房地產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估Contents

第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述1

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素2

第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用4第三節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用3

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用5

第六節(jié)其他評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用6

第八節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估典型案例分析8

第七節(jié)在建工程評(píng)估7第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合體，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物權(quán)益區(qū)位二、房地產(chǎn)的特性

位置固定性供求區(qū)域性長(zhǎng)期使用性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性政策限制性大量投資性不易變現(xiàn)性三、房地產(chǎn)的類型（一）按用途劃分的類型

1.居住房地產(chǎn)2.商業(yè)用房地產(chǎn)3.辦公房地產(chǎn)4.工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)5.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)6.特殊用途房地產(chǎn)7.綜合房地產(chǎn)(二)按開(kāi)發(fā)程度劃分的類型1.生地2.毛地3.熟地4.在建工程5.現(xiàn)房(三)按是否產(chǎn)生收益劃分的類型非收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)分類四、

房地產(chǎn)評(píng)估原則最有效使用原則功能價(jià)值法合法性原則市價(jià)折扣法評(píng)估原則市盈率乘（倍）數(shù)法五、房地產(chǎn)評(píng)估程序制訂工作計(jì)劃明確評(píng)估基本事項(xiàng)，受理評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)地勘察與收集資料123綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

選擇評(píng)估方法、測(cè)算待估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告456第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念及其種類房地產(chǎn)價(jià)格是公正合理地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣、商品或其他有價(jià)物。按照房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和構(gòu)成等，可將房地產(chǎn)價(jià)格劃分為不同的種類。(一)按房地產(chǎn)權(quán)益分類根據(jù)權(quán)益不同，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)利價(jià)格。(二)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可將房地產(chǎn)價(jià)格劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。(三)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位分類

按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位，可將房地產(chǎn)價(jià)格劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。(四)按房地產(chǎn)價(jià)格形成方式分類按房地產(chǎn)價(jià)格形成方式分類，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1.房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格2.房地產(chǎn)價(jià)格有兩種基本表現(xiàn)形式3.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性4.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

(一)一般因素1.經(jīng)濟(jì)因素2.社會(huì)因素3.行政因素4.心理因素(二)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特征，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。

(三)個(gè)別因素

1.土地的個(gè)別因素

（1）區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。（2）從土地利用的角度來(lái)說(shuō)，宗地面積應(yīng)當(dāng)適中，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。（3）宗地臨街寬度過(guò)窄，臨街深度過(guò)淺、過(guò)深，都不適合土地最佳利用，從而影響土地收益和地價(jià)水平。（4）具體宗地的形狀各異。（5）地質(zhì)條件決定著土地的承載力。（6）地形是指地面的起伏形狀。（7）地勢(shì)因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰近道路的高低關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)，地勢(shì)高的宗地地價(jià)比地勢(shì)低的宗地價(jià)格高。（8）容積率因素也是影響土地價(jià)格的主要因素之一。（9）在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。

2.建筑物的個(gè)別因素

建筑物的個(gè)別因素主要表現(xiàn)為建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工質(zhì)量以及與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等方面。

第三節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、市場(chǎng)法的基本思路

(一)市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。通過(guò)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場(chǎng)上具有同等效用的商品獲得相同的市場(chǎng)價(jià)格。這一替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，便表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。(二)市場(chǎng)法的適用范圍和條件1.市場(chǎng)法的適用范圍（1）適用于可廣泛交易的房地產(chǎn)類型（2）適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，但在沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)則難以使用。

2.市場(chǎng)法的適用條件（1）市場(chǎng)性（2）類似性（3）可靠性二、市場(chǎng)法的因素修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正3214個(gè)別因素修正進(jìn)行因素修正

選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物

廣泛收集房地產(chǎn)交易資料

確定待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常采取以下步驟進(jìn)行操作：三、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的操作步驟第四節(jié)

收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、收益法的基本思路和適用范圍(一)基本思路

運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的理論前提是：收益性房地產(chǎn)能夠在未來(lái)時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的收益。房地產(chǎn)所有者可以憑借對(duì)房地產(chǎn)擁有的所有權(quán)和控制權(quán)合法地取得這些收益。房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者必須一次性支付一定的貨幣額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的利息收入必須等于其每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。這個(gè)金額就是該收益性房地產(chǎn)的理論價(jià)格，用公式表示為：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率(二)適用范圍

收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、飯店、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的評(píng)估大多不適用。二、收益法的計(jì)算公式(一)評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率

(二)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值1.由土地收益評(píng)估土地的價(jià)值土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地的價(jià)值（1）土地價(jià)值為房地產(chǎn)價(jià)值與建筑物現(xiàn)值之差。土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)年貶值額=（建筑物重置價(jià)-殘值）/耐用年限=建筑物重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限（2）土地價(jià)值為房地產(chǎn)凈收益與建筑物凈收益之差除以土地資本化率。土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率(三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值

