中泰銀聯(lián)衡陽(yáng)工程開(kāi)展籌劃報(bào)告20060928謹(jǐn)呈：中泰國(guó)際集團(tuán)&銀聯(lián)集團(tuán)〔精簡(jiǎn)版〕致謝：中泰國(guó)際集團(tuán)&銀聯(lián)集團(tuán)感謝貴司對(duì)我司的信任，于2006年8月中委托我們就衡陽(yáng)工程做工程開(kāi)展籌劃工作。同時(shí)感謝，本工程工作組在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中得到了貴司具體的協(xié)助與參與，調(diào)研資料和數(shù)據(jù)對(duì)本報(bào)告的最終完成發(fā)揮了重要作用。經(jīng)過(guò)我司對(duì)衡陽(yáng)市場(chǎng)的深入調(diào)研和分析，工程資源條件的深入挖掘，并結(jié)合企業(yè)資源與戰(zhàn)略考慮，報(bào)告中確立了具有領(lǐng)先性的開(kāi)展策略，并明確了可操作性的規(guī)劃設(shè)計(jì)指引。此份最終正式稿，是本工程組核心研究成果暨中期匯報(bào)后，與貴司充分探討，坦誠(chéng)交換意見(jiàn)后最終修訂的籌劃成果。合富輝煌中泰衡陽(yáng)工程組專案團(tuán)隊(duì)：工程總統(tǒng)籌：黎振偉先生肖鵬先生楊瑩小姐工程經(jīng)理：易南郁小姐工程副經(jīng)理：唐國(guó)華先生工程組成員：楊濤先生羅洪源先生葉展圖先生黎浩昕先生陳文冬先生工程前期根底調(diào)研工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析工程和地區(qū)背景分析鎖定局部市場(chǎng)的集中分析假設(shè)和量化工程周邊及地塊勘察衡陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)情況衡陽(yáng)城市開(kāi)展現(xiàn)狀衡陽(yáng)城市總體規(guī)劃衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況政府官員政府部門(mén)：規(guī)劃局、國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局、統(tǒng)計(jì)局、市府效勞中心、開(kāi)發(fā)區(qū)招商局等250份目標(biāo)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查各區(qū)域住宅市場(chǎng)情況地產(chǎn)專業(yè)人士5位房產(chǎn)銷售主管2位目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談20位〔生意人、政府中高層公務(wù)員〕調(diào)查重點(diǎn)樓盤(pán)30個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性供給分析終端消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析工程整體實(shí)現(xiàn)的時(shí)機(jī)點(diǎn)分析案例借鑒地塊價(jià)值分析的結(jié)果經(jīng)濟(jì)效益分析最優(yōu)容積率與物業(yè)配比定價(jià)的市場(chǎng)支撐條件開(kāi)展戰(zhàn)略與定位合富專家我們的一切研究必須以現(xiàn)實(shí)條件為根底，以共同目標(biāo)為導(dǎo)向客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是工程的宏觀愿景。現(xiàn)狀條件是我們一切思考底出發(fā)點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系那么是隨著市場(chǎng)的變化和工程的開(kāi)展在動(dòng)態(tài)變化的。事項(xiàng)內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)資金回籠，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)盡可能情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化品質(zhì)塑造項(xiàng)目品牌項(xiàng)目限制條件高地價(jià)：60萬(wàn)/畝；高容積率，r=3.0中泰國(guó)際集團(tuán)在衡陽(yáng)開(kāi)發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，市場(chǎng)承受有限，市區(qū)大盤(pán)城市及經(jīng)濟(jì)背景湖南.衡陽(yáng)——雁城簡(jiǎn)介：位居湘南中心，地處五岳獨(dú)秀的南岳衡山之南，是湖南省第二大城市，因“北雁南飛，至此歇翅?；亘曈置愠浅鞘行再|(zhì)：“湘南地區(qū)城市中心，省級(jí)歷史文化名城〞。宏觀經(jīng)濟(jì)向好，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境湖南省主要城市2005年GDP一覽表(單位:億元〕數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2005數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南主要城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)200501-05年GDP變化一覽表(單位:億元〕衡陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及GDP年增長(zhǎng)率在湖南省內(nèi)處于前列2004年衡陽(yáng)GDP增長(zhǎng)迅猛，主要受當(dāng)時(shí)煤價(jià)迅漲所致(屬于衡陽(yáng)的耒陽(yáng)是煤礦產(chǎn)區(qū)，帶動(dòng)整個(gè)衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng))城市長(zhǎng)沙株洲湘潭岳陽(yáng)衡陽(yáng)常德GDP1519.90525.67367.03628.57590.14627.62GDP增長(zhǎng)率14.9%11.9%10.3%11.7%11.5%11.8%城市建設(shè)力度相對(duì)湖南其它同類城市小，但投入逐年不斷加大，促進(jìn)衡陽(yáng)房地產(chǎn)的開(kāi)展數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2005數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南主要城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005城市長(zhǎng)沙株洲湘潭岳陽(yáng)衡陽(yáng)常德固定資產(chǎn)投資881.44160.66172.88191.70154.35165.36同比增長(zhǎng)31.93%23.3%28.7%25.4%12.63%21.6%固定資產(chǎn)投資/GDP58.0%30.6%47.1%30.50%26.15%26.3%房地產(chǎn)開(kāi)展已跨入快速開(kāi)展期，未來(lái)開(kāi)展前景廣闊數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒200501-05年市人均GDP變化一覽表(單位:美元〕人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP保持較高的增長(zhǎng)速度，人民生活水平迅速提高人均GDP從03年的757美元增長(zhǎng)至04年的992美元，房地產(chǎn)開(kāi)展已經(jīng)跨進(jìn)快速開(kāi)展期，未來(lái)開(kāi)展前景廣闊城市居民消費(fèi)能力和儲(chǔ)蓄能力不斷增強(qiáng)，說(shuō)明消費(fèi)者購(gòu)置房屋等大型消費(fèi)品的能力不斷加強(qiáng)，拉升房地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒200501-05年城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出變化一覽表〔單位：元〕城市居民人均可支配收入穩(wěn)步上升，消費(fèi)能力不斷提升消費(fèi)支出占可支配收入的比例不斷下降，居民儲(chǔ)蓄能力不斷增強(qiáng)，保障購(gòu)置大型消費(fèi)品能力生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)（％）39.63%住房支出10.25%城市居民人均住房使用面積（m2）26.96衡陽(yáng)市2004年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2005衡陽(yáng)市的恩格爾系數(shù)為39.63%，住房支出僅占總支出的10.25%，兩者不協(xié)調(diào)。興旺國(guó)家經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，在人均住宅建筑面積到達(dá)35至40m2之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛，說(shuō)明衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有廣闊的開(kāi)展空間市民住房面積和支出均較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)有廣闊的空間衡陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)特征小結(jié)城市規(guī)劃城市規(guī)模：全市15303平方公里，市區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?8平方公里以內(nèi)人口規(guī)模：全市：總?cè)丝?18.95萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口227.04萬(wàn)人，占總?cè)丝?1.6％市區(qū)：規(guī)劃近期〔2021年〕為100萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)期〔2021年〕為130萬(wàn)人左右市區(qū)規(guī)模較小，人口增長(zhǎng)慢，城市尺度小數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒200502-04年衡陽(yáng)市區(qū)人口變化〔單位：萬(wàn)人〕長(zhǎng)株潭都市圈是省內(nèi)輻射能力最強(qiáng)的核心，對(duì)衡陽(yáng)的吸引力強(qiáng)衡陽(yáng)對(duì)湘南其他城市的輻射力弱，難以成為真正意義的湘南中心城市衡陽(yáng)受輻射強(qiáng)的長(zhǎng)株潭都市圈影響，對(duì)周邊同級(jí)城市吸引力較弱，房地產(chǎn)工程客源區(qū)域性較強(qiáng)衡陽(yáng)長(zhǎng)沙株洲湘潭交通橫軸交通縱軸衡陽(yáng)市區(qū)位于衡陽(yáng)市核心區(qū)域，交通便利，對(duì)周邊縣市吸引力強(qiáng)耒陽(yáng)煤礦資源豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，聚集較多的私營(yíng)煤礦企業(yè)主衡懷鐵路衡榮吉鐵路湘桂鐵路京廣鐵路京珠高速衡昆高速吉邵高速市區(qū)衡山縣衡東縣衡南縣耒陽(yáng)市常寧市祁東縣衡陽(yáng)縣1小時(shí)交通圈縣市市區(qū)耒陽(yáng)縣衡南縣衡陽(yáng)縣祁東縣常寧縣衡東縣衡山縣GDP131.877.070.468.763.158.644.428.02004年衡陽(yáng)各縣市GDP比照表〔單位：億元〕數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2005衡陽(yáng)對(duì)周邊縣市吸聚力較強(qiáng)市區(qū)和耒陽(yáng)是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的兩個(gè)區(qū)域現(xiàn)階段中心片區(qū)統(tǒng)領(lǐng)全市，對(duì)周邊四區(qū)吸引力極強(qiáng)，本工程具有市區(qū)成熟配套和本身環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