綱要:1、買賣身份莫簡(jiǎn)單2、售樓廣告多睜眼3、五證審查須從嚴(yán)4、樣板房中少聯(lián)翩5、認(rèn)購(gòu)書前要盤算6、協(xié)議條款多把關(guān)7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩8、簽字蓋章祝圓滿1、買賣身份莫簡(jiǎn)單即買房人確定、賣房人審查。確定好以誰(shuí)名義買房,她可能包含到未來(lái)過戶、繼承等問題。同時(shí),注意輕易不要以她人名義買房,由此引發(fā)糾紛情況很多;賣房人應(yīng)是開發(fā)商,少數(shù)例外。購(gòu)房者應(yīng)要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件,查看是否經(jīng)過了最新年檢,貼有年檢標(biāo)識(shí),經(jīng)營(yíng)范圍中有沒有房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有對(duì)應(yīng)資質(zhì),將造成開發(fā)、銷售行為違法,這么房產(chǎn)買不得。2、售樓廣告多睜眼很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起。在對(duì)樓盤宣傳中,開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股時(shí)尚。開發(fā)商對(duì)樓盤計(jì)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝,而直接面對(duì)購(gòu)房用戶售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購(gòu)房者認(rèn)為買到了“廉價(jià)”:優(yōu)美環(huán)境、低廉價(jià)位并能享受到開發(fā)商無(wú)微不至人文關(guān)心。實(shí)際上,一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己房屋,往往發(fā)覺開發(fā)商描述多種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn),于是產(chǎn)生一系列糾紛,在無(wú)法協(xié)商一致情況下,只好訴至法院討說法。為了避免無(wú)須要麻煩,購(gòu)房人最好在簽署協(xié)議時(shí),要求開發(fā)商將廣告承諾內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中,或要求作為協(xié)議附件,使其成為協(xié)議內(nèi)容一部分,以此約束開發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。3、五證審查須從嚴(yán)現(xiàn)在在商品房銷售過程中,開發(fā)商通常不主動(dòng)出示“五證”原件,只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件一部分在銷售時(shí)明示。不出示“五證”原件原因很多,有是工作態(tài)度及責(zé)任心問題,有是有意回避“五證”中所記載瑕疵,如存在抵押等,有是利用復(fù)印件做假,如將某項(xiàng)目一期說成二期等。對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說,要分清“五證”真?zhèn)?認(rèn)識(shí)到記載內(nèi)容可能存在利害關(guān)系,較為困難。最好將其作為協(xié)議附件,并要求開發(fā)商在協(xié)議中確保“五證”真實(shí)性,不然應(yīng)負(fù)擔(dān)一定違約責(zé)任。五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》、《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》。正式《國(guó)有土地使用證》蓋有些人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章,證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致,注意有沒有土地使用權(quán)抵押統(tǒng)計(jì)。《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證,不代表已取得最終土地使用權(quán)。通常是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款,如后期款項(xiàng)不能足額交付,就拿不到《國(guó)有土地使用證》,這是購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證一個(gè)重大隱患。計(jì)劃局《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》是相關(guān)建設(shè)工程符合城市計(jì)劃要求法律憑證,取得該證后方可申請(qǐng)開工手續(xù)。依據(jù)房管局《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》,看開發(fā)商所使用土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地計(jì)劃許可證相一致。建委《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工法律憑證,開發(fā)商出售是期房,應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房,應(yīng)查看建委發(fā)放《建設(shè)工程完工立案表》。房地局《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證,注意是否在使用期內(nèi),所購(gòu)房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán),此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包含了所購(gòu)房屋。6月1日起施行最高人民法院《相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第2條要求:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí),與買受人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議,應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效,不過在起訴前取得商品房預(yù)售證實(shí),能夠認(rèn)定有效。