如何做一個優(yōu)秀的地產(chǎn)項目總引言：

項目總經(jīng)理，其中“項目”，可大可小，小到一個的培訓(xùn)，大到三峽工程、美國競選甚至一個國家的治理，都可以稱之為一個項目。我們一個項目年收入幾億、十幾億，甚至能夠與一些縣市的財政收入齊平，那一個合格的項目總的能力，是否應(yīng)該與縣長齊平？回頭看，房地產(chǎn)行業(yè)還是很有意思的，中國人喜歡蓋房子，是基于對美好生活的追求。同時，造房子相比而言是一件簡單的事情，有人回老家造房子，但沒有人回老家造汽車。最重要的是，在造房子的過程中，有很多的思維可以呈現(xiàn)。比如裝修這件事，可以給我們接觸、表達很多的體驗，沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)一樣，能夠更全面的去洞悉空間世界！而一個項目總，操盤一個項目，投資額二三十億，從一片空地到一個家園，是很有意思的事情。這樣看，回歸到做的事情上，我們還是很幸福的！通過自己的奇思妙想和運籌帷幄，創(chuàng)造了價值，這是我們能夠堅持做下去的重要原因。項目總經(jīng)理的“總”，俗稱一把手。當過一把手和沒當過一把手，坐在那里是可以看出來的。能做好一個村長，就有做好一個縣長的潛質(zhì)。我們有很多的領(lǐng)導(dǎo)都是從村長、鄉(xiāng)長做起來，想做好一把手，一把手應(yīng)該具備的素質(zhì)、一把手應(yīng)該做的事情，必須要清楚，這是我接下來將會分享到的內(nèi)容。項目總經(jīng)理的“經(jīng)理”，經(jīng)營管理治理。在全項目視角下，將項目安排地井井有條，且應(yīng)該呈現(xiàn)很主動、很平順的狀態(tài)，而不是被動處理事情，項目總要讓項目所有事情處于有序之中，才是最健康的。比起“總裁”，“總經(jīng)理”這個稱謂更有中國味道，“總裁”就沒有體現(xiàn)出主動性和井井有條。項目總經(jīng)理容易做嗎？挺難的。內(nèi)外（合作）、上下（貫通）、左右（協(xié)同）、前后（銜接）、甲乙（身份），隨時需要項目總切換；（進度）快慢、進退（有度）、高低（成本）、貴賤（價格）、長短（發(fā)展），需要項目總兼顧；過程結(jié)果、進度質(zhì)量、成本品質(zhì)、流速利潤，最難的是“權(quán)衡決策”。有人說，這不是項目總經(jīng)理能決策的，但在項目層面上，所有決策必須、一定是項目總在做。也許有些項目總依賴職能、城市總經(jīng)理或集團的決策，但這個決策不能說就不是他的決策。項目總經(jīng)理重要嗎？我曾經(jīng)在一家公司見識到，總包主要用“中”字頭，而不用便宜的民企，我一直沒太想明白。在我離開的時候，一位總經(jīng)理告誡我說，項目總的管理能力，甚至決定了公司的生產(chǎn)方式。我們采用“中”字頭總包是因為我們項目管理能力弱，導(dǎo)致我們只能用強的而不是價格低的。我們所采用的管理方式和生產(chǎn)方式，實際上對應(yīng)的就是我們項目總的能力。我們每一個人，公司都為我們交過學費，應(yīng)該感謝公司。早年深圳某標桿企業(yè)的某項目總，因為業(yè)務(wù)管理上的失誤（非職業(yè)底限問題），很多人覺得應(yīng)該開除掉。董事長說了一句話：我們已經(jīng)在他身上花了幾個億，再換一個還得花幾個億，不值。當然董事長對這個項目總是有判斷的，通過董事長對這個項目總的態(tài)度，我們可以知道，對于每個人的培養(yǎng)，公司都是付出過成本的。項目總崗位的失誤成本是更高的，這個崗位非常重要！數(shù)據(jù)顯示，一個出色的項目總對于項目利潤的影響可以是一個差的項目總的1.8倍。我覺得我們目前的水平可以達到1.4倍的水平，我們應(yīng)該有這個自信。一個優(yōu)秀的項目總經(jīng)理，自己應(yīng)該定位為一個高級管理人員，高級人員的核心通用能力是最重要的，然后是領(lǐng)導(dǎo)能力。通用素質(zhì)/職能素質(zhì)是鴻坤一直在用的勝任力模型，非常好用，背后都是如何實現(xiàn)自我，每個階段要求可能不一樣，但道理一樣，都是管理自己、管理任務(wù)和管理他人。01.一個優(yōu)秀的項目總經(jīng)理是怎樣的？