鄭州市上街區(qū)市場研究報告2一、上街區(qū)宏觀環(huán)境分析二、上街區(qū)土地市場分析三、上街區(qū)住宅市場分析四、上街區(qū)典型項目分析【目錄】宏觀環(huán)境區(qū)域概況城市規(guī)劃區(qū)域交通區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局城市關(guān)系4宏觀環(huán)境|區(qū)域概況上街區(qū)位于鄭州市西部，是鄭州市6個行政區(qū)之一，總面積64.7平方公里，總?cè)丝?3.45萬人。上街素有“鋁都”之稱，是全國鋁工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集地和技術(shù)發(fā)源地鄭州衛(wèi)星城、鋁都、工業(yè)型城區(qū)主城區(qū)東部新城西部新城南部新城登封鞏義新密新鄭上街區(qū)位于鄭州市西部新城，距離省會38公里，位于鄭洛工業(yè)走廊的黃金分割點，是鄭州的衛(wèi)星城區(qū)，可與鄭州實現(xiàn)無縫對接。宏觀環(huán)境|城市規(guī)劃西部新區(qū)規(guī)劃范圍包括中原區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、滎陽市、上街區(qū)，此時發(fā)展鄭西新區(qū)，作為鄭州建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)核心城市目標的新平臺浮出水面。鄭州提出“一心兩翼”城市發(fā)展建設(shè)思路，將以中心城區(qū)為中心，向著東、西兩個方向均衡發(fā)展。鄭西新區(qū)，既有鄭州發(fā)展新引擎的價值定位，又有區(qū)域中心城市的功能補位之義，更有平衡鄭州東西發(fā)展之現(xiàn)實需求。西部新城——遵循“宜居西城、生態(tài)西城”的發(fā)展戰(zhàn)略，為上街的發(fā)展提供了新的機遇宏觀環(huán)境|城市規(guī)劃多條道路通達，最快30分鐘可到達鄭州市區(qū)，未來鄭州城區(qū)與上街聯(lián)動更強公路：國道310、省道104、鄭上路、連霍高速、中原路、工業(yè)路、安陽路、洛寧路等連接內(nèi)外、便捷通達鐵路：隴海鐵路穿城而過，并設(shè)有客貨三等中間站上街火車站，貨運可迅即到達鄭州鐵路、航空、公路口岸航空：距新鄭國際機場僅40分鐘車程，北部通用航空實驗區(qū)的建設(shè)將大大改善區(qū)域航運交通輕軌：鄭洛城際輕軌擬建線路沿隴海鐵路通過上街，建成后將大大縮短鄭州至上街連通時間地鐵：10號線起點位于上街機場東南側(cè)的東虢湖站，終點止于鄭州火車站，線路全長43.08km，全部為地下線；設(shè)站22座，與其他線路的換乘站8座。預(yù)計2018年上半年開工建設(shè)。宏觀環(huán)境|區(qū)域交通規(guī)劃發(fā)展以中間開花，兩翼齊飛，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居職教城依托北部航空基地，大力發(fā)展運動休閑產(chǎn)業(yè)中部打造職教城、奧林匹克廣場，為北部南部提供配套服務(wù)依托南部山地、黃土高坡，大力發(fā)展旅游、戶外拓展等產(chǎn)業(yè)鋁工業(yè)園主城區(qū)宜居職教城五云山度假區(qū)宏觀環(huán)境|區(qū)域規(guī)劃鄭上新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局強調(diào)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展被河南省“十一五”裝備制造業(yè)發(fā)展規(guī)劃列為重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的鄭州上街產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，目前已有54家企業(yè)入駐；投資10億元的河南863科技創(chuàng)業(yè)園項目、投資3億元的省重點河南華泰特種電纜二期擴建項目、投資1.5億元的市重點鄭州華興煤機液壓支架配件項目等5個大項目集中奠基，總投資17億元，把產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展推向一個新境界。