)中心片區(qū)高新片區(qū)城東片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)本項(xiàng)目湘江城北片區(qū)：專業(yè)市場(chǎng)集中，區(qū)域形象差城南片區(qū)：湘江上游區(qū)域，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域中心片區(qū)：衡陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)和效勞中心，功能配套完善，對(duì)周邊區(qū)域的吸引力極強(qiáng)，市民認(rèn)同度高高新片區(qū)：行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，但整體配套未成熟，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃上，城市向東向南開(kāi)展，但目前東部和南部建設(shè)力度較小老城區(qū)進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)功能，對(duì)全市吸引力增強(qiáng)高新區(qū)為全市的行政中心，是近期〔5年內(nèi)〕城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，但3-5年區(qū)內(nèi)配套不完善，難以聚集人氣中心片區(qū)高新片區(qū)在規(guī)劃上，未來(lái)城市向東、南開(kāi)展，但未來(lái)城市行政辦公中心將聚集在華新開(kāi)發(fā)區(qū)〔西部〕，未來(lái)城市結(jié)構(gòu)上，老城區(qū)仍是全市的核心區(qū)域本工程所在區(qū)域位于中心區(qū)內(nèi)，鄰近行政中心華新開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出中心區(qū)與華新區(qū)聯(lián)系緊密：中心區(qū)成熟度高，行政中心華新開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)中心區(qū)成熟配套依賴大本工程緊鄰解放路和紅湘路兩條城市主干道，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出中心片區(qū)本項(xiàng)目紅湘路解放路市政府市委華新開(kāi)發(fā)區(qū)本工程位于衡陽(yáng)中心區(qū)內(nèi)，鄰近行政中心華新開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，且交通便利紅湘路蒸湘路環(huán)西街衡祁路常勝路華新開(kāi)發(fā)區(qū)南華大學(xué)部隊(duì)衡陽(yáng)總規(guī)對(duì)本區(qū)域開(kāi)展利好，商業(yè)和生態(tài)價(jià)值進(jìn)一步彰現(xiàn)中心區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心解放路將成為未來(lái)衡陽(yáng)的生活性主干道，沿線的商業(yè)日益豐富，生活便利性逐漸提高本工程周邊規(guī)劃3塊大型的公共綠地，進(jìn)一步提升生態(tài)和環(huán)境的價(jià)值，利于形象的提高南華大學(xué)西北部規(guī)劃為未來(lái)區(qū)域性商業(yè)中心，穩(wěn)固中心片區(qū)商業(yè)中心地位，對(duì)本工程利好衡陽(yáng)城市規(guī)劃特征小結(jié)三線城市，市區(qū)的城市尺度不大，城市消費(fèi)力有限市區(qū)對(duì)周邊縣市吸引力強(qiáng)，吸引周邊縣市消費(fèi)者“進(jìn)城〞中心片區(qū)統(tǒng)領(lǐng)市區(qū)的開(kāi)展，對(duì)城市居民吸引力強(qiáng)華新區(qū)成為行政中心，現(xiàn)階段生活配套缺乏本工程處于城市中心片區(qū)，臨近高新區(qū)，城市地位突出工程及區(qū)域華新區(qū)和中心區(qū)以環(huán)西街為界，解放路是連接兩區(qū)的主要交通軸本工程鄰近市內(nèi)重要交通主干道解放路、環(huán)西街、紅湘路、蒸湘路、船山路，交通區(qū)位好紅湘南路年底開(kāi)通至衡祁路，使得本工程的交通便利性更突出本項(xiàng)目解放路紅湘路蒸湘路船山路環(huán)西街衡祁路常勝路紅湘南路華新開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)本工程的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目解放路紅湘路蒸湘路船山路環(huán)西街衡祁路常勝路華新開(kāi)發(fā)區(qū)1南華大學(xué)25367841326汽車(chē)西站4571325469學(xué)校醫(yī)院商業(yè)中心區(qū)部隊(duì)學(xué)校1實(shí)驗(yàn)中學(xué)2實(shí)驗(yàn)小學(xué)3聯(lián)合小學(xué)4市二中5紅太陽(yáng)小學(xué)6站西小學(xué)7小博士幼兒園8市六中9文英學(xué)校醫(yī)院1蒸湘醫(yī)院2長(zhǎng)江醫(yī)院3市二精神醫(yī)院4安安醫(yī)院5中醫(yī)院6附一醫(yī)院商業(yè)1晶珠廣場(chǎng)2步步高超市3香江百貨4南華超市5神龍大酒店6金果商貿(mào)7家和超市周邊區(qū)域成熟，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套完善，鄰近南華大學(xué)，人文氣氛濃郁解放路紅湘南路出入口規(guī)模：占地153畝容積率：3.0用地性質(zhì)：住宅地塊形狀不規(guī)那么，利用率低；地塊內(nèi)部平整，開(kāi)發(fā)難度低規(guī)劃30米城市次干道穿過(guò)地塊，須預(yù)留用地本工程不直接臨路，不利于形象展示較高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的純住宅工程解放路紅湘南路工程內(nèi)部原生樹(shù)木多，生態(tài)環(huán)境好，僅有廠房和小量居民點(diǎn)，拆遷難度小地塊內(nèi)廠房地塊出入口地塊入口處樹(shù)木原生樹(shù)木原生樹(shù)木居民點(diǎn)圍墻高差工程地塊與周邊有15米左右的高差，地勢(shì)高，氣勢(shì)好，景觀較周邊更豐富項(xiàng)目地塊解放路紅湘南路解放路口未開(kāi)通的紅湘南路疊合村魚(yú)塘疊合村雜亂的宿舍區(qū)地塊西邊宿舍區(qū)電廠專用鐵路宿舍區(qū)宿舍區(qū)疊合村宿舍區(qū)工程四至：周邊多宿舍區(qū)和農(nóng)村，形象較差，鐵路對(duì)工程的影響不大項(xiàng)目地塊解放路紅湘南路宿舍區(qū)宿舍區(qū)疊合村宿舍區(qū)村屋緊貼或已超過(guò)本工程紅線，對(duì)本工程景觀和形象有一定影響項(xiàng)目界定屬性詮釋區(qū)域?qū)傩匀€城市湘南地區(qū)城市中心省級(jí)歷史文化名城城市中心區(qū)成熟區(qū)域衡陽(yáng)城市中心片區(qū)未來(lái)城市發(fā)展的中心片區(qū)項(xiàng)目屬性城市中心片區(qū)的規(guī)模住宅小區(qū)城市新（高新區(qū)）與老城區(qū)雙重輻射總占地153畝，總建超過(guò)30萬(wàn)m2用地性質(zhì)：住宅用地老城中心區(qū)，臨近城市新區(qū)可達(dá)性、交通便捷度高周邊生活配套完善臨城市主干道——解放路紅湘路年底將打通南華大學(xué)、各大銀行等均有分布地塊內(nèi)部生態(tài)景觀資源豐富城市高地，內(nèi)部平坦，但地形不規(guī)則內(nèi)部生態(tài)景觀資源豐富、成型城市成熟中心片區(qū)，通達(dá)性好，內(nèi)部生態(tài)景觀資源優(yōu)越的城市臺(tái)地，居住性強(qiáng)的純住宅樓盤(pán)。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展歷程衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，2003年后開(kāi)展提速，但整體尚處于開(kāi)展的初期階段

起步階段2000年以前過(guò)渡開(kāi)展階段2000年-2002年快速開(kāi)展階段2003年至今房改房、集資房為主，少有商品房開(kāi)發(fā)蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城香江城市花園數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2005房地產(chǎn)開(kāi)展跟不上城市建設(shè)的水平，但開(kāi)展勢(shì)頭較好“現(xiàn)在單位里已經(jīng)取消了福利分房和集資建房，估計(jì)在未來(lái)20年以內(nèi)不會(huì)再有了。〞——市委辦公室科長(zhǎng)李先生非市場(chǎng)化住宅對(duì)商品住宅沖擊大，但住宅市場(chǎng)逐步標(biāo)準(zhǔn)，為工程開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒200501－04年房屋施工、竣工面積變化表〔單位：萬(wàn)平方米〕衡陽(yáng)多年來(lái)非市場(chǎng)化住宅供給量大，對(duì)商品住宅市場(chǎng)沖擊力大近年，政府全面取消單位分房和集資建房，住宅供給走向市場(chǎng)化，商品住宅開(kāi)展迎來(lái)新的契機(jī)地區(qū)全國(guó)湖南長(zhǎng)沙株洲衡陽(yáng)商品住宅均價(jià)342114792358142116162005年湖南省內(nèi)主要城市商品住宅均價(jià)與可支配收入比照表〔單位：元〕02-05年商品住宅均價(jià)變化(單位:元〕數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南主要城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005近年商品住宅均價(jià)保持16%以上的增幅，商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)明顯衡陽(yáng)商品住宅均價(jià)與長(zhǎng)沙等地仍有較大差距，理論上衡陽(yáng)商品住宅價(jià)格有較大的上升空間，有市場(chǎng)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，商品住宅價(jià)格有較大上升空間，利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)〔在售重點(diǎn)樓盤(pán)抽查〕數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)商品住宅銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，市民購(gòu)房需求日益增大近年商品住宅供給保持平穩(wěn)商品住宅市場(chǎng)總體上供需平衡，住宅市場(chǎng)健康開(kāi)展商品住宅市場(chǎng)健康開(kāi)展，總體上供需平衡01-05年商品住宅供給情況變化(單位:元〕宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)格局衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目華新開(kāi)發(fā)區(qū)中心片區(qū)江東片區(qū)雁城房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征不明顯，但由于城市各個(gè)區(qū)域開(kāi)展的差異，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域目前主要有華新開(kāi)發(fā)區(qū)、中心城區(qū)和江東三大片區(qū)華新開(kāi)發(fā)區(qū)香江花園君悅名居新城國(guó)際鉆石城沐林美郡博達(dá)花園曲蘭庭院桂花苑都市春天中信大廈雁城世家恒豐自由新干線電力新村中天星城區(qū)域特征城市新區(qū)城建設(shè)力度大，區(qū)域形象好政府機(jī)構(gòu)集中，市政配套逐步完善〔政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、高檔酒店等〕，城市行政中心目前生活配套缺乏，人氣缺乏市府大樓太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2)銷售情況香江城市花園占地71畝，總建14.5萬(wàn)m2（668套）3.09小高層、高層三房二廳（140～