4、樣板房中少聯(lián)翩在商品房預(yù)售過程中,有開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。而且該樣板房布局講究、裝修精美,往往輕易令購(gòu)房者浮想聯(lián)翩,仿佛已置身于自己未來(lái)房子中,被樣板房迷惑,放松了很多應(yīng)該注意購(gòu)房問題。結(jié)果在購(gòu)房入住后,發(fā)覺房屋和樣板房有不小差距。即使《商品房銷售管理措施》第31條要求,開發(fā)商設(shè)置樣板房,應(yīng)該說明實(shí)際交付商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明,實(shí)際交付商品房應(yīng)該與樣板房一致。但很顯著,購(gòu)房人是需負(fù)擔(dān)一定舉證責(zé)任,要證實(shí)樣板房存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以買放人對(duì)于樣板房要頭腦清醒,如購(gòu)置房屋一樣板房,應(yīng)說明實(shí)際交付商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致,要把樣板房情況在協(xié)議中確定?？紤]到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生改變,提議購(gòu)房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據(jù)形式固定。5、認(rèn)購(gòu)書前要盤算在現(xiàn)在商品房交易過程中,很多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽署正式商品房買賣協(xié)議前,要求購(gòu)房人簽署認(rèn)購(gòu)書,交納認(rèn)購(gòu)款。這里說明一點(diǎn),簽署認(rèn)購(gòu)書不是房屋預(yù)售或銷售必經(jīng)程序,提議購(gòu)房者不要輕易簽署認(rèn)購(gòu)書。假如有購(gòu)房者確看上了某個(gè)項(xiàng)目房子,擔(dān)心錯(cuò)過,必需簽署認(rèn)購(gòu)書,則應(yīng)注意以下問題:首先,依據(jù)6月1日起施行最高人民法院《相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第5條要求:商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容(包含當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;商品房基礎(chǔ)情況;商品房?jī)r(jià)款確定方法及總價(jià)款、付款方法、付款時(shí)間;交付使用條件及日期等條款,而且出賣人已經(jīng)根據(jù)約定收受購(gòu)房款,該協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議。其次,不管認(rèn)購(gòu)書具不含有成為購(gòu)房協(xié)議條件,其效力均應(yīng)依據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證實(shí)、本身內(nèi)容等來(lái)確定。再次,購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”,二者法律后果是不一樣。6、協(xié)議條款多把關(guān)在簽署商品房買賣協(xié)議時(shí),因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱,有時(shí)買方并非出于本意或者不知道怎樣把握協(xié)議,以致最終在協(xié)議推行中處于被動(dòng)地位。購(gòu)房者在簽署《商品房買賣協(xié)議》前,應(yīng)對(duì)協(xié)議條款及專業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、了解,必需時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。就協(xié)議關(guān)鍵條款說明以下:(1相關(guān)房屋面積方面條款。商品房以建筑面積計(jì)算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在協(xié)議中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差處理方法。現(xiàn)在交付房屋時(shí),往往建筑面積增大,且不超出3%,但套內(nèi)建筑面積降低,公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利情況出現(xiàn),協(xié)議中有必需約定套內(nèi)建筑面積不得降低多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包含哪些費(fèi)用,不退房怎樣負(fù)擔(dān)違約責(zé)任等。另一個(gè)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款,套內(nèi)建筑面積與協(xié)議約定不符時(shí),通常根據(jù)最高院司法解釋確立通常標(biāo)準(zhǔn)即是否超出3%處理。(2相關(guān)價(jià)格、收費(fèi)、付款額同條款。價(jià)格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià),不應(yīng)包含其她多種不合理費(fèi)用。在付款方法條款中,應(yīng)明確、具體要求付款方法,如繳納定金時(shí)間、數(shù)額、分期付款步驟、時(shí)間、數(shù)額等。可注明買方在協(xié)議生效幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,假如不能經(jīng)過話,買方能夠取消協(xié)議,全數(shù)取回定金。提議買方不管有沒有貸款必需,最好爭(zhēng)取加入此條款,達(dá)成留給自己一個(gè)冷靜期效果。(3相關(guān)房屋質(zhì)量條款。購(gòu)房者在簽協(xié)議時(shí)一定要具體地把質(zhì)量要求寫進(jìn)協(xié)議。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配置清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家俱瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)包含到。協(xié)議中還能夠要求房屋保質(zhì)期、隸屬設(shè)備保持期等。