商品房買賣協(xié)議糾紛審判實(shí)務(wù)研究?jī)?nèi)容摘要:伴隨中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn),成為社會(huì)矛盾焦點(diǎn)。最高法院《相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問(wèn)題解釋》實(shí)施,成為法院審理案件依據(jù),本文從商品房買賣適用范圍、適用處罰性賠償法律依據(jù)、處罰標(biāo)準(zhǔn)、適用具體情形及商品房質(zhì)量索賠、廣告性質(zhì)認(rèn)定、房屋面積計(jì)算等難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討,方便愈加好地指導(dǎo)審判實(shí)踐。

關(guān)鍵詞:商品房

雙倍賠償

要約

面積計(jì)算

伴隨中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn),成為社會(huì)矛盾焦點(diǎn)。最高人民法院在5月公布了《相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問(wèn)題解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）,該《解釋》為人民法院正確、立刻處理商品房買賣協(xié)議糾紛案件,公平保護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。在實(shí)踐中怎樣正確了解和把握這一要求適用,筆者愿就此略談淺見(jiàn),以與同仁共同研究。

一、適用范圍

這是適用本《解釋》首先要明確前提條件?！督忉尅返?條對(duì)商品房買賣協(xié)議作出明確解釋,即商品房買賣協(xié)議是指出賣人將還未建成或者已完工房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款協(xié)議。《解釋》將調(diào)整對(duì)象明確為因商品房買賣協(xié)議發(fā)生糾紛案件,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并向社會(huì)公開(kāi)出售房屋買賣行為,出賣人主體只限為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

基于上述認(rèn)識(shí),在審判審判實(shí)踐中不難分析出非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)單位集資房、房改房;安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)置對(duì)象有限制條件經(jīng)濟(jì)適用房;村民委員會(huì)在集體土地上以"舊村改造"名義建設(shè)房屋;原房管局下屬房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋;部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)少許商品房,雖均向社會(huì)出售,但都不能適用該司法解釋。

二、商品房拖延交付

（1）對(duì)"交付使用"了解

出賣人認(rèn)為房屋交付使用就是買受人直接占有使用房屋,俗稱交鑰匙,符合協(xié)議法第一百三十三條和第一百三十五條要求,買賣協(xié)議標(biāo)物全部權(quán)通常自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移;而買受人則認(rèn)為,房屋交付使用不僅是交付房屋占有,而且還包含交付房屋全部權(quán)證書,這是依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條要求,不動(dòng)產(chǎn)房屋全部權(quán)則從辦理全部權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移,這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公告方法和要件。所以,房屋全部權(quán)就應(yīng)從辦理全部權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。

怎樣了解商品房"交付"呢？筆者認(rèn)為,在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒(méi)有尤其約定,以交鑰匙為推行交付義務(wù)。假如當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定房屋交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有,還應(yīng)辦理房屋全部權(quán)移轉(zhuǎn)登記,出賣人就應(yīng)按約定推行義務(wù)。所以,《解釋》第11條要求,對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有,視為房屋交付使用,但當(dāng)事人另有約定除外。商品房交付使用后,根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條要求,出賣人應(yīng)該還應(yīng)該推行在要求時(shí)間內(nèi)幫助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)義務(wù),并提供必需證實(shí)文件。

（2）拖延交付之抗辯理由正當(dāng)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抗辯理由首先包含到拖延推行是否要求拖延推行人含有可歸責(zé)性學(xué)理爭(zhēng)論。我們認(rèn)為拖延推行不僅僅是一個(gè)從客觀角度描述推行狀態(tài),更包含一個(gè)責(zé)任負(fù)擔(dān)。

