內(nèi)容提要前言本案中亞商貿(mào)城中金國際潤揚新城新天地購物城金沙城市廣場研究目的工程直接關聯(lián)問題：1、市場供給量較大，本工程如何形成差異化競爭？2、商業(yè)局部如何定位？選擇哪些業(yè)態(tài)？怎么組合？3、商業(yè)局部目標客戶群是哪些人？潛在客戶群又有哪些？4、住宅局部存在哪些問題？如何躲避？5、住宅局部目標客戶群是哪些人？潛在客戶群又有哪些？6、如何創(chuàng)造工程產(chǎn)品的核心賣點？第一章：濰坊市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場整體狀況第一節(jié)、濰坊概述〔一〕綜述濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。

濰坊〔二〕城市規(guī)劃2〕濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團。“長松組團〞在開展無污染環(huán)境都市型工業(yè)根底的同時，將積極參與推動物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)效勞工程業(yè)設施水平面?！爸行慕M團〞將形成商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務中心，以及文化娛樂場所、商務會展中心?！皷|南組團〔高新區(qū)〕〞位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應積極參與接納市級公共建設工程，加快生活效勞設施建設水平面，開展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團〞將圍繞出口加工區(qū)建設產(chǎn)業(yè)集群。3〕區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套興旺；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。高新區(qū)配套設施起步較完，目前還未形成宜居的配套體系。小

結本節(jié)粗線條的考察了濰坊市地理、人口、財政收支、城市規(guī)劃等根本信息，可以得出以下結論：1、濰坊的地理位置和地域特征，決定了其作為承接沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐地位，具備房地產(chǎn)開發(fā)后勁。2、濰坊快速的城市化進程和中心城區(qū)人口的快速增長，以及居民收入的穩(wěn)步提高，使其對房地產(chǎn)開發(fā)需求的增長具有決定性意義。3、中心城區(qū)空間有限性與城市開展提速不相協(xié)調(diào)的矛盾進一步突出，加快中心城區(qū)向外拓展的客觀要求和政府城市規(guī)劃指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之勢，其中西向以開展城市物流、無污染工業(yè)為主，北向以開展海洋化工為主業(yè)，城市東向、南向在穩(wěn)固高新區(qū)已有高科技產(chǎn)業(yè)成果的根底上，大力完善市政配套，開展園林型居住區(qū)。4、濰坊市連續(xù)20年實現(xiàn)財政收支平衡，財政收入逐年以25%左右的速度提升，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設提供了經(jīng)濟根底，居民收入的穩(wěn)步增長已成為支撐了房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)快速增長的主要動力。〔二〕濰坊市宏觀環(huán)境分析〔三〕濰坊市城市開展遠景規(guī)劃據(jù)?濰坊市城市總體規(guī)劃〔2005—2021〕?我們可知：1、城市化與中心城市人口規(guī)模根據(jù)人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數(shù)2021年將到達127萬人，2021年將到達179萬人；人口開展策略方面，將實行“合理疏導，向心集聚；企業(yè)集中，擴大就業(yè)；制度保障，引流穩(wěn)流；安定老齡，提高素質(zhì)〞的總體原那么。

2、開展濰坊城市經(jīng)濟

提升綜合競爭力近期〔從目前到2021年〕全市GDP年均增速到達13%，到2021年GDP總量到達2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30；中心城市GDP年均增速實現(xiàn)16%，到2021年GDP總規(guī)模到達800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。遠期全市GDP年均增速為9%，到2021年全市GDP到達5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32；中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到2021年中心城市GDP規(guī)模到達2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結構為5：55：40。3、生態(tài)環(huán)境建設與保護以創(chuàng)立“國家環(huán)保模范城市〞和生態(tài)市建設為手段，推進城市可持續(xù)開展、增強城市競爭力。通過對濰坊五大體系的建設〔即循環(huán)經(jīng)濟歷年為驅動的經(jīng)濟體系、可持續(xù)利用的資源保障體系、健康持續(xù)的生態(tài)支持體系、與自然和諧的人居環(huán)境體系、表達社會文明安定的人文體系〕，到2021年，將其建設成為人與自然和諧共生，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)開展的現(xiàn)代化生態(tài)市。

4、濰坊城市用地根據(jù)?濰坊市土地利用總體規(guī)劃〔1997—20210〕?，1997年—2003年全市安排的建設用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟開展拉動城市用地增長的特征十清楚顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強的正線性關系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團〞布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

