陜西省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：開工申請與審批考試題?一、引言房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工建設(shè)是一個復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，涉及到眾多環(huán)節(jié)和手續(xù)。開工申請與審批作為項目啟動的關(guān)鍵步驟，對于確保項目合法合規(guī)建設(shè)、保障工程質(zhì)量和進(jìn)度等方面都具有重要意義。在陜西省房地產(chǎn)估價師考試的《經(jīng)營與管理》科目中，開工申請與審批相關(guān)內(nèi)容是重要的考查知識點。本文將圍繞該知識點展開詳細(xì)闡述，幫助考生更好地理解和掌握這部分內(nèi)容。

二、開工申請與審批的基本概念（一）開工申請的定義開工申請是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向相關(guān)部門提交的，請求批準(zhǔn)項目開始施工建設(shè)的書面文件。它標(biāo)志著項目從前期準(zhǔn)備階段正式進(jìn)入施工實施階段。

（二）審批的含義及重要性審批是政府相關(guān)部門對開工申請進(jìn)行審查、核準(zhǔn)的過程。其重要性在于：1.確保項目符合法律法規(guī)要求，保障公共利益。例如，符合城市規(guī)劃、土地利用政策等，避免項目建設(shè)對周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等造成不利影響。2.保證工程質(zhì)量和安全。通過審批環(huán)節(jié)對項目的設(shè)計、施工單位資質(zhì)等進(jìn)行把關(guān)，促使項目按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。3.維護(hù)市場秩序。防止盲目上馬項目，造成資源浪費和市場混亂，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

三、陜西省開工申請與審批的相關(guān)規(guī)定（一）法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國建筑法》該法對建筑工程的施工許可等方面做出了明確規(guī)定。例如，規(guī)定了申請施工許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件，包括已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；建設(shè)資金已經(jīng)落實等。2.《陜西省建筑市場管理條例》結(jié)合陜西省實際情況，進(jìn)一步細(xì)化和補充了建筑工程開工相關(guān)規(guī)定。如對建設(shè)單位的責(zé)任、施工許可的申請流程、審批部門的職責(zé)等都有詳細(xì)規(guī)定，為陜西省內(nèi)房地產(chǎn)項目開工申請與審批提供了更具針對性的法律依據(jù)。

（二）申請條件1.已取得項目立項批復(fù)項目立項是項目開展的前期重要環(huán)節(jié)，只有獲得立項批復(fù)，證明項目符合國家和地方的產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃等要求，才具備開工建設(shè)的基本前提。2.土地手續(xù)完備包括取得國有土地使用權(quán)證等相關(guān)土地手續(xù)。確保項目用地合法合規(guī)，不存在土地權(quán)屬糾紛等問題。3.規(guī)劃設(shè)計文件齊全如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。規(guī)劃設(shè)計文件明確了項目的建設(shè)規(guī)模、用途、布局等要求，是項目建設(shè)的法定依據(jù)。4.施工圖紙審查合格施工圖紙是指導(dǎo)施工的重要文件，通過審查確保圖紙符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足施工安全和質(zhì)量要求。5.確定施工企業(yè)與具備相應(yīng)資質(zhì)等級的施工企業(yè)簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，保證施工隊伍具備承擔(dān)項目建設(shè)的能力。6.建設(shè)資金落實建設(shè)資金是項目順利推進(jìn)的保障，一般要求建設(shè)資金已經(jīng)落實到項目建設(shè)所需的一定比例，以防止項目因資金問題中途停工。

（三）審批部門及職責(zé)1.建設(shè)行政主管部門在陜西省，建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)項目開工申請進(jìn)行綜合管理和審批。其職責(zé)包括審查項目是否符合開工條件，發(fā)放施工許可證等。例如，對施工圖紙審查情況、施工企業(yè)資質(zhì)等進(jìn)行重點審核。2.規(guī)劃部門主要負(fù)責(zé)審查項目的規(guī)劃符合性，確保項目建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。如對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的核發(fā)及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的核實等。3.國土部門審核項目的土地使用情況，保障土地合法使用。如對國有土地使用權(quán)證的辦理及土地出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)督等。

