上海修訂科創(chuàng)中心規(guī)劃用地政策

圍繞建設(shè)具有全球影響力的上海科技創(chuàng)新中心這一目標(biāo)，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局近日修訂了《上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實(shí)施辦法（試行）》，聚焦實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新多項(xiàng)規(guī)劃土地政策，以提高土地利用效益，鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，促進(jìn)科創(chuàng)中心建設(shè)。

原有實(shí)施辦法2015年7月發(fā)布生效，至今年6月底到期。上海市規(guī)土局廣泛聽取產(chǎn)業(yè)園區(qū)和相關(guān)部門意見，開展政策實(shí)施評(píng)估，進(jìn)一步優(yōu)化土地支持政策，從5個(gè)方面進(jìn)行了修訂。

一是允許工業(yè)、研發(fā)總部用地提高開發(fā)強(qiáng)度。一般情況下工業(yè)用地容積率不大于2.0，高度不超過30米；研發(fā)總部用地容積率不超過3.0，高度不超過50米。對(duì)于有特殊產(chǎn)業(yè)功能和工藝需求的項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定，容積率和高度指標(biāo)可予以突破。

二是堅(jiān)持園區(qū)平臺(tái)長(zhǎng)期持有物業(yè)，采用先租后售方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用房。要求標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部通用類物業(yè)，由園區(qū)平臺(tái)持有至少50%；鼓勵(lì)采用先租后售方式，向高新技術(shù)和“四新”企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)用房，并明確由租轉(zhuǎn)售的條件；直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過物業(yè)總量的30%。

三是鼓勵(lì)園區(qū)租賃住房建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)城融合。增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)和周邊地區(qū)的租賃住房供應(yīng)，籌措供應(yīng)市場(chǎng)化的社會(huì)租賃住房用地，鼓勵(lì)園區(qū)平臺(tái)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集中建設(shè)人才公寓（單位租賃房），滿足園區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的居住需求，促進(jìn)產(chǎn)城融合。

四是鼓勵(lì)土地節(jié)約集約和復(fù)合利用，促進(jìn)地下空間開發(fā)。針對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、科技創(chuàng)新特點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大配套服務(wù)設(shè)施比例，由不超過7%提高到不超過15%。鼓勵(lì)存量工業(yè)、研發(fā)用地開發(fā)利用地下空間，需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，給予土地價(jià)款支持政策。

