附件

不動產(chǎn)價格鑒證評估技術規(guī)范

第一章總則

第一條為規(guī)范不動產(chǎn)價格鑒證評估行為，統(tǒng)一不動產(chǎn)價格鑒

證評估程序和方法，保護價格鑒證評估當事人合法權益和公共利益，

根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《中

華人民共和國民法典》和中國價格協(xié)會《價格鑒證評估執(zhí)業(yè)規(guī)范》

等制定本技術規(guī)范。

第二條本規(guī)范適用于價格鑒證評估機構(gòu)及其價格鑒證評估專

業(yè)人員執(zhí)行不動產(chǎn)價格鑒證評估業(yè)務。

第三條本規(guī)范所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土

地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關權益。

本規(guī)范所稱不動產(chǎn)不包含林木、海域等價格鑒證評估標的。

第四條本規(guī)范所稱不動產(chǎn)價格鑒證評估，是指價格鑒證評估

機構(gòu)及其價格鑒證評估專業(yè)人員根據(jù)委托，按照規(guī)定的標準和程序，

運用科學的方法對不動產(chǎn)價格進行評定、估算，并出具價格鑒證評

估報告的專業(yè)服務行為。

價格鑒定業(yè)務出具價格鑒定意見書，價格評估業(yè)務出具價格評

估報告。價格鑒定意見書和價格評估報告統(tǒng)稱為價格鑒證評估報告。

—3—

第二章不動產(chǎn)價格鑒證評估程序及操作要求

第五條不動產(chǎn)價格鑒證評估基本程序：

1.取得委托人出具的價格鑒證評估委托書；

2.明確價格鑒證評估基本事項，簽訂委托合同；

3.指派價格鑒證評估專業(yè)人員；

4.確定價格鑒證評估作業(yè)方案；

5.實物勘驗；

6.收集與整理價格鑒證評估資料；

7.市場調(diào)查；

8.選定價格鑒證評估方法；

9.測算、分析、確定價格鑒證評估結(jié)論；

10.撰寫價格鑒證評估報告；

11.審核價格鑒證評估報告；

12.提交（送達）價格鑒證評估報告；

13.價格鑒證評估報告歸檔。

價格鑒證評估機構(gòu)及其價格鑒證評估專業(yè)人員可以根據(jù)鑒證評

估業(yè)務的具體情況及重要性原則，合理確定各基本程序的繁簡程度，

但不得隨意刪減價格鑒證評估基本程序。

第六條明確價格鑒證評估基本事項，主要包括下列內(nèi)容：

1.委托人；

2.價格鑒證評估目的；

3.價格鑒證評估對象及范圍；

—4—

4.價格鑒證評估內(nèi)涵；

5.價格鑒證評估基準日；

6.價格鑒證評估作業(yè)日期；

7.價格鑒證評估報告使用范圍；

8.服務費用及支付方式等。

第七條確定價格鑒證評估作業(yè)方案，主要包括下列內(nèi)容：

1.確定價格鑒證評估項目性質(zhì)和工作量；

2.調(diào)查搜集的資料及來源渠道；

3.擬采用的價格鑒證評估技術路徑和鑒證評估方法；

4.預計需要的人力、時間和經(jīng)費；

5.擬訂作業(yè)的步驟和時間進度。

第八條實物勘驗

價格鑒證評估人專業(yè)員應當對鑒證評估的不動產(chǎn)進行分類逐項

實物核實或勘驗。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進行

現(xiàn)場勘查，應當充分考慮抽樣風險。

價格鑒證評估專業(yè)人員應當在查驗或者勘驗記錄上簽字，同時

要求參加勘驗的其他有關人員在勘驗記錄上簽字。如果其他有關人

員未簽字的，應在勘驗記錄上載明。

第九條價格鑒證評估資料的收集與整理

價格鑒證評估專業(yè)人員應根據(jù)項目具體情況收集不動產(chǎn)鑒證評

估所需要的資料，關注鑒證評估對象的法律權屬，對于沒有權屬證

明文件的不動產(chǎn)應當要求委托方或其他相關當事人對其權屬作出承

—5—

諾或者說明，采取簽字、蓋章及法律允許的其他方式進行確認。

第十條市場調(diào)查

價格鑒證評估專業(yè)人員應當采取合法有效的渠道及方式進行市

場調(diào)查，形成調(diào)查記錄，并對市場調(diào)查資料的真實性、合法性和關

聯(lián)性進行審查。

第十一條價格鑒證評估專業(yè)人員應當根據(jù)搜集到的資料，選

擇合理的技術路徑和方法進行測算，形成技術報告，并按照價格鑒

證評估文書格式的相關規(guī)定，最終形成價格鑒證評估報告。

第十二條價格鑒證評估機構(gòu)在執(zhí)行不動產(chǎn)價格鑒證評估特殊

業(yè)務時，可以聘請具有特殊專業(yè)知識和經(jīng)驗的專家或機構(gòu)協(xié)助價格

鑒證評估工作，并應在價格鑒證評估報告中說明。

第三章不動產(chǎn)價格鑒證評估方法

第十三條執(zhí)行不動產(chǎn)價格鑒證評估業(yè)務，應當根據(jù)價格鑒證

評估目的、價格鑒證評估標的、價格內(nèi)涵、資料搜集等情況，分析

市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設開發(fā)法、

基準地價系數(shù)修正法等衍生方法的適用性。除有專門規(guī)定或只能選

擇一種評估方法外，應選擇兩種以上評估方法進行價格鑒證評估。

如果只能采用一種方法，須說明理由。

第十四條價格鑒證評估專業(yè)人員應當根據(jù)所采用的價格鑒證

評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成測

算結(jié)果，并進行綜合分析，形成合理價格鑒證評估結(jié)論。

—6—

采用兩種以上評估方法進行價格鑒證評估時，應當對采用不同

方法鑒證評估形成的測算結(jié)果進行分析比較，形成合理價格鑒證評

估結(jié)論。

第十五條采用市場法鑒證評估不動產(chǎn)時，應滿足下列條件：

1.具有公開的市場及活躍的交易，交易市場發(fā)育充分；

2.參照物及其與價格鑒證評估標的可比較的指標、技術參數(shù)等

必要信息可以獲得及量化。

第十六條采用市場法鑒證評估不動產(chǎn)的基本步驟為：

1.收集交易實例；

2.選擇可比實例；

3.建立比較基礎；

4.選取比較因素；

5.進行比較修正；

6.計算比較價格。

第十七條采用市場法鑒證評估不動產(chǎn)時，搜集交易實例包括

下列內(nèi)容：

1.交易實例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、四至、面積、

