2011年6月3日動力(dònglì)地產(chǎn)千島湖教育(jiàoyù)旅游綜合體項目定位策略報告動力地產(chǎn)2011年8月1共二百四十二頁項目的思考(sīkǎo)邏輯做什么(shénme)？怎么做？成功湖區(qū)開發(fā)案例研究項目的基本環(huán)境城市價值研究項目本體研究項目市場環(huán)境區(qū)域市場研究競爭對手研究項目整體發(fā)展策略制定度假休閑杠桿發(fā)展研判市場機會產(chǎn)品機會案例啟示項目總體定位與發(fā)展戰(zhàn)略可能性：發(fā)展走向競爭策略………………可行性：發(fā)展走向競爭策略………………篩選條件：?市場空間?對企業(yè)能力要求?對企業(yè)盈利性的促 進作用案例啟示項目各產(chǎn)品線發(fā)展建議及效益評估2共二百四十二頁Contents:[目錄]PART4成功(chénggōng)案例研究PART1項目基本(jīběn)環(huán)境PART5定位發(fā)展研究PART2區(qū)域市場環(huán)境PART3項目發(fā)展策略PART6物業(yè)發(fā)展建議3共二百四十二頁PART1項目基本(jīběn)環(huán)境4共二百四十二頁區(qū)域城市(chéngshì)價值分析千島湖城市旅游(lǚyóu)發(fā)展研究項目本體分析項目基本環(huán)境5共二百四十二頁區(qū)域(qūyù)城市價值分析千島湖城市旅游(lǚyóu)發(fā)展研究項目本體分析項目基本環(huán)境6共二百四十二頁主要特征(tèzhēng)高密度的聚落全國乃至全球的發(fā)展樞紐擁有發(fā)達的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)合理的城市職能分工21世紀是城市群主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展(fāzhǎn)的世紀，城市群已經(jīng)成為衡量一個國家或地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展(fāzhǎn)水平的重要標志之一；中國三大城市群初步形成，發(fā)展?jié)摿薮?。美國三大城市群大紐約區(qū)五大湖區(qū)大洛杉磯區(qū)占美國GDP的67％日本三大城市群大東京區(qū)阪神區(qū)名古屋區(qū)占日本GDP的70％中國三大城市群環(huán)渤海區(qū)長三角區(qū)珠三角區(qū)占中國GDP的46.5％紐約都市圈五大湖都市圈東京都市圈巴黎都市圈倫敦都市圈長三角都市圈世界級六大都市圈分布區(qū)域城市群價值分析7共二百四十二頁中國已形成了三大城市(chéngshì)群，其中以長三角城市(chéngshì)群地區(qū)經(jīng)濟最為發(fā)達，城市(chéngshì)一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈。環(huán)渤海京津翼地區(qū)(dìqū)長江三角州地區(qū)珠江三角州地區(qū)環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強化階段，即極化階段。北京、天津成為一個磁石核心，強烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴散帶動中小城市發(fā)展，點——軸系統(tǒng)形成，即擴散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。長三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點——軸——網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個區(qū)域成為一個高度發(fā)達的城市化區(qū)域。區(qū)域城市群價值分析8共二百四十二頁城市功能定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將形成分工協(xié)作的運行機制。以上海為核心的二線城市杭州，其科技、教育、文化(wénhuà)、旅游的特性將確立，產(chǎn)業(yè)鏈上的承接功能將突顯。區(qū)域城市群價值(jiàzhí)分析經(jīng)濟一體化的推進9共二百四十二頁城市(chéngshì)功能定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將形成分工協(xié)作的運行機制。以上海為核心的二線城市(chéngshì)杭州，其科技、教育、文化、旅游的特性將確立，產(chǎn)業(yè)鏈上的承接功能將突顯。拉近城市空間距離，“一小時高鐵經(jīng)濟圈”、“三小時經(jīng)濟圈”（如杭州灣大橋修建等）。將間接(jiànjiē)造成二線城市對三線城市影響力的削弱，但其相對核心城市（比如杭州）的成本優(yōu)勢將會顯現(xiàn)。經(jīng)濟一體化的影響交通一體化的影響城市群發(fā)展對杭州的影響10共二百四十二頁淳安區(qū)位(qūwèi)分析長三角三小時(xiǎoshí)交通圈距杭州：140公里；距上海：317公里；距南京：452公里；距黃山：150公里杭千高速起點為杭州繞城公路西線的袁浦，經(jīng)富陽、桐廬，過杭新景主線高速公路洋溪樞紐互通，終點至淳安縣坪山工業(yè)園區(qū)

千島湖11共二百四十二頁地理位置(dìlǐwèizhì)千島湖是兩江一湖（富春江、新安江、千島湖）國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)的主要組成部分。它地處(dìchǔ)長江三角洲的腹地，是上海經(jīng)濟區(qū)和我國東南一流風(fēng)景旅游城市杭州的“后花園”。

千島湖距杭州129公里，距黃山140公里，是鑲嵌在杭州——千島湖——黃山名城、名水、名山這條黃金旅游線上的一顆燦爛的明珠。淳安區(qū)位分析12共二百四十二頁千島湖：國家AAAA級旅游景區(qū)擁有573平方公里的湖面，1078座翠島點綴其間。

天然資源，國內(nèi)罕有度假勝地，前景(qiánjǐng)無限淳安區(qū)位(qūwèi)分析13共二百四十二頁區(qū)域城市價值(jiàzhí)分析千島湖城市旅游發(fā)展(fāzhǎn)研究項目本體分析項目基本環(huán)境14共二百四十二頁從表上可以看出(kànchū)，淳安縣旅游收入幾乎與第三產(chǎn)業(yè)增長率相當，旅游收入已經(jīng)成為淳安經(jīng)濟增長的主要來源。淳安旅游價值(jiàzhí)分析淳安縣旅游發(fā)展指標年代GDP(億元)增長率第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元)增長率旅游收入增長率接待游客增長率20078014.0%26.224.0%25.130.0%220.321.0%200892.711.0%3131.3%30.722.3%261.518.1%2009103.312.5%40.413.2%38.124.1%300.2514.8%2010117.411.1%46.328.8%45.519.2%353.617.8%15共二百四十二頁規(guī)模(guīmó)大——僅湖面達到573KM2。大大超過298KM2的馬爾代夫，297KM2的昆明滇池地形多樣——群島、湖泊、山脈。與土耳其的南安塔利亞、墨西哥的坎昆同樣具有豐富的景觀層次人文內(nèi)涵豐富——新安文化與浙西風(fēng)情。天然(tiānrán)優(yōu)勢淳安旅游價值分析16共二百四十二頁項目名稱基礎(chǔ)資源功能分類特色自然資源歷史人文商務(wù)運動購物觀光療養(yǎng)文化房產(chǎn)游樂印尼巴厘島島嶼、印度洋印度文化、古典舞蹈、繪畫、雕刻杜阿印達飯店、會議中心潛水、登山、高爾夫沙灘市場廟宇、火山傳統(tǒng)spa印度教、宗教文化公寓別墅宗教節(jié)日與特色景點相結(jié)合土爾其的南安塔利亞海灘、山羅馬遺址：劇場…..珠寶交易會、藝術(shù)節(jié)狩獵、高爾夫瀑布、海景、巖洞日光浴古羅馬、古希臘文化度假村公寓凱梅爾游艇船塢中心景點歷史文化韻味強墨西哥的坎昆加勒比海、大礁湖瑪雅文化坎昆會議中心高爾夫大型商場和手工藝品中心海景沙灘、瑪雅廢墟沙灘浴瑪雅文化和現(xiàn)代休閑文化水上游樂神話傳說與景點結(jié)合完美西班牙的加那利藍島大西洋、火山熱情好客風(fēng)俗高爾夫藝術(shù)品市場仙人掌花園、火焰山傳統(tǒng)農(nóng)耕文化熱情好客的異域農(nóng)耕文化韓國慶州的波門湖湖泊、遺址國王墓地會議中心劃船、水上運動飲食、購物中心博物館、水族館、環(huán)形劇場底蘊深厚的皇族文化世界游樂城、家庭主題樂園以歷史景點為特色國際著名的度假勝地——地形多樣化程度高，文化內(nèi)涵深厚

