鹽城-開放大道項(xiàng)目

初步定位方案

2009.11shanghai上海盛勵(lì)機(jī)構(gòu)謹(jǐn)呈傳說如果你的家周圍開滿了紫薇花，紫薇仙子將會(huì)眷顧你，給你一生一世的幸福。。。。。。結(jié)語市場分析目錄區(qū)域分析工程開展核心策略工程總體定位及規(guī)劃建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議市場分析Chapter1·宏觀局部·經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)·房地產(chǎn)市場綜述·板塊市場研究分析了解鹽城才能找到優(yōu)勢1、歷史：自漢武帝元狩4年〔公元前119年〕建縣以來，共有2100多年歷史，是施耐庵、陳琳的家鄉(xiāng)2、人口：全市總?cè)丝?06萬，其中市區(qū)人口68.6萬，全市人口年均增長速度為0.6%，城市人口年均增加6,84萬人，戶均人口數(shù)量為3.12人3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故土，氣候年年均溫度在13度左右4、居?。蝴}城市政府出臺(tái)?市區(qū)2021-2021年住房建設(shè)規(guī)劃?,確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米。城市背景:宏觀局部1、08年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1537億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長12%，近三年GDP一直保持較高的增長。2.從03年開始地區(qū)生產(chǎn)總值開始進(jìn)入一個(gè)相對高速增長的時(shí)期,近幾年來根本增長速度根本維持在15%左右,增長速度驚人。鹽城GDP年增長情況1.隨著工業(yè)生產(chǎn)的加速開展和第三產(chǎn)業(yè)的興起，鹽城落后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局逐步改變，標(biāo)志著該市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入工業(yè)化初級階段，2.私營企業(yè)開始崛起，成為就業(yè)的主力和推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的新動(dòng)力3.同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開展步伐也不斷的加快。1、08年全年增長11%，人均GDP較上年有明顯增加，到達(dá)了20050元；2、總體走勢，穩(wěn)中有漲，03年以后增長速度加快。人均GDP分析1、08年全年增長14.5%，人均可支配收入為15826元，2002年以來，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長，該城市經(jīng)濟(jì)開展較為穩(wěn)定；人均可支配收入分析經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)鹽城經(jīng)濟(jì)開展階段1、紡織服裝：共有各類棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來較長時(shí)期的主要產(chǎn)業(yè)；2、汽車制造：主要是悅達(dá)汽車、中威客車等汽車產(chǎn)業(yè)園；3、農(nóng)副業(yè)：年產(chǎn)糧食500萬噸、油料30萬噸、肉類60萬噸、禽蛋70萬噸、水產(chǎn)品60萬噸左右；4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來大力開展的產(chǎn)業(yè)；5、房地產(chǎn)業(yè)：到2021年，規(guī)劃中增加值年均增長到達(dá)20%，開竣工總量到達(dá)480萬平方米；鹽城房地產(chǎn)市場的剛性需求主要來自于城市拆遷、農(nóng)民進(jìn)城以及局部新增人口，工程應(yīng)密切關(guān)注政府在推進(jìn)城市化工作的速度。鹽城目前主要產(chǎn)業(yè)情況小結(jié)：鹽城是一個(gè)擁有悠久歷史的地方，在千年時(shí)間的長河里孕育了豐富的文化，所以我們應(yīng)該在設(shè)計(jì)本工程時(shí)，表達(dá)出這樣的特點(diǎn)。從近10年來看，鹽城經(jīng)濟(jì)保持著雙位數(shù)的迅速開展。普通居民的生活水平提升很快。隨著今年世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，中國對外出口的恢復(fù)，鹽城的經(jīng)濟(jì)開展必定將再次保持高增長率，這將會(huì)極大地刺激樓市的開展。鹽城地產(chǎn)起步自2003年起，在近6年中，鹽城市區(qū)商品房年均供給量約在180萬平方米左右。2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬㎡，之前每年去化量也都在約100萬㎡左右。2007年上市量230萬㎡,去化量180萬㎡左右,整體供給量較大。08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市區(qū)的供給量有所減少，供給體量在150萬左右，目前土地的存量較大。進(jìn)入2021年，截止10月份市區(qū)商品房供給量為168萬㎡，去化量到達(dá)193萬㎡，呈現(xiàn)略供小于求局面。政府目前重點(diǎn)大力推進(jìn)南城新區(qū)的建設(shè)，潛在土地供給量充分，從09年初開始城市土地市場供給量已經(jīng)于城南片區(qū)及周邊開始爆發(fā)。城市土地市場供給量已經(jīng)于城南片區(qū)及周邊開始爆發(fā)。供給分析：房地產(chǎn)市場綜述價(jià)格分析物業(yè)類型：鹽城普通住宅多以多層為主，從近年開始市場上陸續(xù)有小高層、高層產(chǎn)品亮相，但由于市民普遍對于小高層物業(yè)不認(rèn)可，所以從07年鹽城市場還處于從多層往小高層過渡的階段〔但目前多數(shù)鹽城市民還對多層產(chǎn)品比較渴望〕。規(guī)劃：產(chǎn)品由兵營式布局向半圍合、圍合空間、錯(cuò)落式布局開展。戶型面積：消費(fèi)者熱衷約85兩房戶型，100㎡的兩房半戶型以及120-125㎡的三室兩廳一衛(wèi)的戶型。戶型特點(diǎn)：兩房半偏好兩房向南，三房偏好兩個(gè)臥室及客廳向南。車庫、地下室：每戶均需要有一個(gè)一樓車庫或是半地下室的儲(chǔ)藏室。集中車庫：通常采用半地下室結(jié)構(gòu)，車庫的頂部做成綠化的園林增加了工程綠化以及休閑活動(dòng)的空間。園林綠化：各工程園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會(huì)營造水系，園林內(nèi)部采用上下錯(cuò)落的常青植物來進(jìn)行點(diǎn)綴。鹽城地產(chǎn)隨著近年來的開展，其產(chǎn)品已經(jīng)由單一化、低開發(fā)水準(zhǔn)開展為多元化產(chǎn)品，且更加注重品牌效應(yīng)以及產(chǎn)品的檔次。產(chǎn)品分析鹽城房地產(chǎn)市場依照區(qū)域的市場特性和開展規(guī)律大致可以分為5大板塊：

