第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)公司工程部門的運作，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運行，為業(yè)主提供安全、舒適、便捷的生活環(huán)境，特制定本制度。第二條本制度適用于物業(yè)公司工程部門所有員工。第三條工程部門是物業(yè)公司負責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)、維修的專業(yè)部門，其主要職責(zé)包括：（一）負責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、保養(yǎng)、維修工作，確保設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。（二）制定并實施設(shè)施設(shè)備年度、月度維護保養(yǎng)計劃，并做好相關(guān)記錄。（三）負責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能降耗工作，提高能源利用效率。（四）負責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的更新改造工作，提高設(shè)施設(shè)備的技術(shù)水平。（五）負責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全管理工作，防止安全事故的發(fā)生。（六）配合其他部門做好物業(yè)服務(wù)工作。第四條本制度遵循國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際情況制定。第二章組織架構(gòu)及崗位職責(zé)第六條工程部門設(shè)經(jīng)理一名，主管若干名，技術(shù)員、維修工若干名。第七條工程部門部長職責(zé)：工程部部長崗位職責(zé)對部門的綜合管理工作，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部關(guān)系，處理部門的各項工作。制定本部門的各項管理制度和本部門的年度預(yù)算及工作計劃。組織人員進行項目接管驗收工作及跟進工程遺留問題的處理。負責(zé)本部門工作質(zhì)量的檢查與考評工作。與客服部一起對業(yè)戶提出的超出本公司服務(wù)項目以外的要求進行合同評審。負責(zé)本部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)管理工作，定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)與練兵，不斷提高業(yè)務(wù)技能。實事求是地提出對本部門員工的聘任、提升與解聘建議。負責(zé)對外包維保項目進行檢查和監(jiān)督，并對外包方的作業(yè)質(zhì)量進行確認。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工程部副部長崗位職責(zé)負責(zé)維修班日常工作的管理，配合客服部及時做好業(yè)戶維修工作。負責(zé)大廈公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的維修和維護工作，確保項目基礎(chǔ)設(shè)施始終處于良好運行狀態(tài)。負責(zé)轄區(qū)內(nèi)工程維修投訴的解釋和處理工作。負責(zé)大廈內(nèi)裝修工程的巡查、驗收，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時制止并糾正，并做好裝修檢查記錄。負責(zé)對員工進行職業(yè)道德和安全知識教育，檢查員工安全操作情況，提高員工的安全意識，防止工傷事故的發(fā)生。在進行日常維修工作中，注重環(huán)境保護工作，對維修后的廢舊零配件、廢油等廢棄物進行統(tǒng)一回收和處理，節(jié)約管理成本。協(xié)助部長負責(zé)帶領(lǐng)員工及時處理本大廈的突發(fā)事件及應(yīng)急維修。負責(zé)組織員工進行上門維修，遵守《服務(wù)流程》，總結(jié)經(jīng)驗，不斷提高工作技能。負責(zé)本部門維修單的登記、填寫、收集工作。負責(zé)設(shè)備班日常工作的管理，保障設(shè)備設(shè)施正常安全運行。協(xié)助部長制定公共設(shè)施設(shè)備的管理制度和養(yǎng)護計劃。帶領(lǐng)并督促員工按計劃進行設(shè)施設(shè)備巡檢、養(yǎng)護工作，并做好記錄。負責(zé)每周一次對大廈內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進行檢查，遇特殊天氣需加強巡檢次數(shù)，每月將各類檢查記錄表整理歸檔，呈報公司。負責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作，落實公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度,出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表。參加設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試及接管驗收，發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的缺陷、隱患，應(yīng)及時書面上報。遇到突發(fā)故障及事故應(yīng)立即采取措施并報告部長，組織專業(yè)人員給予排除，保障人員及設(shè)備設(shè)施的安全，保證項目正常運行的需要。向部長報告設(shè)備的運行情況及保養(yǎng)情況，根據(jù)實際情況，對設(shè)備設(shè)施的改造提出合理化建議。注意降低能耗、杜絕跑冒滴漏、節(jié)約管理成本。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)?？照{(diào)技工崗位職責(zé)服從班長的工作安排。嚴(yán)格執(zhí)行中央空調(diào)維修保養(yǎng)管理制度及操作規(guī)程，保證安全和工作質(zhì)量，并做好記錄。認真學(xué)習(xí)專業(yè)技能，熟悉中央空調(diào)設(shè)備結(jié)構(gòu)性能及系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)故障及時處理，不能處理的及時上報。熟悉大廈中央空調(diào)的工作原理，熟記各種零配件和物料的型號、規(guī)格和用途，及時做好消耗記錄并節(jié)約使用。定時巡查冷凍機組、空調(diào)機組和末端的運行情況，發(fā)現(xiàn)違章操作和使用及時制止。定期進行測溫，并根據(jù)天氣變化情況設(shè)置供暖、供冷溫度，定時開啟相關(guān)設(shè)備，保證節(jié)能降耗。在使用期間要認真檢查冷卻塔運行情況，降低運行噪音，為業(yè)戶提供良好辦公環(huán)境。熟知本公司應(yīng)急預(yù)案，能迅速及時地參與各種應(yīng)急操作。負責(zé)中央空調(diào)相關(guān)資料的收集、整理、記錄與保管工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。運行技工崗位職責(zé)熟悉大廈各類公用設(shè)備的管線路和控制位置、機電設(shè)備的性能及使用狀況。發(fā)生停電、停水、火警或其他事故時，及時趕到現(xiàn)場，配合同事迅速查明原因，采取應(yīng)急措施。依照公司相關(guān)制度，定期巡查設(shè)施設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。配合、督促外包維保單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護工作，并簽字確認。負責(zé)高壓配電室值班，按要求規(guī)范進行倒閘操作并做好記錄。負責(zé)高壓配電室內(nèi)設(shè)備換季保養(yǎng)和清掃等工作。按時抄錄高壓配電運行數(shù)據(jù)及巡視檢查設(shè)備運行狀態(tài)。定期保養(yǎng)電力系統(tǒng)設(shè)備，檢查排除故障。根據(jù)工作需要參與電氣設(shè)備計劃性檢修及維修。按要求做好各項工作記錄。熟知本公司應(yīng)急預(yù)案，能迅速及時地參與各種應(yīng)急操作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。弱電技工崗位職責(zé)熟悉本大廈弱電設(shè)施設(shè)備的原理，及維修技術(shù)。負責(zé)大廈弱電系統(tǒng)的巡檢、維修及保養(yǎng)工作。嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，確保安全操作。遵守各項管理制度，并按要求做好工作記錄。注重環(huán)境保護，尤其是弱電更換下來的廢舊電池要進行統(tǒng)一收集、統(tǒng)一處理。熟知本公司應(yīng)急預(yù)案，能迅速及時地參與各種應(yīng)急操作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。維修技工崗位職責(zé)依照公司的相關(guān)規(guī)定及上門維修服務(wù)工作流程，負責(zé)在約定的時間為大廈業(yè)戶提供維修服務(wù)。負責(zé)協(xié)助業(yè)戶做好維修后的清理工作，并填寫維修確認單。負責(zé)對大廈內(nèi)的裝修進行巡查、監(jiān)督工作，并做好記錄。依照公司管理規(guī)定，定期巡查大廈公共區(qū)域及房屋安全狀況，發(fā)現(xiàn)問題和隱患及時向上級報告，并參與處理工作。增效節(jié)支、修舊利廢，節(jié)約使用各種物料和零配件。配合、督促外包維保單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護工作，并簽字確認。熟知本公司應(yīng)急預(yù)案，能迅速及時地參與各種應(yīng)急操作。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