——千島湖同樣具備這兩大特色:湖泊(húpō)與群島并存,新安文化與江南水鄉(xiāng)風(fēng)情相融。淳安旅游(lǚyóu)價值分析17共二百四十二頁淳安旅游發(fā)展(fāzhǎn)研究（1982-1991）起步(qǐbù)階段1982年1月，設(shè)立了新安江風(fēng)景區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室；開發(fā)建設(shè)東南湖區(qū)桂花島。標志著千島湖旅游正式起步1982年11月，國務(wù)院發(fā)文確定了千島湖所在的“富春江-新安江”風(fēng)景區(qū)為首批國家級44個重點風(fēng)景名勝之一。1985年9月千島湖管理局成立，標志著千島湖旅游管理開始走向規(guī)范、科學(xué)、有序的發(fā)展方向。在這期間游客主要以千島湖，逐漸的白沙為主要游覽形式，從建德下湖的游客占千島湖總游客量的90%以上；（1992-1997）壯大階段（1998-2001）提高階段（2002至今）轉(zhuǎn)型階段19821991199720011993年，出臺了“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的鼓勵政策；1995年起實施了景區(qū)大門票制度；1997年千島湖共接待游客65.8萬，比1991年上升了139%1997年底千島湖風(fēng)景區(qū)公開發(fā)景點23個，游船58艘、摩托艇144艘，賓館28家旅行社15家。這個階段還是千島湖品牌內(nèi)涵均處于較低水平。1998年開始改變景區(qū)景點低、小、散、亂的面貌，開展“景點革命”1998年8月開創(chuàng)了“同一接待、統(tǒng)一售票、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一結(jié)算”的斯汀一旅游階段管理辦法。這期間，千島湖海外海大酒店、鳳凰林休閑度假村等一批高級的酒店投入建設(shè)，千島湖旅游接待設(shè)施前面提高，極大的提升了千島湖旅游形象。2002年開始千島湖旅游進入了轉(zhuǎn)軌變形期，從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務(wù)、會展、運動的綜合型旅游發(fā)展。2004年建立了旅游發(fā)展基金；2005年組建了千島湖旅游有限公司；2007年千島湖度假去管委會從旅游局中單列出來；這一階段將千島湖品牌打造擺在了一個極為重要地位，2002年以來舉辦了三屆中國杭州千島湖秀水節(jié)、三屆千島湖國際游艇展、三屆中國淡水魚烹飪大賽、三屆全國皮劃艇春季賽，兩屆環(huán)千島湖國際自行車挑戰(zhàn)賽，水下古城探摸、十佳美景評選、國際湖泊旅游論壇、中加千島湖對話、飛艇直播千島湖、名車匯名湖、千島湖人體婚紗攝影大師賽等活動。千島湖著力推進觀光旅游向集觀光旅游、休閑度假、水上運動于一體的綜合旅游提升轉(zhuǎn)型。18共二百四十二頁圍繞建設(shè)“東方休閑之都”的總目標，深化實施“旅游西進”和“旅游國際化”戰(zhàn)略，以國際市場為重點，以特色文化為靈魂，以創(chuàng)新管理為支撐，以現(xiàn)代科技為突破(tūpò)，重點建設(shè)以觀光游覽、休閑度假、會展商務(wù)為核心的多元化產(chǎn)品體系，完善旅游產(chǎn)業(yè)布局，促進行業(yè)互動協(xié)調(diào)發(fā)展，努力完善旅游目的地的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能，全面提升杭州旅游的國際國內(nèi)競爭力，到“十一五”期末，初步確立長三角休閑度假中心的地位，基本形成國際風(fēng)景旅游城市和“東方休閑之都”的框架。

杭州發(fā)展戰(zhàn)略(zhànlüè)和規(guī)劃淳安主要發(fā)展規(guī)劃“三個轉(zhuǎn)變”，促進旅游產(chǎn)品從單一“觀光型”向“觀光休閑度假并舉的綜合型”轉(zhuǎn)變。旅游形態(tài)從景區(qū)旅游向目的地旅游轉(zhuǎn)變。旅游經(jīng)濟增長方式從門票經(jīng)濟型向稅源經(jīng)濟型轉(zhuǎn)變。初步形成“一湖兩鎮(zhèn)三區(qū)八線”的旅游格局。同時到2010年，全年接待游客要力爭達到350萬人次，其中度假游客占到40%以上；旅游經(jīng)濟收入年均以20%的速度提高，達到45億元，其中大門票收入2.2億元以上。

淳安縣旅游業(yè)發(fā)展行動計劃千島湖旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展戰(zhàn)略19共二百四十二頁培育發(fā)展八大特色休閑產(chǎn)業(yè)休閑漁業(yè)休閑運動業(yè)酒吧茶樓業(yè)餐飲美食業(yè)文化娛樂業(yè)康體療養(yǎng)業(yè)旅游(lǚyóu)商品業(yè)休閑游艇業(yè)全面推進休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)排嶺半島區(qū)塊——以水為主題，以康體養(yǎng)生為目標，針對大眾化市場進賢灣區(qū)塊——以度假小鎮(zhèn)為主題，以商務(wù)度假為方向，針對高端市場界首區(qū)塊——以休閑體育為主題，針對境外和專業(yè)市場姜家區(qū)塊——完善規(guī)劃加快度假酒店建設(shè)積極(jījí)引進特色酒店千島湖旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展戰(zhàn)略之三年行動計劃教育產(chǎn)業(yè)沒有列入其中，不是區(qū)域近期重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但從長遠角度上講，本項目填補了區(qū)域教育產(chǎn)業(yè)的缺失，具有深遠意義。20共二百四十二頁《杭州市“十二五”會展業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，淳安將定位為長三角首選、國內(nèi)一流的會展旅游目的地，逐步打造成中國的“達沃斯”。在推動會展國際化方面，將積極爭取類似財富論壇、APEC峰會等頂級國際性會議的落戶，把杭州逐步建設(shè)成為(chéngwéi)承接國際高端會議的知名城市，最具魅力的國際會議目的地。還將重點吸引世界前20名的國際會展龍頭企業(yè)在杭州設(shè)立地區(qū)總部和辦事機構(gòu)。

千島湖旅游發(fā)展(fāzhǎn)規(guī)劃杭州十二五規(guī)劃中淳安的定位21共二百四十二頁需求2010年黃金周期間，千島湖景區(qū)接待國內(nèi)外游客71.15萬人次，日均人次高達近9萬，門票收入1877.75萬元，淳安鄉(xiāng)村(xiāngcūn)游游客達8.8萬人次，實現(xiàn)鄉(xiāng)村(xiāngcūn)旅游經(jīng)濟收入890萬元，呈現(xiàn)出了湖區(qū)旅游平穩(wěn)增長、鄉(xiāng)村旅游快速上升、休閑度假需求旺盛的良好發(fā)展勢頭。農(nóng)家樂日均接待游客7000余人次，上西、芹川、橋西、青田、宋家塢等板塊的農(nóng)家樂游客天天爆滿，芹川村甚至出現(xiàn)游客打地鋪的現(xiàn)象。其中，新開放的龍川灣和秀水漂流成為鄉(xiāng)村旅游的最大亮點。需求特征來千島湖的游客選擇了湖區(qū)觀光、住店休閑、鄉(xiāng)村體驗、親水娛樂、體育競技等多種旅游方式。秀水節(jié)上，中華56個民族秀水婚典、國際游艇展、千島湖漂流節(jié)等高端性、參與性的活動吸引了大量游客。千島湖鄉(xiāng)村以“旅游節(jié)慶(jiéqìnɡ)活動”帶動鄉(xiāng)村旅游的熱潮。如里商鄉(xiāng)的千島湖采茶節(jié)、千島湖鎮(zhèn)屏湖枇杷節(jié)、宋村鄉(xiāng)的白云溪漂流節(jié)、瑤山鄉(xiāng)的山核桃文化節(jié)、左口鄉(xiāng)的青棗節(jié)、王阜鄉(xiāng)的王阜菊花節(jié)、界首鄉(xiāng)的千島湖柑桔節(jié)、中洲鎮(zhèn)的“九相公”民俗節(jié)、安陽鄉(xiāng)的登山節(jié)等十余個旅游節(jié)慶(jiéqìnɡ)活動已經(jīng)成為千島湖鄉(xiāng)村旅游的一大亮點。千島湖旅游市場22共二百四十二頁板塊特征東南湖區(qū)：千山綠蔭，湖水明靜，石林嶙峋，以山水石融民間傳說見長。是千島湖自然風(fēng)光的精髓，是千島湖開發(fā)最早的景區(qū)。主要景點有：天池觀魚、密山島、桂花島、羨山島、姥山島鱷魚池、千島勝景園、錦溪望千、新安江水電大壩。中心湖區(qū)：湖面寬闊、港汊密布、山城風(fēng)貌和名勝古跡交相輝映。主要景點有：松城千島湖鎮(zhèn)、千島湖漁村、龍山海瑞祠、宰相島、錢幣島、鎖島、梅峰觀島、里陽溶洞、森林動物也趣系列島：水貂島、鳥島、神龍島、猴島、溫馨島、名犬島、孔雀園。西北湖區(qū)：人文景觀豐富、山巒青翠雋永，峽谷奇險幽遽，村社古雅，民情敦厚，融人文和自然景觀為一體。主要景點有：方臘起義遺址----方臘祠、陳碩真起義遺址、流湘瀑布長嶺石柱、金坳幽谷。西南湖區(qū)：湖面廣闊，混交林茂密，島嶼叢多，港灣回灣野趣橫生，可領(lǐng)略千島風(fēng)光，島中百湖。主要景點有：界首(jièshǒu)群島、龍川半島、嬴山書院、白馬乳洞。東北湖區(qū)：湖面狹窄，港汊深遽，歷史悠久，名人輩出，湖、山、林景觀豐富多樣。主要景點有：燕山垂釣、屏風(fēng)奇巖、千畝田、龍門瀑布。千島湖旅游(lǚyóu)市場23共二百四十二頁1、千島湖所在城市群的優(yōu)勢及發(fā)展?jié)摿轫椖课磥淼陌l(fā)展提供良好契機；2、千島湖未來的規(guī)劃和發(fā)展為項目開發(fā)和定位提供了良好的基礎(chǔ)條件，開發(fā)前景廣闊；尤其是其城市定位、城市位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面影響著項目的發(fā)展方向(fāngxiàng)；3、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以及社會的發(fā)展方向，城市后花園時代的鄉(xiāng)村旅游新需求為項目開發(fā)提供了有力支持因素。4、世界級原生態(tài)休閑度假島、獨特旅游文化內(nèi)涵、及項目的定位、開發(fā)和建設(shè)過程中，配套設(shè)施的完善及良好運營，必將推動項目整體的順利開發(fā)建設(shè)。小結(jié)(xiǎojié)24共二百四十二頁區(qū)域城市(chéngshì)價值分析千島湖城市旅游發(fā)展(fāzhǎn)研究項目本體分析項目基本環(huán)境25共二百四十二頁項目(xiàngmù)區(qū)位項目位于淳安縣界首鄉(xiāng)，緊鄰千島湖西南水面(shuǐmiàn)。界首鄉(xiāng)位于淳安縣中西部。東南瀕千島湖，西接姜家鎮(zhèn)，北靠梓桐鎮(zhèn)。鄉(xiāng)政府駐姚家村，距縣城千島湖鎮(zhèn)25公里。26共二百四十二頁一中心：指以千島湖鎮(zhèn)為中心七區(qū)塊：指排嶺半島旅游度假區(qū)塊、進賢灣旅游度假區(qū)塊、以城中湖為中心的珍珠半島度假區(qū)塊、以萬向大酒店為主的羨山休閑度假中心區(qū)塊、以遂安列島(lièdǎo)為主體的姜家休閑度假區(qū)塊、以石林為基地的高山避暑度假區(qū)塊；以上西村為核心的屏門臨岐鄉(xiāng)村農(nóng)家游區(qū)塊。