或建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率三、收益法評(píng)估房地產(chǎn)的基本參數(shù)

123房地產(chǎn)收益年期的測(cè)定

資本化率

純收益

第五節(jié)

成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、成本法的基本思路和適用范圍(一)成本法的基本思路

理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定的，即認(rèn)為費(fèi)用是價(jià)值的主體，價(jià)值是由費(fèi)用與利稅之和所構(gòu)成的。

但在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受到土地位置、用途、規(guī)劃限制、使用強(qiáng)度、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑物質(zhì)量等多種因素的影響，房地產(chǎn)的取得費(fèi)用加利稅并不一定能客觀反映其市場(chǎng)價(jià)值。也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，成本法的應(yīng)用范圍受到了限制。(二)成本法的應(yīng)用范圍成本法主要應(yīng)用于下列條件的房地產(chǎn)估價(jià)：1.市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例較少，難以運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法的房地產(chǎn)估價(jià)。2.供公益事業(yè)使用的房地產(chǎn)估價(jià)。3.開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。4.特殊性用途，缺乏比較實(shí)例的房地產(chǎn)估價(jià)，如工業(yè)用房地產(chǎn)等。

二、成本法在土地評(píng)估中的操作步驟

計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用

計(jì)算投資利息

123確定土地增值收益

計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)

計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值

456

三、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

（一）成本法在新建房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用在新建房地產(chǎn)的情況下，成本法的基本公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)

（二）成本法在舊建筑物評(píng)估中的應(yīng)用

1.房地合一的舊房地產(chǎn)價(jià)格：舊房地產(chǎn)價(jià)格=舊房地產(chǎn)重置成本-建筑物折舊=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折舊2.舊建筑物價(jià)格：舊建筑物價(jià)格=建筑物重置成本-建筑物折舊第六節(jié)

其他評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)剩余法的基本思路及運(yùn)用范圍

1.剩余法的基本思路剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法或倒算法，它是將待估土地預(yù)期開(kāi)發(fā)后的全部建筑物的租售價(jià)格減去建造費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅金、租售費(fèi)用等來(lái)確定待估土地評(píng)估價(jià)值的一種具體方法。剩余法的基本思路是：開(kāi)發(fā)商欲投資開(kāi)發(fā)一宗土地，由于存在競(jìng)爭(zhēng)，其投資目的是希望獲取社會(huì)正常利潤(rùn)。因此，他首先得仔細(xì)研究這塊土地的內(nèi)外條件，然后進(jìn)行最有效利用方式的設(shè)計(jì)，包括使用用途和使用強(qiáng)度，同時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成最有效設(shè)計(jì)后的建筑連同土地一起轉(zhuǎn)讓或租賃出去的預(yù)計(jì)價(jià)格是多少，以及為了建造該建筑物發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用(包括設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、測(cè)量咨詢費(fèi)等)、投資利息(自有資金投入或銀行貸款均考慮投資利息)、正常利潤(rùn)、租售費(fèi)用和稅費(fèi)等。這樣開(kāi)發(fā)商就知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少，這個(gè)最高價(jià)格等于樓價(jià)(預(yù)測(cè)的未來(lái)房地產(chǎn)混合價(jià))減去開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和其他稅費(fèi)后的余額。2.剩余法的運(yùn)用范圍剩余法主要適用下列范圍的評(píng)估：（1）待開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。用開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。（2）將生地開(kāi)發(fā)成熟地的評(píng)估。用開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（3）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。對(duì)原有舊建筑物拆遷，重新進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，此種情況下開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)中還應(yīng)包括拆遷費(fèi)等費(fèi)用。(二)剩余法的計(jì)算公式剩余法的計(jì)算公式表現(xiàn)形式較多，根據(jù)其開(kāi)發(fā)思路，其基本公式為：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)目前，剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

調(diào)查待估土地的基本情況

預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)

123計(jì)算并確定地價(jià)

估測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用及利稅

45（三）剩余法的估價(jià)步驟（三）剩余法的估價(jià)步驟

二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及作用1.基準(zhǔn)地價(jià)的含義基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。2.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)（1）區(qū)域性（2）平均性（3）時(shí)效性（4）全域性（5）標(biāo)準(zhǔn)性3.基準(zhǔn)地價(jià)的作用（1）具有政府公告作用。（2）宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)。（3）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。（5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。（6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。(二)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的適用范圍及計(jì)算公式