用途、建筑結(jié)構(gòu)、建成日期、土地形狀、土地使用期限、產(chǎn)權狀況、

周圍環(huán)境等；

2.交易情況：包括交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、

融資條件、特殊交易動機等；

3.成交日期；

—7—

4.成交價格，包括總價、單價及計價方式；

5.付款方式等。

第十八條采用市場法鑒證評估不動產(chǎn)時，可比實例的選取應

符合下列規(guī)定：

1.從交易實例中選取且不得少于3個；

2.成交日期應接近價格鑒證評估基準日，不宜超過1年，其中

房地產(chǎn)價格鑒證評估不得超過2年，土地價格鑒證評估不得超過3

年；

3.可比實例應與價格鑒證評估標的相似；

4.交易類型與鑒證評估目的相適合；

5.成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格。

第十九條采用市場法鑒證評估不動產(chǎn)時，比較修正因素應包

括交易情況修正、市場狀況修正和不動產(chǎn)狀況修正。交易情況修正

是將可比實例實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價

格。市場狀況修正是將可比實例成交日期的價格修正為價格鑒證評

估基準日的價格。不動產(chǎn)狀況修正是將可比實例狀況下的價格修正

為鑒證評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)位狀況修正、權益狀況

修正和實物狀況修正。

第二十條采用收益法鑒證評估不動產(chǎn)時，應滿足下列條件：

1.價格鑒證評估標的預期收益可以預測并能用貨幣計量；

2.獲得預期收益所承擔的風險能夠量度；

3.預期獲利年限能夠確定或者合理預期。

—8—

第二十一條采用收益法鑒證評估不動產(chǎn)的基本步驟為：

1.收集相關資料；

2.測算未來收益；

3.確定收益期限；

4.確定折現(xiàn)率；

5.選擇適當?shù)挠嬎愎剑?/p>

6.計算收益價格。

第二十二條采用收益法鑒證評估不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)未來收益

應當為不動產(chǎn)自身帶來的收益，包含有形收益和無形收益。確定凈

收益時應當考慮未來收益和風險的合理預期。

第二十三條采用收益法鑒證評估不動產(chǎn)時，收益期限應當考

慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)，并

根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。

第二十四條采用收益法鑒證評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，

租約期內(nèi)租金宜采用租約租金，租約期外租金應當采用正常客觀租

金。

第二十五條采用成本法鑒證評估不動產(chǎn)時，應滿足下列條件：

1.能通過重置途徑獲得，重置成本能夠合理估算；

2.各種損耗可以量化。

第二十六條采用成本法鑒證評估不動產(chǎn)的基本步驟為：

1.選擇價格鑒證評估路徑；

2.測算重置成本；

—9—

3.測算各種貶值；

4.計算成本價格。

第二十七條采用成本法鑒證評估不動產(chǎn)，重置成本為重新開

發(fā)建設全新狀況的不動產(chǎn)的必要支出及應得利潤，一般包括土地成

本、建設成本、管理費用、銷售稅費、投資利息和開發(fā)利潤，重置

成本應采用客觀成本。

第二十八條采用成本法鑒證評估不動產(chǎn)時，建筑物的貶值包

括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶

值時，應綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權

剩余年限的影響。

第二十九條采用假設開發(fā)法鑒證評估不動產(chǎn)時，應滿足下列

條件：

1.具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，規(guī)劃條件明確；

2.最佳開發(fā)經(jīng)營方式、建設周期、進度能合理確定；

3.開發(fā)完成后的價格及后續(xù)開發(fā)的必要支出及開發(fā)利潤能合

理確定。

第三十條采用假設開發(fā)法鑒證評估不動產(chǎn)的基本步驟為：

1.確定不動產(chǎn)的最佳開發(fā)經(jīng)營方式；

2.確定開發(fā)建設周期和投資進度安排；

3.測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格；

4.測算后續(xù)開發(fā)的必要支出和客觀開發(fā)利潤；

5.計算開發(fā)價格。

—10—

第三十一條采用假設開發(fā)法鑒證評估不動產(chǎn)時，開發(fā)完成后

的不動產(chǎn)價格是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況所對應的價格，可以通過市

場法、收益法等方法測算，不應采用成本法。

第三十二條采用假設開發(fā)法鑒證評估不動產(chǎn)時，后續(xù)開發(fā)建

設的必要支出和應得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費

用、投資利息、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費等。

如果采用現(xiàn)金流法，則不再另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和利

潤。

第三十三條采用基準地價系數(shù)修正法評估不動產(chǎn)時，應滿足

下列條件：

1.所在地區(qū)政府已公布基準地價，具有完備的基準地價修正體

系；

2.所采用的基準地價具有現(xiàn)時性，評估宗地的評估基準日距基

準地價的基準日一般不得超過3年。

第三十四條采用基準地價系數(shù)修正法評估不動產(chǎn)的基本步驟

為：

1.搜集基準地價資料；

2.確定評估宗地所在位置的基準地價；

3.進行因素調(diào)整修正；

4.計算宗地價格。

第三十五條采用基準地價系數(shù)修正法鑒證評估不動產(chǎn)時，應

根據(jù)所在地區(qū)政府公布的基準地價的內(nèi)涵及修正體系進行調(diào)整，調(diào)