四、開工申請的流程（一）準(zhǔn)備申請材料1.項目立項批復(fù)文件詳細(xì)說明項目的名稱、地點、建設(shè)規(guī)模、投資估算等基本情況，證明項目已通過前期立項審批。2.土地相關(guān)手續(xù)文件包括國有土地使用權(quán)出讓合同、土地成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)證等，清晰展示項目用地的來源及合法性。3.規(guī)劃設(shè)計文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案及批復(fù)等，明確項目的規(guī)劃布局、建筑設(shè)計要求等。4.施工圖紙及審查合格文件完整的施工圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣等各專業(yè)圖紙，以及由具備相應(yīng)資質(zhì)的審查機構(gòu)出具的審查合格報告。5.施工企業(yè)資質(zhì)證書及施工合同施工企業(yè)的資質(zhì)等級證書副本復(fù)印件，證明其具備承擔(dān)項目施工的能力；與施工企業(yè)簽訂的施工合同，明確工程承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價款支付等條款。6.建設(shè)資金落實證明銀行出具的資金到位證明或其他能夠證明建設(shè)資金已落實到項目建設(shè)所需比例的文件。

（二）提交申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將準(zhǔn)備齊全的申請材料報送至項目所在地的建設(shè)行政主管部門政務(wù)服務(wù)窗口。提交申請時，要確保材料的真實性、完整性和規(guī)范性，按照規(guī)定的格式和要求進(jìn)行填寫和裝訂。

（三）受理審查1.政務(wù)服務(wù)窗口收到申請材料后，進(jìn)行形式審查核對申請材料是否齊全、符合法定形式。如材料齊全，出具受理通知書；如材料不齊全或不符合要求，一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。2.建設(shè)行政主管部門組織相關(guān)科室進(jìn)行實質(zhì)審查對項目的立項、土地、規(guī)劃、資金等方面進(jìn)行全面審查，核實申請條件是否滿足。審查過程中，可能會要求申請人補充相關(guān)材料或進(jìn)行現(xiàn)場勘查等。例如，對項目施工現(xiàn)場的場地條件、拆遷進(jìn)度等進(jìn)行實地查看。

（四）審批決定1.經(jīng)審查符合開工條件的建設(shè)行政主管部門在規(guī)定時間內(nèi)作出準(zhǔn)予許可的決定，頒發(fā)施工許可證。施工許可證是項目合法開工的憑證，上面注明了項目的基本信息、施工許可范圍、有效期限等內(nèi)容。2.不符合開工條件的建設(shè)行政主管部門作出不予許可的決定，書面通知申請人并說明理由。申請人如對不予許可決定不服，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

五、開工申請與審批中的常見問題及解決措施（一）申請材料問題1.問題表現(xiàn)材料缺失例如，遺漏施工企業(yè)的業(yè)績證明材料等，影響對施工企業(yè)綜合能力的評估。材料不符合格式要求如施工圖紙的圖簽不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致審查不通過。材料真實性存疑個別企業(yè)可能存在偽造建設(shè)資金落實證明等虛假材料的情況。2.解決措施企業(yè)在準(zhǔn)備申請材料前，仔細(xì)研讀相關(guān)規(guī)定和要求，制定材料清單，逐一核對準(zhǔn)備。按照規(guī)定的格式模板準(zhǔn)備材料，可咨詢政務(wù)服務(wù)窗口或?qū)I(yè)人士進(jìn)行格式把關(guān)。加強誠信意識，確保材料真實可靠。建設(shè)行政主管部門也會通過多種方式核實材料真實性，如與相關(guān)部門進(jìn)行信息比對、實地核查等，一旦發(fā)現(xiàn)虛假材料，將嚴(yán)肅處理。

