深圳中山公園工程效勞建議書本報(bào)告主要框架1、工程概況2、市場(chǎng)分析3、市場(chǎng)定位4、工程規(guī)劃預(yù)案5、效勞范圍中山公園工程效勞建議書1-6/2007工程概況市場(chǎng)分析工程概況地塊位置：南山區(qū)中山園路與北環(huán)大道交界處用地性質(zhì)：暫為旅游用地占地面積：19000平方米預(yù)計(jì)建筑面積：76000平方米預(yù)計(jì)建筑容積率：4.0北環(huán)大道本工程工程界定北環(huán)大道中山園路漢唐街中山公園本工程?hào)|北公園入口處地塊呈長(zhǎng)方矩形，進(jìn)深較淺，不利于規(guī)劃園林。地塊東臨中山園路，北臨北環(huán)大道，受噪音影響較大；南面是漢唐街，景觀較差；西臨中山公園，擁有著絕佳的景觀資源。地塊被中山公園入口道路分割成兩局部，不利于規(guī)劃全封閉式小區(qū)。工程概況工程地塊該工程毗鄰約49萬(wàn)平方米中山公園，尊享中山公園絕色美景。中山公園是一座具有歷史文化教育意義和時(shí)代氣氛與傳統(tǒng)特色相統(tǒng)一的綜合性公益休閑公園。園內(nèi)岡巒起伏、植被茂密，多處古跡名勝和現(xiàn)代園林建筑，從高處俯瞰，風(fēng)景十分優(yōu)美。工程概況工程景觀該工程周邊有21、22、37、93等10數(shù)條公交路線，交通便捷，居民出行較為方便。北環(huán)大道南山大道21、22、37、93、226、332、362路公交車站21、22、37、93、226、332路21、22、37、93、201、226、332路21、22、37、93、201、226、332、362路工程概況工程交通北環(huán)大道中山公園漢唐街中山園路南頭商業(yè)城本工程工程概況工程配套〔1〕尊享中山公園絕色美景，品味人與自然的和諧統(tǒng)一中山公園本工程工程概況工程價(jià)值挖掘〔2〕交通便利、毗鄰南山商業(yè)中心區(qū)北環(huán)大道天虹商場(chǎng)南頭商業(yè)城百安居家樂福銘可達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)本工程工程價(jià)值挖掘工程概況〔3〕豐富的教育資源南頭中學(xué)南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校南頭小學(xué)部荔香中學(xué)本工程中加國(guó)際學(xué)校深圳大學(xué)大新小學(xué)工程價(jià)值挖掘工程概況〔1〕開發(fā)商品質(zhì)形象尚未形成目前開發(fā)商在深圳市尚無成功工程案例，品質(zhì)形象尚未深入人心，在日后工程推廣過程中應(yīng)注重開發(fā)商品質(zhì)形象的推廣。北環(huán)大道南頭城實(shí)業(yè)：中山頤景花園本工程海岸地產(chǎn)：海岸·卡夫諾工程風(fēng)險(xiǎn)提示工程概況〔2〕毗鄰主干道，噪音影響較大該工程?hào)|臨南山大道，北臨北環(huán)大道。特別是北環(huán)大道，車流量大，噪音影響較大。北環(huán)大道本工程南山大道中山公園工程風(fēng)險(xiǎn)提示工程概況〔3〕用地被分割，無法規(guī)劃成封閉小區(qū)該工程地塊被中山公園入口處分割成兩局部，使得整個(gè)工程無法規(guī)劃成一個(gè)封閉式小區(qū)；而且由于地塊進(jìn)深較淺，不利于做園林規(guī)劃；如果工程做純住宅，其檔次難以較大提升北環(huán)大道本工程南山大道中山公園中山公園入口處工程風(fēng)險(xiǎn)提示工程概況〔4〕中山公園片區(qū)尚無高品質(zhì)大社區(qū)工程，片區(qū)檔次形象不高該工程所屬的中山公園片區(qū)目前尚無高品質(zhì)大社區(qū)型的工程，片區(qū)整體檔次形象不高，尚未得到群眾的完全認(rèn)同。北環(huán)大道本工程南山大道中山公園方鼎華庭中山頤景花園南關(guān)城工業(yè)村蓮城花園工程風(fēng)險(xiǎn)提示工程概況1-6/2007宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境解讀市場(chǎng)分析1、國(guó)際環(huán)境約束下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)或?qū)⑦M(jìn)入周期下行區(qū)間

