第三講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢與費(fèi)用第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢與費(fèi)用概述一、本錢、費(fèi)用與支出關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢主要指開發(fā)產(chǎn)品本錢，包括土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)本錢、配套設(shè)施開發(fā)本錢以及代建工程開發(fā)本錢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。本錢與費(fèi)用作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生生產(chǎn)要素消耗，是獲取收入必要條件，它形成了商品價(jià)值中補(bǔ)償價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改善生產(chǎn)管理，節(jié)約本錢與費(fèi)用，是提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果重要手段。因此必須要加強(qiáng)本錢與費(fèi)用管理與核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么和有關(guān)制度規(guī)定，正確劃分本錢、費(fèi)用與資本性支出、營(yíng)業(yè)外支出等界限；正確劃分本錢與費(fèi)用界限；正確劃分本期本錢、費(fèi)用與下期本錢、費(fèi)用界限。從而到達(dá)正確計(jì)算各種產(chǎn)品本錢與本期費(fèi)用目。費(fèi)用、本錢與支出是三個(gè)既有聯(lián)系又有區(qū)別概念?！惨弧迟M(fèi)用與支出支出也稱流出，是指企業(yè)資源因耗用或償付等原因而流出企業(yè)，從而導(dǎo)致企業(yè)可使用資源總量減少。支出可以是現(xiàn)金支出，也可以是非現(xiàn)金支出。根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不同，可把支出分為償債性支出和非償債性支出兩類。償債性支出是指企業(yè)出于償債目而將包括現(xiàn)金在內(nèi)資源交付給其他主體，非償債性支出根據(jù)收益期限長(zhǎng)短，又可以分為資本性支出和收益性支出兩類。費(fèi)用是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒?dòng)所發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益流出。費(fèi)用主要有以下特征：〔1〕費(fèi)用通常是為取得某項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入而發(fā)生消耗，這些消耗可以表現(xiàn)為資產(chǎn)減少或負(fù)債增加?！?〕費(fèi)用是對(duì)消耗所作計(jì)量，這種消耗并不一定表現(xiàn)為當(dāng)期直接發(fā)生支出，有些消耗是通過(guò)系統(tǒng)、合理分配而形成，如固定資產(chǎn)折舊等。一般來(lái)說(shuō)，支出含義要比費(fèi)用廣泛，除償付性支出外，其余支出或遲或早都將會(huì)轉(zhuǎn)化為費(fèi)用，因?yàn)閮敻缎灾С雠c費(fèi)用核算沒(méi)有直接關(guān)系。而效益長(zhǎng)于一個(gè)會(huì)計(jì)期間資本性支出，在發(fā)生時(shí)并不能全部作為當(dāng)期費(fèi)用，如固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)進(jìn)支出、遞延資產(chǎn)支出隨著資產(chǎn)效用喪失逐期攤?cè)吮惧X、費(fèi)用中；收益性支出那么不同，它是為一個(gè)會(huì)計(jì)期間而發(fā)生，其未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益已在那個(gè)會(huì)計(jì)期間消耗掉，可以全額作為當(dāng)期費(fèi)用?！捕迟M(fèi)用與本錢本錢有廣義和狹義之分。廣義本錢是指企業(yè)為取得資產(chǎn)或到達(dá)特定目而發(fā)生全部消耗。例如，企業(yè)為購(gòu)建固定資產(chǎn)而發(fā)生消耗為固定資產(chǎn)本錢，企業(yè)為購(gòu)置材料而發(fā)生消耗為材料本錢，企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生消耗為產(chǎn)品開發(fā)本錢，企業(yè)為提供勞務(wù)而發(fā)生消耗為勞務(wù)本錢等。在這種意義上，本錢與費(fèi)用概念內(nèi)涵是一致。狹義本錢是指企業(yè)為生產(chǎn)一定種類和數(shù)量產(chǎn)品或提供一定種類和數(shù)量勞務(wù)而發(fā)生消耗，即工程本錢或產(chǎn)品本錢、勞務(wù)本錢等。我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中所說(shuō)本錢，一般是指狹義本錢。費(fèi)用與本錢有著密切聯(lián)系，主要表現(xiàn)在：〔1〕費(fèi)用與本錢都是企業(yè)為到達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目而發(fā)生支出，都需要由企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)收入來(lái)補(bǔ)償；〔2〕、企業(yè)在一定時(shí)期〔月、季、年〕內(nèi)所發(fā)生生產(chǎn)費(fèi)用是構(gòu)成產(chǎn)品本錢根底，產(chǎn)品本錢是企業(yè)為生產(chǎn)一定種類和數(shù)量產(chǎn)品所發(fā)生生產(chǎn)費(fèi)用聚集，兩者在經(jīng)濟(jì)內(nèi)容上是一致，都是生產(chǎn)過(guò)程中物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)消耗貨幣表現(xiàn)；〔3〕費(fèi)用和本錢在一定情況下可以相互轉(zhuǎn)化。費(fèi)用與本錢也有著顯著區(qū)別，主要表現(xiàn)在：費(fèi)用與一定會(huì)計(jì)期間相聯(lián)系，反映—本期生產(chǎn)所發(fā)生全部支出，卻不管這些支出是否應(yīng)由本期工程本錢負(fù)擔(dān)；本錢與一定種類和數(shù)量具體產(chǎn)品相聯(lián)系，而不管這些支出是否發(fā)生在當(dāng)期，即本錢是對(duì)象化了費(fèi)用。企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間所發(fā)生費(fèi)用將構(gòu)本錢期完工產(chǎn)品開發(fā)本錢主要局部，但本期完工產(chǎn)品開發(fā)本錢并不都是由本期所發(fā)生費(fèi)用而形成，它可能包括以前期間發(fā)生而應(yīng)由本期產(chǎn)品本錢負(fù)擔(dān)費(fèi)用；也可能包括本期尚未發(fā)生但應(yīng)由本期產(chǎn)品本錢負(fù)擔(dān)費(fèi)用。另外，企業(yè)本期投入開發(fā)產(chǎn)品，本期不一定完工；本期完工產(chǎn)品，也可能是以前期間投入生產(chǎn)。因此，本期完工產(chǎn)品本錢可能還包括局部期初結(jié)轉(zhuǎn)未完工產(chǎn)品本錢，即以前期間所發(fā)生費(fèi)用。同樣，企業(yè)本期發(fā)生全部費(fèi)用也不都形本錢期完工產(chǎn)品本錢，它還包括一些應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)到下期未完工產(chǎn)品支出，以及一些不由具體產(chǎn)品負(fù)擔(dān)期間費(fèi)用。此外，費(fèi)用是為當(dāng)期帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入消耗，應(yīng)全部由當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入來(lái)補(bǔ)償；而本錢并不完全為當(dāng)期帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入，也不完全由當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入來(lái)補(bǔ)償，期末未銷售產(chǎn)品，其制造本錢就不能由當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入來(lái)補(bǔ)償。二、費(fèi)用確認(rèn)〔一〕費(fèi)用確認(rèn)原那么企業(yè)對(duì)費(fèi)用進(jìn)展核算之前，首先應(yīng)進(jìn)展費(fèi)用確認(rèn)。由于發(fā)生費(fèi)用目是為了取得收入，所以，費(fèi)用確認(rèn)應(yīng)與收入確認(rèn)相聯(lián)系。因此，確認(rèn)費(fèi)用應(yīng)遵循劃分收益性支出與資本性支出原那么、權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么和配比原那么。對(duì)于應(yīng)屆于本期各項(xiàng)費(fèi)用，不管其是否實(shí)際支付款項(xiàng)，均應(yīng)確認(rèn)為本期費(fèi)用；對(duì)于不屬于本期費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在本期付出，也不應(yīng)確認(rèn)為本期費(fèi)用?！捕迟M(fèi)用確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際工作中，確認(rèn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)主要有以下幾種：1．按照因果關(guān)系確認(rèn)費(fèi)用根據(jù)費(fèi)用與收入之間因果關(guān)系確認(rèn)費(fèi)用。如果某項(xiàng)已耗用資產(chǎn)與本期所獲得收入有直接聯(lián)系，那么該項(xiàng)已耗用資產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)收人當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。即但凡與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)收人有直接聯(lián)系消耗，都應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。反之，如果與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)收入無(wú)關(guān)消耗，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。以商品房銷售本錢為例，只有本期售出商品房，其本錢才能轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)本錢，才能確認(rèn)為賺取本期營(yíng)業(yè)收入費(fèi)用，而那些本期完工卻并未銷售出去商品房，其本錢不能確認(rèn)為與本期營(yíng)業(yè)收入配比費(fèi)用。