撫順億豐五金建材品牌中心市場調(diào)研及規(guī)劃建議2011年上半〔1-6月〕年撫順房地產(chǎn)市場運行情況

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資46.57億元，同比增長45.55%，其中：住宅投資33.86億元，同比增長101.91%。非住宅投資12.71億元，同比減少16.53%。二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況

1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)施工面積825.11萬平方米，同比增長了60.23%。其中：住宅施工面積為715.87萬平方米，同比增長75.07%，非住宅施工面積為209.24萬平方米，同比增長24.21%。

1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積312.1萬平方米，同比增長了7.19%。其中：住宅新開工面積為231.56萬平方米，同比增長16.75%；非住宅新開工面積為80.54萬平方米，同比減少12.24%。

1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積31.23萬平方米，同比下降39.46%。其中：住宅竣工面積為27.36萬平方米，同比減少42.28%；非住宅竣工面積為3.87萬平方米，同比減少7.48%。

三、商品房銷售面積和銷售額情況

1—6月份全市商品房銷售面積165.25萬平方米，同比增長80.7%，其中：住宅商品房銷售面積158.63萬平方米，同比增長89.34%，非住宅銷售面積為6.62萬平方米，同比減少13.67%。

1—6月份商品住宅銷售套數(shù)15486套，其中：新?lián)釁^(qū)845套，東洲區(qū)1310套，望花區(qū)2489套，順城區(qū)1820套，開發(fā)區(qū)7504套，新賓縣700套，清原縣735套。

1—6月份全市實現(xiàn)商品房銷售額64.54億元，同比增長106.68%。其中：住宅商品房銷售額61.03億元，同比增長125.23%，非住宅銷售額為3.51億元，同比減少14.98%。2011年上半〔1-6月〕年撫順房地產(chǎn)市場運行情況四、商品房銷售價格情況

1-6月全市商品房銷售均價為3906元/平方米，同比增長14.38%，6月當(dāng)月銷售均價為3869元/平方米，環(huán)比下降6.07%。住宅商品房平均售價為3847元/平方米，同比增長18.95%，6月當(dāng)月銷售均價為3868元/平方米，環(huán)比下降3.83%。

市區(qū)(含開發(fā)區(qū))商品房銷售均價為3979元/平方米，同比增長12.5%，6月當(dāng)月銷售均價為3895元/平方米，環(huán)比下降7.85%。其中：住宅平均售價為3929元/平方米，同比增長17.67%，6月當(dāng)月銷售均價為3895元/平方米，環(huán)比下降5.76%。

非住宅商品房平均售價為5305元/平方米，同比下降1.5%，其中：市區(qū)(含開發(fā)區(qū))平均售價5281元/平方米，同比下降16.05%。

1-6月份房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入28795萬元，同比增長113.5%。五、商品房待售面積情況

1—6月份全市商品房待銷售面積128.6萬平方米，同比增長140.5%。比2010年末增加75.1萬平方米(包括現(xiàn)房和期房)。2011年上半〔1-6月〕年撫順房地產(chǎn)市場運行情況六、房地產(chǎn)貸款情況

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款余額29.55億元，同比增長9.1%；個人購房按揭貸款余額39.68億元，同比增長29.19%。個人按揭住房貸款余額34.98億元，同比增長30.46%。

七、土地供給情況

2011年1-6月份撫順市市區(qū)(含開發(fā)區(qū))共成交經(jīng)營性土地32塊，供給土地面積142.16公頃，規(guī)劃面積426.52萬平方米。成交金額23.27億元。

八、存量房(二手房>二手房)成交情況

2011年1—6月份，全市存量房成交面積82.98萬平方米，其中：住宅66.33萬平方米。市區(qū)存量房成交面積66.39萬平方米，同比增加12.16%；其中住宅51.86萬平方米，同比增加19.22%；成交套數(shù)8777套，同比增加8.35%，其中住宅套數(shù)8304套，同比增加8.62%；成交額11.53億元，同比增加50.66%，其中住宅成交額7.21億元，同比增加29.69%。