以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀(jì)大道等主要河流、干道為界；劃分為城中，城東，城西，城北以及城南板塊。城市的方展軸向是由北向南轉(zhuǎn)移…………板塊市場研究鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊格局城北城中城南城東城西本案大慶路以北，新洋港河以南，通榆河以西，鹽馬路以東；板塊分析：配套完善，需求量大房源緊缺，價(jià)格飆升板塊特征：該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氣氛濃厚，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。市行政中心的南移使城市開展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購房需求居高不下。市場放量較小，老城區(qū)總的開發(fā)量在鹽城五大板塊中總量最低。錦江冠城悅達(dá)花園柳岸花城城北·板塊區(qū)域劃分錦江冠城悅達(dá)花園柳岸花城工程位置：新洋港南潮聲路北小洋河?xùn)|鹽城大橋西開發(fā)商：上海榮慶房產(chǎn)、上海衡泰房產(chǎn)總建面積：10萬㎡容積率：1.5開盤時(shí)間：2007-11物業(yè)形態(tài)：多層，小高層戶型：100-130㎡價(jià)格：3500-4000元/㎡簡介：錦江·冠城一期業(yè)主已經(jīng)入住，二期也將建成,最后一批精品小高層住宅已建到八九層。錦江冠城悅達(dá)花園工程位置：鹽城市人民路80號(hào)開發(fā)商：悅達(dá)地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)：小高層住宅，價(jià)格：4200-4500工程位置：城北順陽巷開發(fā)商：鹽城市金天地房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)：多層公寓價(jià)格：3700-4000柳岸花城通榆河以東地塊板塊特征：板塊內(nèi)土地資源豐富、開發(fā)較晚。受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚，但是其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、串場河風(fēng)光帶、工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐、教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持。城東板塊開展?jié)摿?qiáng)勁，開展空間巨大。板塊分析：配套日趨完善，物業(yè)類型齊全區(qū)域環(huán)境特色，樓市開展?jié)摿蓨W林匹克花園東方綠苑迎賓花園城東·板塊區(qū)域劃分工程位置：鹽城市迎賓大道10號(hào)開發(fā)商：鹽城中意房地產(chǎn)開發(fā)總建面積：18萬㎡容積率：1.5價(jià)格：3000-3200簡介：迎賓花苑是由鹽城中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力打造的鹽城首席健康節(jié)能型社區(qū)，規(guī)劃中的經(jīng)二路貫穿其中，將地塊分為東西兩側(cè)，共分兩期建成，其中一期55畝將分三批推出以多層為主、含少量小高層的綜合性住宅產(chǎn)品。迎賓花苑奧林匹克花園工程位置：鹽城機(jī)場西面〔鹽城大洋灣風(fēng)景區(qū)〕開發(fā)商：奧林地產(chǎn)總建面積：8萬㎡容積率：0.6開盤時(shí)間：2021年年中物業(yè)形態(tài)：聯(lián)體，雙拼；獨(dú)立價(jià)格：聯(lián)體5500元/㎡；雙拼7000元/㎡簡介：純別墅社區(qū)，總占地面積200畝，規(guī)劃有聯(lián)體別墅〔4-6聯(lián)〕，雙拼，以及獨(dú)立別墅社區(qū)。聯(lián)體別墅。戶型160-220㎡，雙拼為260㎡左右，獨(dú)立別墅還未向外推出，預(yù)計(jì)將會(huì)明年開始進(jìn)行銷售。東方綠苑工程位置：亭湖區(qū)鹽城迎賓大道〔工學(xué)院東校區(qū)南面〕總建面積：12萬㎡容積率：1.1開盤時(shí)間：2007年中旬物業(yè)形態(tài)：多層，小高層，別墅價(jià)格：3400-3600簡介：東方綠苑地處鹽城城東，緊鄰城市景觀大道迎賓大道，北靠1000畝的鹽城工學(xué)院東校區(qū)，南鄰800畝的師范學(xué)院新校區(qū)，距市中心4公里，工程以歐洲風(fēng)情為主,包括歐洲風(fēng)情商業(yè)街，多層公寓區(qū)，中心景觀小高層，歐式別墅區(qū)等4種高尚建筑形態(tài)。北至青年路，南至世紀(jì)大道，東至串場河，西至解放南路板塊特征：把守新城、老城連通的核心位置，臨近鹽中、一小，區(qū)域位置優(yōu)越。物業(yè)類型以小高層、高層為主。地段一定程度上決定了價(jià)格，城中板塊的房價(jià)將成為鹽城樓市的高地。本案錢江方洲國飛尚城板塊分析：大盤云集，名校環(huán)繞公園景觀，閃耀全城城中·板塊區(qū)域劃分工程位置：迎賓南路〔大慶路與青年路之間〕開發(fā)商：鹽城國飛綠色置業(yè)總建面積：30萬㎡容積率：1.8開盤時(shí)間：2007物業(yè)形態(tài)：住宅，商業(yè)，辦公價(jià)格：4500元/㎡簡介：位于鹽城市迎賓南路兩側(cè)，全長960米，征地面積257畝；北連大慶路金融一條街,南接青年路,直通市政府行政中心，東臨黃海公園、串場河景觀帶，西接T地帶主干道解放南路，是鹽城未來城市的中心。建設(shè)工程包括特色餐飲美食街、購物中心、花園住宅、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店，是集商業(yè)、住宅、休閑、娛樂于一體的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)。

