房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題1、股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進(jìn)項稅額？股權(quán)收購是指一個公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進(jìn)項稅的。2、合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項稅額？依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計征11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。3、不動產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險？不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36號規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓2016年4月30日之前的不動產(chǎn)，選擇5%的簡易征收，如果不動產(chǎn)是5月1日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按11%繳稅。因此，對不動產(chǎn)對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產(chǎn)是5月1日之前還是5月1日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。4、房屋代建模式財稅如何操作房屋代建必須具備三個條件：（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)6%繳納增值稅。5、土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設(shè)費可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項扣除？依據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設(shè)費不可以抵扣進(jìn)項稅。如果拆遷補償費不采用現(xiàn)金補償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房開公司營改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。6、土地出讓金返還模式及相應(yīng)財稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應(yīng)開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，專款專用，在財務(wù)上土地返還款作?？顚Ｓ茫瑳]有任何稅收的問題。第三種情況，如果政定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負(fù)會更低。因此，實際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進(jìn)項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？材料可抵扣17%，購沙石料只能抵扣3%。參考肖太壽財稅工作室2016年4月7日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險控制的合同簽訂技巧。13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險控制技巧在哪里？園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當(dāng)房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如100萬的苗圃，10萬的植樹勞務(wù)，園林公司開具11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣110萬*11%=12.1萬元；如果房開公司園林公司簽訂100萬的銷售合同，請人10萬的植樹勞務(wù)合同，可以抵扣100*13%=13萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10萬的勞務(wù)開具3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3萬元，則房開公司可以抵扣13.3萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣110*11%=12.1萬元，因此，選擇第二種方案。14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆除，是否需要做進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出？財稅【2016】36號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應(yīng)的補丁文件。15、施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。如果業(yè)主是房開公司，房開公司應(yīng)給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣17%，水抵扣13%。16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣？國家稅務(wù)總局2016年公告17號文件和財稅【2016】36號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按2預(yù)交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按3%預(yù)交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進(jìn)項稅在公司注冊所在地抵扣進(jìn)項稅。17、資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標(biāo)工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程1000萬，甲供材200萬，施工企業(yè)的銷售額為1000-200=800萬；以800萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。19、境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣處理？根據(jù)財稅【2016】36號文件附件4境外設(shè)計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務(wù)局代開發(fā)票才能抵扣。21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？讓房開公司給施工企業(yè)開具17的電費發(fā)票和13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項稅是否轉(zhuǎn)出？售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進(jìn)項稅能抵扣。當(dāng)售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。24、清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。依據(jù)財稅【2016】36號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關(guān)文章。25、出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認(rèn)銷售額?出租的不動產(chǎn)如果是4月30日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是4月30日以后，則按一般計稅11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？財稅【2016】36號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按11%征收增值稅。車輛廣告按17%征收增值稅。27、隨房贈送物業(yè)管理費如何確認(rèn)銷售額?買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風(fēng)險如何控制？營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務(wù)時間。30、營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？5月1日之前，自持物業(yè)應(yīng)按5%簡易征收來征稅，5月1日后按11%征稅。31、日光盤的營改增風(fēng)險？按預(yù)收賬款3%預(yù)交增值稅，完工后再進(jìn)行抵扣，因為是預(yù)交，對營改增來講沒有什么風(fēng)險影響。32、房屋定價的困惑和銷售籌劃目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。33、營改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險有哪些？該如何控制？營改增前和營改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進(jìn)行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營改增后，應(yīng)通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。34、房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進(jìn)項稅？融資顧問費呢？融資相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進(jìn)項？財稅【2016】36號文件，附件2的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款利息、跟貸款相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務(wù)處理分析。財稅【2016】36號文件，附件3的規(guī)定，只要集團企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。38、開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進(jìn)行合規(guī)的處理？財稅【2016】36號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務(wù)，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項稅。39、房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？售后回租認(rèn)定為貸款服務(wù)，不能抵扣進(jìn)項稅。40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產(chǎn)權(quán)的和不能辦產(chǎn)權(quán)的，如果沒有產(chǎn)權(quán)的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權(quán)，根據(jù)財稅【2016】36號，沒有產(chǎn)權(quán)的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權(quán)的車庫也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按11%繳納增值稅。41、房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？財稅【2016】36號，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。42、房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財務(wù)上作其他就收款，不作為預(yù)收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。43、沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應(yīng)作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。44、商業(yè)地產(chǎn)的停車收費項目如何繳納增值稅？商業(yè)地產(chǎn)的停車收費，根據(jù)財稅201636號，停車收費按11%繳納增值稅。45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？財稅【2016】36號附件2規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務(wù)，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。46、企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？物業(yè)服務(wù)費按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36號，視同銷售，繳11%增值稅。48、買