襄城區(qū)二橋頭工程可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論 21.1工程名稱、建設(shè)單位 21.2工程提出的背景及其必要性 21.3可行性研究依據(jù) 51.4可行性研究范圍 61.5可行性研究提要 61.6結(jié)論簡述 7二、市場分析預(yù)測 92.1襄陽市房地產(chǎn)市場供需分析 92.2襄陽市房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析 182.3商業(yè)市場分析 222.4商務(wù)辦公市場分析 26三、建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 283.1工程所在位置現(xiàn)狀 283.2場址建設(shè)條件 28四、總體規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容 314.1規(guī)劃原那么 314.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么 314.3總體規(guī)劃 324.4公用設(shè)施 32五、建筑工程 335.1工程概況 335.2建筑設(shè)計(jì) 33六、公用工程 356.1給、排水 356.2供電 366.3通信系統(tǒng) 376.4安防系統(tǒng) 376.5供氣管道 376.6消防與防雷措施 37七、節(jié)能措施 397.1合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 397.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 427.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 44八、環(huán)境影響分析 498.1環(huán)境影響分析 49九、物業(yè)管理及效勞 529.1物業(yè)管理 529.2效勞 52十、投資估算及資金籌措 5310.1投資估算 53十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及其效益分析 5611.1銷售收入、銷售稅金及附加測算 5611.2利潤測算及利潤分配 5711.3財(cái)務(wù)盈利能力分析 57十二、不確定性分析 5812.1風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 58十三、結(jié)論及建議 6113.1結(jié)論 61一、總論1.1工程名稱、建設(shè)單位a.工程名稱：b.建設(shè)單位：1.2工程提出的背景及其必要性1.2.1工程提出的背景房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)開展的先導(dǎo)性、根底性產(chǎn)業(yè)，已連續(xù)多年以20%速度增長，并推動(dòng)了鋼材、建材、家具、裝飾等相關(guān)行業(yè)的開展。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，住房條件的不斷改善無疑是小康生活的重要內(nèi)容。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康、持續(xù)開展的前提下，住宅建設(shè)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)從2006年開始有一個(gè)新的戰(zhàn)略，但這個(gè)轉(zhuǎn)變是逐步的、緩慢的。2005年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)同比增速25%，全年到達(dá)23.5%，比上一個(gè)年度2004年降低了7個(gè)百分點(diǎn)；整個(gè)行業(yè)沒有出現(xiàn)大起大落而是繼續(xù)增長，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)特別重要。十一五總體規(guī)劃是在我們國家總體開展重大轉(zhuǎn)變的新的歷史條件下擬定的，十一五規(guī)劃的主旋律就是“堅(jiān)持開展，穩(wěn)定政策、擴(kuò)大內(nèi)需、提升消費(fèi)〞。這無疑為房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來了良好的機(jī)遇。2021年，在國際金融危機(jī)的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，根本上保持了中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)開展，而對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控那么更表達(dá)了這種審慎靈活性。2021年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2021年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長〞政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場根本保持了理性回歸并穩(wěn)定開展的態(tài)勢。近年湖北房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了較快的開展勢頭，未來五年是我省房地產(chǎn)業(yè)開展的關(guān)鍵時(shí)期，相對(duì)于過去五年湖北房地產(chǎn)業(yè)的開展將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期，但仍是房地產(chǎn)業(yè)投資的較好時(shí)期。?湖北省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要?提出：保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。完善住房政策，開展、活潑住房二級(jí)市場，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。提高建筑設(shè)計(jì)、施工水平和科技含量，增強(qiáng)住宅的經(jīng)濟(jì)性和舒適性。開展節(jié)能、省地、環(huán)保型建筑。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場行為，形成配套效勞體系，提升整體開展水平。加快開展和標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代物業(yè)管理，提高市場化程度和效勞水平。完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)體系，科學(xué)實(shí)施舊城改造。建立房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布制度及監(jiān)測體系。2021年在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，全省房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模保持穩(wěn)定增長，但由于銷售市場低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠緩慢；隨著我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速開展，城市化進(jìn)程逐步加快，消費(fèi)者自住和改善住房等剛性需求依然存在，2021年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，增長幅度有所回落，銷售市場持續(xù)低迷。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期要繼續(xù)貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給，形成多層次的住房供求市場，防止房價(jià)大起大落，促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定開展。1.2.2工程提出的必要性a.是加快襄城區(qū)城市建設(shè)開展的需要襄城區(qū)是襄陽市的重要組成局部，在襄陽市政治、經(jīng)濟(jì)開展中占有至關(guān)重要的位置。襄城區(qū)是襄陽市的政治文化中心，市政府能多數(shù)政府職能局部聚集于此，區(qū)域內(nèi)金融、商業(yè)日益開展。?襄陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十個(gè)五年規(guī)劃綱要?提出：以優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，有序開展房地產(chǎn)業(yè)。注重引導(dǎo)和促進(jìn)住房消費(fèi)，重點(diǎn)開展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房，適當(dāng)開展中高檔商品房。堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。本工程規(guī)劃建設(shè)以商業(yè)和辦公為主，工程位于襄城區(qū)的中心地段，交通便捷，配套齊全。而襄城區(qū)在高速開展的同時(shí)，缺乏辦公物業(yè)，因此，該工程是加快襄城區(qū)城市建設(shè)開展的需要。b.是積極拉動(dòng)襄城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的需要襄陽地處華中，水陸交通便捷。東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟(jì)地理核心位置。隨著改革開放的不斷深入和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移以及我國進(jìn)入WTO，襄陽將面臨前所未有的開展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。通過“十二五〞的開展和建設(shè)，襄陽市的經(jīng)濟(jì)飛速開展。襄陽市已經(jīng)是湖北省副省域中心城市。城市地位的提高和經(jīng)濟(jì)的開展，促使城市需要更多更好的辦公物業(yè)。同時(shí)良好的區(qū)域開展態(tài)勢促使國內(nèi)外知名企業(yè)及眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘襄城區(qū)，極大的促進(jìn)了該區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的開展，顯示出該區(qū)域的辦公物業(yè)良好的開發(fā)前景。二橋頭工程的興建，是襄城區(qū)蓬勃開展的房地產(chǎn)開發(fā)中的一局部，它將和該區(qū)域內(nèi)其他房地產(chǎn)一同拉動(dòng)襄城區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展。1.3可行性研究依據(jù)a.?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄〔2021年本〕?