國飛尚都

錢江方洲工程位置：鹽城市解放南路開發(fā)商：鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)總建面積：60萬㎡容積率：2左右開盤時(shí)間：2007-9物業(yè)形態(tài)：多層，小高層，高層住宅以及寫字樓酒店式公寓組成價(jià)格：5400-5500元/㎡簡介：錢江方洲中部以貫穿東西的商業(yè)街為界，將樓盤分為南北兩區(qū)。全盤以多層、小高層、高層住宅開發(fā)為主，同時(shí)有商業(yè)街、寫字樓、酒店式公寓、賓館等產(chǎn)品形式。北至世紀(jì)大道，南至鹽瀆路，東至串場河，西至西至解放南路西側(cè)板塊特征：臨近城中的新行政中心，靠近鹽瀆公園，依據(jù)城市開展“重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西〞的開展方向，南城區(qū)開展?jié)摿Σ豢上蘖俊?7年南城區(qū)建設(shè)處于起步階段，房價(jià)有一定的優(yōu)勢，升值潛力巨大。08年市場放量較大，接近80萬平方的市場放量，市場壓力較大，走勢緩慢。瑞爾國際公館華廈綠城板塊分析：

城南新行政中心，品牌開發(fā)公司打造樓盤品質(zhì)極高，升值潛力巨大城南·板塊區(qū)域劃分公園道1號(hào)公園道一號(hào)工程位置：公園道1號(hào)位于鹽瀆公園南側(cè)開發(fā)商：鹽城市聯(lián)鑫置業(yè)總建面積：60萬㎡容積率：2.5開盤時(shí)間：2007物業(yè)形態(tài)：高層住宅價(jià)格：4800-5000元/㎡簡介：位于解放南路與青年路交界處的時(shí)代超級購物中心是鹽城僅有的幾個(gè)大型綜合超市之一；集娛樂、餐飲、購物于一體的大型綜合性商業(yè)工程。瑞爾國際公館華廈綠城工程位置：新市政府南600米〔躍馬路東、聚亨路南，東臨戴莊路〕開發(fā)商：鹽城華廈融創(chuàng)置地總建面積：30萬容積率：1.44開盤時(shí)間：2006-物業(yè)形態(tài)：小高層公寓價(jià)格：4200-4500元/㎡簡介：工程前期占地200多畝，建筑面積近30萬㎡，內(nèi)有多層、小高層和高層共計(jì)1600多戶，居住人數(shù)將到達(dá)5000人左右，戶型有從60㎡到230㎡多種不同理想戶型，小區(qū)建筑密度低于20％，綠地率為45％。鹽馬路以西，以西環(huán)路為軸線板塊特征：03年八大房產(chǎn)商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開始就宣告了城西板塊市場活潑性，隨著開發(fā)的深化，區(qū)域房地產(chǎn)開展被拉動(dòng)，片區(qū)的開展也得到帶動(dòng)。樓盤主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，整體體量不少，由于區(qū)域位置的特殊性〔緊鄰老城，青年路為城市的軸心位置〕，再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢，城西板塊認(rèn)同率較高。金大洋花園西城逸品金大洋花園板塊分析：市場活潑，新盤集中,體量不少，性價(jià)比高城西·板塊區(qū)域劃分金大洋花園西城逸品工程位置：西環(huán)路與青年路交界處開發(fā)商：豐富房地產(chǎn)開發(fā)總建面積：40萬㎡容積率：2開盤時(shí)間：2007物業(yè)形態(tài)：小高層公寓價(jià)格：4300-4500元/㎡簡介：位于西環(huán)路與青年路交界處，是新老城交界處核心地段。東面為前進(jìn)河，南面為北港河，周圍配套及開展前景良好，交通便利，區(qū)域位置極佳，是鹽城首善之區(qū)，有著巨大的升值潛力。