201招商華東區(qū)域（含江南區(qū)域）常規(guī)住宅項目建筑概念及方案設(shè)計2019ConstructionConceptandSchemeDesign

Strategyof

Residential

ProjectsofCMSK璞·薈Pǔ

Huì-----“玉之純謂之璞，美之集謂之薈”招商蛇口——”人民美好生活的承載者”龍脊之地馬橋，一直被譽為上海的“龍脊之地”。4000多年前，上海陸地還未完全成型之前，有沙崗、竹崗、紫崗三片陸地像龍脊一樣浮于海面，上海最早的人類文化也發(fā)源于此。而旗忠區(qū)域，正是三崗匯聚之地。璞·薈PU環(huán)抱自然HUI璞·薈PU尋跡本源HUI璞·薈PU都會森林HUI璞·薈PU龍脊之上聆聽千年之聲HUI璞·薈PU龍脊之上聆聽千年之聲HUI璞·薈PU龍脊之上聆聽千年之聲HUI璞·薈PU龍脊之上聆聽千年之聲HUI0102總圖設(shè)計篇MasterplanDesign區(qū)位

/

交通

/

配套

/

環(huán)境/空間

/流線戶型設(shè)計篇ProductDesign客戶

/

競品/

空間030405立面設(shè)計篇Fa?adeDesign比例

/

材質(zhì)

/

呈現(xiàn)CONTENTS展示區(qū)與售樓處設(shè)計篇Exhibition

Area&SalesCenterDesign區(qū)位

/

交通

/

配套

/

環(huán)境成本適配篇Cost

Adaptation工藝

/

周期01總圖設(shè)計篇Masterplan

Design背景分析

|宏觀區(qū)位BACKGROUND倫敦灣區(qū)紐約灣區(qū)舊金山灣區(qū)粵港澳大灣上海——全球金融中心新名片Shanghai

Global

Financial

Center地處中國長三角，滬杭甬大灣區(qū)，是全球金融中心,世界一線城市背景分析

|區(qū)位分析倫敦國際之都：大上海上海舊金山紐約東京粵港澳上海屬于世界一線城市，十大世界城市之一。2018自然指數(shù)全球城市排名第7位、中國排名第2位。是著名的國際之都、時尚之都、金融之都。背景分析

|區(qū)位分析長三角經(jīng)濟戰(zhàn)略區(qū)：大虹橋上海大虹橋商務(wù)區(qū)是上海與世界、與長三角溝通的重要窗口?！贝蠛鐦颉睂⒊蔀槭澜缂壋鞘腥骸L三角都市圈的門戶與核心。大虹橋戰(zhàn)略、基建和產(chǎn)業(yè)投資的落地，將吸引更多“人才”。并逐步發(fā)展成為區(qū)域性的就業(yè)、商務(wù)、商業(yè)、貿(mào)易和活動的中心。背景分析

|區(qū)位分析項目位置

本項目位于上海市、閔行區(qū)、大虹橋板塊。距市中心32公里。屬于上海市的城郊板塊。以大上海、大虹橋為背景支持，前景巨大。上海人民廣場虹橋樞紐32km本案閔行大虹橋背景分析

|區(qū)位分析交通狀況公共交通匱乏，以私家車出行為主。道路交通：距離滬昆高速3.8KM、距離申嘉湖高速2.8KM、距離新橋站2.1KM、距離春申站3.7KM，春申站地鐵交通：距離最近的地鐵站顓橋地鐵站5.5公里。新橋站SITE基地顓橋地鐵站高速國道主要公路鐵路背景分析

|區(qū)位分析區(qū)域條件別墅云集、水系充沛、環(huán)境優(yōu)美本項目周邊6.77平方公里范圍，以滬昆高速為界，云集多達26個別墅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)水系充沛，河流縱橫交錯，沿河綠植密布，景觀資源良好。御濤園高爾夫球場御濤園現(xiàn)場水系本案網(wǎng)球中心綠城玫瑰園綠城玫瑰園安縵酒店背景分析

|區(qū)位分析配套資源生活配套不足、國際教育資源充沛、享有高端休閑配套。就近國際學(xué)校內(nèi))：德威英國國際學(xué)校(社區(qū))個運動中心：高爾夫俱樂部，網(wǎng)球中心個高端酒店：安曼養(yǎng)云大片區(qū)國際學(xué)校（內(nèi)）：宋慶齡幼兒園國際部上海虹橋國際幼兒園上海虹橋國際學(xué)校上海美國學(xué)校個小型市政公園上海英國學(xué)校零散的中小型超市、餐廳1KMSITE公立社區(qū)學(xué)校內(nèi)）：馬橋強恕小學(xué)、松江區(qū)新橋小學(xué)基地上海養(yǎng)云安縵酒店高爾夫俱樂部網(wǎng)球場公園學(xué)校幼兒園生活配套背景分析

|區(qū)位COMPETITIVE

PRODUCTS區(qū)域特質(zhì)海派氣質(zhì)江南景色別墅血源自上海的高雅格調(diào)兩岸綠蔭，小橋流水的江南風(fēng)光以玫瑰園為區(qū)域代背景分析

|場地現(xiàn)狀BACKGROUND用地條件本案用地包含07A-01a和07A-01b兩個Rr2類住宅用地。規(guī)劃條件：07A-01a：凈用地面積：40891

㎡用地性質(zhì)：住宅用地容積率≤2.0建筑密度≤35%建筑高度≤80M綠地率≥30%視線總建筑面積：8萬平方米公共環(huán)境空間：≥12001.6視線2.007A-01a07A-01bS=83758

㎡07A-01b：S=40891㎡凈用地面積：83758

㎡用地性質(zhì)：住宅用地容積率≤1.6視線視線建筑密度≤35%建筑高度≤80M綠地率≥30%總建筑面積：13萬平方米公共環(huán)境空間：≥1500背景分析

|場地現(xiàn)狀BACKGROUND價值交通分析場地交通：住宅價值：a地塊位于曙光路以東，茜昆路以北，規(guī)劃道路以西；曙光路以西為工業(yè)用地有110kv高壓線經(jīng)過；北臨預(yù)留住宅用地及4400㎡的消防用地。b地塊位于規(guī)劃道路以東，茜昆路以北，駿祥路以南，規(guī)劃道路以西；中部需預(yù)留24小時對外開放的彈性道路。a地塊兩面臨路，并靠近西側(cè)高壓線，北側(cè)相鄰地塊不確定因素，對住宅景觀價值造成影響。B地塊南面臨綠地，北面西面臨河道景觀，景觀價值高。110kv高壓電（15m范圍不可建造建筑）駿祥路SITEb彈性道路規(guī)劃道路SITEa曙光路規(guī)劃道路茜昆路住宅價值由低到高客群分析|

人群畫像CUSTOMER

ANALYSIS中國的中上層階層正在增長THE

CHINESEUPPER-MIDDLECLASSIS

GROWING到2022

年，這個階層將會在經(jīng)濟上，尤其在城市居民構(gòu)成及私人消費方面占主導(dǎo)地位。他們對生活方式的選擇將會相對獨立。By2022

thissectorof

societyisprojectedto

economically

dominateChinesesociety,notablyinareasof

urbanhomeownershipandprivateconsumption.They

will

exercisetheirindependencethroughlifestylechoices.客群分析|

人群畫像CUSTOMER

ANALYSIS鎖定對象Thehighpriceof

real

estate收入：家庭年收入（稅后）50-60W以上；4X90=360X0.35

首付126W范圍：車行輻射范圍45

分鐘左右職業(yè)：大虹橋商務(wù)區(qū)是與上海與世界、與長三角工頭的重要窗口?！按蠛鐦颉睂⒊蔀槭澜缂壋鞘腥骸ヂ?lián)網(wǎng)，高新科技，高端設(shè)計等中高層以上“智知分子”會成為潛在主體對象。年齡：75