中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)國家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心河南省經(jīng)濟社會發(fā)展的核心增長極宏觀環(huán)境|產(chǎn)業(yè)布局10新密登封鞏義滎陽中牟新鄭平原新區(qū)港區(qū)宏觀環(huán)境|城市關(guān)系與大鄭州其他區(qū)域想必，上量價均處于除主城區(qū)外的中等位置，是城市購房外溢的重點區(qū)域，現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展程度低，未來還有較大增長空間土地市場市場格局成交模式供求關(guān)系價格分析結(jié)構(gòu)分析特征分析12上街區(qū)房產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較為迅速，特別是一些龍頭企業(yè)入駐，極大地提升了上街的區(qū)域競爭力。目前上街區(qū)用地較為緊張，主要有以下幾種類型可利用土地：土地市場|市場格局上街區(qū)可開發(fā)用地整理——鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房至質(zhì)量較差的居住小區(qū)進行改造，挖掘可利用土地鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃搬遷的工業(yè)用地，進行土地置換，挖掘可利用土地鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除村莊改造外，未占用的土地村莊改造舊區(qū)改造工業(yè)置換儲量土地鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)村莊進行綜合改造，統(tǒng)籌能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)支配的村民安置用地、商品開發(fā)用地，挖掘可利用土地上街區(qū)土地成交模式有招拍掛、劃撥和協(xié)議出讓，近五年成交以招拍掛和劃撥為主；招拍掛以經(jīng)營性用地為主，劃撥以經(jīng)適房用地為主。土地市場|成交模式數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)除2014年外，近5年供應(yīng)成交保持穩(wěn)定狀態(tài)，2017年上漲明顯，僅半年增長量已超過過去5年平均供應(yīng)量；2015年地價及樓面價下滑，主要因為工業(yè)用地拉低整體價格，2016年后價格保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，平均地價在100萬/畝左右，樓面價在700元/㎡。上街土地供應(yīng)及成交在2014年達到峰值，隨后進入穩(wěn)定趨勢，年均供應(yīng)成交23萬㎡左右，2017年受都市圈外溢影響，土地放量明顯，2017年1-6月土地供應(yīng)43.5萬㎡、成交33萬㎡。土地市場|供求關(guān)系數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)住宅用地地價區(qū)間為90-120萬元/畝，商業(yè)用地地價區(qū)間為140-200萬元/畝，工業(yè)用地地價區(qū)間為21-25萬元/畝，商業(yè)用地地價漲幅較大；住宅用地樓面價區(qū)間為500-700元/㎡，商業(yè)用地地價區(qū)間為400-900元/㎡，工業(yè)用地地價區(qū)間為300元/㎡左右，近2年住宅及商業(yè)樓面價增長幅度較大。地價與樓面價漲落幅度基本保持一致，住宅、商業(yè)樓面價2017年上漲較多。土地市場|價格分析數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)從土地結(jié)構(gòu)上分析，上街區(qū)土地供應(yīng)以住宅和工業(yè)為主，其次為商辦，其他類用地相對較少；2016年供應(yīng)量下滑明顯，但住宅和工業(yè)土地仍為供應(yīng)主力。近幾年住宅用地供應(yīng)逐漸減小，工業(yè)供地開始增加；各物業(yè)形態(tài)土地供應(yīng)分布不均衡，住宅和工業(yè)占比最大，其次為商辦，除2014年外，2013-2016年供應(yīng)相對平穩(wěn)，2017年半年供應(yīng)量超過年平均量，供應(yīng)面積大幅度上漲。