第五章物業(yè)管理招投標(biāo)及合同（二）復(fù)習(xí)舊課1什么是物業(yè)管理招標(biāo)？招標(biāo)的程序是什么？物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人、其法定代表的開發(fā)商、業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。招標(biāo)的程序：1．準(zhǔn)備階段2．實(shí)施階段3．結(jié)束階段成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件制定標(biāo)底（1）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書（2）組織資格預(yù)審（3）召開標(biāo)前會議（4）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)2物業(yè)管理公司如何準(zhǔn)備投標(biāo)？招標(biāo)程序：1．準(zhǔn)備階段2．實(shí)施階段（1）

取得從業(yè)資格：（2）籌措資金（3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料（4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析（1）購買、閱讀招標(biāo)文件（2）標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場考察

（3）制定管理服務(wù)方法及工作量（4）制定資金計(jì)劃（5）標(biāo)價試算

（6）標(biāo)價評估與調(diào)整（7）辦理投標(biāo)保函（8）封送標(biāo)書、保函第三節(jié)物業(yè)管理定標(biāo)后的工作一中標(biāo)后的合同簽訂與實(shí)施二未中標(biāo)的總結(jié)：失利的原因分析三招標(biāo)投標(biāo)資料的整理與歸檔一中標(biāo)后的合同簽訂與實(shí)施1．合同的簽訂步驟：簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書。2．合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。二未中標(biāo)的總結(jié)失利的原因分析:1.準(zhǔn)備工作不充分;2.估價不準(zhǔn);3.報價策略失誤三招標(biāo)投標(biāo)資料的整理與歸檔1．招標(biāo)文件；2．附件及圖紙；3．對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件；4．投標(biāo)文件及標(biāo)書；5．來往信件；6．其他重要資料。第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)合同一合同的概念和分類二物業(yè)管理合同概述三物業(yè)管理合同的訂立四物業(yè)管理合同的內(nèi)容及效力五物業(yè)管理合同的違約、變更與終止一合同的概念和分類合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議（《合同法》第二條）。合同作為民事法律行為中的一種，與其他法律行為相比，具有以下特點(diǎn)：1.合同是兩個或兩個以上平等民事主體共同所為的民事法律行為。合同必須是基于平等主體當(dāng)事人之間的合意方才可以成立。2.合同是設(shè)立、變更、消滅當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。3.合同是當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上真實(shí)意思表示一致的協(xié)議。4.合同必須具有合法性、確定性、可履行性。合同的分類（1）雙務(wù)合同和單務(wù)合同（2）有償合同和無償合同（3）諾成合同和實(shí)踐合同（4）要式合同和不要式合同（5）主合同和從合同（6）本合同和預(yù)約合同（7）格式合同和非格式合同（8）為本人利益的合同和為第三人利益的合同二物業(yè)管理合同概述

1物業(yè)管理合同的含義物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與委托人簽訂的，物業(yè)管理企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務(wù)，委托人支付管理費(fèi)用的合同。它又被稱為物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理委托合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理合同可以分為兩種：前期物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同二者有何區(qū)別？2物業(yè)管理合同的特征物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是特定的

物業(yè)管理合同是以為特定業(yè)主及業(yè)主自治團(tuán)體處理物業(yè)管理事務(wù)為內(nèi)容的合同物業(yè)管理合同的訂立是以雙方當(dāng)事人的信任為前提的物業(yè)管理合同是諾成合同物業(yè)管理合同是有償合同物業(yè)管理合同是雙務(wù)合同物業(yè)管理合同是要式合同3物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的區(qū)別

兩者簽訂的主體不同物業(yè)管理合同是兩個主體—物業(yè)公司、業(yè)主；業(yè)主公約則是多個主體—業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人，他們?yōu)榱朔智灞舜说臋?quán)利義務(wù)而簽訂公約。內(nèi)容不同物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容是明確委托人（主要是業(yè)主）和受托人（物業(yè)公司）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；業(yè)主公約的主要內(nèi)容則是規(guī)定業(yè)主自我約束的方面，它對業(yè)主不可以進(jìn)行的活動作出了規(guī)定。三物業(yè)管理合同的訂立（一）物業(yè)管理合同訂立程序物業(yè)管理合同的訂立程序，是指當(dāng)事人為了訂立物業(yè)管理合同而進(jìn)行的反復(fù)協(xié)商、以求達(dá)成雙方真實(shí)意思表示一致的過程，主要包括要約和承諾兩個過程。我國《合同法》第十三條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式?！?/p>