2011年上半〔1-6月〕年撫順房地產(chǎn)市場運行情況整體市場劃分望花板塊高灣板塊李石板塊新?lián)岚鍓K順城板塊順城東板塊順城區(qū)城東區(qū)域城西區(qū)域東洲板塊順城區(qū)：新興區(qū)域，城市氣息濃厚配套興旺；順城區(qū)東部為市區(qū)住宅主要供給區(qū)域，工程品質(zhì)良莠不齊，缺乏純粹品質(zhì)樓盤；望花區(qū)：區(qū)域為脫離主城獨立開展的老工業(yè)區(qū)，城區(qū)破舊污染較為嚴(yán)重，沒有集中性商業(yè)配套；地緣性客戶占很大比例沈撫新城：包括李石板塊、局部高灣板塊；是未來城市產(chǎn)業(yè)聚集地之一，人口導(dǎo)入能力強，未來良好預(yù)期將帶動區(qū)域價值提升.區(qū)域市場概況綠地劍橋錦繡瀾灣德商集團國際鑫城旺力城萬科·金域藍灣大商中心城君悅國際區(qū)域目前以大盤供給為主，價格低于市內(nèi)區(qū)域，但憑借高性價比和未來良好的開展前景，銷售表現(xiàn)優(yōu)異，已經(jīng)開始不斷獲得主城改善客戶認(rèn)可，未來隨著配套不斷改善，區(qū)域價值將大幅提高億豐中心項目名稱總建面積㎡已售面積在售面積預(yù)售面積未開發(fā)面積㎡綠地劍橋85萬32萬1萬22萬30萬旺力城215萬商業(yè)35萬住宅14萬7萬6萬153萬君悅國際150萬19萬1萬0131萬德商國際花園70萬11萬1萬058萬錦繡藍灣120萬60萬34萬14萬12萬萬科金域藍灣75萬4萬2萬069萬大商中心城20萬008萬12萬國際鑫城26萬13萬6萬7萬0總計761萬188萬52萬57萬465萬區(qū)域市場概況〔萬平〕德商國際花園首批房源效果圖項目名稱項目位置投資商開發(fā)商建筑商規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計營銷代理占地面積建筑面積綠化率容積率得房率土地年限物業(yè)公司物業(yè)費供暖用水車位/車庫商業(yè)銷售電話開工時間開盤時間德商國際花園遼寧撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中興大街16-11號德商集團遼寧同城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海建工第五建筑有限公司遼寧省建筑設(shè)計研究院普梵斯洛（亞洲）景觀規(guī)劃事務(wù)所沈陽信達行322666平方米700000平方米30%1.883-88%70年戴德梁行1.2元/平方米地?zé)嶙詠硭繛榈叵萝囄?，未出售。高層一層底商出售?0平，28000元/平538533332010年6月2011年8月23日未來銷售:21#高層、2#、5#、9#小高層150-236平，93套。二期預(yù)計推出別墅，規(guī)劃未定。君悅國際城項目名稱項目位置投資商開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計占地面積建筑面積綠化率容積率得房率土地年限物業(yè)公司供暖用水銷售電話開工時間開盤時間入住時間君悅國際城中興街以東，沈撫路以北香港建設(shè)開發(fā)集團有限公司遼寧立泰實業(yè)有限公司浙江綠城東方設(shè)計院貝爾高林國際有限公司530000平600000平35%1.189%70年寧波耐森物業(yè)公司地?zé)嶙詠硭?6603555/56603777