土地市場|供應(yīng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)從土地成交結(jié)構(gòu)上分析，上街土地成交以住宅為主。各物業(yè)形態(tài)土地2013-2015年成交成交相對穩(wěn)定，2016-2017年成交下降明顯，住宅始終位于主導(dǎo)地位。從成交結(jié)構(gòu)上看，住宅成交量最高，其次為工業(yè)、商辦，2017年住宅成交占比達到74%，整體來看，住宅市場居于主導(dǎo)。土地市場|成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)2014年以前，上街區(qū)容積率多在1.5以下，2015年后容積率多分布在2.5-3.5，整體業(yè)態(tài)以高層物業(yè)形態(tài)為主。單位：宗數(shù)土地市場|特征分析數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)19序號成交時間土地位置面積（畝）面積（㎡）用途容積率成交額（萬元）地價（萬元／畝）樓面價（元/㎡）買受人年限（年）12016/2/22許昌路北側(cè)、規(guī)劃一路以西4026420工業(yè)≥1105427——05022016/6/12登封路東側(cè)，濟源路南側(cè)85456辦公8.51705208368河南青建置業(yè)有限公司4032016/9/26中心路南側(cè)，規(guī)劃縱一路東側(cè)5033445工業(yè)0.0123725——河南力威實業(yè)有限公司5042016/12/23丹江南路以南106899住宅3.51168113483河南泰瑞置業(yè)有限公司7052016/12/23登封路西側(cè)，錦江北路北側(cè)4932706辦公3.57810159682鄭州市鼎豐置業(yè)有限公司4062016/12/23五云路北側(cè)，規(guī)劃華山路西側(cè)5838839住宅2.5499186514鄭州中盟文化生態(tài)旅游開發(fā)有限公司7072016/12/23丹江南路南側(cè)，金華路西側(cè)8556588住宅3.08695102512河南亞星創(chuàng)意置業(yè)有限公司7082016/12/23登封路西側(cè)，錦江北路北側(cè)1811734商業(yè)3.0174499495河南省鄭州市新華書店有限公司4092016/12/28藍天路以北，通航六路東側(cè)7449070商業(yè)2.0111501511136鄭州通航會展有限公司40102017/3/9丹江南路以南，登封路以東13489487住宅3.015691117584河南亞星創(chuàng)意置業(yè)有限公司70112017/3/9淮陽路以西11274896住宅1.5142101261265河南亞星創(chuàng)意置業(yè)有限公司70122017/3/9丹江南路以南、淮陽路以西11979198住宅3.013653115575河南亞星創(chuàng)意置業(yè)有限公司70132017/6/8許昌路南側(cè)，縱六路東側(cè)4328792工業(yè)193022323鄭州雪山實業(yè)股份有限公司50142017/6/8萬泉河路北側(cè)，汝南路東側(cè)7549745工業(yè)1154121310河南省化工機械制造有限公司50152017/6/13昆侖路以西127966商業(yè)124282056096河南中鋁國儲能源有限公司40土地市場|成交明細2016年至今上街區(qū)共成交15塊地，其中住宅6塊，商業(yè)3塊，辦公2塊，工業(yè)4塊。數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)1、成交模式分析：上街區(qū)土地成交模式有招拍掛、劃撥和協(xié)議出讓，近五年成交以招拍掛和劃撥為主；招拍掛以經(jīng)營性用地為主，劃撥以經(jīng)適房用地為主。2、供求關(guān)系：上街土地供應(yīng)及成交在2014年達到峰值，隨后進入穩(wěn)定趨勢，年均供應(yīng)成交23萬㎡左右，2017年受都市圈外溢影響，土地放量明顯，2017年1-6月土地供應(yīng)43.5萬㎡、成交33萬㎡。