〔四〕濰坊城市現(xiàn)實定位與未來濰坊開展定位濰坊市產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)，特別是重工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速開展直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進程快速開展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造將推動房地產(chǎn)市場開展。第三節(jié)、濰坊房地產(chǎn)市場分析

3、產(chǎn)品單一，設計理念較為保守近三年市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一性高，戶型設計重復，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少選擇性，不能引導市場消費。4、樓盤無整體籌劃概念就供給市場來看，目前市場上的樓盤尤其是住宅樓盤根本無整體籌劃概念貫穿始終，往往只是抄襲沿海的一些做法，但又無法統(tǒng)領樓盤操作的全程，往往給人不倫不類的感覺。5、樓盤營銷手法較為落后在對濰坊商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，濰坊大局部商品房的上市銷售，根本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念。〔二〕濰坊市房地產(chǎn)市場狀況〔2004——2007〕

1、歷年開發(fā)量、預售量、成交量分析1〕2004——2006年全市/市區(qū)開竣工量圖例2004—2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)量比照圖年份全市年度開工量全市年度竣工量2004年520萬平方米416萬平方米2005年

630萬平方米510萬平方米2006年996萬平方米778萬平方米2004—2006年市區(qū)開工總量/住宅開工量比照圖年份市區(qū)年度開工量市區(qū)年度住宅開工量2004年284萬平方米228萬平方米2005年346萬平方米280萬平方米2006年522萬平方米417萬平方米2004年—2006年市區(qū)竣工總量/住宅竣工量比照圖年份市區(qū)年度竣工量市區(qū)年度住宅竣工量2004年175萬平方米137萬平方米2005年214萬平方米117萬平方米2006年318萬平方米180萬平方米地區(qū)總規(guī)模完成投資施工面積竣工面積市區(qū)21849.11588357.8604.58120.49各縣市區(qū)1322.024369387678.38206.85合計23171.13957744.91282.96327.34地區(qū)完成投資施工面積竣工面積市區(qū)750218.5686.5329.82各縣市區(qū)435963.8680.68358.02合計11861821367.18687.84表2：2007年房地產(chǎn)開發(fā)全年預計完成情況〔單位：萬元/萬平方米〕〔三〕二手房及公房交易數(shù)據(jù)分析

