益田?新天地匯報(bào)會

深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司一期執(zhí)行報(bào)告1報(bào)告要解決什么問題？是什么---項(xiàng)目評估賣給誰---客戶定位定何價(jià)---價(jià)格定位如何賣---營銷策略2報(bào)告的指導(dǎo)思想以益田新天地一期的成功銷售達(dá)到重塑益田地產(chǎn)品牌的目的3是什么——項(xiàng)目評估近期市場特點(diǎn)外銷市場疲軟中心區(qū)—熱點(diǎn)中心

企業(yè)注重品牌推廣豪宅市場淡靜

城市運(yùn)營浮出水面4是什么——項(xiàng)目評估相對其他片區(qū)的競爭優(yōu)勢華僑城片區(qū)---產(chǎn)品優(yōu)勢中心區(qū)---價(jià)位優(yōu)勢紅樹灣片區(qū)---配套優(yōu)勢沙河高新區(qū)---環(huán)境優(yōu)勢5是什么——項(xiàng)目評估

綜合評價(jià)—對項(xiàng)目靜態(tài)分析發(fā)揮片區(qū)優(yōu)勢，利用市場需求缺口轉(zhuǎn)換噪音劣勢，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)6是什么——項(xiàng)目評估發(fā)展戰(zhàn)略—對項(xiàng)目動態(tài)分析向社會明確益田地產(chǎn)經(jīng)營理念將本項(xiàng)目打造成2003年度明星樓盤奠定益田地產(chǎn)在華僑城的影響力與知名度為二期發(fā)售做好市場鋪墊7是什么——項(xiàng)目評估定位--(在結(jié)合品牌發(fā)展戰(zhàn)略的前提下)益田?城市新空間8是什么——項(xiàng)目評估項(xiàng)目命名--采用三期統(tǒng)一征名方式通過益田新天地整體形象展示引起社會關(guān)注，造成市場轟動效應(yīng)使一期高姿態(tài)進(jìn)入市場，迅速形成熱點(diǎn)9賣給誰——目標(biāo)客戶形象定位具有良好的文化素質(zhì)注重生活品質(zhì)喜愛并認(rèn)同華僑城居住環(huán)境及生活氛圍10賣給誰——目標(biāo)客戶主力客戶群在福田、羅湖工作或居住的，認(rèn)同華僑城生活環(huán)境的一、二次置業(yè)者；居住在華僑城周邊輻射帶，改善現(xiàn)有生活環(huán)境的一、二次置業(yè)者；11賣給誰——目標(biāo)客戶客戶特征

年齡：28—50歲之間，集中于30—40歲家庭結(jié)構(gòu)：以2—3人為主年收入：10—15萬元之間身份：企業(yè)中高級白領(lǐng)12定何價(jià)——價(jià)格定位實(shí)收均價(jià)

￥7800--8000/平方米(折后)

13定何價(jià)——價(jià)格策略根據(jù)產(chǎn)品差異，制定價(jià)格策略；針對高層屯積尾盤現(xiàn)象，進(jìn)行有效促銷；用小幅快頻拉升均價(jià)，達(dá)到既定銷售目標(biāo)。14如何賣——現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝要達(dá)到的效果

使項(xiàng)目形成高品質(zhì)形象感，拉升檔次符合客戶心理，促使其產(chǎn)生購買沖動與競爭對手形成差異，支撐價(jià)格定位15如何賣——銷售通路二期威尼斯銷售現(xiàn)場聚龍居三期美加廣場一期世界花園公園荔園新村歡樂谷深南大道16如何賣——戶外導(dǎo)示雍景臺17如何賣——戶外導(dǎo)示雍景臺18如何賣——戶外導(dǎo)示雍景臺19如何賣——形象墻雍景臺20如何賣——形象墻雍景臺21如何賣——售樓處包裝22如何賣——售樓處包裝23如何賣——樣板房2棟1棟3棟堆料處24如何賣——銷售策略銷售策略----圍繞企業(yè)戰(zhàn)略、服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略

“短、平、快”