1要約

所謂要約，是指希望和他人訂立合同的意思表示。

要約必須具備以下條件：

要約必須由特定的當(dāng)事人作出。要約必須向相對人作出。要約的內(nèi)容必須具體明確。要約人有受該要約約束的意思表示。（2）承諾

所謂承諾，是指受要約人同意要約的意思表示。

承諾的構(gòu)成要件：承諾必須由受要約人發(fā)出。承諾必須向要約人作出。承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)和要約完全一致。承諾必須在承諾期限內(nèi)作出。承諾的方式必須符合要約的規(guī)定。（二）物業(yè)管理合同訂立方式

物業(yè)管理合同目前有兩種訂立方式：第一，協(xié)商方式；第二，招標(biāo)方式。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，前期物業(yè)管理合同除特殊情況外，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)方式訂立。對于業(yè)主與物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理合同，法規(guī)則沒有規(guī)定具體的訂立方式，它既可以采取協(xié)商方式，也可以采取招標(biāo)方式。

案例1993年4月，濱海住宅小區(qū)的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司將濱海住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給A公司等13個業(yè)主。1994年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入450家住戶。1995年1月，房地產(chǎn)公司和B物業(yè)公司簽訂《濱海小區(qū)物業(yè)管理承包合同》，合同約定：房地產(chǎn)公司將物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司（以下簡稱物業(yè)公司），承包期十年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付履行保證金50萬元。同年5月，房地產(chǎn)公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：濱海小區(qū)

1一42棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由房地產(chǎn)公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款40萬元。

上述合同簽訂后，物業(yè)公司向房地產(chǎn)公司支付了履行保證金50萬元。房地產(chǎn)公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒有按合同約定向房地產(chǎn)公司支付承包金。房地產(chǎn)公司因此訴至法院要求物業(yè)管理公司支付承包費(fèi)及違約金。案件在法院審理過程中，由A公司等13個業(yè)主組成的濱海小區(qū)業(yè)主管理委員會，已經(jīng)在1997年8月經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門批準(zhǔn)成立，并與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》。

審判結(jié)果：法院審理認(rèn)為：本案投資公司只是濱海住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，其擅自與B物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機(jī)收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，這個承包合同應(yīng)為無效合同。判決駁回了房地產(chǎn)公司要求B物業(yè)管理公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求。

分析

物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人（即業(yè)主）決定，物業(yè)管理合同的當(dāng)事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司.由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,只有業(yè)主管委會與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》，才是合法有效的。

四物業(yè)管理合同的內(nèi)容與效力（一）物業(yè)管理合同的條款根據(jù)我國《合同法》第十二條規(guī)定：“合同一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法?！碑?dāng)事人還可以按照各類合同的示范文本訂立合同。1合同首部

合同名稱和編號。訂立合同的日期：訂約地點(diǎn)。合同當(dāng)事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名稱和住所。訂約理由：根據(jù)建設(shè)部和國家工商行政管理總局發(fā)布的物業(yè)管理合同范本，訂約理由通常是：“根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將XX物業(yè)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同?！?合同主文

合同主文又稱為合同的正文，是關(guān)于物業(yè)具體情況、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等問題的具體規(guī)定，具有內(nèi)容詳細(xì)而全面、操作性強(qiáng)的特點(diǎn)。