酒店2011年4月開工；洋房2011年4月開工2011年9月17日洋房預(yù)計2012年11月未來銷售:規(guī)劃未定，預(yù)計為洋房北側(cè)小高層，共17棟。錦繡藍灣B區(qū)項目名稱項目位置投資商開發(fā)商營銷代理占地面積建筑面積綠化率容積率土地年限物業(yè)公司物業(yè)費商業(yè)銷售電話開盤時間入住時間錦繡藍灣渾河南路188號中國明達意航企業(yè)集團恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遼寧明達創(chuàng)世紀(jì)900000200000040%1.870年遼寧明達錦科物業(yè)多層：1元/平。高層1.5元/平，別墅2元/平在售D區(qū)小高層底商20個（二層）145-300平，13500元/平5663555556636666A、C區(qū)2008年5月；D區(qū)2009年7月11日；B區(qū)2010年10月31日A、C區(qū)2010年7月1日；D區(qū)預(yù)計2011年9月30日；B區(qū)預(yù)計2012年年底未來銷售:A期沿河高層及B區(qū)洋房小高層。綠地劍橋項目名稱項目位置開發(fā)商占地面積建筑面積綠化率容積率得房率土地年限物業(yè)公司物業(yè)費車位/車庫商業(yè)開盤時間入住時間綠地劍橋撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱河路2號撫順綠地置業(yè)有限公司800000平方米970000平方米35%1.2公寓72%高層80%70年自營未定車庫以售罄，車位未售高層底商（二層）110-240平11000元/平，綠地泰晤士招租中。一期2010年6月6日別墅預(yù)計2011年10月，多層預(yù)計2012年10月高層預(yù)計2012年12月未來銷售:精裝公寓、沿濱河路高層，及二期所剩大面積多層。萬科金域藍灣項目名稱項目位置營銷代理占地面積建筑面積綠化率容積率得房率土地年限物業(yè)公司物業(yè)費商業(yè)銷售電話開工時間開盤時間入住時間萬科金域藍灣沈撫新城開發(fā)區(qū)中興街77號沈陽新聯(lián)康43萬約75萬平35%1.73高層77%多層92%70年萬科物業(yè)服務(wù)有限公司撫順分公司未定未知523533552011年3月8日2011年9月24日洋房2012年高層2013年現(xiàn)有貨量:洋房剩余12套左右，面積160-236平。高層剩余91套，面積88-168.旺力城項目名稱項目位置開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計占地面積建筑面積容積率得房率土地年限物業(yè)公司車位/車庫銷售電話開盤時間入住時間旺力城沈撫路以南，旺力大街以東沈陽旺力地產(chǎn)開發(fā)有限公司美國ADG設(shè)計1567450平2150000平1.377%70年戴德梁行全部地下車庫58151777二期2010年6月6日別墅預(yù)計2011年10月，高層預(yù)計2012年11月30日未來銷售:二期高層，共11棟。國際鑫城項目名稱項目位置開發(fā)商占地面積建筑面積綠化率容積率得房率土地年限物業(yè)公司銷售電話開工時間開盤時間入住時間國際鑫城撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)順安路與順大街交匯處遼寧宗裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16000026000035%1.6384-92%70年撫順鑫嘉樂物業(yè)管理有限公司56506666/56535555二期2009年4月；三期2010年5月17日一期2008年4月1日二期2009年10月10日；三期2011年現(xiàn)有貨量:沿沈撫路高層，均為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，銷售進度已到達75%。大商中心城項目名稱投資商開發(fā)商建筑商規(guī)劃設(shè)計營銷代理占地面積建筑面積得房率土地年限供暖用水商業(yè)開盤時間入住時間大商中心城大商地產(chǎn)撫順大商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇、南通二建新大陸天啟開啟5萬20萬80%70年地?zé)嶙詠硭猿中卢斕厣虉?0000平預(yù)計2011年10月底2013年6月未來銷售:8棟高層〔32層〕900套，1-4層為自持商業(yè)，主力面積為80-90平兩居。項目名稱項目優(yōu)點項目劣勢萬科金域藍灣品牌開發(fā)商，物業(yè)規(guī)范，小區(qū)景觀為泰式格局，37%的綠化面積，鄰接南湖，容積率僅1.7，得房率高，房屋質(zhì)量有一定保證，發(fā)展前景可期。精裝修房拎包可以入住。緊鄰沈撫路，出行方便。地處偏僻，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

大商中心城品牌開發(fā)商，項目未來規(guī)劃配套中含有大商新瑪特；緊鄰沈撫路，便于出行。交通不便，有傳聞大商要轉(zhuǎn)讓土地。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。國際鑫城

所在區(qū)域相對成熟，周邊配套相對完備，以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房出售，價格便宜，得房率高。緊鄰沈撫路，出行方便。項目為本地開發(fā)商，相對其他項目而言信任度較低。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。德商國際花園戶型設(shè)計合理，多層設(shè)有電梯，無障礙通道，項目物業(yè)為知名品牌，價格便宜，得房率高。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。綠地劍橋品牌開發(fā)商，值得信任，價格便宜，周邊鄰接大學(xué)，重點高中，濕地公園位于項目南側(cè)。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

