公共秩序維護(hù)部制度1、秩序維護(hù)部交接班制度（1）接班人員按規(guī)定著裝，提前十五分鐘上崗接班。由班長帶隊(duì)接班，接班前接班班長要檢查接班人員的著裝、儀容、儀表。（2）各崗位在交班前20分鐘必須進(jìn)行崗位清潔衛(wèi)生工作，保持地面無明顯垃圾，公共物品擺放整齊有序。（3）認(rèn)真做好記錄，對(duì)重要事情和上級(jí)指示，是否處理要詳細(xì)記錄，準(zhǔn)傳達(dá)下去；未完成的工作如實(shí)向接班人員交代清楚。（4）接班人員到達(dá)后，應(yīng)由接班人員在《交接班登記表》上記錄交接內(nèi)容容和交接時(shí)間并簽名。（5）交接班時(shí)，交接班人員必須將要繼續(xù)觀察或處理的問題、裝配器材和其他物品的數(shù)量質(zhì)量，以及電閘的運(yùn)行情況向接班人員移交清楚，并且做好記錄。（6）接班人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題，由交班人員承擔(dān)責(zé)任；交接過程中發(fā)現(xiàn)生的問題，有交接班雙方共同承擔(dān)責(zé)任；接班人員簽字認(rèn)可后發(fā)生的問題，由當(dāng)時(shí)上班人員負(fù)責(zé)。（7）接班人員未到崗位或已到未辦完交接手續(xù)時(shí)，交班人員不得下班，否則，期間發(fā)生的問題由交班人員負(fù)責(zé)；交班人員必須在加班人員對(duì)管理區(qū)進(jìn)行巡查、驗(yàn)收并簽字確認(rèn)后方可下班。（8）交班人員在交接完畢后應(yīng)及時(shí)匯報(bào)班長交接完畢，交接有無問題；接班人員在接班后有無異常應(yīng)詳細(xì)記錄，同樣要及時(shí)向班長匯報(bào)交接情況。（9）接班人員在簽字確認(rèn)無誤后，開始上班執(zhí)勤。（10）交班人員在交班完畢后，應(yīng)集合隊(duì)伍，清點(diǎn)人數(shù)，對(duì)本班工作進(jìn)行講評(píng)，表揚(yáng)、批評(píng)或指出不足，提出整改方案。2、公共秩序維護(hù)員執(zhí)勤行為準(zhǔn)則（1）執(zhí)勤人員必須儀表嚴(yán)整，舉止端正，嚴(yán)守法紀(jì)，文明執(zhí)勤。（2）不擅離職守。（3）不耍特權(quán)，不刁難業(yè)主或住戶。（4）不私入民宅，不假公濟(jì)私，不私拿公物。（5）不拉關(guān)系，不受賄賂。（6）在崗位上坐臥、倚靠、打盹、閑談、吸煙、吃東西、看書報(bào)、不亂寫亂畫。（7）不損壞警戒設(shè)施和執(zhí)勤用品。（8）不泄露與任務(wù)有關(guān)的機(jī)密。（9）不擅自處理重要涉外問題。3、公共秩序維護(hù)員著裝管理規(guī)定（1）在工作時(shí)間必須穿著制服，按規(guī)定佩戴標(biāo)識(shí)。（2）不同季節(jié)的秩序員制服不準(zhǔn)混穿。（3）穿著制服時(shí)應(yīng)干凈整潔，按規(guī)定著裝。（4）愛護(hù)和保管好制服和標(biāo)識(shí)。4、公共秩序維護(hù)員備勤制度（1）公共秩序維護(hù)部全體人員應(yīng)留有足夠的備勤人員。（2）備勤人員必須在指定地點(diǎn)（3）備勤人員外出必須經(jīng)秩序維護(hù)部主管批準(zhǔn)并安排人員頂替其備勤位置。（4）秩序維護(hù)部不定期檢查，檢查結(jié)果作為考核內(nèi)容。5、交接班管理制度（1）嚴(yán)格遵守交接班制度，按規(guī)定的時(shí)間交接班，因故不能執(zhí)勤時(shí)必須提前辦理請(qǐng)假手續(xù)。（2）上班前，接班人要做好上崗準(zhǔn)備，按規(guī)定著裝，攜帶執(zhí)勤用品，準(zhǔn)時(shí)接班。（3）接班人員到達(dá)崗位后（著制式服裝人員雙方先行敬禮）邊注意觀察邊進(jìn)行交接班事宜。（4）交班人員應(yīng)告知本班發(fā)生問題情況和處理結(jié)果，并交代需要繼續(xù)辦理理的事項(xiàng)。（5）接班人員未到崗，值班人員不準(zhǔn)離崗。（6）交接班雙方要對(duì)通訊工具等物品檢查、清點(diǎn)進(jìn)行移交，登記本雙方簽字。（四）綠化保潔部工作制度為保持住宅小區(qū)干凈整潔，使住戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境，結(jié)合

住宅小區(qū)實(shí)際情況，特制訂本制度。1.衛(wèi)生保潔員熱愛本職工作，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，不怕苦、不怕臟、不怕累，用汗水贏得社會(huì)的尊重和承認(rèn)。2、嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的以下衛(wèi)生保潔工作程序，按時(shí)完成各項(xiàng)任務(wù)，并

按規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查驗(yàn)收。3、每天清掃小區(qū)內(nèi)行車道路兩次，上下午各一次。4、每天早上6:00—8：00清掃綠化帶、公共場(chǎng)所、人行道各一次。5、每天清運(yùn)垃圾兩次，早8:00-9:00，中午2:00-3:00各一次。每天清洗垃圾桶及其周邊一次。6、定期進(jìn)行殺蚊、蠅、蟲。每季度疏通沙井一次。7、完成規(guī)定清掃任務(wù)后，應(yīng)在區(qū)內(nèi)認(rèn)真巡查保潔，制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。8、保潔員在當(dāng)班時(shí)間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)立即予以清除，如工作量較大，應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，組織人員進(jìn)行消除。9、認(rèn)真使用、保管各種清潔工具、機(jī)具、不得隨意亂放，以免丟失、損