150）四房二廳（170～200）260004年10月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，12月開(kāi)盤(pán)，截止06年8月，一期基本售磬領(lǐng)秀天地占地192畝，總建20萬(wàn)m2（共738套，三期224套）－多層、小高、高層三房二廳（127～149）四房二廳（165）2300一二期電力系統(tǒng)內(nèi)部消化，三期3棟高層正在預(yù)售階段鉆石城占地500畝，一期總建11萬(wàn)m2（786套）1.77多層高層三房二廳（118～134）四房二廳（140～147）多層均價(jià)180006年5月開(kāi)盤(pán)，銷售情況一般新城國(guó)際占地41畝，總建7萬(wàn)m2（330套）2.39小高層三房二廳（124～142）四房二廳（154～165）1850～190005年10月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)余70～80套單位香江城市花園新城國(guó)際電力新村區(qū)域在售樓盤(pán)簡(jiǎn)析項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型戶型面積均價(jià)(元/m2)銷售情況沐林美郡占地面積230畝，總建41.4萬(wàn)m2（1989套，首期420套）2.52多層小高層高層三房二廳（134～164）四房二廳（147～173）——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)06年10月開(kāi)售博達(dá)花園占地15畝，總建3.2萬(wàn)m22.8高層三房二廳150m2四房二廳186m21800銷售情況一般雁城世家占地面積7000m2建面78800m2（378套）-高層三房二廳（140～180）180005年中開(kāi)售，月均銷售約20套，目前剩余近200套衡陽(yáng)高檔樓盤(pán)最密集區(qū)域，將與本工程形成直接競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)特征：現(xiàn)階段衡陽(yáng)規(guī)模樓盤(pán)主要聚集區(qū)域，商品房物業(yè)以小高層為主戶型面積：三房二廳為主，多層以120－140m2為主，高層140－160m2為主；客戶來(lái)源：生意人，政府官員，企事業(yè)單位中高層；周邊縣市的中高端消費(fèi)者；價(jià)格特征：多層均價(jià)在1400－1800元/m2之間，小高層主要集中在1800－2200元/m2間，其中城市花園高層均價(jià)到達(dá)2600元/m2；銷售情況：素質(zhì)較高的規(guī)模小區(qū)銷售業(yè)績(jī)良好，但有中信大廈等高層單體樓銷售一般；140－160m2的三房是整個(gè)區(qū)域的熱銷戶型；雁城世家開(kāi)發(fā)區(qū)：衡陽(yáng)高檔樓盤(pán)最密集區(qū)域區(qū)域分析小結(jié)區(qū)域認(rèn)可度逐漸提高：大量的市政配套建設(shè)相繼落成，良好的新城區(qū)形象使消費(fèi)者對(duì)城市新區(qū)的認(rèn)同度逐漸提高；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，整體開(kāi)發(fā)水平領(lǐng)先于其它區(qū)域：新城區(qū)大量土地批出及工程建設(shè)使之成為近年雁城商品住宅的主要供給區(qū)域，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)工程的產(chǎn)品綜合質(zhì)素明顯高于老城中心片區(qū)、城東片區(qū)等區(qū)域；樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較大，價(jià)格引領(lǐng)雁城樓市：衡陽(yáng)市規(guī)模樓盤(pán)主要集中在華新開(kāi)發(fā)區(qū)，物業(yè)價(jià)格明顯高于其它區(qū)域；客戶來(lái)源廣泛：區(qū)域形象的建立，物業(yè)的綜合質(zhì)素，開(kāi)發(fā)區(qū)的良好開(kāi)展前景吸引了區(qū)域內(nèi)本身分布的大量政府各級(jí)公務(wù)員以及全市甚至周邊縣市的中高端客戶〔生意人、企事業(yè)單位中高管理層〕居住氣氛缺乏：由于城市新區(qū)，缺乏生活配套的建設(shè)，區(qū)域居住人氣缺乏，一定程度影響了區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)展。中心城區(qū)蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城都市村莊熙園世紀(jì)名城鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)龍泉國(guó)際冠城江景區(qū)域特征傳統(tǒng)城市中心區(qū)，人口密集商業(yè)中心，市政、生活等各項(xiàng)配套成熟、完善，生活便利指數(shù)高城市開(kāi)展已經(jīng)成型，拓展空間小本工程項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2)銷售情況龍泉國(guó)際占地3200m2，總建4.9萬(wàn)m2（160套）15.3商住高層三房二廳（139～142）220005年開(kāi)售，余19套鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)總建2.7萬(wàn)m2--商住小高層公寓一房一廳（54m2）3000(帶裝修)06年7月開(kāi)盤(pán)冠城江景占地6000m2，總建5.6萬(wàn)m29.3高層————在建熙園占地50畝，總建7萬(wàn)m2（382套）2.1多層小高層三房二廳（120～150）多層1800小高層207006年5月開(kāi)售，已售出約30套多單位都市村莊占地78畝，總建11萬(wàn)m2（718套）2.1多層小高層三房二廳（120～140）小高層1800多層已售磬，小高層尚余20％左右貨量物業(yè)特征：中小規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，中檔偏高產(chǎn)品，多層、小高層為主，解放路商圈沿街小型商住樓上市戶型面積：戶型以三房二廳為主，多層面積集中在120m2－140m2，高層集中在140m2－160m2

客戶來(lái)源：中心城區(qū)私營(yíng)業(yè)主，江東較為成功的生意人，大學(xué)教授、醫(yī)生、律師等當(dāng)?shù)刂懈呤杖胍陨想A層價(jià)格特征：多層均價(jià)在1300元/m2左右，小高層在1700元/m2以上，

銷售情況：中檔樓盤(pán)團(tuán)購(gòu)較多，中高檔次物業(yè)銷售速度良好中心城區(qū)：土地資源稀缺，規(guī)模、高素質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)具良好開(kāi)展時(shí)機(jī)區(qū)域認(rèn)可度高：市政配套以及生活配套完善〔商業(yè)、文化娛樂(lè)、內(nèi)外交通聯(lián)系〕，市民對(duì)在區(qū)域置業(yè)的認(rèn)可度高；商品房供給量小，規(guī)模樓盤(pán)少：因?yàn)橥恋氐南∪?，中心城區(qū)商品房供給量小，且開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小；高質(zhì)素物業(yè)稀少，客戶需求旺盛：區(qū)域內(nèi)缺乏引領(lǐng)市場(chǎng)的高素質(zhì)樓盤(pán)，大量高端客戶不得不流向開(kāi)發(fā)區(qū)置業(yè)都市村莊熙園區(qū)域分析小結(jié)鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)興衡花園東江華庭陽(yáng)光花苑東升花苑東興花苑中凌景蒂地塊酃湖大學(xué)城湘江江東片區(qū)酃湖大學(xué)城江東街景江東街景項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型主力戶型面積（m2）價(jià)格(元/m2)銷售情況興衡花園總建22775m2（160套）高層（23F）三房二廳（144－166）四房二廳（185－186）均價(jià)18002003年底開(kāi)盤(pán)，銷售95％東江華庭占地5500m2總建1.9萬(wàn)m2單棟高層（19F）三房二廳（129－136）均價(jià)1700－東升花苑2期總建15萬(wàn)m2多層，小高層三房二廳（114－139）1100（多層）2006年5月開(kāi)盤(pán)，銷售50％（推貨量）陽(yáng)光花園占地20畝多層（7F）三房二廳（119－129）均價(jià)11502006年2月開(kāi)盤(pán)，銷售90％城市形象一般，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平不高，現(xiàn)階段與開(kāi)發(fā)區(qū)以及中心區(qū)相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)特征：規(guī)模較小，多為磚混結(jié)構(gòu)的多層，沿江樓盤(pán)開(kāi)發(fā)以高層為主〔依托景觀資源提升價(jià)格〕戶型面積：戶型以三房二廳為主，多層面積集中在114－140m2，高層的三房那么在140－170m2之間客戶來(lái)源：江東的生意人，鐵路局職工為主，臨江的樓盤(pán)能吸引局部其他區(qū)域的中高端客戶價(jià)格特征：多層均價(jià)在1100－1200元/m2之間，江景高層那么在1800元/m2左右銷售情況：中檔次的物業(yè)銷售情況好，其中120－140m2的三房銷售速度最快，東興花苑江東片區(qū)：城市落后，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平不高區(qū)域分析小結(jié)耒陽(yáng)市委大樓耒陽(yáng)大街耒陽(yáng)市政府大樓衡陽(yáng)周邊縣市項(xiàng)目名稱區(qū)域規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型面積（m2）價(jià)格(元/m2)金城華府豪庭耒陽(yáng)占地12.3萬(wàn)m2總建12.9萬(wàn)m21.08多層、別墅首期三房（110－139）二期三房（90-120）1100領(lǐng)秀佳園占地109畝總建13萬(wàn)m21.46多層三房二廳（112－126）四房二廳（142）950金橋白云花園占地135畝總建15萬(wàn)m21.5多層三房二廳（121－131）四房二廳（136－160）950青陽(yáng)新區(qū)常寧占地100畝總建10萬(wàn)m21.7多層——在建江畔明居衡東占地120畝總建15萬(wàn)m22.08多層四房二廳（148-153）三房二廳（130）500領(lǐng)秀佳園華府豪庭物業(yè)特征：規(guī)模多在100畝以上，并擁有一定的景觀資源，根本是多層物業(yè)戶型面積：110－130m2的三房二廳是供給主流價(jià)格特征：價(jià)格根本在1000元/m2以下客戶來(lái)源：本地生意人為主，局部年輕的機(jī)關(guān)單位員工及公務(wù)員；周邊縣市：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平落后，高檔置業(yè)人群入“大城市〞房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展滯后：大多處于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的起步階段，存在較多的單位集資建房甚至個(gè)人購(gòu)地建房現(xiàn)象，制約商品房市場(chǎng)開(kāi)展；工程先天條件優(yōu)越，但開(kāi)發(fā)水平低，物業(yè)管理水平落后：商品房開(kāi)發(fā)少，但大多工程周邊擁有優(yōu)越環(huán)境資源；開(kāi)發(fā)水平低，規(guī)劃、園林、物管水平和配套等落后；耒陽(yáng)市房地產(chǎn)水平略領(lǐng)先于其他縣市；局部高端客戶置業(yè)外流：受城市開(kāi)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，周邊縣市局部高端客戶流向衡陽(yáng)市區(qū)或長(zhǎng)沙置業(yè)；衡懷鐵路衡榮吉鐵路湘桂鐵路京廣鐵路京珠高速衡昆高速吉邵高速市區(qū)衡山縣衡東縣衡南縣耒陽(yáng)市常寧市祁東縣衡陽(yáng)縣1小時(shí)交通圈區(qū)域分析小結(jié)周邊縣市高檔客源會(huì)聚衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙等“大城市〞市場(chǎng)格局分析總結(jié)——片區(qū)格局比照分析本工程華新開(kāi)發(fā)區(qū)中心片區(qū)江東片區(qū)城市新區(qū)供給熱點(diǎn)開(kāi)展前景配套缺乏人氣缺乏傳統(tǒng)中心人文價(jià)值配套成熟土地稀缺城市舊區(qū)開(kāi)展落后難于突破客戶外流板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)江東交通便捷性++++樓盤(pán)規(guī)模++--周邊環(huán)境（人文，生態(tài))+++-樓盤(pán)價(jià)格---+居住配套-+++未來(lái)前景+++-符號(hào)解釋：＋＋：優(yōu)勢(shì)較明顯－－：劣勢(shì)較明＋：有一定優(yōu)勢(shì)－：有一定劣勢(shì)從市場(chǎng)格局和趨勢(shì)看本工程開(kāi)展時(shí)機(jī)區(qū)位條件優(yōu)越：工程位于中心城區(qū)，東臨城市繁華商業(yè)中心區(qū)，西近政府機(jī)關(guān)部門(mén)集中的華新開(kāi)發(fā)區(qū)，交通便捷；區(qū)域認(rèn)同度高：消費(fèi)者對(duì)中心城區(qū)認(rèn)同度高，對(duì)完善的市政配套和生活配套依賴性強(qiáng)；土地稀缺，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)?。