3、價格分析：住宅用地地價區(qū)間為90-120萬元/畝，商業(yè)用地地價區(qū)間為140-200萬元/畝，工業(yè)用地地價區(qū)間為21-25萬元/畝，上街土地基本都已低價成交；4、結(jié)構(gòu)分析：從成交結(jié)構(gòu)上看，住宅成交量最高，其次為工業(yè)、商辦，2017年住宅成交占比達到74%，整體來看，住宅市場居于主導(dǎo)。5、容積率分析：2014年以前，上街區(qū)容積率多在1.5以下，2015年后容積率多分布在2.5-3.5，整體業(yè)態(tài)以高層物業(yè)形態(tài)為主。土地市場小結(jié)：住宅市場供銷分析存量分析結(jié)構(gòu)分析客戶分析市場小結(jié)未來預(yù)判上街商品住宅近6年供應(yīng)走勢比較平穩(wěn)，年供應(yīng)量在60萬㎡左右，成交持續(xù)上漲，2016年全年成交量達到105.2萬㎡，環(huán)比上漲104%，主要是由于2016年鄭州地王頻出，商品住宅價格上漲，主城區(qū)客戶外溢，刺激上街區(qū)住宅整體成交。年份供應(yīng)量(萬㎡)環(huán)比成交量(萬㎡)環(huán)比供銷比存量去化周期2012年48.4-26.4-1.8352.84242013年53.611%47.680%1.1358.84132014年68.428%50.97%1.3476.37182015年57.9-15%51.51%1.1382.81192016年51.4-11%105.2104%0.4928.9932017年5月28.7-44.0-0.6513.731.3數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)公布數(shù)據(jù)住宅市場|市場概括上街區(qū)域成交均價在2016年11月出現(xiàn)大幅上漲，較2016年10月上漲1268元/㎡，2017年1-5月上街商品住宅整體均價5934元/㎡，2016年均價整體上漲11%，2017年5月整體均價上漲34%。數(shù)據(jù)來源：房管局備案數(shù)據(jù)住宅市場|供銷分析上街區(qū)商品住宅存量受供求關(guān)系影響，存量持續(xù)減少，2016年受市場影響，去化大量庫存，2017年存量持續(xù)走低，截止2017年5月，商品住宅存量為13.73萬㎡，去化周期1.3個月，整體市場庫存比較緊張。住宅市場|存量分析數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)公布數(shù)據(jù)通過市場典型項目監(jiān)測，目前市場上供應(yīng)套數(shù)最多為80-130㎡高層，其次為多層洋房，公寓面積區(qū)間為30-50㎡，別墅面積區(qū)間為200-350㎡，市場成交套數(shù)占比最高為高層，占比約為38%，其次為小高層，占比約為30%。數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)住宅市場|成交結(jié)構(gòu)區(qū)域成交典型項目，二房面積段分布比較分散，主要集中在80-90㎡，三房面積段主要集中在110-130㎡，四房面積段分布相對比較集中，主要集中在150-160㎡。住宅市場|成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)上街區(qū)目前一房整體成交均價為7400元/㎡，二房成交均價為7600元/㎡，三房、四房成交均價為7900元/㎡，其中奧倫達部落五云山整體規(guī)劃為度假養(yǎng)生小鎮(zhèn)，主要推出花園洋房以及別墅產(chǎn)品，洋房成交均價在15000-16000元/㎡。住宅市場|單價分析數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)受項目房型面積以及成交均價影響，上街區(qū)目前一房整體成交總價集中在30-40萬元，二房成交總價分布比較分散，整體集中在60-80萬元，三房成交總價集中在70-90萬元，四房成交總價集中在100-120萬元。住宅市場|總價分析數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)上街區(qū)目前客戶置業(yè)目的主要為地緣改善與投資，投資客戶占比約29%，客戶來源中以鄭州客戶最多，占比約46%，其次為上街本地以及滎陽客戶，成交客戶年齡集中在26-30歲之間，占比約53%，其中50歲以上客戶多為購置別墅產(chǎn)品。