一環(huán)湖圈：指以環(huán)湖公路及與其連接的支線

Codeofthisreport|27千島湖板塊(bǎnkuài)格局27共二百四十二頁千島湖的五大(wǔdà)湖區(qū)：中心湖區(qū)、東南湖區(qū)、西北湖區(qū)、西南湖區(qū)、東北湖區(qū)目前，中心湖區(qū)和東南湖區(qū)開發(fā)項目較多，西南區(qū)域暫無項目，本項目的入駐既具有優(yōu)勢又具有挑戰(zhàn)。東南(dōngnán)湖區(qū)旅游開發(fā)發(fā)展軸中心湖區(qū)西南湖區(qū)東北湖區(qū)西北湖區(qū)人文景觀，村社、遺址較多房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展軸中心湖區(qū)東南湖區(qū)湖面開闊，島嶼眾多，野趣橫生湖面狹窄，港汊深遽，景觀多樣山水交融，自然風(fēng)光最佳湖面寬廣，城湖相映，名勝眾多東北湖區(qū)西南湖區(qū)西北湖區(qū)本地自住型商品房開發(fā)為主，部分湖景度假公寓度假別墅和度假公寓為主進賢灣旅游綜合體姜家旅游小鎮(zhèn)威坪鎮(zhèn)石印山旅游、度假開發(fā)湖區(qū)分布28共二百四十二頁項目(xiàngmù)區(qū)域分析目前項目區(qū)域（西線），包括本案只有三個項目，同時三項目都為超級大盤；華聯(lián)項目位于進賢灣區(qū)塊規(guī)劃10平方公里，雨潤項目占地6000畝，與本項目接壤。由于西線的湖區(qū)景觀面主要集中(jízhōng)在界首范圍內(nèi)，因此西線暫時不會再有其他大盤出現(xiàn)。華聯(lián)進賢灣國際旅游度假區(qū)雨潤千島湖旅游綜合體項目本案29共二百四十二頁項目(xiàngmù)區(qū)域分析該項目由“一心五區(qū)”組成，分別是百草養(yǎng)生谷、佛禪文化園、山地體育公園、生態(tài)水公園、森林休閑公園、國際會議(huìyì)度假中心等旅游設(shè)施，以及山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、淡水小鎮(zhèn)等住宅板塊。整個項目力邀美國RPVA、WATG、NICKLAUS等多個國際大師團隊操刀設(shè)計。華聯(lián)千島湖項目雨潤項目本案項目該項目定位為集度假、休閑、旅游、商務(wù)、養(yǎng)生為一體的高端旅游度假產(chǎn)品。由政府主導(dǎo)的教育產(chǎn)業(yè)及休閑觀光為一體的旅游教育綜合體。項目區(qū)域的三大項目在定位上有著本質(zhì)的區(qū)別及各自的特點。30共二百四十二頁項目(xiàngmù)范圍本項目(xiàngmù)教育旅游綜合體項目(xiàngmù)面積78.7公頃，毗鄰界首鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。教育旅游綜合體區(qū)包括千汾線以北區(qū)塊（東灣，西灣）規(guī)劃面積446畝，約29.7公頃，其中教育功能區(qū)用地182畝，約12.1公頃；千汾線以南沿湖區(qū)塊規(guī)劃面積554畝，約36.9公頃。31共二百四十二頁項目(xiàngmù)環(huán)境用地內(nèi)湖岸線長，港灣曲折，水域廣闊，溪流較小。東灣、西灣自北向南注入千島湖。用地位于千汾公路南北兩側(cè)，南側(cè)地塊緊鄰湖面，大部分用地與千汾線高程相當，少數(shù)(shǎoshù)山體較高，最高高程為155.6米；北側(cè)地塊以矮山緩坡為主，呈南北縱向延伸。32共二百四十二頁區(qū)域自然(zìrán)條件分析千島湖天晴時能見度最高達12米，水質(zhì)達到國家Ⅰ類地面水標準，正常湖區(qū)高水位108米，庫容量為178.4億立方米，相當于3184個西湖(xīhú)的容量。森林覆蓋率高，氣候溫暖濕潤，年平均降水量為1430mm，雨日為155天.年平均氣溫19.6℃，6～9月表層（水面至水下10m）溫度變化大，平均28.2～24.4℃，.湖中魚類達13科83種，鳙、鰱、草魚齊全，還有鲌魚、鱖魚、鰻魚等名貴魚種西線區(qū)域80%-90%的湖景資源主要集中在界首西線景觀資源集中區(qū)域33共二百四十二頁各地塊環(huán)境(huánjìng)研究34共二百四十二頁地塊(dìkuài)自然條件分析1號地塊：整體高于路面約2米，地勢相對平坦，地塊中目前還有住戶、墳?zāi)埂?號地塊：本地(běndì)塊位于新建鄉(xiāng)政府旁，大部分面積較為平坦，有小山體坡度一般。3號地塊：本地塊與2號地塊之間由水系相隔，主要在坡體上，坡度較大。4、5號地塊：兩地塊都沿道路分布，是項目地塊中景觀資源最豐富的地塊，同時項目由多個坡地及小水灣組成。6號地塊：此地塊為一個小土坡，坡度較小。各地塊環(huán)境研究35共二百四十二頁132456用地指標(zhǐbiāo)地塊編號用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率備注1118R2（二類居?。?建筑高度不超過24米，局部地塊（教工生活區(qū)及周邊用地）可提高至32米2182C6（教育科研）13101R2（二類居?。?634R2（二類居?。?4291R/C（商住）R<30%0.27R集中在4號地；建筑高度16米以下52630.25-0.27合計989畝

36共二百四十二頁優(yōu)勢（strengths):項目位于國家AAAA級景觀區(qū)內(nèi)；項目面積廣闊，規(guī)模巨大便于操作。項目湖岸線較長，景觀資源充足。弱勢（Weaknesses)：區(qū)域目前配套欠缺，客戶的認知度低，對項目啟動影響較大。項目地塊地勢復(fù)雜，對項目規(guī)劃(guīhuà)及施工影響較大。機遇（Opportunities）：千島湖風(fēng)景區(qū)是近年杭州主力景區(qū)發(fā)展方向；本項目發(fā)展可借區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之勢，順勢而為。威脅（Threats）：千島湖已開發(fā)區(qū)域形成了許多旅游綜合體項目，西線的開發(fā)將受到其他區(qū)域的影響；西線有三個大型項目規(guī)劃，本項目占地規(guī)模最小，未來有一定的競爭。項目(xiàngmù)swot分析37共二百四十二頁PART2區(qū)域市場(shìchǎng)環(huán)境38共二百四十二頁房地產(chǎn)政策(zhèngcè)、趨勢判言區(qū)域市場(shìchǎng)研究典型案例研究及競爭分析項目市場環(huán)境市場需求分析39共二百四十二頁房地產(chǎn)政策(zhèngcè)、趨勢研判區(qū)域(qūyù)市場研究典型案例研究及競爭分析項目市場環(huán)境市場需求分析40共二百四十二頁房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)現(xiàn)狀2011年房地產(chǎn)新政，無論是政策嚴厲程度還是出臺頻率，均超過2010年.“國八條”明確提出“房價控制目標”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求(xūqiú)又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前來看，房地產(chǎn)市場將形成觀望、轉(zhuǎn)暖、穩(wěn)定三個階段，前期一直處于觀望期，年中以后有轉(zhuǎn)暖跡象，但從全年來看保持穩(wěn)定問題不大。市場現(xiàn)狀限購、房地產(chǎn)稅和加息三項措施對房地產(chǎn)市場的影響較大，2011年房價會被壓住。但是，在流動性充裕的大環(huán)境下，房價馬上下調(diào)的可能性不大，今年全年房價走勢將呈現(xiàn)出“上不去，下不來”的態(tài)勢。41共二百四十二頁房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)現(xiàn)狀到目前為止，房地產(chǎn)調(diào)控取得了積極成效(chéngxiào)。首先前期房地產(chǎn)價格過快上漲的趨勢得到遏制，部分一線城市房地產(chǎn)價格還是出現(xiàn)了下降，大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價格環(huán)比漲幅在繼續(xù)收窄。第二是投資性需求也得到遏制，部分城市的銷售面積增速回落，包括一些城市出現(xiàn)成交量不高。另外，在調(diào)控房價的同時，增加了房地產(chǎn)的供給，尤其是保障房建設(shè)力度的加大，對增加以后房地產(chǎn)的有效供給，保證房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定會產(chǎn)生重要的影響。國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數(shù)據(jù)顯示6月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市有26個，比上月增加6個，價格上漲的城市環(huán)比漲幅均未超過0.5%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有28個。一線城市繼續(xù)緩升，漲幅較高者多數(shù)為二三線城市,一線城市的限購，使二三線城市的房價看漲，新一輪針對二三線城市的樓市調(diào)控即出也要采取必要的限購措施。市場現(xiàn)狀42共二百四十二頁政策(zhèngcè)變化及趨勢新政(xīnzhènɡ)內(nèi)容第一條：直指需求限購令：一個家庭限新購一套商品住房