工程總建筑面積約40萬平方米，占地面積約20萬平方米，綠化率高達(dá)46%，由33幢風(fēng)格簡約的景觀建筑組成，約2000戶，可入住數(shù)千人，是一座大型水岸園林生活社區(qū)。一期建筑面積5萬多平方米，為6棟純小高層臨水住宅。各板塊近年的開展以及結(jié)合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯；新建樓盤雖不多，但在售個(gè)案體量較大，多集中在30萬平方米以上，例如公園道1號(hào)已到達(dá)60萬平方米體量。整個(gè)市場的商品房供需關(guān)系處于一個(gè)較為供小于求的階段。樓市銷售情況屬于比較樂觀的狀態(tài)。不同層次的客戶的購置行為，對于不同板塊的需求特征已逐漸形成。隨著整個(gè)鹽城市區(qū)開展變化，城市中心由北向南轉(zhuǎn)移，城中、城南區(qū)域的配套以及景觀資源逐漸豐富，板塊內(nèi)，樓盤內(nèi)部優(yōu)勢以及產(chǎn)品品質(zhì)得到充分表達(dá)，同時(shí)各家開發(fā)商，共同打造產(chǎn)生的優(yōu)勢效果也不斷加強(qiáng)。目前整個(gè)鹽城市場，處于一個(gè)開展階段，城中以及城南是未來鹽城樓市的開展重點(diǎn)。鹽城現(xiàn)階段還是處于賣房型、賣價(jià)格、賣地段的階段。雖然有高檔樓盤的概念提出，但什么樣是真正高端、有品質(zhì)的樓盤沒有具體的認(rèn)識(shí)。隨著鹽城今年土地量供給加大，未來的供給量勢必增加。雖然現(xiàn)階段市場供小于求，但是可預(yù)見的將來競爭勢必非常劇烈。市場產(chǎn)品組合較為單一，即使大體量工程的產(chǎn)品線也不豐富。對于本工程而言，處于城中、城南交匯地帶，鄰近的鹽瀆公園，政府重金打造古典水街，新市政府落戶于此，已給本案奠定良好的開展空間。小結(jié)：區(qū)域分析Chapter2·區(qū)內(nèi)文脈·城市規(guī)劃·規(guī)劃指標(biāo)分析·SWOT分析千年的鹽城復(fù)興的鹽城在鹽阜大地上，哺育過文雄海內(nèi)的“建安七子〞之一陳琳，水滸作者施耐庵；南北朝產(chǎn)生過名醫(yī)徐道度，清代有治水專家馮道立；明清出現(xiàn)過詩人吳嘉紀(jì)陳玉澍、書法家宋曹、畫家萬嵐以及評書的開創(chuàng)者柳敬亭等。建湖的“百戲〞在唐代即享有盛譽(yù)，慶豐十八團(tuán)是我國雜技三個(gè)半發(fā)源地之一。明代中葉還出現(xiàn)過東臺(tái)安豐人王艮為代表的具有全國影響的泰州學(xué)派。近、現(xiàn)代鹽城出現(xiàn)的學(xué)者名流甚多。區(qū)域文脈鹽城歷史的見證“鹽瀆公園〞鹽瀆公園文化風(fēng)貌區(qū)中的重要景點(diǎn)“水街〞鹽城產(chǎn)海鹽，自漢代以來就有著極為重要的作用，輝煌時(shí)期曾經(jīng)占到全國財(cái)政總收入的三分之一。舊時(shí)的鹽城，可以說是百河交錯(cuò)，水系密集，百米之內(nèi)，三步兩橋。古時(shí)鹽城就有水街，水街上富商云集，店鋪林立。為了順應(yīng)民意，鹽城市政府在廣納賢言的根底上，籌資億元，重建水街，光復(fù)舊景。水街，與其說是街更不如說是一個(gè)小鎮(zhèn)。全部是青磚灰瓦的仿古建筑。水街城市規(guī)劃加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)、努力形成以效勞業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)列為首要目標(biāo)。大市區(qū)的率先突破來帶動(dòng)全市效勞業(yè)加快開展。將鹽城塑造為一個(gè)暢達(dá)之城、綠色之城、人本之城。