拖延交付案件中,法院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。關(guān)鍵表現(xiàn)在兩個(gè)方面:１．以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)抗辯事由,即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象,如發(fā)生了幾級(jí)以上臺(tái)風(fēng),施工不能準(zhǔn)期進(jìn)行,從而造成了商品房拖延交付。２．以人為原因?yàn)楸憩F(xiàn)形式抗辯事由,即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生某種外界人為原因,如正值一年一度高考期間,政府強(qiáng)制限制噪音,從而引發(fā)商品房拖延交付。筆者認(rèn)為,是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服客觀情況,如地震、水災(zāi)戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力造成拖延交付,可適用免責(zé)。影響拖延交付自然現(xiàn)象屬于慣常氣候現(xiàn)象,抗辯理由就不成立,對(duì)第２種抗辯理由,應(yīng)該注意:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖延交付是因行政主體行為造成,假如行政主體行政行為含有社會(huì)公益性,那么應(yīng)該視為不可抗力,不組成拖延交付。若買方拒絕受領(lǐng)造成拖延交付,應(yīng)該甄別拒絕受領(lǐng)理由正當(dāng)性。比如,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)必需提供相關(guān)完工驗(yàn)收合格材料,不然買方有權(quán)拒收,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)負(fù)擔(dān)拖延交付責(zé)任。假如延遲交付房屋屬于當(dāng)事人雙方在協(xié)議中已經(jīng)約定免責(zé)情形,那么應(yīng)遵照雙方意思表示,認(rèn)定不組成拖延交付。

（3）違約責(zé)任負(fù)擔(dān)

拖延交付商品房屬于拖延推行,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返谑邨l要求逾期交付使用房屋,根據(jù)逾期交付使用房屋期間相關(guān)主管部門公布或者有資格房地產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定同地段同類房屋租金標(biāo)正確定。這是協(xié)議法要求違約責(zé)任具體化。協(xié)議法第一百一十三條采取是可預(yù)見(jiàn)性與可得利益應(yīng)該賠償相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn),守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)該賠償可得利益損失。因?yàn)樯唐贩孔鳛樘厥馍唐?有著地段、種類、時(shí)間差異,所以,《解釋》對(duì)商品房租金期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí),應(yīng)注意假如雙方對(duì)違約金有約定,應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金;只有在沒(méi)有約定情況下,才適用《解釋》第十七條要求。

相關(guān)違約金計(jì)算期限,我們認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)以約定交房日為違約金計(jì)算起算點(diǎn),以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。

三、相關(guān)欺詐行為認(rèn)定和處理。

1、處罰性賠償責(zé)任適用

理論界和實(shí)務(wù)界相關(guān)商品房買賣協(xié)議能否適用處罰性賠償責(zé)任爭(zhēng)論,關(guān)鍵集中反應(yīng)在能否適用《中國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第四十九條問(wèn)題上。務(wù)實(shí)界持反對(duì)意見(jiàn),認(rèn)為傳統(tǒng)民法理論民事賠償關(guān)鍵以賠償性為主,且處罰性賠償關(guān)鍵適適用于侵權(quán)責(zé)任,商品房買賣協(xié)議不應(yīng)適用該要求;學(xué)術(shù)界則持相反見(jiàn)解。

筆者贊同務(wù)實(shí)見(jiàn)解。商品房買賣數(shù)額巨大,處罰性賠償將造成雙方利益顯失平衡,商品房質(zhì)量問(wèn)題可經(jīng)過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善處理。商品房買賣協(xié)議現(xiàn)在不宜直接適用《消法》第四十九條要求,但可依據(jù)該條和《協(xié)議法》第一百一十三條所確立處罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)精神,對(duì)商品房買賣協(xié)議中一些出賣人違約惡意和欺詐行為有條件地適用處罰性賠償。理由以下:

第一、出賣人有主觀惡意,完全摒棄了老實(shí)信用標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易安全秩序,它同因客觀原因造成協(xié)議不能推行情況有本質(zhì)區(qū)分,對(duì)這類行為僅僅依靠賠償性賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐行為。

第二,從各國(guó)對(duì)損害賠償制度審判實(shí)踐看,處罰性賠償以其全方面賠償受害人損失、制裁處罰和遏制不法行為等多重功效,已逐步被英美法系和大陸法系各個(gè)國(guó)家立法逐步采納,并由侵權(quán)糾紛向協(xié)議糾紛方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部研究資料表明,1985年至1995年間,法院將處罰性賠償責(zé)任適適用于協(xié)議糾紛中數(shù)量是侵權(quán)案件3倍。