住宅市場|客戶分析數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)住宅市場2016年成交大幅上漲，目前整體均價為6300元/㎡，市場存量約13.73萬方，去化周期為1.3個月，隨著主城區(qū)各項政策刺激以及上街區(qū)規(guī)劃配套不斷完善，未來區(qū)域需求以及價格將得到進一步釋放。123供求存量：年均供應(yīng)量60萬㎡，自2016年成交量以及成交均價大幅上漲，至2017年5月，市場存量僅有13.73萬㎡，去化周期1.3個月，庫存比較緊張。價格分析：上街區(qū)整體均價呈現(xiàn)上漲趨勢，2017年1-5月均價為5934元/㎡，漲幅34%。結(jié)構(gòu)分析：商品住宅各面積段供應(yīng)與客戶需求比例基本保持一致，80-130㎡面積段高層以及洋房產(chǎn)品為市場主力成交產(chǎn)品。單價段在7400-7900元/㎡，總價段在60-100萬元。4客戶分析：整體住宅成交客戶以鄭州客戶為主，占比約46%，其次為上街本地置業(yè)客戶，占比約18%，滎陽占比約14%，客戶年齡段主要集中在26-30歲之間。住宅市總結(jié)31未來市場研判城市規(guī)劃：就大鄭州的整體規(guī)劃而言，上街區(qū)納入鄭州大都會中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，并且隨著“鄭上新區(qū)”的提出和規(guī)劃發(fā)展，鄭州西部的發(fā)展將進入一個新的臺階，上街區(qū)城市地位不斷提升，城市競爭力贈強，市場投資價值提高，未來市場發(fā)展空間可觀；區(qū)域發(fā)展：上街區(qū)西南部建設(shè)鄭州宜居職教城，合理調(diào)整城市空間布局和功能分區(qū)，承接鄭州教育和居住壓力，一定程度上為房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)提供了空間。區(qū)域經(jīng)濟：上街區(qū)擁有獨特地貌和豐富資源，是我國重要的鋁工業(yè)基地和蝶閥研發(fā)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，區(qū)域購買力強；政策利好：2016年上街區(qū)域受鄭州市主城區(qū)價格上漲因素影響，整體成交以及價格大幅上漲，2017年5.3日最新限購政策出臺，限購區(qū)域不斷擴大，將帶動外溢客戶占比上漲，整體成交均價上漲。關(guān)鍵詞：鄭上新區(qū)宜居職教城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)旅游資源都市圈外溢典型項目項目分布項目信息典型個案德寶幸福里高層6500元/㎡理想名城高層8000元/㎡洋房8500元/㎡亞星江南小鎮(zhèn)高層7700元/㎡洋房8800元/㎡嘉韻公園里高層6200元/㎡洋房7500元/㎡錦尚新城洋房8800元/㎡豫翠園高層6300元/㎡本案科學(xué)大道鄭上路中心路洛寧路5.2km德寶方頂別墅18000元/㎡建業(yè)聯(lián)盟新城洋房：7000元/㎡別墅：10000元/㎡五云山洋房：15000元/㎡別墅：18000元/㎡上街區(qū)項目目前主要分布在主城區(qū)，多以尾盤為主，市場成交均價在7600元/㎡，物業(yè)類型涵蓋高層、洋房。典型項目|項目分布數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)本案上街區(qū)項目目前主要分布在主城區(qū)，多以尾盤為主，市場成交均價在7600元/㎡，物業(yè)類型涵蓋高層、洋房。典型項目|項目分布數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù)本案德寶方頂五云山建業(yè)聯(lián)盟新城江南小鎮(zhèn)理想名城豫翠園4KM7KM5KM5KM5.5KM4.2KM數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研典型項目明細項目名稱物業(yè)類型占地（畝）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率主力戶型當(dāng)前均價（元/㎡）首開時間年均去化存量置業(yè)關(guān)注點開發(fā)商豫翠園高層、超高層136603.535%115㎡三房70002015年3月330套30萬㎡市政配套豫商集團鄭州置業(yè)有限公司嘉韻公園里公寓、高層、洋房16528.8245%130㎡三房高層6500洋房75002014年7月