；b.建設(shè)部和湖北省、襄陽市公布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策；c.湖北省“十二五〞國民經(jīng)濟(jì)開展方案綱要；d.襄陽市及襄城區(qū)城市總體規(guī)劃大綱〔2000年-2021年〕；e.建設(shè)部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?(建標(biāo)[2000]205號(hào))；f.國家開展與改革委員會(huì)?投資工程可行性研究指南?(計(jì)辦投資[2002]15號(hào))；1.4可行性研究范圍a.工程建設(shè)單位簡況；b.工程提出的背景及必要性，需求分析及擬建規(guī)模；c.建設(shè)地址條件評(píng)價(jià)，規(guī)劃及布局；d.技術(shù)方案，建筑工程方案；e.公用工程及節(jié)能，環(huán)境保護(hù)；f.組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置；g.工程實(shí)施進(jìn)度；h.投資估算及資金籌措，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；i.社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析等。1.5可行性研究提要1.5.1建設(shè)目標(biāo)作為21世紀(jì)的工業(yè)城區(qū)，更新的設(shè)計(jì)理念應(yīng)重視基地的開展機(jī)理，掌握城市建設(shè)規(guī)劃的可持續(xù)開展，把“以人為本，和周圍環(huán)境和諧開展〞的理念貫穿于設(shè)計(jì)全過程。充分表達(dá)其功能的綜合性和內(nèi)涵的多樣性，不僅能夠適應(yīng)當(dāng)今市場風(fēng)云的變化，而且更要具備一定的獨(dú)特個(gè)性。本次規(guī)劃以用地自然、歷史人文環(huán)境為背景，將之整合到不同空間中，構(gòu)筑工程獨(dú)具特色的、新型的人居中心。表達(dá)舒適性和方便性，實(shí)現(xiàn)較高的產(chǎn)品性價(jià)比，向社會(huì)提供質(zhì)量一流,環(huán)境幽雅,功能完善的高品質(zhì)、高品位商品房。1.5.2建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)期a.建設(shè)地點(diǎn)本工程建設(shè)地點(diǎn)位于襄陽市襄城區(qū)二橋頭。b.工程建設(shè)期工程建設(shè)期為3年，即2021年5月～2021年5月。1.5.3建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容a.建設(shè)規(guī)模工程總用地面積約31951平米，規(guī)劃總建筑面積61570m2，其中辦公19140m2，商業(yè)42430m2，地下室8000m2，，建筑密度46.6%，容積率2.71，綠地率20%。1.5.4工程總投資及資金來源本工程總投資26000萬元。資金來源為銀行貸款10000萬元，企業(yè)自籌資金16000萬元。1.6結(jié)論簡述1.6.1房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，而飛速開展的襄陽市對(duì)辦公和商業(yè)物業(yè)的需求正旺。二橋頭工程以襄城區(qū)“十二五〞期間推進(jìn)城市化進(jìn)程為契機(jī)，順應(yīng)人居環(huán)境不斷改善的社會(huì)需求，積極推進(jìn)以商業(yè)辦公為重點(diǎn)的襄城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)開展。工程有利于滿足襄陽市廣闊商務(wù)客戶的根本辦公需求和商業(yè)需求，有利于保持襄陽市國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。1.6.2工程配置有公共設(shè)施建設(shè)等，采用的技術(shù)方案適用、有效，到達(dá)為襄陽市各企業(yè)客戶以及消費(fèi)者提供舒適、便利的人性化辦公環(huán)境的目的，在技術(shù)上是可行的。1.6.3本工程規(guī)模適當(dāng)，是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程，工程本身盈利能力較強(qiáng)，并有較好的社會(huì)效益，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上是合理的。1.6.4本工程選址符合城市規(guī)劃的要求，遵循前瞻性、舒適性原那么，充分利用土地，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度地利用各種資源。工程對(duì)環(huán)境的影響是積極的。1.6.5本工程經(jīng)研究，是可行的。

二、市場分析預(yù)測2.1襄陽市房地產(chǎn)市場供需分析近年來，襄陽加快省域副中心和“宜居〞城市建設(shè)的步伐，加大根底設(shè)施、根底產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，投資規(guī)模保持了較快增長。2021年，襄陽全社會(huì)固定資產(chǎn)投資到達(dá)373.8億元，同比增長40.6％億元；2021年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資到達(dá)652.8億元，同比增長53.8%，比2000年的80.47億元增加572.33億元。同時(shí)，襄陽投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，投資主體多元化的格局已經(jīng)形成。固定資產(chǎn)投資中，更新改造投資較為穩(wěn)定，根本建設(shè)投資穩(wěn)定上升。一批具有帶動(dòng)作用的能源大工程陸續(xù)建成，經(jīng)濟(jì)開展后勁和綜合競爭力明顯增強(qiáng)。襄陽的房地產(chǎn)從1996年起步，雖然整體投資力度一般，但呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)2004年投資增幅較高，受宏觀調(diào)控影響，2005年略有下降。在襄陽加大各項(xiàng)具有帶動(dòng)作用的大工程的投資，相應(yīng)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步增長，2021年房地產(chǎn)投資到達(dá)46.21億元，增幅到達(dá)25.3％。2021年房地產(chǎn)投資到達(dá)55.39億元，同比增長19.9%，創(chuàng)下歷史新高。市區(qū)2021年1-6月通過掛牌方式共成交98宗地塊，土地成交面積447.17萬平方米。其中房地產(chǎn)開發(fā)用地共成交97宗，土地總成交面積約為446.13萬平方米，可建住宅建筑面積約為501.03萬平方米。用地共成交97宗，土地總成交面積約為446.13萬平方米，可建住宅建筑面積約為501.03萬平方米。2.1.2襄城區(qū)房地產(chǎn)市場分析根據(jù)規(guī)劃的調(diào)整和城市內(nèi)環(huán)快速道的啟動(dòng)，潭溪區(qū)域?qū)⒊蔀榻衲晗宄菂^(qū)主要的居住區(qū)?！?〕市場特征分析①襄城區(qū)是襄陽的古城區(qū)，城區(qū)規(guī)模比樊城小。因是市委市政府所在地及分布有襄陽市主要學(xué)院學(xué)校，被稱為襄陽市的政治文化中心。同時(shí)也正因?yàn)榇?，襄城區(qū)歷來是襄陽市主要的居住型城區(qū)，其住宅開發(fā)自2003年后，開展較快，占當(dāng)時(shí)襄陽市區(qū)住宅開發(fā)量的40％。②受古城保護(hù)規(guī)劃限制，住宅開發(fā)以多層為主。③襄城區(qū)的住宅工程集中在古城外圍的閘口路以東，南街、勝利街、長虹南路和漢江一橋橋頭、以及檀溪路，住宅工程十分集中。同時(shí)出于保護(hù)古城風(fēng)貌的規(guī)劃要求，襄城區(qū)的建筑高度控制不能超過昭明臺(tái)的高度，因而住宅工程以多層為主，層數(shù)多為6－8層。④受到中心城區(qū)可開發(fā)資源量的限制，大多數(shù)的工程規(guī)模3－10萬平方米之間，同時(shí)，多為中檔住宅。⑤外鄉(xiāng)居住人群多，戶型及面積較大。由于是襄陽市政治文化中心，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，這些客戶群置業(yè)的首選區(qū)域也在同一區(qū)域內(nèi)，因而居住氣氛濃郁。消費(fèi)客戶群對(duì)于3室以上大戶型需求量較大，市場供給面積也比擬大，3室2廳的建筑面積在90－130平方米左右區(qū)間內(nèi)?！?〕2021年市場供給量分析2021年襄城區(qū)域內(nèi)在建在售樓盤有8個(gè)，總供給量30.08萬平方米。華康·城南經(jīng)典21648平方米，“御龍灣〞29686平方米，南山青林小鎮(zhèn)27798平方米，鵬城潤景16292平方米，怡和苑二期40232平方米，奧泰綜合樓5071平方米，山水潭溪92120平方米，上海公館68000平方米。整體均價(jià)目前在6000元左右，個(gè)別高品質(zhì)的樓盤售價(jià)將突破9000元/平方米。2.1.3樊城區(qū)房地產(chǎn)市場分析〔1〕市場特征分析①集中開發(fā)，市場供給活潑樊城區(qū)是襄陽市住宅開發(fā)最集中的區(qū)域，同時(shí)樊城區(qū)住宅開發(fā)幾乎全部集中于城區(qū)核心區(qū)，在漢江大道、長虹路、解放路沿線開發(fā)的工程幾乎占到了樊城區(qū)住宅工程總數(shù)的70％。②建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對(duì)較大為表達(dá)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅工程多為小高層及高層工程，建筑層數(shù)多在16－28層之間，同時(shí)由于建筑高度高，因而建筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在5－60萬平方米之間。③住宅與商業(yè)綜合開發(fā)由于樊城區(qū)的商貿(mào)以及商務(wù)氣氛較濃，住宅工程的開發(fā)多有底商或裙樓商業(yè)，而襄陽市少量的外來開發(fā)企業(yè)大局部就在該區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，因而一定程度上提升了區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。④建筑現(xiàn)代，工程品質(zhì)相對(duì)較高區(qū)域開發(fā)的工程不僅建筑立面色彩簡潔現(xiàn)代、富有質(zhì)感，同時(shí)規(guī)劃布局也較為先進(jìn)，目前已出現(xiàn)了蝶式高層以及板式高層等較為超前先進(jìn)的建筑布局模式，為襄陽市房地產(chǎn)市場品質(zhì)相對(duì)較高的區(qū)域。〔2〕2021年市場供給量分析根據(jù)目前情況統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域2021年在售的有14個(gè)住宅工程，共計(jì)121.37萬平方米的開發(fā)面積。不僅在樊城中心區(qū)域，長虹路、建設(shè)路、火車站附近等各處均有工程面市。