—11—

整內(nèi)容一般包括交易日期修正、用途修正、容積率修正、區(qū)域因素

修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。

第四章土地價格鑒證評估技術路徑

第三十六條市場法

市場法：是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在

鑒證評估基準日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗

地的成交價格進行差異修正，以此估算待價格鑒證評估宗地價格的

方法。

1.市場法評估土地價格基本公式：

PPBABCDE......（1）

式中：

P—待估宗地價格；

PB—比較實例價格；

A—待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；

B—待估宗地評估基準日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易期日

地價指數(shù)；

C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條

件指數(shù)；

D—待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條

件指數(shù)；

E—待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年期修正指數(shù)。

—12—

2.適用范圍：市場法主要適用于土地市場發(fā)達，有充足可比實

例的地區(qū)。市場法除可直接用于鑒證評估土地價格或土地租金外，

還可用于其他價格鑒證評估方法中相關參數(shù)的求取。

3.價格鑒證評估程序

（1）收集宗地交易實例；

（2）確定比較實例；

（3）建立價格可比基礎；

（4）進行交易情況修正；

（5）進行價格鑒證評估期日修正；

（6）進行區(qū)域因素修正；

（7）進行個別因素修正；

（8）進行使用年期等其他因素修正；

（9）測算比準價格。

4.收集宗地交易實例

資料收集范圍包括地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當

事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因

素、土地價格及明確的價格內(nèi)涵等。

5.確定比較實例

比較實例數(shù)量應達到3個以上（含3個），且鑒證評估基準日距

比較實例的交易日原則上不超過3年。

比較實例與待價格鑒證評估宗地條件的相似性大于差異性；比

較實例應為用途與待價格鑒證評估宗地用途相同，土地條件基本一

—13—

致，屬同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）

交易實例。

6.建立價格可比基礎

應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面

對各比較案例的價格進行統(tǒng)一。

7.交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較

實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

交易行為中的特殊因素主要包括下列9種：

（1）有利害關系人之間的交易；

（2）急于出售或者急于購買情況下的交易；

（3）受債權債務關系影響的交易；

（4）交易雙方或一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

（5）交易雙方或一方有特別動機或者特別偏好的交易；

（6）相鄰地塊的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易稅費非正常負擔的交易；

（9）其他非正常的交易。

綜合考慮各特殊因素對地價的影響程度，確定宗地交易情況指

數(shù)，交易情況修正公式如下：

PPEE

E0PE......（2）

—14—

式中：

PE—交易情況修正后的比較實例價格；

P0—交易情況修正前比較實例價格；

EP—待價格鑒證評估宗地交易情況指數(shù)；

EE—比較實例宗地交易情況指數(shù)。

8.價格鑒證評估期日修正

價格鑒證評估基準日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)

整為價格鑒證評估基準日的價格，通常用地價指數(shù)進行修正，修正

公式如下：

PPQQ

E00......（3）

式中：

PE—評估期日修正后的比較實例價格；

P0—評估期日修正前比較實例價格；

Q—待價格鑒證評估宗地評估期日地價指數(shù)；

Q0—比較實例交易日地價指數(shù)。

9.區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域條件下的價格調(diào)整為

待價格鑒證評估宗地外部區(qū)域條件下的價格。

區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)集聚程度、

交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃條件、

土地使用限制等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，

—15—

區(qū)域因素修正的具體因子應根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)

域因素中的各因子對地價的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，修正

公式如下：

PPDD

E0PE......（4）

式中：

PE—區(qū)域因素修正后比較實例價格；

P0—區(qū)域因素修正前比較實例價格；

DP—待價格鑒證評估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

DE—比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)。

10.個別因素修正

個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為待價

格鑒證評估宗地個體狀況下的價格。

個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街

狀況、宗地內(nèi)基礎設施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其

他規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據(jù)待價格鑒證評

估宗地的用途確定。綜合考慮個別因素中的各因子對地價的影響程

度確定個別因素條件指數(shù)，修正公式如下：

PPSS

E0PE......（5）

式中：

PE—個別因素修正后比較實例價格；

P0—個別因素修正前比較實例價格；

—16—

SP—待價格鑒證評估宗地個別因素條件指數(shù)；

SE—比較實例宗地個別因素條件指數(shù)。

當容積率對地價影響較大時，應單獨修正。

11.土地使用年期修正

土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估

宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修

正公式如下：

PPK

t0.....（6）

式中：

Pt—年期修正后宗地價格；

P0—年期修正前比較實例價格；

K—年期修正系數(shù)。見下式：

mn

K[11(1r)]/[11/(1r)]......（7）

式中：

r—土地還原率；

m—待價格鑒證評估宗地的使用年期；

n—比較實例的使用年期。

12.其他因素修正

除進行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較

實例的待價格鑒證評估宗地的條件差異進行其他必要的修正。

—17—

13.測算比準價格

根據(jù)經(jīng)過上述各項比較修正后的比較實例價格，選擇適用方法

計算綜合結(jié)果，作為比準價格，常用計算方法包括：

（1）簡單算術平均法；

（2）加權算數(shù)平均法；

（3）中位數(shù)法；

（4）眾數(shù)法。

第三十七條收益法

一、收益法：是將待價格鑒證評估宗地未來正常年純收益（地

租），以一定的土地還原率還原，以此估算待價格鑒證估宗地價格的

方法。

1.收益法價格鑒證評估土地基本公式

（1）純收益不變，且永續(xù)，各相關因素不變：

Pa/r......（8）

式中：

P—土地收益價格；

a—土地純收益（或地租），每年不變；

r—土地還原率，固定且大于0。

（2）純收益不變，收益年期有限，各相關因素不變：

a1

P[1n]