以大市區(qū)的率先突破來帶動(dòng)全市效勞業(yè)加快開展。重點(diǎn)要抓集聚區(qū)建設(shè)，突出打造先鋒島中心商業(yè)區(qū)、城南科教集聚區(qū)、內(nèi)港湖中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)、鹽瀆公園文化旅游休閑區(qū)、城北物流園區(qū)、汽車城生產(chǎn)效勞業(yè)集中區(qū)、鳳凰信息軟件園、亭湖新區(qū)效勞集中區(qū)、鹽都新區(qū)效勞集中區(qū)、城南新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等十大效勞業(yè)集聚區(qū)。其中，鹽瀆公園文化旅游休閑區(qū)以區(qū)內(nèi)串場河景觀帶、鹽瀆公園和海鹽博物館等文化生態(tài)景觀，以及水街、水城、娛樂街、美食街等為載體，把這里建成綜合反映鹽城歷史文化、生態(tài)景觀和城市品位的特色區(qū)域。一、工程所在地塊分析1、區(qū)位分析工程位于鹽城市開發(fā)大道、東進(jìn)路與悅達(dá)企業(yè)總部為鄰。工程處于鹽城十大效勞業(yè)集聚區(qū)，鹽瀆公園文化旅游休閑區(qū)范圍內(nèi)。與鹽城歷史文化風(fēng)貌主景區(qū)水街隔路相望。工程屬于鹽城中心城區(qū)范圍內(nèi)。本工程工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊位置：開放大道悅達(dá)總部辦公區(qū)北側(cè)容積率：≤1.9