壞。有意損壞或丟失工具的，要照價(jià)賠償。10、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按時(shí)上下班，上班時(shí)不得無故離開工作崗位。不得無故曠工，請(qǐng)病、事假須等到上級(jí)批準(zhǔn)。11、注意儀容儀表，上班時(shí)應(yīng)著工作服，佩戴上崗證，不得穿拖鞋、短褲上崗。12、違反勞動(dòng)紀(jì)律和嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為者，將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。倉庫管理制度1、倉庫管理員負(fù)責(zé)日常管理工作，其他人員不得進(jìn)入倉庫內(nèi)，或在倉庫長時(shí)間逗留2.各類物資分類放在指定位置，張貼明顯標(biāo)識(shí)。領(lǐng)取物品時(shí)應(yīng)按先進(jìn)先出的原則進(jìn)行。3、各項(xiàng)目人員領(lǐng)用物品時(shí)必須詳細(xì)填寫《物資領(lǐng)用申請(qǐng)表》，經(jīng)部門經(jīng)理或副經(jīng)理審批后，方可領(lǐng)取。對(duì)于大額固定資產(chǎn)，如電腦、打印機(jī)等，須經(jīng)總經(jīng)理審批，方可領(lǐng)取。4、庫管員根據(jù)《物資領(lǐng)用申請(qǐng)表》，填寫《出庫單》?！冻鰩靻巍方?jīng)財(cái)務(wù)核對(duì)后，每月底將其中一聯(lián)交給物品領(lǐng)用人，便于領(lǐng)用部門周、月進(jìn)行物資核對(duì)和費(fèi)用統(tǒng)計(jì)。5、物資入庫須經(jīng)申報(bào)部門驗(yàn)收合格后，倉管員負(fù)責(zé)開具入庫單。6、倉管員需每天對(duì)倉庫貨物的擺放狀況、衛(wèi)生狀況、防火設(shè)施、工具使

用狀況進(jìn)行檢查，上班期間須將倉庫的門、窗打開，以保證倉庫的空氣流通，倉庫內(nèi)的溫度不得超過30度，濕度不得超過85%。7、按公司規(guī)定劃分物品擺放區(qū)域，每日對(duì)庫存的危險(xiǎn)物品進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)油漆外漏或混放現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)清潔、整理。8、發(fā)放油料及油漆時(shí)注意不要污染地面，如不慎灑出，倉管員應(yīng)立即清

掃干凈，盛油或油漆的工具在使用后要立即清洗干凈，以免造成污染。9、購買成本較高、體積較大的工程所需工具，應(yīng)歸屬倉庫統(tǒng)一管理并對(duì)同一物品詳細(xì)標(biāo)明型號(hào)。對(duì)于應(yīng)急物品如：水泵可在項(xiàng)目保管，以備突發(fā)事件緊急使用，非應(yīng)急工具應(yīng)在庫房統(tǒng)一保管。10、借出的工具在歸還時(shí)，由領(lǐng)用人清潔干凈，倉管員方可驗(yàn)收入庫。11、地面必須每天清掃兩次，做到無雜物、無油污、無積水。12、門窗每天清潔一次，并重點(diǎn)清潔保潔標(biāo)識(shí)牌和計(jì)量工具。貨架及碼放的貨物每兩天保潔一次，擦去浮灰。13、倉管員每月底根據(jù)庫存情況審核各部門申購物資，填寫月度物資申購單。14、倉管員每月底對(duì)倉庫進(jìn)行全面盤點(diǎn)，填寫倉庫盤點(diǎn)表。15、物資領(lǐng)用時(shí)間每周二上午8:30一12:00，各部門只限領(lǐng)用辦公用品，其他時(shí)間不再領(lǐng)取。每周一、周三、周四、周五、周日上午8:30一12:00，各部門根據(jù)工作需要可領(lǐng)用采購計(jì)劃中部門所需的物資（含倉庫中部

門所需的庫存物資）。每天下午倉庫將進(jìn)行物資核對(duì)、入庫等其他工作，不再進(jìn)行物資領(lǐng)

取。緊急情況下，經(jīng)部門經(jīng)理或副經(jīng)理批準(zhǔn)后，根據(jù)需要可隨時(shí)領(lǐng)

取所需物資。各部門在一周內(nèi)盡量避免多次領(lǐng)用緊急物資。崗位職責(zé)部分（一）總經(jīng)理崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)組織實(shí)施公司辦公會(huì)決定，主持公司的全面工作和經(jīng)營管理。2、組織制定公司年度經(jīng)營預(yù)算方案并負(fù)責(zé)實(shí)施。3、擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。4、擬定公司的管理制度5、制定公司的具體規(guī)章制度。6、聘用和解聘下屬工作人員，并對(duì)其工作進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。（二）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的經(jīng)營管理工作。2、協(xié)助組織、實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案。3、配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。4、配合總經(jīng)理擬定公司基本管理制度及規(guī)定。5、具體分管下屬各個(gè)部門的工作。6、完成總經(jīng)理交辦的其他工作。（三）財(cái)務(wù)部主管崗位職責(zé)1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的日常管理工作。2、嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)法規(guī)和公司財(cái)務(wù)管理制度，了解物業(yè)管理的各項(xiàng)法