在這些工程的共同推動(dòng)下，樊城區(qū)將繼續(xù)保持一貫高調(diào)的開發(fā)態(tài)勢，繼續(xù)引領(lǐng)襄陽房地產(chǎn)市場向前開展。民發(fā).天地321376平方米，萬達(dá)廣場住宅區(qū)300000平方米，瑞泰欣城100947平方米，泰安華府41164平方米，華都嘉園27025平方米，尚城名門81487平方米，中原花園3期40269平方米，中原領(lǐng)寓11719平方米，泰然鑫城42582平方米，中房．東方麗景32115平方米，中房．城中雅苑29891平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440平方米，正賢聚大廈15023平方米，錢塘100120000平方米，共計(jì)121.37萬平方米。目前區(qū)域市場價(jià)格在6000元/平方米左右，個(gè)別高品質(zhì)樓盤售價(jià)達(dá)7500元/平方米。2.1.4襄州區(qū)房地產(chǎn)市場分析〔1〕市場特征分析工業(yè)主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場開展較慢，市場化程度低襄州區(qū)自2001年12月撤縣設(shè)區(qū)以來，一直以工業(yè)開展為主，房地產(chǎn)開展那么起步較緩。首先，區(qū)域多以單位自建房為主，商品房工程少且開發(fā)零星；2005年，天潤集團(tuán)進(jìn)入，開發(fā)了天潤頤景園；2006年，北龍公司開發(fā)了龍?zhí)┗▓@，2007年襄陽萬廈公司開發(fā)了紫荊花園1期，區(qū)域房地產(chǎn)市場才開始有了真正意義上的商品住宅開發(fā)，并逐漸開始步入正軌。大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)從2021年開始。〔2〕供需狀況分析2021-2021年，襄陽區(qū)區(qū)域市場在建在售樓盤有7個(gè)，總供給量22.5萬平方米。水岸麗灣20000平方米，中南安居5000平方米，紫荊花園50000平方米，春園盛景20000平方米，華立鳳凰城60000平方米，襄陽新城70000平方米。目前在售樓盤均價(jià)4200元/平方米?！?〕2021年市場供給量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域2021年將有7個(gè)樓盤，約131.00萬平方米的住宅工程推出。民發(fā)．世界城600000平方米，天潤未來城300000平方米，華立．鳳凰城120000平方米，襄陽新城60000平方米，紫荊花園175000平方米，英倫華府30000平方米，東方龍城25000平方米。襄州區(qū)已成為大盤競爭的熱土，這些工程的供給將大大提高區(qū)域房地產(chǎn)市場活潑程度。目前區(qū)域市場房價(jià)在3300－4700元/平方米。隨著深圳工業(yè)園區(qū)和襄陽火車東站的建設(shè)，襄州區(qū)的居住人口和流動(dòng)人口將會(huì)大大增加，經(jīng)濟(jì)也會(huì)激發(fā)活力，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的快速開展。2.1.5高新/汽車開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析〔1〕市場特征分析高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務(wù)院1992年11月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)開發(fā)區(qū)。2005年2月，經(jīng)襄陽市委市政府批準(zhǔn)將原襄陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與原汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合并，組建形成了新的國家級(jí)襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。①早期以工業(yè)配套為主，逐漸轉(zhuǎn)向自主開發(fā)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由早期的圍繞著各產(chǎn)業(yè)/企業(yè)的居住配套，逐漸向自主開發(fā)過渡。區(qū)域內(nèi)，商品房的主要消費(fèi)群體雖然依然以周邊各工業(yè)企業(yè)職工為主，但由于物業(yè)價(jià)格適中，還享有一定的福利優(yōu)惠政策，因而開始逐漸吸引一批開發(fā)區(qū)周邊區(qū)域居住人群前來置業(yè)。②住宅開發(fā)工程以中檔物業(yè)為主目前，高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的自管物業(yè)開發(fā)根本已經(jīng)告一段落，房地產(chǎn)市場那么逐漸活潑開展起來，物業(yè)形態(tài)也由早期純多層居住小區(qū)，開始出現(xiàn)了一些高層住宅工程，以中高檔品質(zhì)開發(fā)為主。(2)供需狀況分析2021－2021年區(qū)域市場有17個(gè)樓盤在建在售，總供給量74.50萬平方米，區(qū)域擁有較多的大型企業(yè)，且局部企業(yè)的效益較好，職工眾多，因而消費(fèi)能力強(qiáng)，因此市場消化速度較快，目前的消化率到達(dá)了74％。〔3〕2021年在售市場供給量分析根據(jù)目前掌握的情況，區(qū)域2021年可供給的房地產(chǎn)住宅工程有11個(gè)，共48.50萬平方米。清夫新城國際35936平方米，中原領(lǐng)寓11719平方米，神龍二期59865平方米，萬眾欣城78406平方米，東風(fēng)國際花園2期84142平方米，紫金鑫城20831平方米，七彩陽光商品住宅樓32401平方米，車城一區(qū)商品住宅樓33429平方米，國瑞大廈23276平方米，公園1號(hào)72630平方米，七彩陽光商品住宅樓32401平方米。預(yù)計(jì)在售樓盤價(jià)格為4000~4800元/平方米。而未來5年內(nèi)，襄陽高新區(qū)將以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以汽車工業(yè)為主體，以第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代高效產(chǎn)業(yè)為兩翼，以三大園區(qū)位根底平臺(tái)〔深圳工業(yè)園、汽車工業(yè)園區(qū)，高新技術(shù)園區(qū)〕，力爭用5年左右的時(shí)間建成在國內(nèi)有較大影響，較強(qiáng)實(shí)力，特色鮮明的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，躋身于全國53個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中上游水平。在產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用下，區(qū)域未來的房地產(chǎn)開展將具有更強(qiáng)的后勁，未來開展空間較大。1、襄陽市人口規(guī)模及增長襄陽市戶籍人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)截至2021年末，襄陽市戶籍人口到達(dá)588.9萬人，其中非農(nóng)人口257萬人。60歲及以上老年人口為80.99萬人，占全市總?cè)丝诘谋戎貫?3.8%。新出生人口6.52萬人，人口出生率為11.5‰；死亡人口2.97萬人，死亡率為3.7‰；人口自然增長率為7.8‰。全市男女性別比為105.4∶100。從2003年起，人口增長變化幅度不大，人口增長以自然增長為主。由于人口遷移地因素影響，人口總量變化不明顯。隨著“宜居城市〞戰(zhàn)略實(shí)施的開展，以及襄陽市經(jīng)濟(jì)開展加速，“十二五〞期間襄陽市人口的流向格局將進(jìn)一步發(fā)生變化，外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動(dòng)人口將是襄陽市外來人口的主力軍。到2021年，襄陽市總體規(guī)劃市區(qū)將有170萬人，將會(huì)在現(xiàn)有人口數(shù)量上增加50萬人，這一局部新增人口將帶動(dòng)新增的購房需求，并呈現(xiàn)兩極化的格局，即襄陽現(xiàn)有富裕階層尋找更廣闊的開展和生活空間，而低收入階層將謀求生存空間，改善生存環(huán)境，由此，將促進(jìn)襄陽市高端市場及中低價(jià)位商品房市場的開展。2、襄陽市家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)〔1〕家庭總量及增長情況襄陽市家庭數(shù)量持續(xù)增長，1999年－2021年間，襄陽市家庭年均增長率為2.30％，比襄陽市人口年均增長率的0.3％高出2個(gè)百分點(diǎn)。2021年襄陽市家庭總量為196.33萬戶。襄陽市家庭數(shù)量及增長率〔2〕家庭人口成員規(guī)模及變化趨勢襄陽市家庭成員規(guī)模以3.0人左右浮動(dòng)，2002年以來，家庭戶均人口規(guī)模呈下降之勢。隨著社會(huì)的進(jìn)步與生活水平的提高，一些大的家庭逐漸別離，三代同室逐漸向兩代同室轉(zhuǎn)變。2021年，襄陽市平均家庭成員規(guī)模為2.96人/戶，隨著家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)住宅市場需求將持續(xù)增大。3、房屋/住宅拆遷情況與其他城市相比，襄陽市的舊城改造工作起步較晚，1999年以前的舊區(qū)改造主要由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行零星開發(fā)實(shí)施的，改造點(diǎn)少面小，效果不明顯。1999年8月，襄陽市委、市政府以漢江大道改造為龍頭，集中建設(shè)17項(xiàng)舊城改造重點(diǎn)工程。通過集中改造，襄陽市的舊城面貌發(fā)生了巨大變化，新建成的漢江大道起步區(qū)被國家建設(shè)部評(píng)為“全國城市建設(shè)新景觀〞，拆遷后的市區(qū)土地也呈大幅增值趨勢。與此同時(shí)，舊城區(qū)群眾的居住環(huán)境和住房條件也大幅改善。根據(jù)拆遷部門提供數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年，累計(jì)被拆遷房屋面積約179.47萬平方米，拆遷戶數(shù)約1.86萬戶。尤其是近期涉及到舊城改造、棚戶區(qū)改造、內(nèi)環(huán)線建設(shè)等，拆遷量大幅增加。2021年，我市市區(qū)共實(shí)施房屋拆遷工程17個(gè)，拆遷總量為3609戶，96.07萬平方米。全年完成拆遷3067戶，68.51萬平方米。襄陽市主要采用貨幣補(bǔ)償安置的方式進(jìn)行拆遷。貨幣補(bǔ)償安置，是由政府、開發(fā)商或被拆遷戶委托房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，拆遷人根據(jù)評(píng)估價(jià)格向被拆遷人支付拆遷價(jià)款，被拆遷人另外自行購置房屋居住。未來3－5年，襄陽正大力著手進(jìn)行舊城改造和城區(qū)擴(kuò)建，襄陽市各城區(qū)均存在大量房屋拆遷情況。2.2襄陽市房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析1、襄陽市歷年商品房竣工面積情況2021年商品房竣工面積到達(dá)154.84萬平方米，同比增長9.13%。