2．按照系統(tǒng)合理分配方法確認(rèn)費(fèi)用盡管按照因果關(guān)系確認(rèn)費(fèi)用被認(rèn)為是確認(rèn)費(fèi)用最理想方法，但有些費(fèi)用與收入之間因果關(guān)系有時(shí)難以劃分清楚。因此，按照配比原那么要求，一般采取系統(tǒng)合理方法，將取得資產(chǎn)本錢在受益期間分?jǐn)傆?jì)入各期費(fèi)用，從不同期間實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入中獲得補(bǔ)償。例如，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)能夠在較長(zhǎng)會(huì)計(jì)期間內(nèi)使用，有助于企業(yè)各期營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)，但與營(yíng)業(yè)收入?yún)s沒(méi)有可以直接認(rèn)定因果關(guān)系，并且企業(yè)取得固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)時(shí)所發(fā)生支出一般較大，如果在發(fā)生時(shí)就將其確認(rèn)為費(fèi)用，既影響資產(chǎn)正確計(jì)量，也會(huì)導(dǎo)致各期收益不可比，即固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)只能通過(guò)采取系統(tǒng)合理折舊方法和攤銷方法，確認(rèn)其應(yīng)歸屬各期折舊費(fèi)用和攤銷費(fèi)用。3．直接確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用是指與營(yíng)業(yè)收入沒(méi)有直接聯(lián)系，且只能為一個(gè)會(huì)計(jì)期間帶來(lái)效益或受益期間難以合理估計(jì)支出，應(yīng)在發(fā)生時(shí)直接確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。例如，企業(yè)一些行政費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入沒(méi)有直接聯(lián)系，而且只涉及本會(huì)計(jì)期間，因而在發(fā)生時(shí)就應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，如銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等。此外，對(duì)于一些雖然受益期較長(zhǎng)但數(shù)額較小支出，也可以直接確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。上述三種費(fèi)用確認(rèn)方法之間具有一定層次關(guān)系：如果費(fèi)用與收人之間存在直接因果關(guān)系，應(yīng)按因果關(guān)系確認(rèn)費(fèi)用，如果費(fèi)用與收入之間不存在直接因果關(guān)系，就需要采用系統(tǒng)、合理分配方法來(lái)確認(rèn)費(fèi)用；如果費(fèi)用與收入之間不存在因果關(guān)系，又無(wú)法采用某種合理分配方法確認(rèn)，就應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品本錢核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建立活動(dòng)，其生產(chǎn)本錢主要指開發(fā)產(chǎn)品本錢，包括土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)本錢、配套設(shè)施開發(fā)本錢以及代建工程開發(fā)本錢。一、開發(fā)產(chǎn)品本錢構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品本錢，包括以下費(fèi)用。1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：〔1〕土地征用費(fèi)。支付土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，繳納契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方房屋本錢和相應(yīng)稅金等?！?〕拆遷補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)地上、地下建筑物或附著物拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收殘值應(yīng)估價(jià)人賬，分別沖減有關(guān)本錢?！?〕市政配套費(fèi)。指向政府部門繳納大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓纠U納紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等?！?〕其他。如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。2．前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、工程開發(fā)前期籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平〞等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：〔1〕工程整體性批報(bào)建費(fèi)。工程報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納報(bào)批費(fèi)，如人防工程建立費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金〔或墻改專項(xiàng)基金〕、教師住宅基金〔或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)〕、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。〔2〕規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。工程立項(xiàng)后總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)，管線設(shè)計(jì)費(fèi)，改造設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)〔含支付社會(huì)中介效勞機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)〕，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。〔3〕勘測(cè)丈量費(fèi)。水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等?！?〕“三通一平〞費(fèi)。接通紅線外施工用臨時(shí)給排水〔含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用〕、供電、道路〔含按規(guī)定應(yīng)交占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)〕等設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)展場(chǎng)地平整發(fā)生費(fèi)用〔包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi)〕等。〔5〕臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)、家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。〔6〕預(yù)算編審費(fèi)。支付給社會(huì)中介效勞機(jī)構(gòu)受聘為工程編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生費(fèi)用。〔7〕其他。包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。3．根底設(shè)施費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)是指工程開發(fā)過(guò)程中發(fā)生小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程之外道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等根底設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：〔1〕道路工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。〔2〕供電工程費(fèi)。變〔配〕電設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供〔配〕電貼費(fèi)、電源建立費(fèi)，繳納電增容費(fèi)等?！?〕給排水工程費(fèi)。自來(lái)水、雨〔污〕水排放、防洪等給排水設(shè)施建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司繳納水增容費(fèi)等?！?〕煤氣工程費(fèi)。煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣開展基金、煤氣掛表費(fèi)等。〔5〕供暖工程費(fèi)。暖氣管道鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)?！?〕通信工程費(fèi)。線路鋪設(shè)、配套費(fèi)，電纜集資費(fèi)，繳納增容費(fèi)等?！?〕電視工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)有線電視〔閉路電視〕線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)繳納有關(guān)費(fèi)用。〔8〕照明工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。〔9〕綠化工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出，綠地建立費(fèi)。〔10〕環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)。指小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站〔箱〕、公廁等支出。〔11〕其他。小區(qū)周圍設(shè)置永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。4．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指工程開發(fā)過(guò)程中發(fā)生列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用〔含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)〕，有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供經(jīng)甲方審定“工程價(jià)款結(jié)算單〞來(lái)確定。