規(guī)、政策。負(fù)責(zé)組織公司日常會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作，掌握財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)等專業(yè)知識(shí)及政策法規(guī)。3、熟悉公司的資金運(yùn)營情況，做好日常資金安排，管好用活資金。4、參與編制公司的年度總預(yù)算及經(jīng)營計(jì)劃書工作。5、負(fù)責(zé)本部門經(jīng)營預(yù)算的編制及工作計(jì)劃的制定。6、制定部門管理制度并對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核。7、按時(shí)編制總預(yù)算執(zhí)行情況表、資金計(jì)劃表并上報(bào)；對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況季度進(jìn)行分析并及時(shí)提出管理中存在的問題。8、負(fù)責(zé)稅務(wù)管理工作，合理運(yùn)用稅收政策法規(guī)和各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。9、做好會(huì)計(jì)師事務(wù)所及稅務(wù)部門審計(jì)工作的配合。10、完成總經(jīng)理交辦的其他工作。（四）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)1、會(huì)計(jì)人員在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收支工作。2、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，堅(jiān)持“取之于民用之于民”的收支原則。3、熟悉住宅區(qū)的單元戶數(shù)和收費(fèi)面積及費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算辦法。4、熟悉掌握記賬原則和方法，建立健全各種臺(tái)賬和財(cái)務(wù)檔案；在每月5做好上月財(cái)務(wù)核算報(bào)表對(duì)賬工作，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、賬賬相符、賬表相符準(zhǔn)確無誤。5、做好公司的財(cái)產(chǎn)、用具的保管和登記工作，保障公司財(cái)產(chǎn)不流失。6、定期分析資金往來及運(yùn)用情況，監(jiān)督公司合理使用資金。7、審查員工工資和資金的發(fā)放。8、完成部門經(jīng)理交辦的其他工作（五）出納員崗位職責(zé)1、出納員在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金銀行收支、管理、記賬、結(jié)算等工作。2、熟悉住宅區(qū)的單元戶數(shù)和收費(fèi)面積及費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算辦法。做好

收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作做到及時(shí)、不重不漏。3、熟練掌握記賬原則和辦法建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其他賬目，定期核對(duì)，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、賬賬相符、賬表相符準(zhǔn)確無誤。4、嚴(yán)格執(zhí)行公司財(cái)務(wù)制度，收付款均須與會(huì)計(jì)填制的記賬憑證相符，不準(zhǔn)挪用公款及私自借支。5、負(fù)責(zé)公司員工考勤情況匯總，及時(shí)發(fā)放員工工資和獎(jiǎng)金。6、購買公司日常辦公用品和其他勞保用品，并負(fù)責(zé)登記發(fā)放。7、完成部門經(jīng)理交辦的其他工作。（六）客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé)1、在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)部門的日常管理工作。2、負(fù)責(zé)本部門經(jīng)營預(yù)算的編制及工作計(jì)劃的制定。3、負(fù)責(zé)本部門管理制度細(xì)則的制定及落實(shí)。4、負(fù)責(zé)本部門員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核。5、負(fù)責(zé)客服部的投訴接待工作。6、負(fù)責(zé)收費(fèi)項(xiàng)目的管理工作。7、完成總經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作。（七）客戶服務(wù)人員崗位職責(zé)1、認(rèn)真遵守公司各項(xiàng)管理制度。2、辦理車位管理手續(xù)及出入證件工作。3、辦理員工入職及離職手續(xù)。4、制定本部門周工作計(jì)劃、月工作計(jì)劃。5、負(fù)責(zé)入住、裝修手續(xù)的辦理及業(yè)主檔案資料的變更和業(yè)主資料的收集、整理、歸檔工作。6、負(fù)責(zé)接待來訪來電業(yè)主，對(duì)其提出的問題和意見，予以解釋、解答，并將其內(nèi)容做詳細(xì)記錄。7、負(fù)責(zé)有償服務(wù)的預(yù)約及填制維修派工單，通知相關(guān)部門。8、負(fù)責(zé)房屋中介服務(wù)。9、負(fù)責(zé)物品放行手續(xù)，開具物品放行條。10、負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)、竣工驗(yàn)收證件的手續(xù)辦理。11、負(fù)責(zé)編寫、打印各種通知。12、配合財(cái)務(wù)部催收物業(yè)費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用。13、做好會(huì)議記錄，做好各種記錄的收集、整理、存檔工作，及各資料的電腦錄入工作。14、負(fù)責(zé)各部門、業(yè)主及相關(guān)單位的聯(lián)系工作。15、負(fù)責(zé)發(fā)放收集各個(gè)部門的績效考評(píng)表，考勤記錄表，做好本部門及維修部、財(cái)務(wù)部、環(huán)保部的考勤工作。16、負(fù)責(zé)協(xié)助辦理業(yè)主、客戶與物業(yè)公司之間各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。17、業(yè)主報(bào)修的回訪工作，回訪率達(dá)到80%。18、負(fù)責(zé)各部門月度采購計(jì)劃的收集、整理工作。19、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（八）工程維修部主管崗位職責(zé)1、在公司項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃。3、負(fù)責(zé)公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)及業(yè)主維修投訴業(yè)務(wù)的工作協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。4、負(fù)責(zé)部門經(jīng)理制度細(xì)則的制定和落實(shí)。5、負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等工作流程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和落實(shí)。6、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核。7、負(fù)責(zé)編制部門的經(jīng)營預(yù)算。8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（九）維修人員崗位職責(zé)1、小區(qū)各類房屋的分布情況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，水、電、氣、

消防系統(tǒng)的管線走向，池、井、溝分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備性能和使用情況。2、經(jīng)常巡視本小區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好情況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。3、日常巡視本小區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保持住宅區(qū)污

水不外溢，環(huán)境清潔。4、維護(hù)各種機(jī)械器具，使用時(shí)按操作規(guī)程，使用后妥善保管，不得隨意亂丟亂放。5、積極處理業(yè)主投訴，一般投訴要在24小時(shí)內(nèi)解決。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（十）綠化保潔部主管崗位職責(zé)1、在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。2、負(fù)責(zé)對(duì)接物業(yè)保潔綠化工作的日常管理。3、制定部門工作計(jì)劃，編制部門的經(jīng)營預(yù)算。4、負(fù)責(zé)部門管理制度及保潔綠化工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)的制定。5、落實(shí)工作標(biāo)準(zhǔn)定期對(duì)保潔、綠化工作進(jìn)行檢查。6、負(fù)責(zé)巡視責(zé)任區(qū)的保潔、綠化狀況，及時(shí)制止影響區(qū)內(nèi)環(huán)境的不良