主文應(yīng)當(dāng)包含以下條款：

（1）物業(yè)基本情況物業(yè)的名稱和類型；物業(yè)坐落的位置（X市X區(qū)X路X號）；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。（2）委托管理事項(xiàng)對房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維護(hù)和保養(yǎng)。對公共生態(tài)環(huán)境的管理。維持公共秩序。代為物業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理的事務(wù)。組織開展社區(qū)文化娛樂活動。對業(yè)主房屋的自用部位的維修、養(yǎng)護(hù)并收取合理費(fèi)用。其他委托事項(xiàng)。（3）委托管理期限合同通常明確規(guī)定委托管理物業(yè)的起始和結(jié)束時間。（4）雙方的權(quán)利義務(wù)甲方的主要權(quán)利有以下幾類：①代表權(quán)②公約制定權(quán)③審定權(quán)④監(jiān)督權(quán)⑤指示權(quán)⑥其他權(quán)利甲方的主要義務(wù)如下：①協(xié)助義務(wù)②在約定期限內(nèi)向受托人提供管理用房（有償或者無償由雙方約定）。③按照業(yè)主公約約束業(yè)主和物業(yè)使用人的違約行為。④當(dāng)業(yè)主和業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時，負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付。乙方即受托方的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和合同約定，制定物業(yè)管理制度。按照合同約定，收取物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利。對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。轉(zhuǎn)委托的限制負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案。告知義務(wù)。負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報告。不越權(quán)義務(wù)：受托人必須在代理權(quán)限內(nèi)忠實(shí)地為委托人利益辦理委托事務(wù)。財(cái)產(chǎn)和相關(guān)資料的保管和移交義務(wù)。接受業(yè)主和行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督。（5）管理服務(wù)的質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)約定如何確定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量及其標(biāo)準(zhǔn)，是衡量物業(yè)公司是否能夠很好履行合同義務(wù)的重要標(biāo)尺?？梢詮囊韵聨讉€方面對此作出約定：房屋外觀；設(shè)備運(yùn)行；房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)；公共環(huán)境；綠化；交通秩序和車輛停放秩序；保安；物業(yè)的急修和小修；業(yè)主和物業(yè)使用人對委托方工作的滿意率等。（6）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的給付方式、支付時間和地點(diǎn)。物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算通常的做法是按照房屋的建筑面積每月每平方米多少錢向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。車位使用費(fèi)該費(fèi)用按照露天車位、車庫等不同的車位進(jìn)行收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維護(hù)費(fèi)其他費(fèi)用包括業(yè)主或物業(yè)使用人自用部位的維修、保養(yǎng)費(fèi)用等等。（7）違約責(zé)任對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式，分為以下幾種：實(shí)際履行、賠償損失等。另外，對于雙方在合同中既約定了違約金又約定了定金的，在支付了違約金或者定金之后，如果仍然不能補(bǔ)償對方損失的，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。（8）變更、解除或終止合同的約定（9）約定的其他事項(xiàng)保密條款爭議解決條款對轉(zhuǎn)委托的限制合同生效期限的約定，等等。3合同的結(jié)尾

合同的結(jié)尾，目的是和合同的首部相呼應(yīng)，并以簽名或蓋章來表示當(dāng)事人訂立合同的真實(shí)意思。合同的的結(jié)尾一般有以下內(nèi)容：訂立合同的日期：它也可以在合同的首部中規(guī)定。合同生效的日期。合同當(dāng)事人的簽名和蓋章：簽名時一般應(yīng)當(dāng)注明簽名人的法律地位。合同的份數(shù)：注明合同的正本、副本的份數(shù)及當(dāng)事人各持幾份。(二)物業(yè)管理合同的履行

所謂物業(yè)管理合同的履行，是指當(dāng)事人雙方依據(jù)物業(yè)管理合同的條款，相互以實(shí)際行為完成各自承擔(dān)的義務(wù)和實(shí)現(xiàn)各自享有的權(quán)利?！逗贤ā返诹畻l也明確規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”合同順利地履行完畢，就意味著雙方合同關(guān)系的終結(jié)。

1物業(yè)管理合同履行的原則

（1）全面履行原則合同當(dāng)事人必須按照合同約定全面地履行自己負(fù)擔(dān)的各種義務(wù)，不能不履行和不適當(dāng)履行。（2）實(shí)際履行原則（3）協(xié)助履行原則（4）經(jīng)濟(jì)履行原則

該原則要求當(dāng)事人在履行物業(yè)管理合同時，一定不要浪費(fèi)人力、物力、財(cái)力和時間，爭取以較高的效率完滿地完成合同義務(wù)。2物業(yè)管理合同履行過程中的抗辯權(quán)

（1）同時履行抗辯權(quán)（2）先履行抗辯權(quán)（3）不安抗辯權(quán)《合同法》第六十八條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蔽逦飿I(yè)管理合同的違約、變更和終止

（一）物業(yè)管理合同的違約1違約行為表現(xiàn)方式所謂物業(yè)管理合同的違約，是指合同的當(dāng)事人沒有按照合同的約定履行自己的義務(wù)，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任的行為。物業(yè)管理合同的違約主要有以下幾種情形：預(yù)期違約履行不能履行遲延履行瑕疵不適當(dāng)履行2違約責(zé)任的承擔(dān)

違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種：

繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施賠償損失違約金和定金（二）物業(yè)管理合同的變更

物業(yè)管理合同的變更是指有效成立的物業(yè)管理合同尚未履行或者未履行完畢之前，基于一定法律事實(shí)的出現(xiàn)而導(dǎo)致合同的主體、內(nèi)容等發(fā)生改變。它包括物業(yè)管理合同的主體變更、內(nèi)容變更兩個方面。