第三,理論依據(jù)。在中國(guó),《消法》第四十九條首次在立法上確立了處罰性賠償制度,隨即在《協(xié)議法》第一百一十三條協(xié)議責(zé)任中也明確了處罰性賠償制度,另外,《協(xié)議法》第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在協(xié)議中約定違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失也給予認(rèn)可,這其中就包含了對(duì)違約行為處罰性賠償。

由此可見(jiàn),中國(guó)立法對(duì)處罰性賠償適適用于協(xié)議責(zé)任不是絕對(duì)否定,且含有良好社會(huì)基礎(chǔ)。這么既注意到依法有效維護(hù)買受人正當(dāng)權(quán)益,又考慮到商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際情況,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和中國(guó)目前社會(huì)發(fā)展需要。

2、"雙倍賠償"條件。

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約要負(fù)擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款處罰性賠償責(zé)任,是《解釋》要求中亮點(diǎn)。依據(jù)《解釋》適用處罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要求,購(gòu)房人退房并要求"雙倍賠償"必需符合以下三個(gè)條件。

第一,所購(gòu)房屋必需屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確要求。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用處罰性賠償。要雙倍賠償,首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō),欺詐是指當(dāng)事人一方有意編造虛假或歪曲事實(shí),使表意人陷入誤解,違反真實(shí)意思而作意思表示。組成欺詐應(yīng)含有以下要件:一是出賣人有惡意違約和欺詐行為;二是出賣人主觀惡意;三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必需屬于《解釋》第八、九要求適用處罰性賠償責(zé)任五種情形。除此之外違約行為,如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等,只能依據(jù)協(xié)議約定和相關(guān)法律要求要求出賣人負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)違約責(zé)任。

第三、必需造成商品房買賣協(xié)議被確定無(wú)效或者被撤銷、解除,買受人無(wú)法取得房屋。

實(shí)踐中有以下兩種情況值得注意:（1）即使出賣人有意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí),不過(guò)在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實(shí),依據(jù)《解釋》第二條要求,能夠認(rèn)定協(xié)議有效,買受人也就無(wú)法要求其"雙倍賠償"。（2）即使出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實(shí)或者在商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人,但事后出賣人能采取對(duì)應(yīng)補(bǔ)救方法,使買受人行使協(xié)議撤銷權(quán)阻卻事由發(fā)生,買賣協(xié)議應(yīng)繼續(xù)推行,買受人請(qǐng)求撤銷協(xié)議、"雙倍賠償"也不能得到支持。

3、欺詐行為處理。盡管《解釋》對(duì)適用處罰性賠償責(zé)任作出了明確要求,但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說(shuō)"能夠請(qǐng)求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購(gòu)房款一倍賠償責(zé)任",這里面彈性就比較大,"能夠"不是"應(yīng)該",更不是"必需","不超出一倍"并不等同于"一倍","請(qǐng)求"也不是都會(huì)"同意"。在具體案件中,需要法官依據(jù)出賣人違約程度、買受人受損情況來(lái)自由裁量。有時(shí)可能會(huì)裁決"雙倍賠償",有時(shí)也可能裁決賠償一倍多一點(diǎn),或者裁決只退回購(gòu)房款、利息及賠償損失,不再有其她處罰性賠償。這種依據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成個(gè)案差異,是法律許可。

四、商品房質(zhì)量問(wèn)題怎樣索賠

（1）因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除協(xié)議條件。

《解釋》第十二、第十三條要求:房屋主體質(zhì)量經(jīng)判定不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)解除協(xié)議,現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但"質(zhì)量問(wèn)題"達(dá)成什么程度能夠解除協(xié)議呢？怎樣情況是"嚴(yán)重影響居住使用"？該解釋可操作性不強(qiáng),依靠于法官自由裁量。