r(1r)......（9）

—18—

式中：

P、a、r含義同前；

n—未來土地收益年期。

2.適用范圍：適用于現(xiàn)有不動產(chǎn)中地價的單獨價格鑒證評估。

3.價格鑒證評估程序：

（1）收集相關資料；

（2）測算年總收益；

（3）確定年總費用；

（4）計算年純收益；

（5）確定還原率；

（6）選用適當計算公式；

（7）測算收益價格。

4.收集相關資料

收集的資料包括待價格鑒證評估宗地和與待價格鑒證評估宗地

特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益、總費用

資料等。所收集的資料應具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映土地的長

期收益趨勢。對出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對

營業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上營運資料；直接生產(chǎn)用地應收集

過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。

5.估算年總收益

年總收益是指待價格鑒證評估宗地按最有效利用方式出租或自

行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年

—19—

收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益

期超過或不足1年的，應統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，

應考慮客觀閑置損失。經(jīng)營性項目或生產(chǎn)性項目，年總收益分別為

經(jīng)營性收入或生產(chǎn)性收入。

6.確定年總費用

年總費用是指利用土地進行經(jīng)營活動并取得相應收益時正常合

理的必要年支出。確定土地年總費用時，應根據(jù)土地利用方式進行

具體分析。對總費用的支出超過或不足1年的，應統(tǒng)一折算為年土

地總費用。

集中主要土地利用方式中，土地年總費用主要包括：

（1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他

稅費；

（2）不動產(chǎn)出租：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年保險費、

房產(chǎn)稅及其他稅費；

（3）經(jīng)營性項目：銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅

金、財務費用、經(jīng)營利潤等；

（4）生產(chǎn)性項目：生產(chǎn)成本（包括原材料費、人工費、運輸費

等）、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用、

企業(yè)利潤等。

7.確定土地純收益

總純收益按總收益扣除總費用計算。

土地純收益是在總收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的

—20—

余額。

8.確定土地還原率

（1）土地純收益與價格比率法：應選擇3宗以上近期發(fā)生交易

的，且土地區(qū)域條件、用途、交易類型等與待估宗地相似的交易實

例，以交易實例的土地純收益與其土地價格的比率測算還原率；

（2）安全利率加風險調(diào)整值法：即，還原率=安全利率+風險

調(diào)整值；安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險

調(diào)整值應根據(jù)待價格鑒證評估宗地所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地

市場因素對其影響程度確定；

（3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上

各種相關類型投資的收益率和風險，將其按大小排序，然后分析判

斷待價格鑒證評估宗地所對應的范圍，確定其還原率。

確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不

同土地區(qū)位、不同土地使用年限及不同時期的土地之間還原率的差

別。

綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關系公式如下：

r(rLrB)(LB)

12......（10）

式中：

r—綜合還原率；

r1—土地還原率；

L—土地價格；

—21—

r2—建筑物還原率；

B—建筑物價格。

9.選用適當?shù)挠嬎愎?/p>

在價格評估實務中，應根據(jù)具體情況，選擇適當?shù)挠嬎愎健?/p>

10.測算收益價格

根據(jù)已選擇的公式測算土地收益價格。

第三十八條剩余法

一、剩余法：是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基

礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅

費等，以價格余額來估算待價格鑒證評估宗地價格的方法。

1.剩余法的基本公式

P=Pr-Ph-T......（11）

式中：

P—土地價格；

Pr—不動產(chǎn)交易價格；

Ph—房屋現(xiàn)值；

T—交易稅費。

2.適用范圍

適用于現(xiàn)有不動產(chǎn)中地價的單獨價格鑒證評估。

3.價格鑒證評估程序

（1）調(diào)查待價格鑒證評估宗地的基本情況；

（2）測算不動產(chǎn)交易價格；

—22—

（3）測算房屋現(xiàn)值；

（4）測算交易稅費；

（5）測算待估宗地價格。

4.測算不動產(chǎn)交易價格

不動產(chǎn)交易價格應依據(jù)客觀交易價格，采用市場法或結(jié)合不動

產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益法確定。

5.測算房屋現(xiàn)值

基本公式：

PPDPE

hchknhk......（12）

式中：

Phc－房屋現(xiàn)值；

Phk－房屋重置價；

Dn－房屋成新度；

E－房屋折舊總額。

6.測算交易稅費

主要包括不動產(chǎn)交易過程中的稅費。

7.測算土地價格

運用剩余法價格鑒證評估公式測算土地價格，應注意待價格鑒

證評估宗地的設定使用年期與不動產(chǎn)交易價格對應的年期之間的差

別并進行使用年期修正。

二、剩余法價格鑒證評估待開發(fā)土地價格

—23—

1.以剩余法價格鑒證評估待開發(fā)土地價格公式如下：

P=A-B-C......（13）

式中：

P—待價格鑒證評估宗地價格；

A—不動產(chǎn)總價；

B—開發(fā)項目整體的開發(fā)成本；

C—客觀開發(fā)利潤。

2.適用范圍：

（1）待開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；

（2）待改造后再開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；

（3）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價。

3.價格鑒證評估程序

（1）調(diào)查待價格鑒證評估宗地的基本情況；

（2）確定待價格鑒證評估宗地的最有效利用方式；

（3）測算完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價；

（4）估計開發(fā)建設周期和投資進度安排；

（5）測算開發(fā)成本和開發(fā)商客觀開發(fā)利潤；

（6）測算待價格鑒證評估宗地價格。

4.測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

應根據(jù)待價格鑒證估宗地的最有效利用方式和當?shù)夭粍赢a(chǎn)市場

現(xiàn)狀，采用市場法或趨勢分析法確定其在價格鑒證評估基準日的價

值，對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，

—24—

也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益法確定其價值。

5.確定開發(fā)周期和投資進度安排

應參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。

6.測算開發(fā)成本

開發(fā)成本是項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的客觀費用的總和。

在土地開發(fā)項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)完成

所需的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在不動產(chǎn)開發(fā)