用地面積：360畝約240000平方米建筑密度：≤25%從城市開展的規(guī)律和鹽城的歷史和未來來看，本工程的地段都是較為優(yōu)越的，能夠成為僅次于核心區(qū)的最具潛力的區(qū)域。SWOT分析Strengths優(yōu)勢5：現(xiàn)階段市場供小于求在2007年底到2021年初長達(dá)一年多的時(shí)間里，市場上的新樓盤屈指可數(shù)，樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。6：當(dāng)?shù)貥鞘袆傂孕枨罅看髲漠?dāng)?shù)貥鞘袖N售情況看，當(dāng)?shù)刭彿空邉傂孕枨蟠?。大量樓盤都出現(xiàn)脫銷的態(tài)勢。7：交通便利，多條公交本工程位于開放大道，開放大道是鹽城主要道路之一，且多條公交就在門前，極大方便以后的購房者，為本工程提供了交通支持。8：體量大，適宜容積率，利于整體打造46萬方的體量在本區(qū)域?qū)儆诖蟊P級的樓盤，容積率在同區(qū)域樓盤里不高，所以在產(chǎn)品規(guī)劃方面，比其他樓盤有更多可以選擇的方案，從樓盤品質(zhì)上，也更容易打造高端產(chǎn)品。9：政府重點(diǎn)工程水街，為本工程帶來價(jià)值提升就在本工程開放大道對面，就是鹽城市長親力督導(dǎo)的，重點(diǎn)復(fù)古休閑街區(qū)“水街〞。這對于本工程是絕對地帶來整體價(jià)值上的提升，可以預(yù)計(jì)，鹽城市政府還將在本區(qū)域上投入大量資金，把環(huán)境打造得更好。Weaknesses劣勢1：周邊住宅供給量大區(qū)域處于大開發(fā)階段，大量樓盤不斷上市，必定會(huì)稀釋本工程的客戶群，特別是可以預(yù)期的1年后，勢必競爭更加劇烈。2：地塊不規(guī)那么，不利于整體布局本工程地塊形狀不規(guī)那么，在產(chǎn)品布局方面勢必會(huì)有一些限制，且臨開放大道處邊長最窄。對于以后入口的設(shè)置，以及車行、人行動(dòng)線安排產(chǎn)生一定難度。3：區(qū)域入住率不高，人氣缺乏從整個(gè)區(qū)域上看，雖然購置量大，由于是新開發(fā)區(qū)域。入住率還是低，整個(gè)區(qū)域的人氣現(xiàn)階段缺乏。1：目前是鹽城樓市處于供小于求的狀態(tài)鹽城2021年供給量不大，造成很大一局部剛性需求無房可買。從現(xiàn)階段的態(tài)勢上分析，在短期內(nèi)這樣的局面還將持續(xù)。

2：區(qū)域環(huán)境日漸成熟隨著時(shí)間的推移，包括本區(qū)域的人氣、綠化、商業(yè)氣氛等硬件條件越來越好。本區(qū)域的居住環(huán)境越來越成熟，未來必將成為鹽城居住區(qū)的典范。Opportunities時(shí)機(jī)Threats威脅工程開展核心策略Chapter3·市場策略·競爭策略·產(chǎn)品策略拿什么獻(xiàn)給你我的鹽城市場策略——打造以“文化〞為主題特色的高檔社區(qū)文化內(nèi)涵“紫薇花”文化符號(hào)化引領(lǐng)市場的燈塔項(xiàng)目紫薇花作為鹽城城市的文化象征，具有深厚的歷史人文底蘊(yùn)和唯一性，因此以“紫薇花〞為主題進(jìn)行切入，充分挖掘內(nèi)涵，將“文化〞進(jìn)行符號(hào)化，打造工程的獨(dú)特個(gè)性和氣質(zhì)是工程開發(fā)的市場策略。立足于自身特色的景觀、環(huán)境的優(yōu)勢的打造是工程市場競爭的核心策略。以鹽城市花—“紫薇花〞為文化代表符號(hào)文化，是虛化的產(chǎn)物，必須用一種具象的物件來形象化關(guān)于“紫薇〞