完成銷售與二期有機(jī)銜接25如何賣——銷售策略銷售目標(biāo)(量化)項(xiàng)目銷售6個(gè)月爭取完成80-85%；

8--10個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)。26如何賣——銷售策略銷售目標(biāo)(質(zhì)化)重塑益田地產(chǎn)在深圳的品牌形象

擴(kuò)大益田地產(chǎn)在地產(chǎn)市場的影響力為益田新天地二、三期奠定市場基礎(chǔ)27如何賣——銷售控制3棟1棟2棟28如何賣——銷售策略銷售進(jìn)度階段時(shí)間工程進(jìn)度銷售面積月銷售率累積面積認(rèn)籌期03.3—420層20%20%20%強(qiáng)銷期03.5—7(預(yù)售)35%17%55%持續(xù)期03.8—910%10%65%沖刺期03.10-1225%12%90%尾盤期04.1--3入伙10%5--10%90—100%29如何賣——銷售策略價(jià)格控制階段時(shí)間銷售率價(jià)格上升幅度實(shí)收均價(jià)(元/m2)認(rèn)籌期03.3—420%0-1%7500--7580強(qiáng)銷期03.5—735%4—5%7740持續(xù)期03.8—910%2—3%7810沖刺期03.10—1225%0—1%7930尾盤期04.1--310%-2---1%7820合計(jì)100%8%783030如何賣——銷售策略銷售應(yīng)對策略—快速市場信息反饋系統(tǒng)

“市場”應(yīng)對

“客戶”應(yīng)對

“產(chǎn)品”應(yīng)對

“工程”應(yīng)對31如何賣——推廣策略宣傳推廣總體策略先造勢，再借勢，強(qiáng)勢出擊!通過立體化的包裝、宣傳快速形成市場認(rèn)知32造勢如何賣——推廣策略益田提速宣言（上市、CI、地產(chǎn)戰(zhàn)略）新天地橫空出世系列（征名、城市營運(yùn)）益田文化，成立新天地CLUB“強(qiáng)化”整體，“弱化”個(gè)體33借勢如何賣——推廣策略借助華僑城片區(qū)整體優(yōu)勢

充分利用“新天地”合作伙伴關(guān)注公益事業(yè)，成立公益基金34強(qiáng)勢出擊如何賣——推廣策略“新天地”引領(lǐng)國際化生活方式

對項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行整體的立體化宣傳項(xiàng)目的現(xiàn)場高品質(zhì)展示35如何賣——推廣策略一期推廣目標(biāo)打造2003年度明星樓盤36售前時(shí)間準(zhǔn)備表時(shí)間售樓處宣傳推廣模型相關(guān)銷售準(zhǔn)備其他02.11室內(nèi)設(shè)計(jì)單位招標(biāo)廣告公司招標(biāo)模型公司招標(biāo)02.12設(shè)計(jì)方案修改、確定；裝修進(jìn)入現(xiàn)場；

宣傳物料、售樓處包裝部分設(shè)計(jì)；

模型制作物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定；智能化標(biāo)準(zhǔn)確定；

03.1售樓處現(xiàn)場包裝；

推廣物料印刷、制作；

人員崗位培訓(xùn)項(xiàng)目正式價(jià)格表發(fā)展商確認(rèn)；

付款方式、銀行、認(rèn)購合同發(fā)展商確認(rèn)；

03.2售樓處使用

銷售資料到位模型到場

人員入場；開盤認(rèn)籌方案確定

保安到位03.3認(rèn)籌活動

宣傳預(yù)熱開始

預(yù)售許可證37推廣過程中的KPI因素

益田品牌核心內(nèi)涵與華僑城集團(tuán)關(guān)系問題銷售現(xiàn)場裝修時(shí)間問題業(yè)主小孩就學(xué)問題38Thankyou399、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2月-252月-25Tuesday,February18,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。11:47:0511:47:0511:472/18/202511:47:05AM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。2月-2511:47:0511:47Feb-2518-Feb-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。11:47:0511:47:0511:47Tuesday,February18,202513、志不立，天下無可成之事。2月-252月-2511:47:0511:47:05February18,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。18二月202511:47:05上午11:47:052月-2515、會當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小。二月2511:47上午2月-2511:47Februa