第二條：直指銀行信貸加息、首套三成、二套六成、三套停貸第三條：稅收調(diào)節(jié)首套稅收優(yōu)惠、取消多套優(yōu)惠，逐步推廣房產(chǎn)稅第四條：直指供給加大中小套型和保障房供給“90/70”政策第五條：直指開發(fā)商規(guī)范開發(fā)商交易行為、資金監(jiān)管“多套組合拳”嚴控高房價，預(yù)計在下屆政府前，調(diào)控措施不會大改觀。43共二百四十二頁政策(zhèngcè)變化及趨勢政策(zhèngcè)疊加與組合發(fā)揮作用限購范圍擴大，更嚴格（擁有2套后不能再購房）二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍上海重慶開征房產(chǎn)稅樓市土地政策增加土地供應(yīng)大力推廣“限房價、競地價”加強閑置土地處理信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競買必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明財稅政策上海重慶開征房產(chǎn)稅不足五年全額征收營業(yè)稅加強土地增值稅征管的監(jiān)督保障房多種方式增加保障房供應(yīng)政府監(jiān)管合理確定地區(qū)年度新建住房價格控制目標主要城市擁有2套后不能再購房嚴格實行地方政府問責(zé)制加快建立個人住房信息系統(tǒng)44共二百四十二頁政策(zhèngcè)變化及趨勢價格控制：地方政府制定(zhìdìng)的價格控制目標仍會保持合理的漲幅政策要點：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布?！闭呓庾x：“價格控制目標”的制定是基于各地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均收入增長目標等，政府的目的并非是讓房價下降，而是希望房價保持一個和經(jīng)濟、收入增速較為匹配的增速地方“價格控制目標”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場預(yù)期；若指標定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對市場的行政干預(yù)或會加大，如限制高端住宅的簽約等45共二百四十二頁政策變化(biànhuà)及趨勢房貸：二套房貸首付提高對一手市場(shìchǎng)影響大于二手市場(shìchǎng)政策要點：“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍.”政策解讀：對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大，需要購買的客戶仍會購買對于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計劃，或根據(jù)自身的資金實力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取幫客戶先墊1萬首付的方式應(yīng)對46共二百四十二頁政策變化(biànhuà)及趨勢商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)(xiǎnxiàn)，成交價量將進入上升軌道新政下，商務(wù)商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯商務(wù)商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機提高價格有條件的開發(fā)商也將改變銷售策略，推售高務(wù)公寓、商鋪等拿地資金來源說明：目的是防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場政策要點：“加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明.”政策解讀：加強拿地資金管理，目的是防止國際熱錢涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場47共二百四十二頁政策變化(biànhuà)及趨勢限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購(qiǎnggòu)行情政策要點：“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”政策解讀：首次置業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價格控制目標明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，細則出臺前高端物業(yè)價格保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。而在各地細則出臺后且限購政策被執(zhí)行，高端市場將隨即陷入低迷限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長.由于此輪調(diào)控力度空前，使周邊二三線城市不限購城市的房價看漲，推進新一輪限購范圍擴大48共二百四十二頁政策(zhèngcè)變化及趨勢限購五大標準：其一，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅(zhùzhái)價格與去年底的住宅(zhùzhái)價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對當?shù)胤績r反應(yīng)強烈、認為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。在一線城市被限購之后，這些二三線城市成了樓市投資者的黃金寶地，使二三線城市的房價維持近半年來的強勢，漲幅搶眼。二三線城市限購標準8月出爐，住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況.上一輪的嚴厲政策調(diào)控加息、稅收、限購其成效明顯，使不限購的二三線城市房價看漲，第四波樓市調(diào)控啟動，重點瞄準二三線城市49共二百四十二頁房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)發(fā)展趨勢房價調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)，一方面限購力度不放松，表明政府對于樓市調(diào)控的決心，消費者對于房價下行的信心將持續(xù)增強，房價出現(xiàn)明顯下降之前，商品住宅成交量將會回落；另一方面限購城市已然占據(jù)較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對于房價的推動作用減弱國務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二三線城市也要采取限購?！敖鹁陪y十”是房地產(chǎn)市場最旺盛的銷售季，9-11月三個月時間，在很多城市的銷售量接近全年的一半。有專業(yè)機構(gòu)分析，政府將在8月底前，對二三線城市房地產(chǎn)市場實施“限購”，以壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”市場反彈。房產(chǎn)關(guān)系(guānxì)民生，房價牽動中國的神經(jīng)；房價問題已上升至政治層面，國家在短短半年時間多次出臺調(diào)控組合政策，表明了中央政府遏制房價過快上漲的決心，不排除再出臺更為嚴厲的后續(xù)調(diào)控政策的可能性各類嚴厲政策的不斷出臺，政府遏制房價過快上漲的決心大，不排除再出臺更為嚴厲的調(diào)控政策，下半年全國城市房價將有望總體保持平穩(wěn)，實現(xiàn)軟著陸50共二百四十二頁房地產(chǎn)政策(zhèngcè)、趨勢判言區(qū)域(qūyù)市場研究典型案例研究及競爭分析項目市場環(huán)境市場需求分析51共二百四十二頁區(qū)域市場(shìchǎng)研究天嶼千島湖山頂(shāndǐnɡ)別墅翡翠島金基觀島華聯(lián)千島湖墅綠城玫瑰園柏悅國際濱江度假酒店別墅金色陽光綠城珍珠灣目前區(qū)域共有19個項目，其中在售項目10個，未售項目9個。除個別盤外基本都以低密度豪宅為主，部分項目為游艇大宅。區(qū)域大型開發(fā)商集中，客戶主要以休閑度假為主。尚公館頂上別墅綠城千島湖度假公寓雨潤項目潤和千島湖度假村六合項目千島百度七星花園龍郡九龍灣本案52共二百四十二頁區(qū)域(qūyù)市場研究供應(yīng)(gōngyìng)分析項目名稱建筑面積已售套數(shù)已售面積可售套數(shù)可售面積綠城玫瑰園1305008089693149233569濱江度假別墅83333685555302777天嶼千島湖山頂度假別墅519201524932482596翡翠島7590015071156104743千島湖墅15845148532127313綠城千島湖度假公寓22080051654940684165860尚公館889331160207733頂上別墅42534170162552千島百度4000201853280115346740金色陽光1273517779923322328118合計111881525104418121600602001在售項目53共二百四十二頁區(qū)域(qūyù)市場研究供應(yīng)(gōngyìng)分析未開盤項目項目名稱建筑面積已售套數(shù)已售面積可售套數(shù)可售面積潤和度假村項目4186700041867七星花園5560600055606珍珠灣67695.100067695.1柏悅國際62283.7500062283.75金基觀島86236.500086236.5九龍灣3817000038170龍郡80000008000合計359858000359858未來2年內(nèi)區(qū)域有超過100萬方的供應(yīng)量，雖然天嶼千島湖山頂別墅、翡翠島、已基本售罄，但市場供應(yīng)量仍然很大。54共二百四十二頁區(qū)域市場(shìchǎng)研究物業(yè)(wùyè)結(jié)構(gòu)分析項目名稱物業(yè)類型主力戶型綠城玫瑰園高層、排屋排屋：290-330㎡;別墅：500-600㎡濱江度假別墅排屋、別墅、高層排屋440㎡、別墅650㎡天嶼千島湖山頂度假別墅獨棟獨棟600-900㎡（800－2000平方米私家泳池花園）翡翠島別墅排屋：190-240㎡,別墅：378-500㎡千島湖墅別墅獨棟700-1200㎡千島湖度假公寓高層湖景度假公寓67-183㎡，精裝修公寓70-180㎡尚公館別墅獨棟400-600頂上別墅別墅獨棟600-900金色陽光高層、小高層、別墅、排屋排屋350-320；高層75-127千島百度多層300-3000任意分割柏悅國際高層、別墅/七星花園高層、多層/金基觀島高層、排屋小院墅：100-150㎡九龍灣高層、排屋公寓57-218，排屋186-460龍郡獨棟一幢2000㎡，兩幢3000㎡千島湖項目物業(yè)類型逐漸豐富，由早期的大獨棟逐漸擴展為多種物業(yè)形態(tài)（企業(yè)會所、獨棟、排屋、高層公寓），戶型面積也由單一大戶型向多種戶型擴展。55共二百四十二頁項目名稱銷售價格綠城玫瑰園排屋：450-800萬/套;別墅：1200-2400萬/套濱江度假別墅800-1200萬/套（20000元/㎡）天嶼千島湖山頂度假別墅2000萬/套翡翠島排屋：15000元/㎡左右,別墅：800萬/套起千島湖墅毛坯：3000萬/套起;精裝修：4000萬/套起千島湖度假公寓湖景度假公寓24000-25000元/㎡，精裝修公寓16000元/㎡尚公館800-1500萬/套頂上別墅1600萬/套起金色陽光公寓9000，排屋14000金基觀島預(yù)計20000元/平米市場(shìchǎng)分析價格(jiàgé)分析目前千島湖獨棟價格在1000萬/套以上，聯(lián)排價格在500-1000萬/套之間，公寓9000元/平米。面對本地客戶的項目售價會比較低。56共二百四十二頁房地產(chǎn)政策(zhèngcè)、趨勢判言區(qū)域市場(shìchǎng)研究典型案例研究及競爭分析項目市場環(huán)境市場需求分析57共二百四十二頁案例(ànlì)研究開發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團有限公司綠化率75%項目位置千島湖輝照山區(qū)域總套數(shù)200占地面積333333產(chǎn)品類型獨棟、聯(lián)排、公寓總建筑面積83333主力戶型排屋200-700容積率0.25銷售價格均價：1200萬/套，聯(lián)體別墅900-960萬，疊排500-600萬千島湖濱江度假酒店(jiǔdiàn)別墅項目基本情況58共二百四十二頁案例(ànlì)研究五星級度假酒店、海外海酒店、千島湖大廈(dàshà)、千島湖高爾夫度假酒店、游艇俱樂部、羨山度假區(qū)高爾夫球場、狩獵場、千島湖水上樂園、千島湖航空俱樂部、垂釣俱樂部、潛水俱樂部周邊配套千島湖濱江度假酒店別墅是目前千島湖地區(qū)開發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的優(yōu)質(zhì)地塊，憑借其稀缺的地塊資源，將被打造成為長三角地區(qū)最具規(guī)模檔次的度假酒店別墅項目定位建筑依山坡而建，利用自然條件增加建筑物的通風(fēng)采光。采用東南亞建筑風(fēng)格，形態(tài)舒展，立面設(shè)計以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露臺結(jié)合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流最大化建筑設(shè)計以千島湖的湖山島嶼為景觀主體背景，別墅花園庭院融入整體環(huán)境中。依托地勢、取景自然、保護原生態(tài)是設(shè)計別墅景觀體系的第一要義。私家庭院采用精裝修方式，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帶植物設(shè)計景觀設(shè)計59共二百四十二頁案例(ànlì)研究配套(pèitào)——五星級索菲特酒店酒店總建筑面積近6萬平方米，客房數(shù)330間左右。酒店設(shè)施包括標準游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會議中心、豪華游艇俱樂部等，同時還特別設(shè)計了一幢9層的總統(tǒng)樓，頂上三層為總統(tǒng)套房（面積1000平方米），1-6層設(shè)有VIP套房20余間，同時具備了接待總統(tǒng)及隨行人員的能力，總統(tǒng)樓獨立于其他酒店裙樓設(shè)置，充分保證私密性。該酒店是千島湖目前唯一具備接待總統(tǒng)規(guī)格的五星級酒店。60共二百四十二頁案例(ànlì)研究開發(fā)商養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)有限公司綠化率48%項目位置淳安千島湖鎮(zhèn)開發(fā)路南側(cè)，北依千島湖畔總套數(shù)1300占地面積150000產(chǎn)品類型獨棟、聯(lián)排、高層總建筑面積130500主力戶型高層91-160、排屋290-330、別墅800容積率0.87銷售價格高層8500、排屋15000、別墅2400萬/套綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園項目基本(jīběn)情況61共二百四十二頁案例(ànlì)研究規(guī)劃建設(shè)12幢花園住宅、32幢排屋、7幢高層和2幢小高層，同時(tóngshí)配套建設(shè)一座園區(qū)會所及幼兒園?？傮w規(guī)劃首次將綠城最新一代法式排屋與歐式花園住宅引入千島湖自然山水之中，融合江南山水與歐洲皇家建筑經(jīng)典，演繹成當代中國深宅大院式經(jīng)典園區(qū)項目定位根據(jù)基地周邊景觀條件和產(chǎn)品類型的不同特點，自然地將住宅產(chǎn)品劃分為四個片區(qū)布置：中部、南部及東側(cè)布置聯(lián)排住宅片區(qū)，西側(cè)地塊布置高層住宅片區(qū)，北側(cè)地塊布置花園住宅片區(qū)。建筑設(shè)計基地周圍山體綠化豐富，北部為千島湖環(huán)繞，水面開闊，濱水岸線豐富，形成多個水灣，為濱水景觀的營造奠定了一定的基礎(chǔ)。景觀設(shè)計62共二百四十二頁案例(ànlì)研究開發(fā)商杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率45%項目位置淳安千島湖鎮(zhèn)陽光路總套數(shù)1000占地面積90320產(chǎn)品類型多層、小高層、高層、聯(lián)排總建筑面積127351主力戶型排屋350-320；高層75-127容積率1.41銷售價格公寓9000、排屋14000金色陽光(yángguāng)項目基本情況63共二百四十二頁案例(ànlì)研究緊鄰千島湖景觀大道陽光路東側(cè)、面向千島湖開元渡假村和千島湖中心湖區(qū)，配套(pèitào)建有會館、景觀戲水池、精品商業(yè)街等配套(pèitào)設(shè)施，智能化系統(tǒng)超前設(shè)置周邊配套戶型的增大，配套的齊全，智能化全面導(dǎo)入，是中產(chǎn)人士生命中理想的第一居所項目定位是罕見的“低密度、高綠化率、高性價比”的園區(qū)，為東北高西南低的丘陵坡地，地勢的起伏變化沿坡面地形建設(shè)有花園洋房、排屋、小高層住宅、高層住宅、多層公寓等多種住宅形態(tài)建筑設(shè)計是城市中珍稀的渡假特區(qū)，更是水岸渡假區(qū)中難得的繁華都市。金色陽光社區(qū)內(nèi)林木蒼蔭、社區(qū)外湖山悠悠的怡人境界景觀設(shè)計64共二百四十二頁案例(ànlì)研究開發(fā)商杭州千島湖潤和度假村有限公司綠化率63.2%項目位置千島湖夢姑島總套數(shù)酒店式公寓350間，獨棟占地面積104667產(chǎn)品類型酒店式公寓、獨棟、排屋總建筑面積41867主力戶型獨棟350-600容積率0.4銷售價格/千島湖潤和度假村項目基本(jīběn)情況65共二百四十二頁案例(ànlì)研究每棟別墅都是山水中的最佳景致所在，同時享有五星級酒店提供的配套服務(wù)，由專業(yè)人士提供環(huán)境、衛(wèi)生(wèishēng)、園林等維護，并根據(jù)客戶的需求提供各種特約服務(wù)。周邊配套杭州千島湖潤和度假村，由產(chǎn)權(quán)式度假酒店和私家別墅共同組成。是最具養(yǎng)生、休閑價值的生態(tài)私家別墅——山水別墅，傳世極品。項目定位360度全景式設(shè)計，享有原生態(tài)山水自然景觀。