2006年，二手房交易8390套，交易面積100.4萬平方米，交易金額15.6億。今年二手房交易1954套，25.3萬平方米，交易金額3.1億元。

〔四〕2007——2021年房地產(chǎn)土地投入量預估2007-2021年，全市土地儲藏量約1萬畝，將根據(jù)市場情況陸續(xù)在2-3年內(nèi)推出，土地儲藏主要集中在高新區(qū)。大規(guī)模土地建設將以北海路以東、市政府的東南方為主，該區(qū)域2007年全年預計將推出商住用地5000畝。截至2007年10月31日，濰坊中心城區(qū)拍賣〔掛牌〕出讓土地累計達2635.23畝。其中單幅最大成交面積為791.14畝〔長松路以東，福壽街以南〕，成交價51.67萬/畝；成交地塊單價最高為230萬/畝〔濰州路以東，中學街南側〕。第四節(jié)濰坊房地產(chǎn)市場走勢〔一〕2004-2007年前三季濰坊在售樓盤銷售情況走勢分析A、2004—2007年前三季度樓市銷售情況回憶1、由多層消化快，高層滯銷，逐漸演變?yōu)楦邔訛槭袌霰粍咏邮芎褪艿骄植肯M群體的認可。從產(chǎn)品類型和縱向時間軸相結合看，2005年以前市場上根本沒有小高層、高層面世，進入2005以后隨著政府控規(guī)要求的實施，小高層、高層的市場投放量逐年增長，小高層、高層市場供給主要集中在西其月河路，東至北海路，南至健康街，北起福壽街的范圍內(nèi)，并呈現(xiàn)逐步向東、北、南擴展的趨勢，該區(qū)域小高層、高層的市場供給占小高層、高層市場放量的75%。從分物業(yè)的銷售情況看，濰坊市場一直延續(xù)著多層住宅消化快于小高層、高層，這一方面是濰坊市民消費、居住習慣的原因，另外濰坊小高層、高層布局有別于其它城市，多為沿街設置，此外公攤面積過大也是導致滯銷的主要因素。但隨著中心市區(qū)土地供給的緊張以及市場產(chǎn)品供給結構的變化，小高層和高層的消費心理抗性正在發(fā)生變化，并呈現(xiàn)出從被動接受到為局部年齡在25——35歲之間的消費中堅力量所慢慢接受，消化速度有所提高。2、隨著城區(qū)空間的拓展，置業(yè)區(qū)域由原住地置業(yè)向跨區(qū)域置業(yè)方向轉移。隨著濰坊市東向開展布局和市政府及行政事業(yè)單位的東遷，還有城市經(jīng)濟的快速開展和房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)熱潮的二次迸發(fā)，市民置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了顯著的變化，由先前的在原住地置業(yè)慢慢轉向跨區(qū)域置業(yè)，進一步拉動了奎文區(qū)，特別是高新區(qū)房地產(chǎn)市場的興起和活潑，此現(xiàn)象在2004年和2005年表現(xiàn)的尤為突出，此階段也是上述區(qū)域價格飆升的重要階段。進入2006年以后，隨著濰城區(qū)舊城改造實施力度的不斷加大，以及該區(qū)域房價具有比較優(yōu)勢，使濰城區(qū)商品房市場開發(fā)、投放量迅速攀升，價格漲幅也一度超過了奎文區(qū)、高新區(qū)。濰城區(qū)作為老城區(qū)，人口基數(shù)大，回遷、婚房需求呈剛性，是拉動其消化及房價的主要動因。3、從時間軸線上看，商品房消化速度呈慢慢回落態(tài)勢。2004年初至2005年初是濰坊市區(qū)商品房消化速度最快的時期，此階段濰坊房價像全國各地一樣，處于價格快速上漲啟動期，市民在房價普漲的大環(huán)境下，抱有買漲不買跌的消費心理慣性。進入2005年下半年后，濰坊房價漲幅進入了平穩(wěn)期。此后市場供給量急劇增加，加之隱性單位公建房的大量入市，分流了企事業(yè)單位中高端客戶，市場消化速率進入了平穩(wěn)期，這一現(xiàn)象在奎文區(qū)、高新區(qū)表現(xiàn)的最為明顯。