2021年商品房竣工面積到達(dá)219.10萬平方米同比增長41.5%。2、歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)銷預(yù)售情況〔1〕襄陽市歷年商品房銷售金額情況襄陽市房地產(chǎn)市場的銷售量分為三個(gè)階段，一是1999-2003年間，年均銷售金額僅4.98億元；二是2004-2006年，自2004年銷售金額突破10億元大關(guān)后，2005－2006年持續(xù)升高，保持30％左右的增長率；三是2007-2021年，2007年銷售額接近30億元，由于受全球金融危機(jī)的影響，2021年銷售額到達(dá)28.62億元，比同期回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。2021年，在中央、省、市政策的全力拉動(dòng)下，全市房地產(chǎn)市場迅速回暖，恢復(fù)信心，回到健康的開展軌道，商品房銷售額激增，到達(dá)58.13億元，比同期增長103.1%，創(chuàng)下歷史最高。〔2〕襄陽市歷年商品房銷售面積情況襄陽市房地產(chǎn)市場在1999－2003年間保持了較為平穩(wěn)的開展趨勢，年均銷售面積61萬平方米左右；而2004－2006年間，那么出現(xiàn)較大幅度增長，突破100萬平方米大關(guān)，至2007年，銷售面積增至151.37萬平方米。2021年，由于受全球金融危機(jī)的影響，商品房銷售面積128.67萬平方米，比同期回落15.00%。2021年，在中央、省、市的政策強(qiáng)力拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場迅速回暖，商品房銷售面積224.50萬平方米，比同期增長74.5%。3、襄陽市區(qū)歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)價(jià)格情況2002年以來，襄陽的房價(jià)逐年上升，2002年底，市區(qū)商品房均價(jià)為650－870元/平方米，2003年為1153元/平方米，2004年1332元/平方米，2005年1540元/平方米，2006年為1883元/平方米，2007年為2336元/平方米，2021年為2700元/平方米，2021年為3700元/平方米，2021年那么到達(dá)了4500元/平方米，到2021年上半年襄陽均價(jià)到達(dá)了約5100元每平米。其中因?yàn)橹行某菂^(qū)大量物業(yè)上市，將價(jià)格大幅度拉升?！?〕歷年襄陽市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格及其增長情況此數(shù)據(jù)顯示，襄陽市房地產(chǎn)價(jià)格在2003年呈現(xiàn)跳躍上漲，突破千元大關(guān)后，漲速開始回落到2002年以前的水平。2006年后房價(jià)開始快速增長，從2006年的22.3％上升到2007年的24.1％，2021年的15.6%，2021年增幅到達(dá)37.0%，為歷年最高，到2021年增幅到達(dá)21%。同時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格變化與襄陽房地產(chǎn)市場開展階段相一致。2.3商業(yè)市場分析2.3.1特點(diǎn)：〔1〕商業(yè)工程體量大且扎堆開發(fā)襄陽的商業(yè)地產(chǎn)工程規(guī)模較大，其中不乏10萬平方米以上的大型商業(yè)工程，而且大多集中在襄陽的商業(yè)中心組團(tuán)――解放路商圈和長虹路商圈內(nèi)。〔2〕商業(yè)運(yùn)作方式落后，市場潛在風(fēng)險(xiǎn)較大，商業(yè)市場管理力度有待加強(qiáng)商業(yè)工程在開發(fā)運(yùn)營等方面還處于開展初期。重炒作、重銷售、輕招商、輕運(yùn)營，大局部商業(yè)工程采用年回報(bào)8－10％的包租、返租的方式。由于分布集中，同期面市，供給規(guī)模大，且大多采用包租返租的方式，后期存在招商、運(yùn)營等方面的問題，因此，商業(yè)市場的管理力度有待加強(qiáng)，以促進(jìn)商業(yè)市場的健康穩(wěn)定開展。〔3〕專業(yè)市場功能突出相對(duì)商業(yè)市場而言，襄陽的專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營還比擬成功，招商、經(jīng)營和銷售協(xié)調(diào)的比擬好。襄陽的專業(yè)市場開發(fā)是襄陽商業(yè)地產(chǎn)突出的局部，光榮大市場、天潤國際汽車城、錦繡東風(fēng)汽配城、領(lǐng)秀中原裝飾建材城等工程相繼開發(fā)，將徹底改變襄陽專業(yè)市場的格局。目前襄陽的解放路、長虹路、火車站等中心城區(qū)商業(yè)門面銷售價(jià)格多為1.5－4萬元/平方米，專業(yè)市場商鋪多為5000元－14000元/平方米區(qū)間。2.3.2襄陽市商圈分布情況襄陽市商業(yè)物業(yè)主要集中在樊城區(qū)、高新區(qū)、襄州區(qū)，襄城區(qū)規(guī)模較小。目前樊城區(qū)形成了人民廣場傳統(tǒng)零售商圈、新華路傳統(tǒng)批發(fā)商圈、長虹路現(xiàn)代零售商圈和春園東路現(xiàn)代商貿(mào)批發(fā)商圈；高新區(qū)形成了立富康大道沿線商圈，襄城區(qū)形成了十字街商圈?！?〕人民廣場傳統(tǒng)零售商圈目前人民廣場周邊依然是襄陽市的核心商業(yè)區(qū)，解放路商業(yè)街、人民路商業(yè)街、大慶路商業(yè)街和長征路商業(yè)街依然是襄陽最具商業(yè)氣氛和人氣的地方。人民廣場商圈是襄陽商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的集中區(qū)域，在這四條商業(yè)街上，聚集了大量的服裝、鞋帽、化裝品、金銀珠寶等中高檔專賣店，大型超市、大型家電賣場和商場，以及各種類型的咖啡、酒吧和餐飲名店。如肯德雞、麥當(dāng)勞、共享國際、銀泰百貨、豪門新天地、襄江商場、華洋堂百貨、奔泰陽光城、拉美步行街財(cái)富廣場、襄陽工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電、雅斯超市、武商量販點(diǎn)、財(cái)富廣場、流金歲月咖啡、零下九度KTV和金利來專賣店?！?〕新華路傳統(tǒng)批發(fā)商圈：逐漸走向衰落襄陽新華路市場是以服裝、鞋帽、建材、家居為主的大型綜合批發(fā)市場，其輻射范圍為襄陽下轄縣市和城鎮(zhèn)，是襄陽的最大的傳統(tǒng)批發(fā)市場。目前新華路傳統(tǒng)批發(fā)商圈，由于是自發(fā)形成的，市場比擬雜亂、商品比擬低檔、管理比擬粗放，因此增逐步被九隆商業(yè)廣場為代表的既具規(guī)模又具備專業(yè)管理和完善規(guī)劃的新興商業(yè)模式取代。未來幾年，由于城市功能的開展及市政配套設(shè)施的局限，新華路批發(fā)市場將逐步衰落，商業(yè)格局及商業(yè)功能需重新調(diào)整。〔3〕長虹路現(xiàn)代零售商圈：新型商業(yè)中心區(qū)隨著漢江北岸改造完成，襄陽商業(yè)中心正在從解放路西移至長虹路，長虹路商圈成為襄陽新興的現(xiàn)代零售商圈。目前在長虹路兩邊，聚集著眾多的購物商店和電子通訊產(chǎn)品專賣店。此外，長虹路還是襄陽新型的休閑、娛樂、餐飲、賓館酒店集中的地方，是襄陽新興的現(xiàn)代綜合性商圈。長虹路商圈近年來也成為襄陽商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，2003年在長虹路春園路口開發(fā)了現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場；2004年在長虹路與中原路口開發(fā)了鄂西北最大的中高檔服裝市場――白馬服裝廣場；在長虹路大慶路口開發(fā)了襄陽第一家家居廣場――金百年家居廣場〔臨江花園商業(yè)群樓〕，在長虹路與漢江大道路口開發(fā)了漢江國際商業(yè)群樓〔重慶秦媽火鍋、維多利亞西餐廳〕；2005年在長虹路與建華路口開發(fā)了世紀(jì)新城商業(yè)群樓〔國美電器長虹路店〕；2006－2007年在長虹路人民路口開發(fā)的民發(fā)商業(yè)廣場總建筑面積達(dá)12萬平方米，而且已引進(jìn)全球著名的沃爾瑪超市和武商百貨，以及中孚時(shí)代廣場；2021年現(xiàn)代城公司開發(fā)的現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場，2021年萬達(dá)廣場投資公司開發(fā)的30萬平方米的萬達(dá)商業(yè)廣場，這些無一不折射出長虹路商圈未來巨大的商業(yè)魅力?！?〕春園東路現(xiàn)代批發(fā)商圈：專業(yè)物流市場集中區(qū)春園東路商圈擁有十分獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，是樊城區(qū)、襄陽區(qū)和汽車開發(fā)區(qū)交匯的“金三角〞，其車流、物流、商流條件得天獨(dú)厚。目前，春園東路批發(fā)商圈已經(jīng)形成了以領(lǐng)秀中原建材家居城、華中光榮大市場和天潤國際汽配城、國邦物流園、鄧城生資大市場為代表的幾個(gè)超級(jí)專業(yè)市場和眾多汽車4S店，并依靠二汽開發(fā)區(qū)的先天優(yōu)勢，將汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步延深，目前已經(jīng)初具規(guī)模，形成了裝飾建材和汽車零部件、整車維修、生產(chǎn)資料等幾個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引了來自全國各省市的企業(yè)入駐?！?〕開發(fā)區(qū)汽車配件批發(fā)商圈2021年，依托東風(fēng)汽車基地的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)了錦秀東風(fēng)汽配城，總建筑面積230000平方米，銷售和招商十分紅火。⑹襄城十字街傳統(tǒng)零售商圈：古文化商業(yè)區(qū)十字街商圈位于襄陽古城的中心，由古城內(nèi)兩條呈現(xiàn)十字形的商業(yè)街組成，是目前襄陽兩大成熟商圈之一，其規(guī)模和地位與樊城的人民廣場商圈相當(dāng)。十字街商圈擁有中國最長的仿古商業(yè)街――襄城北街，其內(nèi)的鼓樓商場是鄂西北最大的綜合性商場。此外，十字街內(nèi)還聚集了武商量販東街店、雅斯超市襄城店、仟吉超市總部店、康樂福超市等，十字街商圈是襄城最主要的商業(yè)配套區(qū)域。2.3.32021-2021年在售/運(yùn)營商業(yè)工程情況2021－2021年主要商業(yè)工程：2006－2007年，襄陽市商業(yè)地產(chǎn)集中開發(fā)，總開發(fā)量超過212.57萬平方米，幾乎所有商業(yè)工程都采取了五年返租，前五年每年8－10％回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式，由于商業(yè)地段十分優(yōu)越，加上是新選投資模式，因此銷售情況比擬理想，目前根本都已銷售接近尾聲。但是由于商業(yè)地產(chǎn)工程集中且過多，襄陽的市場容量有限，加之工程的運(yùn)營管理問題，幾乎每個(gè)商業(yè)工程都遇到了開業(yè)后不久就“關(guān)門〞，然后整頓提升后再營業(yè)的“二次開業(yè)〞問題。