建筑設(shè)計遵循建筑“自然生長”概念，對天際線的嚴格控制和原自然環(huán)境的保護，充分依據(jù)半島坡地山水皆景的環(huán)境特點，結(jié)合原有的自然生態(tài)條件，讓建筑融入自然，極大拓展視野空間。景觀設(shè)計66共二百四十二頁案例(ànlì)研究是一家五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店，建筑面積5萬多平方米，擁有客房350間，由4-6層的簡約精致風(fēng)格的建筑群半圍合組成是經(jīng)典(jīngdiǎn)和時尚的完美結(jié)合。以近水樓臺的環(huán)境優(yōu)勢，獨樹一幟的開闊空間，五星級標準的品質(zhì)打造了度假休閑的完美享受。酒店采用180度觀景房，把自然引入室內(nèi)，開闊的視野空間，湖光山色盡收眼底。酒店除了優(yōu)雅的自然人文環(huán)境，更擁有頂級完善的配套，并由國內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)服務(wù)。四季的度假計劃，絕版的水景視野。配套——產(chǎn)權(quán)式度假酒店千島湖580平方公里的寬廣水域，是最適宜私家游艇徜徉的地方。一流的水上游艇專用碼頭，擁有來自意大利、美國、英國等各式進口豪華休閑游艇，私家游艇是休閑運動領(lǐng)域經(jīng)過高爾夫運動之后的一個新天地。享有五星級酒店配套服務(wù)，擁有經(jīng)驗豐富的船長、船員為您導(dǎo)航，體驗暢游的無限樂趣。俱樂部采用會員制管理模式。配套——專屬游艇碼頭67共二百四十二頁案例(ànlì)研究開發(fā)商杭州普天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率67.5%項目位置千島湖鎮(zhèn)進賢灣核心區(qū)位總套數(shù)一期26幢獨棟占地面積44015產(chǎn)品類型高層.獨棟總建筑面積15845主力戶型獨棟700-1200容積率0.36銷售價格獨棟3000-4000萬/套華聯(lián)千島湖墅項目基本(jīběn)情況68共二百四十二頁案例(ànlì)研究項目配備包括26席私家游艇泊位在內(nèi)的游艇碼頭。千島湖進賢灣國際度假區(qū)項目已經(jīng)啟動，這個旅游綜合體將在3-5年內(nèi)建設(shè)包括國際會議度假中心、國際健康管理中心、五星級精品酒店群落、全天候親水性水公園、生態(tài)休閑公園、濱水小鎮(zhèn)、山地(shāndì)小鎮(zhèn)等多個高端度假子系項目。周邊配套占據(jù)千島湖進賢灣國際旅游綜合體的中心位置，被整個項目所環(huán)抱。打造商業(yè)綜合體的高檔住所，是千島湖唯一一個全精裝修別墅社區(qū)。項目定位采用了從文藝復(fù)興風(fēng)格演化傳承下來的新古典建筑風(fēng)格。為了實現(xiàn)宮廷建筑莊嚴宏偉的效果，所有的別墅都采用全世界四大砂巖之一的西班牙砂巖進行立面鋪裝，然后用純手工裝飾雕花，立面采取鋼掛工藝。屋頂采用進口純陶制羅馬瓦，門窗則是托瑪士陽極氧化鋁包木的外框，腳下的地面，也是采用土耳其洞石鋪陳。建筑設(shè)計擁有獨立的黃金湖灣，依山面湖，景觀價值極佳。景觀設(shè)計69共二百四十二頁案例(ànlì)研究近幾年來，華聯(lián)發(fā)展集團已經(jīng)在杭州的錢塘江兩岸、千島湖等地投資開發(fā)了星光大道、UDC時代綜合體、千島湖進賢灣國際旅游度假區(qū)三大城市綜合體項目，并開始在項目的品牌建設(shè)中加速前行。繼2010年5月11日，華聯(lián)發(fā)展集團與全球著名的萬豪國際集團，就位于錢江新城CBD中心的全景天地萬豪酒店成功簽約之后，12月26日，華聯(lián)發(fā)展集團再次與萬豪國際集團，就千島湖項目萬麗酒店正式簽約，此舉意味著華聯(lián)發(fā)展集團在與國際接軌(jiēɡuǐ)的道路中又邁出了重要一步，這也為華聯(lián)發(fā)展集團品牌化、國際化戰(zhàn)略打下了堅實的基礎(chǔ)。華聯(lián)再度攜手萬豪，萬麗酒店進駐千島湖墅通過精心規(guī)劃，華聯(lián)項目以打造湖灣之城、體驗之城、休閑之城的國際湖灣新地標，致力形成“一谷、二心、三鎮(zhèn)、四園”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一谷為百草養(yǎng)生谷體現(xiàn)健康進賢灣、休閑進賢灣；二心為國際會議中心、國際健康管理中心；三鎮(zhèn)為濱水小鎮(zhèn)、山地小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)；四園為生態(tài)島嶼公園、生態(tài)森林公園、山地體育公園、生態(tài)水公園，突出山地休閑運動、生態(tài)體驗運動、水上游樂特色，體現(xiàn)進賢灣水、山、陽光、空氣、文化之美。打造旅游商業(yè)綜合體70共二百四十二頁區(qū)域競爭(jìngzhēng)分析競爭分析(fēnxī)——板塊競爭目前千島湖90%以上項目集中在中心湖區(qū)，主要以獨棟、聯(lián)排別墅為主，區(qū)域已得到市場認可；西線區(qū)域正處于開發(fā)階段，需要引導(dǎo)客戶，產(chǎn)品方面需要另辟蹊徑，主題明確，產(chǎn)品多樣化發(fā)展，擴大客戶群范圍，引導(dǎo)市場方向。由于西線處于初步開發(fā)階段價格應(yīng)低開高走，降低市場抗性，提升區(qū)域人氣。中心湖區(qū)西線區(qū)域71共二百四十二頁競爭(jìngzhēng)分析——西線區(qū)域競爭(jìngzhēng)華聯(lián)項目(xiàngmù)雨潤項目本案項目占地面積（畝）定位本案1000旅游教育雨潤項目6000度假養(yǎng)生華聯(lián)項目15000休閑運動區(qū)域項目各自定位具有差別，因此充分發(fā)揮差異特點借題發(fā)揮，以定位造勢，引導(dǎo)客戶，產(chǎn)品要圍繞定位突出亮點為后期營銷奠定基礎(chǔ)。區(qū)域競爭分析72共二百四十二頁房地產(chǎn)政策(zhèngcè)、趨勢判言區(qū)域市場(shìchǎng)研究典型案例研究及競爭分析項目市場環(huán)境市場需求分析73共二百四十二頁項目綠城·千島湖度假公寓通盛·翡翠島濱江·湖濱花園產(chǎn)品公寓：60-70方為主少量110方，200-300方（精裝修）獨立別墅300-500方獨立別墅：400-600方雙拼：300-400方疊排：200-300方公寓：90-130方總價主力總價：100-150萬一期毛坯：250-600萬二期精裝修：500-1000萬獨立別墅：1500萬起單價：3.6萬/方客群杭州杭州人為主、省內(nèi)為溫州、義烏客戶上?？蛻敉饧A人杭州人為主、省內(nèi)為溫州、義烏客戶、上?？蛻粲?、瑞士、韓國外籍客戶別墅意向客群：杭州、義烏私營業(yè)主置業(yè)目的休閑度假、投資商務(wù)會務(wù)投資收藏、商務(wù)會務(wù)投資收藏客群特征休閑度假客群：看重自然景觀環(huán)境，考慮總價，面積控制投資收藏客群：稀缺資源占有，對環(huán)境、資源敏感，奢侈品消費人群商務(wù)會務(wù)客群：千島湖的環(huán)境，招待客戶，會務(wù)度假市場需求研究(yánjiū)類似(lèisì)項目客群研究74共二百四十二頁市場需求研究(yánjiū)客群演變(yǎnbiàn)分析單一大戶型小公寓聯(lián)排（小戶型、大戶型）小獨棟大獨棟企業(yè)會所擴展水晶階層長三角高級白領(lǐng)，企業(yè)中高層管理、公務(wù)員黃金階層長三角富裕中產(chǎn)階層人群白金階層長三角私營企業(yè)主、大公司股東、董事、企業(yè)高管企業(yè)客群、鉆石階層長三角大企業(yè)主長三角地區(qū)頂尖富豪白金階層、鉆石階層長三角尖端富豪、私營企業(yè)主、大公司股東、董事、企業(yè)高管75共二百四十二頁客群客群特征鉆石階層總價承受：1500萬以上產(chǎn)品需求：400-600平米客群：長三角地區(qū)頂尖富豪，杭州、上海、義烏典型項目：濱江項目企業(yè)客群總價承受：1500萬以上產(chǎn)品需求：600-800平米客群：長三角大企業(yè)主典型項目：翡翠島白金階層黃金階層水晶階層市場需求研究(yánjiū)客群分析(fēnxī)——鉆石階層、企業(yè)客群76共二百四十二頁客群基本特征客群來源長三角頂尖富豪、大企業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)已婚有小孩與老人年齡40-55歲家庭年收入1億以上交通工具私家車（多輛）置業(yè)次數(shù)置業(yè)經(jīng)驗豐富，有別墅居住體驗或已購買別墅價值取向喜歡大而貴，對稀缺資源的占有，體現(xiàn)財富和身份。