商品房銷售法律知識講座商品房銷售法律知識講座商品房銷售法律知識講座商品房來龍去脈開發(fā)創(chuàng)意——工程論證——資金組織方案——公司成立——土地獲得——立項規(guī)劃——設(shè)計選擇——總分包招投標——建立——預(yù)/銷售/租——按揭、融資——驗收、交房——裝修——物業(yè)管理——辦證——使用——二手房交易22021/2/24商品房銷售的條件商品房銷售應(yīng)當具備的證照文書土地部門頒發(fā)的建立用地規(guī)劃答應(yīng)證城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建立工程規(guī)劃答應(yīng)證城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建立工程開工答應(yīng)證建立管理部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證房屋土地管理局頒發(fā)商品房預(yù)售答應(yīng)證32021/2/24建立用地答應(yīng)建立用地規(guī)劃答應(yīng)證是建立單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建立單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。42021/2/24建立工程規(guī)劃建立工程規(guī)劃答應(yīng)證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建立工程規(guī)劃答應(yīng)證是有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證，是建立活動中承受監(jiān)視檢查時的法定根據(jù)。沒有此證的建立單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。52021/2/24施工答應(yīng)建立工程施工答應(yīng)證(建立工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建立單位進展工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要根據(jù)之一。沒有開工證的建立工程均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建立單位應(yīng)當按照方案批準的開工工程向工程所在地縣級以上人民政府建立行政主管部門辦理施工答應(yīng)證手續(xù)，領(lǐng)取施工答應(yīng)證。未獲得施工答應(yīng)證的不得擅自開工。62021/2/24土地證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。72021/2/24銷售答應(yīng)

商品房銷售答應(yīng)證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進展現(xiàn)房銷售的標志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售答應(yīng)證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進展期房銷售的標志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。82021/2/24商品房銷售流程簽訂認購書→簽訂商品房買賣合同及前期物業(yè)效勞合同→與開發(fā)商指定的銀行簽訂商品房抵押貸款合同〔即通常所說的辦理銀行按揭〕→商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)到房屋管理局登記交付→辦理大產(chǎn)權(quán)證〔初始登記〕→辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記92021/2/24

商品房預(yù)售

一、預(yù)售商品房應(yīng)當具備的條件根據(jù)城市商品房預(yù)售管理方法第五條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當符合以下條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書。2、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證；3、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總投資的25%以上，并已確定施工進度和開工交付日期；4、已辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。102021/2/24

轉(zhuǎn)預(yù)售

很多購房者買房是為了投資，在商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，也就是俗稱的“炒樓花〞。商品房的轉(zhuǎn)預(yù)售行為，我國城市房地產(chǎn)管理法第四十六條規(guī)定，商品房轉(zhuǎn)預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購置的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定，這就是說，城市房地產(chǎn)管理法對商品房轉(zhuǎn)預(yù)售行為沒有作出明確規(guī)定。但有的地區(qū)規(guī)定不可以轉(zhuǎn)預(yù)售，有的開發(fā)商也對預(yù)售合同簽訂后的更名有相應(yīng)的限制。112021/2/24對轉(zhuǎn)預(yù)售合同的效力問題，開發(fā)商向誰交付開工的商品房，應(yīng)根據(jù)詳細情況認定其效力。在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)，交清稅費后，商品房尚未實際交付之前，預(yù)購方將其預(yù)購的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，政策，沒有違背行為的，可認定轉(zhuǎn)預(yù)售合同有效。并且，轉(zhuǎn)預(yù)售行為已經(jīng)征得預(yù)售方同意的，預(yù)售房可以性轉(zhuǎn)預(yù)售合同的預(yù)購人交付商品房。預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購方未通知預(yù)售房而再轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，預(yù)售方?jīng)]有義務(wù)向第三方交付商品房，由此導(dǎo)致的遲延交付由商品房轉(zhuǎn)預(yù)售合同的當事人承擔。開發(fā)商也可以有條件地轉(zhuǎn)預(yù)售。另，開發(fā)商不得以預(yù)售不符合條件為由要求主張合同無效。122021/2/24商品房銷售的制止和限制1、返本銷售方式或變相返本銷售方式商品房銷售管理方法第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。〞返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買守人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