4、套型面積消化方面，逐漸形成了大戶型滯銷，小戶型〔非酒店式公寓等〕受追捧的格局。2005年以前，具有一定經(jīng)濟實力的客戶多項選擇擇面積在140平方米以上的大戶型，而開發(fā)商處于提高容積率的考慮，加大了大戶型開發(fā)的力度，市場的集中供給量超出了市場承受力，逐漸出現(xiàn)滯銷。以富華公寓為例，入市多年仍有不少大戶型未能消化。這一時期，一些規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃在當時較好的社區(qū)受到了熱捧。如怡和星國際、普利城市花園、名門現(xiàn)代城等。B、2004—2007前三季度市場狀況分析1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，導致惡性競爭。通過市場回憶和現(xiàn)狀的梳理，我們不難看到，目前市場產(chǎn)品分層不明顯。絕大多數(shù)開發(fā)商都竭力擠入中檔產(chǎn)品開發(fā)的圈層，經(jīng)濟型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的市場開發(fā)根本處于真空狀態(tài)，導致產(chǎn)品同質(zhì)，競爭加劇。廣闊開發(fā)商分流了基數(shù)本不很大的中間客層，影響了產(chǎn)品的市場消化速率，減緩了資金回籠周期。2、重開發(fā)，輕運營和售后效勞，品牌塑造乏力。大多數(shù)開發(fā)商缺乏品牌意識和品牌建設實際行動，有的開發(fā)商建了多個樓盤卻沒有在消費者心目中留下一點印象。市場營銷推廣和企業(yè)品牌的剝離，各行其道，成為他們迅速擴張和企業(yè)跨越式開展不可逾越的障礙。C、未來市場走勢預測1、小戶型數(shù)量增加，大戶型成為市場稀缺?！皣鶙l〞中硬性規(guī)定90㎡以下小戶型將占到區(qū)域總建面積的70%，屆時整個市場的小戶型數(shù)量激增，大戶型價格將有上揚的趨勢。2、首付款變化，將促進局部戶型銷售。90㎡以下小戶型首付可低至2成〔國六條〕，滿足了局部需要小戶型但資金短缺客戶的需求，將在一定程度上促進工程的銷售。3、開發(fā)商隊伍將進一步肅清。開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)工程開發(fā)本金35%，將導致實力不強的開發(fā)商出局，房地產(chǎn)市場將進一步肅清。4、房地產(chǎn)市場信息的絕對公開將對營銷策略產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)營銷策略要求各個銷售階段所放出的套數(shù)、戶型、方向等都有一個合理的搭配才能最大程度上保持戶型的均好性，減少尾房的出現(xiàn)，而新的公開制度打破了這一營銷手段，將對采用傳統(tǒng)營銷手段的樓盤產(chǎn)生一定影響。樓盤名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）物業(yè)類別主營產(chǎn)品公寓均價開盤時間交房時間目前進度金沙城市廣場66000280000住宅公寓商鋪綜合商業(yè)39002007-11-102009-6-30主體封頂潤揚新城42500157800住宅公寓商鋪酒店五金34002008-4-122008-12-31封頂中亞商貿(mào)城124000一期130000酒店寫字樓公寓物流皮革箱包33002007-11-5--部分封頂新天地購物城42000180000商鋪普通住宅公寓綜合商業(yè)--2008-7-312009-12-31地基火車站地下商城--27870商鋪綜合商業(yè)--正在招商--即將交房茶葉批發(fā)市場44808160000商鋪茶葉3300--2009-9-15地上中金國際――300000住宅公寓商鋪酒店――――――――地基3、國土資源部：多項調(diào)控施行擰緊土地“閥門〞日前由中央紀委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合公布的?違反土地管理規(guī)定行為處分方法?，以及由國土資源部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的?國有建設用地使用權出讓合同?示范文本〔下簡稱示范文本〕。處分方法和示范文本分別從今年6月1日和7月1日起施行。這兩份文件中，讓開發(fā)商感受最深和最復雜的，應該是新出臺的示范文本。與同時廢止的2000年和2006年發(fā)布的?國有土地使用權出讓合同?示范文本、?國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議?示范文本〔試行〕相比，新出臺的示范文本中明確要求填寫建設工程的開工時間、竣工時間，而且規(guī)定屬于商品住宅工程的，原那么上開發(fā)時間最長不得超過3年。從長遠看，這樣的合同有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于實力不夠的開發(fā)企業(yè)，會限制其盲目拿地；而一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)那么需要調(diào)整工程的開發(fā)節(jié)奏，以適應合同要求。第二篇工程市場調(diào)研分析商業(yè)市場研究競爭個案研究工程周邊情況及配套分析第一章：商業(yè)市場研究