建筑安裝工程費(fèi)主要包括以下內(nèi)容：〔1〕土建工程費(fèi)。包括根底工程費(fèi)、主體工程費(fèi)。有甲供材料，還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料費(fèi)?！?〕安裝工程費(fèi)。包括電氣〔強(qiáng)電〕安裝工程費(fèi)、電訊〔弱電〕安裝工程費(fèi)、給排水安裝工程費(fèi)、電梯安裝工程費(fèi)、空調(diào)安裝工程費(fèi)、消防安裝工程費(fèi)、煤氣安裝工程費(fèi)、采暖安裝工程費(fèi)。上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)甲供材料、設(shè)備費(fèi)?！?〕裝修工程費(fèi)。內(nèi)外墻、地板〔毯〕、門窗、廚潔具、電梯間、天〔頂〕蓬、雨篷等裝修費(fèi)，有甲供材料，還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料費(fèi)?！?〕工程或工程監(jiān)理費(fèi)。指支付給聘請(qǐng)工程或工程監(jiān)理單位費(fèi)用?！?〕其他。工程收尾所發(fā)生零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)維修費(fèi)〔零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)維修費(fèi)能夠歸類，應(yīng)按附屬主體原那么歸類計(jì)人上述相應(yīng)費(fèi)用中〕，現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。5．配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)公共配套設(shè)施支出。該本錢工程下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可按以下情況區(qū)分：〔1〕在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防設(shè)施、水泵房、水塔、鍋爐房〔建筑本錢〕、變電所〔建筑本錢〕、居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車棚、景觀〔建筑小品〕、環(huán)廊、街心公園、涼亭等支出。〔2〕在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施支出?！?〕開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生沒(méi)有投資來(lái)源費(fèi)用。〔4〕對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)吮惧X工程。如開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)，那么應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性工程獨(dú)立核算。6．開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建立而發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)容包括：〔1〕現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用。內(nèi)部獨(dú)立核算、開發(fā)工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通信費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?〕利息并借款費(fèi)用。直接用于工程開發(fā)所借人資金利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益凈額?！?〕物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)管理公司代管物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。〔4〕質(zhì)檢費(fèi)。包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，工程發(fā)生材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。〔5〕其他。工程交付使用后發(fā)生，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)，補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)人開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建立而發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)作為開發(fā)間接費(fèi)用，計(jì)人開發(fā)產(chǎn)品本錢。但在實(shí)際工作中，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，企業(yè)很難劃清管理費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用界限。因此，除了周轉(zhuǎn)房攤銷列作開發(fā)間接費(fèi)用外，其余費(fèi)用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)展劃分，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建立活動(dòng)，那么所發(fā)生費(fèi)用，可直接并人企業(yè)管理費(fèi)用。二、開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對(duì)象確定開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對(duì)象，就是在開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算過(guò)程中，為歸集和分配費(fèi)用而確定費(fèi)用承當(dāng)者。合理確定本錢核算對(duì)象，是正確組織企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品本錢核算重要條件。本錢核算對(duì)象如果劃分過(guò)粗，不能反映獨(dú)立開發(fā)工程實(shí)際本錢水平；如果劃分過(guò)細(xì)，那么會(huì)增加許多間接費(fèi)用分配，增加核算工作量，并影響本錢準(zhǔn)確性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建立規(guī)劃要求，在特定固定地點(diǎn)進(jìn)展開發(fā)經(jīng)營(yíng)，因此，在確定本錢核算對(duì)象時(shí)，一般應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程地點(diǎn)、用途、構(gòu)造、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素來(lái)進(jìn)展。其一般原那么為：〔1〕一般開發(fā)工程，可以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概〔預(yù)〕算，或每一獨(dú)立施工圖預(yù)算所到單項(xiàng)開發(fā)工程作為本錢核算對(duì)象，便于分析工程概〔預(yù)〕算和施工合同完成情況?！?〕同一開發(fā)地點(diǎn)、構(gòu)造類型一樣群體開發(fā)工程，如果開工、竣工時(shí)間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個(gè)本錢核算對(duì)象，以簡(jiǎn)化核算手續(xù)。〔3〕對(duì)個(gè)別規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制需要，按開發(fā)工程一定區(qū)域或局部劃分本錢核算對(duì)象，便于及時(shí)反映開發(fā)本錢。本錢核算對(duì)象一經(jīng)確定，不得隨意變更，并應(yīng)及時(shí)通知企業(yè)內(nèi)部各有關(guān)部門，以統(tǒng)一本錢核算口徑。為了集中反映各個(gè)本錢核算對(duì)象本期應(yīng)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，企業(yè)財(cái)會(huì)部門應(yīng)按每一本錢核算對(duì)象分別設(shè)置本錢明細(xì)賬〔卡〕，并按本錢工程分設(shè)專欄，以便歸集和分配各本錢核算對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并計(jì)算其開發(fā)本錢。三、開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算期一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算期與其開發(fā)建立周期一致。也就是說(shuō)，開發(fā)產(chǎn)品本錢是在產(chǎn)品開發(fā)完成并驗(yàn)收合格后才結(jié)算出來(lái)，因而其本錢計(jì)算是不定期。對(duì)于開發(fā)小區(qū)建立來(lái)說(shuō)，開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算期與開發(fā)小區(qū)建立周期原那么上應(yīng)該一致，即各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢一般應(yīng)于開發(fā)小區(qū)全部竣工后才進(jìn)展計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)。但在實(shí)際工作中，一個(gè)住宅小區(qū)開發(fā)建立時(shí)間通常較長(zhǎng)，有需要幾年時(shí)間方能全部竣工，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入建立，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況，這種商品房與配套設(shè)施建立時(shí)間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并已出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施建立費(fèi)用，無(wú)法按照配套設(shè)施實(shí)際本錢來(lái)計(jì)算。為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)已出售商品房開發(fā)本錢，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完配套設(shè)施預(yù)計(jì)建立費(fèi)用計(jì)人已銷售商品房開發(fā)本錢。