錦繡藍灣沈撫新城第一個開發(fā)的項目，河景大盤，綠化完善，高層，多層，洋房戶型齊全出現(xiàn)延期交房、物業(yè)無人管理情況，開發(fā)商信任度低。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。旺力城沈撫新城早期大盤，鄰接南湖，戶型種類齊全，自持大型商業(yè)，項目內(nèi)配備商業(yè)街及完善教育配套，緊鄰火車站，項目西側(cè)為旺力街，給客戶以信任感。緊鄰沈撫路，出行方便。建設(shè)速度過慢，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

君悅國際城洋房設(shè)計合理，價格便宜，緊鄰北湖，自持五星級酒店。周邊配套不完善，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

區(qū)域內(nèi)各工程優(yōu)劣勢分析近期優(yōu)惠活動及促銷手段項目名稱項目活動促銷手段萬科金域藍灣認(rèn)籌期間交納認(rèn)籌金可享受1%優(yōu)惠，按時簽約可享受1%的優(yōu)惠。大商中心城交一萬誠意金辦理VIP卡每平減50國際鑫城無政策，正常銷售德商國際花園認(rèn)籌期間日進千金，一次性99折。近期執(zhí)行老帶新活動，老客戶（業(yè)主，準(zhǔn)業(yè)主都算）沒帶來一組成交客戶獎勵1000元，滿10個兌換雙人旅游，新客戶購買100平以上的返2000，100平以下的返1000。目前一次性付款95折，貸款97折超值優(yōu)惠。綠地劍橋公寓一次性8.4折，貸款8.5折；高層一次性9.7折，貸款9.8折，多層，一次性9.4折，貸款9.5折。錦繡藍灣一次性9折，貸款9.5折旺力城對外公布一次性9.9折實際可降至9.5折君悅國際城開盤前期定金認(rèn)購VIP卡，一萬抵二萬或一萬抵三萬。持續(xù)期政策為每平米減80區(qū)域在售底商概況項目名稱商業(yè)體量經(jīng)營方式層數(shù)面積區(qū)間價格付款方式及優(yōu)惠經(jīng)營業(yè)態(tài)綠地劍橋約2萬方出售2層一期高層底商136-300㎡；一期高層底商11000基本無折扣優(yōu)惠；可以貸款，首付50%，但只允許商業(yè)貸款商業(yè)街區(qū)經(jīng)營有一定的限制，預(yù)計規(guī)劃為SPA會館、高檔酒吧等高端消費業(yè)態(tài)；門市經(jīng)營無限制國際鑫城約3萬方出售一期南向1層，東側(cè)2層；二期2層；三期2層一期64-200㎡，二期130-300㎡，三期底商未定一期南向臨街4000；東側(cè)臨街7000；二期8000一次性付款98折；支持公積金或商業(yè)貸款，但不可組合貸款，首付50%經(jīng)營業(yè)態(tài)不限，目前經(jīng)營的以餐飲、超市、理發(fā)等滿足居民基本生活需求為主錦繡瀾灣約7萬方出售A/C區(qū)2層、B/D區(qū)3層A/C區(qū)30-98㎡；B/D區(qū)136-2000㎡目前在售商鋪價格區(qū)間為13500—20000，均價15000基本無優(yōu)惠，且購門市只能一次性付款經(jīng)營業(yè)態(tài)不限，A/C區(qū)以餐飲、超市和建材裝飾為主；