260套13萬㎡綜合體嘉韻置業(yè)德寶幸福里高層、多層117163.531%120㎡三房65002014年5月270套0.55萬㎡市政配套河南德寶置業(yè)有限公司理想名城高層、洋房220362.345%128㎡三房80002014年9月350套0.38萬㎡教育、生活配套河南志強置業(yè)有限公司建業(yè)聯(lián)盟新城洋房、別墅11502401.945%128㎡三房72002014年4月500套四期4.55萬㎡景觀、品質(zhì)河南建業(yè)聯(lián)盟置業(yè)有限公司五云山洋房、別墅18000科羅蒂地塊150.8795%140㎡三房洋房150002011年9暈150套120萬㎡配套、環(huán)境河南光輝偉業(yè)管理服務(wù)有限公司德寶方頂雙拼、聯(lián)排300700.450%333㎡雙拼180002015年4月98套28萬㎡配套、環(huán)境鄭州宜方置業(yè)有限公司錦尚新城小高層、高層300602.9940%135㎡三房88002013年4月230套0.6萬㎡綜合體及周邊配套河南泰瑞置業(yè)有限公司亞星江南小鎮(zhèn)高層、超高層360703.4832%125㎡三房高層7200洋房88002009年3月300套2.2萬㎡環(huán)境、品質(zhì)河南亞星置業(yè)集團典型項目|項目信息規(guī)劃圖鳥瞰圖（四期在售）占地面積1100畝物業(yè)形態(tài)洋房、別墅當(dāng)期存量0萬㎡已推未售量0萬㎡剩余未推量萬㎡容積率1.9建筑面積140萬㎡綠化率45%開盤時間三期2017年5月交房時間三期2018年底規(guī)劃戶數(shù)1500車位1:1.3開發(fā)商河南建業(yè)聯(lián)盟置業(yè)有限公司當(dāng)前動態(tài)三期二批房源5月份開盤，目前四期正在規(guī)劃中是否精裝毛坯主力戶型洋房110-140㎡、別墅274-435㎡價格洋房6700元/㎡、別墅11000元/㎡項目賣點品牌、產(chǎn)品、環(huán)境物業(yè)公司建業(yè)物業(yè)，洋房1.98元/㎡、別墅2.98元/㎡內(nèi)部配套幼兒園、上湖公園、67畝商業(yè)中心（規(guī)劃中）項目位置鄭州市上街區(qū)淮陽路與錦江北路交叉口建業(yè)聯(lián)盟新城位置圖項目賣點：品牌、產(chǎn)品、環(huán)境淮陽路錦江北路典型項目|建業(yè)聯(lián)盟新城【項目概況】建業(yè)聯(lián)盟新城位于鄭州市上街區(qū)，項目整體體量較大，規(guī)劃洋房和別墅產(chǎn)品，項目三期二批推出6棟洋房，開盤當(dāng)天全部售罄，目前四期正在規(guī)劃中。建業(yè)聯(lián)盟新城戶型配比樓棟戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)占比22#、29#三房二廳一衛(wèi)110㎡8433.3%10#、17#、27#、28#三房二廳而衛(wèi)130㎡8433.3%10#、17#、27#、28#四房二廳而衛(wèi)140㎡8433.3%

合計/252100%典型項目|建業(yè)聯(lián)盟新城【戶型配比】建業(yè)聯(lián)盟三期二批推出六棟洋房，7F、1T2，共252套房源，5.3新政后，上街房價上漲速度較快，建業(yè)聯(lián)盟新政后價格并未上漲，5月份開盤當(dāng)天去化100%，客戶主要來源鄭州、滎陽和上街，各占比約三分之一。110㎡三房二廳一衛(wèi)130㎡三房二廳二衛(wèi)140㎡四房二廳二衛(wèi)戶型設(shè)計方正，布局合理緊湊戶型面積較少，總價較低兩臥室朝南，采光效果較好主臥無獨立衛(wèi)浴，降低私密性戶型設(shè)計南北通透，通風(fēng)性佳南向大陽臺，采光效果較好功能區(qū)分明，餐廳廚房系統(tǒng)獨立一個臥室朝北，位置較差戶型設(shè)計面積大，方正大氣房型分割合理，功能劃分明確兩臥室朝南，采光效果較好進深長，過道浪費典型項目|建業(yè)聯(lián)盟新城【產(chǎn)品分析】建業(yè)聯(lián)盟新城洋房主力戶型為110㎡三房二廳一衛(wèi)、130㎡三房二廳二衛(wèi)和140㎡四房二廳二衛(wèi)，戶型設(shè)計合理，南北均通透，采光效果較好?！