其計(jì)算方法一般是以經(jīng)過(guò)主管財(cái)政部門審核批準(zhǔn)未完配套設(shè)施概算〔或預(yù)算〕為基數(shù)，計(jì)算出已出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)數(shù)額，作為應(yīng)付賬款計(jì)人已出售商品房開發(fā)本錢。待開發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時(shí)，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，以保證整個(gè)開發(fā)小區(qū)本錢計(jì)算準(zhǔn)確性。應(yīng)該說(shuō)明是，房地產(chǎn)開發(fā)建立就其生產(chǎn)組織而言，屬于單件、小批生產(chǎn)類型。開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算是以每一項(xiàng)或每一小批開發(fā)產(chǎn)品作為本錢計(jì)算對(duì)象，以房地產(chǎn)開發(fā)建立周期作為本錢計(jì)算期，一般于開發(fā)產(chǎn)品竣工后進(jìn)展本錢結(jié)算，因而，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算方法與分批〔定單〕法完全一致。四、開發(fā)產(chǎn)品本錢核算〔一〕開發(fā)產(chǎn)品本錢科目設(shè)置為了核算和反映房地產(chǎn)開發(fā)建立過(guò)程中各項(xiàng)開發(fā)建立費(fèi)期發(fā)生、歸集和分配情況，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品本錢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下會(huì)計(jì)科目。1．“開發(fā)本錢〞科目用于核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等，以及企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)展裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生出租房工程支出。其中，企業(yè)發(fā)生土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程贊、根底設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接記人“開發(fā)本錢〞科目借方有關(guān)本錢核算對(duì)象相應(yīng)本錢工程；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品本錢負(fù)擔(dān)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目進(jìn)展歸集，月末，再按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品本錢。企業(yè)開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單〞承付工程款，借記“開發(fā)本錢〞科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞科目或“銀行存款〞等科目。企業(yè)開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式，發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，直接借記“開發(fā)本錢〞科目，貸記“原材料〞、“銀行存款〞等科目；如果企業(yè)自營(yíng)施工大型建筑安裝工程．可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工〞、“施工間接費(fèi)用〞等科目，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程建筑安裝費(fèi)用，月末，再按實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢〞科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用設(shè)備，附屬于工程實(shí)體，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際本錢，借記“開發(fā)本錢〞科目，貸記“原材料〞科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)展本錢結(jié)轉(zhuǎn)，按其實(shí)際本錢，借記“庫(kù)存商品〞科目，貸記“開發(fā)本錢〞科目；企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)展裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施工程完工，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程本錢，借記“開發(fā)本錢——出租開發(fā)產(chǎn)品〞科目，貸記“開發(fā)本錢〞科目。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)本錢核算對(duì)象、本錢工程和本錢核算方法?！伴_發(fā)本錢〞科目應(yīng)按生產(chǎn)本錢種類，如“土地開發(fā)〞、“出租開發(fā)產(chǎn)品〞“房屋開發(fā)〞、“配套設(shè)施開發(fā)〞和“代建工程開發(fā)〞等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按本錢核算對(duì)象和本錢工程組織明細(xì)核算。2．“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目為了核算和反映企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目。企業(yè)發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬〞、“累計(jì)折舊〞、“周轉(zhuǎn)房〞等科目。期末，“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目借方歸集費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)本錢核算方法規(guī)定，分配計(jì)人有關(guān)本錢核算對(duì)象，借記“開發(fā)本錢〞科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目，結(jié)轉(zhuǎn)后“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目應(yīng)無(wú)余額?！伴_發(fā)間接費(fèi)用〞科目目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位、部門〔分公司〕設(shè)置明細(xì)賬。企業(yè)行政管理部門〔總部〕為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，記人“管理費(fèi)用〞科目，不在“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目中核算。3．“庫(kù)存商品〞科目“庫(kù)存商品〞科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)展庫(kù)存商品核算同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況詳細(xì)資料?！皫?kù)存商品〞科目按本錢對(duì)象設(shè)置明細(xì)科目，用于核算各本錢對(duì)象實(shí)際本錢?！捕惩恋亻_發(fā)本錢核算內(nèi)容與賬務(wù)處理土地開發(fā)本錢是指企業(yè)因開發(fā)土地而發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)開發(fā)商品性建立場(chǎng)地屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品產(chǎn)品，即最終產(chǎn)品，需要單獨(dú)計(jì)算土地開發(fā)本錢。企業(yè)開發(fā)自用建立場(chǎng)地屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中間產(chǎn)品，在計(jì)算土地開發(fā)本錢時(shí)，應(yīng)區(qū)別情況，采用不同歸集方法：開發(fā)自用建立場(chǎng)地費(fèi)用，能分清費(fèi)用負(fù)擔(dān)對(duì)象，直接計(jì)人有關(guān)房屋及配套設(shè)施建立本錢，開發(fā)自用建立場(chǎng)地用于多個(gè)房屋及大型配套設(shè)施開發(fā)工程建立，那么應(yīng)單獨(dú)計(jì)算土地開發(fā)本錢，待土地開發(fā)完成交付使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)人有關(guān)房屋及配套設(shè)施開發(fā)本錢；擬作為自用建立場(chǎng)地土地開發(fā)，如果土地開發(fā)工程開工時(shí)尚無(wú)房屋開發(fā)建立規(guī)劃，也應(yīng)單獨(dú)計(jì)算土地開發(fā)本錢；綜合性建立場(chǎng)地以及未明確具體用途場(chǎng)地開發(fā)，應(yīng)視同商品性建立場(chǎng)地，單獨(dú)計(jì)算土地開發(fā)本錢。土地開發(fā)層次、程度和內(nèi)容，因其設(shè)計(jì)要求不同而不同，有只進(jìn)展場(chǎng)地清理平整，有除場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)展地下各種線路鋪設(shè)、地面道路建立等有關(guān)根底設(shè)施施工。因此，企業(yè)要根據(jù)土地開發(fā)具體情況，設(shè)置必要本錢工程。一般而言，土地生產(chǎn)本錢可設(shè)置“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〞、“前期工程費(fèi)〞、“根底設(shè)施費(fèi)〞、“開發(fā)間接費(fèi)〞等本錢工程。需要進(jìn)展建筑安裝施工及公共配套設(shè)施建立土地開發(fā)工程，可增設(shè)“建筑安裝工程費(fèi)〞、“配套設(shè)施費(fèi)〞工程。單獨(dú)核算土地開發(fā)本錢自用建立場(chǎng)地開發(fā)，為防止開發(fā)工程重復(fù)負(fù)擔(dān)某些費(fèi)用，在計(jì)算土地開發(fā)本錢時(shí)，可先不分?jǐn)偣才涮自O(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，不設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)〞、“開發(fā)間接費(fèi)用〞工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)開發(fā)建立費(fèi)用，首先應(yīng)按確定本錢核算對(duì)象和規(guī)定本錢工程進(jìn)展歸集。