后，80

后、90

后成為購房主力，（28-40

歲）描述：有愛好有品位，視野較廣，相對更國際化，時尚化、智能化，在置業(yè)方面不乏理性，但在感性層面會為昂貴但自己喜歡的品質(zhì)買單。休閑養(yǎng)生創(chuàng)意起居餐飲酒吧聚會交往購物消費運動休閑客群分析|

視覺需求CUSTOMER

ANALYSIS上海屬性：摩登，時尚豪宅調(diào)性：現(xiàn)代性馬橋定位：生態(tài)宜居潛在客戶：75

后，80

后，90

后，審美趨勢：突出個性化、時尚化、簡約化血緣

地緣

業(yè)緣

趣緣Shanghaiproperty:modern,stylishLuxury

tonality:ModernityMaqiao

Location:

Eco

LivingPotential

customers:

75,80,90,Aesthetic

Trends:

outstandingpersonality,fashion,

simplicity“我想要時尚的生活，但是也別那么貴“"Iwant

astylishlife,but

not

so

expensive."競品分析

|區(qū)位COMPETITIVE

PRODUCTS競品樓盤基地附近目前共有多個住宅競品樓盤，其中：新城上坤樾山璟里5KM范圍內(nèi)有在售樓盤金地雙都會，御濤園，華府天地愉園，萬科公園大道，萬順?biāo)?，圣得恒業(yè)花園，禹州府圣得恒業(yè)花園10KM范圍內(nèi)有在售樓盤新城上坤樾山璟里，萬科青藤公園等萬順?biāo)鸬仉p都會---范圍內(nèi)

中高端樓盤，聯(lián)排，疊墅、高層為主5KM華府天地愉園SITE御濤園禹州府萬科公園大道華府天地愉園禹洲府金地雙都匯萬科青藤公園10KM范圍內(nèi)---中高端樓盤，聯(lián)排，高層為主新城上坤樾山璟里萬科青藤公園競品分析

|當(dāng)?shù)貥潜P分析COMPETITIVE

PRODUCTS周邊項目均價4.5w萬科青藤公園價格：均價

46000元/平建筑類別：普通住宅,疊拼,合院占地面積：71500平方米建筑面積：185000平方米容積率：

1.80綠化率：

35%A\95㎡\3室2廳1廚2衛(wèi)G\133㎡\4室2廳1廚2衛(wèi)復(fù)式公寓\133㎡\4室2廳1廚3衛(wèi)獨棟\143㎡\4室2廳1廚4衛(wèi)金地雙都匯價格：均價約43000元/平方米物業(yè)類別：普通住宅,花園洋房,疊拼占地面積：65000平方米建筑面積：130000平方米容積率：

1.40綠化率：

35%洋房\89㎡\3室2廳1廚2衛(wèi)上疊\116㎡\4室2廳1廚3衛(wèi)下疊\125㎡\4室3廳1廚3衛(wèi)新城上坤樾山璟里價格：

均價

45000元/平建筑類別：板樓

多層

高層

疊拼占地面積：333700平方米建筑面積：630000平方米容積率：0.85F\119㎡\3室2廳1廚3衛(wèi)G\130㎡\4室2廳1廚3衛(wèi)A\91㎡\3室2廳1廚2衛(wèi)B\115㎡\4室2廳1廚2衛(wèi)綠化率：35%禹洲府價格：

均價

46600元/平建筑類別：板樓

高層占地面積：41262平方米建筑面積：128075.19平方米容積率：2.20綠化率：35.30%樓層狀況：20層高層，3梯6戶；17層高層，1梯2戶。G\89㎡\3室2廳1廚2衛(wèi)G\125㎡\4室2廳1廚2衛(wèi)G\77㎡\2室2廳1廚1衛(wèi)G\77㎡\2室2廳1廚1衛(wèi)競品分析

|當(dāng)?shù)貥潜P分析COMPETITIVE

PRODUCTS周邊項目布局以行列式布局，高低搭配為主流1.華府天地愉園行列式布局

空間序列感強烈2.禹洲府依軸線中央庭院展開

景觀最大化3.金地雙都匯依水立軸

爭取全局水景4.同潤玫瑰園行列式布局

南側(cè)環(huán)水

布局靈活5.新城上坤樾山璟里行列式布局

景觀道路分區(qū)6.萬科青藤公園南低北高空間序列強烈7.萬科公園大道高低搭配

高層瞰景優(yōu)勢明顯8.象嶼上海年華依水分區(qū)

行列式布局

空間感強烈競品分析

|結(jié)論COMPETITIVE

PRODUCTS結(jié)論：

高層面積段70-110，靠極致視野制勝競品的同類高層

110-140的疊拼，靠業(yè)態(tài)升級制勝周邊同面積段的高層及洋房的競品

110-140的合院，靠業(yè)態(tài)升級以及高贈送制勝周邊的疊墅競品競品類型總結(jié)本項目客戶需求總結(jié)面積區(qū)間

高層77-125㎡間，洋房89-110㎡間，疊墅116-194㎡間客戶價格區(qū)間面積段南開間數(shù)

產(chǎn)品類型價格區(qū)間

43000-52000元/平首置客戶改善客戶高端客戶350-500萬525-650萬700萬+3開間3開間4開間高層70-100景觀朝向

以南北向為主，保證樓盤良好朝向，良好景觀105-130135以上高層疊墅疊墅合院熱銷戶型面積在90-130㎡之間，戶型方正，采光良好特點規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN難點與問題如何在市場中脫穎而出？1.如何平衡貨值與品質(zhì)？2.如何充分利用周邊景觀資源？3.如何打造目標(biāo)客群需求的產(chǎn)品？1.Howto

balancethevalue

andquality?2.Howto

make

full

use

ofthesurroundinglandscaperesources?3.Howto

build

aproductthat

meetsthe

needsofthetargetgroup?愿景策略|SWOT分析COMPETITIVE

PRODUCTS優(yōu)勢

Strength劣勢Weakness???地處別墅豪宅板塊，居住氛圍濃厚，客群層次高擁有豪華酒店安縵，高爾夫場地等頂級配套地處馬橋旗忠灣區(qū)，周邊有豐富的景觀資源??距離市區(qū)較遠，缺乏地鐵等公共交通周邊生活配套設(shè)施較少，生活氛圍欠缺機遇

Oppor

tunity威脅

Threats????A地塊西側(cè)為高壓線???國家大虹橋開發(fā)戰(zhàn)略，地塊潛力較大西側(cè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶來人口導(dǎo)入地塊的規(guī)劃條件，帶來的差異化產(chǎn)品，能夠吸引更廣人群A地塊北側(cè)為未出讓住宅地塊，需要考慮日照及退距B地塊需要設(shè)置東西向彈性道路，可能造成分區(qū)困難AB地塊均需設(shè)置保障房，A地塊需要設(shè)置自持住宅，需考慮與商品房分區(qū)管理項目定位：雍系

該區(qū)域位置屬于一線拓展區(qū)，區(qū)位戰(zhàn)略上符合雍系標(biāo)準(zhǔn)。

該區(qū)域拍地樓板價2.5萬元/㎡，高層預(yù)期售價4.0萬元/㎡，利潤差值1.5萬元/㎡，在利潤配比上符合雍系標(biāo)準(zhǔn)。

目標(biāo)人群為改善型

，高素質(zhì)人群

在人群定位上符合雍系標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)語：通過對區(qū)位、利潤、人群的三方面分析，該項目為招商雍系產(chǎn)品。規(guī)

劃

愿

景借地造勢

依景造園河岸景觀資源大別墅區(qū)口碑場所認同感規(guī)