褐行某菂^(qū)的土地稀缺使工程價(jià)值提升，區(qū)域高質(zhì)素樓盤(pán)的缺乏減少了工程面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)潛在客戶豐富：衡陽(yáng)市中高端以上客戶豐富，但因中心城區(qū)中高檔商品住宅的供給缺乏，客戶流向開(kāi)發(fā)區(qū)置業(yè)者較多；整體開(kāi)發(fā)水平不高，為工程打造品牌、引領(lǐng)樓市帶來(lái)契機(jī)：衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體處于開(kāi)展階段，硬性產(chǎn)品〔建筑、園林等〕以及軟性配套效勞〔開(kāi)發(fā)理念、物管體系〕均需進(jìn)一步提升，而從價(jià)格上看，單價(jià)在1500元/平方米以上的樓盤(pán)已經(jīng)屬于中高檔水平，有開(kāi)展空間?！獏^(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)機(jī)遇、產(chǎn)品空隙競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)工程目標(biāo)引領(lǐng)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，樹(shù)立衡陽(yáng)樓盤(pán)標(biāo)桿本工程將直接定位在中高檔及以上衡陽(yáng)樓市狀況處于起步階段，板塊化開(kāi)展不明顯中高檔樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)將直接面對(duì)整個(gè)衡陽(yáng)市區(qū)本工程競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)衡陽(yáng)全市的、中大規(guī)模的、中高檔及以上的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)分析——本工程競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)確實(shí)定工程本體153畝，衡陽(yáng)中大規(guī)模樓盤(pán)城市成熟區(qū)新城國(guó)際曲蘭庭院鉆石城香江花園雁城世家電力新村沐林美郡博達(dá)花園興衡花苑熙園中天星城能與工程形成競(jìng)爭(zhēng)與借鑒關(guān)系的中高檔以上物業(yè)主要集中在華新開(kāi)發(fā)區(qū)，其中總體均價(jià)在2000元以上的樓盤(pán)只有兩個(gè)分布特征均價(jià)1500－2000元/m2均價(jià)2000元/m2以上都市村莊本工程項(xiàng)目占地面積（畝）總建面積（萬(wàn)m2）容積率物業(yè)類型香江城市花園7114.53.0小高層、高層電力新村19220－多層、小高層、高層新城國(guó)際4172.39小高層熙園5071.93多層、小高層鉆石城500首期131.77多層、小高層中天星城7811.82.06小高層、高層都市村莊7611.92.1多層、小高層沐林美郡230422.52多層、小高層曲蘭庭院426.12.1多層、小高層、高層開(kāi)發(fā)特征具備開(kāi)發(fā)規(guī)模，百畝以上較大規(guī)模的樓盤(pán)主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)；較高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，容積率在2.0～2.5區(qū)間范圍為常見(jiàn)，低容積率、低密度工程是市場(chǎng)空缺；電梯小高層是供給主流，多層電梯洋房以及情景洋房是市場(chǎng)空缺的物業(yè)類型；項(xiàng)目建筑風(fēng)格產(chǎn)品亮點(diǎn)香江城市花園現(xiàn)代底層架空，入戶花園，轉(zhuǎn)角大飄窗，空調(diào)機(jī)位與立面統(tǒng)一電力新村現(xiàn)代屋頂花園、入戶花園，客廳吧臺(tái)，復(fù)式客廳中空新城國(guó)際現(xiàn)代底層架空，雙層露臺(tái)，落地弧形窗熙園現(xiàn)代簡(jiǎn)約入戶花園，復(fù)式客廳中空，三陽(yáng)臺(tái)鉆石城歐陸風(fēng)格花園洋房，八角窗，一步式陽(yáng)臺(tái)，雙層中空玻璃中天星城現(xiàn)代衣帽間、餐廳飄窗都市村莊現(xiàn)代無(wú)沐林美郡現(xiàn)代空中花園、餐廳飄窗、衣帽間、曲蘭庭院現(xiàn)代三房小復(fù)式現(xiàn)代風(fēng)格建筑為主，少有純歐式風(fēng)格產(chǎn)品入戶花園、錯(cuò)層、飄窗等為常見(jiàn)產(chǎn)品亮點(diǎn)開(kāi)發(fā)特征競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶型為140-160m2的舒適型三房高檔樓盤(pán)主力戶型為140-160m2三房二廳，其次160-180m2的四房中高擋樓盤(pán)主力戶型為三房，面積120-160m2二房70-1102.5%三房100-1205%120-14014.5%140-16040%160-1809%四房140-1604.5%160-18015.5%180-2002%五房160-1802%180-2001%復(fù)式——4%戶型供給特征高檔產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品衡陽(yáng)中高檔樓盤(pán)戶型總體供給特征項(xiàng)目園林特征香江城市花園15000平米中心園林（泳池、香樟樹(shù)林、造型石景等），但推廣中未突出優(yōu)勢(shì)電力新村處于為了綠化和園林功能完善層面，園林主題不突出，且缺乏維護(hù)新城國(guó)際地中海主題園林，屋面設(shè)置球場(chǎng)但缺乏實(shí)用，且維護(hù)不到位熙園坡地景觀園林，部分原生樹(shù)木保留，未突出園林主題，現(xiàn)時(shí)園林未能完全展現(xiàn)鉆石城組團(tuán)歐式園林，但中心園林缺乏主題和統(tǒng)領(lǐng)作用，無(wú)展示區(qū)中天星城中央水景園林（1000m2泳池），草皮、灌木、喬木三層立體綠化都市村莊無(wú)主題園林，簡(jiǎn)單綠化（中央文化廣場(chǎng)，水景景觀軸）沐林美郡現(xiàn)場(chǎng)有臨時(shí)養(yǎng)殖大樹(shù)群，無(wú)其他展示曲蘭庭院平面綠化、中心水景園林園林特征多數(shù)工程對(duì)園林有規(guī)劃，但主題不清晰，缺乏展示，或取材粗糙，施工和后期維護(hù)亦不到位，對(duì)營(yíng)銷效果不明顯熙園新城國(guó)際電力新村項(xiàng)目配套情況項(xiàng)目配套情況香江城市花園底層商業(yè)，泳池等泛會(huì)所，小型室內(nèi)會(huì)所中天星城泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等泛會(huì)所、幼兒園電力新村網(wǎng)球場(chǎng)、泳池等泛會(huì)所，小規(guī)模室內(nèi)會(huì)所都市村莊臨街商業(yè)，架空層健身場(chǎng)等泛會(huì)所新城國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等返會(huì)所沐林美郡大型裙樓商業(yè)、幼兒園、會(huì)所熙園7000平米私人會(huì)所（但具體實(shí)質(zhì)服務(wù)內(nèi)容，后期可能改為商業(yè)）曲蘭庭院臨街商鋪、籃球場(chǎng)、兒童活動(dòng)中心、老人休閑中心等泛會(huì)所鉆石城600平米小型會(huì)所、7000平米商業(yè)街————社區(qū)配套主要依賴周邊的市政配套，社區(qū)配套單一〔如小學(xué)、中學(xué)、菜市場(chǎng)等主要依靠周邊〕中高檔樓盤(pán)有會(huì)所等公建，均以泛會(huì)所形式存在，檔次一般，且效勞內(nèi)容同質(zhì)化電力新村兒童活動(dòng)區(qū)新城國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)香江城市花園會(huì)所物業(yè)管理樓盤(pán)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理收費(fèi)香江城市花園深圳中海物業(yè)顧問(wèn)公司物業(yè)維修、設(shè)施維護(hù)、園藝養(yǎng)護(hù)及小區(qū)清潔、智能化安防和管理系統(tǒng)、會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理1.2元/m2電力新村雁能物業(yè)管理公司保潔、安防、智能化電控管理多層0.8元/m2小高層1.2元/m2新城國(guó)際深圳弘宇物管顧問(wèn)社區(qū)智能管理、保潔、安防1.2元/m2熙園香港名家物業(yè)公司遠(yuǎn)程紅外監(jiān)控，智能安防、保潔多層0.6元/m2小高層1.2元/m2中天星城——安防、智能化管理1.0元/m2沐林美郡廣州廣電物業(yè)管理有限公司“物管中心”一站式物業(yè)管理服務(wù)及便民服務(wù)：安保、維護(hù)、智能服務(wù)、社區(qū)文化營(yíng)造等多層0.6元/m2小高層1.0元/m2鉆石城株洲鉆石物業(yè)管理公司保潔、安防、智能化電控管理0.5元/m206年是衡陽(yáng)物業(yè)管理年，開(kāi)始有意識(shí)地引入外地品牌物業(yè)公司；注重硬件的建設(shè)，引入智能化管理系統(tǒng)，但管理人員的效勞意識(shí)和水平仍有待提高；單元智能系統(tǒng)置業(yè)客戶生意人、私企業(yè)主及政府機(jī)關(guān)中高層是中高檔及以上樓盤(pán)的主力客戶；周邊縣市的〔能源〕老板以及高檔置業(yè)者在衡陽(yáng)占據(jù)一定置業(yè)比例；單位集資建房禁止后，公務(wù)員、效益好的企事業(yè)單位的消費(fèi)潛力有較大挖掘空間；項(xiàng)目客戶情況香江城市花園老城區(qū)生意人、私企業(yè)主、醫(yī)生、教授；公務(wù)員、周邊縣市私營(yíng)業(yè)主（50％）電力新村衡陽(yáng)市電力系統(tǒng)員工、政府公務(wù)員、老城區(qū)生意人，企事業(yè)單位管理層新城國(guó)際老城區(qū)生意人，政府機(jī)關(guān)中高級(jí)公務(wù)員；周邊縣市私營(yíng)業(yè)主熙園本地生意人、企事業(yè)單位管理層、南華大學(xué)等高校的大學(xué)教授鉆石城公務(wù)員、老城商業(yè)區(qū)的生意人、高收入的高校教師雁城世家本地及周邊縣市的生意人，政府公務(wù)員興衡花園江東生意人為主，部分政府公務(wù)機(jī)關(guān)公務(wù)員，少量來(lái)自中心城區(qū)看重江景的醫(yī)生、教授等高素質(zhì)人群沐林美郡農(nóng)業(yè)銀行團(tuán)購(gòu)，政府人員、生意人、企事業(yè)單位員工、外出返鄉(xiāng)置業(yè)者樓盤(pán)名稱推廣主題推廣途徑營(yíng)銷代理公司香江城市花園解讀真正的高尚住宅大型戶外平面硬廣、電廣、報(bào)紙、車(chē)身廣告、樓書(shū)資料、營(yíng)銷中心深圳新業(yè)營(yíng)銷公司電力新村現(xiàn)代主義高品質(zhì)成熟社區(qū)戶外廣告、電廣、