卷椖啃〗Y(jié)】項目位于鄭州市上街區(qū)，是城市老工業(yè)基地，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人較多，購買力較強，配套設(shè)施成熟，生活便利度較高；項目開發(fā)商為河南建業(yè)聯(lián)盟置業(yè)有限公司屬于河南本土知名開發(fā)商，開發(fā)實力較強，客戶信賴度較高；項目占地1100畝，在區(qū)域內(nèi)屬于大體量樓盤，產(chǎn)品為洋房、別墅，洋房主力戶型為110㎡三房二廳一衛(wèi)、130㎡三房二廳二衛(wèi)和140㎡四房二廳二衛(wèi)，戶型產(chǎn)品豐富；項目客戶主要來源為客戶主要來源鄭州、滎陽和上街，各占比約三分之一，另有少量其他區(qū)域客戶。典型項目|建業(yè)聯(lián)盟新城規(guī)劃圖鳥瞰圖（四期在售）占地面積18000畝物業(yè)形態(tài)洋房、別墅當(dāng)期存量0.3萬㎡已推未售量0.3萬㎡剩余未推量120萬㎡容積率0.87建筑面積科羅蒂15.4萬㎡綠化率95%開盤時間三期2017年5月交房時間三期2017年底規(guī)劃戶數(shù)1500車位1:1.3開發(fā)商河南光輝偉業(yè)管理服務(wù)有限公司當(dāng)前動態(tài)目前在售科羅蒂小鎮(zhèn)是否精裝精裝（洋房1000-1500元/㎡）主力戶型洋房67-136㎡價格洋房1500元/㎡、別墅15000-20000元/㎡項目賣點配套、產(chǎn)品、環(huán)境物業(yè)公司河南光輝偉業(yè)物業(yè)管理有限公司，洋房1.3元/㎡、別墅1.6元/㎡內(nèi)部配套球類運動場、酒店、果園、牧場、射箭俱樂部、兒童運動中心等項目位置鄭州市上街五云山大道001號項目賣點：配套、產(chǎn)品、環(huán)境位置圖中原西路廟王路五云山奧倫達部落典型項目|五云山奧倫達部落【項目概況】五云山奧倫部落位于鄭州市上街區(qū)，項目整體體量較大，規(guī)劃13個特色小鎮(zhèn)，后期娛樂配套較多，目前在售為科羅蒂小鎮(zhèn)，推出洋房和別墅產(chǎn)品。五云山奧倫達部落樓棟戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)占比25#、26#一房兩廳一衛(wèi)67㎡4830%23#、24#二房一廳一衛(wèi)85㎡43%23#、24#二房二廳一衛(wèi)93㎡2013%23#、24#二房二廳一衛(wèi)104㎡43%25#、26#三房二廳二衛(wèi)136㎡4830%23#、24#三房二廳二衛(wèi)140㎡2415%23#、24#三房二廳二衛(wèi)154㎡43%25#、26#四房二廳三衛(wèi)203㎡64%

合計/158100%典型項目|五云山奧倫達部落【戶型配比】五云山奧倫達部落科羅蒂小鎮(zhèn)在售四棟洋房，25#、26#，9F、2T4，23#、24#，7F,2T4，共158套房源，67㎡一房兩廳一衛(wèi)和136㎡三房二廳二衛(wèi)戶型占比較多，客戶主要來源鄭州、周邊以及少量國外。67㎡一房二廳一衛(wèi)136㎡三房二廳二衛(wèi)140㎡三房二廳二衛(wèi)戶型設(shè)計方正緊湊，實用性強餐客一體，空間感增強南向大陽臺，采光效果較好無獨立衛(wèi)浴，降低私密性雙陽臺設(shè)計，采光效果好南北通透，通風(fēng)性較佳功能區(qū)分明，餐廳廚房系統(tǒng)獨立僅主臥朝南，降低居住舒適度戶型方正大氣，居住舒適度高房型分割合理，功能劃分明確兩臥室朝南，采光效果較好進深長，過道浪費典型項目|五云山奧倫達部落【產(chǎn)品分析】五云山奧倫達部落洋房主力戶型為67㎡一房二廳一衛(wèi)、136㎡三房二廳二衛(wèi)和140㎡三房兩廳二衛(wèi)戶型設(shè)計合理，附帶花園面積較大，采光效果較好，居住舒適度較高?！卷椖啃〗Y(jié)】項目位于鄭州市上街區(qū)五云山，整體規(guī)劃娛樂度假住宅項目，區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，規(guī)劃配套設(shè)施正在逐步成熟，后期居住舒適度較高；項目開發(fā)商為河南光輝偉業(yè)管理服務(wù)有限公司屬于河南新鄭知名開發(fā)商，整體開發(fā)實力較強，本項目開發(fā)效果得到了客戶的信賴；項目占地18000畝，在區(qū)域內(nèi)屬于大體量樓盤，產(chǎn)品為洋房、別墅，洋房主力戶型為110㎡三房二廳一衛(wèi)、130㎡三房二廳二衛(wèi)和140㎡四房二廳二衛(wèi)，戶型產(chǎn)品豐富；項目客戶主要來源為客戶主要來源鄭州和上街，另有少量的國外客戶和其他區(qū)域客戶。典型項目|五云山奧倫達部落規(guī)劃圖鳥瞰圖（四期在售）占地面積136畝物業(yè)形態(tài)高層當(dāng)期存量2.1萬㎡已推未售量1.2萬㎡剩余未推量30萬㎡容積率3.5建筑面積60萬㎡綠化率35%開盤時間三期2017年5月交房時間三期2018年底規(guī)劃戶數(shù)1500車位1:1.3開發(fā)商豫商集團鄭州置業(yè)有限公司當(dāng)前動態(tài)目前一期9#樓在售是否精裝毛坯主力戶型一期86-120㎡、9#樓48-72㎡價格6300元/㎡項目賣點教育、產(chǎn)品、位置物業(yè)公司康橋物業(yè)和家家樂，1.3元/㎡內(nèi)部配套商業(yè)中心項目位置鄭州上街區(qū)濟源路與汝南路交會處【項目概況】御翠園位于鄭州市上街區(qū)核心地段，周邊生活配套成熟，特別是有優(yōu)質(zhì)的教育資源，項目分二期規(guī)劃，一期規(guī)劃10棟高層。豫翠園中心路汝南路位置圖項目賣點：教育、位置、產(chǎn)品鋁城公園典型項目|豫翠園豫翠園9#戶型配比樓棟戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)占比9#樓一房一廳一衛(wèi)48㎡5613%一房一廳一衛(wèi)53㎡16838%一房一廳一衛(wèi)59㎡286%一房一廳一衛(wèi)62㎡286%一房一廳一衛(wèi)69㎡5613%一房一廳一衛(wèi)71㎡5613%一房一廳一衛(wèi)72㎡5613%

合計/

448100%典型項目|豫翠園【戶型配比】豫翠園一期僅剩9#房源，28F、5T16，共448套房源，戶型整體較小，目前剩余200套未推，客戶主要來源鄭州和上街本地。86-88㎡二房二廳一衛(wèi)117-120㎡三房二廳一衛(wèi)戶型設(shè)計方正，布局合理緊湊戶型面積較少，總價較低兩臥室朝南，采光效果較好主臥無獨立衛(wèi)浴，降低私密性戶型設(shè)計南北通透，通風(fēng)性佳南向大陽臺，采光效果較好功能區(qū)分明，餐廳廚房系統(tǒng)獨立一個臥室朝北，位置較差典型項目|豫翠園【產(chǎn)品分析】項目一期主力戶型為86-88㎡二房二廳一衛(wèi)和117-120㎡三房二廳二衛(wèi),9#樓主力戶型為48-72㎡一房一廳一衛(wèi)，戶型設(shè)計整理較小，總價較低，5.3新政后，整體價格上漲較快?！卷椖啃〗Y(jié)】項目位于鄭州市上街區(qū)核心地段，項目周邊教育資源豐富，且臨近鋁城公園，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟，居住舒適度較高；項目開發(fā)商為豫商集團鄭州置業(yè)有限公司屬于本土開發(fā)商，開發(fā)實力在本地較強，客戶信賴度較高；項目占地136畝，在區(qū)域內(nèi)屬于學(xué)區(qū)樓盤，產(chǎn)品整體為高層產(chǎn)品，戶型面積段整體較小，主力戶型為86-88㎡二房二廳一衛(wèi)和117-120㎡三房二廳一衛(wèi)，以及9#樓小戶型產(chǎn)品，戶型產(chǎn)品整體較為單一；項目客戶主要來源為客戶主要來源鄭州和上街本地客戶，另有少量其他區(qū)域客戶。典型項目|豫翠園規(guī)劃圖鳥瞰圖（四期在售）占地面積3000畝，住宅870物業(yè)形態(tài)別墅當(dāng)期存量0萬㎡已推未售量0萬㎡剩余未推量28萬㎡容積率0.4建筑面積55萬㎡綠化率50%開盤時間三期未定交房時間二期2017年年底規(guī)劃戶數(shù)700車位1:1開發(fā)商鄭州宜方置業(yè)有限公司當(dāng)前動態(tài)目前三期前期咨詢中是否精裝毛坯主力戶型洋房140-430㎡價格別墅均價18000元/㎡項目賣點配套、產(chǎn)品、環(huán)境物業(yè)公司海南珠江物業(yè)酒店管理有限公司河南分公司,5元/㎡內(nèi)部配套酒店、古村落、溫泉、汽車影院、公園、小學(xué)項目位置鄭上新區(qū)峽窩鎮(zhèn)淮陽路與五云路交匯處西項目賣點：配套、產(chǎn)品、環(huán)境位置圖德寶方頂五云路淮陽路典型項目|德寶方頂【項目概況】德寶方頂位于鄭州市上街區(qū)，項目總占地3000畝，住宅占地870畝，分七期開發(fā)，整體規(guī)劃為別墅產(chǎn)品，后期娛樂配套較多，目前三期產(chǎn)品正在規(guī)劃中。一層二層三層B戶型270.37-299.65㎡一層二層三層A戶型333.51-335.54㎡典型項目|德寶方頂【產(chǎn)品展示】項目一期規(guī)劃76套聯(lián)排