B區(qū)2000平大面積商鋪銷售對象為銀行營業(yè)網(wǎng)點其余樓盤底商概況項目名稱商業(yè)體量經(jīng)營方式層數(shù)面積區(qū)間價格銷售時間德商國際花園一期2100平方米（二十余套商鋪）銷售1層80-90平方米左右28000元/平旺力城待定出售/自營2/3層待定待定待定大商中心城6.8萬方（B地塊2.1，C地塊4.7）B地塊以后作為大商總部，C地塊出售B地塊2層，C地塊3層未定未定未定項目名稱銷售概況原因分析業(yè)主收益率評估國際鑫城一期基本售罄；二期去化目前達到30%左右一期銷售在2009年，門市總價不高；且正值李石回遷款發(fā)放，有消費能力的客戶較多，投資欲望高，有部分客戶購買兩個門市的情況。目前銷售的二期門市，緊鄰小學(xué)，但銷售狀況并不理想，主要是區(qū)域價值已基本形成，上漲后價格不予市場接受，且周邊商業(yè)基本飽和一期在2009年銷售，售價為4000元/平方米，目前轉(zhuǎn)手可銷售到8000元/平方米，收益達到100%，年均收益率33%左右錦繡瀾灣推售的100套門市中，仍有15套左右剩余總價款高，一次性付款有壓力；與市內(nèi)價位相差無幾，且未來發(fā)展前景不確定，投資風(fēng)險高2009年銷售的商鋪價格為6000元/平方米，目前轉(zhuǎn)手價格達到10000元/平方米，收益可達到66%，年均收益率22%綠地劍橋一期基本售罄，二期底商未定銷售良好的主要原因是其地理位置較好，緊靠理工大學(xué)和農(nóng)業(yè)大學(xué)，商鋪不僅滿足園區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求，還可以滿足學(xué)生消費需要商鋪單價比最初銷售時上漲幅度約1000—2000，業(yè)主收益率達到9%—18%；此收益率主要為開發(fā)商價格浮動的結(jié)果，業(yè)主還沒有開始經(jīng)營以及轉(zhuǎn)手交易銷售狀況及原因分析區(qū)域內(nèi)商鋪以兩層、面積130—200為主，目前銷售價格最低為8000元/平方米，最高可到達20000元/平方米從現(xiàn)有銷售的三個工程看，商鋪優(yōu)惠力度不大商鋪銷售情況與未來開展前景息息相關(guān)，綠地劍橋目前看銷售情況最好，主要是由于靠近大學(xué)，為其奠定了固定的消費人群，被投資人士普遍看好目前來看國際鑫城收益率最高，主要是因為其售價低，從其剩余商鋪銷售的狀況來看后期收益率有走低的趨勢；綠地劍橋收益率不高主要是因為還未開始經(jīng)營，并且現(xiàn)階段投資者持有的欲望較高，等到商業(yè)正式進駐，此地段商鋪的收益將最具前景區(qū)域內(nèi)各工程面積配比單位（平）公寓占比高層占比小高層占比多層占比洋房占比別墅占比萬科292163.9%70593093.4%145001.9%59830.8%綠地265253.2%41628850.8%23109628.2%10775013.1%384274.7%旺力312001.9%55460834%98000060%652134.1%錦繡B區(qū)15513671%3920418%2352511%宗裕6758430.5%8688039.2%6696030.3%德商19006852.3%10483228.9%6824418.8%君悅13024860.1%8650539.9%區(qū)域內(nèi)剩余產(chǎn)品貨量未來產(chǎn)品供給量配比項目名稱產(chǎn)品形式剩余套數(shù)剩余面積預(yù)計推出房源預(yù)計面積㎡萬科金域藍灣洋房121608486528高層91952117822250綠地劍橋高層721116028824768公寓2871435000德商國際花園小高22264035243648多層78959400國際鑫城高層2682358400旺力城小高層3403434000君悅國際城洋房202651350（小高層）34340項目名稱產(chǎn)品形式推出套數(shù)成交套數(shù)成交均價成交面積㎡去化率萬科金域藍灣洋房645210000697881%高層35626566002705674%綠地劍橋高層28821641602036875%公寓338825800451024%德商國際花園小高23421241002196390%多層26418643002501770%國際鑫城高層76865341005846484%小高108670643007102365%多層74467048006907790%旺力城小高層972534.644004075455%君悅國際城洋房82080055008012097%區(qū)域內(nèi)各工程去化體量德商戶型配比一室二室三室三室（頂越、底越）面積區(qū)間㎡5483-101107-119130-157比例3%75%15%7%君悅戶型配比一室二室三室四室面積區(qū)間㎡089-101108-138158比例051.1%41.6%7.3%錦繡戶型配比一室二室三室以上面積區(qū)間㎡090-110110-170比例080%20%區(qū)域內(nèi)各工程戶型配比萬科戶型配比一室二室三室四室面積區(qū)間㎡098-120114-149159-176比例06%84%10%旺力城戶型配比一室二室三室四室面積區(qū)間㎡38.8-68.2104.1-120.3114-149149.5-15.9比例13%57%21%9%國際鑫城戶型配比一室二室三室面積區(qū)間㎡061-104100-147比例060%40%區(qū)域內(nèi)各工程戶型配比項目名稱產(chǎn)品形式外墻內(nèi)墻地面門窗衛(wèi)生間電梯其他萬科金域藍灣洋房大白地板防盜門、塑鋼窗供水：市政管網(wǎng)；供電：市政電網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳姓峋W(wǎng)高層綠地劍橋高層面磚、真石漆、石材大白公寓地板；其他為清水門禁系統(tǒng)主入口藍牙讀卡器及單元入口門禁系統(tǒng)：智能卡車輛管理系統(tǒng)