Source:DTZResidentialCDEBA中國(guó)美國(guó)次貸危機(jī)影響原油、原材料價(jià)格上漲中美利差加大惡性通脹加劇人民幣升值市場(chǎng)分析2、高通脹導(dǎo)致負(fù)利率CPI持續(xù)高位0%2%4%6%8%10%7.7%8.7%4.1%3.2%Source:ThePeople'sbankofChina,BBALIBOR&DTZResidentialJan-06Sep-06Jan-07May-07Jan-08CPI同期增幅%一年期美元倫敦銀行同業(yè)拆息May-06Sep-07May-08一年期存款利率e市場(chǎng)分析BankReserveRatioOne-yearLendingRateOverfive-yearLendingRateJan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-085.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%Jun-08YearFrequencyYearEndOne-yearlendingrate200626.12%200767.47%Total8

1.89%Overfive-yearlendingrate200626.84%200757.83%Total7

1.71%BankReserveRatio200629.00%2007514.50%Total77.00%FrozenLiquidity(BillionRMB)2,4602008H1517.50%Total53.00%FrozenLiquidity(BillionRMB)1,20017.50%Source:ThePeople'sbankofChina&DTZResidential市場(chǎng)分析時(shí)間主要政策2007-02土地增值稅清算；從2月1日起，正式征收30％-60％不等的土地增值稅.

2007-08《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求.

2007-09《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于

40%

；貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍.2007-10《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書.2007-11《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》將外商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列.2008-01《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定土地閑置滿2年，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià).2008-02《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2008-06《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記；商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過3年；市場(chǎng)分析5、2021年人民幣貸款額度整體較為緊張

新增人民幣貸款額度預(yù)期Source:ThePeople'sbankofChina&DTZResidentialTrillionRMB2000200120022003200520060.51.01.52.02.53.54.03.0200420070.561.291.902.771.921.653.073.63新增人民幣貸款2021E3.631.182.45(01-06/2021)市場(chǎng)分析1-6/2007深圳住宅市場(chǎng)情況市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析1、深圳市住宅市場(chǎng)情況表12007、2008年上半年深圳各區(qū)商品住宅供應(yīng)比較15.76.231.610.5122.371.2020406080100120140

羅湖區(qū)

福田區(qū)

南山區(qū)

鹽田區(qū)

寶安區(qū)

龍崗區(qū)2007年2008年數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行萬(wàn)平方米2021年1-6月全市新建商品住宅供給量為257.44萬(wàn)平方米，同比上漲6.20%；元/平方米-01020304050607080902007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月800010000120001400016000180002000022000成交量均價(jià)萬(wàn)㎡表22007-2021年深圳商品房成交量與均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行市場(chǎng)分析2、深圳市住宅市場(chǎng)情況中小戶型及毫宅成交活潑，1-6月全市商品住宅銷售面積154.25萬(wàn)平方米，同比下降54.02%，銷售套數(shù)為17045套，同比下降48.82%。1952520252188222628211819942812789050001000015000200002500030000羅湖福田南山鹽田寶安龍崗全市2007年2008年元/平方米表32007、20211-6月深圳各區(qū)商品房住宅成交均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行3、深圳市住宅市場(chǎng)情況市場(chǎng)分析關(guān)內(nèi)片區(qū)上半年房?jī)r(jià)普遍比去年上漲，關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)房?jī)r(jià)根本與去年持平，政府規(guī)劃重點(diǎn)支持的區(qū)域，表現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌性。4、保障性住房開始分化深圳住宅市場(chǎng)