所以，2021-2021年，襄陽商業(yè)地產(chǎn)工程不多，襄陽市商業(yè)地產(chǎn)有2007年結(jié)轉(zhuǎn)的工程錦繡東風(fēng)汽配城197500平方米，拉美步行街2期100000平方米，華中光榮大市場500000平方米，國邦物流園20000平方米，鄧城生資大市場90000平方米，新增商業(yè)工程不多，合計(jì)約90.75萬平方米左右。2.3.42021~2021年市場供給量分析2021年，有5個(gè)工程共53.1萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)工程投入建設(shè)。萬達(dá)商業(yè)廣場300000平方米，天潤．未來城100000平方米，志強(qiáng)集團(tuán)開發(fā)的二汽運(yùn)工程80000平方米，錦繡公司在長虹路的商業(yè)地產(chǎn)24000平方米、長征路商業(yè)地產(chǎn)27000平方米。小結(jié)：早期襄陽商業(yè)市場開展較為落后，而傳統(tǒng)的解放路、大慶路、新華路沿線的商業(yè)模式已經(jīng)開始顯現(xiàn)衰敗跡象，其商業(yè)模式和運(yùn)作方式急需升級(jí)換代。在2006年以后，許多商業(yè)地產(chǎn)工程抓住這一時(shí)機(jī)及時(shí)推向市場，因而在銷售上取得了較好的成績。但具體分析，這些工程本身在營銷模式以及商業(yè)培育、配套設(shè)施乃至規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面還有較多欠缺，同時(shí)由于市場無序開發(fā)，工程紛紛一擁而上，容易形成外表需求過剩等現(xiàn)象，這對(duì)于商業(yè)市場和氣氛的培育市不利的。但是從另一個(gè)方面看，雖然目前襄陽商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了超過300萬平方米的供給量，但相對(duì)于襄陽城市的規(guī)模、工業(yè)開展以及城市開展需求而言，未來幾年還有一定的市場空間。2.4商務(wù)辦公市場分析寫字樓由于它的功能性、適用性等特點(diǎn)，開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作時(shí)，常將其作為主要的一局部，建在商業(yè)繁華的廣場周邊區(qū)域。而隨著襄陽城市的開展，寫字樓的功能日漸突出，出現(xiàn)了傳統(tǒng)寫字樓與現(xiàn)代寫字樓兩種類型共存的局面，換言之，市場仍然處在新舊交替階段。2.4.1寫字樓工程情況奔泰陽光城50000平方米，世紀(jì)金源大廈21000平方米，開放廣場40000平方米，國際商都14000平方米，匯升寫字樓20000平方米，領(lǐng)秀中原酒店公寓16500平方米，廣景.碧云天商務(wù)花園50000平方米，合計(jì)21.15萬平方米。這些專業(yè)的寫字樓工程在銷售過程中市場接受度高，銷售率與出租率均高，同時(shí)投資者的回報(bào)率也較高，一般租金可到達(dá)20－30元/平方米左右，同時(shí)，這些工程一般占據(jù)較佳的地理位置，或位于廣場周邊，或靠近大型商圈，隨著廣場和商圈的不斷繁榮，未來將擁有更好的開展前景。

三、建設(shè)地點(diǎn)及自然條件3.1工程所在位置現(xiàn)狀3.1.1地點(diǎn)與地理位置本工程建設(shè)地點(diǎn)位于襄陽市襄城區(qū)二橋頭，規(guī)劃場地面積約31951平米。3.1.2土地利用現(xiàn)狀本宗土地規(guī)劃為商業(yè)、辦公用地。3.2場址建設(shè)條件3.2.1地理交通條件工程建設(shè)地點(diǎn)周圍有完善的城市道路網(wǎng)，擬建場地地理位置優(yōu)越，交通條件良好。3.2.2自然條件襄陽市地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有氣候溫和、雨量豐沛、日照充足、四季清楚、雨熱同季的特點(diǎn)。襄城區(qū)主要?dú)庀髼l件：溫度：極端最高溫度37.3℃極端最低溫度-12.1℃年平均溫度15.8℃～17.5℃最熱月平均溫度28.1℃最冷月平均溫度3.0℃濕度：平均相對(duì)濕度70%風(fēng)向：全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸?北東風(fēng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)平均風(fēng)速：春季3.0m/s夏季2.8m/s秋季2.4m/s冬季2.7m/s降雨量：年最大降雨量1805.9mm年最小降雨量578.8mm年平均降雨量1230.6mm日最大降雨量317.4mm每小時(shí)最大降雨量98.6mm根本風(fēng)壓：0.3KN/m2根本雪壓：0.4KN/m2地震烈度：6度大氣急劇影響深度：1.35m(微膨脹土)3.2.3場地工程地質(zhì)條件建設(shè)場地地勢較平坦，地貌屬漢江一級(jí)階地，地面高程一般為21.00～22.50m，最大高差為1.50m。主要為第四系全新統(tǒng)沖、湖積〔Q4a1+1〕粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥和淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土。3.2.4地下水場地內(nèi)地下水類型主要為上層滯水，主要接受大氣降水及地表散水的垂直下滲補(bǔ)給，根據(jù)鄰區(qū)地下水分析資料，本場地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。3.2.5抗震設(shè)防烈度根據(jù)?中國地震烈度區(qū)劃圖?、?建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)?及?襄陽市建設(shè)工程抗震設(shè)防實(shí)施細(xì)那么?，本場地地震根本烈度為6度，抗震設(shè)防按6度考慮。3.2.6市政根底設(shè)施條件該區(qū)域內(nèi)有完善的供排水系統(tǒng)、供電及通訊系統(tǒng)，為工程的實(shí)施提供了方便。A.供電工程區(qū)域電力來源于市政電網(wǎng)，電力供給充足，現(xiàn)有供電能力可以滿足工程完成后的用電需求。B.給排水工程水源由水務(wù)公司主供水管網(wǎng)供給，供水壓力為0.3Mpa，市政給水管網(wǎng)以DN500mm的水管為該小區(qū)供水，水質(zhì)優(yōu)良、四季供給均衡。排水采用雨、污分流制，并與城區(qū)排水管網(wǎng)相連。生活污水直接進(jìn)入城市污水管網(wǎng)；糞便污水經(jīng)化糞池予處理后排入城污水管網(wǎng)；雨水直接進(jìn)入城市雨水管網(wǎng)。C.通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)、寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。四、總體規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容4.1規(guī)劃原那么4.1.1嚴(yán)格執(zhí)行國家及湖北省現(xiàn)行法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并符合襄陽市城市總體規(guī)劃與襄城區(qū)開發(fā)區(qū)開展規(guī)劃。4.1.2具有全局觀念，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局合理，配套完善，分區(qū)建設(shè)，滾動(dòng)開展，防止遺留“問題〞工程，造成投資損失。4.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工采用新技術(shù)、新工藝、新材料，使工程具有先進(jìn)水平。4.1.4執(zhí)行?襄陽市城市綠化條例?，保證綠化面積。使用符合環(huán)保要求的新型墻體材料，建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)新穎，具有現(xiàn)代化氣息；景觀布局，使工程具有良好的生態(tài)環(huán)境。4.1.5貫徹執(zhí)行?襄陽市建筑節(jié)能管理方法?，采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高建筑物保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗。4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么4.2.1文化性、個(gè)性、明確性與合理性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系。設(shè)計(jì)綜合考慮規(guī)劃結(jié)構(gòu)、景觀結(jié)構(gòu)、小區(qū)特色乃至建筑單體風(fēng)格的獨(dú)特性塑造，以提高整個(gè)小區(qū)從空間上到形態(tài)上的可識(shí)別性。4.2.2層次性與均好性并重的環(huán)境概念。充分考慮人工和自然、地域性和整體性的融合，將環(huán)境觀念放在重要位置，并將環(huán)境的層次性加以明確，強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境的均好性，以求營造一個(gè)現(xiàn)代、人文、高尚、自然的花園式居住空間。4.2.3人車分流的交通體系。將汽車對(duì)人們悠閑的生活的影響減少到最低限度，同時(shí)加以對(duì)整個(gè)工程的便捷程度的考慮來組織人流和車流。4.2.4現(xiàn)代科技與人文融合建筑風(fēng)格。以一種全新的建筑語匯來表達(dá)現(xiàn)代科技為人們帶來的便捷，同時(shí)又不失地域、文化特色，為住戶提供良好的物質(zhì)生活空間和精神家園。4.3總體規(guī)劃4.3.1平面布局規(guī)劃凈用地面積約31951平米。由裙樓商業(yè)和高層辦公、地下室及綠化帶、道路圍合而成。4.3.2交通規(guī)劃設(shè)計(jì)交通規(guī)劃采用人車分流系統(tǒng)，車行道路沿外圍設(shè)置，步行系統(tǒng)沿綠地設(shè)置。4.3.3綠化及景觀環(huán)境規(guī)劃景觀綠地設(shè)置于樓棟周圍，保證住戶單位環(huán)境景觀的均好性，爭取最大景觀入戶，也營造了怡人的層次豐富的空間環(huán)境，綠地率20％。4.3.4小區(qū)道路布置道路路幅寬度為：主干道路面寬5m。4.4公用設(shè)施本工程附近生活配套設(shè)施齊全。根據(jù)市政設(shè)施及物業(yè)管理需要，工程還需建設(shè)配電房、給水加壓站、垃圾收集設(shè)施公廁、門房、自行車棚等配套設(shè)施。五、建筑工程5.1工程概況本工程建設(shè)地點(diǎn)位于襄陽市襄城區(qū)二橋頭，規(guī)劃場地凈用地面積31951平米。規(guī)劃用地呈矩形，地勢平坦，自然條件良好。5.2建筑設(shè)計(jì)5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)a.?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?GB50352-2005b.?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50016-2001c.?辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ67-89d.?