（2）在保修范圍內(nèi)通常質(zhì)量問(wèn)題,購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人負(fù)擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

《解釋》第十三條第二款所說(shuō)質(zhì)量問(wèn)題指就是通常質(zhì)量問(wèn)題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用質(zhì)量問(wèn)題,筆者認(rèn)為包含屋頂、墻壁漏水、滲水問(wèn)題,室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起沙問(wèn)題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問(wèn)題,廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問(wèn)題,電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問(wèn)題等等。法院在審理這類糾紛時(shí),注意保修期從交付之日起計(jì)算。因?yàn)橘?gòu)房人在接收房屋時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行必需驗(yàn)收,這是購(gòu)房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)通常質(zhì)量問(wèn)題,在未嚴(yán)重影響正常居住使用情況下,買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。假如質(zhì)量質(zhì)量問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)處理不了,應(yīng)要求出賣人負(fù)擔(dān)延期交房責(zé)任。所以增加費(fèi)用,應(yīng)該由其負(fù)擔(dān)。

（3）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用,購(gòu)房人能夠請(qǐng)求解除協(xié)議和賠償損失。

"嚴(yán)重影響正常居住使用"怎樣了解和把握,法律沒(méi)有作出具體要求。有些人認(rèn)為,商品房正常"居住使用"關(guān)鍵以安全為標(biāo)準(zhǔn),只要房屋能安全居住使用,其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用;也有些人認(rèn)為,"居住使用"不僅以安全為條件,與房屋價(jià)值對(duì)應(yīng)舒適和美觀亦是正常居住使用標(biāo)準(zhǔn),如房屋不含有與其價(jià)值對(duì)應(yīng)舒適和美觀程度,亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種見(jiàn)解。在司法實(shí)踐中要經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察或判定進(jìn)行綜合評(píng)定?？捶课葙|(zhì)量問(wèn)題是否能夠經(jīng)過(guò)修復(fù)處理,經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺點(diǎn),無(wú)法正常使用,嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人生活或存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全原因,買受人就要理直氣壯地提出解除協(xié)議,要求出賣人賠償損失。

五、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定

現(xiàn)在,商品房90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開(kāi)出售,出賣人為了獲取高額利潤(rùn),就會(huì)在宣傳廣告中夸大渲染,而在交房時(shí)往往又無(wú)法兌現(xiàn),所以,商品房銷售廣告引發(fā)糾紛在審判實(shí)踐中也大量存在。所以,《解釋》第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容認(rèn)定處理作出了明確要求。筆者認(rèn)為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中說(shuō)明和允諾,符合以下3個(gè)條件,即可視為要約:

1、該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾。如,廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu),居住區(qū)有綠地、電梯、車庫(kù),健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等。

2、對(duì)房屋說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。如,小區(qū)綠化率達(dá)成80%、房屋間距等每單元配有電梯兩部等。

3、該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣協(xié)議簽訂和房屋價(jià)格確定有重大影響。房屋間距、房屋鄰街或鄰江鄰河,視線沒(méi)有阻擋等。只要不符合廣告和宣傳,出賣人應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容問(wèn)題,現(xiàn)在審判實(shí)踐中也已突破傳統(tǒng)認(rèn)識(shí),開(kāi)始區(qū)分情況給予認(rèn)定,并作出變通要求。如廣東省高級(jí)人民法院《相關(guān)協(xié)議法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)議效力問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)》第24條要求,商品房售樓廣告內(nèi)容沒(méi)有在商品房預(yù)售協(xié)議中約定,但符合下列情形之一,該廣告內(nèi)容含有法律約束力:（1）向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)予禮品許諾;（2）對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)通告;（3）對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功效質(zhì)量陳說(shuō);（4）對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出含有明確公建指標(biāo)說(shuō)明;（5）其她載有明確指標(biāo)說(shuō)明。這值得我們借鑒,筆者認(rèn)為這不僅符合協(xié)議法要求和客觀實(shí)際,也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人經(jīng)營(yíng)行為,建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。

六、商品房面積誤差認(rèn)定處理