劃

愿

景定制規(guī)劃

中軸禮制凸顯東方意境回歸人文需求次序感氛重圍規(guī)

劃

愿

景高端品相

精雕細琢簡約東方線條之美營造場所圈層調(diào)性大社區(qū)Community大視View標(biāo)準(zhǔn)Standa產(chǎn)品力Product七大策略智慧生和睦鄰里IntelligNeighbor門庭禮儀Etiquette設(shè)計策略|

大社區(qū)策略DESIGN

STRATEGY社區(qū)歸屬點大社區(qū)策略社區(qū)歸屬點社區(qū)歸屬點軸線貫通、景觀環(huán)繞超大中庭東西、南北主軸貫通，三面綠帶環(huán)繞滲透，形成景觀大社區(qū)社區(qū)歸屬點設(shè)計策略|

大視野策略DESIGN

STRATEGY大視野策略河景視野街景視野中庭視野中庭視野極致景觀、開闊視野80以上戶型，三面寬朝南高層視野無遮擋，家家觀景設(shè)計策略|

產(chǎn)品策略DESIGN

STRATEGY產(chǎn)品力策略低密產(chǎn)品最大化：保證高層品質(zhì)，別墅總量最大別墅競爭差異化：低總價、高贈送，獨戶小院

110㎡

玲瓏合院

700萬

擁有私享小院

贈送率達到150%設(shè)計策略|

和睦鄰里策略DESIGN

STRATEGY和睦鄰里策略打造休閑生活軸：依托彈性道路和開放廣場，河岸步道形成環(huán)路。社區(qū)標(biāo)識健康環(huán)線營造促進交流和健康生活的鄰里中心。鄰里界面社區(qū)廣場健康環(huán)線社區(qū)中心社區(qū)標(biāo)識設(shè)計策略|

門庭禮儀策略DESIGN

STRATEGY門庭禮儀策略五星大堂提升儀式感：打造分級回家流線，創(chuàng)造禮序生活，回歸東方居家模式。設(shè)計策略|

標(biāo)準(zhǔn)化策略DESIGN

STRATEGY標(biāo)準(zhǔn)化策略精簡戶型類別：實現(xiàn)產(chǎn)品的均質(zhì)性拉開產(chǎn)品差異：便于客戶快速做出購買決策樓型1標(biāo)準(zhǔn)化模塊T4T4753個標(biāo)準(zhǔn)化戶型拼接4種不同類型89樓型3T6109T6設(shè)計策略|

安全智慧策略DESIGN

STRATEGY安全智慧策略人車分流，雙大堂入戶：形成安全而便捷的社區(qū)分區(qū)管理，APP刷卡：高效集約的社區(qū)管理車行流線人行流線產(chǎn)品上海項目?

結(jié)合地塊實際條件考慮規(guī)劃形態(tài)、資源匹配、產(chǎn)品配比?

根據(jù)景觀資源，用足建筑高度，打造大平層產(chǎn)品，面寬極致利用，?

用足建筑密度，打造高贈送低總價別墅產(chǎn)品，在保證去化速度前住宅溢價贈送+政策條例+去化速度產(chǎn)品溢價邏輯

：3F合院

＞6F疊墅

>

8F洋房

>18-27F高層5.5萬/平米

5萬/平米4.6萬/平米4.0萬/平米產(chǎn)品去化邏輯：?

低總價別墅產(chǎn)品,

高贈送?

高層戶型面寬、房間功能級配提升規(guī)劃上海項目經(jīng)過招標(biāo)答疑，本項目不考慮限墅、限購、限價等市場政策?

用足建筑面寬和場地資源，規(guī)劃極致化贈送+舒適度+貨值?

注重產(chǎn)品競爭力，好產(chǎn)品布在好位置，產(chǎn)品價值?

平衡高層與別墅產(chǎn)品資源，使更多的戶數(shù)用足景觀資?

高層不考慮偷面積?

滿足冬至日1小時日照要求上海契稅政策<90㎡=1%90-144㎡=1.5%>144㎡

=3%A地塊2.0容積率下的規(guī)劃可能性B地塊1.6容積率下的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書條件輸入設(shè)計任務(wù)書條件輸入用地面積：40891㎡容積率：2.0平均層數(shù)=2.0/0.35=6層用地面積：83758㎡容積率：1.6平均層數(shù)=1建筑限高：建筑高度80M建筑密度：35%保障房≥5%，自持住宅≥15%建筑限高：建筑高度80M建筑密度：35%保障房≥5%戶型面積配比戶型面積配比75㎡16%75㎡89㎡32%20%12%5%89㎡可售住宅可售住宅105~110㎡105~110㎡125~140㎡50~70㎡07A-01a07A-01b125~140㎡保障房50~70㎡保障房改造后面積為自持住宅15%35~55㎡平均層數(shù)平均層數(shù)6F疊墅6F疊墅窮舉

全全6F疊墅全18F

全27F窮舉

全全6F疊墅全18F

全23F合院3F合院小高大高小高大高法則法則拉高

小高小高+疊墅大高+洋房大高

大高拉高

小高小高+疊墅大高+洋房大高疊墅++++洋房疊墅

合院洋房拍低拍低A地塊2.0容積率下的規(guī)劃可能性B地塊1.6容積率下的規(guī)劃平均層數(shù)平均層數(shù)6F疊墅6F疊墅窮舉

全全6F疊墅全18F

全27F窮舉

全全6F疊墅全18F

全23F合院3F合院小高大高小高大高法則法則拉高

小高小高+疊墅大高+洋房大高

大高拉高

小高小高+疊墅大高+洋房大高疊墅++++洋房疊墅

合院洋房拍低拍低結(jié)論：B地塊價值高于A地塊。在產(chǎn)品打造上，B地塊應(yīng)從產(chǎn)品類型，品質(zhì)，及景營造三方面做適當(dāng)拔高強排原則（產(chǎn)品決定規(guī)劃）全高層高低配強排模式一強排模式二強排模式三27F大高層+18F

洋房18F小高層+6F疊墅27F大高層+3F合院貨值最低去化最快全盤溢價一般空間舒適度緊湊高層產(chǎn)品級配高全盤溢價最高空間舒適度較高高層產(chǎn)品級配高未充分利用建筑密度規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN規(guī)劃推導(dǎo)產(chǎn)品選擇高層選位別墅排布020301彈性道路及廣場銷售分期售樓部選址050604規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN產(chǎn)品選擇全高層小高+洋房大高+疊墅大高+合院層數(shù)差A(yù)：6層B：5層貨值規(guī)劃產(chǎn)品組合可能性規(guī)劃產(chǎn)品組合可能性A用地指標(biāo)平均層數(shù)B用地指標(biāo)平均層數(shù)容積率：2.0密