建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50222-95e.?建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)?GB50009-2001f.?砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50010-2002g.?建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50057-94h.?建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50011-2001i.?建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50007-2002j.國家現(xiàn)行有關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程5.2.2建筑體系設(shè)計(jì)a.平面設(shè)計(jì)⑴商業(yè)為框架裙樓結(jié)構(gòu)形式，辦公是框架平層結(jié)構(gòu)形式。⑵平面功能分區(qū)明確，流線清晰，互不交叉。⑶滿足商業(yè)和辦公物業(yè)的要求。b.立面設(shè)計(jì)工程建筑立面風(fēng)格現(xiàn)代，采用玻璃幕墻、溶入現(xiàn)代建筑元素，表達(dá)出商業(yè)辦公特有的建筑風(fēng)格。c.貫徹“以人為本〞的設(shè)計(jì)理念，采用高新技術(shù)，創(chuàng)新式設(shè)計(jì)。具體考慮分別為：⑴室內(nèi)使用面積與建筑面積之比不低于70%，結(jié)構(gòu)體系能滿足地震區(qū)設(shè)防及防火需要；⑵下沉式廚衛(wèi)，降板設(shè)計(jì)，保證排水；⑶層高凈高不小于3.5m，能提升物業(yè)檔次；⑷防止對(duì)望，有對(duì)望可能時(shí)，設(shè)置實(shí)體擋板；⑸隱蔽管線，管道設(shè)置在室內(nèi)的凹槽中；⑹統(tǒng)一空調(diào)位置，包括空調(diào)形式、電源、管道、排水管，保證整齊美觀；⑺預(yù)留通信、有線電視、智能網(wǎng)絡(luò)等管線需要的空間；5.2.3建筑風(fēng)格整體建筑風(fēng)格崇尚的現(xiàn)代氣息，以明亮、通透、簡潔和富有動(dòng)感的精美造型滿足住戶理性需求六、公用工程6.1給、排水6.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)a.?建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50015-2003b.?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50016-2001c.?室外給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50013-2006d.?室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50014-20066.1.2給水本工程水源來自襄陽水廠，供水水壓夏季頂峰時(shí)段按0.3MPa/cm2計(jì)算。本工程人均綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)按100L/人·日，商業(yè)用水量按6L/m2·日，物業(yè)管理用房用水量按8L/m2·日，綠化澆灑及道路沖洗用水量按2L/m2·日計(jì)取。那么：表6-1生活及澆灑給、排水量估算表序號(hào)工程用水標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位年用水量備注1辦公50L/人·日8000人130000m3按365天估算2商業(yè)6L/m2·日40000m283200m3按360天估算3物業(yè)管理用房8L/m2·日600m21623m3按365天估算4綠化、道路2L/m2·日按215天估算5未遇見用水按以上用水量10%25760m36合計(jì)240583m37排水204495m3按總給水量的85%估算經(jīng)估算，工程建成后，辦公自來水年耗量130000m3，商業(yè)自來水年耗量83200m3，物業(yè)管理用房自來水年耗量1623m3，未預(yù)見自來水年耗量為25760m3，自來水年耗量合計(jì)240583m3，自來水年排水量為204495m3。消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；室內(nèi)消防用水量為10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為72t。室外消防用水量按20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)計(jì)，一次火災(zāi)需水量216t。6.1.3排水排水實(shí)行雨污別離制。本工程污水主要為生活污水。污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；雨水直接排入市政下水道。6.2供電6.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)a.?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ/T16-92b.?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50016-2001c.?建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50057-946.2.2設(shè)計(jì)方案本工程供電采用220/380V三相四線PE保護(hù)線的TN-S系統(tǒng)，地纜敷設(shè)。其供配電壓為220V和380V。預(yù)計(jì)日用電負(fù)荷為4750KW左右，其中：a.辦公用電功率按20KW/戶計(jì)算，共計(jì)5600KW左右；b.公用照明、平安防護(hù)系統(tǒng)及其它用電功率預(yù)計(jì)為400KW左右。按用電系數(shù)65%，功率因數(shù)0.9計(jì)算，需電力增容4333KVA左右?？紤]留有余量，擬電力增容4500KVA。6.3通信系統(tǒng)本工程施工中，將數(shù)字信息技術(shù)和平安防范技術(shù)相結(jié)合。預(yù)埋通信線路，可考慮光纖入戶方案，適時(shí)安裝ISDN、ADSL通信設(shè)備；閉路電視線路、可考慮雙向回路，以利節(jié)目點(diǎn)播系統(tǒng)運(yùn)用；各系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。管線地下敷設(shè)由施工方統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)安裝。6.4安防系統(tǒng)平安防護(hù)采用現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，如設(shè)置自動(dòng)傳呼、報(bào)警、監(jiān)護(hù)信號(hào)燈設(shè)施。防火、防天然氣瀉漏、防盜三防24小時(shí)技術(shù)性監(jiān)控。區(qū)內(nèi)保安可考慮合法、適時(shí)監(jiān)控部份公用通道等。安防系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。管線地下敷設(shè)由施工方統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)安裝。6.5供氣管道目前城市市民使用的燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)主要為天然氣、管道煤氣和瓶裝液化氣。隨著天然氣西氣東送工程的實(shí)施，城市燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)隨之改變。本工程建設(shè)地附近有供氣設(shè)施，可就近接入。6.6消防與防雷措施6.6.1消防本工程按?民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定進(jìn)行分區(qū)處理。建筑周圍均有環(huán)型車道，應(yīng)保持消防通道暢通。并在公共區(qū)域設(shè)置自動(dòng)噴淋等固定滅火裝置，并配套小型滅火器材和按規(guī)定設(shè)立防火栓等消防設(shè)施。6.6.2防雷措施a.在建筑物上裝設(shè)避雷設(shè)施，利用建筑物金屬體作防雷接地裝置，以防直擊雷。b.建筑物內(nèi)的主要金屬設(shè)備、管道、構(gòu)架等接至電氣設(shè)備的保護(hù)接地裝置上，以防雷電感應(yīng)。c.在入戶端處將電纜金屬外皮、金屬管線等接地，以防雷電波侵入。d.為防直擊雷、防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入，電氣設(shè)備等接地裝置共用，采用總等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻小于1歐。七、節(jié)能措施7.1合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)本工程建設(shè)地點(diǎn)為襄城區(qū)，應(yīng)遵循國家以及襄陽市的如下合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：〔一〕相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、?中華人民共和國節(jié)約能源法?2、?中華人民共和國可再生能源法?3、?中華人民共和國電力法?4、?中華人民共和國建筑法?5、?中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法?6、?中華人民共和國計(jì)量法?7、?國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定?(國務(wù)院令28號(hào))8、?清潔生產(chǎn)審核暫行方法?(國家環(huán)境保護(hù)總局令第16號(hào))9、?節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃?(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號(hào))10、?“十二五〞十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見?(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號(hào))11、?重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理方法?(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、?節(jié)能用電管理方法?(國家經(jīng)貿(mào)委國家開展方案委【2000】1256號(hào))13、?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?(國務(wù)院令279號(hào))14、?民用建筑節(jié)能管理規(guī)定?(建設(shè)部令第143號(hào))15、?