紅外周界報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)供電：國家電網(wǎng)；供水：市政管網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳?，市政熱網(wǎng)。公寓錦繡瀾灣高層高級涂料大白清水三玻中空塑鋼窗供水：市政管網(wǎng)；供電：市政電網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳姓峋W(wǎng)多層德商國際花園小高涂料為主，一層門市鋼掛理石仿瓷大白混凝土壓光單扇三防門，帶門鏡、音樂門鈴、可視對講系統(tǒng)。LG品牌多層塑鋼窗，客廳LOW-E中空塑鋼窗地面采用高分子聚丙綸防水迅達品牌供水：市政管網(wǎng)；供電：市政電網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳?，市政熱網(wǎng)多層國際鑫城小高高級涂料大白清水防盜門、塑鋼窗供水：市政管網(wǎng)；供電：市政電網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳?，市政熱網(wǎng)多層旺力城公寓玻璃幕墻白墻公寓為地板，其他為清水防盜門、塑鋼窗供水：市政管網(wǎng)；供電：市政電網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳姓峋W(wǎng)；公寓空調(diào)：中央空調(diào)高層君悅國際城洋房涂料大白清水防盜門、塑鋼窗供水：市政管網(wǎng)；供電：市政電網(wǎng)；煤氣：市政管網(wǎng)；采暖;地?zé)岵膳?，市政熱網(wǎng)交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建議局部一、地塊指標(biāo)參數(shù)占地面積建筑面積容積率商業(yè)會所幼兒園地下建面住宅總建面195143693817.883.56419184470210052400592929二級地塊三級地塊四級地塊五級地塊二、地塊級別屬性一級地塊項目期數(shù)地塊級別特質(zhì)條件一期地塊五級臨近沈撫大道主路、兩側(cè)臨商業(yè)二期地塊四級臨近輔路、一側(cè)臨商業(yè)三期地塊三級南側(cè)臨近沈撫大道、西側(cè)臨輔路四期地塊二級北側(cè)臨輔路、西側(cè)臨輔路五期地塊一級地塊核心區(qū)、主景觀區(qū)三、開發(fā)順序及周期項目期數(shù)地塊級別特質(zhì)條件一期地塊五級臨近沈撫大道主路、兩側(cè)臨商業(yè)二期地塊四級臨近輔路、一側(cè)臨商業(yè)三期地塊三級南側(cè)臨近沈撫大道四期地塊二級北側(cè)臨輔路五期地塊一級地塊核心區(qū)、主景觀區(qū)整體開發(fā)順序：整體開發(fā)順序本著由差至優(yōu)、由東向西、由四周向中心開發(fā)原那么整體周期：根據(jù)市場調(diào)研、沈撫新城區(qū)域年去化量在4-8萬平米左右，本案住宅總體量為60萬平米，根據(jù)市場經(jīng)驗方案預(yù)計每年12萬平米的去化量,預(yù)計開發(fā)周期為五年。工程地形較為規(guī)整，南北向住宅應(yīng)占主要地位，且盡量統(tǒng)一樓體朝向；各棟樓體由北向南上下排列，有利于采光和觀景；工程景觀軸線可以東西走向布置，利于南北向住宅觀景；嚴(yán)格執(zhí)行人車分流的設(shè)計，保證平安的同時，提升園區(qū)品質(zhì)；建議所有公寓全部排列于四級、五級地塊。盡量提高得房率，提高車位配比；盡量防止出現(xiàn)空間浪費現(xiàn)象，和戶型設(shè)計的不合理性；供暖方式建議采用地?zé)岱绞?。四、整體規(guī)劃思路工程根本資料占地面積：27800平方米建筑面積：93642.14平方米容積率：3.35綠化率：60%均價：24000元/平米〔2007〕