度:≤35%容積率：1.6密

度:≤35%全高層6層全高層5層小高+洋房大高+疊墅小高+洋房小高+合院大高+疊墅大高+合院限高80m限高:80m戶型配比戶型配比規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN全27F大高層18F小高+6F洋房產(chǎn)品選擇A地塊規(guī)劃產(chǎn)品組合可能性建筑密度未用足，土地價值沒有完全挖掘。小高+洋房產(chǎn)品溢價低，產(chǎn)品力差，無法形成大花園貨值密度容積率26億11.59%2.00貨值密度容積率28億17.28%2.0027F大高+3F合院27F大高+6F疊墅貨值計算標(biāo)準(zhǔn)：高層40000元/平方米洋房46000元/平方米6疊均價50700元/平方米4疊均價52000元/平方米聯(lián)排為55000元/平方米地塊面積小，容積率高，合院量較少，無法達到總溢價目標(biāo)。貨值與空間均衡，產(chǎn)品力強，兼具高去化能力。貨值密度28。8億18.19%2.00貨值密度容積率28。5億19.87%2.00容積率規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN全大高層小高+洋房產(chǎn)品選擇B地塊規(guī)劃產(chǎn)品組合可能性建筑密度未用足，土地價值沒有完全挖掘。小高+洋房產(chǎn)品溢價低，產(chǎn)品力差，無法形成大花園貨值密度容積率49.4億7.00%1.60貨值密度容積率億17.28%2.00大高+合院大高+疊墅貨值計算標(biāo)準(zhǔn)：高層40000元/平方米洋房46000元/平方米6疊均價50700元/平方米4疊均價52000元/平方米聯(lián)排為55000元/平方米地塊面積小，容積率高，合院量較少，無法達到總溢價目標(biāo)。貨值與空間均衡，產(chǎn)品力強，兼具高去化能力。貨值密度容積率52.2億16.00%1.6貨值密度容積率55.9億34.00%1.6規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN高層選位合院臨東側(cè)綠帶：視線被遮擋，景觀價值沒有得到充分利用規(guī)劃綠帶道路河流高層臨東側(cè)綠帶：視線開闊，東側(cè)綠帶及河流等景觀資源被充分利用可視視線范圍規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN高層選位合院區(qū)合院區(qū)一線觀河景戶：30戶二線觀河景戶：22戶一線觀河景戶：110戶二線觀河景戶：110戶結(jié)論臨近東側(cè)綠帶及河流景觀資源處布置高層更有利于景觀資源利用最大化規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN高層選位河景綠地極致高層充分利用綠地最大程度利用有利條件350m350m超大面寬開闊視野中庭景觀綠地景觀360°環(huán)繞圍合式大景觀超強河景面220戶共賞230m230m整體提升產(chǎn)品價值綠地景觀河景南北式排布方法290m僅52戶可觀河景，且合院低矮，視線狹窄難以充分利用。綠地高層之間相互遮擋視野差。180m綠地景觀規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN別墅排布橫向拼接容積率：1.10合院拼接容積率：0.64四面拼接容積率：1.144縱向拼接容積率：1.10建筑朝向通風(fēng)私密性花園朝向

花園舒適度節(jié)地性四面拼接縱向拼接橫向拼接合院拼接結(jié)論：縱向拼接均好性最佳。規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程中庭景觀PLANNING

DESIGN別墅排布私享嘉苑縱向拼接每戶均可南向花園入戶，視線不交叉，享受私密花園。資源利用最大化花園有開口面更有利于房屋的通透。公共景觀服務(wù)范圍大。橫向排布方法景觀節(jié)點花園的空間分割不明顯，相鄰兩戶視線交叉嚴(yán)重，通透性差。入戶有南有北，均好性差。公共景觀服務(wù)范圍小。規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGNSITESELEC售樓部選址方案一

結(jié)合東南優(yōu)點：主要市區(qū)來往方向方案二

結(jié)合北側(cè)優(yōu)點：極致景觀面23方案三

結(jié)合西北1優(yōu)點：利于集聚市郊人氣4√方案四

結(jié)合兩地優(yōu)點：便于以實體樣板房展觀面好，昭示性佳未來轉(zhuǎn)換社區(qū)中心功結(jié)論：結(jié)合配套設(shè)置極致景觀利用規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN彈性道路在地塊北側(cè)彈性道路彈性道路與a地塊毫無聯(lián)系僅在b地塊中作為不利因素存在。彈性道路在地塊中間`景觀軸彈性道路在空間上與a地塊景觀軸貫通，化不利為有利，形成豐富景觀節(jié)點。均分b地塊。彈性道路在地塊南側(cè)地塊南北分布不均勻，比例不協(xié)調(diào)。規(guī)劃設(shè)計|推導(dǎo)過程PLANNING

DESIGN銷售分期第五期高層尾盤借別墅口碑可以拉高售價獲得更高收益。二三期檔次遞增，有利于拉開售價。首開建設(shè)二期建設(shè)三期建設(shè)四期建設(shè)五期建設(shè)首開區(qū)包含疊墅和高層產(chǎn)品線豐富，售樓部景觀及昭示性俱優(yōu)。別墅區(qū)全部銷售完成獲得區(qū)域口碑。總圖分析

|規(guī)劃生成MASTERPLAN

ANALYSIS工業(yè)地塊AABB長島別墅綠地景觀玫瑰園別墅地塊西側(cè)為工業(yè)地塊與110Kv高壓線，北側(cè)、東側(cè)、南側(cè)均為景觀帶與高檔社區(qū)。茜昆路為城市人流主要來往方向，曙光路為郊區(qū)人口主要來往方向?？倛D分析|

規(guī)劃生成MASTERPLAN

ANALYSIS平均層數(shù)法則ABA地塊容積率2.0，建筑密度35%；B地塊容積率1.6，建筑密度35%；根據(jù)平均層數(shù)計算法則：A地塊平均層數(shù)為2.0/0.35≈B地塊平均層數(shù)為

1.6/0.35≈65總圖分析|

規(guī)劃生成MASTERPLAN

ANALYSIS拉高拍低景觀河道A地塊將高密度體量放置于反L形態(tài)位置以遮蔽景觀不利點綠城玫瑰園綠地景觀B地塊將高密度體量放置于反L形態(tài)以使景觀獲得最大化的利用A與B地塊形成環(huán)抱，將低密產(chǎn)品至于中央位置，避免高密度體量的遮擋，形成院落總圖分析|

規(guī)劃生成MASTERPLAN

ANALYSIS結(jié)合中瑞路與彈性道路形成十字形軸線切斷，打斷體量景觀河道綠城玫瑰園切斷，打斷體量用橫跨AB地塊的東西向軸線將高層體量打斷,

以形成大的中軸景觀帶與景觀步道，將兩個地塊緊密聯(lián)系總圖分析|

規(guī)劃生成MASTERPLAN

ANALYSIS在軸線中央位置形成公共廣場景觀河道綠城玫瑰園綠地景觀大的兩條軸線直接的交匯地帶成為廣場，易于匯聚人流,

結(jié)合廣場與東西向主軸，適宜設(shè)置人行出入口，配套等總圖分析|

規(guī)劃生成MASTERPLAN

ANALYSIS涌現(xiàn)都市庭院景觀河道綠地景觀綠城玫瑰園大軸線+公共空間+綠地景觀，圍合而成新的都市庭院規(guī)劃設(shè)計

|規(guī)劃總圖PLANNING

DESIGN規(guī)劃設(shè)計

|規(guī)劃總圖指標(biāo)PLANNING

DESIGN總貨值：88.7億元07A-01a07A-01b設(shè)計委托單位：招商蛇口設(shè)計委托單位：招商蛇口上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定上海市城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計依據(jù)設(shè)計依據(jù)上海市城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)用地紅線界址一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（參與容積率和建筑密度計算）二、規(guī)劃總建筑面積（一）地上計容建筑面積83758.00

㎡198921.60

㎡134012.80

㎡130751.44

㎡6789.60

㎡123961.84

㎡3261.36

㎡3261.36

㎡320.00

㎡350.00

㎡600.00

㎡80.00

㎡用地紅線界址一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（參與容積率和建筑密度計算）二、規(guī)劃總建筑面積（一）地上計容建筑面積1.住宅建筑面積40891.00

㎡113724.00

㎡81782.00

㎡81782.00

㎡4092.80

㎡12298.00

㎡65210.20

㎡181.00

㎡125.00

㎡16.00

㎡40.00

㎡712.00

㎡712.00

㎡1層1624.00

㎡24459.00

㎡1501.20

㎡120.00

㎡3525.80

㎡2.01.住宅建筑面積①保障房②商品住宅2.非住宅建筑面積①保障房②自持住宅③商品住宅③公共服務(wù)用房A.物管用房B.托老所C.社區(qū)服務(wù)站D.公共廁所E.文化活動站F.變電站（地上）G.社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點H.再生資源回收點J.生活垃圾收集站K.消防控制室L.大門2.非住宅建筑面積A.配電站250.00