第一點：有能力。能與不能，指的就是能力。做一個有能力的管理者，應(yīng)該有一個很明確的基本目標。不要躲躲閃閃，你都不做一個有能力的人，你還能做什么，這是最低基本要求。比如，你做成本，能不能在行業(yè)內(nèi)做到前20%的能力水平？你有沒有給自己定過這樣一個目標？能力一定是通過打仗訓(xùn)練出來的，首先要敢打仗，敢不敢非常重要！你讓一個人去管項目，他說：“我聽組織的”，這句話一聽我們就氣泄了一半，原來80%的可能用他，會降到40%，尤其要去外地或者操盤難度挺大的項目，就更不敢承諾了。930拿證，行不行？！不行，那10月15日敢不敢承諾，需要什么資源？敢打仗一定是有判斷的，說到且能做到。敢打仗和打勝仗還是有距離。每一仗都是死人，都是焦慮的，這時候就是要“撐得住”，總經(jīng)理心情不好，整個項目都受影響，在關(guān)鍵時候能不能撐得住，就是項目總的態(tài)度。項目總說：“不行，這件事得有個說法，對公司、對自己有個交代”，沒有“撐”，就不叫打仗！而且，這種“撐得住”，都是訓(xùn)練出來的，跟跑步一樣，跑5公里和7公里那個難受的“勁”、需要做的心理建設(shè)都是一樣的，有能力沒能力，就是這三點：敢打仗、撐得住、打勝仗。打勝仗，還得能“勝”。有個朋友打牌，老是輸，問他，他說自己水平還可以，不贏錢的打牌水平再高也沒用。馮唐的《成事》這本書很好，成事是能力的集中體現(xiàn)，還是要能打勝仗！第二點：有情操、識人性、會管理?，F(xiàn)在這個時間點，誰還可以篤定說自己是有追求、有情操的人？人必須要有點追求，這是自己的精彩點。有部門負責人問我：曹操周圍為什么圍了那么多牛人？我說：中國文人都還是希望為蒼生做出自己的努力，而曹操能給他們這個平臺。再有，識人性。最敏感的是人，很多時候一個人的一點小心思可能產(chǎn)生團隊聚集效應(yīng)，如果你不了解這些事情，你就不會管理。最后，會管理。我們做事情，都必須用團隊，統(tǒng)一團隊的思考方式和工作方法這樣才行。會管理，是項目總能力中最重要的一環(huán)，否則，我們都還只是一個個體，無法形成合力，有分工、有合作，思維統(tǒng)一，方能成事。第三點：思路清晰、情緒穩(wěn)定、意志堅定。很多時候，我們會覺得很煩、很累，但事情必須堅持下去。很多時候，我們在那里較勁、真正堅持了下來的時候，才能真正做成一些事，回頭總結(jié)時才能看到一些收獲，而不是一事無成。這需要我們必須思路清晰，必須想清楚。很多的苦惱都是沒想清楚，只要你思路清晰，情緒才會穩(wěn)定，情緒穩(wěn)定了才能成事，才能走的遠，否則我們一直處于一個情緒不穩(wěn)定的狀態(tài)，你不瘋團隊也瘋了。當然也不是情緒穩(wěn)定了就什么都成了，行進的道路上必定會遇到點溝溝坎坎、山川大河什么的，在這種情況下走多遠就靠意志力了，意志堅定是走多遠的決定因素。某學校黨委書記選擇自殺，我們不能說他能力不行，但他的情緒肯定是不穩(wěn)定的，這個世間他受的苦難肯定不是最多，但他心態(tài)是焦慮、躲避的，只能用自己的命來表達自己的主張。但我們認為，成事，必須意志堅定。第四點：永不止步，止步是最可怕的，保持進取心、好奇心。鐘南山說他去接獎?wù)聲r，刻意快走了幾步，這是他永不止步、永遠沖在前邊的心態(tài)。人生有非常重要的三個階段：第一份工作，構(gòu)建了我們職業(yè)生涯的基礎(chǔ)認知；第二個是40歲這個階段，有人沉沒了，但同樣，很多創(chuàng)業(yè)者也是在這個時候開始的，王石、柳傳志等等，40歲創(chuàng)業(yè)成功的人比例是更高的；第三個是是60歲的時候，一般人都退休了，但真正有能力改變這個社會，基本就是從60歲開始，比如，任正非就是以這樣的格局和胸懷，80歲才改變這個社會。在各個階段里，一定要保持進取心和好奇心。首先，一定要愛學習，以前百度我很少搜，現(xiàn)在遇到生詞我就搜一下。其次，要有進取心。有人說，各位儲備項目總訓(xùn)練營的同事就是“好當官”。你可以反駁：不是我們“好”當官，你當一個試一試。我們不要管別人怎么說，我們就是要積極地爭取。宜昌項目精神有三句話非常好：見到榮譽就要搶，見到紅旗就要扛，見到機會就上，就是要積極進取。