樓書(shū)、營(yíng)銷中心長(zhǎng)沙興鼎置業(yè)公司新城國(guó)際純生活名流社區(qū)立交橋大型戶外平面硬廣、報(bào)紙、車(chē)身廣告，樓書(shū)資料、營(yíng)銷中心深圳華創(chuàng)地產(chǎn)熙園都市名門(mén)生活大型戶外廣告、報(bào)紙、樓書(shū)資料、營(yíng)銷中心深圳尚達(dá)信置業(yè)有限公司鉆石城閃耀尊貴，見(jiàn)證永恒大型戶外廣告、樓書(shū)、客戶通訊雜志、深圳必肯廣告局部深圳、長(zhǎng)沙的營(yíng)銷推廣公司對(duì)雁城樓市產(chǎn)生了一定影響，但營(yíng)銷推廣的水平有待進(jìn)一步提升；大局部樓盤(pán)工程主題比較突出，但創(chuàng)新不多；營(yíng)銷推廣樓盤(pán)名稱推廣主題推廣途徑營(yíng)銷代理公司雁城世家新加坡花園人居典范圍墻廣告、報(bào)紙、電廣、折頁(yè)、營(yíng)銷中心深圳代理公司博達(dá)花園溫馨、時(shí)尚、健康社區(qū)車(chē)身廣告、戶外廣告、折頁(yè)、營(yíng)銷中心——沐林美郡高尚品味人居社區(qū)大型戶外廣告、車(chē)身廣告、網(wǎng)站、報(bào)紙、樓書(shū)、內(nèi)刊、營(yíng)銷中心杭州太古策略咨詢有限公司曲蘭庭院好房子，一輩子圍墻廣告、折頁(yè)、營(yíng)銷中心——大型戶外廣告和車(chē)身廣告以及電視廣告是衡陽(yáng)中高檔樓盤(pán)的主要推廣途徑營(yíng)銷手法比較簡(jiǎn)單，體驗(yàn)式活動(dòng)營(yíng)銷以及實(shí)惠營(yíng)銷等營(yíng)銷形式少營(yíng)銷推廣中心區(qū)缺乏高品質(zhì)規(guī)模樓盤(pán)，本工程具有良好市場(chǎng)空檔：現(xiàn)階段衡陽(yáng)上規(guī)模、中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)〔中心區(qū)相對(duì)缺乏〕；產(chǎn)品創(chuàng)新少，產(chǎn)品提升空間大：中高端以上產(chǎn)品市場(chǎng)以現(xiàn)代風(fēng)格的小高層為主〔缺少吸引置業(yè)者眼球的亮點(diǎn)建筑和園林〕；亮點(diǎn)戶型或創(chuàng)新少，園林主題不突出，不注重小品和細(xì)節(jié)的打造；衡陽(yáng)主流需求戶型是140-160平方米三房單位，其次是160-180平方米的四房單位；通過(guò)社區(qū)配套的內(nèi)容和檔次引導(dǎo)客戶的生活理念和模式：衡陽(yáng)中高端消費(fèi)者來(lái)源較廣；客戶主要依賴周邊的配套，對(duì)社區(qū)配套的意識(shí)未形成，本工程可以適當(dāng)增加社區(qū)配套內(nèi)容及檔次，提升居住質(zhì)量，引導(dǎo)新的生活理念和模式；物業(yè)管理等軟效勞的提升是目前衡陽(yáng)工程創(chuàng)立和提升工程品牌的一個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)；籌劃及營(yíng)銷推廣水平有提升空間：深圳、長(zhǎng)沙的營(yíng)銷籌劃或廣告公司對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但缺乏與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)相結(jié)合的系統(tǒng)性，與廣深等地水平有較大差距；小結(jié)——透過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析工程后續(xù)供給衡陽(yáng)市主要樓盤(pán)后續(xù)供給情況板塊`樓盤(pán)名稱開(kāi)發(fā)類型后續(xù)住宅供應(yīng)（m2）小計(jì)（m2）開(kāi)發(fā)區(qū)博達(dá)花園高層3.2約71萬(wàn)沐林美郡多層、小高層22萬(wàn)（未包團(tuán)購(gòu)）中天星城小高層約10.2萬(wàn)鉆石城多層、小高層約10萬(wàn)曲蘭庭院小高層、高層約5萬(wàn)銀港住宅小區(qū)多層5萬(wàn)星欣花苑小高層2.6萬(wàn)桂花苑多層2萬(wàn)楚天花苑小高層8萬(wàn)商銀家園小高層3萬(wàn)中心片區(qū)蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城高層6萬(wàn)約36萬(wàn)熙園多層、小高層約5萬(wàn)世紀(jì)名城小高層20萬(wàn)冠城江景高層5.6萬(wàn)江東片區(qū)中凌景帝名苑高層約5.3萬(wàn)約5.3萬(wàn)開(kāi)發(fā)區(qū)土地供給逐漸減少，但在未來(lái)3-5年內(nèi)，區(qū)域土地供給以及樓盤(pán)開(kāi)發(fā)仍有很大的量開(kāi)發(fā)區(qū)總計(jì)供給約185萬(wàn)平米〔2775畝〕衡陽(yáng)市近年住宅用地招拍掛供給〔開(kāi)發(fā)區(qū)〕3.61萬(wàn)

m254.08立新開(kāi)發(fā)區(qū)〔2004〕易字03立新開(kāi)發(fā)區(qū)184.98萬(wàn)m2總計(jì)22蒸湘區(qū)長(zhǎng)湖鄉(xiāng)長(zhǎng)湖村、華新開(kāi)發(fā)區(qū)拓里村〔2006〕掛字063122.29高新開(kāi)發(fā)區(qū)64號(hào)街區(qū)〔2006〕掛字011318.55高新開(kāi)發(fā)區(qū)金星、拓里管理處〔2006〕掛字020181.37萬(wàn)m2〔2720.61畝〕273.17高新開(kāi)發(fā)區(qū)63號(hào)街區(qū)04－11號(hào)〔2006〕掛字034華新開(kāi)發(fā)區(qū)37.381474.78191.1423.3696.6563.250.9247.17土地面積〔畝〕東至西外環(huán)路〔商業(yè)居住辦公綜合用地〕〔2006〕掛字042蒸湘區(qū)長(zhǎng)湖鄉(xiāng)長(zhǎng)湖村、華新開(kāi)發(fā)區(qū)拓里村〔2006〕掛字062高新開(kāi)發(fā)區(qū)40號(hào)街區(qū)〔2006〕掛字035高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)〔2006〕掛字05開(kāi)發(fā)區(qū)63號(hào)街區(qū)05號(hào)地塊〔2006〕掛字031高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)〔2005〕掛字063高新開(kāi)發(fā)區(qū)37號(hào)街區(qū)01號(hào)地塊〔2006〕掛字033高新開(kāi)發(fā)區(qū)蒸水大道旁〔2006〕掛字032小計(jì)地理位置地塊名板塊本工程衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區(qū)住宅用地供給分布示意圖開(kāi)發(fā)區(qū)住宅用地供給總量近3000畝，集中于華新開(kāi)發(fā)區(qū)西北部片區(qū)，蒸湘區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)邊界有少量地塊推出開(kāi)發(fā)區(qū)住宅用地供給集中區(qū)域距離本工程約12～15分鐘車(chē)程，最近約5～7分鐘車(chē)程，對(duì)本工程構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)12～15分鐘車(chē)程5～7分鐘車(chē)程未來(lái)3-5年，開(kāi)發(fā)區(qū)后續(xù)用地與本工程仍將形成較直接競(jìng)爭(zhēng)珠暉區(qū)用地供給規(guī)模小，分布零散石鼓，雁峰、蒸湘等老城中心片區(qū)土地稀缺，但其外圍及城郊區(qū)域區(qū)有多幅大宗地塊供給珠暉雁峰區(qū)南郊，屬尚未開(kāi)發(fā)區(qū)域，用地充足雁峰區(qū)南郊衡陽(yáng)市近年住宅用地招拍掛供給分布示意圖〔中心區(qū)及江東片區(qū)〕蒸湘石鼓雁峰本工程土地集中供給中心城區(qū)的城郊外圍衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局后續(xù)供給分析小結(jié)未來(lái)3-5年，開(kāi)發(fā)區(qū)仍將是衡陽(yáng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)供給熱點(diǎn)區(qū)域〔靠近平湖公園〔北部〕和蒸水河〔西部〕地段土地供給相對(duì)較多未來(lái)2-3年老城區(qū)土地供給主要集中在外圍區(qū)域且供給量大，特別白沙洲等南部區(qū)土地供給充足，江東片區(qū)受城市開(kāi)展緩慢的影響，土地供給及開(kāi)發(fā)相比照較緩慢后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的工程以規(guī)模資源大盤(pán)為主，但區(qū)位多偏僻，對(duì)本工程直接影響不大對(duì)本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的影響及建議——抓住時(shí)機(jī)，及早入市樓盤(pán)后續(xù)供給及用地供給都呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，本工程的開(kāi)發(fā)期，將主要面臨開(kāi)發(fā)區(qū)及中心片區(qū)的中高檔住宅樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)；后續(xù)供給的土地具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，本工程的競(jìng)爭(zhēng)力將主要表達(dá)在產(chǎn)品和區(qū)位，打造精品，打造品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)；老城中心片區(qū)有個(gè)別規(guī)模用地待開(kāi)發(fā)〔如湘衡化工廠地塊〕，因此本工程應(yīng)盡快開(kāi)發(fā)入市〔先占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，制造先發(fā)優(yōu)勢(shì)〕；典型個(gè)案分析案例選取原那么競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)片區(qū)指標(biāo)性樓盤(pán)規(guī)模類似性有銷售期重疊選取案例香江城市花園新城國(guó)際沐林美郡熙園鉆石城都市村莊躲避與借鑒產(chǎn)品客戶營(yíng)銷推廣附加值典型個(gè)案分析注：只抽取報(bào)告中香江城市花園〔目前的標(biāo)桿樓盤(pán)〕案例為例，其他案例略項(xiàng)目香江城市花園位置衡陽(yáng)市華新開(kāi)發(fā)區(qū)解放大道33號(hào)規(guī)模占地4.77萬(wàn)平米，建筑面積14.48萬(wàn)平米，容積率3.03產(chǎn)品主力戶型以三房為主，四房為輔，三室兩衛(wèi)120m2

－150m2，四室兩衛(wèi)170m2