人群特征年齡偏大，學(xué)歷不高，事業(yè)規(guī)模大且處于穩(wěn)定期，跨入頂級富豪行列，有了豐厚的財富積累；大型企業(yè)主，對于購買豪宅出于對稀缺資源的收藏長三角地區(qū)大企業(yè)客群購房特征購房目的收藏、資產(chǎn)分配、投資增值、購房關(guān)注點稀缺資源的占有、樓盤為區(qū)域標桿、奢華戶型戶型結(jié)構(gòu)400-600平米總價范圍1500萬以上（可承受的總價遠大于1500萬）代表樓盤濱江項目購房特征購房多用于資產(chǎn)分配，投資增值或收藏對稀缺資源的占有，彰顯地位及身份對總價不敏感，追求獨享型奢華生活市場需求研究(yánjiū)鉆石階層(jiēcéng)、企業(yè)客群77共二百四十二頁客群客群特征鉆石階層企業(yè)客戶白金階層總價承受：400-1000萬產(chǎn)品需求：250-400平米客群：長三角私營企業(yè)主、大公司股東、董事、企業(yè)高管典型項目：濱江項目：雙拼、聯(lián)排；17英里黃金階層水晶階層市場需求研究(yánjiū)客群分析——白金(báijīn)階層78共二百四十二頁客群基本特征客群來源長三角地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)已婚有小孩與老人年齡40-50歲家庭年收入1000-5000萬交通工具私家車（多輛）置業(yè)次數(shù)置業(yè)經(jīng)驗豐富，有別墅居住體驗或已購買別墅價值取向喜歡有質(zhì)感的產(chǎn)品，對稀缺資源的占有，體現(xiàn)財富和身份。人群特征年齡偏大，學(xué)歷一般，事業(yè)規(guī)模較大，仍處于上升期，有了豐厚的財富積累，中大型企業(yè)主，大企業(yè)股東，對于購買別墅相對喜歡創(chuàng)新，時尚有品質(zhì)的產(chǎn)品?？腿嘿彿刻卣髻彿磕康膶ο∪弊显旱恼加校顿Y收藏購房關(guān)注點對稀缺資源的占有、關(guān)注環(huán)境舒適性戶型結(jié)構(gòu)250-400平米總價范圍400-1000萬代表樓盤濱江項目雙拼、聯(lián)排，17英里購房特征購房多用于資產(chǎn)分配注重產(chǎn)品品質(zhì)和時尚感，對環(huán)境比較挑剔作為資產(chǎn)分配，關(guān)注產(chǎn)品的升值空間市場需求研究(yánjiū)白金階層—財富(cáifù)精英79共二百四十二頁客群客群特征鉆石階層企業(yè)客群白金階層黃金階層總價承受：100-500萬產(chǎn)品需求：120-300平米客群：長三角富裕中產(chǎn)階層人群典型項目：綠城項目水晶階層市場需求研究(yánjiū)客群分析(fēnxī)——黃金階層80共二百四十二頁客群基本特征客群來源長三角富裕中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)已婚有小孩與老人年齡35-45歲家庭年收入100-500萬交通工具私家車（多輛）置業(yè)次數(shù)置業(yè)經(jīng)驗豐富，有別墅居住體驗或已購買別墅價值取向相對比較務(wù)實，向往自然生活，體現(xiàn)財富和身份。人群特征學(xué)歷較高，事業(yè)上升期，購房與事業(yè)的好壞有關(guān)；私營企業(yè)主，生意上的發(fā)展需要及時的資金流，購買物業(yè)往往與當年的收益關(guān)系比較密切客群購房特征購房目的家庭休閑度假、投資理財購房關(guān)注點關(guān)注環(huán)境舒適性、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格戶型結(jié)構(gòu)120-300平米、總價范圍100-500萬代表樓盤綠城項目購房特征購房多綜合考慮因素，相對理性關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，家庭市場需求研究(yánjiū)黃金階層(jiēcéng)—主力客群81共二百四十二頁客群客群特征鉆石階層企業(yè)客戶白金階層黃金階層水晶階層總價承受：150萬以下產(chǎn)品需求：50-100平米客群：長三角高級白領(lǐng)，企業(yè)中高層管理、公務(wù)員典型項目：千島龍庭市場需求研究(yánjiū)客群分析——水晶(shuǐjīng)階層82共二百四十二頁客群基本特征客群來源長三角高級白領(lǐng)，企業(yè)中高層管理、公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)已婚有小孩與老人年齡30-35歲家庭年收入50-100萬交通工具私家車（多輛）置業(yè)次數(shù)公寓置業(yè)經(jīng)驗，2次價值取向綜合衡量產(chǎn)品品質(zhì)，人群特征年輕化，學(xué)歷較高，事業(yè)規(guī)模處于上升期；喜歡千島湖高質(zhì)量的空氣和水環(huán)境，向往高品質(zhì)的生活客群購房特征購房目的度假、投資購房關(guān)注點關(guān)注環(huán)境舒適性，房型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)50-100平米總價范圍150萬以下代表樓盤千島龍庭購房特征關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)關(guān)注社區(qū)配套看重小區(qū)景觀環(huán)境市場需求研究(yánjiū)水晶階層(jiēcéng)—延伸客群83共二百四十二頁度假客戶自住客戶需求類型投資性需求剛性需求購房關(guān)注點景觀資源交通、配套、環(huán)境服務(wù)要求酒店式管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)房型要求盡可能多的景觀視野、簡單櫥房舒適實用、動靜分離裝修精裝修、拎包入住毛坯、簡裝修朝向要求朝向景觀面坐北朝南、南北通透小區(qū)風(fēng)格特色風(fēng)情、突出個性親和力建筑風(fēng)格與自然山水景觀協(xié)調(diào)，突出亮點多樣化會所最好的景觀、最好的環(huán)境、最好的服務(wù)健康度假(dùjiǎ)客戶：景觀環(huán)境+酒店服務(wù)自住客戶：生活舒適和便利性潛在(qiánzài)客群研究84共二百四十二頁判斷本項目適合進入哪些細分市場，我司使用KPI指標法（分析(fēnxī)影響實現(xiàn)目標的關(guān)鍵因子）對各類細分市場進入機會分析(fēnxī)：判斷本案機會的KPI指標：總價承受力（承受總價彈性）：消費者的價格承受力，一定程度上決定了本案的價格提升空間；市場供需矛盾：市場供需情況，決定了本案進入該細分市場后的競爭激烈度；本案利益點：不同的細分市場的空間對項目整體收益貢獻度是不一樣(yīyàng)的，細分市場的選擇直接影響本項目的投資收益；通過對潛在客群的細分，確定項目可進入的幾個細分空間，結(jié)合各類細分市場供應(yīng)特征，分析各類細分市場的發(fā)展態(tài)勢，并著重分析本案在各細分市場的開發(fā)機機會。項目開發(fā)機會研究85共二百四十二頁細分市場總價承受力市場供需本案利益點本案機會開發(fā)產(chǎn)品機會點決定了價格提升空間進入細分市場容易度對本項目利益貢獻度鉆石階層企業(yè)客戶1500萬以上有一定市場需求量面臨長三角市場競爭購買力充足，項目品牌提升空間很大意見領(lǐng)袖努力爭取獨棟別墅企業(yè)會所白金階層400-1000萬有一定市場需求量面臨長三角市場競爭購買力充裕，價格提升空間很大財富標桿重點爭取雙拼、聯(lián)排黃金階層200-500萬市場容量大，供需兩旺面臨綠城競爭價格有一定彈性，售價有一定提升空間主力客群重點把握小戶型排屋水晶階層150萬以下市場容量比較大面臨中檔城市別墅競爭單價提升空間不大延伸客群公寓項目開發(fā)(kāifā)機會研究86共二百四十二頁PART3項目發(fā)展(fāzhǎn)策略87共二百四十二頁項目發(fā)展(fāzhǎn)策略發(fā)展戰(zhàn)略二：觀光(guāngguāng)教育的啟動模式發(fā)展戰(zhàn)略一：杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略研究88共二百四十二頁發(fā)展戰(zhàn)略一：杠桿(gànggǎn)式發(fā)展戰(zhàn)略研究千島湖發(fā)展觀光教育的優(yōu)勢千島湖發(fā)展觀光教育的益處(yìchu)千島湖與知名觀光教育目的地的比較研究項目發(fā)展策略89共二百四十二頁千島湖作為杭州的重點旅游資源之一，是省會(shěnghuì)都市圈中的絕對的強勢資源，是杭州市其他旅游資源所不能比擬的，資源的稀缺性和影響力都將逐步得到很好的凸顯；具有發(fā)展旅游地產(chǎn)潛力(qiánlì)的區(qū)域

