住宅戶型改良專項(xiàng)

高層住宅“偷面積”手法第1頁(yè)第1頁(yè)Z.Y.Consulting專項(xiàng)總綱“偷面積”概念詮釋“偷面積”之創(chuàng)新手法“偷面積”典型案例解析第2頁(yè)第2頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”概念詮釋何為“偷面積”【概念詮釋】:依據(jù):《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》偷法:把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉陽(yáng)臺(tái)，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積各類建筑（比如層高小于2.20m以下夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m地下室和半地下室，房屋天面，挑臺(tái)，飄窗等)面積盡也許放大；

增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過(guò)降低分?jǐn)偅黾訉?shí)惠，促進(jìn)銷售。第3頁(yè)第3頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法不計(jì)面積1、凸窗(外飄窗)無(wú)程度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增長(zhǎng)一些儲(chǔ)物空間或直接增長(zhǎng)凸窗層高變成原則高)4、兩層高以上普通大露臺(tái)(增長(zhǎng)使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園(增長(zhǎng)使用面積但不占用房間面積，能夠加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米地下室，半地下室空間(增長(zhǎng)輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)”地下空間”(增長(zhǎng)輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)“偷面積”幾種慣用辦法第4頁(yè)第4頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法“偷面積”幾種慣用辦法8、一樓庭院和樓頂使用面積(增長(zhǎng)輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米下列夾層，插層，技術(shù)層(增長(zhǎng)輔助使用面積)計(jì)半面積1、一層普通大陽(yáng)臺(tái)，未封閉陽(yáng)臺(tái)，挑廊2、與房屋相連有上蓋無(wú)柱走廊3、能夠變房間內(nèi)陽(yáng)臺(tái)4.有頂蓋不封閉永久性架空通廊第5頁(yè)第5頁(yè)Z.Y.Consulting計(jì)一層面積室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米下列(增長(zhǎng)空間體量和舒適度)2.室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增長(zhǎng)空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)計(jì)一層面積室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米下列(增長(zhǎng)空間體量和舒適度)2.室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增長(zhǎng)空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)“偷面積”之創(chuàng)新手法“偷面積”幾種慣用辦法第6頁(yè)第6頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總第7頁(yè)第7頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總第8頁(yè)第8頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析深圳◎偷面積由來(lái)背景:典型移民都市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率產(chǎn)品成為市場(chǎng)不二選擇，偷面積各類有效辦法成為深圳所有開(kāi)發(fā)商贏得市場(chǎng)利器；第9頁(yè)第9頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商慣用手法（一）其主要技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求2.2米下列空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超出2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超出2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)也許會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往能夠打掉。由于本身凸窗有2.2米層高，加上打掉那部分“低臺(tái)”，凸窗部分層高能夠達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗做法，使得房屋空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn):大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。第10頁(yè)第10頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“綠洲豐和”凸窗典型案例創(chuàng)新戶型之凸窗利用:通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開(kāi)闊，建筑立面美觀，有效增長(zhǎng)了客戶套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和臥室基本上都有1.5米深落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深凸窗,衛(wèi)生間凈高要求低,落地凸窗應(yīng)用最為抱負(fù)第11頁(yè)第11頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“綠洲豐和”凸窗典型案例第12頁(yè)第12頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商慣用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開(kāi)發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超出2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修時(shí)候，購(gòu)房者能夠?qū)⒐室庠O(shè)計(jì)那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn):拆卸后如何確保墻體隔熱、保溫。第13頁(yè)第13頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“桂芳園”凸窗典型案例如圖,佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗,為客戶“偷”出了一個(gè)很大空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間,實(shí)現(xiàn)了凸窗盡量擴(kuò)大。第14頁(yè)第14頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“都市主場(chǎng)”凸窗典型案例上圖頂柜為能夠打掉部分上梁,將低于2.2米凸窗空間轉(zhuǎn)化成原則高進(jìn)深足夠大,能夠把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立空間上圖為打掉頂柜后臥室空間。這樣空間不再壓抑,還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒(méi)有打掉頂柜臥室樣板房第15頁(yè)第15頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析小結(jié):從上述分析能夠看出:凸窗有下列長(zhǎng)處:給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠:只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透室內(nèi)空間:凸窗房室內(nèi)采光效果好；美觀建筑外立面；精心設(shè)計(jì)凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在不足:政策對(duì)凸窗高度限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”誕生，也未能有愈加好突破；合法凸窗無(wú)法為客戶帶來(lái)更極致面積上實(shí)惠，于是，另外一個(gè)“偷法”誕生。從上述分析能夠看出:凸窗有下列長(zhǎng)處:給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠:只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透室內(nèi)空間:凸窗房室內(nèi)采光效果好；美觀建筑外立面；精心設(shè)計(jì)凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在不足:政策對(duì)凸窗高度限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”誕生，也未能有愈加好突破；合法凸窗無(wú)法為客戶帶來(lái)更極致面積上實(shí)惠，于是，另外一個(gè)“偷法”誕生。第16頁(yè)第16頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析隱藏式衣柜,落地衣柜“偷面積”無(wú)微不至隱藏式衣櫥設(shè)計(jì)辦法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完畢，只是這里凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗同樣，隱藏式衣櫥高度通常也在2.2米下列，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻能夠使用。缺點(diǎn):外墻保溫和整個(gè)小區(qū)外立面協(xié)調(diào)性。第17頁(yè)第17頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積”由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)二分之一建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此辦法普通只在大戶型單元且自然資源景觀較好樓盤中使用。缺點(diǎn):作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)二分之一建筑面積，在要求面積內(nèi)，大入戶花園必定造成室內(nèi)空間變小。另還必須考慮到底多大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大戶型。第18頁(yè)第18頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析入戶花園能夠隔成一個(gè)小書房,非常實(shí)用利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積”第19頁(yè)第19頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),陽(yáng)臺(tái)面積12㎡利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積”第20頁(yè)第20頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界自然延伸上,對(duì)居住舒適性必定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）假如是能夠用玻璃窗封上,或加樓層板使上下兩家都增長(zhǎng)面積,對(duì)偷面積提升實(shí)用率有非常大幫助。但要考慮上下層對(duì)視問(wèn)題,如采用內(nèi)封閉方式。第21頁(yè)第21頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺(tái)也許有對(duì)視問(wèn)題第22頁(yè)第22頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析露臺(tái)典型案例亮點(diǎn)【錯(cuò)層】有效處理了平層中送出不計(jì)面積露臺(tái)?！緝?yōu)勢(shì)】:“偷”出更大實(shí)惠。增長(zhǎng)有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。第23頁(yè)第23頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析露臺(tái)典型案例相對(duì)“中央悅城”大膽露臺(tái)錯(cuò)層“西岸官邸”錯(cuò)層露臺(tái)設(shè)計(jì)更為人性化。它不但為客戶送出了面積,更主要是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，能夠看出“西岸官邸”更有選擇性:它為偶數(shù)層增長(zhǎng)了賣點(diǎn)，從而提升了每平米價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層單位建筑面積更為廉價(jià)實(shí)惠。第24頁(yè)第24頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“京地海世界”露臺(tái)典型案例相對(duì)于前兩者錯(cuò)層大露臺(tái),“京地海世界”露臺(tái)在設(shè)計(jì)上沒(méi)有那么突出。但是很大膽,它兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)愈加強(qiáng)調(diào)私人空間,更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高洞口,在交房時(shí)可加板封閉,成為單層室內(nèi)使用空間。第25頁(yè)第25頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾種案例能夠看出,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾種理由:對(duì)業(yè)主:1.“獲贈(zèng)面積”誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)結(jié)合，露臺(tái)成為小戶型主要置業(yè)群最愛(ài)慕戶型結(jié)構(gòu)之一；對(duì)地產(chǎn)商:靈活多變露臺(tái)設(shè)計(jì)帶來(lái)戶型美感成為樓盤新賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺(tái)出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠心理與深圳高房?jī)r(jià)之間，找到了一個(gè)較好平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠心理，同時(shí)以另一個(gè)設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來(lái)驚喜。第26頁(yè)第26頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析入戶花園典型案例6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì),將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度,能夠100%“偷面積”。