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2、售后包租銷售方式或租售后包租銷售的方式售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定時期內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。根據(jù)商品房銷售管理方法第十一：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未開工商品房。〞廣告語：“與著名商業(yè)零售機構(gòu)合作、品牌與業(yè)主共享〞、“核心商圈專業(yè)印鈔機〞、“十年帶租約產(chǎn)權(quán)旺鋪，80%投資回報〞、“能下金蛋的金母雞〞142021/2/24

3、零首付銷售方式中國人民銀行2001年6月19日公布的關(guān)于閨房住房金融業(yè)務(wù)的通知，嚴禁各商業(yè)銀行對借款人發(fā)放“零首付〞個人住房貸款。根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，個人住房貸款的最高額度是房屋總價款的80%，因此，購房者申請銀行貸款，應(yīng)當首先支付房款的20%以上。有的開發(fā)商為了吸引購房者采取“零首付〞或者“首付2%〞、“首付5%〞的促銷方式。152021/2/24

商品房的銷售廣告

根據(jù)廣告法、房地產(chǎn)廣揭露布暫行規(guī)定的相關(guān)規(guī)定，對于廣告的內(nèi)容、形式，應(yīng)當注意以下幾點：〔1〕房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當說明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當真實、準確，說明出處。〔2〕房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對工程情況進展的說明、渲染，不得有悖社會良好風氣?！?〕房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。162021/2/24〔4〕房地產(chǎn)中表現(xiàn)工程位置，應(yīng)以從該工程到達某一詳細參照物的現(xiàn)有交通干道的實際間隔表示，不得以所需時間來表示間隔。房地產(chǎn)廣告中的工程位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚、比例恰當。如：“距某某大商場僅3分鐘〔隱瞞了時速60公里這一前提〕〔5〕房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建立中，應(yīng)當在廣告中注明。如：“周邊一公里內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、銀行、郵局……〞〔其實這些設(shè)施僅停留在規(guī)劃圖紙上〕〔6〕房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當說明是建筑面積或者使用面積。172021/2/24

〔7〕房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部構(gòu)造、裝修裝飾的，應(yīng)當真實、準確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。〔8〕房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當在廣告中注明?！?〕廣告涉及專利產(chǎn)品或者專利方法的，應(yīng)當注明專利號和專利種類?！?0〕房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。182021/2/24〔11〕房地產(chǎn)廣告中涉及貸款效勞的，應(yīng)當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期?！?2〕房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主可以為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾?！?3〕房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當在廣告中注明。如何斷定：〔1〕開發(fā)商就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明和許諾；〔2〕該許諾和說明詳細確定；〔3〕對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響。192021/2/24銷售廣告的法律效力【案例】某一大型樓盤的宣傳海報中聲稱該樓盤擁有一個5萬平方米的人工湖，沖著這個人工湖，吳先生訂購了一套房。年底辦理入住時發(fā)現(xiàn)，所謂的5萬平方米的人工湖大縮水，只有缺乏1萬平方米的面積。業(yè)主吳先生認為自己遭遇了開發(fā)商的虛假宣傳，將開發(fā)商告上法庭。202021/2/24最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋中規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和許諾詳細確實定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應(yīng)當視為要約，即使該說明和許諾未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違背的，應(yīng)當承擔違約責任。212021/2/24

樣板間

為了便于商品房的銷售，開發(fā)商一般在商品房銷售，尤其是預(yù)售時設(shè)置樣板房或樣板間。這種樣板房或者樣板間在性質(zhì)上相當于合同法規(guī)定的樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當與樣品及其說明的質(zhì)量一樣。據(jù)此，商品房銷售管理方法第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板間的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房與樣板房一致。222021/2/24