其中，能夠分清受益對(duì)象費(fèi)用，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，應(yīng)直接記人“開發(fā)本錢——土地開發(fā)〞明細(xì)賬相應(yīng)本錢工程；不能分清受益對(duì)象費(fèi)用，如開發(fā)間接費(fèi)用，那么先通過(guò)“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目歸集，再采用一定方法分配計(jì)人土地開發(fā)本錢。土地開發(fā)本錢核算通常采取按月結(jié)賬、完工后結(jié)轉(zhuǎn)本錢方法。已完工土地開發(fā)工程應(yīng)將其實(shí)際本錢從“開發(fā)本錢——土地開發(fā)〞科目貸方轉(zhuǎn)出，其中，為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)商品性建立場(chǎng)地，開發(fā)完成后將其實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品〞科目，企業(yè)自用建立場(chǎng)地，開發(fā)完成后近期投入使用，其實(shí)際本錢應(yīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞科目，計(jì)入有關(guān)商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房等開發(fā)產(chǎn)品本錢；企業(yè)自用建立場(chǎng)地，開發(fā)完成后近期暫不使用，應(yīng)視同企業(yè)最終產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，將其實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品——自用土地〞科目。需要說(shuō)明是，對(duì)于自用建立場(chǎng)地開發(fā)本錢，不管其結(jié)轉(zhuǎn)到“庫(kù)存商品〞科目還是“房屋開發(fā)〞二級(jí)賬，一般應(yīng)按本錢工程分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)，即將土地開發(fā)本錢按本錢工程分別平行轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)本錢和自用土地產(chǎn)品劉應(yīng)本錢工程，而不能僅結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)本錢總額?！纠?3-1】2021年6月，新世紀(jì)房地產(chǎn)公司通過(guò)競(jìng)拍得到A、B兩個(gè)地塊，其中A地塊支付全額地價(jià)款2億元，但至今未實(shí)際取得土地，B地塊地價(jià)款總額為5億元，新世紀(jì)公司已支付3億元，并已實(shí)際取得了該地塊。新世紀(jì)房地產(chǎn)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：〔1〕A地塊。借：預(yù)付賬款200000000貸：銀行存款200000000〔2〕B地塊。借：開發(fā)本錢500000000貸：銀行存款300000000應(yīng)付賬款200000000房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)展本錢核算時(shí)，還要將取得土地本錢在不同本錢對(duì)象上進(jìn)展分配，如果本錢對(duì)象占地面積可以取得，原那么上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按占地面積進(jìn)展分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)取得本錢對(duì)象占地面積途徑有兩個(gè)：一是政府規(guī)劃審批部門在工程規(guī)劃中測(cè)定占地面積；二是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)工程規(guī)劃自行測(cè)定占地面積。在實(shí)際工程運(yùn)作時(shí)，并不是所有本錢對(duì)象都可以單獨(dú)取得其占地面積。垂直排列本錢對(duì)象就無(wú)法取得各自占地面積，如有開發(fā)產(chǎn)品，一至三層裙房為購(gòu)物中心，三層以上是寫字樓，作為本錢對(duì)象，購(gòu)物中心和寫字樓占地面積是重合，因此，這種情況下就不能按占地面積分?jǐn)偼恋貎r(jià)款。無(wú)法按占地面積進(jìn)展土地價(jià)款分?jǐn)?，從現(xiàn)在可以采用分?jǐn)偡椒▉?lái)看，建筑面積法是最合理方法?！纠?3-2】2021年6月，新世紀(jì)房地產(chǎn)公司通過(guò)競(jìng)拍得到了某地塊，土地總價(jià)5億元，該地塊占地面積10萬(wàn)m2，總建筑面積為30萬(wàn)m2。整體工程分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和別墅區(qū)三個(gè)區(qū)域，規(guī)劃指標(biāo)如下：〔1〕商業(yè)區(qū)?？傉嫉孛娣e2萬(wàn)m2，開發(fā)產(chǎn)品為三層裙房和20層寫字樓，總建筑面積15萬(wàn)m2，其中：裙房建筑面積5萬(wàn)m2，寫字樓建筑面積10萬(wàn)m〔2〕住宅區(qū)：占地面積3萬(wàn)m2，建筑面積12萬(wàn)m2〔3〕別墅區(qū)：占地面積5萬(wàn)m2，建筑面積3萬(wàn)m新世紀(jì)房地產(chǎn)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：〔1〕土地價(jià)款歸集。借：開發(fā)本錢—待分?jǐn)偙惧X—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)500000000貸：銀行存款500000000〔2〕土地價(jià)款分?jǐn)偂８鶕?jù)該工程實(shí)際情況，新世紀(jì)房地產(chǎn)公司確定本錢對(duì)象分別為：裙房、寫字樓、住宅和別墅。各本錢對(duì)象分?jǐn)偼恋乇惧X如下：①裙房和寫字樓土地本錢：商業(yè)區(qū)土地本錢，按占地面積法進(jìn)展分?jǐn)偂Ｉ虡I(yè)區(qū)土地本錢＝50000×2÷10＝10000〔萬(wàn)元〕裙房和寫字樓土地本錢按建筑面積法進(jìn)展分?jǐn)偂Ｈ狗客恋乇惧X＝10000×5÷15＝3333〔萬(wàn)元〕寫字樓土地本錢＝10000×10÷15＝6667〔萬(wàn)元〕②住宅土地本錢：按占地面積進(jìn)展分?jǐn)偂Ｗ≌恋乇惧X＝50000×3÷10＝15000〔萬(wàn)元〕③別墅土地本錢：按占地面積進(jìn)展分?jǐn)偂e墅土地本錢＝50000×5÷10＝25000〔萬(wàn)元〕會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)本錢——裙房——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)33330000——寫字樓——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)66670000——住宅——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)150000000——?jiǎng)e墅——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)250000000貸：開發(fā)本錢——待分?jǐn)偙惧X——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)500000000【例13-3】新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年初開場(chǎng)開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲土地為商品性土地，并于竣工后對(duì)外銷售；乙土地為自用建立場(chǎng)地，用于新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司綠色小區(qū)商品房建立。以銀行存款支付款項(xiàng)如表13—1所示。表13—1開發(fā)產(chǎn)品本錢卡單位：萬(wàn)元項(xiàng)目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)本錢合計(jì)甲土地800204535229931乙土地700203032782編制會(huì)計(jì)分錄如下：〔1〕以銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)。借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔征地拆遷費(fèi)〕8000000——乙土地〔征地拆遷費(fèi)〕7000000貸：銀行存款15000000〔2〕以銀行存款支付前期工程費(fèi)時(shí)。借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔前期工程費(fèi)〕200000——乙土地〔前期工程費(fèi)〕200000貸：銀行存款400000〔3〕以銀行存款支付結(jié)算土地開發(fā)根底設(shè)施工程費(fèi)用時(shí)。借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔根底設(shè)施費(fèi)〕450000——乙土地〔根底設(shè)施費(fèi)〕300000貸：銀行存款750000〔4〕以銀行存款支付結(jié)算建筑安裝費(fèi)時(shí)。借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔建筑安裝費(fèi)〕350000——乙土地〔建筑安裝費(fèi)〕320000貸：銀行存款670000〔5〕以銀行存款支付結(jié)算公共配套設(shè)施工程款時(shí)。借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔公共配套設(shè)施費(fèi)〕220000貸：銀行存款220000〔6〕結(jié)轉(zhuǎn)甲土地應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)。借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔開發(fā)間接費(fèi)用〕90000貸：開發(fā)間接費(fèi)用90000〔7〕期末甲土地開發(fā)完成竣工驗(yàn)收時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)本錢。借：庫(kù)存商品——土地——甲土地9310000貸：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地9310000〔三〕房屋及配套設(shè)施開發(fā)本錢核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)開發(fā)建立房屋按用途可以分為四類：一是為銷售而開發(fā)商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)經(jīng)營(yíng)房；三是為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)周轉(zhuǎn)房；四是受其他單位委托，代為開發(fā)建立代建房。