

C.相關(guān)房地產(chǎn)的交易

D.房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易解析：市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。27.

下列選項(xiàng)中，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因不包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理

√

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.外部經(jīng)濟(jì)解析：[考點(diǎn)]本題考查的是保值增值。

導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長(zhǎng)、人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蜣k公用途、商業(yè)用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，如商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平出現(xiàn)了上漲，即出現(xiàn)了物價(jià)普遍上漲。上述5個(gè)方面中，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。28.

在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，如果房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用______進(jìn)行測(cè)算。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

√

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)修勻法解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。29.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與()的日期相一致。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.簽訂估價(jià)合同

B.開始估價(jià)作業(yè)

C.完成估價(jià)報(bào)告

D.估價(jià)結(jié)果所屬

√解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。30.

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用______進(jìn)行評(píng)估。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.成本法

D.推測(cè)法解析：未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用比較法評(píng)估；適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。據(jù)此，將假設(shè)開發(fā)法最基本的公式細(xì)化為：①適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式為：V=VP-C；②適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式為：V=VR-C。31.在實(shí)際估價(jià)中，要特別注意估價(jià)對(duì)象范圍的界定，以下選項(xiàng)中，屬于實(shí)物構(gòu)成范圍內(nèi)的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.是否包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

B.是否包括債權(quán)債務(wù)

C.是否強(qiáng)制處分房地產(chǎn)

D.是否包括建筑物內(nèi)的家具

√解析：32.某建筑物的重置價(jià)格為150萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為20萬(wàn)元，平均壽命為4年，經(jīng)過年數(shù)為2年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬(wàn)元，平均壽命為10年，經(jīng)過年數(shù)為8年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.80

B.71.5

√

C.82

D.99.5解析：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2萬(wàn)元裝飾裝修的折舊額=20×1/4×2=10(萬(wàn)元)設(shè)備的折舊額=50×1/10×8=40(萬(wàn)元)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(150-2-20-50)×1/40×10=19.5(萬(wàn)元)則該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+10+40+19.5=71.5(萬(wàn)元)33.

某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4800

B.5124

C.5800

√

D.7124解析：=1.065，預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格為：V2008=3500×1.0658=5801.56元/m2。34.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

√解析：35.

估價(jià)中的不同意見記錄______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.應(yīng)作為估價(jià)資料保存

√

B.不應(yīng)作為估價(jià)資料保存

C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存

D.依委托人的意見決定是否保存解析：[考點(diǎn)]本題考查的是保存估價(jià)資料。

保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告；②估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；③估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；④估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄；⑤估價(jià)作業(yè)方案；⑥估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；⑦估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；⑧估價(jià)中的不同意見記錄；⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.房地產(chǎn)價(jià)格稱為土地混合價(jià)，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

√

B.房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格-建筑物價(jià)格

C.土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格+建筑物價(jià)格

D.建筑物價(jià)格=土地價(jià)格-房地產(chǎn)價(jià)格

E.土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑物價(jià)格

√解析：37.

在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由______綜合決定的。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

√

B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

√

C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

√解析：38.以下房地產(chǎn)中是基于租賃收入測(cè)算凈收益的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.影劇院

B.普通住宅

√

C.倉(cāng)庫(kù)

√

D.停車場(chǎng)

√

E.汽車加油站解析：39.抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價(jià)格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.制定最高限價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格

√

B.政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價(jià)格

√

C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅

√

D.通過降低存款準(zhǔn)備金率

E.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度解析：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)40.

完好房的成新度可以是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.六成

B.七成

C.八成

√

D.九成

√

E.十成

√解析：41.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.增值稅

B.營(yíng)業(yè)稅

√

C.城市維護(hù)建設(shè)稅

√

D.教育費(fèi)附加

√

E.房產(chǎn)稅解析：銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。42.以下屬于估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性

√

B.估價(jià)方法選用的正確性和全面性

√

C.估價(jià)參數(shù)選擇的合理性和準(zhǔn)確性

√

D.文字表述水平

E.文本格式及印刷質(zhì)量解析：43.以下選項(xiàng)中，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)需求者惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的估價(jià)業(yè)務(wù)

B.委托人沒有提出明確的估價(jià)基本事項(xiàng)的估價(jià)業(yè)務(wù)

C.與自己有利害關(guān)系或利益沖突

√

D.超出了本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍

√

E.自己的專業(yè)能力難以勝任

√解析：44.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地剩余技術(shù)

B.市場(chǎng)剩余技術(shù)

C.土地剩余技術(shù)

√

D.建筑物剩余技術(shù)

√

E.自有資金剩余技術(shù)解析：45.

下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

√

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

√

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明

√

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見解析：選項(xiàng)A，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；選項(xiàng)B，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)收集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料；選項(xiàng)C、選項(xiàng)E，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)；選項(xiàng)D，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于部分超過自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。[考點(diǎn)]房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。46.

下列關(guān)于房地產(chǎn)制度的政策，錯(cuò)誤的說法有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下

B.高價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高

C.高價(jià)格政策意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高

√

D.低價(jià)格政策意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下

√

E.高價(jià)格政策一般是政府對(duì)房地產(chǎn)放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格解析：房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類：①高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格。②低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但是低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低；高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平高。47.一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員,在房地產(chǎn)估價(jià)方面要具有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.扎實(shí)的理論知識(shí)

√

B.廣泛的人際關(guān)系

C.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

√

D.良好的職業(yè)道德

√解析：48.下面()是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.征地費(fèi)

√

B.建筑安裝工程費(fèi)

√

C.住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

D.住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用解析：49.

下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

√

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

√

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

√

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

√解析：本題考核的是房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德。對(duì)于A選項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于有利害關(guān)系或利益沖突的要回避。對(duì)于D選項(xiàng)，估價(jià)師要堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則進(jìn)行估價(jià)。E選項(xiàng)，不得允許他人使用自己的名義在估價(jià)的報(bào)告上簽字、蓋章。對(duì)于某項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)于其中部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)聘請(qǐng)具有專業(yè)勝任能力的估價(jià)師或者有關(guān)專家提供專業(yè)幫助。所以B是符合職業(yè)道德行為的。50.

根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則，下列選項(xiàng)中______屬于以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

B.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.土地所有權(quán)

D.普通居民住宅

√

E.高檔公寓

√解析：法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象?！段餀?quán)法》規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。”三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：52.在求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常就是采用市場(chǎng)法，將類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為其價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：在求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的中場(chǎng)價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。53.土壤受到污染的土地，地價(jià)會(huì)降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房?jī)r(jià)會(huì)降低。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：54.

有一棟4層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27%。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：55.可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：56.

預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：A-(n-1)b=0，n=(38/3+1)年=3.67年。57.

資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：58.假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法，是成本法的一種。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：59.

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期不同于估價(jià)責(zé)任期：如果估價(jià)報(bào)告超過了其應(yīng)用有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期；如果估價(jià)報(bào)告在其應(yīng)用有效期內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：60.最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：61.

房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加，即投資增值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是保值增值。

外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。62.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：63.一般物品與土地在本質(zhì)上都是勞動(dòng)的產(chǎn)物。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的。64.收益期限是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來可以獲取收益的時(shí)間，具體是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來能獲取收益之日止的時(shí)間。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：65.

一般的建筑物適用于重建價(jià)格，有歷史美學(xué)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購(gòu)建成本分為重置成本和重建成本。①建筑物重置成本又稱建筑物重置價(jià)格，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。②建筑物重建成本又稱建筑物重建價(jià)格，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。③重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到“形似”。四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.

某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運(yùn)