項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資

利息和銷售稅費。

7.測算利息

地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費

等全部預付資本應計算利息，銷售稅費不計利息。利息的計算應充

分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。

利息率的選取應參照銀行公布的同期貸款利率。

8.測算利潤

一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預付資本的一定比例計算。

利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤

率。

如果采用現(xiàn)金流法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，

可不單獨測算利潤。

9.測算土地價格

運用剩余法價格鑒證評估公式測算土地價格。

—25—

第三十九條成本逼近法

成本逼近法：是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和

為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收

益等確定土地價格的方法。

1.成本逼近法價格鑒證評估公式：

P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PE+R3......（14）

式中：

P—土地價格；

Ea—土地取得費；

Ed—土地開發(fā)費；

T—稅費；

R1—利息；

R2—利潤；

R3—土地增值；

PE—土地成本價格。

2.適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、少有交易的

地區(qū)或類型的土地價格鑒證評估。

3.價格鑒證評估程序

（1）收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及土地增值等資

料；

（2）通過直接或間接方式求取待價格鑒證評估宗地的土地取得

—26—

費、土地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤；

（3）確定土地增值；

（4）對地價進行必要的修正，測算待價格鑒證評估宗地價格。

4.確定土地取得費

土地取得費按取得土地權利而支付的各項客觀費用計算，不同

情況如下：

（1）征收農(nóng)村集體土地時，土地取得費即為征收補償安置費用，

主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補償費用及涉

及人員安置補助費。各項費用應按有關規(guī)定，依據(jù)待價格鑒證評估

宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關標準，以應當支付的區(qū)域客觀費用確

定。

（2）征收國有土地使用權時，土地取得費即為征收補償安置費

用，主要包括被征收土地使用權、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補

償費用及設計人員的安置補助費。各項費用應按有關規(guī)定，依據(jù)待

價格鑒證評估宗地所在區(qū)域的相關標準，以應當支付的區(qū)域客觀費

用確定。

（3）通過市場交易獲得土地時，土地取得費即是價格鑒證評估

基準日土地的客觀市場購置價格。

5.確定土地開發(fā)費

（1）土地開發(fā)費按待價格鑒證評估宗地設定開發(fā)成都下應投入

的各項客觀費用計算。

（2）宗地紅線外的土地開發(fā)費為達到設定開發(fā)程度所需投入的

—27—

各項開發(fā)費用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費用一般包括場地平整費。

根據(jù)價格鑒證評估目的和投資主體不同，確定是否計入宗地紅線內(nèi)

各類開發(fā)費用。

（3）按照待價格鑒證評估宗地的條件、價格鑒證評估目的和實

際開發(fā)程度，確定待價格鑒證評估宗地的開發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已

開發(fā)完成的宗地，價格鑒證評估設定的開發(fā)程度最少應為宗地紅線

外通路、通上水、通電、宗地紅線內(nèi)場地平整。

6.確定各項稅費

土地取得開發(fā)過程中應向政府繳納的稅費，一般包括占用耕地

的耕地占用稅和耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金、征

地管理費、政府規(guī)定的教育附加費等其他在土地取得過程中直接相

關的稅費等。

7.確定土地開發(fā)利息

土地開發(fā)總投資應計算合理利息。土地開發(fā)總投資包括土地取

得費、土地開發(fā)費和各項稅費。按照設定的土地開發(fā)程度的正常開

發(fā)周期、各項費用的投入期限和貸款年利率，分別測算各期投入應

支付的利息。土地開發(fā)周期超過1年者，利息應按復利計算。

8.確定土地開發(fā)利潤

土地開發(fā)總投資應計算合理利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情

況，確定開發(fā)中各項投資的客觀回報率，測算土地開發(fā)應取得的開

發(fā)利潤。

9.確定土地增值

—28—

土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或

進行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比率測算。

10.價格修正確定

（1）依據(jù)以上公式初步測算土地價格后，應根據(jù)待價格鑒證評

估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進行其他因素修

正，確定土地價格。

（2）當土地增值是以有限年期的價格與成本價格的差額確定

時，不再另行年期修正；當土地增值是以無限年期的價格與成本價

格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正，修

正系數(shù)公式如下：

K=1-1/（1+r）n......（15）

式中：

K—年期修正系數(shù)；

r—土地還原率;