案例天津市某小區(qū)的物業(yè)公司在與業(yè)主委員會訂立的物業(yè)管理合同中約定，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按照每平方米1元的標(biāo)準(zhǔn)收取，保證提供達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量。但是在執(zhí)行過程中，由于物業(yè)公司的能力所限，無法達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)，故業(yè)主委員會與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下降為0.75元每月每平方米，標(biāo)準(zhǔn)改為二級。這就屬于物業(yè)管理合同內(nèi)容的變更。

（三）物業(yè)管理合同的終止

物業(yè)管理合同的終止，是指由于一定的法律事實(shí)的發(fā)生，使得合同所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)在客觀上歸于消滅。我國《合同法》第九十一條規(guī)定：有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；合同解除；債務(wù)相互抵銷；債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；債務(wù)人免除債務(wù)；債權(quán)債務(wù)同歸于一人；法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。案例分析案例1

2003年8月13日，原告（楊杰）與被告（開發(fā)商）簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)經(jīng)營的紫玉山莊的第G21棟別墅。2003年10月18日，原告付清了全部房款，但紫玉山莊以楊杰不接受物業(yè)公司的管理為由，拒絕交付房屋。分析：北京市第二中級人民法院一審認(rèn)為，本案雙方爭議的焦點(diǎn)實(shí)際為辦理接收樓房手續(xù)的順序，即先簽訂物業(yè)管理合同再交付房屋，還是先交付房屋再簽訂物業(yè)管理合同。楊杰與紫玉山莊在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定：“楊杰自房屋交付之日起同意接受北京集祥物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理?！边@表明楊杰接受北京集祥物業(yè)管理有限公司作為物業(yè)管理的主體，但物業(yè)管理的具體內(nèi)容仍需楊杰另行與北京集祥物業(yè)管理有限公司協(xié)商，并在物業(yè)管理合同中約定相關(guān)權(quán)利及義務(wù)。楊杰支付全部購房款后，紫玉山莊即應(yīng)依約交付房屋?，F(xiàn)紫玉山莊未依約交付房屋，依據(jù)合同約定承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。

案例2

2004年，某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物管公司B）以A小區(qū)業(yè)主周某某不履行物業(yè)管理服務(wù)合同約定，拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為由向A小區(qū)所在區(qū)法院起訴，要求被告支付2003年5月至2004年7月期間拖欠的15個月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用以及滯納金。被告周某某辯稱，A小區(qū)業(yè)委會未經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案，且其未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)就與物管公司B簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，該物業(yè)管理服務(wù)合同無效，因此拒絕交納物管費(fèi)。該區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告向物管公司B支付2003年5月至2004年7月期間拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金共計(jì)八百余元。被告周某某不服提起上訴，經(jīng)該市中院二審，做出了維持該區(qū)法院原判決的決定。

分析：本案的焦點(diǎn)在于A小區(qū)業(yè)委會的地位和效力問題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！钡?，該備案程序不是業(yè)委會主體資格合法有效產(chǎn)生的必經(jīng)程序，而是基于政府房地產(chǎn)行政主管部門管理需要而設(shè)置的一般登記備案程序。業(yè)主委員會備案不是合同成立并有效的法定前置條件。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！蔽飿I(yè)管理服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，對全體業(yè)主均具有約束力。同時，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有就物業(yè)管理合同是否必須同時附有業(yè)主大會的授權(quán)文件做出強(qiáng)制性規(guī)定，物管公司B沒有義務(wù)必須知曉業(yè)委會與業(yè)主大會之間的授權(quán)行為。因此，A小區(qū)業(yè)委會與物管公司B簽訂的物業(yè)管理合同是合法有效的，周某某作為A小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照該小區(qū)業(yè)委會與物管公司B簽訂的《A小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理委托合同》中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定向物管公司B交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第五節(jié)經(jīng)營性物業(yè)管理計(jì)劃的制定一制定計(jì)劃的基本方法二管理計(jì)劃制定的一般步驟一制定計(jì)劃的基本方法1市場分析2物業(yè)分析3業(yè)主目標(biāo)分析1市場分析區(qū)域性市場分析街區(qū)性市場分析市場分析資料的評估街區(qū)的邊界和土地用途交通與共用設(shè)施經(jīng)濟(jì)狀況供求狀況社會文化設(shè)施2物業(yè)分析租約分析待租房間檢查估算運(yùn)營費(fèi)用二管理計(jì)劃制定的一般步驟經(jīng)營預(yù)算的準(zhǔn)備計(jì)算備用金確定租賃價格一年經(jīng)營預(yù)算計(jì)算毛租金收入五年經(jīng)營預(yù)測市場趨勢調(diào)整投資回報分析計(jì)算年度經(jīng)營支出管理計(jì)劃遞交9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，