㎡125.00

㎡1344.3665.00

㎡30.00

㎡B.大門C.再生資源回收點（二）地上不計容建筑面積1.架空層建筑面積（三）地下室建筑面積及層數(shù)1.設(shè)備用房65.00

㎡32.00

㎡31230.0（二）地上不計容建筑面積1.架空層建筑面積（三）地下室建筑面積及層數(shù)512.00㎡512.00

㎡1層64396.82.地下機動車庫用房3.地下非機動車庫4.公共服務(wù)配套設(shè)施（開關(guān)站）5.地下室住宅1.后勤設(shè)備用房2.地下車庫用房3.非機動車庫2612.00

㎡43645.60

㎡2788.20

㎡315.00

㎡315.00

㎡60.00

㎡4.建設(shè)項目配套設(shè)施①地下物管用房三、容積率5.公共服務(wù)配套設(shè)施6.住宅地下室贈送①開閉所60.00

㎡建筑總基底面積高層主體基底（基座）面積總建筑密度高層主體建筑密度8341.76

㎡2382.00

㎡20.40%5.83%12267.30

㎡30.00%四、基底面積14976.00

㎡三、容積率1.629315.30

㎡4857.96

㎡35.00%5.80%12094.71

㎡30.00%五、建筑密度建筑總基底面積高層主體基底（基座）面積總建筑密度四、基底面積六、總綠地面積七、綠地率五、建筑密度高層主體建筑密度六、總綠地面積七、綠地率八、機動車停車位八、機動車停車位1.地上停車位總數(shù)2.地下停車位總數(shù)九、非機動車位總量1.地上停車位總數(shù)2.地下停車位總數(shù)869

輛80

輛789

輛834

輛0

輛834

輛1334

輛108

輛1226

輛1549

輛1.地上停車位總數(shù)2.地下停車位總數(shù)九、非機動車位總量1.地上停車位總數(shù)0輛2.地下停車位總數(shù)1549

輛1.冬至日不滿足日照一小時的戶型為：無2.滿足北地塊住宅預(yù)留用地，日照影響限制要求。07A-01a

地塊戶型面積配比日照分析結(jié)論1.冬至日不滿足日照一小時的戶型為：無2.滿足北地塊住宅預(yù)留用地，日照影響限制要求。07A-01a

地塊戶型面積配比日照分析結(jié)論面積區(qū)間50-7035-5575.0089.00105-110124-140任務(wù)書配比5.00%15.00%16.00%32.00%20.00%12.00%實際配比5.00%15.00%17.70%30.25%19.50%12.88%套數(shù)面積區(qū)間50-7035-5575.0089.00105-110124-140任務(wù)書配比5.00%15.00%16.00%32.00%20.00%12.00%實際配比5.00%15.00%17.70%30.25%19.50%12.88%套數(shù)7631618827814272保障房自持住宅7631618827814272保障房自持住宅商品房商品房規(guī)劃特征中央花園

開合空間

禮儀軸線

歸家之脈

都市會PARKMOMENTUMPOSITIONINHERITFUSI自然

簡約

制式

傳承

融合規(guī)劃設(shè)計|

規(guī)劃結(jié)構(gòu)PLANNING

DESIGN規(guī)劃軸線高層組團疊墅組團合院組團規(guī)劃設(shè)計|

戶型分布PLANNING

DESIGN自持+保障住宅75㎡戶型住宅89㎡戶型住宅105㎡戶型住宅140+120+110㎡戶型住宅140+110㎡戶型規(guī)劃設(shè)計|

產(chǎn)品分布PLANNING

DESIGN自持+保障全75

T6高層全89

T4

高層108+89㎡T4高層疊墅合院規(guī)劃設(shè)計|

交通分析PLANNING

DESIGN周邊道路車型流線人行流線車庫出入口規(guī)劃設(shè)計|

景觀分析PLANNING

DESIGN景觀主軸景觀次軸中央景觀組團景觀禮儀景觀規(guī)劃設(shè)計|

消防分析PLANNING

DESIGN消防撲救面消防道路時代大宅居為所，游為徑，憩為院，庭為園靜居此廬，所以靜意澄心寂寞梧桐深院鎖清秋，風(fēng)回小院庭蕪綠，柳煙春想續(xù)身在繁華里，心在喧囂外何處為苑，自在苑中借·

景BORROWSCENERY借景造·

勢MAKEMOMENTUM造勢結(jié)合地塊形態(tài)生成主要軸線，兩地塊遵循一條主要軸線關(guān)系，同時內(nèi)部也各自形成次要軸線關(guān)系，交相輝映。Withthe

help

of

the

landscape

of

ZhanggongRiversystemandDayuCultural

Squareinthe

westof

the

plotandthe

urbangreenbeltadjacenttothe

plot,the

landscapealong

the

plotisintroducedintothe

interiorof

the

plot,whichcomplementseachother.園·

起GARDENUP園起Fromthe

mainaxis,ittakes

placeasaceremoniallandscapespaceandgrouplandscape

attractions,supplementedbylandscape

roadsconnectingeachotherto

integrate

the

houseintothe

naturallandscape.規(guī)劃設(shè)計

|日照分析PLANNING

DESIGN日照間距1.地理位置：東經(jīng)121°26′北緯

31°12′2.計算時間：冬至日3.計算精度：1分鐘4.采樣點間距：0.5m5.計算軟件：天正日照日照結(jié)果1.經(jīng)計算結(jié)果統(tǒng)計，住宅均滿足上海冬至日照1小時要求。0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時3m10m10m3m15m9m6m15m15m9m15m9m6m6m8m3m15m9m地庫輪廓線15m高層退界線（24

≤h

≤80）多層退界線（10

≤h

≤24）低層退界線（≤10m）6m9m6m地庫輪廓線高層退界線（24

≤h

≤80）多層退界線（10

≤h

≤24）低層退界線（≤10m）生活垃圾收集站：30㎡配電站：125㎡再生資源回收點大門：16㎡：65㎡物業(yè)管理用房：320㎡（地上）315㎡（地下）消防控制室：65㎡生活垃圾收集站：30㎡再生資源回收點配電站：125㎡大門：16㎡：40㎡室外綜合健身場地：450室外綜合健身場地㎡：650㎡大門：16㎡社區(qū)服務(wù)站、

托老所、文化活動站

、公共廁所、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點

：2656㎡A配套設(shè)施指標(biāo)表需設(shè)面積（平方米）

實設(shè)面積（平方米）編號項目配電站設(shè)計要求設(shè)計依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》1234125125再生資源回收點大門6~10164016室外綜合健身場地室外場地150~750450B配套設(shè)施指標(biāo)表需設(shè)面積（平方米）

實設(shè)面積（平方米）635編號1項目設(shè)計要求設(shè)計依據(jù)物業(yè)管理用房托老所635350總建筑面積的2‰2350~750社區(qū)服務(wù)站（居委會、治安聯(lián)防站、殘疾人康復(fù)室）4600~1000600根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》等國家法律，法規(guī)，和技術(shù)規(guī)范設(shè)計要求567公共廁所文化活動站30~80250~12008080250一處60平米80平米一處變電站（地上）125101112社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點消防控制中心及監(jiān)控中心再生資源回收點1,3446565

《中華人民共和國消防法》，《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》6~1065131415大門32120~200150~75032生活垃圾收集站室外綜合健身場地30室外場地650采光地庫

