第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)市場(chǎng)渠道融資分類私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)權(quán)益融資個(gè)人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益型REITs退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險(xiǎn)公司抵押型REITs退休基金房地產(chǎn)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類二、房地產(chǎn)企業(yè)融資權(quán)益融資：債務(wù)融資：通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)傳統(tǒng)上主要是在私人市場(chǎng)融通，隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開市場(chǎng)融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高通過舉債的方式融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款等資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)三、

房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)貸款的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(土地或在建工程)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔(dān)保（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款土地購(gòu)置貸款：由于風(fēng)險(xiǎn)較高，土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過土地評(píng)估價(jià)值的50％～60％。我國(guó)目前央行的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款土地開發(fā)貸款建設(shè)貸款：開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目是這種貸款的主要抵押物建設(shè)貸款隨工程建設(shè)的進(jìn)度分階段撥付，同時(shí)要確保建設(shè)貸款被用于既定的目的建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或長(zhǎng)期抵押貸款（二）土地儲(chǔ)備貸款土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象：經(jīng)省市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲(chǔ)備中心，或受政府委托依法從事土地收購(gòu)、整理及儲(chǔ)備工作的企業(yè)法人；經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證；經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力。土地儲(chǔ)備貸款通常用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)作抵押。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。土地儲(chǔ)備貸款的主要還款來源是土地出讓收入。

四、房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源全部是商業(yè)銀行。類型：商業(yè)性住房抵押貸款和政策性(住房公積金)住房抵押貸款兩種金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的過程，構(gòu)成了抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。利率：固定利率和可調(diào)利率兩種，我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式。還本付息方式：有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清。目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80％，貸款期限最長(zhǎng)不超過30年。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)來自：開發(fā)商、購(gòu)房者。

（一）個(gè)人住房抵押貸款（消費(fèi)性貸款）（二）商用房地產(chǎn)抵押貸款還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入：更高的風(fēng)險(xiǎn)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率(抵借比)通常不超過60％，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放開發(fā)商根據(jù)長(zhǎng)期貸款承諾，獲得短期建設(shè)貸款（三）在建工程抵押貸款在建工程抵押將項(xiàng)目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種較好的方式。當(dāng)在建工程抵押價(jià)值包含土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國(guó)有土地使用權(quán)證》。（四）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求(1)合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)(2)擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)(3)合理確定抵押率（抵押率是貸款金額與抵押物價(jià)值之比，又稱貸款價(jià)值比率。抵押率的高低也反映銀行對(duì)這筆抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)所進(jìn)行的基本判斷。抵押率低，說明銀行對(duì)這筆抵押貸款持審慎的態(tài)度，反之，則說明銀行對(duì)其持較為樂觀的態(tài)度(4)處置抵押物的渠道暢通五、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)利用類似資本市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、工具，通過購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款、將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場(chǎng)上交易這些證券，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合。抵押貸款支持證券抵押貸款支持債券(Mortgage—backedbonds)、抵押貸款傳遞證券(Mortgagepass—throughsecurities抵押貸款直付債券(Mortgagepay—throughbonds)抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(Collateralizedmortgageobligations)六、房地產(chǎn)投資信托（一）房地產(chǎn)投資信托的涵義房地產(chǎn)投資信托(RealEstatelnvestmentTrusts，REITs)是指通過制訂信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。起到投資代理作用（二）房地產(chǎn)投資信托的分類權(quán)益型REITs：以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入抵押型REITs：為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入混合型REITs（三）房地產(chǎn)投資信托的特征(1)流動(dòng)性好(2)市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定(3)高現(xiàn)金回報(bào)(4)有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)(5)抵御通貨膨脹第二節(jié)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)(1)政策風(fēng)險(xiǎn)(2)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

(4)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(5)完工風(fēng)險(xiǎn)(6)抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)(7)貸款保證風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理(1)對(duì)未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款(2)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35％。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實(shí)、合法、有效。(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，保證項(xiàng)目的合法性和可行性。(4)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)成立不滿3年且開發(fā)項(xiàng)目較少的專業(yè)性、集團(tuán)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。(5)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。(6)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項(xiàng)目或作其他用途。(7)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素(1)土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款(2)土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配(3)土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)二、土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及其管理土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理(1)對(duì)資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款(2)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年(3)對(duì)包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等土地整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析(4)實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)(1)操作風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致“假按揭”(2)信用風(fēng)險(xiǎn)(3)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)(4)管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)(5)法律風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理(1)遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價(jià)值比率等方面的規(guī)定(2)詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息，包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購(gòu)房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素(3)通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展前景；通過借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首付支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析(4)考核借款人還款能力。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下(5)在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)四、房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理（一）風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)（二）風(fēng)險(xiǎn)管理提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平吸引機(jī)構(gòu)投資者參與制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍第三節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念在融資過程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案（一）融資組織形式的選擇既有項(xiàng)目法人融資:新設(shè)項(xiàng)目法人融資:依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)其特點(diǎn)是：不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)其特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力（二）資金來源選擇常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)(信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款（四）債務(wù)資金籌措信貸融資和債券融資（五）預(yù)售或預(yù)租（三）資本金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35％資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等增發(fā)新股；合作開發(fā)（六）融資方案分析1、資金來源可靠性分析資本金、債務(wù)資金2、融資結(jié)構(gòu)分析資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例3、融資成本分析資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)債務(wù)融資成本一般通過計(jì)算債務(wù)資金綜合利率來判斷、計(jì)算。資本金資金占用費(fèi)需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算。4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)企業(yè)素質(zhì)資金實(shí)力企業(yè)償債能力經(jīng)營(yíng)管理能力獲利能力分析企業(yè)信譽(yù)企業(yè)在貸款銀行的資金流量其他指標(biāo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查見P138第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中的機(jī)構(gòu)投資者參與機(jī)構(gòu)投資者的類型和投資特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的需求機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽(yáng)光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Monday,April28,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。16:29:0816:29:0816:294/28/20254:29:08PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。4月-2516:29:0816:29Apr-2528-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。16:29:0816:29:0816:29Monday,April28,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2516:29:0816:29:08April28,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn't