第四章市場比較法教學(xué)時數(shù)：6課時教學(xué)目的與要求：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場比較法的基本原理，掌握交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取，掌握估價對象房地產(chǎn)比較修正，掌握市場比較法應(yīng)用舉例與分析教學(xué)重點(diǎn)：交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取教學(xué)難點(diǎn)：估價對象房地產(chǎn)比較修正教學(xué)手段和方法：以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)基本原理一、市場法的概念1、市場法又稱為市場比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價法等，簡稱為市場法或者比較法，是指將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象房地產(chǎn)價值的方法。2、市場法是房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值?！愃品康禺a(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)——估價對象房地產(chǎn)：一個具體項(xiàng)目中需要估價的房地產(chǎn)——前提：交易市場已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價格3、理論依據(jù)：替代原理4、公式：待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易情況修正系數(shù)×估價期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)二、適用條件與對象適用：房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時，才是有效方法。不適用的情況：——沒有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個別情況的修正）三、市場比較法的操作步驟①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價格第二節(jié)搜集交易實(shí)例應(yīng)具有充足的初級資料——盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌龇o法使用。搜集交易實(shí)例要日積月累，時刻留意。一、途徑1、查閱政府資料2、報(bào)刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解二、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容1、雙方交易情況與交易目的2、交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況3、成交價格4、付款方式5、成交日期三、交易實(shí)例調(diào)查表，建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫第三節(jié)選取可比實(shí)例雖然估價人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫中存放的交易實(shí)例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點(diǎn)來說，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產(chǎn)；(2)交易類型與估價目的吻合；(3)成交日期與估價時點(diǎn)接近；(4)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

在實(shí)際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點(diǎn)：1．可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。2．可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。3．可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡易結(jié)構(gòu)。4．可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。5．可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實(shí)例。6．可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。7．可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近。交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。8．可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。上述選取可比實(shí)例時，一般是指估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例；為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，即可求得估價對象土地的價格。選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實(shí)例即可。第四節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑交易當(dāng)時價格×=交易當(dāng)時價格三、房地產(chǎn)狀況修正1、區(qū)域因素：房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。目的：將可比實(shí)例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除，是市場法的一個難點(diǎn)與關(guān)鍵。如果估價對象優(yōu)于可比實(shí)例，價格向上修正，如果估價對象劣于可比實(shí)例，價格向下修正。不在同一地區(qū)，須進(jìn)行區(qū)域修正?！容^修正的內(nèi)容交通通過程度，繁華程度，小區(qū)配套設(shè)施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素。——由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因素也不同，因此具體比較的內(nèi)容不盡相同?！杀葘?shí)例的因素是可比實(shí)例交易當(dāng)時的區(qū)域因素狀況方法：①直接比較：以估價對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100），可比實(shí)例；②間接比較2、個別因素修正居住用房要求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)要求繁華和交通便捷；工業(yè)強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施和對外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過個別因素加以修正。修正視具體情況可采用：——百分率法——差額法——回歸分析法注意：每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%第六節(jié)求取比準(zhǔn)價格一、求取某個可比實(shí)例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時的價格變成了在估價時點(diǎn)時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計(jì)算公式如下：1．修正系數(shù)連乘形式：2．修正系數(shù)累加形式：估價對象價格＝可比實(shí)例價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù))值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項(xiàng)修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實(shí)際上應(yīng)有所不同。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S％，交易日期修正中從成交日期到估價時點(diǎn)時可比實(shí)例價格漲跌的百分率為±T％，房地產(chǎn)狀況修正中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為±R％，則：連乘形式與累加形式相比，連乘形式更加科學(xué)和簡便。另外，交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況的修正，以及它們中的某些具體因素的修正(如交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正、土地使用年限修正)，可視具體情況采用百分率法、差額法和回歸分析法等。下面僅以連乘形式、采用百分率法來進(jìn)一步說明比較法的綜合修正計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此，較具體化的綜合修正計(jì)算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種：上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。2．間接比較修正公式：上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。二、將多個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法每個可比實(shí)例的成交價格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正之后，都會相應(yīng)地得出一個比準(zhǔn)價格，但這些比準(zhǔn)價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準(zhǔn)價格，以此作為比較法的估算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法有下列4種：（1）平均數(shù)；（2）中位數(shù)；（3）眾數(shù)；（4）其他方法。（一）平均數(shù)平均數(shù)又有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。1、簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。設(shè)V1，V2，V2，…Vn為修正出的n個價格，則其簡單算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算公式如下：（二）中位數(shù)中位數(shù)是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。（三）眾數(shù)眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。（四）其他方法還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術(shù)平均。第七節(jié)市場法總結(jié)與運(yùn)用舉例應(yīng)用實(shí)例一估價對象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日1、選擇估價方法在估價對象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類型土地存在較多的買賣實(shí)例，所以采用市場比較法進(jìn)行估價。2、搜集有關(guān)資料搜集估價對象資料（略）。搜集買賣實(shí)例資料。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為166m2，成交單價120元/m2，交易日期2000年4月1日；實(shí)例B的面積為374m2，成交單價102元/m2，交易日期2000年3月1日；實(shí)例C的面積為300m2，成交單價83元/m2，交易日期1999年6月1日；實(shí)例D的面積為457m2，成交單價94元/m2，交易日期1999年7月1日；實(shí)例E的面積為76m23、確定修正系數(shù)確定交易情況修正系數(shù)。實(shí)例A、E為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實(shí)例B估計(jì)偏低2%，實(shí)例C估計(jì)偏低5%，實(shí)例D估計(jì)偏低3.5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)如下：實(shí)例A：（1+1%×6）=實(shí)例B：（1+1%×7）=實(shí)例C：（1+1%×16)=實(shí)例D：（1+1%×15）=實(shí)例E：（1+1%×7）=確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實(shí)例A與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、C、D都為估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。區(qū)域因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例D繁華程度2020192013道路通達(dá)度101081011公交便捷度1010101010對外交通559513環(huán)境質(zhì)量10108109景觀555512城市基礎(chǔ)設(shè)施151511158社會公共設(shè)施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：（4）確定個別因素修正系數(shù)。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實(shí)例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實(shí)例的個別因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：4、進(jìn)行因素綜合修正項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)際成交單價1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格1311321051161485、計(jì)算估價結(jié)果將上述五個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為最終的估價結(jié)果，則有：估價對象土地的單價=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）應(yīng)用實(shí)例二：為了評估某商品住宅在2000年9月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素4500人民幣元／m21999年11月1日－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民幣元／m22000年６月１日＋２％