（二）規(guī)劃設(shè)計變更問題1.問題表現(xiàn)在開工申請審批過程中，可能出現(xiàn)建設(shè)單位對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行變更的情況。如調(diào)整建筑高度、容積率等規(guī)劃指標(biāo)，導(dǎo)致原有的規(guī)劃設(shè)計文件不符合新的要求，影響開工申請的審批進(jìn)度。2.解決措施建設(shè)單位如需變更規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)提前按照規(guī)定程序向規(guī)劃部門提出申請，獲得批準(zhǔn)后再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。及時更新相關(guān)申請材料，確保施工圖紙、規(guī)劃設(shè)計文件等與變更后的規(guī)劃要求一致。重新提交開工申請時，要詳細(xì)說明變更的原因和內(nèi)容，以便審批部門進(jìn)行全面審查。

（三）施工企業(yè)資質(zhì)問題1.問題表現(xiàn)施工企業(yè)資質(zhì)等級不符合項目要求如項目要求一級資質(zhì)施工企業(yè)，而報名參與的企業(yè)為二級資質(zhì)，不符合開工條件。資質(zhì)證書過期未及時延續(xù)影響企業(yè)正常參與項目施工，導(dǎo)致開工申請受阻。2.解決措施建設(shè)單位在招標(biāo)或選擇施工企業(yè)時，嚴(yán)格按照項目要求審查施工企業(yè)資質(zhì)，確保其具備相應(yīng)等級和專業(yè)資質(zhì)。施工企業(yè)要及時關(guān)注資質(zhì)證書有效期，提前辦理延續(xù)手續(xù)，保證資質(zhì)證書始終處于有效狀態(tài)。

六、案例分析（一）案例一1.項目概況某房地產(chǎn)開發(fā)公司在陜西省某市開發(fā)一個住宅小區(qū)項目。該項目占地面積[X]平方米，總建筑面積[X]平方米，計劃建設(shè)[X]棟住宅樓及配套商業(yè)設(shè)施。2.開工申請過程公司在準(zhǔn)備開工申請材料時，由于對相關(guān)規(guī)定理解不透徹，遺漏了建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖。在提交申請后，政務(wù)服務(wù)窗口工作人員進(jìn)行形式審查時發(fā)現(xiàn)材料缺失，及時告知企業(yè)需要補正。企業(yè)補正材料后，建設(shè)行政主管部門進(jìn)行實質(zhì)審查。在審查過程中，發(fā)現(xiàn)項目的建設(shè)資金落實證明存在問題，銀行出具的資金到位證明顯示金額與項目建設(shè)所需資金比例不符。經(jīng)核實，企業(yè)存在資金挪用情況，導(dǎo)致資金證明虛假。3.處理結(jié)果建設(shè)行政主管部門作出不予許可的決定，對企業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)肅批評教育，并將該情況通報相關(guān)部門。企業(yè)重新籌集資金，規(guī)范財務(wù)管理，待建設(shè)資金落實且相關(guān)問題整改完畢后，重新提交開工申請，最終獲得施工許可證，項目順利開工建設(shè)。

（二）案例二1.項目概況某商業(yè)綜合體項目，位于西安市繁華地段。項目規(guī)劃建設(shè)一棟高層寫字樓、大型購物中心及地下停車場等設(shè)施。2.開工申請過程項目在申請開工時，規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)該項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖中部分建筑布局與前期審批的規(guī)劃設(shè)計方案不一致。經(jīng)調(diào)查，建設(shè)單位在未取得規(guī)劃部門同意的情況下，擅自對部分商業(yè)設(shè)施的布局進(jìn)行了調(diào)整。建設(shè)單位意識到問題后，立即向規(guī)劃部門提交了規(guī)劃變更申請，并說明了調(diào)整的原因和必要性。規(guī)劃部門經(jīng)過審核，同意了變更申請，并要求建設(shè)單位按照新的規(guī)劃設(shè)計方案重新繪制施工圖紙，更新開工申請材料。3.處理結(jié)果建設(shè)單位在完成上述整改后，重新提交開工申請，建設(shè)行政主管部門及相關(guān)部門再次進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合開工條件，頒發(fā)了施工許可證，項目得以順利開工。

七、總結(jié)開工申請與審批是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的重要起始環(huán)節(jié)，嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定和流程對于保障項目合法合規(guī)建設(shè)至關(guān)重要。陜西省房地產(chǎn)估價師在《經(jīng)營與管理》科目中對這部分內(nèi)容的考查，旨在促使考生熟