最后，要保持好奇心，我認識一個院士，快70歲了，一個人玩游戲玩的很好，各種最新的電子設(shè)備他都要及時購入研究，他就是要體驗這些，體驗永不止步的感覺。除了以上能力素質(zhì)，我想重點補充一點，有才還必須有德，才能真正為組織創(chuàng)造價值。曹操說過：臨陣能致勝，不使將士枉死是德；治國能安民，不使百姓受凍餒之苦是德。與很多優(yōu)秀的項目總經(jīng)理接觸后，我總結(jié)了優(yōu)秀項目總的行為表現(xiàn)：1、敢承諾。北京公司大部分項目總經(jīng)理經(jīng)常會做一些承諾。實際上，領(lǐng)導(dǎo)是最脆弱的、是最需要安撫的。所以很多時候聽到“我們來吧，您別管了”，“WEEF老師，你別怕”，這是優(yōu)秀項目總經(jīng)理，是敢于承擔的人。當聽到“領(lǐng)導(dǎo)，我們盡力”，我的心就涼了；2、“摟著你哭的項目總”，有淚有笑，有缺點有情誼，這是有情操；3、“睡不著的項目總”，這不是病，在現(xiàn)有項目壓力下，睡的著才是奇怪；4、“我覺得，我分析，我后悔，我…”，有自己的判斷，犯錯可以反省，反省是最具能量的行為，帶著我們自己的投入、思考去做工作，這些做好了，不太會有問題。同樣，不成熟的項目總經(jīng)理也有一些行為表現(xiàn)：1、不承諾。這事兒是總部要求的，那事是領(lǐng)導(dǎo)要求的，自己從來不敢承諾；2、沒思路、沒方法。思路清不清楚，結(jié)果差別非常大。如在驗收工作中，有些項目總抓不到主路徑，總被一些表面問題牽絆，疲于應(yīng)付，不能以終為始的推進解決核心卡點，導(dǎo)致問題頻出；3、自我設(shè)限、留余地。國慶期間有的項目賣得不好，說價格上漲后賣成這樣已經(jīng)不錯了，有的項目路面面層沒做好說底層有問題，有的項目預(yù)售證沒按期拿到營銷松一口氣，所有這些心態(tài)，都是自我設(shè)限，留余地，尤其是在我們覺得自己非常努力的時候，用苦勞麻痹自己，這時候最容易自我設(shè)限；4、有牢騷愛抱怨是最可怕的，偶爾可以，但不能成為你的習慣，長期如此，會影響你周邊的氣場。02.怎么做一個優(yōu)秀的項目總經(jīng)理？第一點：業(yè)務(wù)能力，必須經(jīng)歷時間上的沉淀。每個人必須有自己的專業(yè)，而且要做夠5-8年的時間，才會有一些判斷，才會形成系統(tǒng)性思維，否則永遠不知道里邊的門門道道。通過5-8年積淀，構(gòu)建自己的思維習慣，才能觸類旁通，對個人思維習慣產(chǎn)生影響。所以，必須經(jīng)歷一定的時間。我認識一個項目工程負責人，他的目標是項目總，一個老板的單項目公司請他去做項目總，去了，后來不適應(yīng)，來我們公司還得從項目工程負責人做起，做了幾天又去一個新項目，我估計沒有三年他不會有進步。對于項目總來說，全周期項目的積累也是非常關(guān)鍵的，沒經(jīng)歷過完整交付的項目總是必須通過時間去沉淀。如果你是工程專業(yè)出身的項目總，如何管成本、管采購？懂常識。當年買手機，大家都知道買蘋果，后來有人買華為，你只要會買東西你就會管成本采購，有人說“就像花自己錢一樣斤斤計較”，你就可以管好成本采購。另外，我們要多看一些書，其實就是培養(yǎng)一些常識，然后把常識用在我們的管理上。老板比我們懂業(yè)務(wù)嗎？通用邏輯是他運用的工具，每個專業(yè)都有他所謂的邏輯，但更重要的是通識，弄清楚通識，你就可以去管不同的職能。第二點：管理能力，需在實踐上訓(xùn)練。管理就是實踐，管理能力就是要去訓(xùn)練。曾國藩天分不高，但他一直訓(xùn)練自己；中國人不講出身，差別是差在習慣上。我們有些人是中心或小組負責人，有些人如成本崗在項目上就一個人，但管理乙方、管理上下游職能甚至管理上級的能力，都要去訓(xùn)練。落目標，一定要有成功標尺，并在過程中進行管控。建團隊，把風氣治理好是最關(guān)鍵的，要理性與感性并存。第三點：領(lǐng)導(dǎo)力，勝敗上得精華。擔當、公平正直、能打勝仗、使人進步。我們每個人智商都夠用，但公平正直，尤其對是管理者而言，是基礎(chǔ)。我們PMO成員10幾個人去評估300多人，一定要做到正直，營造平等、公平的文化氛圍。再有，能打勝仗，劉備要是建不起蜀國，個人魅力再高也沒用；同時，打了勝仗，讓大家體會到榮譽感，感受到進步，下邊人沒有進