建設(shè)部關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定>的實(shí)施意見?(建科【2006】231號(hào))16、?建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例?〔國務(wù)院令293號(hào)〕17、?關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的假設(shè)干意見?(建質(zhì)【2007】1號(hào))18、?能源效率標(biāo)識(shí)管理方法?〔國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004年17號(hào)令〕19、?中華人民共和國強(qiáng)制檢定的工作計(jì)量器具檢定管理方法?〔1987年4年15日國務(wù)院公布〕20、?綜合能耗計(jì)算通那么?〔GB/T2589-2021〕〔二〕建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件1、?中國節(jié)能技術(shù)政策大綱?〔計(jì)交能[1996]905號(hào)〕2、?國家鼓勵(lì)開展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)?〔國家發(fā)改委[2005]65號(hào)令〕3、?湖北省建筑節(jié)能管理方法〔湖北省人民政府令〔第281號(hào)〕?；〔三〕建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)1、?公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50189-20052、≤全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施2021-電氣≥3、?綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50378-20064、?通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程?GB50243-20025、?民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50176-936、?建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB500034-20047、?建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB/T5003-20018、?城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50028-939?城市電力規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)?GB50293-199910、?空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)?GB50365-200511、?綠色建筑技術(shù)導(dǎo)那么?〔建科【2005】199號(hào)〕12、?采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?13、?外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程?JGJ144-200414、?采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ132-200115、?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ/T16-9216、?綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)?DBJ/T101-101-200517、?建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?GB50242-200218、?綠色照明工程技術(shù)規(guī)程?DBJ01-607-200119、?全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇?20．?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50045-95〔2005年版〕21、?建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50015-200322、?建筑中水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50336-200223．?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50045-95〔2005年版〕24、?建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50015-200325、?建筑中水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50336-2002〔三〕相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)1.?三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值?GB20052-2006；2.?管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值?GB17896-1999；3.?普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)?GB19043-2003；4.?普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級(jí)?GB19044-2003；5.?單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值?GB19415-2003；6.?單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級(jí)?GB19576-2004；7.?建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測方法?GB/T7107-2002。8.?通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值?GB19761-20057.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析〔一〕工程能源品種選用原那么本工程根據(jù)國家和襄陽市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原那么，結(jié)合本工程區(qū)域定位、外部條件等具體情況選擇能源形式?！捕彻こ趟诘啬茉垂┙o狀況本工程位于襄城區(qū)二橋頭。該區(qū)域已具備一定市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施根本可以得到保證，只要工程本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與市政的接入，即可滿足本工程建設(shè)和使用要求，能源供給條件〔上水、電力及天然氣市政配套〕初步具備。供水：給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。中水：本工程設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。天然氣：隨著天然氣西氣東送工程的實(shí)施，城市燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)隨之改變。本工程建設(shè)地附近有供氣設(shè)施，可就近接入。電力：本工程的電源為雙路10KV電源，采用10KV電纜埋地引入本工程配電室,可供給空調(diào)、照明等用電。〔三〕能源消耗種類及數(shù)量1.給排水、消防系統(tǒng)工程建成后，自來水年耗量合計(jì)240583m3，自來水年排水量為204495m3。消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；室內(nèi)消防用水量為10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為72t。室外消防用水量按20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)計(jì)，一次火災(zāi)需水量216t。2、電力系統(tǒng)本工程的能源消耗種類主要為電能，主要用于滿足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)等?！?〕空調(diào)負(fù)荷及耗電量住宅及配套設(shè)施局部采用夏、冬季運(yùn)行分體空調(diào)，商業(yè)局部采用夏、冬季變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)。襄陽市區(qū)民用建筑冷負(fù)荷估算，辦公及配套設(shè)施局部按20w/m2·日，商業(yè)按30w/m2·日，物業(yè)管理用房按18w/m2·日?！?〕照明耗電量照明的功率密度，辦公按20w/m2·日，商業(yè)按15w/m2·日，物業(yè)管理用房按10w/m2·日，地下室按4w/m2·日?！?〕電器耗電量電器〔電插座〕的功率密度，辦公取10w/m2·日，商業(yè)取10w/m2·日，物業(yè)管理用房取5w/m2·日，地下室取2w/m2·日。7.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析〔一〕節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本工程在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以到達(dá)整體的節(jié)能效果，主要措施如下：〔1〕廣泛采用可再生能源應(yīng)用技術(shù)和設(shè)備。在路燈設(shè)計(jì)中采用太陽能路燈，以太陽光為能源，白天陽光太陽能電池板給蓄電池充電，晚上蓄電池給負(fù)載供電使用，平安節(jié)能無污染，無需人工操作，工作穩(wěn)定可靠，節(jié)省電費(fèi)免維護(hù)?！?〕建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)；〔3〕結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；〔4〕空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；〔5〕送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；〔6〕控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢；〔7〕加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施〔1〕建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、本工程根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，到達(dá)顯著的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽臺(tái)、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本工程在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。