現(xiàn)象。7、負(fù)責(zé)受理業(yè)主對(duì)保潔、綠化工作投訴業(yè)務(wù)并及時(shí)處理。8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（十一）綠化保潔人員崗位職責(zé)1、對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行清掃，每天一次，保證公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。2、對(duì)自己責(zé)任區(qū)內(nèi)垃圾隨產(chǎn)隨清，保證清潔。3、夏季對(duì)公共場(chǎng)所的垃圾箱、排雨井、排污井等進(jìn)行消殺工作。4、維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。5、定期對(duì)綠植進(jìn)行澆水，施肥，修剪工作，保證綠植長勢(shì)良好。6、做好綠植的病蟲害防治工作。7、做好綠植的冬季防寒工作。8、完成領(lǐng)導(dǎo)主管交代的其他工作。（十二）秩序維護(hù)部主管崗位職責(zé)1、在公司項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。2、負(fù)責(zé)對(duì)所管物業(yè)區(qū)公共秩序的日常管理。3、負(fù)責(zé)部門管理制度的制定和落實(shí)。4、負(fù)責(zé)本部門人員的培訓(xùn)和考核工作。5、負(fù)責(zé)本部門經(jīng)營預(yù)算的編制和工作計(jì)劃的制定。6、負(fù)責(zé)本部門與政府相關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)及聯(lián)系，及時(shí)處理小區(qū)發(fā)生的各種治安、交通、消防事故，并向上級(jí)匯報(bào)。7、定期對(duì)各崗位情況進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行整改。8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（十三）秩序部班長崗位職責(zé)1、秩序部班長在主管的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，對(duì)全班工作負(fù)完全責(zé)任，履行秩序維護(hù)員一崗職責(zé)，并做好表率。2、精通本職業(yè)務(wù)，以身作則，加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，逐步提高管理能力。3、協(xié)助主管做好本班人員的思想工作及管理工作，在各項(xiàng)工作中發(fā)揮骨干帶頭作用。4、主持召開班務(wù)會(huì)負(fù)責(zé)安排本班的各項(xiàng)工作任務(wù)。5、帶領(lǐng)全班嚴(yán)格執(zhí)行公司及部門的規(guī)章制度，嚴(yán)格組織紀(jì)律，養(yǎng)成良好作風(fēng)。督促本班職員執(zhí)行上級(jí)各項(xiàng)工作指令及公司規(guī)章制度的落實(shí)。6、檢查本班的崗位情況，及時(shí)糾正工作偏差，避免造成工作漏洞和損失。7、如實(shí)記錄本班工作情況，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。8、帶領(lǐng)全班熟悉、愛護(hù)器材設(shè)備，做到會(huì)使用、會(huì)養(yǎng)護(hù)。嚴(yán)格遵守使用

規(guī)定，做好監(jiān)督檢查，并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。9、掌握全班人員的思想情況，做好全班人員的思想工作。搞好全班團(tuán)結(jié)，

保證各項(xiàng)任務(wù)的完成。10、教育和監(jiān)督全班嚴(yán)守公司秘密，預(yù)防各種事故案件。11、完成領(lǐng)導(dǎo)賦予的各項(xiàng)臨時(shí)性工作任務(wù)。（十四）秩序維護(hù)人員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行出入口制度，嚴(yán)防不法分子進(jìn)入本小區(qū)影響居民的財(cái)產(chǎn)和生命安全。2、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，承上啟下認(rèn)真負(fù)責(zé)嚴(yán)防脫節(jié)。3、做好治安巡邏，每3小時(shí)巡邏一次，妥善處理好未鎖好的單元門和車輛，做好各種記錄。4、維護(hù)好門口秩序，閑雜人員禁止進(jìn)入值班室，不得與閑散人員長時(shí)間攀談。5、整理好值班室衛(wèi)生，物品有序放置。6、注意自身形象，衣冠整潔，站有站姿坐有坐相，樹立秩序維護(hù)員威嚴(yán)

感。7、做好小區(qū)治安工作制止違法行為和違反小區(qū)治安規(guī)定的行為。8、認(rèn)真做好本崗位工作及領(lǐng)導(dǎo)交給的臨時(shí)性工作。（十五）停車場(chǎng)工作人員崗位職責(zé)車場(chǎng)工作人員需負(fù)責(zé)整個(gè)停車區(qū)的安全巡視工作，特別加強(qiáng)對(duì)隱蔽區(qū)域

巡查，注意可疑和閑雜人員。1.嚴(yán)格檢查車場(chǎng)車輛有關(guān)情況并做好詳細(xì)記錄，發(fā)現(xiàn)問題立刻通知上級(jí)有關(guān)人員。2.車場(chǎng)值班人員要對(duì)車場(chǎng)各種車輛停放做好管理，嚴(yán)禁亂停亂放，做好各種防范程序，保障停車場(chǎng)秩序及道路暢通，禮貌地指揮車輛進(jìn)出、