紫薇又名滿堂紅，是一種被廣泛種植的觀花樹種，千屈菜科植物,落葉灌木或小喬木。耐寒耐修剪，抗旱力強(qiáng)，壽命長；花瓣皺曲，艷麗多彩，花期長。高達(dá)7米，樹冠不整齊，樹皮光滑，淡褐色，嫩枝四棱；葉對生，橢圓形至柜圓形，長3—7厘米；圓錐花序頂生，花有紅色、紫色，也名紫薇，莖3—5厘米?；ㄆ陂L，從6月到9月；蒴果近球型，莖約1.2厘米，果熟期10—11月。藍(lán)紫薇紫薇在中國古代天文學(xué)里，把天上的星辰與人間的人事相對應(yīng)。人間最尊貴的就是帝王，而天上的帝王就是紫薇星，也就是北極星，它在紫薇垣統(tǒng)領(lǐng)天上的星辰。所以紫薇他代表著一種尊貴和王者之氣！“紫薇〞是尊貴的象征關(guān)于紫薇花來歷的傳說。說在遠(yuǎn)古時(shí)代，有一種兇惡的野獸名叫年，它傷害人畜無數(shù)，于是紫微星下凡，將它鎖進(jìn)深山，一年只準(zhǔn)它出山一次。為了監(jiān)管年，紫微星便化作紫薇花留在人間，給人間帶來平安和幸福！傳說如果你的家周圍開滿了紫薇花，紫薇仙子將會(huì)眷顧你，給你一生一世的幸福?！白限报暿墙巯樾腋５南笳髯限被?/p>