1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的適用范圍（1）適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地評(píng)估，即該城市具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正系數(shù)成果。（2）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，因此，可方便快速地進(jìn)行大面積的、數(shù)量眾多的土地價(jià)值評(píng)估。（3）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。2.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式基準(zhǔn)地價(jià)修正法的一般數(shù)學(xué)表達(dá)式為：P=A×a×a×a123(三)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)步驟

1.收集、整理土地定級(jí)估價(jià)資料2.確定修正系數(shù)表3.調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件4.制定被估宗地因素修正系數(shù)5.確定被估宗地使用年期修正系數(shù)6.確定期日修正系數(shù)7.確定容積率修正系數(shù)8.評(píng)估宗地地價(jià)被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)三、路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)路線價(jià)法的基本思路及適用范圍

1.路線價(jià)法的含義

路線價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值隨距街道距離增大而遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并以此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨街同一街道的宗地地價(jià)的估價(jià)方法。

2.路線價(jià)法的基本思路

路線價(jià)法的基本思路是，城市內(nèi)各宗地的價(jià)格與其臨街深度關(guān)系很大，土地價(jià)值隨其離街道的距離(即臨街深度)的增加而遞減，一宗土地愈接近道路部分價(jià)值愈高，離街道愈遠(yuǎn)價(jià)值愈低。3.路線價(jià)法的適用范圍

一般的土地評(píng)估方法如收益法、市場(chǎng)法僅適用于對(duì)單個(gè)宗地進(jìn)行評(píng)估，路線價(jià)估價(jià)法則適用于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估，特別適用于土地課稅、征地拆遷、土地重劃或其他需要對(duì)大宗土地進(jìn)行估價(jià)的情況。(二)路線價(jià)法的計(jì)算公式路線價(jià)法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：宗地評(píng)估值=路線價(jià)×深度指數(shù)×臨街寬度

采用此方法估價(jià)時(shí)，如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在，如街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形地等，則還要進(jìn)行因素的加減修正，數(shù)學(xué)表達(dá)式為：宗地評(píng)估值=路線價(jià)×深度指數(shù)×臨街寬度×其他條件修正率或

宗地評(píng)估值=路線價(jià)×深度指數(shù)×臨街寬度±其他條件修正額(三)路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟1.路線價(jià)區(qū)段的劃分2.標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定3.路線價(jià)的評(píng)估4.深度指數(shù)表和其他修正率表的制作5.土地宗地價(jià)值的計(jì)算(四)四三二一路線價(jià)法則(五)路線價(jià)估價(jià)法舉例

第七節(jié)

在建工程評(píng)估

一、在建工程的含義與特點(diǎn)

在建工程是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工，或雖已完工但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。在建工程作為一類評(píng)估對(duì)象與單獨(dú)的土地評(píng)估、已建成的房地產(chǎn)評(píng)估相比具有自身特點(diǎn)。

1.在建工程情況復(fù)雜2.在建工程之間可比性較差3.在建工程的投資在會(huì)計(jì)上的賬面價(jià)值和實(shí)際表現(xiàn)價(jià)值不完全一致4.在建工程的建設(shè)周期長(zhǎng)短差別較大5.在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響二、在建工程的操作步驟現(xiàn)場(chǎng)勘察在建工程情況

收集與待估在建工程有關(guān)的資料

進(jìn)行評(píng)定估算

123未完工的在建工程的評(píng)估步驟如下：

三、

在建工程評(píng)估的主要方法成本法形象進(jìn)度法假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要方法整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估，按在建工程建成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值結(jié)合工程形象進(jìn)度作適當(dāng)扣減作為其評(píng)估值。

對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，并要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。

四、在建工程方法的選擇（一）（二）（三）第八節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估典型案例分析

評(píng)估價(jià)值定義

基本情況評(píng)估方法的選擇

123估價(jià)結(jié)論

評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

案例分析

456小結(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)頻率最高的一類資產(chǎn)評(píng)估，涉及范圍廣、種類多。房地產(chǎn)評(píng)估的程序有：明確評(píng)估基本事項(xiàng)，受理評(píng)估業(yè)務(wù)；制訂工作計(jì)劃；實(shí)地勘察與收集資料；選擇評(píng)估方法，測(cè)算待估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；綜合分析確定評(píng)估結(jié)果；撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。相對(duì)其他資產(chǎn)類型而言，房地產(chǎn)無(wú)論在價(jià)格特性、市場(chǎng)特征、評(píng)估技術(shù)等方面都存在特殊性，而且比其他類型資產(chǎn)評(píng)估開(kāi)展得早，發(fā)展得比較成熟。因此，房地產(chǎn)評(píng)估除了資產(chǎn)評(píng)估常用的成本法、收益法和市場(chǎng)法外，還有適合房地產(chǎn)特征的獨(dú)特方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法等。

房地產(chǎn)評(píng)估