按位停放。3.仔細(xì)登記車輛有關(guān)情況，車牌號(hào)碼，車型，進(jìn)出時(shí)間，有無擦劃及損

壞，如有應(yīng)立即告訴車主并請(qǐng)車主簽字確認(rèn)；以及提醒車主關(guān)好門窗、貴重物品隨身攜帶。4.如車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生交通事故，工作人員應(yīng)立即保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，通知部門主管以人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，并做好相應(yīng)的記錄。5.做好車場(chǎng)的防火防盜工作，注視進(jìn)入車場(chǎng)的一切人員和車場(chǎng)的異常情況況。6.認(rèn)真做好交接班工作，并簽字確認(rèn)。7.發(fā)現(xiàn)有人拆零件或修車，應(yīng)立即制止并檢查相關(guān)證件，做好相應(yīng)記錄。（十六）、監(jiān)控室崗位職責(zé)1.監(jiān)控員應(yīng)按時(shí)上下班，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺，不得擅離崗位。2.監(jiān)控員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間、范圍，集中精力嚴(yán)密觀察，對(duì)異常可疑情況做好記錄并錄像。3.監(jiān)控員應(yīng)根據(jù)他人提供的情況及從屏幕中觀察到的可疑情況，進(jìn)行定

時(shí)、定位、定人及時(shí)錄像，并做好記錄。對(duì)電話報(bào)案及發(fā)現(xiàn)刑案、治安案件、火災(zāi)、事故等應(yīng)迅速按照程序上報(bào)處理。4.監(jiān)控員在當(dāng)班時(shí)不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事，嚴(yán)守工作紀(jì)律。監(jiān)控室禁止無關(guān)人員入內(nèi)，其他部門確因工作需要來監(jiān)控室的人員也應(yīng)做好登記。5.監(jiān)控員應(yīng)愛護(hù)使用的設(shè)備，以延長機(jī)器的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備備。6.在當(dāng)班時(shí)主動(dòng)做好監(jiān)控室的清潔衛(wèi)生工作，保持整潔。嚴(yán)禁在監(jiān)控中心吸煙。7.監(jiān)控員上下班時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行交接規(guī)定。8.監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像監(jiān)視頭的開關(guān)時(shí)間均屬保密，嚴(yán)禁外傳，更不準(zhǔn)向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。9.嚴(yán)格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序，禁止調(diào)整改動(dòng)監(jiān)控計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。10.及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（十七）門崗崗位職責(zé)1.

門崗職員要熟悉門崗周圍的地形、地物，維護(hù)小區(qū)大門崗的正常秩序，確保小區(qū)大門崗的交通安全。2.密切注視大門崗出入的人員、車輛，對(duì)外來人員、車輛進(jìn)行登記換證，杜絕各種業(yè)務(wù)人員及小商販進(jìn)入小區(qū)。3.限制出租車出入本小區(qū)，如有特殊情況業(yè)主需入內(nèi)時(shí)，進(jìn)行換證、登記記方可進(jìn)入。4.對(duì)出入小區(qū)的物品進(jìn)行檢查、登記，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的裝修材料及搬出小區(qū)的物品，必須在收到客服中心的放行單后，由門崗職員檢驗(yàn)簽字后方可放行。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛巡邏崗負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢驗(yàn)。5.夜間開出小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查，確認(rèn)身份后方可放行，并進(jìn)行登記。6.維護(hù)門崗出租車接客區(qū)的秩序，制止非規(guī)定車輛停放拉客。7.上崗期間不得擅離職守，不得睡崗、脫崗、干私活、與無關(guān)人員閑談，崗?fù)?nèi)嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入，保持崗?fù)ばl(wèi)生，物品擺放有序，在崗期間

嚴(yán)禁嬉笑打鬧，保持良好的形象。8.按規(guī)定著裝，佩戴執(zhí)勤用品，著裝統(tǒng)一，嚴(yán)格約束自己的行為，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，語言文明，禮貌待人不與客人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。9.對(duì)施工人員進(jìn)行憑證出入管理，杜絕施工人員無證進(jìn)入小區(qū)。10.認(rèn)真做好登記，按時(shí)填寫交接班記錄，做好各種物品的交接，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。11.對(duì)門崗周圍的重大事件，及時(shí)處理并通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。（十八）、巡邏崗崗位職責(zé)1.對(duì)負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行巡視，負(fù)責(zé)檢查其治安、交通、消防情況，維護(hù)正常的生活秩序。2.加強(qiáng)重點(diǎn)目標(biāo)、重要部位、薄弱環(huán)節(jié)的巡視，善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查詢問，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)推銷及閑雜人員，并勸離小區(qū)。對(duì)在小區(qū)亂貼小廣告的人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。3.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行跟蹤，指揮在規(guī)定位置停放，杜絕亂停、亂放，提醒業(yè)主將車輛門窗鎖好，維護(hù)車位設(shè)施的完好率。4.保證私家車位的車輛停放，杜絕亂占車位現(xiàn)象。5.對(duì)責(zé)任區(qū)的自行車進(jìn)行管理，擺放整齊，負(fù)責(zé)巡視。6.檢查負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、消防器材的完好性，對(duì)公共設(shè)施損壞的及時(shí)通知工程維修部，報(bào)告帶班員，做好記錄。及時(shí)發(fā)現(xiàn)破壞消防器