－200m2價(jià)格開(kāi)盤(pán)1800元/m2，一期小高層均價(jià)2300元/m2左右，二期高層產(chǎn)品均價(jià)約2600元/m2分期分二期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)小高層，二期開(kāi)發(fā)高層產(chǎn)品銷售情況首期04年10月開(kāi)盤(pán)，二期05年12月開(kāi)盤(pán)，約剩50套目前衡陽(yáng)樓市的標(biāo)桿〔目前價(jià)格最貴，質(zhì)素和檔次較高的樓盤(pán)之一〕香江·城市花園1香江·城市花園二環(huán)西街解放大道市委市政府“我們也看過(guò)香江城市花園，覺(jué)得很好，但是太遠(yuǎn)了，開(kāi)發(fā)區(qū)什么都沒(méi)有，買(mǎi)菜都不方便，我們不會(huì)去買(mǎi)。〞——南華大學(xué)曾老師毗鄰城市橫向交通主干道〔解放大道〕和外環(huán)線；小區(qū)周邊生活配套尚待完善〔香江百貨正在裝修中〕，工程目前入住100戶左右交通通達(dá)性較好，但周邊生活配套缺乏，入住率不高“很多人來(lái)這里買(mǎi)房子都是看中這里的園林環(huán)境做得好。〞——香江城市花園銷售李小姐大型圍合式中央園林景觀，提高了各組團(tuán)對(duì)中央園林資源的占有率園林是該工程的主要賣(mài)點(diǎn)，成為余貨推廣的主訴求點(diǎn)各類園林小品精致得當(dāng)，園林景觀細(xì)部處理到位保存了局部原生樹(shù)木，利用地勢(shì)高差進(jìn)行坡地綠化及公共空間的建造現(xiàn)代風(fēng)格建筑，外立面時(shí)尚而簡(jiǎn)潔，消費(fèi)者接受度高140－150m2的三房和170－200m2的大四房為主力戶型，迎合局部富貴階層需求戶型三室二衛(wèi)四室二衛(wèi)五房三廳復(fù)式面積（m2）120146-153166－175187－189282－285套數(shù)243402443624比例3.551%36.5%5.5%3.5%建筑特色鮮明，外立面時(shí)尚新穎，消費(fèi)者認(rèn)同度高現(xiàn)代時(shí)尚的建筑立面戶型配比整體上戶型方正實(shí)用，干濕和動(dòng)靜等功能分區(qū)明確戶型中考慮入戶花園和圓形客廳設(shè)計(jì)走道面積過(guò)大，無(wú)工作陽(yáng)臺(tái)，戶型仍有提升空間戶型有創(chuàng)新，仍有提升空間入戶花園圓形大客廳走道面積過(guò)多轉(zhuǎn)角大飄窗現(xiàn)代時(shí)尚的外立面引入品牌物參謀，現(xiàn)場(chǎng)管理無(wú)實(shí)優(yōu)：引入深圳中海物業(yè)〔建設(shè)部首批一級(jí)物管企業(yè)〕結(jié)合香江百貨多年商用物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合提升物業(yè)管理水平效勞和企業(yè)品牌打造工程品牌，提升工程素質(zhì)缺乏：保安少，假石瀑布、泳池等缺警示牌〔存在平安隱患〕主入口設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，但進(jìn)出自由，管理不盡到位剩余邊角單位借用“香江百貨〞的強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)，高調(diào)入市鎖定衡陽(yáng)中高端以上客戶，工程知名度和客戶認(rèn)同度高：客戶以政府官員、高級(jí)公務(wù)員、生意人為主，而周邊縣市的業(yè)主占50％營(yíng)銷推廣高投入，并集中投放，受眾廣〔在主干道及繁華地段設(shè)置大型戶外廣告牌〕開(kāi)盤(pán)至今，每月售出約30套，現(xiàn)剩余約50套〔均為景觀資源較差的邊角單位，銷控不力〕企業(yè)品牌帶開(kāi)工程品牌，營(yíng)銷推廣投入大，客戶來(lái)源廣西外環(huán)立交廣告牌蒸湘南路廣告牌解放路廣告牌對(duì)本工程的借鑒與啟示注重產(chǎn)品打造，形成工程競(jìng)爭(zhēng)力:園林產(chǎn)品制造賣(mài)點(diǎn)，是獲得市場(chǎng)認(rèn)同及實(shí)現(xiàn)熱銷的因素之一通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新來(lái)迎合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨笾匾暺放平ㄔO(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)引導(dǎo)，利用品牌吸引高端目標(biāo)客源:香江集團(tuán)利用企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的轉(zhuǎn)接移植物業(yè)管理等軟效勞是提升工程品牌的時(shí)機(jī)點(diǎn)：引進(jìn)品牌物管參謀產(chǎn)品打造核心競(jìng)爭(zhēng)力效勞營(yíng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力制造工程賣(mài)點(diǎn)，對(duì)客戶有的放矢，對(duì)客戶要迎合更要引導(dǎo)客戶需求分析客戶調(diào)查根本情況調(diào)查目的：通過(guò)委任當(dāng)?shù)貙I(yè)調(diào)查公司對(duì)相當(dāng)樣本量的各類消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，得出潛在消費(fèi)者社會(huì)特征及消費(fèi)特征的理性數(shù)據(jù)結(jié)論調(diào)查范圍：以衡陽(yáng)市區(qū)為主，重點(diǎn)輻射耒陽(yáng)等周邊縣市調(diào)查方式：定量與定性調(diào)查結(jié)合樣本量：定量問(wèn)卷250有效目標(biāo)樣本，訪談客戶30人左右，包括中高端目標(biāo)客戶、專業(yè)人士等。樣本的選擇：近期內(nèi)打算購(gòu)置住宅的受訪者家庭月收入在4500元以上完成時(shí)間：2006年9月6日中高端潛在客戶工程訪談樣本情況類別單位及職務(wù)單位及職務(wù)政府人員國(guó)土資源管理局土地儲(chǔ)備中心劉主任高端目標(biāo)客戶衡陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局工業(yè)科余科長(zhǎng)國(guó)土資源管理局機(jī)關(guān)政要處劉處長(zhǎng)衡陽(yáng)市人事局調(diào)配科張科長(zhǎng)城市規(guī)劃局法規(guī)科李科長(zhǎng)衡陽(yáng)市市政府李科長(zhǎng)華新開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)招商部副部長(zhǎng)衡陽(yáng)市某建材城陶瓷代理商區(qū)先生專業(yè)人士衡陽(yáng)市三建公司副總經(jīng)理費(fèi)先生衡陽(yáng)市某建材城老板張女士衡陽(yáng)市某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)部張經(jīng)理耒陽(yáng)地區(qū)煤礦老板劉先生香江城市花園銷售部主管馬小姐耒陽(yáng)地區(qū)煤礦老板資先生鉆石城銷售部主管歐先生衡陽(yáng)市食品生意老板楊先生中高端目標(biāo)客戶衡陽(yáng)市市政府公務(wù)員王先生衡陽(yáng)市醫(yī)生邱先生、邱太太衡陽(yáng)市市政府公務(wù)員蔣先生南華大學(xué)教授（3人）衡陽(yáng)市小學(xué)老師1人衡陽(yáng)市中學(xué)老師1人衡陽(yáng)市交通局科員廖先生衡陽(yáng)市鐵路局科員唐先生、王先生客戶調(diào)查結(jié)論1：中高端以上客戶群豐富，市場(chǎng)缺乏高端客戶所需求的理想產(chǎn)品總價(jià)接受度單位：萬(wàn)元中高端高端樓盤(pán)名稱銷售情況香江城市花園05年12月開(kāi)盤(pán)，截止06年8月，一期基本售磬新城國(guó)際05年10月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)余70～80套單位（總貨量330套）雁城世家05年中開(kāi)盤(pán)，月銷售20余套都市村莊二期多層已售罄，小高層余20％中高檔以上樓盤(pán)銷售情況良好“目前住的是單位分房，比較舊，買(mǎi)房還是要看樓盤(pán)質(zhì)素，看重香江城市花園的園林，但是房子的設(shè)計(jì)不怎么合理，不夠檔次〞——人事局張科長(zhǎng)“香江城市花園我們都去看過(guò)，但是覺(jué)得都不怎么樣，又在開(kāi)發(fā)區(qū)，太遠(yuǎn)了，我們不會(huì)買(mǎi)……你們的工程如果做得好，價(jià)格適宜，南華大學(xué)起碼就有500戶〞——南華大學(xué)黃教授客戶調(diào)查結(jié)論2：自住為主，換房需求大，二次置業(yè)比例高置業(yè)次數(shù)置業(yè)用途“現(xiàn)在住的房子，不是電梯房，雖然在市區(qū)，生活比較方便，但是小區(qū)內(nèi)環(huán)境不怎么樣，物業(yè)管理也很差，再購(gòu)房會(huì)選擇環(huán)境好的，物業(yè)管理也好的，既舒適又平安……〞——華源建材城區(qū)老板“現(xiàn)在住的是以前單位的房，父母也住在一起，房子顯得太小了，所以再買(mǎi)房至少需要三房?jī)蓮d……〞——交通局廖先生客戶調(diào)查結(jié)論3：華新開(kāi)發(fā)區(qū)和中心片區(qū)對(duì)置業(yè)者的吸引力最大置業(yè)區(qū)域“要是再買(mǎi)房子都會(huì)在開(kāi)發(fā)區(qū)買(mǎi)，因?yàn)檫@里上班比較方便，可以不用坐車(chē)，走路上班就行了〞——市委辦公室蔣先生華新開(kāi)發(fā)區(qū)和蒸湘區(qū)認(rèn)同度高，是城市置業(yè)的熱點(diǎn)，吸納全市各個(gè)區(qū)域的客戶“衡陽(yáng)人愛(ài)熱鬧，一般喜歡住在離繁華商業(yè)區(qū)域比較近，所以我覺(jué)得與開(kāi)發(fā)區(qū)比較，我買(mǎi)房肯定會(huì)選擇城區(qū)……〞——食品經(jīng)銷商楊先生“我們生意在這邊，當(dāng)然要住在城區(qū)，照顧生意、與客戶談生意都方便些……〞——華源建材市場(chǎng)區(qū)老板客戶調(diào)查結(jié)論4：工程地段認(rèn)可度高，對(duì)本工程的購(gòu)置意向強(qiáng)對(duì)本工程的購(gòu)置意向“緊鄰解放路，很有城市的感覺(jué)，離市中心繁華的商業(yè)區(qū)域不遠(yuǎn)，離西面辦事的行政區(qū)域也不遠(yuǎn)，離我們醫(yī)院又近，所以只要樓盤(pán)好，我們醫(yī)院肯定會(huì)有人去買(mǎi)。〞——南華大學(xué)附一醫(yī)院邱偉夫婦“現(xiàn)在住在紅湘路附近，親戚朋友等親緣關(guān)系都在中心城區(qū)，所以希望仍在這一區(qū)域居住，平時(shí)生活、與朋友聚聚都很方便……〞——統(tǒng)計(jì)局余科長(zhǎng)客戶調(diào)查結(jié)論5：小高層、高層接受度高，三房、四房是需求主流，需求面積集中在140~180m2之間戶型物業(yè)類型“現(xiàn)在住在憬華花園，六層的多層，還是覺(jué)得電梯房比較好；如果再置業(yè)，肯定是為了改善生活環(huán)境，會(huì)選擇小高層，140m2以上的三房或者四房……〞——南華大學(xué)附一醫(yī)院邱偉夫婦“會(huì)購(gòu)置180m2以上的四房，希望客廳大，層高高，帶車(chē)庫(kù)，會(huì)選擇電梯高層，因?yàn)楝F(xiàn)在城市里汽車(chē)廢氣下沉影響低層建筑的空氣質(zhì)量……〞——人事局張科長(zhǎng)面積客戶調(diào)查結(jié)論6：滿足功能需求向追求生活模式過(guò)渡，偏好創(chuàng)新的產(chǎn)

品，追求產(chǎn)品綜合品質(zhì)戶型創(chuàng)新住宅結(jié)構(gòu)類型“衡陽(yáng)中高端以上客戶的購(gòu)房需求正在從過(guò)去追求數(shù)量向現(xiàn)在追求質(zhì)量過(guò)渡，從滿足功能需求向追求生活模式過(guò)渡，開(kāi)始接受生活理念的引導(dǎo)，創(chuàng)新多，有品質(zhì)的的樓盤(pán)越來(lái)越受歡送……〞——鉆石城銷售主管歐先生“戶型方面，希望能有多一些的產(chǎn)品亮點(diǎn)出現(xiàn)，比方現(xiàn)在比較流行的錯(cuò)層啊，飄窗啊，落地玻璃呀，做到房子的設(shè)計(jì)里去的話，都會(huì)很不錯(cuò)，小區(qū)的花園一定要讓人有回到家的溫馨感覺(jué)……〞——華源建材市場(chǎng)張老板〔女〕客戶調(diào)查結(jié)論7：客戶注重對(duì)小區(qū)戶外活動(dòng)的空間和配套設(shè)施的舒