n—土地使用年期。

當待價格鑒證評估宗地為已出讓土地時，應進行剩余使用年期

修正。

第四十條基準地價系數(shù)修正法

基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價（路線價）、標定地

價等政府公示地價及其他修正體系成果，按照替代原則，將待價格

鑒證評估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，

進而通過修正求取待價格鑒證評估宗地在評估基準日價格的方法。

—29—

1.基本公式

PP(1K)KD

1bij......（16）

式中：

P—宗地價格；

P1b—某用途、某級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準地價；

ΣKi—宗地地價修正系數(shù)；

Kj—價格鑒證評估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正

系數(shù)；

D--土地開發(fā)程度修正值。

2.使用范圍

基準地價系數(shù)修正法可用于政府已公布基準地價，具有完備的

基準地價修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵

押時；所采用的基準地價應具有現(xiàn)勢性，待價格鑒證評估宗地的價

格鑒證評估基準日距基準地價的期日一般不超過3年。

3.價格鑒證評估程序

（1）收集有關基準地價資料；

（2）確定待價格鑒證評估宗地所處土地級別（均質(zhì)區(qū)域）的基

準地價；

（3）分析待價格鑒證評估宗地的地價影響因素；

（4）編制待價格鑒證評估宗地地價影響因素條件說明表；

（5）依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價修正體系，

—30—

確定待價格鑒證評估宗地地價修正系數(shù)；

（6）進行價格鑒證評估基準日、容積率、土地使用年期等其他

因素修正；

（7）測算待價格鑒證評估宗地價格。

4.基準地價系數(shù)修正法價格鑒證評估土地價格計算公式詳見

各地方公布的基準地價及基準地價修正體系。

第五章不動產(chǎn)價格鑒證評估技術路徑

第四十一條市場法

1.運用市場法進行不動產(chǎn)價格鑒證評估時，應按下列步驟進行：

（1）收集交易實例；

（2）選取可比實例；

（3）建立比較基礎；

（4）進行交易情況修正；

（5）進行市場狀況調(diào)整；

（6）進行不動產(chǎn)狀況調(diào)整；

（7）計算比較價值。

2.搜集的交易實例信息應滿足市場法運用的需要，宜包括以下

內(nèi)容：

（1）交易對象基本狀況；

（2）交易雙方基本情況；

（3）交易方式；

—31—

（4）交易日期；

（5）成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況；

（6）交易目的等。

3.可比實例的選取應符合下列規(guī)定：

（1）可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個；

（2）可比實例的交易方式應適合價格鑒證評估目的；

（3）可比實例不動產(chǎn)應與價格鑒證評估對象不動產(chǎn)相似；

（4）可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不

宜超過一年，且不得超過兩年；

（5）可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。

（6）在相同條件下，應將位置與價格鑒證評估對象較近、成交

日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。

4.下列特殊交易情況的交易實例，不宜選為可比實例：

（1）利害關系人之間的交易；

（2）對交易對象的市場行情缺乏了解的交易；

（3）被迫出售或被迫購買的交易；

（4）認為哄抬價格的交易；

（5）對交易對象有特殊偏好的交易；

（6）相鄰不動產(chǎn)合并的交易；

（7）受迷信影響的交易。

5.可比實例及有關信息應真實、可靠，不得虛構(gòu)。應對可比實

例的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在價格鑒證評估報告

—32—

中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

6.選取可比實例后，應建立比較基礎，對可比實例的成交價格

進行標準化處理。標準化處理應包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、

統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔和統(tǒng)一計價單位，并應符合下列規(guī)定：

（1）統(tǒng)一財產(chǎn)范圍應對可比實例與價格鑒證評估對象的財產(chǎn)范

圍進行對比，并應消除因財產(chǎn)范圍不同造成的價格差異；

（2）統(tǒng)一付款方式應將可比實例不是成交日期或一次性付清的

價格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價格；

（3）統(tǒng)一融資條件應將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，

調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格；

（4）統(tǒng)一稅費負擔應將可比實例在交易稅費非正常負擔下的價

格，調(diào)整為在交易稅費正常負擔下的價格；

（5）統(tǒng)一計價單位應包括統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價，統(tǒng)一

幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位等。不同幣種之

間的換算宜按國務院金融主管部門公布的成交日期的市場匯率中間

價計算。

7.當滿足本方法第3條要求的交易實例少于三個時，在掌握特

殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情

況下的交易實例選為可比實例，但應對其進行交易情況修正。修正

時，應消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將可比實

例的非正常成交價格修正為正常價格。

8.進行市場狀況調(diào)整時，應消除成交日期的市場狀況與價值時

—33—

點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價

格調(diào)整為在價值時點的價格，并應在調(diào)查及分析可比實例所在地同

類不動產(chǎn)價格變動情況的基礎上，采用可比實例所在地同類不動產(chǎn)

的價格變動率或價格指數(shù)進行調(diào)整，且價格變動率或價格指數(shù)的來

源真實、可靠。

9.不動產(chǎn)狀況調(diào)整應消除可比實例狀況與價格鑒證評估對象

狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權

益狀況調(diào)整。

10.進行區(qū)位狀況調(diào)整時，應將可比實例在自身區(qū)位狀況下的

價格調(diào)整為在價格鑒證評估對象區(qū)位狀況下的價格，且調(diào)整的內(nèi)容

應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，單套住宅的調(diào)整

內(nèi)容還應包括所處樓幢、樓層和朝向。

11.進行實物狀況調(diào)整時，應將可比實例在自身實物狀況下的

價格調(diào)整為在價格鑒證評估對象實物狀況下的價格。土地實物狀況

調(diào)整的內(nèi)容應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、

開發(fā)程度等；建筑物實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)

構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度

等。

12.進行權益狀況調(diào)整時，應將可比實例在自身權益狀況下的

價格調(diào)整為在價格鑒證評估對象權益狀況下的價格，且調(diào)整的內(nèi)容

應包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、

擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式

—34—

限制權力情況、權屬清晰情況等。

13.進行區(qū)位、實物和權益狀況調(diào)整時，應將可比實例與價格

鑒證評估對象的區(qū)位、實物和權益狀況因素逐項進行比較，找出它

們之間的差異，量化狀況差異造成的價格差異，對可比實例的價格

進行相應調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應根據(jù)價格鑒證評估

對象的用途等情況確定。

14.交易情況修正、市場狀況調(diào)整和不動產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)