材的行為，進(jìn)行制止，報(bào)告部門領(lǐng)導(dǎo)。7.按規(guī)定著裝，佩戴執(zhí)勤用品，精神振作，講究儀表，服務(wù)周到，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，不與客人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。8.上崗期間不擅離職守、睡崗、脫崗、干私活或與無關(guān)人員閑談。保持警亭衛(wèi)生，物品擺放有序。9.認(rèn)真填寫各種登記，做好交接班記錄，愛護(hù)警械器材，確保其完好率。10.及時(shí)制止損壞小區(qū)公共利益的行為，糾正亂扔垃圾的行為，樹立保潔意識(shí)，及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的雜物。11.對(duì)裝修戶室進(jìn)行消防檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種火災(zāi)隱患。制止裝修垃圾亂堆亂放。12.對(duì)小區(qū)內(nèi)亂掛、亂栽、亂種行為進(jìn)行制止，對(duì)不聽勸阻的及時(shí)通知相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)。五、收支預(yù)算方案（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收入預(yù)算1、住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1.1元/m2/月2、商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.8元/m2/月3、地下車庫車位：20元/個(gè)/月（場(chǎng)地的保潔及照明費(fèi)用）1、住宅部分：58606.5m2*1.1元/月.m2*12月=773605.8元2、地下車位費(fèi)：264個(gè)*20元/月.個(gè)*12個(gè)月=63360元3、商業(yè)部分：2413.93m2*1.8元/月.m2*12月=52140.8元年總收入：889106.6元（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出預(yù)算1、物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）1工資及福利費(fèi)363004356002公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用184182210163綠化管理費(fèi)45054004保潔管理費(fèi)3031363725公共秩序維護(hù)費(fèi)333.3140006辦公費(fèi)2100252017固定資產(chǎn)折舊費(fèi)978.311739.68社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)10012019不可預(yù)見費(fèi)10001201010利潤（10%）62717525211稅費(fèi)（6.5%）4483.853805.612合計(jì)73465.43881585.161）人工費(fèi)用支出概算表崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月工資額（元）年工資額（元）項(xiàng)目經(jīng)理14000400048000客服主管12010201024000客服人員11800180021600維修主管12500250030000維修工22010400048000秩序員615009000108000監(jiān)控員21300260031201保潔人員8130010400124800合計(jì)22363004356002）公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用支出概算表項(xiàng)目設(shè)備數(shù)量月平均支出金額（元）年支出金額（元）說明公共照明系統(tǒng)681881816路燈耗電、樓道燈耗電、地下車庫照明、維修自來水二加壓泵15千1600192011、電費(fèi)16800元；次加壓系統(tǒng)瓦4

臺(tái)，變頻控制2、清洗消毒費(fèi)2400元；消防、監(jiān)控、門禁4004800耗電、維護(hù)費(fèi)電梯電梯12部9600115201維保費(fèi)43201元；年檢費(fèi)14400元；電費(fèi)57600元合計(jì)184182210163)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出概算表項(xiàng)目數(shù)量平均月支出額（元）年支出額（元）說明綠化工具1001201綠化用水2012400農(nóng)藥化肥1501800合計(jì)45054004）衛(wèi)生保潔費(fèi)用支出概算表項(xiàng)目保潔數(shù)量平均月支出

額（元）年支

出額（元）說明垃圾清運(yùn)每日1

次1881225723元/戶/月化糞池清掏100012010衛(wèi)生消毒50600消毒費(fèi)保潔工具1001201保潔車、掃把、墩布、擦布、水桶等合計(jì)3031363725）公共秩序維護(hù)費(fèi)用支出概算表項(xiàng)目數(shù)量平均月支出額（元）年

支

出

額（元）說明秩序裝備對(duì)講機(jī)3

對(duì)警棍3根1001201秩序服裝每人冬裝夏

裝各2套23302800冬裝201元夏裝150元合計(jì)33340006）辦公費(fèi)支出概算表項(xiàng)目數(shù)量平均月支出額（元）年

支

出

額（元）說明辦公材料4004800復(fù)印紙張等電話費(fèi)、接待費(fèi)120114400工作人員勞保2012400水電費(fèi)3003600合計(jì)2100252017）固定資產(chǎn)折舊概算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額折舊期月折舊金額1文件柜3個(gè)12018年12.52打印復(fù)印機(jī)1

臺(tái)20105年33.33沖擊水電鉆1個(gè)6203年204綠籬機(jī)3

臺(tái)21005年205空調(diào)2

臺(tái)190005年316.66飲水機(jī)1個(gè)2013年5.57污水泵1個(gè)3002年12.58保險(xiǎn)柜1個(gè)5008年5.29管道疏通機(jī)1個(gè)2015年3.310噴藥機(jī)1個(gè)2013年5.511驗(yàn)鈔機(jī)1個(gè)4503年8.312砂輪1個(gè)2015年3.313工具柜1個(gè)3008年3.114高枝剪1個(gè)2013年11.115電腦4

臺(tái)40005年133.216電焊機(jī)1

臺(tái)6005年1017絕緣防護(hù)用1套5005年8.318電錘1把2013年5.519平推車1輛2505年4.120割草機(jī)1

臺(tái)18003年5021辦公桌6

張24002年10022水管鉗（10）4把1603年4.423水管鉗（14）2把1003年2.724辦公椅12把6002年2525對(duì)講機(jī)12部60003年166.626手電6個(gè)3003年8.3合計(jì)978.38）社區(qū)文化活動(dòng)概算表項(xiàng)目平均月支出額（元）年支出額（元）社區(qū)文化活動(dòng)1001201合計(jì)10012019）不可預(yù)見費(fèi)用概算表項(xiàng)目平均月支出額（元）年支出額（元）不可預(yù)見費(fèi)100012010合計(jì)100012010六、檔案建立與管理（一）檔案的建立與管理知識(shí)經(jīng)濟(jì)的悄然崛起，使信息的重要性日益凸顯，信息資源已成為物業(yè)管理項(xiàng)目中不可缺少的組成部分。在項(xiàng)目檔案建立與管理中，

我們將采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對(duì)檔案進(jìn)行集中有序、標(biāo)準(zhǔn)、

規(guī)范的管理，配合先進(jìn)資料檢索軟件以達(dá)到信息共享、合理利用的

目的，同時(shí)我們?cè)谛畔①Y料收集中將廣開渠道，對(duì)項(xiàng)目從主體到配

套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件都建立起相應(yīng)的管理檔案，有效

保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)管理整體水平。為此，我們建立

了一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的管理制度及檔案

管理人員的職責(zé)，以保證檔案管理滿足物業(yè)管理的需要。1、資料的收集在此項(xiàng)目管理中心設(shè)立專門的檔案室，并有客服部的主管負(fù)責(zé)管理。在資料收集時(shí)應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同分