左右錯(cuò)層入戶花園（兩層高度）,使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉,在使用中甚至能夠再作一層閣樓（見(jiàn)下頁(yè)圖片）。

第27頁(yè)第27頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析入戶花園典型案例第28頁(yè)第28頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館“偷面積”電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺(tái)構(gòu)成,即每?jī)蓪与娞輳d都有一個(gè)近30—40平方米露臺(tái),形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。空中花園,普通是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度,按照建筑計(jì)算相關(guān)要求,不計(jì)入容積率部分,因此這部分面積沒(méi)計(jì)入公攤面積,給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠電梯廳露臺(tái)是兩層高度,能夠不計(jì)算建筑面積第29頁(yè)第29頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館“偷面積”電梯廳第30頁(yè)第30頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館空中過(guò)道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接空中過(guò)道,使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既能夠分隔開(kāi),作為自己私人空間；也能夠作為空中院館,供業(yè)主共用,多出一個(gè)休閑空間。第31頁(yè)第31頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館空中過(guò)道第32頁(yè)第32頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析陽(yáng)光房“偷面積”萬(wàn)科.都市風(fēng)景（紅色部分）層高為2.2米,能夠算“偷面積”新做法,“陽(yáng)光房”擁有通透、華麗外觀,其三面玻璃墻設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很密切接觸。但是,私密性處理始終是陽(yáng)光房設(shè)計(jì)一大瓶頸。第33頁(yè)第33頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析◆“陽(yáng)光房”由于不能完全保障業(yè)主隱私權(quán),且建筑立面處理等受到質(zhì)疑,廣泛推廣尚有難度；◆與“陽(yáng)光房”異曲同工產(chǎn)品——地下室和半地下室,相對(duì)能完善保護(hù)業(yè)主隱私,外觀處理更易,面積同樣可偷。陽(yáng)光房“偷面積”第34頁(yè)第34頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用地下室和半地下室“偷面積”◆地下室和半地下室可應(yīng)用“偷面積”政策是:層高小于2.2米地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。◆只要在政策允許范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大可“偷”空間，另外，室外架空半地下室較好地處理了地下采光問(wèn)題，如圖。第35頁(yè)第35頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“17英里”地下室,半地下室典型案例兩圖均為萬(wàn)科“偷”半地下室。但是萬(wàn)科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大空間“偷”法,90平米內(nèi)仍然有應(yīng)用空間；第36頁(yè)第36頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析【萬(wàn)科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】:“住宅建筑正負(fù)零下列不計(jì)算建筑面積?！比鐖D，它幾乎把半地下室高度做到了近2.8米，貼近了原則層高。沒(méi)有壓抑感空間，實(shí)用面積能夠更大拓展?！?7英里”地下室,半地下室典型案例第37頁(yè)第37頁(yè)Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用送夾層“偷面積”夾層層高下于2.2米，能夠不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成3.9-4米，原則層高2.8-3米，夾層普通為2.15-2.19米。原則層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)原則層之間，普通來(lái)說(shuō)，假如一層4戶，就兩層夾層處于原則層下面，另兩層夾層在原則層上面；一層兩戶就奇數(shù)層夾層在原則層上面，偶數(shù)層夾層在原則層下面，