具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通

過直接比較間接比較，對可比實例成交價格進行處理。

15.進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物

狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整時，應符合下列規(guī)定：

（1）分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過

20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；

（2）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例中，最高價與最低價的比

值不易大于1.2；

（3）當幅度或比值超出本條規(guī)定時，宜更換可比實例；

（4）當因價格鑒證評估對象或市場狀況特殊，無更適合的可比

實例替換時，應在價格鑒證評估報告中說明并陳述理由。

16.對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應根據(jù)它們之間

的差異程度、可比實例不動產(chǎn)與價格鑒證評估對象不動產(chǎn)的相似程

度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術平均、加權算

數(shù)平均等方法計算出比較價值。

—35—

17.市場法的原理和技術，可用于其他的價格鑒證評估方法中

有關評估數(shù)據(jù)的求得。

第四十二條收益法

1.運用收益法進行不動產(chǎn)價格鑒證評估時，應按下列步驟進行：

（1）選擇具體價格鑒證評估方法；

（2）測算收益期或持有期；

（3）測算未來收益；

（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

（5）計算收益價值。

2.收益法價格鑒證評估時，應區(qū)分報酬資本化法和直接資本化

法，并應優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法價格鑒證評估時，

應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當收益期較長、難以預

測該期限內(nèi)各年凈收益時，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

3.選用全剩余壽命模式進行評估時，收益價值應按下式計算：

nA

Pi

(1r)i

i1i......（17）

式中：

P—收益價值（元或元/㎡）；

Ai—未來第i年的凈收益（元或元/㎡）；

ri—未來第i年的報酬率（%）；

n—收益期（年）。

4.選用持有加轉(zhuǎn)售模式進行價格鑒證評估時，收益價值應按下

—36—

式計算：

tAP

Pit

(1r)i(1r)t

i1it......（18）

式中：

P—收益價值（元或元/㎡）；

Ai—期間收益（元或元/㎡）；

Pt—期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/㎡）；

ri—未來第i年的報酬率（%）；

rt—期末報酬率（%）；

t—持有期（年）。

5.選用直接資本化法進行價格鑒證評估時，收益價值應按下式

計算：

A

P

r......（19）

式中：

P—收益價值（元或元/m2）；

A—未來第一年的凈收益（元或元/m2）；

r—資本化率（%）。

6.收益期應根據(jù)土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命

進行測算，并應符合下列規(guī)定：

—37—

（1）土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命同時結(jié)束的，

收益期應為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命；

（2）土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命不同時結(jié)束

的，應選取其中較短者為收益期，并應對超出收益期的土地使用權

或建筑物按本方法第16條的規(guī)定處理；

（3）價格鑒證評估承租人權益價值的，收益期應為剩余租賃期

限。

7.持有期應根據(jù)市場上投資者對同類不動產(chǎn)的典型持有時間

及能預測期間收益的一般期限來確定，并宜為5～10年。

8.凈收益可通過租賃收入測算的，應優(yōu)先通過租賃收入測算，

并應符合以下規(guī)定：

（1）應根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益應

為有效毛收益減去由出租人負擔的運營費用；

（2）有效毛收入應為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再

加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或為租金收入加其他

收入；

（3）運營費用應包括不動產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管

理費用、維修費、水電費等維持不動產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，

并應根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應

計入；

（4）評估承租人權益價值的，凈收益應為市場租金減去合同租

金。

—38—

9.凈收益不可直接通過租賃收入測算的，應根據(jù)評估對象的用

途等情況，選擇下列方式之一測算：

（1）商服經(jīng)營型不動產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，且凈收

益應為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理

費用、財務費用及應歸屬于商服經(jīng)營者的利潤；

（2）生產(chǎn)型不動產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用

等資料測算凈收益，且凈收益應為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷

售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于生產(chǎn)者

的利潤；

（3）自用或尚未使用的不動產(chǎn)，可比照有收益的類似不動產(chǎn)的

有關資料按相應方式測算凈收益，或通過直接比較調(diào)整得出凈收益。

10.收益法價格鑒證評估中收入、費用或凈收益的取值應符合

下列規(guī)定：

（1）除有租約限制評估出租人權益價值或承租人權益價值中的

租金收入外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；

（2）有租約限制且價格鑒證評估出租人權益價值的，已出租部

分在租賃期間應按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部

分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入；

（3）價格鑒證評估出租人權益價值或承租人權益價值時，合同

租金明顯高于或明顯低于市場租金的，應調(diào)查租賃合同的真實性，

分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

11.測算凈收益時，價值時點為現(xiàn)在的，應調(diào)查評估對象至少

—39—

最近三年的各年實際收入、費用或凈收益等情況。利用評估對象的

資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應與類似不動產(chǎn)在正常情

況下的收入、費用、或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較。當與正?？陀^的數(shù)