雙方協(xié)議中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)覺,大理石地面材料實(shí)為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是中國(guó)產(chǎn)品,只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí),開發(fā)商使用人造大理石沒有違約,因?yàn)楫?dāng)初在簽協(xié)議時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國(guó)品牌,也符合約定。當(dāng)然,使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一情形,對(duì)格式條款按《協(xié)議法》相關(guān)要求以不利于協(xié)議提供方即開發(fā)商解釋為準(zhǔn)。有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房完工后已經(jīng)過政府主管部門組織完工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才許可交付使用,所以商品房不應(yīng)該出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量細(xì)節(jié)作了要求,所以也就沒有必需在協(xié)議中約定商品房質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。商品房完工驗(yàn)收是以抽查方法進(jìn)行驗(yàn)收,所以不能確保每一套商品房質(zhì)量都合格,而且完工驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所期望質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》相關(guān)房屋質(zhì)量要求,都是由開發(fā)商擬訂,側(cè)重保護(hù)開發(fā)商利益,所以有必需在購(gòu)房協(xié)議中約定房屋質(zhì)量問題。墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況,表面裂縫等進(jìn)行必需約定。(4相關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款。這是購(gòu)房人在簽協(xié)議時(shí)輕易忽略內(nèi)容,要注意預(yù)防物業(yè)管理企業(yè)變更物業(yè)費(fèi)。自6月1日起施行《商品房銷售管理措施》第十三條要求:“商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè),買受人應(yīng)該在簽訂商品房買賣協(xié)議時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。”不過,在實(shí)際簽約時(shí),很多房地產(chǎn)企業(yè)不一樣意在簽訂商品房買賣協(xié)議時(shí)與買受人簽署相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此,買受人應(yīng)該據(jù)理努力爭(zhēng)取,預(yù)防交房時(shí)物業(yè)企業(yè)變更物業(yè)費(fèi)。(5相關(guān)推行協(xié)議期限和方法條款。應(yīng)寫明房屋交付日期,房屋價(jià)金交付日期、金額和方法。比如交付房?jī)r(jià)款,是一次付清,還是分期付清。(6相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記條款。由雙方依要求日期會(huì)同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí),賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人書面匯報(bào),以及繳納稅單。根據(jù)《商品房銷售管理措施》要求,約定辦理產(chǎn)權(quán)證期限應(yīng)為60日。不過,實(shí)際簽約時(shí),出賣人往往將此期限延長(zhǎng),通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)努力爭(zhēng)取在協(xié)議中,將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證期限約定為60日,不宜太長(zhǎng)。假如此期限時(shí)間過長(zhǎng),如:365天以上,表明此項(xiàng)目土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保,短期內(nèi)不能解除抵押,對(duì)買受人采取公積金貸款和立刻取得房產(chǎn)證有很大影響。（7）相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款。房屋買賣中應(yīng)繳納一切捐稅、費(fèi)用,應(yīng)按法律要求,各自負(fù)擔(dān),并明確載入?yún)f(xié)議。（8）相關(guān)違約責(zé)任條款。包含出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)責(zé)任,或不能或不推行交付房屋應(yīng)負(fù)責(zé)任;買受人逾期付款應(yīng)負(fù)責(zé)任,以及毀約不買應(yīng)負(fù)責(zé)任等。房產(chǎn)銷售協(xié)議相關(guān)違約責(zé)任條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房,不負(fù)擔(dān)責(zé)任”這么表述。依據(jù)中國(guó)《民法通則》第一百五十三條要求,“不可抗力”,是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服客觀情況,如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依據(jù)此要求,房產(chǎn)買賣協(xié)議中設(shè)定相關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己過失,如:對(duì)市場(chǎng)判定不正確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等原因歸之為不可抗力,同時(shí)也不能把應(yīng)該估計(jì)到而沒有估計(jì)到季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免去自己理應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。