商品房買賣合同的訂立與履行

商品房買賣從開場到完畢所經(jīng)歷的程序根本上可以分為兩個階段：第一階段是圍繞商品房買賣合同的成立而進展的立約階段，包括與買賣合同的成立相關(guān)的程序包括認購書及商品房買賣合同〔包括物業(yè)管理合同的訂立〕。第二階段則圍繞商品房合同履行而進展的履約階段。包括按揭貸款的辦理、房屋交付、辦理抵押登記等232021/2/24一、立約階段由于商品房買賣標的大，合同條款專業(yè)性強，簽約過程一般分認購和簽訂正式合同兩個階段，前一個階段簽訂認購書，后一個階段簽訂商品房買賣合同。認購書確定合同標的、面積、價格、付款方式、簽訂正式合同的時間，而商品房買賣合同則確定計價方式、付款方式的變更原則，面積差異處理方法、房屋交付條件、房地產(chǎn)證辦理責任及辦理時間、違約責任、物業(yè)管理、專項維修基金的交納方法等問題。242021/2/241、認購書認購書是在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發(fā)商或銷售商一般通過認購、訂購、預(yù)購等方式與購房者簽訂協(xié)議，交納一定定金/訂金作為將來訂立商品房買賣合同的擔保。很多人認為認購書只是一個合同意向書，不是正式合同。只有最終簽訂的商品房買賣合同才是有效合同，由此認購書不具備合同的約束力、無須承擔認購書確定的義務(wù)、責任，則認購書終究是意向書還是正式合同，效力是怎樣的呢？252021/2/24一種情況是簽訂認購書時，開發(fā)商沒有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證，甚至沒有辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，而以內(nèi)部員工認購銷售的名義賣與購房者，這種俗稱內(nèi)部認購。另一種情況就是開放商獲得了商品房預(yù)售答應(yīng)證或是現(xiàn)房銷售，開發(fā)商以為購房人保存預(yù)定的房屋為交換條件要求購房人簽訂認購書。262021/2/24第一種情況，我國城市房地產(chǎn)管理方法和商品房銷售管理方法都明確規(guī)定，在未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證之前不能進展商品房預(yù)售。根據(jù)我國合同法第五十二條的規(guī)定，違背法律行政法規(guī)的強迫性規(guī)定的合同無效。因此，這種情況下的認購書是無效的。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)是一個周期較長的過程，從開發(fā)商辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，到獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證需要經(jīng)歷一定時間，假如開發(fā)商在簽訂認購書之前已經(jīng)辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，具備商品房銷售的根本條件，只是尚未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證。這種情況，只要在起訴之前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證的，可以認定認購書有效。272021/2/24第二種情況的認購書，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要條款，并且出賣人已經(jīng)按照預(yù)定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。可見，假如認購書具備了商品房銷售合同有效的構(gòu)成要件，包含了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，就應(yīng)當被歸入合同范圍，具有合同的法律效力，一旦簽署，對合同雙方雙方當事人就產(chǎn)生法律約束力：雙方均應(yīng)如約簽訂正式的商品房買賣合同，出賣方不得再將買受人已認購的商品房賣與其他第三人；買受人也應(yīng)當按照認購書的約定如期簽訂商品房買賣合同。282021/2/242、定金1、定金法則定金是指合同一方當事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另乙方當事人一定數(shù)額的金額以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔保而存在的。民法通則第89條第1款第〔三〕項規(guī)定：“當事人乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；承受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。〞這就是所謂的定金法則。292021/2/24我國最高人民法院關(guān)于適用<擔保法>假設(shè)干問題的解釋第118條規(guī)定，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。定金法則只適用于兩種情況：第一，合同中明確出現(xiàn)“定金〞字樣的情形；第二合同中約定“訂金〞、“押金〞、“保證金〞等名稱的，需要通過詳細的內(nèi)容來表達，即表達為付款項的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還款項；承受款項一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當索賠返還。商品房銷售管理方法第22條規(guī)定：“……符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同前向買受人收取預(yù)定款性質(zhì)的費用，訂立商品房買賣合同時，所受費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所受費用；當事人之間另有約定的，從其約定。302021/2/24根據(jù)該條規(guī)定，在商品房的認購階段，開放商通過認購、訂購、預(yù)定等方式向購房者收取一定房款的法律性質(zhì)可以通過雙方的約定而適用定金法則，則假如購房者一方回絕訂立商品房合同，則無權(quán)要求開發(fā)商返還定金，同時，假如開發(fā)商回絕訂立合同，則應(yīng)當雙倍返還定金給購房者。假如當事人雙方按照認購書的與得那個在一定時期簽訂了正式的商品房買賣預(yù)售合同，購房者之前交納的定金就應(yīng)當?shù)肿鞣績r款。值得注意的是，雙方簽訂了商品房合同后，雙方簽訂的認購書的目的到達，認購書的效力終止。如雙方當事人以為其他原因假如雙方當事人因為其他原因?qū)е律唐贩抠I賣合同解除銷售行為不能到達時，也不得再援引認購書的定金條款追究對方當事人的責任。312021/2/24合同條款分歧【案例】年4月，陳女士與星星公司簽訂房產(chǎn)定購協(xié)議書，約定陳燕妮定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細閱讀和理解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的商品房買賣合同范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂商品房買賣合同時，認為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款，最后，陳女士起訴到法院，要求法院判決星星公司退回定金。322021/2/24假如產(chǎn)生分歧的是由沒有在認購書中明確約定，比方商品房的價格、面積、朝向等詳細條件沒有在認購書中予以明確，而是完全留待簽訂正式合同時協(xié)商。因為此類事由雙方當事人無法達成一致，導(dǎo)致無法簽署預(yù)售買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當將定金返還購房者。在這種情況下，購房者沒有過錯，商品房買賣預(yù)售合同未能簽署的原因是當事人雙方?jīng)]能就合同內(nèi)容達成一致意見，而不是購房者單方違約。假如產(chǎn)生分歧的是由已在認購書中明確約定，購房者不同意按照認購書的條件簽訂正式買賣預(yù)售合同導(dǎo)致商品房買賣預(yù)售合同無法簽訂的，則購房者存在過錯應(yīng)當承擔違約責任，開發(fā)商有權(quán)回絕返還定金；同樣的道理，開放商提出與認購書預(yù)定條款不同的條件導(dǎo)致商品房買賣預(yù)售合同無法簽訂的，則開發(fā)商存在過錯，應(yīng)當承擔違約責任，開放商應(yīng)當返還給購房者雙倍的定金。