類，我們將通過兩個(gè)途徑進(jìn)行收集。首先與業(yè)主委員會(huì)積極合作，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確的收集到工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料；第二是

在日常生活中建立房屋維修檔案，設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴回訪記錄等以及更多免費(fèi)資料請(qǐng)關(guān)注微信公眾號(hào)：物業(yè)管理之家其他相關(guān)資料，并將檔案的收集形成制度化。2、資料的整理和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和

無效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，

做到條理清晰、分類合理、易于檢查。3、資料的歸檔管理（1）對(duì)于分類整理好的信息資料進(jìn)行分類保存即為歸檔。在此項(xiàng)目的檔案管理中我們將實(shí)行原始資料和電腦檔案雙軌制，確保存儲(chǔ)方

式的多元化，盡可能將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤存儲(chǔ)以便于查找。同時(shí)

運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存，

使抽象的檔案資料具體化、形象化。（2）對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。這些檔案在電腦中按授權(quán)級(jí)別檢索、對(duì)保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格

控制借閱。檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按部門、內(nèi)容、年度、保存期限及保密程序的分類順序進(jìn)行組卷、逐一編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄，分柜保存。業(yè)主檔案資料的分類

原則是按業(yè)主購房位置、各辦公機(jī)構(gòu)的設(shè)置及辦公性質(zhì)建檔。（3）為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。同時(shí)配置合適的文件柜、文件盒以及消防器

材等，確保存儲(chǔ)地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡

查。檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員

專門保管。存檔

登記表編號(hào)：存入檔案名稱：存檔類別：存檔單位：存檔人：存檔份數(shù)：存檔時(shí)間：存檔事由：是否加蓋印章印章類別4、

檔案銷毀根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已存檔期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時(shí)建立已銷毀文檔清單。（二）檔案分類1、基礎(chǔ)管理文件材料（1）項(xiàng)目規(guī)劃詳圖、竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖、綠化平面圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等文件資料。（2）竣工驗(yàn)收合格報(bào)告、新建住宅上平方準(zhǔn)許交付使用證等文件材料。（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件等資料。（4）供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)服務(wù)協(xié)議，消防設(shè)施合

格證，電梯準(zhǔn)用證、年檢資料等材料。（5）承接查驗(yàn)手續(xù)等文件材料。（6）各種機(jī)電設(shè)備出廠合格證，使用說明書、安裝調(diào)試報(bào)告、保修卡、保修協(xié)議等文件材料。（7）業(yè)主購房合同文件。（8）維修基金管理、使用、續(xù)籌等文件材料。（9）前期物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)合同及其他協(xié)議等文件材料。（10）裝飾裝修管理規(guī)定及巡查、制止違規(guī)行為、向行政管理部門報(bào)告記錄。（11）與業(yè)主大會(huì)往來文件材料。（12）申報(bào)達(dá)標(biāo)、市優(yōu)、國家示范項(xiàng)目的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃、實(shí)施方案等文件材料。（13）各項(xiàng)管理制度、規(guī)定，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)各類人員的崗位職責(zé)及考核辦法等文件資料。（14）管理違約。（15）業(yè)主檔案。（16）房屋及其配套設(shè)計(jì)權(quán)屬材料。（17）投訴記錄及處理、回訪等文件材料。（18）業(yè)主滿意度調(diào)查及分析、整改措施等文件材料。（19）特約服務(wù)等文件材料。（20）項(xiàng)目管理的年度計(jì)劃、總結(jié)。（21）與公司往來的各種請(qǐng)示、報(bào)告、批文等。（22）與轄區(qū)物業(yè)行政主管部門、各專業(yè)服務(wù)部門往來文件材料、項(xiàng)目管理會(huì)議記錄、與業(yè)主委員會(huì)之間溝通協(xié)調(diào)有關(guān)事項(xiàng)會(huì)議記錄、參加社區(qū)聯(lián)席會(huì)議記錄等文件材料。（23）員工管理文件材料。（A）員工花名冊(cè)（B）員工培訓(xùn)記錄（培訓(xùn)計(jì)劃、地點(diǎn)、簽到單、考評(píng)單）（24）鑰匙管理文件材料。（25）其他應(yīng)歸檔的綜合性文件材料。（26）各種提示、通知資料留存（或照片等）。2、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（1）公共區(qū)域巡查記錄（2）領(lǐng)料單（3）維修派工單（4）報(bào)修記錄（5）其他應(yīng)歸檔的維修文件材料（6）業(yè)主回訪記錄3、共用設(shè)施設(shè)備管理（1）葛總設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程（2）各種設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定（3）停電、停水、電梯停運(yùn)等應(yīng)急處理預(yù)案（4）各種設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行狀態(tài)檢查記錄（5）二次供水衛(wèi)生檢查報(bào)告等文件材料（6）各種設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄（7）各類事故處理方案及處理記錄（8）其他應(yīng)當(dāng)歸檔的綜合性文件材料4、公共秩序維護(hù)、消防、車輛管理（1）門衛(wèi)、監(jiān)控室、物業(yè)區(qū)域巡邏值班記錄（2）使用工具發(fā)放、使用情況登記等文件材料（3）維護(hù)公共秩序中遇到各類事件應(yīng)急處理預(yù)案、消防應(yīng)急預(yù)案等材料（4）物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)危及人身安全的提示標(biāo)識(shí)及防范措施等材料（照片等）（5）機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定、出入證發(fā)放登記表、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示及車位分配方案等材料（6）機(jī)動(dòng)車出入登記手續(xù)等材料（7）非機(jī)動(dòng)車管理等材料（8）其他應(yīng)當(dāng)歸檔的文件材料5、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具等明細(xì)，衛(wèi)生區(qū)域劃分，衛(wèi)生消毒滅殺制度及落實(shí)