核心賣點：臨近CBD,區(qū)位良好〔中國.北京.CBD生活公園〕4大公園，城市核心最后的公

園幅員〔窯洼湖公園/成樹密

林公園/景觀綠帶公園/北京歡

樂谷〕坡地景觀，精致園林華翰國際四棟板式高層圍合大尺度開放式園林，超高綠化率給予工程城市公園的高端形象五、高容積率經(jīng)典案例工程根本資料占地面積：310000平方米

建筑面積:900000平方米主入口容積率：2.89綠化率：37%均價：30000元/平米

核心賣點：純粹歐式古典建筑立面純粹法式皇家園林五星級酒店式會所珠江帝景高品質(zhì)歐式古典外立面、純粹法式園林，嚴(yán)格軸線對襯布局，營造歐洲皇室居住氣氛工程根本資料占地面積:99000平方米

建筑面積:400000平方米

容積率：4.0綠化率：35%均價：30000元/平米

核心賣點：板式高層，高舒適度居住體驗

坡地大尺度開放式園林景觀

雙會所郎琴園利用高容積率下的高層建筑圍合大尺度開放式園林，營造高舒適度、低密度社區(qū)居住環(huán)境從以上案例分析可以看出，高容積率工程通過產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)景觀園林環(huán)境、配套效勞等方面發(fā)力，皆可以獲得較高的居住舒適度和良好的社區(qū)品質(zhì)。容積率增加，使得景觀因素突出，宜居因素的重要性加強，社區(qū)規(guī)模和容積率不同的工程可以獲得相似的品質(zhì)感和舒適度。