3.2%15.6%81.2%

81.2%

3.2%

15.6%

商品住房〔含限價(jià)房〕公共租賃房經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積套數(shù)萬(wàn)m2萬(wàn)套2008年計(jì)劃建設(shè)各類住房1215.915.68其中商品住房（含限價(jià)房）987.511.1保障性住房公共租賃房1903.8經(jīng)濟(jì)適用房38.40.78?深圳市住房建設(shè)規(guī)劃〔2006～2021〕?2008商品住房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）987.5保障性住房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）228.42008-2020每年商品住房供應(yīng)（萬(wàn)平方米）1000每年保障性住房供應(yīng)（萬(wàn)平方米）200市場(chǎng)分析總結(jié)

但從長(zhǎng)期來看，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的房地產(chǎn)并不具備崩盤的現(xiàn)實(shí)根底，而深圳作為特殊經(jīng)濟(jì)模式和行政管理模式下的特區(qū)，由于土地稀缺、人才密集等因素，市場(chǎng)的開展還有著有力的支撐，隨著深圳城市規(guī)劃的完善、經(jīng)濟(jì)的開展、外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)、與香港的合作繼續(xù)加深、購(gòu)房者信心的逐漸恢復(fù)，未來深圳樓市必逐步進(jìn)入穩(wěn)定開展的軌道。市場(chǎng)分析效勞范圍項(xiàng)目總體發(fā)展可行性？總體如何定位？項(xiàng)目將以綜合體房地產(chǎn)為核心，可銷售產(chǎn)品如何定位？如何與非銷售產(chǎn)品結(jié)合提升價(jià)值？項(xiàng)目在市場(chǎng)上的未來發(fā)展前景，風(fēng)險(xiǎn)控制？戴德梁行對(duì)工程的思考關(guān)注的核心問題:明確工程的總體定位客觀、中立、系統(tǒng)的市場(chǎng)分析完整、系統(tǒng)的籌劃與工程定位相適應(yīng)的運(yùn)營(yíng)方案和方案確定各階段的開展戰(zhàn)略和建設(shè)節(jié)奏確定產(chǎn)品構(gòu)成和最正確的空間發(fā)布系統(tǒng)的營(yíng)銷推廣方案和代理制度完整的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)方案解決問題的關(guān)鍵：工程應(yīng)關(guān)注的方向:城市綜合體物業(yè)中各種功能的關(guān)連、分布、規(guī)模比例;工程綜合性功能的最大競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)揮;恰當(dāng)?shù)乇憩F(xiàn)標(biāo)志性和超前性;工程的可達(dá)性和聚集性;工程的目標(biāo)定位和各功能不同目標(biāo)定位的協(xié)調(diào).協(xié)助明確工程整體工作方案及首期工作方案；指引規(guī)劃師完成總體概念性及控制性規(guī)劃設(shè)計(jì);指引建筑師完成首期規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì);清晰資金運(yùn)營(yíng)方案;清晰產(chǎn)品框架構(gòu)成與運(yùn)營(yíng)方案;清晰產(chǎn)品構(gòu)成與營(yíng)銷戰(zhàn)略;工作的目標(biāo)

前期市場(chǎng)研究及籌劃戴德梁行效勞范圍效勞內(nèi)容分解第二階段工程報(bào)批方案跟進(jìn)及調(diào)整工作方式---實(shí)時(shí)跟進(jìn)。根據(jù)第一階段成果提交的狀況，完善及修正，并隨甲方要求對(duì)新的規(guī)劃要點(diǎn)及用途的更改提供可參考意見。效勞成果---配合開展商對(duì)工程在審批過程中需要調(diào)整和上報(bào)的方案