盡管這些開發(fā)房屋用途不同，但其開發(fā)建立特點(diǎn)和費(fèi)用支出內(nèi)容及費(fèi)用性質(zhì)都大致一致，均通過(guò)“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞科目進(jìn)展核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房住宅小區(qū)，一般要建立配套設(shè)施。配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建立規(guī)劃要求，或開發(fā)工程建立規(guī)劃要求，為滿足居住需要而與開發(fā)工程配套建立各種效勞性設(shè)施。配套設(shè)施可以分為三類：第一類是根據(jù)城市建立規(guī)劃，在開發(fā)工程以外為開發(fā)工程居民效勞給排水、供電、供氣增容增壓、交通道路；第二類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)不可能有償轉(zhuǎn)讓非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；第三類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)有可能有償轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局，以及非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施中中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等。為建立以上配套工程所發(fā)生支出，應(yīng)進(jìn)展區(qū)別處理：〔1〕第一類配套設(shè)施位于開發(fā)小區(qū)外，按規(guī)定不能計(jì)入商品房本錢，應(yīng)作為獨(dú)立本錢核算對(duì)象并通過(guò)“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)〞核算其本錢?！?〕第二類不能有償轉(zhuǎn)讓非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如果與商品房同步建立，且發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)能分清受益本錢核算對(duì)象，應(yīng)于發(fā)生時(shí)直接計(jì)人受益本錢核算對(duì)象“公共配套設(shè)施費(fèi)〞本錢工程。如果與商品房非同步建立，或雖同步建立，但發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)涉及多個(gè)本錢核算對(duì)象，那么先通過(guò)“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)〞科目歸集本錢，待完工后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)人受益本錢核算對(duì)象“公共配套設(shè)施費(fèi)〞本錢工程?！?〕對(duì)于第三類公共配套設(shè)施，無(wú)論其是否與商品房同步建立，是否能分清受益對(duì)象，均應(yīng)作為獨(dú)立本錢計(jì)算對(duì)象，通過(guò)“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)〞科目核算其本錢。配套設(shè)施竣工后，能夠有償轉(zhuǎn)讓，將其本錢轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品——配套設(shè)施〞，否那么分配計(jì)人各受益對(duì)象本錢。企業(yè)在房屋及配套設(shè)施開發(fā)建立過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，首先應(yīng)按確定本錢核算對(duì)象和規(guī)定本錢工程進(jìn)展歸集。其中，能夠分清受益對(duì)象費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)人受益本錢核算對(duì)象；不能盼清受益對(duì)象費(fèi)用，如開發(fā)間接費(fèi)用，那么應(yīng)采用一定方法分配計(jì)人各受益對(duì)象本錢。1．土地開發(fā)本錢分配與結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房過(guò)程中發(fā)生土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)，能分清受益房屋設(shè)施，應(yīng)于發(fā)生時(shí)直接計(jì)人該房屋設(shè)施相應(yīng)本錢工程。如果費(fèi)用發(fā)生涉及多個(gè)房屋設(shè)施工程，那么應(yīng)先通過(guò)“開發(fā)本錢——土地開發(fā)〞科目進(jìn)展歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋及配套設(shè)施建立時(shí)，再采用一定方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞及“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)〞科目。通常情況下，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)可采用房屋設(shè)施占地面積作為分配標(biāo)準(zhǔn)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和根底設(shè)施費(fèi)可采用房屋設(shè)施建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值或建筑面積作為分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算公式為：【例13-4】承例13-3，新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司前期自行開發(fā)建立乙土地已竣工，本月開場(chǎng)在完工乙土地上開發(fā)建立綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括一棟寫字樓、三棟住宅樓、一座社區(qū)中心。其中三棟住宅樓構(gòu)造、規(guī)模一樣，合并為一個(gè)本錢計(jì)算對(duì)象。各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品占用土地面積比例為：寫字樓30%，住宅樓60%，社區(qū)中心10%。結(jié)轉(zhuǎn)乙土地開發(fā)總本錢782萬(wàn)元，其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)700萬(wàn)元；前期工程費(fèi)20萬(wàn)元，按房屋設(shè)施占地面積分配；根底設(shè)施費(fèi)30萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)32萬(wàn)元，按房屋設(shè)施建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值分配。乙土地開發(fā)本錢分配如表13-2所示。表13-2建立場(chǎng)地本錢分配表單位：萬(wàn)元工程占地比例〔%〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值根底設(shè)施費(fèi)分配比例〔%〕根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)分配率〔%〕建筑安裝費(fèi)合計(jì)寫字樓3021061000住宅樓60420121500社區(qū)中心1070230合計(jì)100700202530會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓2404000——住宅樓4686000——社區(qū)中心730000貸：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——乙土地78200002．建筑安裝工程費(fèi)歸集與分配房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢中建筑安裝工程費(fèi)，主要指商品房、配套設(shè)施、代建工程等開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生房屋建筑工程和附屬設(shè)備及其安裝工程費(fèi)用。房屋設(shè)施建筑安裝工程，有自營(yíng)和出包兩種施工方式，企業(yè)在房屋設(shè)施開發(fā)建立工程中發(fā)生各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)施工方式不同而采用相應(yīng)歸集和核算方法。采用出包方式建筑安裝工程，其建筑安裝工程費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)承包單位提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單〞所列工程價(jià)款結(jié)算出包工程款，記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞科目“建筑安裝工程費(fèi)〞本錢工程。同時(shí)，還應(yīng)計(jì)入由企業(yè)另行核算不列入房屋設(shè)施工程預(yù)算內(nèi)設(shè)備價(jià)值。企業(yè)與承包單位之間工程款、備料款往來(lái)結(jié)算，設(shè)置“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞、“預(yù)付賬款——預(yù)付備料款〞、“預(yù)付賬款——預(yù)付工程款〞等科目進(jìn)展核算。采用自營(yíng)方式建筑安裝工程，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織自有工程隊(duì)進(jìn)展工程施工，開發(fā)產(chǎn)品建筑安裝費(fèi)，就是工程施工過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)施工費(fèi)用〔包括附屬于房屋設(shè)施設(shè)備價(jià)值〕。施工過(guò)程中發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)，一般可直接記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞科目，但應(yīng)是實(shí)際發(fā)生數(shù)，不得以預(yù)算價(jià)格或預(yù)提費(fèi)用代替。如果企業(yè)自行施工工程比擬大，也可增設(shè)“工程施工〞和“施工間接費(fèi)用〞科目，核算和歸集發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用，并定期結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞科目“建筑安裝工程費(fèi)〞本錢工程?！纠?3-5】新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓建筑安裝工程出包給某建筑公司施工，出包工程合同規(guī)定新世紀(jì)公司預(yù)付工程款1000萬(wàn)元，余款待完工后結(jié)清。