2、和平路：3、向陽路：南起健康街、北至玄武街屬于濰坊次商業(yè)街道，商業(yè)氣氛屬于南和北兩個端點，業(yè)態(tài)也劃分的比較明顯；以北從勝利西街南到健康西街止，該路段南端主要以五金機電經(jīng)營為主，北面以燈具市場為主，大小賓館分布其中，該路段的業(yè)態(tài)分布鮮明，形成濰坊五金機電和燈具市場的主要集散地，由于本路段靠近本工程，所以該路段的原有市場以及業(yè)態(tài)都對部工程有相關參考性，重點考慮路段之一。4、勝利街：西起濰德路，東至開發(fā)區(qū)，從向陽路到和平路的勝利西街是中百商廈和濰坊百貨大樓所在地，是濰坊最繁華的商業(yè)地段，也是濰坊最早、最繁華的商業(yè)中心，他帶動了向陽路、和平路以及東風街的商業(yè)，是人們購物首選地段。從向陽路到青年路的一條住商業(yè)街道，主要業(yè)態(tài)以服裝和百貨類為主，承載著中百大廈和濰坊百貨大樓兩大商業(yè)主體，是濰坊形成最早的商業(yè)中心之一，輻射面比較廣，特別對周邊縣市區(qū)有較強的購物吸引力，由于離本工程比較遠，所以相關聯(lián)性小。一、五金機電類市場1、豪德貿(mào)易廣場調(diào)研目的：了解豪德貿(mào)易廣場五金機電類經(jīng)營業(yè)戶的現(xiàn)狀及開展、對DE地塊工程的看法以及他們的需求，通過有效的信息收集，對工程前期定位提供數(shù)據(jù)支持。第二節(jié)：濰坊專業(yè)市場研究調(diào)研結果：濰坊豪德貿(mào)易廣場，經(jīng)營種類包括五金、交電、家電、燈具、二類機電、水暖器材、建材、裝飾材料、化工、百貨、副食品、服裝、鞋帽、家居、土產(chǎn)雜品、等一切有利于市場開展的產(chǎn)品，同時設有大型物流配送中心和倉儲效勞設施。該工程是濰坊地區(qū)規(guī)模大、功能全、配套完善的商品集散中心。豪德廣場北區(qū)以經(jīng)營五金、機電、電纜、建材等相關行業(yè)為主，目前該市場以批發(fā)為主，市場內(nèi)道路較寬，適合大型貨車出入。中心街和五街道路寬，方便停車，生意較好。豪德市場目前五金機電類及相關產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)戶約有600多家，其中大局部是從老天壇市場搬遷過去的，通過幾天的抽樣調(diào)查，共調(diào)查198家經(jīng)營業(yè)主，對工程感興趣的有62家，約占31％，而這些感興趣的客戶中購置意向較大的有十幾家，約占調(diào)查總數(shù)的十分之一。3、規(guī)劃方面。很多業(yè)主認為店鋪不需要太大，最好能在50－100平米之間，個別大戶需要較大戶型，約在120－150平米之間，而且在進深和開間方面都希望有更合理的設計，進深不要太大。一般五金機電類業(yè)戶認為單層或雙層最適宜，不宜做三層商鋪。4、物流。五金機電市場對物流也有一定的要求，特別是五金多以批發(fā)為主，需要有物流中心。5、工程進度。多數(shù)感興趣的客戶都對本工程的進展情況擔憂，因為本工程入市時機較晚，如果不能在豪德和潤揚五金城市場完全成熟前建起來，工程的難度會更大。2、小天壇商業(yè)街小天壇商業(yè)街位于東風街與永安路交匯處，目前有60－70家業(yè)主正在經(jīng)營，面積均在40－50平米左右。該市場規(guī)模較小，檔次較低，商鋪以經(jīng)營五金、廚衛(wèi)及電器為主，多為零售業(yè)戶。目前內(nèi)街以出租為主，且租金很低，而沿街幾戶有局部業(yè)主是購置的商鋪。3、潤揚五金機電城業(yè)態(tài)定位：五金機電類專業(yè)市場，商業(yè)街集休閑購物、餐飲五金機電于一體。工程概述：總體商鋪有168套，沿街商鋪共有44間，其中細分為沿健康街為34套，青年路10套，分為上下層，面積為100--200平方米不等，內(nèi)街商鋪有124套，分為上下5層，其中上下2層為出售街鋪，面積約為70-200平米，其沿街商鋪已大部出售完畢，均價約為8000元/平米左右，3層為整體出租，現(xiàn)不銷售；4、5單層出售不出租。銷售、招商：由于工程的市場定位準確，銷售及招商情況比較理想，特別是商業(yè)街鋪的銷售，到達了90%的銷售結果；但其公寓銷售情況一般，寫字樓未開始出售。工程沒有自己的招商團隊。個案訴求重點：專業(yè)市場，批零兼有；二、副食品類市場、餐飲、賓館等副食品類濰坊目前沒有專業(yè)的副食品批發(fā)市場，副食品類以沿街散戶為主。目前較有規(guī)模的副食品市場有兩個，一是在濰州路600號，以銷售婚慶用糖果、酒水為主，目前經(jīng)營業(yè)戶有二十多家；另一個市場是新華路市場，是一個綜合類的市場，經(jīng)營副食酒水的業(yè)戶缺乏二十家。在所有接受調(diào)查的業(yè)戶中，很少有對本工程感興趣的，因為他們對倉儲要求很高，需要的大面積的倉庫，而且租金要求很低。茶葉市場是由濰坊三產(chǎn)辦領頭承建的一個專業(yè)市場，運作行為屬于政府行為，是將原來的茶葉市場撤除，打造老市場的升級版，為業(yè)戶提供更加便利的經(jīng)營商鋪。工程概況：〔一〕總建筑面積：120000平方米，占地68畝。分為美食街、商務酒店、茶鋪三大局部。車位：地下停車位占37000平方，約900個。〔二〕商業(yè)局部：面積：150平方米—200平方米；沿小吃一條街面積189平方米—378平方米層高：一層3.6米，二層3米，三層2.8米〔一帶三銷售〕開間：4.2米進深：16米〔三、經(jīng)營業(yè)態(tài)：獨立的產(chǎn)權式店鋪，沿和平路的商鋪做小吃一條街，由市政府人民商城管委會統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。招商銷售：：內(nèi)鋪主要以賣為主，在進行銷售。按地理位置沿街商鋪8000—11000元/平米，內(nèi)街從7000—10000萬/平米不等，100平方米的商鋪租金約為6—7萬/年。個案訴求重點：批發(fā)零售為主〔有強大的政府運作資源〕第二節(jié)：濰坊零售市場研究濰坊小商品城開發(fā)商：濰坊汽運公司工程位置：位于青年路、和平路中間，南到青年之路、民生西街商業(yè)定位：大型商貿(mào)批發(fā)集散基地業(yè)態(tài)定位：小百貨類工程概述：小商品城以人民路為界分為南北兩區(qū)，其中南區(qū)經(jīng)營面積約有13萬平米，商戶5000家左右，商鋪結構采用店中店和攤位結合的模式，商業(yè)局部分為3層，其中4層大都一倉庫形式，只出售經(jīng)營權，房租每年另外交納。北區(qū)經(jīng)營面積大約為7萬平米，商戶約有1500家左右。商鋪模式采用店中店，樓體商業(yè)結構為3層，只出售經(jīng)營權，房租每年另外交納。招商銷售：該市場最早成立于1985年，后經(jīng)市政府改造退路于民工程，遷入汽運公司，市場形成的早，輻射面廣，市場交易活潑，商鋪只銷售經(jīng)營權，不銷售產(chǎn)權。因為小商品城有優(yōu)越的市場經(jīng)營環(huán)境，不存在招商的壓力。個案訴求重點：批零兼營第三章：競爭個案研究本工程周邊同類工程較多，競爭異常劇烈，通過研究競爭對手，做到知己知彼，百戰(zhàn)不殆。一、中金國際中金國際是由中金房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設的集普通住宅、公寓、商業(yè)、辦公于一體的城市綜合體。工程總建筑面積近30萬平米。容積率:4.54綠化率:21%中金國際二、中亞購物廣場