第三章設(shè)備間管理制度第十一條設(shè)備間是物業(yè)設(shè)施設(shè)備集中放置的重要場所，必須加強管理，確保設(shè)備安全運行。第十二條設(shè)備間管理制度：（一）設(shè)備間應(yīng)指定專人負責(zé)管理，非工作人員未經(jīng)允許不得進入。（二）設(shè)備間應(yīng)保持清潔、干燥、通風(fēng)良好，嚴(yán)禁堆放雜物。（三）設(shè)備間內(nèi)應(yīng)配備必要的消防器材，并定期檢查維護。（四）設(shè)備間內(nèi)應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。（五）設(shè)備間內(nèi)應(yīng)建立設(shè)備臺賬，記錄設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、安裝位置、運行狀態(tài)等信息。（六）設(shè)備間內(nèi)應(yīng)定期進行設(shè)備巡檢，并做好巡檢記錄。（七）設(shè)備間內(nèi)發(fā)生設(shè)備故障時，應(yīng)及時報告并處理。第十三條分類管理：（一）配電房：實行專人人巡檢制度，每日記錄電壓、電流、溫度數(shù)據(jù)。禁止存放易燃易爆物品，配備絕緣手套、滅火器。（二）水泵房：每周檢查水箱水質(zhì)，每季度清洗消毒并留存記錄。設(shè)置防潮措施，防止設(shè)備銹蝕。電梯機房：溫度控制在5℃-40℃，配備溫控設(shè)備。維保單位每月檢修，留存《電梯維保記錄》。消防設(shè)備間：每月測試消防水泵、報警系統(tǒng)，確保聯(lián)動功能正常。設(shè)備標(biāo)識與臺賬：所有設(shè)備張貼唯一編號、操作流程、責(zé)任人標(biāo)簽。建立電子化臺賬，記錄設(shè)備采購日期、保修期、維修歷史。鑰匙管理：設(shè)備間鑰匙由工程部統(tǒng)一保管，借用需登記用途、時間、歸還人。

第四章工作制度第十四條第十五條工程部門員工應(yīng)嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，認真履行崗位職責(zé)。第十六條工程部門員工應(yīng)積極參加公司組織的各項培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技能和服務(wù)水平。第十七條工程部門員工應(yīng)愛護公司財產(chǎn)，節(jié)約使用材料，杜絕浪費。第十八條工程部門員工應(yīng)保持良好的職業(yè)道德，文明禮貌，熱情服務(wù)。

安全管理第十九條安全操作規(guī)范：高危作業(yè)（如高空維修、帶電操作）需申請《危險作業(yè)審批單》，配備安全員監(jiān)護。維修現(xiàn)場設(shè)置警示圍欄，張貼“正在施工”標(biāo)識。第二十條應(yīng)急預(yù)案：（一）停電應(yīng)急：備用發(fā)電機燃油儲備≥72小時用量。（二）爆管應(yīng)急：關(guān)閉總閥→排水→維修→清理積水→消毒。（三）防汛防臺：雨季前檢查排水泵、沙袋儲備，地下室入口加裝擋水板。第二十一條安全培訓(xùn)：新員工入職需通過安全考試，每年組織2次消防、急救演練