適性和參與性潛在客戶對(duì)運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施的要求潛在客戶對(duì)園林設(shè)施的要求“我看過(guò)香江城市花園，對(duì)他們的園林和會(huì)所的印象很深，他們的園林做的很好很細(xì)，也夠氣派，又有大泳池，既運(yùn)動(dòng)又休閑，住在里面應(yīng)該會(huì)很舒服。〞——華源建材市場(chǎng)張老板〔女〕工程定位局部〔精簡(jiǎn)版〕問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析——工程的核心問(wèn)題在市場(chǎng)容量不大的初級(jí)市場(chǎng)，低價(jià)格體系的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)高端，并取得最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、較快速回籠資金，并最終實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化。我們?cè)谑袌?chǎng)上的角色----領(lǐng)導(dǎo)者工程資源：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯內(nèi)部生態(tài)景觀資源城市中心區(qū)臺(tái)地工程規(guī)模：城市中心區(qū)大規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)目標(biāo)：市區(qū)最好樓盤(pán)，引領(lǐng)衡陽(yáng)市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：衡陽(yáng)整體的中高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)企業(yè)實(shí)力：中泰國(guó)際集團(tuán)&銀聯(lián)集團(tuán)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：衡陽(yáng)市場(chǎng)上創(chuàng)新、領(lǐng)先產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者企業(yè)實(shí)力及目標(biāo)項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)的資源產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢(shì)持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力締造新的理念引領(lǐng)市場(chǎng)大規(guī)模市場(chǎng)新進(jìn)者、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)弱具有持續(xù)作戰(zhàn)能力產(chǎn)品品質(zhì)保證項(xiàng)目無(wú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源規(guī)模較大追隨者補(bǔ)缺者缺乏足夠資金實(shí)力沒(méi)有獨(dú)特資源規(guī)模較小規(guī)模小市場(chǎng)細(xì)分明顯綜合因素戰(zhàn)略選擇工程競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略本工程開(kāi)展策略環(huán)境：充分利用好的區(qū)位、好的內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品：以差異化競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新為導(dǎo)向，以高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力的開(kāi)發(fā)商奠定高品質(zhì)的工程開(kāi)發(fā)基調(diào)人文：營(yíng)造工程的產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)引導(dǎo)一種全新的生活方式，提升工程在居住文化方面的價(jià)值效勞：為客戶提供引領(lǐng)市場(chǎng)的效勞體系；通過(guò)附加值的提升來(lái)追求附加收益，到達(dá)工程利潤(rùn)和工程品牌的雙贏核心問(wèn)題：在市場(chǎng)容量不大的初級(jí)市場(chǎng)，低價(jià)格體系的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)高端定位，并取得最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、較快速回籠資金，并最終實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化。客戶定位中高端高端頂端中端中低端客戶定義——頂端、高端客戶來(lái)源：全市及外市縣市，成功階層中高端客戶來(lái)源：衡陽(yáng)城區(qū)為主他們是衡陽(yáng)的中堅(jiān)人群，他們追求著更高的居住品質(zhì)。工程客戶階層的設(shè)定 中高端客戶群家庭年收入6-10萬(wàn)元高端客戶群家庭年收入10萬(wàn)元以上頂端客戶群家庭年收入15萬(wàn)元以上香江城市花園本項(xiàng)目(中泰銀聯(lián)項(xiàng)目）頂端和高端、中高端客戶項(xiàng)目客戶情況香江城市花園老城區(qū)生意人、私企業(yè)主、醫(yī)生、教授；公務(wù)員、周邊縣市私營(yíng)業(yè)主（50％）電力新村衡陽(yáng)市電力系統(tǒng)員工、政府公務(wù)員、老城區(qū)生意人，企事業(yè)單位管理層新城國(guó)際老城區(qū)生意人，政府機(jī)關(guān)中高級(jí)公務(wù)員；周邊縣市私營(yíng)業(yè)主熙園本地生意人、企事業(yè)單位管理層、南華大學(xué)等高校的大學(xué)教授鉆石城公務(wù)員、老城商業(yè)區(qū)的生意人、高收入的高校教師雁城世家本地及周邊縣市的生意人，政府公務(wù)員興衡花園江東生意人為主，部分政府公務(wù)機(jī)關(guān)公務(wù)員，少量來(lái)自中心城區(qū)看重江景的醫(yī)生、教授等高素質(zhì)人群沐林美郡農(nóng)業(yè)銀行團(tuán)購(gòu)，政府人員、生意人、企事業(yè)單位員工、外出返鄉(xiāng)置業(yè)者衡陽(yáng)的中堅(jiān)人群在現(xiàn)有工程中的構(gòu)成表現(xiàn)城市屬性：三線城市

客戶層面：衡陽(yáng)中高端及以上

客戶來(lái)源：面向全市

客戶構(gòu)成：相對(duì)簡(jiǎn)單，主要為生意人〔私企業(yè)主〕、政府官員以及企事業(yè)單位管理層工程客戶構(gòu)成細(xì)分引領(lǐng)市場(chǎng)三四線城市客源特征本工程要積極挖掘中高端及以上客戶需求來(lái)源：衡陽(yáng)城區(qū)職業(yè)：政府機(jī)關(guān)中高層、企事業(yè)中高層、生意人等行業(yè)：政府機(jī)關(guān)、銀行金融、能源、鋼鐵等大企業(yè)目的：居住為主，二次及以上置業(yè)，追求享受年齡：主要30-55歲核心客戶重要客戶衡陽(yáng)市高收入、二次及以上置業(yè)者中高收入，首次或二次置業(yè)者周邊市縣能源老板及政府高官等主流目標(biāo)客戶生活根本價(jià)值圖解〔置業(yè)價(jià)值取向〕綜合解決認(rèn)品牌對(duì)生活圈有依賴性至少140m2以上寬松的房子更好效勞對(duì)生活環(huán)境要求高地段、交通和配套更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念突出的居住主題愛(ài)面子，愛(ài)熱鬧創(chuàng)新>通風(fēng)采光>戶型空間實(shí)用品質(zhì)、舒適情感身份習(xí)慣標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值居所及社區(qū)能給予受尊重感覺(jué)風(fēng)格與品位表達(dá)身份決定客戶購(gòu)置的五個(gè)動(dòng)機(jī)圈分析模型產(chǎn)品定位規(guī)劃方案和建筑風(fēng)格確實(shí)定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型風(fēng)格、社區(qū)文化的營(yíng)造、物業(yè)管理水平和管理模式確實(shí)定、營(yíng)銷因素的引導(dǎo)等都是構(gòu)成工程檔次的核心要素。產(chǎn)品檔次定位高品質(zhì)城市豪宅社區(qū)確定本項(xiàng)目物業(yè)檔次項(xiàng)目期望本體屬性市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶需求絕版城市生態(tài)豪宅社區(qū)產(chǎn)品定位高品質(zhì)城市生態(tài)豪宅社區(qū)外部：展現(xiàn)社區(qū)〔建筑〕的城市感內(nèi)部：建筑與生態(tài)景觀的自然融合主題：休閑生態(tài)大園林，共享性、參與性展現(xiàn)：城市的現(xiàn)代性、創(chuàng)新性符合：工程高品質(zhì)與細(xì)節(jié)尺度與空間：舒適、享受形式與實(shí)質(zhì)：創(chuàng)新、實(shí)用〔性價(jià)比〕質(zhì)：表達(dá)客戶檔次，走高走豪〔品質(zhì)〕量：滿足客戶主流需求，訴求精提供附加值，引領(lǐng)衡陽(yáng)市場(chǎng)規(guī)劃建筑園林戶型配套效勞物業(yè)類型設(shè)定產(chǎn)品定位原那么產(chǎn)品內(nèi)部要形成自身的價(jià)格梯度，要有標(biāo)桿產(chǎn)品，要有能展示社區(qū)未來(lái)生活愿景的示范產(chǎn)品和示范區(qū)以區(qū)域內(nèi)暢銷的主流產(chǎn)品為本工程回現(xiàn)金流的主要產(chǎn)品形式衡陽(yáng)人對(duì)新事物的追捧及易接受提供局部創(chuàng)新產(chǎn)品，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)提供少量標(biāo)桿產(chǎn)品，形成價(jià)值標(biāo)桿區(qū)問(wèn)卷調(diào)查物業(yè)類型物業(yè)類型作用小高層/高層主力現(xiàn)金流情景洋房、空中別墅創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引眼球產(chǎn)品定位主流產(chǎn)品：小高層/高層主流產(chǎn)品設(shè)置原那么：本工程的規(guī)劃容積率〔r=3〕決定了本工程的主流產(chǎn)品；盡量考慮目標(biāo)客戶采光通風(fēng)要求，考慮南北通透板樓及“品〞字樓；促進(jìn)資金的較快速回收，較快速占領(lǐng)市場(chǎng)份額創(chuàng)新價(jià)值產(chǎn)品：情景洋房/空中別墅創(chuàng)新物業(yè)類型選擇原那么：彌補(bǔ)市場(chǎng)短缺，制造產(chǎn)品稀缺性，促進(jìn)物業(yè)快速銷售拉升工程檔次，獲取最大利潤(rùn)樹(shù)立工程的品牌產(chǎn)品類型產(chǎn)品列舉市場(chǎng)供給別墅類市場(chǎng)供應(yīng)少，但市場(chǎng)需求也有限本項(xiàng)目缺乏支持別墅產(chǎn)品的資源景觀類別墅可以取代別墅，但別墅不能取代類別墅情景洋房/6F電梯空中別墅市場(chǎng)空缺創(chuàng)新價(jià)值產(chǎn)品：情景洋房/疊式空中別墅獨(dú)立入戶私家花園，2層以上通過(guò)外接樓梯回家，改變“過(guò)堂式〞的傳統(tǒng)方式獨(dú)特的露臺(tái)空間，層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，令每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)類別墅概念：情景洋房的“立體小院〞〔院落+露臺(tái)+地下室〕，有天有地；疊式錯(cuò)拼打造空中別墅，共同提供別墅級(jí)享受與生活；多層配置電梯，提升檔次一梯兩戶上下錯(cuò)開(kāi)入戶，營(yíng)造一梯一戶尊貴感充分考慮目標(biāo)客戶需求特征，注重空間尺度的舒適感，三房、四房為主力戶型實(shí)用性高的創(chuàng)新可以更好打動(dòng)客戶戶型尺度與空間：舒適、享受形式與實(shí)質(zhì)：創(chuàng)新、實(shí)用〔性價(jià)比〕、附加值客戶喜好的落地窗預(yù)留窗臺(tái)，交樓時(shí)打掉，面積贈(zèng)送“彈性〞的入戶花園僅計(jì)一半面積的入戶花園，完全可以成為一個(gè)充分利用的室內(nèi)空間；與開(kāi)放式廚房連成一體。