杜牧

曉迎秋露一枝新，不占園中最上春。桃李無言又何在，向風(fēng)偏笑艷陽人。

見紫薇花憶微之白居易

一叢暗淡將何比？淺碧籠裙襯紫巾。除卻微之見應(yīng)愛，人間少有別花人。

紫薇

陸游

鐘鼓樓前官樣花，誰令流落到天涯？少年妄想今除盡，但愛清樽浸晚霞。紫薇

楊萬里似癡如醉麗還佳，露壓風(fēng)欺分外斜。誰道花無紅百日，紫薇長放半年花關(guān)于“紫薇〞的詩詞關(guān)于“紫薇〞的畫明陳栝芭蕉紫薇圖釣魚臺(tái)國賓館收藏王個(gè)簃葡萄紫薇“紫薇之城〞的絢爛有“紫薇之城〞美譽(yù)的比勒陀利亞位于南非東北部高原馬加利山麓，氣候宜人居住，冬天不冷夏天不熱。全市共有8萬株紫薇樹，每到初夏來臨時(shí)，紫花盛開。人行道栽種的高大紫薇樹冠上無數(shù)的圓錐花絮布滿枝頭，向進(jìn)入比勒陀利亞城的遠(yuǎn)方游客涌來，并恣意地鋪灑在城市的每一條街道，天地間籠罩在紫色氤氳中，讓人心頭產(chǎn)生了強(qiáng)烈震撼。競爭策略——搶占市場制高點(diǎn)，打造鹽城“城市名片〞提前進(jìn)入概念和品牌營銷通過市場調(diào)研，我們認(rèn)為目前鹽城市場尚沒有真正的高檔次的明星工程，而本案工程所具備地段優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、完全具備打造引領(lǐng)市場的“燈塔工程〞、塑造市場“領(lǐng)跑者〞形象的實(shí)力和條件。因此我們建議：跳出常規(guī)，以領(lǐng)導(dǎo)市場的思路和膽魄，樹立工程的絕對高度，將本工程打造成為鹽城的“名片〞。隨著一批國內(nèi)知名開發(fā)商未來將進(jìn)入鹽城市場，未來市場必將面臨領(lǐng)先的開發(fā)理念、產(chǎn)品、營銷模式和品牌的沖擊，鹽城現(xiàn)階段雖然供小于求，但是隨著未來地產(chǎn)市場新一輪的市場“洗牌〞即將展開，競爭無可防止。建議本工程提前進(jìn)入概念和品牌營銷，在市場尚未全面展開前，搶占市場制高點(diǎn)，樹立本案的市場地位。產(chǎn)品差異化，打造出明星產(chǎn)品產(chǎn)品多元化，符合大盤需求大量購置人群1：周邊有大體量的競爭對手，以后的競爭會(huì)越來越劇烈，所以，我們在規(guī)劃初期就應(yīng)該貫穿和其他樓盤不一樣的理念。2：除了我們在做整體規(guī)劃時(shí)，在概念上打造出非同一般的核心內(nèi)涵，更需要在產(chǎn)品面上實(shí)際打造出具有代表樓盤檔次的產(chǎn)品。3：鹽城大量開發(fā)的產(chǎn)品多只是普通公寓或者別墅，產(chǎn)品線單一。復(fù)合型的高端產(chǎn)品現(xiàn)在還未出現(xiàn)，所以留給我們一個(gè)巨大的時(shí)機(jī)。產(chǎn)品面積控制，與鹽城整體消費(fèi)水平相符合鹽城位處蘇北，在經(jīng)濟(jì)上和蘇南地區(qū)有一定差距，在購置力上也就存在差距。所以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，在考慮整體舒適度，提高實(shí)際使用比例外，總價(jià)上應(yīng)該有一定的控制，在單價(jià)不變的情況下，面積控制是最適宜的方式。無論是立足今天還是從長遠(yuǎn)角度看，市級商業(yè)中心的概念是經(jīng)年逐步開展形成的，大市口的核心商業(yè)地位是不可被取代的。作為本工程而言，周邊已經(jīng)規(guī)劃了眾多商業(yè)設(shè)施，而本區(qū)域的人氣又缺乏，有限的消費(fèi)力也缺乏以支撐眾多大型商業(yè)。因此在體量上盡可能做到適宜的尺度，以精致取勝。商業(yè)定位思考——適度體量工程總體定位及規(guī)劃建議Chapter4·定位價(jià)值要點(diǎn)·工程總體定位·總體規(guī)劃建議多元的城市，多元的生活定位價(jià)值要點(diǎn)價(jià)值表達(dá)之二:主題性引領(lǐng)鹽城鹽城是一個(gè)擁有悠久歷史的古城，本工程的區(qū)域又是規(guī)劃中的文化旅游休閑區(qū)。所以在整個(gè)工程的定位規(guī)劃里，應(yīng)該與之相照應(yīng)。且一個(gè)高尚樓盤的成功與否，就要看它賦予給整個(gè)樓盤什么樣的文化內(nèi)涵。價(jià)值表達(dá)之一:符合整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃價(jià)值表達(dá)之三:表達(dá)多元性、擴(kuò)大受眾面本地樓盤產(chǎn)品比較多的是強(qiáng)調(diào)房型、功能、地段等方面的優(yōu)勢，但是從上海、或者北京等地樓盤分析來看，一個(gè)好的中高端樓盤，是不是有一個(gè)好的主題吸引到購房者，是產(chǎn)品在工程前期樹立形象時(shí)最大的賣點(diǎn)，也是未來決定產(chǎn)品價(jià)值的重要依據(jù)之一。工程總體定位總體定位——特色社區(qū)商業(yè)+酒店公寓+別墅+花園洋房+小高層類型層數(shù)建筑面積（約）比例（約）產(chǎn)品占地（約）商業(yè)22萬平米5%1.1萬平米酒店公寓18--204.6萬平米10%別墅3-52.3萬平米5%0.8萬平米花園洋房89.2萬平米20%1.6萬平米小高層12--1627.3萬平米60%2.5萬平米合計(jì)45.6萬平米100%6萬平米產(chǎn)品規(guī)劃方案地塊初步規(guī)劃分為4個(gè)區(qū)域，酒店公寓及商業(yè)區(qū)塊、公寓區(qū)塊、別墅區(qū)塊、花園洋房區(qū)塊。初步規(guī)劃布局方案開放大道中心廣場小高層公寓花園洋房別墅酒店公寓及商業(yè)酒店及商業(yè)投影占地面積約：10000㎡小高層公寓投影占地面積約：25000㎡別墅投影占地面積約：8000㎡花園洋房投影占地面積約：17000㎡東進(jìn)路水街文港南路紫薇花大道樣板段產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議Chapter5·產(chǎn)品定位·產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議我的家，就在紫薇花開的地方產(chǎn)品定位掩映在紫薇花里的復(fù)合型高尚主題社區(qū)所有的記憶都是紫薇花開時(shí)，燦爛的陽光；這是我一直在找尋的地方，我要把夢種在這里，等待明年紫薇再綻放的時(shí)候，我就娶回我的新娘。。。。。。產(chǎn)品面積段劃分方案類型面積戶數(shù)（約）酒店公寓50-80平方米760別墅160-220平方米115花園洋房130-150平方米650小高層85-140平方米2700產(chǎn)品面積的設(shè)計(jì)，充分考慮到不同產(chǎn)品特點(diǎn)及未來存在的需求情況，以及產(chǎn)品線的完整。具體劃分原那么如下：1：酒店公寓：小戶型總價(jià)低3：花園洋房：