雙大堂設(shè)計◆

歸家之路，有光一路相隨◆昆明白沙湖項目示范區(qū)設(shè)計地庫分析|

地下大堂MASTERPLAN

ANALYSIS采光天井、港灣式落客區(qū)、雙大堂設(shè)計，人文關(guān)懷，提高品質(zhì)地庫分析|

地庫平面MASTERPLAN

ANALYSISb地塊a地塊地上前期售樓部a地塊地下室面積：31230㎡機動車位：789輛單個機動車位指標(biāo):31.22㎡/個b地塊地下室面積：

64396.8㎡機動車位：

1226輛單個機動車位指標(biāo):35.59㎡/個垂直分析|

場地豎向MASTERPLAN

ANALYSIS豎向設(shè)計1.場地抬高，減少開挖2.車庫層高3.45M，節(jié)約成本1-1剖面高層122疊墅

6F疊墅

6F疊墅

6F疊墅

6F地下車庫±0.000±0.000-4.950-4.950±0.000總平面12-2剖面高層高層地下車庫疊墅

6F疊墅

6F地下車庫市政道路合院

3F合院

3F±0.000±0.000±0.000±0.000-4.950-4.950-4.950-4.950酒店式社區(qū)入口◆

中軸對稱空間

輕奢尊貴體驗◆場地|流線分析MASTERPLAN

ANALYSIS車行流線人行流線快遞流線【三進序列空間】港灣式落客區(qū)中軸景觀體驗人行動線【二進序列空間】快遞流線社區(qū)門廳入口歸屬感港灣式落客區(qū)訪客動線【一進序列空間】人車分流港灣式落客區(qū)車行出口車行入口場地|功能分析MASTERPLAN

ANALYSIS布局特點：功能齊全，五星標(biāo)配。與時俱進的存儲空間，精致簡潔的室內(nèi)裝飾，彰顯小區(qū)形象?？赏卣箍爝f箱

儲藏柜接待區(qū)自動售賣機公衛(wèi)會客空間過廳電子公告欄生鮮/大件區(qū)等候空間生鮮柜速易遞社區(qū)入口大堂效果接待空間等候空間會客空間電子公告欄速易遞15M生鮮柜儲藏柜衛(wèi)生間單元入口◆

精致的細節(jié)，強烈的質(zhì)感營造視覺沖擊，打造輕奢入戶體驗，彰顯品質(zhì)與價值感◆架空層|

單元入口分析MASTERPLAN

ANALYSIS獨立的投遞流線和后勤流線，架空層與庭院景觀相互滲透,創(chuàng)造舒適的

入戶體驗

。前區(qū)入口鋪裝室外交流空間獨立垃圾桶景觀配置入戶接待區(qū)架空休閑區(qū)架空娛樂區(qū)LOGO墻6677投遞流線投遞流線55442311后勤流線后勤流線8出入戶流線高層|效果展示MASTERPLAN

ANALYSIS高層|場景分析MASTERPLAN

ANALYSIS垃圾桶區(qū)域低矮喬木地面LOGOLOGO墻交流空間樓棟標(biāo)識低矮喬木高層|流線分析MASTERPLAN

ANALYSIS投遞流線投遞流線后勤流線后勤流線出入戶流線出入戶流線投遞流線后勤流線室內(nèi)分析|

室內(nèi)效果展示MASTERPLAN

ANALYSIS02戶型設(shè)計篇Product

Design戶型分析|

高層競品分析MASTERPLAN

ANALYSIS上海禹州城-77㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)上海鳳凰城-87㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)上海鳳凰城-108㎡三室兩廳一廚一衛(wèi)1：南向兩面寬2：動靜分區(qū)不明顯3：餐客廳擁擠1：南向兩面寬1：2.5面寬2：無獨立餐廳3：單面寬陽臺2：無獨立餐廳3：“一”字型廚房利用率不高戶型分析|別墅競品分析MASTERPLAN

ANALYSIS上海長島別墅-400㎡左右總價2000萬以上上海綠城玫瑰園-1000㎡左右總價5000萬以上用地周邊競品以獨棟別墅為主，面積大，總價高戶型分析|設(shè)計策略MASTERPLAN

ANALYSIS合理級配景觀大視野小面積大贈送獨門

院幽

私密南面寬占有標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化高層產(chǎn)品設(shè)計HIGH-RISEAPARTMENGTBUILDING

DESIGN戶型分析|

戶型亮點MASTERPLAN

ANALYSIS端戶105㎡戶型（3房2廳2衛(wèi)）戶型特點闊景陽臺闊景陽臺視線開闊日照充足餐客廳同寬空間方正通透采光良好主臥套帶衣帽間衣帽一體化設(shè)計視覺通暢南北通透獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)充足收納U型中廚空間充足便利生活戶型分析|

戶型亮點MASTERPLAN

ANALYSIS端戶89㎡戶型（3房2廳1衛(wèi)）戶型特點南北通透南北通透獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)充足收納餐客廳一體空間方正通透采光良好U型中廚空間充足便利生活戶型緊湊面積緊湊控制在90以內(nèi)戶型分析|

戶型亮點MASTERPLAN

ANALYSIS中間戶89㎡戶型（3房2廳1衛(wèi)）戶型特點餐客廳一體餐客廳一體空間方正通透采光良好獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)充足收納U型中廚空間充足便利生活戶型緊湊面積緊湊控制在90以內(nèi)戶型分析|

戶型亮點MASTERPLAN

ANALYSIS端戶75㎡戶型（2房2廳1衛(wèi)）戶型特點U型中廚U型中廚空間充足便利生活餐客廳一體空間方正通透采光良好戶型緊湊面積緊湊控制在75左右家政空間陽臺設(shè)計家政區(qū)便利生活戶型分析|

戶型級配MASTERPLAN

ANALYSIS75㎡89㎡105㎡單面寬陽臺升級為雙面寬兩面寬升級為三面寬兩個臥室升級為三個臥室無玄關(guān)升級為有玄關(guān)主臥升級為帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間客餐廳不同寬升級為同寬客廳3300升級為3400主臥3100升級為3200客廳3400升級為3600主臥3200升級為3300次臥2800升級為3000戶型分析|

高層產(chǎn)品競品PKMASTERPLAN

ANALYSIS上海禹州城-77㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)上海鳳凰城-87㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)上海鳳凰城-108㎡三室兩廳一廚一衛(wèi)競品PKPKPK產(chǎn)品兩面寬持平完勝兩面寬

三面寬完勝

兩面寬三面寬兩面寬陽臺兩面寬陽臺完勝完勝完勝2.5面寬餐客廳舒適度

略勝餐客廳稍擁擠

餐客廳同寬

完勝

無獨立餐客廳單面寬陽臺三面寬陽臺結(jié)論動靜分區(qū)明顯動靜分區(qū)交叉

三房完勝兩房戶型展示HOUSE-TYPEDISPL

AY戶型分析|

戶型展示—b

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS戶型分析|

戶型展示—a,b

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS戶型分析|

戶型展示—b

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS戶型分析|

戶型展示—a

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS戶型分析|

戶型展示—a

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS戶型分析|

戶型展示—a

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS戶型分析|

戶型展示—a,b

地塊MASTERPLAN

ANALYSIS疊墅和合院產(chǎn)品設(shè)計STACKET

VILLA&COURTYARDDESIGN戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS下疊140㎡首層庭院贈送邊戶贈送90㎡中間戶贈送50㎡北側(cè)庭院綠植環(huán)保，貼近自然豐富收納空間人性化的使用體驗入戶玄關(guān)提升生活舒適度私家庭院營造良好的景觀綠地，同時為室外歡聚提供可能邊戶下疊贈送：187.5㎡(含庭院）中間戶下疊贈送：137.5㎡

