l我國上市REITs中交通基礎設施REITs占比最高，其次為園區(qū)基礎設施REITs。截至2024年12月31日，我國上市REITs合計59只，發(fā)行規(guī)模1630.71億元。截止2024年12月31日，根據(jù)上市REITs類型劃分，我國交通基礎設施REITs、園區(qū)基礎設施REITs、消費基礎設施REITs、能源基礎設施REITs、倉儲物流REITs、保障性租賃住房REITs、生態(tài)環(huán)保REITs、水利設施REITs的發(fā)行規(guī)模占比分別為42%、16%、12%、12%、9%、6%、2%、1%。l1-3Q2024的REITs財務情況分析：1）1-3Q2024，累計營業(yè)收入、凈利潤同比增速回落，凈利率回升。1-3Q2024，我國24家上市REITs的營業(yè)總收入為63.34億元，同比下滑8.1%，相比1H2024的營業(yè)總收入同比下滑6.23%的增速繼續(xù)回落。1-3Q2024，我國24家上市REITs的凈利潤為9.40億元，同比下滑30.44%，相比1H2024的凈利潤同比下滑29.01%的增速繼續(xù)回落。1-3Q2024，我國24家上市REITs的凈利率為14.83%，相對1H2024的凈利率14.14%呈現(xiàn)回升趨勢。l2）1-3Q2024，累計經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增速回落，派息率回落。1-3Q2024，我國24家上市REITs的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為34.39億元，同比下滑15.42%，相對1H2024的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比下滑10.34%繼續(xù)回落。1-3Q2024，我國24家上市REITs的派息率TTM為6.14%，相對1H2024的派息率TTM的6.18%繼續(xù)回落。l我國上市REITs超額收益率回落，估值回升，派息率和股息率回落。2024年1月1日至2024年12月31日期間，我國中證REITs全收益指數(shù)的漲跌幅為12.31%。同期，中債-10年期國債全價(總值)指數(shù)的漲跌幅為7.22%，中證REITs全收益指數(shù)對中債-10年期國債全價(總值)指數(shù)的超額收益率在5.09pct。中證REITs全收益指數(shù)的超額收益相對1H2024末超額收益率5.90pct有所回落。相對2Q2024的P/FFO的13.19倍有所回升。l截止2024年12月31日，我國24家上市REITs的派息率TTM為6.13%，相對2Q2024的派息率的6.34%有所回落。同期，我國24家上市REITs的股息率為7.05%，相對2Q2024的股息率的7.45%有所回落。能源基礎設施REITs、交通基礎設施REITs、倉儲物流REITs、保障性的凈利潤同比增速分別為-9.48%、-1.81%、-49.16%、-35.57%、-22.74%、7.59%。同期，上述各類型REITs的P/FFO分別為22.25倍、11.28倍、9.58倍、12.28倍、20.60倍、21.89倍。通過比較上述各類型REITs的P/FFO估值和凈利潤同比增速，我們認為生態(tài)環(huán)保REITs、保障性租賃住房REITs、園區(qū)基礎設施REITs具有相對較好的投資價值。l風險提示。REITs政策變動的風險、行業(yè)下行的風險、REITs經(jīng)營風險以及二級市場風險等。2行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)21.我國上市REITs的基本情況 52.3Q2024的REITs財務情況分析 72.1當季和累計營業(yè)收入、凈利潤、凈利率情況 72.2當季和累計經(jīng)營性現(xiàn)金流、派息率情況 83.我國上市REITs的漲跌幅和估值情況 94.上市REITs板塊的投資價值分析 5.風險提示 3行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)3 圖1基于基礎資產(chǎn)類型劃分的不同REITs數(shù)量占比 5圖2基于基礎資產(chǎn)類型劃分的不同REITs規(guī)模占比 5圖3部分REITs營業(yè)收入當季值及同比增速 8圖4部分REITs營業(yè)收入累計值及同比增速 8圖5部分REITs凈利潤當季值及同比增速 8圖6部分REITs凈利潤累計值及同比增速 8圖7部分REITs當季凈利率及同比變動 8圖8部分REITs累計凈利率及同比變動 8圖9部分REITs當季經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額及同比增速 9圖10部分REITs累計經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額及同比增速 9圖11部分REITs年化派息率及同比變動 9圖12部分REITs派息率TTM及同比變動 9圖13部分上市REITs的平均貼水率的變動 9圖14部分上市REITs的區(qū)間漲跌幅情況 圖15部分上市REITs的估值情況 圖16部分上市REITs的股息率和派息率情況 4行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)4表1截至2024年12月31日的上市REITs的概況 5表2截至2024年12月31日的部分上市REITs的情況 6表3截至2024年12月31日選取的24家上市REITs情況 7表4上市REITs板塊凈利潤增速和P/FFO選擇 5行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)5截至2024年12月31日，我國上市REITs合計59只，發(fā)行規(guī)模1630.71億元。777621截止2024年12月31日，根據(jù)上市REITs類型劃分，我國園區(qū)基礎設施REITs、交通基礎設施REITs、消費基礎設施REITs、能源基礎設施REITs、倉儲物流REITs、保障性租賃住房REITs、生態(tài)環(huán)保REITs、水利設施REITs的數(shù)量占比分別為27%、22%、12%、12%、12%、10%、3%、2%；而我國交通基礎設施REITs、園區(qū)基礎設施REITs、消費基礎水利設施REITs的發(fā)行規(guī)模占比分別為42%、16%、12%、12%、9%、6%、2%、1%。