戶型創(chuàng)新與實(shí)用〔例舉〕戶型配比市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求操作經(jīng)驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)策略：創(chuàng)新與差異化戶型配比考慮因素總原那么依據(jù)市場(chǎng)供求，產(chǎn)品差異化與創(chuàng)新工程為衡陽(yáng)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者高端產(chǎn)品配置比例盡可能提升，以獲取利潤(rùn)最大化兩房及以下單位市場(chǎng)需求非常小，屏棄最高端產(chǎn)品與市場(chǎng)需求相適應(yīng)，躲避配置過(guò)高難以消化的風(fēng)險(xiǎn)戶型面積區(qū)間比例兩房120以下1%三房120-14014%140-16022%四房140-16021%160-18026%五房或以上180-2008%200以上8％二房120以下2%三房120-14020%140-16040%160-1809%四房140-1605%160-18015%180-2002%五房及以上160-1802%180-2001%200以上4%戶型面積區(qū)間（套）比例三房120-14010-15%140-16020-25%四房140-16010-15%160-18035-40%五房或以上180-2008-12%200以上3-5％戶均面積：165平方米市場(chǎng)供給問(wèn)卷客戶需求配套質(zhì)：表達(dá)客戶檔次，走高走豪〔品質(zhì)〕量：滿足客戶主要需求，訴求精菜市場(chǎng)、小學(xué)、中學(xué)等主要依托周邊，社區(qū)營(yíng)造豪華尊貴會(huì)所，提供業(yè)主必須的生活便利店以及雙語(yǔ)幼兒園等項(xiàng)目售價(jià)（元/m2）配套情況香江城市2600泳池、架空層等泛會(huì)所，小型室內(nèi)會(huì)所電力新村2300網(wǎng)球場(chǎng)、泳池等乏會(huì)所新城國(guó)際1900泳池、平臺(tái)網(wǎng)球場(chǎng)等泛會(huì)所熙園多層1800，小高20707000m2私人會(huì)所（有形無(wú)實(shí)，功能未明確，有做商場(chǎng)可能）鉆石城多層1800600平米小型會(huì)所中天星城預(yù)計(jì)1800左右泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等乏會(huì)所、幼兒園都市村莊1800架空層乏會(huì)所、會(huì)所沐林美郡--幼兒園、會(huì)所市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)配套一覽〔不含商業(yè)配套〕目前衡陽(yáng)中高檔樓盤(pán)的會(huì)所效勞工程少會(huì)所缺乏檔次，缺少表達(dá)高檔小區(qū)的尊貴會(huì)所俱樂(lè)部以及國(guó)際化的雙語(yǔ)幼兒園等〔一〕高檔次人文配套——星級(jí)人文會(huì)所會(huì)所：書(shū)吧、音樂(lè)吧等散發(fā)人文氣息Mini影院、HiFi視聽(tīng)室、SPA等提升會(huì)所檔次健身房、桑拿浴室、桌球室、小型超市等根本設(shè)施會(huì)所面積：總建面1500m2幼兒園：雙語(yǔ)國(guó)際幼兒園面積：1800m2〔二〕高檔次人文配套——雙語(yǔ)國(guó)際幼兒園導(dǎo)入國(guó)際/國(guó)內(nèi)品牌物管管理或參謀寬網(wǎng)社區(qū)——小區(qū)引入100M寬頻網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上銀行、寬帶VOD點(diǎn)播等;監(jiān)控系統(tǒng)——實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講、紅外線保安、遠(yuǎn)程抄表等;背景音樂(lè)——會(huì)所、園林等地方設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng);增值配套效勞——24小時(shí)家政〔清潔、保姆、洗衣等〕;幼兒托管中心〔泛會(huì)所〕醫(yī)療保健效勞〔會(huì)所〕班車(chē)交通站線〔小區(qū)入口處〕高科技智能化管理〔一卡通〕：物業(yè)“一卡通〞，小區(qū)入口、停車(chē)場(chǎng)、住宅入戶大堂均實(shí)行IC卡門(mén)匙。效勞提供附加值，引領(lǐng)衡陽(yáng)市場(chǎng)形象定位城市尊貴生態(tài)享受價(jià)值品位身份品質(zhì)追新？我們給客戶提供怎樣的居住價(jià)值峰境從銷售有形產(chǎn)品層面上升到銷售一種文化、一種居住價(jià)值觀念——城市高度絕版生態(tài)豪宅社區(qū)峰：一種高度——地勢(shì)、地位、財(cái)富、政績(jī)、生活境：一種生活、一種境界——來(lái)源于項(xiàng)目本體——來(lái)源于項(xiàng)目品質(zhì)——來(lái)源于項(xiàng)目客戶——來(lái)源于居住理念峰境：城市中心新居住理念、新生活模式的高度我們精心構(gòu)建了，衡陽(yáng)市中心絕版城市生態(tài)豪宅社區(qū)【城市】【尊貴】【安逸】【生態(tài)】我們旗幟鮮明地提出城市生活新主張：新奢華主義的核心內(nèi)容：不是提倡亂消費(fèi)，更不是提倡浪費(fèi)資源，而是重視珍惜資源、合理利用資源，倡導(dǎo)一種新的生活主張和一種新的生活模式。為注重環(huán)境、注重享受、懂得享受、善于品味生活的成功人士提供一個(gè)生態(tài)景觀美、生活配置好的“坐擁城市繁華、內(nèi)享生態(tài)和諧”的最佳生活環(huán)境。新奢華主義生活RE-LUXE影響力目的價(jià)格質(zhì)量生產(chǎn)方式消費(fèi)人群高不可攀為了炫耀價(jià)格昂貴手工制作破壞生態(tài)非持續(xù)性高高在上的富人情感介入為了功能質(zhì)優(yōu)價(jià)高前瞻性技術(shù)方案具有環(huán)保意義持續(xù)性受價(jià)值驅(qū)動(dòng)的知富階層舊奢侈品新奢侈品注：新奢華主義是來(lái)源于高端消費(fèi)品市場(chǎng)的新概念，現(xiàn)逐步被引用到房地產(chǎn)營(yíng)銷主題中，以此為主題的有萬(wàn)科十七英里、君林天下，兩工程的共同之處：有品位的、占據(jù)稀缺生態(tài)資源的新一代豪宅盤(pán)，倡導(dǎo)重視自我精神享受的生活品質(zhì)。此概念符合本工程特質(zhì)，可后期通過(guò)系列推廣營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)釋詮，從而引領(lǐng)衡陽(yáng)“喜追新〞的市場(chǎng)風(fēng)向。如果對(duì)“新奢華〞接受度在衡陽(yáng)市場(chǎng)仍存在疑慮，建議可改為“城市生活新主張——新品位主義〞，倡導(dǎo)內(nèi)涵不變。峰境新奢華主義絕版城市生態(tài)豪宅社區(qū)最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)矜貴地段優(yōu)勢(shì)稀缺環(huán)境優(yōu)勢(shì)珍罕綠化優(yōu)勢(shì)高端配套優(yōu)勢(shì)生態(tài)園林優(yōu)勢(shì)尊享物管優(yōu)勢(shì)建筑美學(xué)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)生活主張優(yōu)勢(shì)價(jià)格定位價(jià)格定位建議定價(jià)考慮相關(guān)：基于市場(chǎng)的各項(xiàng)定位，對(duì)不同物業(yè)類型進(jìn)行定價(jià)建議主要考慮區(qū)域因素、工程自身素質(zhì)打造、同時(shí)考慮時(shí)間價(jià)值參照比準(zhǔn)價(jià)格均為2006年8月份現(xiàn)場(chǎng)采集價(jià)格〔非價(jià)格制定時(shí)間〕，本工程測(cè)算價(jià)格結(jié)果分靜態(tài)〔2006年8月份〕和動(dòng)態(tài)價(jià)格〔考慮時(shí)間漲幅因子〕具有區(qū)位、規(guī)模、檔次類似性，目前在售的樓盤(pán)為參照物采用市場(chǎng)比較法以及參照物比準(zhǔn)價(jià)法均為毛坯均價(jià)價(jià)格比照樓盤(pán)：高層：香江城市、領(lǐng)秀天地、博達(dá)花園、雁城世家小高層：香江城市、熙園、新城國(guó)際、都市村莊項(xiàng)目名稱修正因素香江城市花園新城國(guó)際熙園都市村莊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）26001900207018001、區(qū)域因素修197.394.498.299.32、個(gè)別因素修正9695.293.991.33、交易情況修正1001001001004、交易時(shí)間修正105105103106本項(xiàng)目住宅相對(duì)價(jià)格2922.72219.92312.22104.5權(quán)重60%10%20%10%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格1753.6222.0462.4210.5本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（靜態(tài)）2648.4價(jià)格取整（時(shí)點(diǎn)2006年8月）2650定價(jià)建議：依據(jù)近幾年衡陽(yáng)住宅價(jià)格上漲幅度，本工程在2007年上半年實(shí)現(xiàn)銷售，考慮5%的的時(shí)間價(jià)格張幅〔2002到2005年衡陽(yáng)住宅價(jià)格年均漲幅為19%，考慮衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟性，本工程價(jià)格動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)率采用保守值〕，故本工程的動(dòng)態(tài)價(jià)格〔2007年初〕建議為：2650*105%=2783，取整建議為2800元/m2③情景洋房&6F電梯疊加別墅

小高層產(chǎn)品均價(jià)情景洋房均價(jià)6F電梯疊式別墅價(jià)格比萬(wàn)科四季花城55007500--1.4萬(wàn)科藍(lán)山58007500--1.3江南世家5500--70001.3匯景新城12000-16000--15000--180001.2價(jià)格建議前提：為工程明星及創(chuàng)新產(chǎn)品，目前衡陽(yáng)市場(chǎng)上并無(wú)類似產(chǎn)品上市價(jià)格建議方法：參考其它城市，采用參照價(jià)格比照法，情景洋房與物業(yè)類型，如小高層物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格比準(zhǔn)同理通過(guò)比準(zhǔn)，那么本工程6F電梯疊式別墅售價(jià)為：3200-3445元/平方米，取中值3350元/平方米，〔時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2006年9月份〕；同理，動(dòng)態(tài)價(jià)格為：3350*105%=3517元/平方米，取整定價(jià)3500元/平方米本工程小高層物業(yè)產(chǎn)品建議售價(jià)為2650元/平方米，通過(guò)比準(zhǔn)，那么本工程情景洋房售價(jià)為：3445——3710元/平方米；取中值為3600元/平方米〔時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2006年9月〕；同理，動(dòng)態(tài)價(jià)格為：3600*105%=3780元/平方米，取整定價(jià)3800元/平方米〔時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2007年初〕情景洋房6F電梯疊加別墅價(jià)格動(dòng)態(tài)定位的幾個(gè)重要考慮因素中泰國(guó)際·衡陽(yáng)工程開(kāi)展籌劃報(bào)告規(guī)劃建筑建議篇〔精簡(jiǎn)版〕只抽取戶型建議局部，開(kāi)發(fā)模式及規(guī)劃園林等建議已在設(shè)計(jì)方案中表達(dá)，此略當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的戶型狀況當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的戶型狀況：對(duì)于臥室的要求較低，主臥室沒(méi)有設(shè)置衣帽間、次臥室的開(kāi)間較小。160m2大四房戶型圖客廳尺寸較大，開(kāi)間普遍達(dá)4.5米，房間的開(kāi)間不大。4500沐林美郡30003900躍式設(shè)計(jì)躍式設(shè)計(jì)戶內(nèi)躍式設(shè)計(jì)被消費(fèi)者認(rèn)可規(guī)劃/園林/建筑/戶型/配套戶型設(shè)計(jì)建議結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)品狀況，及工程的產(chǎn)品定位需要，對(duì)于工程各戶型的主要功能空間的開(kāi)間尺寸、亮點(diǎn)設(shè)計(jì)提供以下參考；戶型面積區(qū)間主要開(kāi)間尺寸亮點(diǎn)設(shè)計(jì)參考客廳主臥室三房120-140㎡4.0-4.2m3.4-3.6m入戶花園躍式設(shè)計(jì)大飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)“一梯一戶”主人房系統(tǒng)（大面積戶型配獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間、書(shū)房）