(含庭院）首層平面戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS下疊140㎡二層客廳挑空贈送贈送20㎡二層陽臺上空贈送贈送7.5㎡豪華主臥設(shè)計四位一體，舒適奢華南向景觀陽臺直面景觀庭院，盡享舒適生活二層平面戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS中疊125㎡三層露臺贈送贈送5.5㎡獨立電梯入戶盡顯極致豪華南向景觀陽臺/露臺直面景觀庭院，盡享舒適生活三層平面戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS中疊125㎡二層客廳挑空贈送贈送24㎡二層陽臺上空贈送贈送7.5㎡豪華主臥設(shè)計，超大贈四位一體，舒適奢華南向景觀陽臺直面景觀庭院，盡享舒適生活中疊贈送：106㎡四層平面戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS上疊110㎡獨立電梯入戶盡顯極致豪華南向景觀陽臺直面景觀庭院，盡享舒適生活五層平面戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS上疊110㎡六層客廳挑空贈送贈送20㎡六層露臺贈送贈送18㎡北側(cè)露臺創(chuàng)造良好的景觀生活空間豪華主臥設(shè)計四位一體，舒適奢華南向景觀露臺直面景觀庭院，盡享舒適生活上疊贈送：104㎡（含屋頂空中花園）六層平面戶型分析|

疊墅可變空間MASTERPLAN

ANALYSIS豎廳可變?yōu)椤癓”型廳，增加室內(nèi)空間多樣性戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計110㎡合院MASTERPLAN

ANALYSIS北側(cè)庭院綠植環(huán)保，貼近自然入戶玄關(guān)提升生活舒適度豐富收納空間人性化的使用體驗私家庭院營造良好的景觀綠地，同時為室外歡聚提供可能首層平面㎡110

合院一層拼接地上贈送：162㎡(含庭院）贈送100㎡首層庭院贈送地下贈送：105㎡戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS110㎡合院超大露臺贈送增加舒適度和體驗感豪華主臥設(shè)計四位一體，舒適奢華超大露臺贈送增加舒適度和體驗感二層平面三層平面贈送28㎡贈送10㎡贈送24㎡二層客餐廳挑空贈送二層屋頂、露臺贈送三層露臺贈送戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS110㎡合院下為地下活動空間提供自然陽光豐增加家庭儲藏空間地下一層平面地下夾層平面贈送42㎡贈送63㎡戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS140㎡合院北側(cè)庭院綠植環(huán)保，貼近自然內(nèi)庭院贈送戶內(nèi)電梯，盡顯極致豪華入戶玄關(guān)提升生活舒適度私家庭院營造良好的景觀綠地，同時為室外歡聚提供可能首層平面140㎡合院一層拼接贈送115㎡贈送2.5㎡首層庭院贈送地上贈送：151㎡地下贈送：137㎡首層內(nèi)庭院贈送戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS140㎡合院兩層挑高客廳增加客廳舒適度和體驗感豪華主臥套間設(shè)計四位一體，舒適奢華超大露臺贈送增加舒適度和體驗感二層平面三層平面贈送25㎡贈送9㎡二層客餐廳挑空贈送二層露臺,電梯贈送戶型分析|

產(chǎn)品設(shè)計MASTERPLAN

ANALYSIS140㎡合院北為地下活動空間提供自然陽光豐增加家庭儲藏空間地下一層平面地下夾層平面贈送65㎡贈送72㎡03立面設(shè)計篇Facade

Design周邊競品立面風(fēng)格萬科青藤公園新城上坤樾山璟里金地雙都匯禹洲府立面樣式：新亞洲、新中式、新古典

立面材質(zhì)：涂料、真石漆

立面色彩：米黃色、褐色、棕色整體立面風(fēng)格相對陳舊保守哪種立面風(fēng)格可以使本案從周邊樓盤中脫穎而出引領(lǐng)時代潮流

傳承本土特色提升片區(qū)形象及業(yè)主自豪感！新古典現(xiàn)代簡約現(xiàn)代典雅優(yōu)點：品質(zhì)高

辨識度高缺點：成本高

前衛(wèi)性不夠優(yōu)點：

細節(jié)豐富

成本可控缺點：辨識度不高

前衛(wèi)性不夠優(yōu)點：局部玻璃幕墻

辨衛(wèi)性高成本可控

符合現(xiàn)經(jīng)典形體經(jīng)典比例

千章之材在功能和結(jié)構(gòu)合理的基礎(chǔ)上，提取經(jīng)典住宅的形體特征，通過體量的虛實，凹凸和組構(gòu)仍然能夠塑造特征鮮明，造型優(yōu)美，給人簡潔、清新、寧靜感覺的住宅產(chǎn)品。墻身細節(jié)屋頂細節(jié)墻身細節(jié)以小而見大，見微而知著

墻身以豎向線條作為整體的控制骨架，橫向線條穿插其中并點綴精致的壓頂線條，整體豐富而有秩序匠心細節(jié)精致空間高層立面古典比例

現(xiàn)代詮釋

品質(zhì)呈現(xiàn)疊墅立面強化形體關(guān)系，形成屬于時代合院立面再現(xiàn)庭院生活的優(yōu)雅從容品味海派文化的輕奢緩慢高層立面材質(zhì)分析玻璃

Glass01

金屬

Metal玻璃幕墻灰色金屬鋁板涂料

Coating02

玻璃

GlassLOW-E玻璃銀灰色氟碳噴涂金屬

Metal03

玻璃

Glass灰色金屬百葉夾膠玻璃石材

Stone04

金屬

Metal淺灰色金屬格柵白金摩卡石材疊墅立面材質(zhì)分析01金屬

Metal涂料

Coating塑木板灰色金屬鋁板涂料

Coating02

玻璃

Glass銀灰色氟碳噴涂夾膠玻璃金屬

Metal03

玻璃

GlassLOW-E玻璃灰色金屬百葉合院立面材質(zhì)分析01

金屬

Metal涂料

Coating灰色金屬鋁板塑木板02

玻璃

Glass涂料

CoatingLOW-E玻璃銀灰色氟碳噴涂金屬

Metal03

玻璃

Glass夾膠玻璃銀灰色金屬百葉預(yù)制率和裝配率目前除國標(biāo)《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》中對裝配率做了統(tǒng)一規(guī)定外，上海、江蘇、北京、成都、深圳、湖南、湖北等省市也陸續(xù)出臺了針對當(dāng)?shù)氐念A(yù)制率和裝配率計算細則。但在納入預(yù)制率（裝配率）計算的構(gòu)件范圍以及各類構(gòu)件預(yù)制率（裝配率）的折算比例方面都有所差別。本項目預(yù)制結(jié)構(gòu)豎直方向采用灌漿套筒連接，水平方向采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆帶連接。主要采用PC構(gòu)件部位：框架柱、內(nèi)外剪力墻、疊合梁、桁架疊合板、內(nèi)外填充墻、空調(diào)板、梯段板。以上海預(yù)制率和裝配率計算細則為例，預(yù)制率是指混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼-混凝土混合結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)類型的裝配式建筑±0.000