長三角區(qū)域 杭州區(qū)域 市域區(qū)域 杭州-淳安區(qū)域 新城區(qū)域杭州旅游重點建設(shè)區(qū)域

市域旅游帶 千島湖旅游帶 千島湖-黃山旅游帶杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略研究千島湖發(fā)展觀光教育的優(yōu)勢90共二百四十二頁千島湖擁有豐富的旅游資源，加之杭州旅游規(guī)劃的指引(zhǐyǐn)和旅游景區(qū)快速開發(fā)建設(shè)，未來千島湖區(qū)域?qū)⑹锹糜伍_發(fā)熱點。千島湖的核心(héxīn)資源豐富：長三角是“千島湖”的大市場，“千島湖”是杭州的后花園；。規(guī)模大——僅湖面達到573KM2。大大超過298KM2的馬爾代夫，297KM2的昆明滇池地形多樣——群島、湖泊、山脈。與土耳其的南安塔利亞、墨西哥的坎昆同樣具有豐富的景觀層次人文內(nèi)涵豐富——江南文化與浙西風(fēng)情。千島湖在省會都市圈中的角色：上海經(jīng)濟區(qū)和我國東南一流風(fēng)景旅游城市杭州的“后花園”。千島湖旅游開發(fā)將利用淳安、杭州的城市功能和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，千島湖將肩負起將逐步建成國際濱湖旅游城市和國內(nèi)外有影響的休閑、療養(yǎng)健身基地的重任。杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略研究千島湖發(fā)展觀光教育的優(yōu)勢91共二百四十二頁自然(zìrán)淳樸發(fā)展階段千島湖旅游景觀帶是區(qū)域景區(qū)的發(fā)展重點，項目的觀光(guāngguāng)教育啟動引擎也順應(yīng)了區(qū)域未來的發(fā)展需求。?千島湖周邊擁有眾多4A級的旅游景點，并沒有進行一定的挖掘，自然資源處于原生態(tài)的發(fā)展階段。20092006