五是加強(qiáng)土地利用監(jiān)管。通過土地全生命周期監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)園區(qū)引入產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)用房租售情況等的監(jiān)管，對(duì)違規(guī)項(xiàng)目設(shè)立相應(yīng)的懲罰機(jī)制，以確保園區(qū)平臺(tái)支持政策落地，有效保障實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（盧為民張?zhí)祜L(fēng)）上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實(shí)施辦法（試行）第一條（目的依據(jù)）為加快推進(jìn)建設(shè)具有全球影響力的上海科技創(chuàng)新中心，促進(jìn)自主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，優(yōu)化科技創(chuàng)新空間格局，支持園區(qū)平臺(tái)建設(shè)發(fā)展，結(jié)合國(guó)土資源部制定的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，市委、市政府《關(guān)于加快建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的意見》和市政府《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》等規(guī)定，制訂本辦法。第二條（適用范圍）本辦法適用于上海張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃和土地管理工作，其他符合上海市城市和土地利用規(guī)劃的保留工業(yè)用地參照?qǐng)?zhí)行。本辦法所指園區(qū)平臺(tái)，為承擔(dān)市級(jí)、區(qū)縣級(jí)各類園區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理的平臺(tái)型公司。準(zhǔn)廠房類出讓價(jià)格不得低于相同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%，研發(fā)總部通用類用地出讓價(jià)格不得低于相同地段研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%。（二）園區(qū)平臺(tái)持有的工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部通用類物業(yè)不超過50%的部分，在明確土地利用績(jī)效和退出機(jī)制等全生命周期管理要求的基礎(chǔ)上，可以轉(zhuǎn)讓給高新技術(shù)企業(yè)、“四新”企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)等。上述企業(yè)按照規(guī)定退出的，其物業(yè)由園區(qū)平臺(tái)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式、按照約定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先回購(gòu)，也可以經(jīng)園區(qū)平臺(tái)同意后轉(zhuǎn)讓給符合條件的企業(yè)。（三）支持園區(qū)平臺(tái)收購(gòu)企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地，用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)總部通用類物業(yè)，收購(gòu)企業(yè)節(jié)余土地納入土地交易市場(chǎng)實(shí)施。土地收購(gòu)價(jià)格可以在原出讓價(jià)格基礎(chǔ)上，增加適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類地價(jià)的平均價(jià)格。第六條（完善園區(qū)配套設(shè)施）按照建設(shè)宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)商務(wù)社區(qū)的目標(biāo)，控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)實(shí)際需求的變化，合理確定配套服務(wù)設(shè)施的比例結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加公共租賃公寓、教育文化場(chǎng)所、商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及公共開放空間等配套服務(wù)功能。第七條（鼓勵(lì)土地節(jié)約集約混合利用）（一）適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需求，在自貿(mào)區(qū)開展的混合用地試點(diǎn)基礎(chǔ)上，探索規(guī)劃編制的彈性控制與土地混合利用的引導(dǎo)，明確合理比例，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)用途結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用。（二）針對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、科技創(chuàng)新特點(diǎn)，允許產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套科技創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施的建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例一般不超過15%。第八條（促進(jìn)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型更新）區(qū)縣政府要統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和土地利用現(xiàn)狀等情況，調(diào)動(dòng)社會(huì)主體的積極性，劃定整體轉(zhuǎn)型區(qū)域，組織編制或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。（一）已批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃符合轉(zhuǎn)型發(fā)展方向的，可以直接編制年度計(jì)劃，明確存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項(xiàng)目和實(shí)施方案。（二）按照區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā)的，根據(jù)區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃和公共配套優(yōu)先原則，在落實(shí)開發(fā)主體的社會(huì)公益責(zé)任的前提下，可以制定整體轉(zhuǎn)型的分期開發(fā)方案。第九條（營(yíng)造低成本創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境）（一）各類園區(qū)中研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類用地的基準(zhǔn)地價(jià)，為相同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的150%。（二）存量工業(yè)用地、研發(fā)總部類用地按照規(guī)劃提高建筑容積率的，土地使用權(quán)人按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，區(qū)縣政府可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和土地利用績(jī)效等情況，按照一定比例收取土地出讓價(jià)款，降低創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成本。具體比例，由區(qū)縣政府集體決策確定。（三）存量工業(yè)用地、研發(fā)總部類用地按照規(guī)劃提高建筑容積率補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，經(jīng)集體決策后，可以按照分期方式繳納地價(jià)款，或在項(xiàng)目竣工后房地產(chǎn)登記前繳納，最長(zhǎng)時(shí)間不得超過兩年。第十條（提高土地利用效益）（一）土地使用權(quán)人要嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的開工、竣工時(shí)間進(jìn)行建設(shè)，申請(qǐng)調(diào)整開竣工時(shí)間的，須經(jīng)出讓人同意并明確延期原因，開工或竣工時(shí)間調(diào)整每次可延長(zhǎng)3個(gè)月，開工或竣工時(shí)間延長(zhǎng)時(shí)間不得超過12個(gè)月。（二）以彈性年期出讓的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地，在出讓合同中應(yīng)明確土地使用權(quán)到期續(xù)期條件，可以明確采用協(xié)議出讓、續(xù)期價(jià)格等土地使用權(quán)的續(xù)期方式。經(jīng)區(qū)縣政府集體決策，可以按照原出讓價(jià)款，或者結(jié)合原出讓價(jià)款和續(xù)期時(shí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合評(píng)估確定續(xù)期價(jià)格。第十一條（加強(qiáng)土地利用監(jiān)管）（一）加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。對(duì)存在違法用地和違章搭建、閑置土地、擅自改變土地用途和建設(shè)規(guī)劃條件的，以及土地出讓合同中對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有約定的，不得以改變土地使用權(quán)人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等方式，變更土地使用權(quán)。（二）加強(qiáng)閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。強(qiáng)化區(qū)縣政府閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的主體責(zé)任，按照合同約定，落實(shí)土地利用績(jī)效評(píng)價(jià)和土地使用權(quán)退出機(jī)制；按照《閑置土地處置辦法》，及時(shí)開展閑置土地調(diào)查認(rèn)定，合理界定閑置原因，分類進(jìn)行處置。通過暫停逾期未開工項(xiàng)目較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)新增用地出讓、公開掛牌督辦、定期通報(bào)等方式，促進(jìn)閑置土地處置。對(duì)低效的產(chǎn)業(yè)用地，可以結(jié)合土地出讓合同約定，綜合運(yùn)用財(cái)稅、環(huán)保、安監(jiān)、信用等措施，推進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地盤活利用。（三）加強(qiáng)信息共享和共同監(jiān)管。探索建立全市統(tǒng)一的土地全