以上主體結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)中預(yù)制構(gòu)件部分的材料用量占對應(yīng)構(gòu)件材料總用量的比率。規(guī)范列出了兩種計算方法：計算方法一預(yù)制率=預(yù)制混凝土構(gòu)件體積/（預(yù)制混凝土構(gòu)件體積+現(xiàn)澆混凝土體積）計算方法二預(yù)制率=∑（構(gòu)件權(quán)重×修正系數(shù)×預(yù)制構(gòu)件比例）×100%PC桁架鋼筋疊合板PC梯段板PC桁架鋼筋疊合板1.上海地區(qū)計算范圍為室外地坪以上，以每棟單體建筑為計算單元。2.上海地區(qū)預(yù)制構(gòu)件范圍僅包含主體結(jié)構(gòu)和外墻圍護結(jié)構(gòu)，幕墻、石材、石膏板等非混凝土預(yù)制構(gòu)件不計入預(yù)制率，內(nèi)墻填充墻不計入預(yù)制率。3.方法一僅用于混凝土結(jié)構(gòu)，方法二可用于混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)?；炷两Y(jié)構(gòu)的裝配式住宅采用兩種方法計算均可。裝配率裝配率是指裝配式建筑中預(yù)制構(gòu)件、建筑部品的數(shù)量（或面積）占同類構(gòu)件或部品總數(shù)量（或面積）的比率。PC填充墻PC剪力墻PC空調(diào)板建筑單體裝配率

=建筑單體預(yù)制率

+部品裝配率

+其他部品裝配率

=∑（部品權(quán)重

×

部品比例）

×100%滿足建筑單體預(yù)制率不低于其中，“部品”指預(yù)制內(nèi)隔墻、單元式幕墻、集成式廚房、集成式衛(wèi)生間、集成管道井、集成排煙道?！捌渌敝附Y(jié)構(gòu)與保溫一體化、墻體與窗框一體化、集成式墻體、集成式樓板、組合成型鋼筋制品。40%或單體裝配率不低于60%沉浸式體驗IMMEE尊雅

體驗

服務(wù)示范區(qū)在體驗式營銷中是至關(guān)重要的一環(huán)，在輕松融洽

未來憧憬的環(huán)境中與客戶從陌生到理解

到認同

到信任

到合作。都市輕奢型URBANLUXURY注重工作便利關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)

追求居住改善和品質(zhì)濱河綠化及空間節(jié)點組織，打造

休閑生活灣本案啟動區(qū)如何呈現(xiàn)？SITESELEC方案一

結(jié)合東南優(yōu)點：主要市區(qū)來往方向方案二

結(jié)合北側(cè)優(yōu)點：極致景觀面23方案三

結(jié)合西北1優(yōu)點：利于集聚市郊人氣4√方案四

結(jié)合兩地優(yōu)點：便于以實體樣板房展結(jié)論：結(jié)合配套設(shè)置極致景觀利用如何打造？HOW制約條件?

有限的前場資源?

不同低密產(chǎn)品都需要實體樣板房?

怎樣最大化利用景觀面打造兼顧“極簡現(xiàn)代”與“傳統(tǒng)院落”的現(xiàn)代開放園林向傳統(tǒng)學(xué)習(xí)蘇州傳統(tǒng)園林

拙政園道法自然

天人合一向大師學(xué)習(xí)貝聿銘

蘇州博物館現(xiàn)代園林序列營造示范區(qū)DESIGN設(shè)計要素開放界面開放界面開放界面開放界面禮儀軸線視線滲透江南婉約現(xiàn)代極簡禮儀視線自然保持示范區(qū)所需的儀式感空間減少實體構(gòu)架使用，打造開放社區(qū)空間向傳統(tǒng)學(xué)習(xí)，塑造現(xiàn)代自然園林空間示范區(qū)丨綜合平面圖DESIGN示范區(qū)期間中瑞路用可讓行人與車輛穿過的廊架相連，不影響市政道路通行，在一期疊墅樣板房關(guān)閉后，示范區(qū)仍然可以保證景觀完整性9585用地面積：

6342m2前場面積：

3122㎡后場面積：

560㎡辦公區(qū)停車場：820㎡售樓處面積：1333m2115示范區(qū)丨空間格局DESIGN塔門廊院橋園池堂石示范區(qū)丨空間鳥瞰圖DESIGN廊池

亭

院示范區(qū)丨流線DESIGN01精神堡壘02停車場1203示范區(qū)入口水景庭院04入口門廊05廊道91011806景橋1307中央水景08售樓部門廳09銷售大廳10沙盤區(qū)647511內(nèi)庭院2312合院實體樣板房13疊墅實體樣板房入口流線行車流線示范區(qū)丨分區(qū)DESIGN售樓部1333㎡后場560㎡用地面積：

6342m2前場面積：

3122㎡后場面積：

560㎡前場3122㎡停車場820㎡（30P）停車場：820㎡售樓處面積：1333m2示范區(qū)丨售樓處DESIGN售樓處首層平面圖

651.96㎡售樓處南向剖面示意售樓處600㎡售樓處二層平面圖681.96㎡售樓處東向剖面示意示范區(qū)丨售樓處DESIGN售樓處首層平面圖

651.96㎡售樓處二層平面圖681.96㎡銷售展示區(qū)內(nèi)庭院銷售展示上空內(nèi)庭院上空樣板間辦公區(qū)無障礙無障礙示范區(qū)丨售樓處DESIGN形體生成邏輯光與影交相輝映

虛與實次第展開沉浸式客戶體驗—緊緊抓住各級尺度下客戶的五感1000m100m10m1m0.1m精神堡壘外圍景墻公園對景街區(qū)名片中央景觀水面圍合標(biāo)志特征簡潔干練室內(nèi)意向示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)室內(nèi)效果示意DESIGN示范區(qū)景觀效果示意DESIGN示范區(qū)景觀效果示意DESIGN示范區(qū)景觀效果示意DESIGN05成本適配篇Adaptation地庫立面產(chǎn)品景觀地庫布局歸家品質(zhì)輕奢現(xiàn)代材料選擇標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計模塊化運用風(fēng)格選擇一體化設(shè)計成本適配|地庫成本ADAPTATION地塊軸網(wǎng)合理選擇地庫層高及樓蓋控制下沉庭院，自然采光地下室層高變化對成本的影響分析層高減少10cm單方

30cm單方

50cm單方造價減少

造價減少

造價減少（元/㎡）

（元/㎡）

（元/㎡）層高減少層高減少層高減少

層高減少

層高減少10cm的

30cm的

50cm的總結(jié)分析

總結(jié)分析

總結(jié)分析名稱鋼筋混凝土模板9.951.180.980.613.6413.373.6216.786.05土建成本2.934.88土建成本咨詢?nèi)≈悼晒?jié)約土建成本咨詢?nèi)≈悼晒?jié)約咨詢?nèi)≈悼晒?jié)約50-60/㎡砌體1.823.04裝修10.9318.228.0mx8.0m8.0mx6.2~4.8m5.3mx6.1~4.8m大柱網(wǎng)大小柱網(wǎng)小柱網(wǎng)技術(shù)措20-25/㎡75-85㎡43981513施費土石方研究柱網(wǎng)尺寸對結(jié)構(gòu)標(biāo)高的影響：假定覆土厚度為1500mm，對不同柱網(wǎng)尺寸下結(jié)構(gòu)高度進行了計算統(tǒng)計分析，如下表：及基坑合計每節(jié)約10cm，土建成本節(jié)約15~20元/㎡，隨著減少層高的增加，呈邊際遞減。覆土厚度1500mm不同柱網(wǎng)尺寸下結(jié)構(gòu)高度統(tǒng)計計算表235077覆土厚度（mm）1500結(jié)構(gòu)高度（mm）850柱網(wǎng)尺寸（mm）主梁截面（mm）優(yōu)化地下室層高的作用8000×8000500×850：降低了基坑土方開挖工程量降低基坑深度，基坑圍護的造價降低，基坑對周邊建筑影響的措施費用也會降低；8000×4800～62005300×4800～62001500500×850/500×600

800/600450×600

6001500減小外墻的防水面積，降低了防水費用；層高減小后，縮短地下室汽車坡道長度，節(jié)約空間，利于總圖布置和利用。地下采光井剖面示意圖采用小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)可減