工程的檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大。在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得較高的舒適度小結(jié)：高綠化率指標(biāo)1：高生態(tài)資源率〔綠化率、水化率〕指標(biāo)2：資源合理利用率〔可享受資源的用戶比例〕六、高容積率提升品質(zhì)的方法景觀規(guī)劃建議實現(xiàn)“半開放-半私密-私密”的景觀層次半開放：指園區(qū)紅線外的景觀風(fēng)格與園區(qū)內(nèi)的園林景觀完全統(tǒng)一，作為半開放的空間局部為工程業(yè)主享有，局部也作為了區(qū)域景觀，例如星河灣。半私密：指中庭核心景觀軸線及由此衍生的社區(qū)景觀，對于本工程業(yè)主來說這里的景觀是業(yè)主獨享的，所以是一個半私密的賞景空間，例如金域藍灣。私密：可設(shè)計首層架空的“花園入戶”方式，此花園是工程業(yè)主每戶獨享的小景觀，帶有絕對的私密性，例如金域藍灣。大面積中庭園林規(guī)劃形成“自然谷地”，與周邊樓座形成地形起伏的“高差”。東西向景觀軸線，以中軸景觀為中心。39加強社區(qū)細節(jié)，突出整體氣質(zhì)的連貫和統(tǒng)一，也是強化社區(qū)意識的必要手段加強社區(qū)細節(jié)，突出整體氣質(zhì)的連貫和統(tǒng)一，也是強化社區(qū)意識的必要手段清晨在樹林中慢跑、黃昏孩子們在草地上快樂地游戲，園林不再是僅供欣賞的符號戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一局部，而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。室外游樂設(shè)施與綠地的結(jié)合慢跑道灌木圍合成的迷宮是孩子們的天堂可以玩耍的石頭小景石磚鑲嵌在草地中，形成充滿意趣的小廣場42點綴充滿意趣的現(xiàn)代雕塑，提升社區(qū)高尚人文氣氛活力中環(huán)園林景觀在園林中點綴表達創(chuàng)意的雕塑，本錢投入不高，但可以有效的提升環(huán)境的品質(zhì)感，也能顯示工程的整體風(fēng)格，強化人文氣氛還可以形成不同的主題序列，賦予每個院落以鮮明的個性，強化組團的識別性與歸屬感。結(jié)合戶型設(shè)計進行立面細部創(chuàng)新，打破常規(guī)的韻律，表達細節(jié)精致在立面的重點部位或局部細節(jié)，提升用材品質(zhì)質(zhì)感用材和涂料結(jié)合使用，控制本錢的同時，通過比照、穿插等手法，形成明快、豐富的立面風(fēng)格強化建筑外立面用材和局部細節(jié)設(shè)計，帶來品質(zhì)提升感受根據(jù)對區(qū)域市場的動態(tài)了解，區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品系列里中小面積產(chǎn)品為去化速度最快產(chǎn)品，大面積產(chǎn)品主要集中在多層、洋房等低密度產(chǎn)品中。為豐富產(chǎn)品層面，建議規(guī)劃公寓與住宅兩條產(chǎn)品線：公寓產(chǎn)品總體量占比20%(12萬米)、住宅產(chǎn)品總體量占比80%(48萬米)。公寓產(chǎn)品面積在50-80平米之間，戶型以一室、兩室為主，建議打造成宜商宜住的SHOU產(chǎn)品。根據(jù)市場動態(tài)信息反映對住宅產(chǎn)品局部面積配比建議如下：七、戶型配比及設(shè)計建議戶型面積區(qū)間詳細面積配比總面積配比一室一廳、兩室一廳60-70㎡5%10%70-80㎡5%兩室一廳80-90㎡20%50%90-100㎡30%兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳100-110㎡15%30%110-120㎡10%120-130㎡5%三室一廳、四室一廳130-140㎡5%5%頂躍、底躍150㎡以上5%5%戶型配比情況德商戶型配比一室二室三室三室（頂越、底越）面積區(qū)間㎡5483-101107-119130-157比例3%75%15%7%君悅戶型配比一室二室三室四室面積區(qū)間㎡089-101108-138158比例051.1%41.6%7.3%錦繡戶型配比一室二室三室以上面積區(qū)間㎡090-110110-170比例080%20%萬科戶型配比一室二室三室四室面積區(qū)間㎡098-120114-149159-176比例06%84%10%旺力城戶型配比一室二室三室四室面積區(qū)間㎡38.8-68.2104.1-120.3114-149149.5-15.9比例13%57%21%9%國際鑫城戶型配比一室二室三室面積區(qū)間㎡061-104100-147比例060%40%戶型設(shè)計原那么考慮本工程特征及周邊客戶群定位喜好，本工程戶型設(shè)計要遵循以下原那么：

?通過大客廳、大陽臺、空中花園、落地觀景窗等設(shè)計最大限度的制造觀景面。

?寬大方正、實用率高；戶型適度創(chuàng)新，增加吸引力。?南北通透，采光、通風(fēng)良好。?贈送陽臺、花園、露臺等面積，提供超值感。

戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議除起居室〔廳〕、臥室、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間等根本使用空間外，設(shè)置生活陽臺、陽光室、入口門斗、步入式衣帽間等其他人性化空間。動靜分區(qū)，并有意控制走道長度，形成短走廊。主客分區(qū)，主臥與客臥相對別離，更好地保證私密性。主次空間分區(qū)，主要空間〔起居室、主臥、臥室〕占據(jù)南向有利朝向。潔污分區(qū)，廚房、生活陽臺〔放洗衣機、雜物等〕、餐廳相對位置關(guān)系更有利于日常使用。空調(diào)機位與住宅立面結(jié)合考慮，使其成為立面造型的重要元素，空調(diào)滴水集中收集處理。住宅首層設(shè)置私家庭院。頂層閣樓的室內(nèi)空間應(yīng)得以有效利用。入戶花園、陽光室、室外露臺、景觀洗手間等的設(shè)計。