中亞商貿(mào)城工程概述：濰坊中亞地產(chǎn)開展成立于2005年12月，注冊資本2100萬元，商業(yè)布局大多為沿街商鋪，一層挑高，二、三層采用內(nèi)街式雙層小戶型，典型南方商鋪模式。其中一層規(guī)劃為國內(nèi)知名皮鞋箱包皮具。中央中心街打造二十四小時營業(yè)街區(qū)，沿街以國內(nèi)一線快餐品牌為主，二樓規(guī)劃為國內(nèi)知名皮鞋箱包皮具，中央中心街打造特色民族文化長廊，其中包括二三樓美食廣場和娛樂廣場。銷售、招商：銷售：中亞商貿(mào)城的商業(yè)以沿街商和2樓的沿街內(nèi)商鋪為主；沿街商鋪售價25680元/平米起價，內(nèi)街商鋪起價為15000元/平米，中央街起價19000元/平米。銷售情況很不理想，主要原因：一、房屋單價較高；二、房屋結構不符合當?shù)亟?jīng)營業(yè)戶的需求，三、開發(fā)商缺少一定的經(jīng)濟實力。招商：個案重點訴求：以批發(fā)零售為主評論分析：該工程商業(yè)主題定位不到位，價格制定偏離當時的市場基準，房屋結構完全照搬南方商業(yè)模式，不符合當?shù)亟?jīng)營業(yè)戶的消費理念，銷售招商狀況一般。三、白浪金沙購物廣場

開發(fā)商：濰坊金龍置業(yè)開展工程位置：青年路與民生街交匯處開發(fā)面積：28萬平米其中商業(yè)約為13萬平米商業(yè)定位：復合型娛樂商業(yè)地產(chǎn)工程業(yè)態(tài)劃分：以知名品牌快餐店為主金沙城市廣場金沙城市廣場商業(yè)局部銷售、招商：自己的銷售團隊，由于工程占據(jù)的商業(yè)地理優(yōu)勢比較明顯，開盤后的價位制定比較合理，銷售情況比較理想，開盤當天就成交400多套住宅，商鋪外街單價為23000元/平米起價；內(nèi)街街鋪售價從18000—24000元/平米起，內(nèi)鋪從8000---12000元/平米起價。