332021/2/24【法院判決】陳女士與星星公司簽訂的房產(chǎn)定購協(xié)議書明確載明，陳女士已詳細閱讀和理解該商品房買賣合同范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳女士應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同根本條件與星星公司簽訂正式的商品房買賣合同，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳女士的訴訟懇求。342021/2/243、購房者資格商品房買賣合同簽訂階段，開發(fā)商應(yīng)當考察購房者的民事行為才能，否則會導(dǎo)致合同的無效?！?〕無民事行為才能簽訂和商品房買賣合同無效?！?〕限制行為才能簽訂的房屋買賣合同無效。〔3〕機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位未經(jīng)過批準購置或者變相購置城市私有房屋簽訂的商品房買賣合同無效。352021/2/244、計價方式商品房預(yù)售合同中約定的房屋面積是按照設(shè)計圖紙計算的房屋價款也是按照上述的面積計算，房屋建成后，實測面積與合同約定面積難免有誤差?！景咐磕?月，某傳媒公司與一開發(fā)公司簽訂買賣房屋合同。合同中約定，傳媒公司購置一套建筑面積為105.62平方米的寫字樓，總價款為245萬余元。合同還約定，實測面積以昆明市房屋土地管理局測量的面積為準。年4月，開發(fā)公司向傳媒公司發(fā)函稱，根據(jù)房管部門的勘測報告，這套房屋的實際面積為77.5平方米。面對26.6％的縮水面積，傳媒將開發(fā)公司告上法院，索要雙倍賠償。362021/2/24根據(jù)我國商品房銷售管理方法第20條的規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：〔一〕面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)〔含３％〕，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人懇求解除合同的，不予支持；〔二〕面積誤差比絕對值超出３％，買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)〔含３％〕部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)〔含３％〕部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。372021/2/24房屋面積如何組成套內(nèi)建筑面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)使用面積包括：a、臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c、不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；d、內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套〔單元〕內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套〔單元〕與套〔單元〕、套〔單元〕與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕均為公共墻。公共墻按墻體程度面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套〔單元〕內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體程度面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍程度投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護構(gòu)造外圍程度投影面積的一半計算建筑面積。分攤的共有建筑面積，分攤的共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)。共有建筑面積由以下兩部分組成：a、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層〔間〕、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間〔如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等〕；為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。b、套〔單元〕與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕的公共墻體，墻體程度面積一半的建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。382021/2/245、停車場及車位物權(quán)法第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。開發(fā)商不得將業(yè)主共有的道路或者其他所設(shè)置出售的車位，車庫，必須首先滿足全體業(yè)主的需要；最成車庫出售、附贈給購房者；開發(fā)商可以出租，開發(fā)商出售、出租車位、車庫，必須充分考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受力并應(yīng)與之充分協(xié)商，確定好公平合理的轉(zhuǎn)讓、出租價格，不能剝奪已經(jīng)或者車位所有權(quán)業(yè)主的利益，也不得影響現(xiàn)存車位出租合同的履行。392021/2/246、違約責任〔1〕違約責任的條款商品房買賣合同中約定的違約責任條款包括，逾期交房、逾期辦理房地產(chǎn)證、逾期付款、擅自變更規(guī)劃、以及逾期交付公共配套設(shè)備、設(shè)施等。除逾期付款付款之外，其他違約責任條款均用于約束開發(fā)商。逾期付款、逾期交樓、逾期辦理房地產(chǎn)證的違約責任分繼續(xù)履行違約責任和解除合同的違約責任。假如商品房買賣合同未就逾期付款、逾期交樓、逾期辦理房地產(chǎn)證的違約責任進展約定，可適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋第十七條、和第十八條的規(guī)定解決相關(guān)糾紛。假如無特別約定，逾期交付公共配套設(shè)備設(shè)施的違約責任只是賠償損失，不會導(dǎo)致解除合同。402021/2/24〔2〕合同解除權(quán)的行使合同法第九十四條的規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，對方當事人可以解除合同。在商品房買賣糾紛中，出賣人遲延交付房屋、買受人遲延支付購房款的行為對方可以解除合同。最高院解釋第十五條規(guī)定：“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。〞412021/2/24商品房買賣合同的訂立與履行二、履行階段購房者和開發(fā)商訂立商品房合同之后，便進入商品房買賣的履行階段，在這個階段中對商品房買賣影響最大的是房屋按揭貸款合同的簽訂與履行、房屋交付以及產(chǎn)權(quán)證的辦理，這些程序是否順利進展是商品房買賣合同是否順利履行的關(guān)鍵。422021/2/241、按揭商品房按揭合同是購房人、銀行、開發(fā)商三方簽訂的抵押貸款合同，包含了三種民事關(guān)系：購房人和銀行之間的貸款合同、購房人和銀行之間的抵押關(guān)系、開發(fā)商和銀行之間的保證關(guān)系?！景咐磕硺I(yè)主與開發(fā)商簽約購置一套商品房，付款方式是銀行按揭，簽約之日支付三成首期款，七成余款以按揭方式支付，之后銀行因只同意貸出五成房款，開發(fā)商要求業(yè)主立即支付兩成房款，但遭到業(yè)主回絕，業(yè)主認為七成按揭未能被批準不是其自身原因所致，堅持要求按約定的方式付款，并且認為開發(fā)商有義務(wù)為他聯(lián)絡(luò)愿意提供七成貸款的銀行。無奈之下，開發(fā)商訴至法院要求業(yè)主支付余下兩成房款。432021/2/24