保障性租賃住房倉儲物流生態(tài)環(huán)保3%水利設施2%園區(qū)基礎設施27%能源基礎設施消費基礎設施交通基礎設施22%保障性租賃住房6%倉儲物流9%交通基礎設施42%保障性租賃住房6%倉儲物流9%交通基礎設施42%能源基礎設施消費基礎設施園區(qū)基礎設施生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)保2%6行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)6份)(元)123456劃789劃劃12345671234567劃1房2房3房4房5房6房7行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)7為了統(tǒng)一口徑，便于財務數(shù)據(jù)的跨年（2022年-2023年各季度）橫向比較，本文從2023年底已上市的59家REITs中，選取2022年四季度開始持續(xù)公布財務數(shù)據(jù)的全部24家上市REITs進行財務數(shù)據(jù)等方面的分析。具體情況如下：1234567893Q2024，我國24家上市REITs的營業(yè)總收入為22.82億元，同比下滑11.25%，相比2Q2024的營業(yè)總收入同比下滑8.5%的增速繼續(xù)回落。1-3Q2024，我國24家上市REITs的營業(yè)總收入為63.34億元，同比下滑8.1%，相比1H2024的營業(yè)總收入同比下滑6.23%的增速繼續(xù)回落。8行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)8250000當季營業(yè)收入合計(萬元，左軸)同比(%，右軸)2000005000001Q20242Q20243Q2024010000009000008000007000006000005000004000003000002000000累計營業(yè)收入合計(萬元，左軸)同比(%，右軸)20231Q20241H202410-10-20的凈利潤同比下滑36.43%的增速有所回升。1-3Q2024，我國24家上市REITs的凈利潤為9.40億元，同比下滑30.44%，相比1H2024的凈利潤同比下滑29.01%的增速繼續(xù)回落。40000當季凈利潤合計(萬元，左軸)同比(%，右軸)35000300002500020000500001Q20242Q20243Q20240800006000040000200000累計凈利潤合計(萬元，左軸)同比(%，右軸)20231Q20241H202410-20-40-603Q2024，我國24家上市REITs的凈利率回升。3Q2024，我國24家上市REITs的凈利率為16.06%，相對2Q2024的凈利率12.98%呈現(xiàn)回升趨勢。1-3Q2024，我國24家上市REITs的凈利率為14.83%，相對1H2024的凈利率14.14%呈現(xiàn)回升趨勢。86420當季凈利率(%，左軸)同比變動(百分點，右軸)1Q20242Q20243Q2024-4.7-4.8-4.9-5.0-5.1-5.2-5.3-5.4-5.5-5.6-5.7-5.886420累計凈利率(%，左軸)同比變動(百分點，右軸)20231Q20241H20241-3Q2024-1.0-2.0-3.0-4.0-5.0-6.03Q2024，我國24家上市REITs的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為12.20億元，同比下滑23.32%，相對2Q2024的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比下滑36.64%有所回升。1-3Q2024，我國24家上市REITs的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為34.39億元，同比下滑15.42%，相對1H2024的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比下滑10.34%繼續(xù)回落。9行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)9當季經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額(萬元，左軸)同比(%，右軸)50800006000040000200001Q20242Q20243Q20246000005000004000003000002000000累計經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額6000005000004000003000002000000累計經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額(萬元，左軸)同比(%，右軸)20231Q20241H202403Q2024，我國24家上市REITs的年化派息率為6.86%，相對2Q2024的年化派息率6.78%有所回升。1-3Q2024，我國24家上市REITs的派息率TTM為6.14%，相對1H2024的派息率TTM的6.18%繼續(xù)回落。7.40mm年化派息率(%，左軸)7.30同比變動(百分比，右軸)7.207.107.006.906.806.706.606.506.40-0.5020231Q20241H20241-3Q20246.906.80派息率TTM(%，左軸)6.70同比變動(百分比，右軸)6.606.506.406.306.206.106.005.905.800.00截止2024年12月31日，我國24家上市REITs的貼水率均值是4.27%。2022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/12024/10/12024/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/12024/10/12024/11/12024/12/1-10-15行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)102024年1月1日至2024年12月31日期間，我國中證RE12.31%。同期，中債-10年期國債全價(總值)指數(shù)的漲跌幅為7.22%，中證REITs全收益指數(shù)對中債-10年期國債全價(總值)指數(shù)的超額收益率在5.09pct。中證REITs全收益指數(shù)的超額收益相對1H2024末超額收益率5.90pct有所回落。