綠色小區(qū)社區(qū)中心由新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司自己采用自營(yíng)方式興建?！?〕寫字樓工程領(lǐng)用電梯兩部，住宅樓工程領(lǐng)用電梯六部進(jìn)展安裝，電梯每部實(shí)際本錢50萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔建安工程費(fèi)〕1000000——住宅樓〔建安工程費(fèi)〕3000000貸：原材料——電梯4000000〔2〕期末，出包工程建立完工，施工公司提交工程價(jià)款結(jié)算賬單，工程款共計(jì)3000萬(wàn)元，其中，寫字樓1600萬(wàn)元，住宅樓1400萬(wàn)元，原已預(yù)付工程款1000萬(wàn)元，以銀行存款支付余款。會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔建安工程費(fèi)〕16000000——住宅樓〔建安工程費(fèi)〕14000000貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款30000000借：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款20000000貸：銀行存款20000000〔3〕社區(qū)中心工程完工，發(fā)生工程耗用材料10萬(wàn)元，應(yīng)付施工人員工資5萬(wàn)元，支付施工機(jī)械使用費(fèi)3萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心〔建安工程費(fèi)〕180000貸：原材料100000應(yīng)付職工薪酬50000銀行存款300003.配套設(shè)施費(fèi)歸集與分配房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢中配套設(shè)施費(fèi)，僅指小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施所發(fā)生建立費(fèi)用。可以有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施，本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品一種，其所發(fā)生建立費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入開發(fā)本錢，而不能轉(zhuǎn)嫁到商品房等其他開發(fā)產(chǎn)品本錢中。開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，其建立費(fèi)用屬于共同性費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)本錢。其中，與商品房同步建立，且發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)能分清受益本錢核算對(duì)象，應(yīng)于發(fā)生時(shí)直接計(jì)入受益本錢核算對(duì)象“公共配套設(shè)施費(fèi)〞本錢工程。與商品房非同步建立，或雖同步建立，但發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)涉及多個(gè)本錢核算對(duì)象，那么先通過(guò)“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)〞科目歸集本錢，待完工后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入受益本錢核算對(duì)象“公共配套設(shè)施費(fèi)〞本錢工程。分配標(biāo)準(zhǔn)通?？刹捎梅课菰O(shè)施建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值或建筑面積。企業(yè)如果同時(shí)開發(fā)建立可以有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施，該配套設(shè)施也應(yīng)和商品房一起承當(dāng)相應(yīng)公共配套設(shè)施建立費(fèi)?！?〕如果不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施竣工時(shí)，商品房和可有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施同時(shí)竣工或尚未竣工，那么可將不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施實(shí)際建立費(fèi)用全局部配計(jì)入各受益本錢核算對(duì)算?！?〕如果商品房和可有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施已建成或出售，而不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施尚未建成或尚未開工興建，那么應(yīng)將未建成或未開工配套設(shè)施預(yù)計(jì)建立費(fèi)用，預(yù)提計(jì)入已建成或出售商品房及配套設(shè)施開發(fā)本錢；未建成不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施，可根據(jù)已發(fā)生建立費(fèi)用，加上其未完工局部預(yù)計(jì)建筑安裝工程費(fèi)，作為其全部建立費(fèi)用；未開工不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施，其建筑安裝工程費(fèi)可根據(jù)各該工程概〔預(yù)〕算價(jià)值加以預(yù)計(jì)。需要說(shuō)明是，不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施不管已開工或未開工，其應(yīng)負(fù)擔(dān)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等，都應(yīng)予以歸集，因此，未開工工程僅需預(yù)計(jì)其全部建筑安裝工程費(fèi)。預(yù)提配套設(shè)施建立費(fèi)時(shí)，借記“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)〞科.目，貸記“應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)〞工程。【例13-6】新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建立綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓2021年底已竣工，但社區(qū)中心正在建立中，尚未完工，預(yù)計(jì)尚需發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用11.5萬(wàn)元。社區(qū)中心開發(fā)本錢按房屋設(shè)施建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值進(jìn)展分配?！?〕預(yù)提社區(qū)中心尚未完工局部建筑安裝工程費(fèi)。會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心〔建安工程費(fèi)〕115000貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)115000〔2〕社區(qū)中心開發(fā)本錢明細(xì)賬如表13-3所示。表13-3社區(qū)中心開發(fā)本錢明細(xì)賬單位：萬(wàn)元工程土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)開發(fā)費(fèi)用合計(jì)702預(yù)提未完工局部建筑安裝工程費(fèi)分配轉(zhuǎn)出社區(qū)中心開發(fā)本錢70230期末將社區(qū)中心建立費(fèi)用分配計(jì)入已完工寫字樓和住宅樓開發(fā)本錢，編制公共配套設(shè)施費(fèi)分配表如表13-4所示。表13-4公共配套設(shè)施費(fèi)分配表單位：萬(wàn)元工程建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值分配率〔%〕公共配套設(shè)施費(fèi)寫字樓100012住宅樓150018合計(jì)250030財(cái)務(wù)處理如下：公共配套設(shè)施費(fèi)分配率=300000÷25000000×100%=1.2%借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔公共配套設(shè)施費(fèi)〕120000——住宅樓〔公共配套設(shè)施費(fèi)〕180000貸：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心300000未建成或未開工不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施以后發(fā)生實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)支出，記入“應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)〞科目借方。實(shí)際發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)大于或小于預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)差額，于社區(qū)中心全部正式竣工決算時(shí)，調(diào)整〔補(bǔ)計(jì)或沖減〕開發(fā)產(chǎn)品本錢。【例13-7】新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建立綠色小區(qū)社區(qū)中心2021年年末完工，當(dāng)月實(shí)際發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用10萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄如下：〔1〕發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)時(shí)。借：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)100000貸：原材料100000〔2〕實(shí)際本錢與預(yù)提建立費(fèi)用差額按房屋設(shè)施建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值進(jìn)展分配，編制差額分配表如表13-5所示。