據(jù)有差異時，應進行分析并予以修正。

12.期末轉(zhuǎn)售收益應為持有期末的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成

本。持有期末的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法、市場法等方

法來測算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應為轉(zhuǎn)讓人負擔的銷售費用、銷售

稅金等費用和稅金。

13.測算凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動情

況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對應的收益法公式，并應

在價格鑒證評估報告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。

14.報酬率宜選用下列方法確定：

（1）市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈

收益等數(shù)據(jù)，選用相應的收益法公式，測算報酬率。

（2）累加法：以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率。安全利率

可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調(diào)整值應為承擔額

外風險所要求的賠償，并應根據(jù)價格鑒證評估對象及其所在地區(qū)、

行業(yè)、市場等存在的風險來確定。

（3）投資收益率排序插入法：找出有關不同類型的投資及其收

益率、風險程度，按風險大小排序，將價格鑒證評估對象與這些投

資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率。

15.資本化率宜采用市場提取法確定。其中的綜合資本化率還

—40—

可根據(jù)具體情況選用下列方法確定：

（1）根據(jù)不動產(chǎn)的購買資金構(gòu)成，將抵押貸款資本化率與權益

資金資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計算：

rMr(1M)r

0ME........（20）

式中：

r0—綜合資本化率（%）；

M—貸款價值比（%）；

rM—抵押貸款資本化率（%）；

rE—權益資金資本化率（%）。

（2）根據(jù)不動產(chǎn)中土地和建筑物的價值構(gòu)成，將土地資本化率

與建筑物資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計算：

rLrBr

0LB......（21）

式中：

r0—綜合資本化率（%）；

L—土地價值占不動產(chǎn)價值的比率（%）；

rL—土地資本化率（%）；

B—建筑物價值占不動產(chǎn)價值的比率（%）；

rB—建筑物資本化率（%）。

16.收益價值的計算，應符合下列規(guī)定：

（1）對土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命的不動

—41—

產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值，加自收益期結(jié)束時起計算

的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。

（2）對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限，且出讓

合同等約定土地使用權期限屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑

物的非住宅不動產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值。

（3）對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限，且出讓

合同等未約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建

筑物的不動產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑物在收

益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

（4）利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計算土地價值時，可

按下式計算：

APr

P0BB

Lr

L......（22）

式中：

2

PL—土地價值（元或元/m）；

2

A0—土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元或元/m）；

2

PB—建筑物價值（元或元/m）。

（5）利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計算建筑物價值時，

可按下式計算：

—42—

APr

P0LL

Br

B......（23）

17.自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點

的價值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計算：

（1）先分別測算自價值時點起計算的剩余期限土地使用權和以

收益期為使用期限的土地使用權在價值時點的價值，再將兩者相減；

（2）先預測自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權在收

益期結(jié)束時的價值，再將其折現(xiàn)到價值時點。

第四十三條成本法

1.運用成本法進行不動產(chǎn)評估時，應按下列步驟進行：

（1）選擇具體價格鑒證評估路徑；

（2）測算重置成本或重建成本；

（3）測算折舊；

（4）計算成本價值。

2.成本法價格鑒證評估時，對包含土地和建筑物的評估對象，

應選擇具體價格鑒證評估路徑，并應符合下列規(guī)定：

（1）應根據(jù)評估對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合價格鑒

證評估路徑；

（2）當選擇房地合價格鑒證評估路徑時，應把土地當做原材料，

模擬不動產(chǎn)開發(fā)建設過程，測算不動產(chǎn)重置成本或重建成本；

（3）當選擇房地分價格鑒證評估路徑時，應把土地和建筑物當

—43—

做各自獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建

成本。

3.測算不動產(chǎn)重置成本或重建成本，應符合下列規(guī)定：

（1）重置成本和重建成本應為在價值時點重新開發(fā)建設全新狀

況的不動產(chǎn)的必要支出及應得利潤；

（2）不動產(chǎn)的必要支出及應得利潤包括土地成本、建設成本、

管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

4.測算土地成本和土地重置成本，可采用市場法、成本法、基

準地價修正法等方法，并應符合下列規(guī)定：

（1）土地成本和土地重置成本應為在價值時點重新購置土地的

必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤；

（2）重新購置土地的必要支出應包括土地購置價款和相關稅

費，重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤包括待開發(fā)土地成本、土

地開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利

潤；

（3）除價格鑒證評估對象狀況相對于價值時點應為歷史狀況或

未來狀況外，土地狀況應為土地在價值時點的狀況，土地使用期限

應為自價值時點起計算土地使用權剩余期限。

5.測算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位市場法、分部

分項法、工料測量法等方法，或利用政府或其他有關部門公布的房

屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進行適當調(diào)整，并應符合下

列規(guī)定：

—44—

（1）對一般建筑物，或因年代久遠、缺少與舊建筑物相同的建

筑材料、建筑構(gòu)配件和設備，或因建筑技術、工藝改變等使得舊建

筑物復原建造有困難的建筑物，宜測算重置成本；

（2）對具有歷史、藝術、科學價值或代表性的建筑物，宜測算

重建成本；

（3）建筑物重置成本和重建成本應為在價值時點重新建造全新

建筑物的必要支出及應得利潤；

（4）建筑物的必要支出及應得利潤應包括建筑物建設成本、管

理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；

（5）利用政府或其他有關部門公布的房屋重置價格扣除其中包

含的土地價值且進行適當調(diào)整測算建筑物重置成本或重建成本的，

應了解該房屋重置價格的內(nèi)涵。

6.各項必要支出及應得利潤的測算，應符合下列規(guī)定：

（1）各項必要支出及應得利潤應為正?？陀^的支出和利潤；

（2）銷售稅費和開發(fā)利潤不應作為投資利息的計算基數(shù)；

（3）作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計息期，應分別

自其發(fā)生時起至建設期結(jié)束時止；

（4）開發(fā)利潤應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎

上，為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設類似不動產(chǎn)的相應開發(fā)利潤率。

7.建筑物折舊應為各種原因造成的建筑物價值減損，并應等于

建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點的

市場價值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

—45—

8.測算建筑物折舊，可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法。

9.采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價值時，可選用下列方

法：

（1）直線法：

t

PC(CS)

N......（24）

（2）成新折扣法：

PCq

......（25）

式中：

P—建筑物折舊后價值（元或元/㎡）；

C—建筑物重置成本或重建成本（元或元/㎡）；

S—建筑物預計凈殘值（元或元/㎡）；

t—建筑物有效年齡（年）；

N—建筑物經(jīng)濟壽命（年）；

q—建筑物成新率（%）。

10.建筑物有效年齡應根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新

改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎上進行適當加減調(diào)整得出。

11.建筑物經(jīng)濟壽命應自建筑物竣工時起計算，可在建筑物設

計使用年限的基礎上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護、更新改造

等狀況及周圍環(huán)境、不動產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷后確定。

非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同等約定

—46—

土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上物的，測算建筑

物折舊時，應將建筑物經(jīng)濟壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使

用權期間屆滿之日止的時間。

12.采用市場提取法測算建筑物折舊時，應先從交易實例中選

取不少于三個含有與價格鑒證評估對象中的建筑物具有類似折舊狀

況的建筑物作為可比實例，再通過這些可比實例的成交價格減去土

地重置成本得到建筑物折舊后價值，然后將建筑物重置成本或重建

成本減去建筑物折舊后價值得到建筑物折舊。

13.采用分解法測算建筑物折舊時，應先把建筑物折舊分成物

質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，并應分為可修復折

舊和不可修復折舊兩類，再分別測算出各個組成部分，然后相加得

到建筑物折舊。修復成本小于或等于修復所能帶來的不動產(chǎn)價值增

加額的，應作為可修復折舊；否則應作為不可修復折舊。對