-5%-10%-5%-10%中證REITs全收益相對中債10年期國債全價總值中證REITs全收益相對中債10年期國債全價總值指數(shù)的超額收益 中債-10年期國債全價(總值)指數(shù)漲跌幅（%）Dec/23Jan/24Jan/24Feb/24Apr/24Apr/24May/24May/24May/24Jun/24Jun/24Jul/24Jul/24Aug/24Aug/24Sep/24Sep/24Oct/24Oct/24Nov/24Nov/24Nov/24Dec/24Dec/24截止2024年12月31日，我國24家上市REITs的P/NAV為1.00倍，相對2Q2024的P/NAV的0.94倍有所回升。同期，我國24家上市REITs的P/FFO為14.13倍，相對2Q2024的P/FFO的13.19倍有所回升。0.950.85P/NAV（倍，左軸）P/FFO（倍，右2022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/12024/10/12024/11/12024/12/1的派息率的6.34%有所回落。同期，我國24家上市REITs的股息率為7.07%，相對2Q2024的股息率的7.05%有所回落。行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)2022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/12024/10/12024/11/12024/12/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/12024/10/12024/11/12024/12/14.5注：派息率TTM=Σ近12個月可供分配金額之和/市值；股息率TTM=Σ近12個月現(xiàn)金分紅總額/市值×100%。1-3Q2024，園區(qū)基礎設施REITs、生態(tài)環(huán)保REITs、能源基礎設施REITs、交通基礎設施REITs、倉儲物流REITs、保障性租賃住房REITs-49.16%、-35.57%、-22.74%、7.59%。同期，上述各類型REITs的P/FFO分別為22.25倍、11.28倍、9.58倍、12.28倍、20.60倍、21.89倍。通過比較上述各類型REITs的P/FFO估值和凈利潤同比增速，我們認為生態(tài)環(huán)保REITs、保障性租賃住房REITs、園區(qū)基礎設施REITs具有相對較好的投資價值。增速（倍）*REITs政策變動的風險、行業(yè)下行的風險、REITs經(jīng)營風險以及二級市場風險等。行業(yè)研究·房地產(chǎn)行業(yè)12APPENDIX1SummaryInvestmentHighlights:InChina,transportationinfrastructureREITshavethehighestproportionamonglistedREITs,followedbyparkinfrastructureREITs.AsofDecember31,2024,thereare59listedREITswithanissuancescaleofRMB163.07billion.TheissuanceproportionsforvariousREITtypesare:transportation42%,park16%,consumer12%,energy12%,warehousing9%,rentalhousing6%,eco-environmental2%,andwaterfacilities1%.1-3Q2024FinancialAnalysisofREITs:1)Revenueandnetprofitgrowthratesdeclined,whileNPMincreased.Totalrevenuefor24listedREITswasRMB6.33billion,down8.1%YoY.NetprofitwasRMB940million,down30.44%YoY.NPMroseto14.83%from14.14%in1H2024.2)Operatingcashflowgrowthrateandpayoutratiodeclined.NetcashflowsfromoperatingactivitieswereRMB3.44billion,down15.42%YoY.PayoutratioTTMwas6.14%,downfrom6.18%in1H2024.ExcessreturnsoflistedREITsdeclined,valuationsrose,payoutanddividendyieldsfell.FromJanuary1toDecember31,2024,theCSIREITsTotalReturnIndexrose12.31%,withanexcessreturnof5.09percentagepointsovertheChinaBond10-yearTreasuryIndex.Theexcessreturndecreasedfrom5.90percentagepointsattheendof1H2024.AsofDecember31,2024,theP/NAVof24listedREITswas1.00,upfrom0.94in2Q2024.P/FFOwas14.13,upfrom13.19in2Q2024.PayoutratioTTMwas6.13%,downfrom6.34%in2Q2024.Dividendyieldwas7.05%,downfrom7.45%in2Q2024.InvestmentvalueanalysisoflistedREITssector.1-3Q2024netprofitYoYgrowthforpark,eco-environmental,energy,transportation,warehousing,andrentalhousingREITswere-9.48%,-1.81%,-49.16%,-35.57%,-22.74%,and7.59%respectively.P/FFOfortheseREITswere22.25,11.28,9.58,12.28,20.60,and21.89respectively.Eco-environmental,rentalhousing,andparkREITshaverelativelybetterinvestmentvalue.RiskWarning:RisksincludeREITspolicychanges,industrydownturns,operationalrisks,andsecondarymarketrisks.1下下23