第二章房地產(chǎn)的價(jià)格基本要求:1、了解房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件。2、熟悉房地產(chǎn)的供求與其價(jià)格的關(guān)系及房地產(chǎn)價(jià)格的特征。第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件1．房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲取他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，在現(xiàn)今社會(huì)通常用貨幣表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付，例如以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等。2．房地產(chǎn)具有價(jià)格的前提條件

(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求第二節(jié)房地產(chǎn)的價(jià)格特征1．地價(jià)與一般物品價(jià)格的主要不同點(diǎn)地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要有6個(gè)方面：(1)生產(chǎn)成本不同；(2)折舊不同；(3)價(jià)格差異不向；(4)市場(chǎng)性質(zhì)不同；(5)形成時(shí)間不同：(6)供求變化不同。2．房地產(chǎn)價(jià)格的主要特征：(1)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。(3)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。(4)房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的。(5)房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格1．需要與需求的異同某種房地產(chǎn)需求，是指消費(fèi)者(買者)在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成需求有2個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。僅有第一條件，只能被看成需要或欲望。2．影響房地產(chǎn)需求的主要方面(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；(2)消費(fèi)者的收入水平；(3)相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；(4)消費(fèi)者的偏好；(5)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。3、房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系－即某種房地產(chǎn)的需求量如何隨該種房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)而變動(dòng)。4．房地產(chǎn)供給的含義形成供給有2個(gè)條件：⑴開發(fā)商或擁有者愿意供給⑵開發(fā)商或擁有者有能力供給5．影響房地產(chǎn)供給的主要方面(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；(4)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

6．均衡價(jià)格的含義：房地產(chǎn)的均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

7．房地產(chǎn)價(jià)格與其供求的一般關(guān)系8．彈性的含義以及房地產(chǎn)需求彈性的內(nèi)容例：假設(shè)某種房地產(chǎn)價(jià)格從2000元/平方米，上升到2200元/平方米；需求量從1000套減少為800套。求需求的價(jià)格彈性。解：價(jià)格變化百分比：需求變化的百分比：需求的價(jià)格彈性＝22.22％/9.52％＝2.339．房地產(chǎn)的供求狀況的種類型(1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況；

(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；(3)全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。第四節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類1．使用價(jià)值和交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系2．投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系3．成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估價(jià)值的含義及其關(guān)系4．正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格的含義5．正常成交價(jià)格的形成6．何謂比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格的含義7．原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別8．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義9．基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格的含義10．土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格的含義及其之間的關(guān)系11．土地的“生熟’’程度、土地的“生熟”程度評(píng)價(jià)12．總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)的含義及其之間的關(guān)系

總價(jià)格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。單位價(jià)格，對(duì)于土地來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來說，是指單位建筑物面積(如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等)的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地來說，是指單位建筑面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率13．了解單位價(jià)格應(yīng)注意的方面

(1)貨幣包括幣種和貨幣單位；(2)面積包括面積內(nèi)涵和面積單位。14．樓面地價(jià)的特殊作用15．所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格及其他權(quán)益的價(jià)格的含義16．買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、