表13-5預(yù)提社區(qū)中心本錢差額分配表單位：萬(wàn)元工程建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價(jià)值分配率〔%〕本錢差額寫字樓1000住宅樓1500合計(jì)2500—實(shí)際本錢與預(yù)提建立費(fèi)用差額分配率=〔115000—100000〕/25000000×100%=0.06%根據(jù)差額分配表，調(diào)整房屋設(shè)施開發(fā)本錢：調(diào)減寫字樓開發(fā)本錢=10000000×〔0.06%〕=6000〔元〕調(diào)減住宅樓開發(fā)本錢=15000000×〔0.06%〕=9000〔元〕借：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)15000貸：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心〔建安工程費(fèi)〕15000借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心15000貸：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔公共配套設(shè)施費(fèi)〕6000——住宅樓〔公共配套設(shè)施費(fèi)〕90004.開發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用核算，應(yīng)按照其內(nèi)部單位、部門，通過(guò)“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目歸集，期末采用一定方法分配計(jì)入各受益對(duì)象本錢。開發(fā)間接費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)，一般為各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等項(xiàng)直接費(fèi)之和，也可采用各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算造價(jià)作為分配標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算公式如下：間接費(fèi)用分配率=×100%或間接費(fèi)用分配率=×100%【例13-8】新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建立綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員工資薪酬57萬(wàn)元，計(jì)提開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)用房折舊1萬(wàn)元，計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬(wàn)元，其他用銀行存款支付開發(fā)間接費(fèi)用15萬(wàn)元。編制會(huì)計(jì)分錄如下：〔1〕結(jié)算應(yīng)付管理人員工資時(shí)。借：開發(fā)間接費(fèi)用570000貸：應(yīng)付職工薪酬570000〔2〕計(jì)提開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)用房折舊和周轉(zhuǎn)房攤銷時(shí)。借：開發(fā)間接費(fèi)用210000貸：累計(jì)折舊l0000庫(kù)存商品——周轉(zhuǎn)房200000〔3〕以銀行存款支付其他間接開發(fā)費(fèi)用時(shí)。借：開發(fā)間接費(fèi)用150000貸：銀行存款150000〔4〕期末按各開發(fā)工程直接費(fèi)比例分配轉(zhuǎn)出開發(fā)間接費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用分配表如表13-6所示。表13-6開發(fā)間接費(fèi)用分配表單位：萬(wàn)元工程分配標(biāo)準(zhǔn)分配率〔%〕開發(fā)間接費(fèi)用征地拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)直接費(fèi)用合計(jì)寫字樓210612住宅樓4201218合計(jì)63018305139其中開發(fā)間接費(fèi)用分配率=93÷5139×100%=1.81%借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔開發(fā)間接費(fèi)用〕353400——住宅樓〔開發(fā)間接費(fèi)用〕576600貸：開發(fā)間接費(fèi)用9300005.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算方法，與工業(yè)產(chǎn)品本錢計(jì)算分批法和建筑安裝工程本錢竣工結(jié)算法一樣。開發(fā)產(chǎn)品本錢計(jì)算是以每一項(xiàng)或每一小批開發(fā)產(chǎn)品作為本錢計(jì)算對(duì)象，以房地產(chǎn)開發(fā)建立周期作為本錢計(jì)算期。因此，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢是在開發(fā)產(chǎn)品竣工后根據(jù)其所歸集全部開發(fā)建立費(fèi)用計(jì)算確定，而在開發(fā)產(chǎn)品竣工以前所歸集開發(fā)建立費(fèi)用累計(jì)額，那么為未完開發(fā)產(chǎn)品本錢，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨構(gòu)成局部。為了計(jì)算各項(xiàng)房屋設(shè)施實(shí)際開發(fā)本錢，會(huì)計(jì)部門應(yīng)按不同本錢核算對(duì)象開設(shè)房地產(chǎn)生產(chǎn)本錢明細(xì)分類賬〔或開發(fā)產(chǎn)品本錢卡片〕，用以記錄各項(xiàng)開發(fā)建立本錢。房地產(chǎn)開發(fā)本錢明細(xì)帳中按本錢工程分設(shè)專欄，登記本錢核算對(duì)象每月發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，工程竣工后，計(jì)算轉(zhuǎn)出已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢。表13-7、表13-8分別為新世紀(jì)公司綠色小區(qū)寫字樓開發(fā)產(chǎn)品本錢卡、住宅樓開發(fā)產(chǎn)品本錢卡。表13-7工程：寫字樓開發(fā)產(chǎn)品本錢卡單位：萬(wàn)元工程土地拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)本錢合計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)本錢結(jié)轉(zhuǎn)房屋建立費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)公共配套設(shè)施費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費(fèi)用210612開發(fā)費(fèi)用合計(jì)210612結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施差額結(jié)轉(zhuǎn)竣工寫字樓本錢2106表13-8工程：住宅樓開發(fā)產(chǎn)品本錢卡單位：萬(wàn)元工程土地拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)本錢合計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)本錢結(jié)轉(zhuǎn)房屋建立費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)公共配套設(shè)施費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費(fèi)用4201218開發(fā)費(fèi)用合計(jì)4101218結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施差額結(jié)轉(zhuǎn)竣工住宅樓本錢42012【例13-9】新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建立綠色小區(qū)于2021年年初全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程本錢。會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存商品——房屋——寫字樓19871400——住宅樓32333600貸：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓19871400——住宅樓32333600在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工后，應(yīng)及時(shí)辦理竣工本錢決算，根據(jù)開發(fā)工程概〔預(yù)〕算資料和開發(fā)產(chǎn)品本錢明細(xì)賬〔卡〕以及其他有關(guān)資料，編制“開發(fā)工程竣工本錢決算表〞，如表13-9所示，對(duì)本錢資料進(jìn)展總結(jié)，評(píng)價(jià)開發(fā)管理水平，分析本錢升降主要原因，根據(jù)開發(fā)管理中存在問(wèn)題及時(shí)采取有效措施，加強(qiáng)管理，爭(zhēng)取不斷降低房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。表13-9開發(fā)工程竣工本錢決算表開發(fā)工程名稱：綠色小區(qū)寫字樓開工日期：規(guī)模構(gòu)造：竣工日期：年月日單位：元本錢工程概〔預(yù)〕算價(jià)值實(shí)際本錢降低額降低率〔%〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用其他合計(jì)簡(jiǎn)要分析及說(shuō)明〔四〕代建工程開發(fā)本錢核算代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受有關(guān)單位委托，代為開發(fā)建立工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過(guò)投標(biāo)中標(biāo)后承建開發(fā)建立工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承接代建工程，既有建立場(chǎng)地和房屋，又有其他工程，如城市道路、根底設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景等市政工程。企業(yè)承受委托代為開發(fā)商品性建立場(chǎng)地和房屋，由于其建立內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)開發(fā)商品性建立場(chǎng)地和房屋根本一樣，因此，代為建立場(chǎng)地和房屋本錢可比照土地及房屋開發(fā)本錢核算，分別通過(guò)“開發(fā)本錢——土地開發(fā)〞及“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〞兩個(gè)明細(xì)科目進(jìn)展。代委托單位開發(fā)建立除商品性建立場(chǎng)地及房屋以外其他工程，納入“開發(fā)本錢——代建工程開發(fā)〞科目核算。企業(yè)代建其他工程由于種類繁多，內(nèi)容千差萬(wàn)別，因此，必須根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定代建工程本錢核算對(duì)象。一般可按工程合同或委托單位要求，以施工圖預(yù)算所列單位工程或單項(xiàng)工程作為本錢核算對(duì)象。其本錢工程那么與房屋、配套設(shè)施