“拆一還一”如何確認(rèn)收入及成本【問(wèn)題】

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于拆一還一存在以下情形：

1、合同規(guī)定了拆一還一面積，不補(bǔ)差價(jià)。在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)如何確認(rèn)銷售成本及收入？

2、合同規(guī)定了拆一還一面積，對(duì)于超過(guò)拆一還一面積部分按800元補(bǔ)差價(jià)。此時(shí)，房地產(chǎn)公司應(yīng)如何確認(rèn)銷售成本及收入（假設(shè)同類型房屋賣價(jià)為2000元）？

【解答】

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)拆一還一的業(yè)務(wù)行為，對(duì)歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個(gè)人的土地（非貨幣性資產(chǎn)）應(yīng)視同銷售。應(yīng)按等面積的市場(chǎng)價(jià)確定銷售收入，并確認(rèn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本。

舉例如下：

1、假定房屋單位賣價(jià)為2000元／平米，房屋單位成本為1000元／平米，拆一還一面積為10平米，不補(bǔ)差價(jià)。

確認(rèn)銷售收入：2000x10=20000（元）；

并確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：20000元；

確認(rèn)銷售成本：1000x10=10000（元）。

2、房屋單位賣價(jià)為2000元／平米，房屋單位成本為1000元／平米，拆10平米，還15平米，超5平米面積補(bǔ)差價(jià)4000元（5x800）。

超面積償還部分，按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格（2000元）確定

確認(rèn)銷售收入：2000x（10+5）=30000（元）；

并確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：20000元；

確認(rèn)銷售成本：1000x10+1000x5=15000（元）。

如果企業(yè)用外購(gòu)的房產(chǎn)，歸還給拆遷戶，則不存在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的視同銷售問(wèn)題。

比如，外購(gòu)房的每平米為2000元，還拆遷戶10平米，則：

借：開(kāi)發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000

貸：銀行存款等20000

課后寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺(jué)得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的。因?yàn)樗且婚T技術(shù)很強(qiáng)的課