評論分析：該工程商業(yè)局部由于兩大主力店的進駐，所以主題定位比較準確，銷售價格制定比較合理到位。白浪金沙商業(yè)面積為13萬平米；招商租金價格根據(jù)商業(yè)地理位置的不同，確定為：5元/平米、4元/平米、3元/平米。沿街商鋪為上下兩層，內(nèi)街商鋪為3層。由于白浪金沙商業(yè)面積過于龐大，前期招商很不理想，后期因為佳世客及頤高數(shù)碼城主力店的進駐，從而扭轉了前期帶來的不利局面；佳世客簽訂的租賃面積為4.8萬平米，租金價格為對外宣傳的1.2元/平米〔數(shù)據(jù)感覺有點虛〕，簽訂的期限為20年。頤高數(shù)碼城租賃的面積為2萬平米左右，租金價格為1.2元/平米，簽訂期限為15年。兩大主力店分別占據(jù)白浪金沙工程南北兩端，它們的進駐，從而使其商業(yè)面積大大縮小，出現(xiàn)了熱銷和熱租的局面，從而盤活了整個工程。四、潤揚新城開發(fā)商：濰坊市潤揚置業(yè)工程地址：青年路與健康西街交匯處開發(fā)面積：16萬平米其中商業(yè)約為5萬平米工程定位：潤揚五金機電城業(yè)態(tài)定位：五金機電類專業(yè)市場，商業(yè)街集休閑購物、餐飲五金機電于一體。潤揚新城潤揚新城商業(yè)情況：總體商鋪有168套，沿街商鋪共有44間，其中細分為沿健康街為34套，青年路10套，分為上下層，面積為100--200平方米不等，內(nèi)街商鋪有124套，分為上下5層，其中上下2層為出售街鋪，面積約為70-200平米，其沿街商鋪已大部出售完畢，均價約為8000元/平米左右，3層為整體出租，現(xiàn)不銷售；4、5單層出售不出租。銷售、招商：由于工程的市場定位準確，銷售及招商情況比較理想，特別是商業(yè)街鋪的銷售，到達了90%的銷售結果；但其公寓銷售情況一般。寫字樓未開始出售。工程沒有自己的招商團隊。個案訴求重點：專業(yè)市場，批零兼有。五、新天地購物廣場

開發(fā)商：濰坊興霖置業(yè)，工程地址：濰坊市勝利西街與和平路交匯處；業(yè)態(tài)定位：服裝、休閑、娛樂為主商業(yè)定位：內(nèi)鋪做成SHOPMAII的形式，沿街商鋪大約出售價格為4萬/平米左右。沿街個體房屋面積大約再100平米左右。新天地購物城六、冠宇花園開發(fā)商：濰坊金恒吉置業(yè)〔濰坊冠宇汽車集團〕工程位置：青年路與建設街的交匯處開發(fā)面積：商業(yè)面積10000平方米，商業(yè)局部〔全部銷售〕商業(yè)定位：以沿街商鋪為主工程概況：分為商鋪、寫字樓兩局部，車位：地下停車位面積：270平方米，300平方米，500平方米〔一帶二銷售〕層高：4.2米，開間：7.5米，進深：15米，預計今年十月下旬開盤，物業(yè)由自己公司管理招商銷售：工程由濰坊嘉匯房地產(chǎn)經(jīng)營公司全程籌劃營銷個案訴求重點：其商業(yè)全街鋪第五章：工程周邊情況及配套分析第三篇工程初步市場定位工程概況及SWOT分析工程開發(fā)及開展戰(zhàn)略工程市場定位本案本案第一章：工程概況及SWOT分析工程位置本案工程SWOT分析對工程的優(yōu)勢、劣勢、時機和威脅的全面評估稱為SWOT分析。從內(nèi)因和外因兩方面來分析工程在競爭中的優(yōu)勢、劣勢、威脅、時機以及競爭地位，是一個客觀的分析方法，對于工程的定位十分有幫助。

SWOT分析：分別代表工程優(yōu)勢〔STRENGTH〕劣勢〔WEAKNESS