所以簽署協(xié)議時(shí),應(yīng)尤其注意“不可抗力”在協(xié)議中是怎樣界定。現(xiàn)在開發(fā)商在購(gòu)房協(xié)議中,相關(guān)逾期交房違約責(zé)任通常約定為每拖延一日負(fù)擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三違約金。這個(gè)違約金百分比偏低,與支付房款銀行貸款利息相當(dāng),違約金處罰性表現(xiàn)不夠,買房者應(yīng)爭(zhēng)取提升該百分比,能夠考慮在千分之0.5至1之間。（9）相關(guān)不可抗拒力。簽署協(xié)議時(shí),注意“不可抗力”在協(xié)議中是怎樣界定?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A(yù)見、不能避免并不能克服客觀情況（僅指自然災(zāi)難,不包含政府行為或社會(huì)異常事件）。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋,不然,該解釋不含有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)通知期限。出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款,買受人最好不要同意:非出賣人原因,相關(guān)部門延遲發(fā)出相關(guān)同意文件;施工中碰到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能立刻處理。7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩《商品房買賣協(xié)議》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容通常包含付款方法、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、拖延交房特殊原因說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地權(quán)屬、物業(yè)管理等。提議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款內(nèi)容,對(duì)有損于自己利益條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對(duì)遺漏事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。買受人在簽署協(xié)議時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定事項(xiàng)在協(xié)議中加以表現(xiàn),只有這樣才能在以后發(fā)生爭(zhēng)議情況下,有據(jù)可尋,最大程度地維護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其她線路和裝修平面圖。這既是購(gòu)房人一個(gè)基礎(chǔ)知情權(quán),也是以后處理爭(zhēng)議關(guān)鍵依據(jù)。房屋平面圖作為協(xié)議附件一,是當(dāng)事人意思一致表示,也是以后發(fā)生爭(zhēng)議處理依據(jù)。因?yàn)閯⑾壬诤炇饏f(xié)議時(shí)并沒有仔細(xì)審查自己協(xié)議附件,所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所提供房屋平面圖與雙方實(shí)際約定并不一致,而且存在很多缺點(diǎn),而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),起到證據(jù)作用卻只能是協(xié)議附件中平面圖,所以,期望廣大消費(fèi)者在與開發(fā)商簽署商品房買賣協(xié)議時(shí),一定要仔細(xì)審查房屋平面圖方向、尺寸、百分比等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。避免商住混用引發(fā)糾紛。伴隨商品房交付使用,因商住混用產(chǎn)生糾紛現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,可在協(xié)議中約定出賣人確保本幢商品房只作為住宅出賣,不得作為商業(yè)用房出賣,不然負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。約定“五證”復(fù)印件真實(shí)性,不然開發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程完工驗(yàn)收立案表》作為房屋交付條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。從市場(chǎng)角度來(lái)說,適銷對(duì)路產(chǎn)品供不應(yīng)求,仍處于賣方市場(chǎng),賣方就會(huì)利用市場(chǎng)優(yōu)勢(shì),在推行協(xié)議過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房,因存在這么那樣問題,賣方寧死也不愿讓步。從司法角度看,房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展,立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展需要,且又無(wú)經(jīng)驗(yàn)及先例可循,造成立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展來(lái)說比較滯后;在多個(gè)原因綜合作用下,短期內(nèi)買方與賣方是無(wú)法抗衡,無(wú)法達(dá)成權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買方顯著處于弱勢(shì)及不利情況下,怎么能盡最大可能為自己爭(zhēng)得部分應(yīng)屬于自己但實(shí)際上卻被侵犯或被忽略權(quán)利呢？買方聘用律師幫助簽署購(gòu)房協(xié)議,在就協(xié)議條款進(jìn)行協(xié)商、談判時(shí)候,買方要與自己律師站在一個(gè)立場(chǎng),要表示出對(duì)律師高度信任,這么才有利于爭(zhēng)取到最大協(xié)議合法權(quán)益,最大程度降低協(xié)議內(nèi)容不利于買方甚至對(duì)買方不公結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了情況下,即使你很想買這個(gè)房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就,要有各自爭(zhēng)取過程。總而