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以懇求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。在理論中，不少開發(fā)商為了銷售房屋，往往約定辦理按揭貸款的義務(wù)由開發(fā)商承擔，假如購房者的條件不符合銀行按揭貸款的要求，導(dǎo)致合同無法履行，開發(fā)商就只能返還購房者的購房款和利息。開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時約定以按揭的方式支付房款，要進一步約定按揭申請不被銀行批準時的其他付款方式，以防止糾紛的發(fā)生。442021/2/24措施：第一，按合同約定期限，交付合格的房屋。開發(fā)商不能在規(guī)定的時間內(nèi)按合同的要求完成建筑工程并交付房屋，購房者和可能因開發(fā)商沒有在合同約定的時間內(nèi)交付房屋而要求與開發(fā)商解除合同，這期間可能會回絕歸還銀行貸款，這樣，自然導(dǎo)致開發(fā)商要承擔保證責任。第二、及時協(xié)助購房者辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商在按揭貸款中的風險也表達在抵押登記手續(xù)不能及時辦理上，銀行希望可以及時辦理抵押登記實現(xiàn)現(xiàn)房的抵押，開發(fā)商希望及時辦理抵押登記為了盡快解除擔保責任。452021/2/242、交付商品房的交付是指開發(fā)商按照合同約定將建成的商品房轉(zhuǎn)移給購房者占有，其外在表現(xiàn)一般為將房屋