情況記錄等材料。（2）日常衛(wèi)生檢查記錄等材料。（3）寵物、家禽、家畜等管理規(guī)定等材料。6、綠化管理（1）綠化使用工具明細(xì)，綠化日常巡邏、養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治等材料。（2）綠化工作日常檢查記錄等材料。（3）綠化施工等材料。（4）其他應(yīng)歸檔的文件材料7、社區(qū)文化活動(dòng)文件材料（1）社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)際情況（2）社區(qū)精神文明建設(shè)文件材料（3）獲獎(jiǎng)的文件證書、獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)杯（4）其他應(yīng)歸檔的社區(qū)文化活動(dòng)材料七、搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想及措施（一）物業(yè)發(fā)展的思路與目標(biāo)我公司經(jīng)過認(rèn)真研究，結(jié)合嘉冠尚城小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的具體實(shí)際，提出該項(xiàng)目的管理服務(wù)思路為：用我公司獨(dú)特的企業(yè)文化“追求卓越的管理，創(chuàng)造完美的品質(zhì)，奉獻(xiàn)至誠的服務(wù)”和“把業(yè)主當(dāng)親人禮待，把小區(qū)當(dāng)自家管護(hù)”的服務(wù)理念，充分發(fā)揮本公司管理住宅小區(qū)的管理優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，參照《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，對(duì)該項(xiàng)目提供全方位的物業(yè)管理和服務(wù)。接管后，努力實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)：爭(zhēng)取兩年達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三到四年達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。我公司的管理服務(wù)機(jī)制是：嚴(yán)密、精干、科學(xué)、規(guī)范。我公司的服務(wù)承諾是：精心組織、嚴(yán)格管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、傾盡全力，打造優(yōu)質(zhì)品牌。（二）常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、住宅區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、住宅區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、住宅區(qū)域內(nèi)公共治安秩序的維護(hù)和管理；6、住宅區(qū)域內(nèi)車輛（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）行駛、停放及場(chǎng)所管理；7、住宅區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和火災(zāi)的預(yù)防；8、住宅區(qū)域內(nèi)業(yè)主（使用人）裝飾裝修管理和服務(wù)；9、物業(yè)檔案資料及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用賬務(wù)管理；10、供水、供暖等專業(yè)單位費(fèi)用代收代繳服務(wù)和區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的協(xié)調(diào)和管理。（三）委托性的專項(xiàng)、特約服務(wù)1、業(yè)主室內(nèi)專項(xiàng)維修服務(wù)；2、業(yè)主室內(nèi)保潔、家政服務(wù)；3、業(yè)主房屋租賃管理和服務(wù)；4、商務(wù)服務(wù)；5、其他特約服務(wù)。（四）物業(yè)管理服務(wù)具體實(shí)施措施1、選配強(qiáng)有力的人員，健全物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理人員的素質(zhì)高低是搞好物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)鍵。本公司將選調(diào)和聘用業(yè)務(wù)素質(zhì)好、管理水平較高的管理人員和員工，組建強(qiáng)有力的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。抽調(diào)得力的客服、公共秩序維護(hù)員、維修、保潔骨干任項(xiàng)目部門主管，招聘一些文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的人員，組成一支精干的、思想水平較高的、真心實(shí)意為業(yè)主服務(wù)的隊(duì)伍。2、前期介入：前期介入是做好前期物業(yè)管理服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，搞好前期介入將為后期管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。如我公司中標(biāo)，將采取以下具體措施：（1）由公司總經(jīng)理牽頭，組建由擬任項(xiàng)目經(jīng)理、部門主管參加的前期介入小組，深入小區(qū)摸底調(diào)查，掌控了解小區(qū)房屋及配套設(shè)施建設(shè)情況。（2）積極協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位，認(rèn)真聽取征求意見、建議和具體要求，全面了解和掌握情況，進(jìn)一步研究和修改小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案及措施。（3）熟悉小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備安裝、運(yùn)行概況，整理小區(qū)建設(shè)和安裝、運(yùn)行資料。（4）認(rèn)真準(zhǔn)備接管驗(yàn)收資料和各種登記表格，積極做項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作作。3、加強(qiáng)客服管理和服務(wù)客戶服務(wù)是與廣大業(yè)主溝通的重要渠道和橋梁，搞好客戶服務(wù)是物業(yè)服務(wù)的重要手段，本公司將全面推行標(biāo)準(zhǔn)化、人性化管理的模式，建立健全客服各項(xiàng)服務(wù)流程和文明服務(wù)、文明禮儀制度，配備業(yè)務(wù)熟練、處事能力強(qiáng)、精神面貌好、服務(wù)態(tài)度和藹的員工，提供熱情、周到、全方位、多方面的服務(wù)。受理業(yè)主報(bào)修、投訴和咨詢服務(wù)，對(duì)業(yè)主的報(bào)修、投訴和咨詢熱情接待，

及時(shí)回答和處理，并及時(shí)進(jìn)行回訪。4、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理和服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)是物業(yè)服務(wù)的形象工程，是業(yè)主最關(guān)注的一個(gè)重要方面。根據(jù)開發(fā)公司的要求和小區(qū)建設(shè)的特點(diǎn)，我公司按照物業(yè)管理服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全方面進(jìn)行清掃保潔，具體采取以下措施：（1）實(shí)行定額保潔制。制定具體的保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔范圍，采取定人、定額、定時(shí)的方法，合理安排、合理配置，確保住宅區(qū)衛(wèi)生保潔服務(wù)。（2）實(shí)行集中保潔和分時(shí)段保潔制。住宅區(qū)大院每天早晨集中清掃保潔一次，保持干凈整潔。樓道清掃擦拭保潔分別在早7

點(diǎn)前或在下午3

點(diǎn)后集中保潔，保持干凈整潔。商務(wù)辦公樓早7:30之前打掃完畢，平時(shí)則保持干凈整潔。（3）垃圾實(shí)行分類收集，定時(shí)清理和外運(yùn)