?杭州市重點打造的景觀區(qū)域

快速發(fā)展階段城市湖區(qū)景觀發(fā)展階段?深化實施“旅游西進”和“旅游國際化”戰(zhàn)略；?促進旅游產(chǎn)品從單一“觀光型”向“觀光休閑度假并舉的綜合型”轉(zhuǎn)變。?旅游形態(tài)從景區(qū)旅游向目的地旅游轉(zhuǎn)變。?旅游經(jīng)濟增長方式從門票經(jīng)濟型向稅源經(jīng)濟型轉(zhuǎn)變。“城市后花園”隨著公共基礎(chǔ)建設(shè)和政府規(guī)劃的大力扶植，逐步融入了杭州都市圈，區(qū)域的發(fā)展也步入了城市湖區(qū)景觀發(fā)展階段，會得到越來越多的客戶的認可；項目策略建議：采用觀光教育引擎啟動符合區(qū)域的發(fā)展需求。

千島湖景觀發(fā)展路徑梳理杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略研究千島湖發(fā)展觀光教育的優(yōu)勢92共二百四十二頁當旅游資源已經(jīng)具備一定成熟度后，將步入地產(chǎn)驅(qū)動度假的發(fā)展階段，觀光教育(jiàoyù)的概念和屬性將會反哺地產(chǎn)項目，提升項目自身的價值，步入良性的互相促進的發(fā)展階段。反哺(fǎnbǔ)旅游→→地產(chǎn)→→觀光教育第一階段：旅游催生地產(chǎn)，當旅游資源發(fā)展到一定階段后，就會催生部分地產(chǎn)類項目的出現(xiàn)（如配套等）；觀光教育地產(chǎn)旅游第二階段：地產(chǎn)輔助觀光教育，地產(chǎn)項目的開發(fā)將有助于旅游資源向觀光教育類資源的方向發(fā)展；第三階段：觀光教育反哺地產(chǎn)，當觀光教育概念深入人心后，將會大大的提升地產(chǎn)項目的價值，獲得更高溢價收益；

區(qū)域千島湖

樓盤名稱綠城·千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店 別墅通盛·翡翠島山水名墅 千島湖開元度假村

物業(yè)定位

高端度假公寓 頂級度假別墅全島式私家別墅 度假公寓投資型度假別墅

物業(yè)屬性

度假公寓 第三居所第二、三居所第二、三居所 度假居所

購買用途

投資為主，享受穩(wěn)定投資回報和48個點度假時點 自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會所招待客戶/投資:追求升值空間 投資+自用 以投資為主,追求升值空間杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略研究千島湖發(fā)展觀光教育的優(yōu)勢93共二百四十二頁杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略(zhànlüè)研究千島湖發(fā)展(fāzhǎn)觀光教育的益處商務(wù)游客停留時間長消費能力強會議的平均時間為4天，比普通觀光游客逗留時間多出一倍．而且商務(wù)游客一般對住宿、餐飲等方面要求很高，多數(shù)住在三星級以上賓館，選擇環(huán)境優(yōu)雅的餐廳就餐在會議結(jié)束后還會游覽千島湖，商務(wù)游客給會議目的地帶來的利潤遠遠高于觀光游客。會議旅游業(yè)一年四季都可進行．可變淡季為旺季千島湖的旅游淡季是11月至來年的3月在旅游淡季很多賓館入住率低，旅行社接團少。但是會議旅游受到季節(jié)的影響較小，通過接待會議團體舉辦節(jié)慶活動可以吸引更多商務(wù)游客到千島湖旅游消費，從而變淡季為旺季。94共二百四十二頁杠桿式發(fā)展戰(zhàn)略(zhànlüè)研究千島湖與知名觀光(guāngguāng)教育目的地的比較研究瑞士達沃斯瑞士旅游業(yè)一直很發(fā)達日內(nèi)瓦、伯爾尼等都是著名的旅游勝地。比起它們達沃斯只是一個小鎮(zhèn)但它的國際知名度直逼大都市。會議中心是達沃斯旅游業(yè)最重要的建筑。保護環(huán)境、完善設(shè)施、保持度假觀光勝地本色，就是達沃斯最完美的城市經(jīng)營之道。千島湖同樣以旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，擁有得天獨厚的自然條件是它最吸引人的地方．也是最適合舉辦會議的綠色小鎮(zhèn)。從達沃斯論壇的成功，千島湖可以從中借鑒如下的經(jīng)驗：世界性的論壇，打響了達沃斯的知名度，這也真是千島湖所欠缺的地方。如果想發(fā)展成為本地區(qū)．甚至全國范圍內(nèi)有影響力的會議度假中心必須打造一到兩個知名論壇，打響千島湖會議度假的知名度．打造一流的會議品牌。海南博鰲2001年2月27日第一個常駐我國的非官方，定期、定址的國際會議組織一一博螫亞洲論壇正式成立了。從這一天起，博鰲這個名字，開始頻頻出現(xiàn)在全球各大媒體的新聞里。博鰲一躍成為國際知名的會展旅游勝地，如今匯集了世界一流的會議中心，五星級酒店。博鰲最直接的收益莫過于旅游的發(fā)展。博鰲與千島湖有很多相似之處：優(yōu)美的自然環(huán)境．同樣從默默無聞的小鎮(zhèn)發(fā)展成為旅游度假圣地擁有完備的配套設(shè)施。但是博鰲借助亞洲論壇在會展旅游方面大大超過了千島湖。95共二百四十二頁杠桿(gànggǎn)式發(fā)展戰(zhàn)略研究千島湖作為國內(nèi)知名的旅游圣地，已具備發(fā)展觀光教育的條件。觀光教育已成為千島湖旅游業(yè)新的增長點，并且能為當?shù)貛碡S厚的利潤。觀光教育者層次較高，消費(xiāofèi)能力強，有很大的相關(guān)帶動效應(yīng)，如果一位參加觀光教育的專家或商務(wù)人士對千島湖印象不錯，那么下次他很可能帶著家人來度假休閑，甚至投資，這種潛在利益更是無法估量的。因此，大力發(fā)展觀光教育產(chǎn)業(yè)，引進國際知名論壇，建造千島湖教育產(chǎn)業(yè)基地不但能為千島湖帶來更多的商務(wù)游客，同時能帶動房地產(chǎn)、建筑、旅游、餐飲等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，打響干島湖的知名度。千島湖與知名觀光教育目的地的比較研究96共二百四十二頁項目發(fā)展(fāzhǎn)策略發(fā)展(fāzhǎn)戰(zhàn)略二：觀光教育的啟動模式會議旅游：賽事頒獎會、公司年會、政府接待、發(fā)布會高端培訓(xùn)：金融培訓(xùn)、高端人才培訓(xùn)、總裁培訓(xùn)拓展基地：夏令營、企業(yè)拓展、團隊活動展示中心：產(chǎn)業(yè)文化展示、產(chǎn)品展示、藝術(shù)展示高端論壇：高峰論壇、產(chǎn)業(yè)論壇、主題論壇97共二百四十二頁觀光教育分類特征描述規(guī)模持續(xù)時間/分布時段對場地要求會展行業(yè)峰會主題性論壇區(qū)域內(nèi)各行業(yè)論壇、展會、新聞發(fā)布會。金融、文化、科技等主題性論壇視行業(yè)與會議影響力而定持續(xù)1-3天不定期舉行豪華、頂尖的服務(wù)；完善的綜合配套；便捷的交通；5星級酒店賽事及頒獎會賽車、選美等體育和娛樂國際賽事和頒獎會相關(guān)入住超過500人次持續(xù)3天以上內(nèi)部小型封閉決策會議機構(gòu)管理層封閉會議≤50人持續(xù)≤3天不定期舉行高檔次、完善的度假體驗；便捷的交通；對距離不敏感；5星級酒店內(nèi)部中型會議小型公司年會部門半年/年會≤250人持續(xù)1-3天1、2月與7、8月較近的距離；充足的會場面積和使用設(shè)施，多為5星級酒店內(nèi)部中型度假活動部門集體度假旅游。珠三角機構(gòu)一般費用控制在1500元/人以內(nèi)≤250人持續(xù)2-3天一年1-2次完整的度假體驗；多種旅游度假項目組合；適度距離；優(yōu)質(zhì)服務(wù)；高性價比大型內(nèi)部會議公司年會或者半年會戰(zhàn)略溝通會≥250人持續(xù)1-3天1-2月和4月舉行近距離，強大的接待能力與充足的會場面積市區(qū)內(nèi)的五星級酒店聯(lián)合/雙邊會議；政府接待各類機構(gòu)兩方或多方會議≤30人持續(xù)1-2天不定期舉行豪華頂尖的服務(wù)；適度距離拓展、夏令營和培訓(xùn)團隊拓展活動或培訓(xùn)、夏令營≤50人持續(xù)3天以上不定期舉行適宜的場地與拓展活動、設(shè)施；距離機構(gòu)所在地不超過1.5小時車程；人