通過改良門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對(duì)流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗〔斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗〕。D、屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。〔2〕電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗。B、用現(xiàn)場和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其到達(dá)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(負(fù)荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護(hù)工作量。D、合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時(shí)，考慮三相平衡。E、用高效電動(dòng)機(jī),大容量電動(dòng)機(jī)采用變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓壓電動(dòng)機(jī)。F、合理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段控制,非運(yùn)行延時(shí)關(guān)燈等手段以到達(dá)節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。H、體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15〔NT〕系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號(hào)燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號(hào)燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。K、設(shè)置合理的計(jì)量和檢測設(shè)備:進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量?！?〕給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以到達(dá)降低電耗和水量損失的效果。對(duì)動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、計(jì)量設(shè)施：在建筑物的引入管安裝水表，由物業(yè)管理處統(tǒng)一收費(fèi)。按方案用水，節(jié)約用水。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供根底數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，到達(dá)優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本工程產(chǎn)生的污水聚集后，排入市政管網(wǎng)。雨水聚集后，排入市政雨水管網(wǎng)。〔4〕動(dòng)力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率?！?〕其他節(jié)能措施綠化：對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。〔二〕節(jié)能效果分析本工程為到達(dá)節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及襄陽相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)。工程積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。通過綜合測算，本工程單位建筑面積年綜合能耗0.0032299噸標(biāo)準(zhǔn)煤/m2，整體到達(dá)并滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是真正的節(jié)能建筑。本工程不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，到達(dá)節(jié)能效果。

八、環(huán)境影響分析8.1環(huán)境影響分析本工程將根據(jù)國家公布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及湖北省、襄陽市環(huán)保、勞動(dòng)部門發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，結(jié)合工程建設(shè)“三同時(shí)〞的原那么，在建設(shè)和營運(yùn)過程中對(duì)“三廢〞進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均到達(dá)國家環(huán)保法規(guī)要求。8.1.1工程建設(shè)期的影響及環(huán)保措施a.環(huán)境空氣影響及環(huán)保措施工程施工期間對(duì)環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚(yáng)塵和少量焊接廢氣。施工現(xiàn)場粉塵和揚(yáng)塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚(yáng)塵在晴朗、枯燥、有風(fēng)的天氣下，將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。因此，本工程施工時(shí)，需在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對(duì)有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)灑水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時(shí)對(duì)運(yùn)輸土石方等車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。b.地表水環(huán)境影響及環(huán)保措施工程施工期所產(chǎn)生的污水主要有根底施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。類比資料說明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，生活污水中BOD5、COD、懸浮物，超過?綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)?〔GB8978-1996〕的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。考慮到工程施工期對(duì)環(huán)境可能造成的影響，本工程對(duì)施工場地所產(chǎn)生的污水需加強(qiáng)管理、控制，沖洗石料等建材所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入市政排水管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，能滿足?綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)?的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。c.聲學(xué)環(huán)境影響及環(huán)保措施施工期間對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動(dòng)。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，工程擬采用的局部施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值見表8-1。表8-1施工機(jī)械噪聲值及相應(yīng)限值表單位：dB(A)機(jī)械名稱距聲源10m處距聲源30m處施工場界噪聲限值噪聲值平均噪聲值平均晝間夜間挖掘機(jī)、打樁機(jī)、電焊機(jī)80～988774～80767555注：噪聲限值系根據(jù)?建筑施工場界噪聲限值?〔GB12523-90〕確定由表8-1可看出，即使距聲源30m處，許多施工機(jī)械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對(duì)施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。因此工程施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行；建筑施工噪聲申報(bào)登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在地轄區(qū)環(huán)保局提出申報(bào)，填寫?建筑施工場地噪聲管理審批表?，經(jīng)批準(zhǔn)前方可開工。對(duì)施工機(jī)械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等方法，機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間(22時(shí)至次日6時(shí))嚴(yán)禁使用各種產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行?建筑施工場界噪聲限值?〔GB12523-90〕中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。d.固體廢物影響及環(huán)保措施施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有根底施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含?國家危險(xiǎn)廢物名錄?中的有害廢物，這些固體廢物應(yīng)集中堆放,土方要及時(shí)回填，垃圾及時(shí)清運(yùn)(須辦理準(zhǔn)運(yùn)證)，交有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)處理，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響。8.1.2工程運(yùn)營期的影響及環(huán)保措施本工程屬于民用住宅工程，所以本工程運(yùn)營期無危害性污染源產(chǎn)生，但樓內(nèi)運(yùn)行設(shè)備、有關(guān)人員活動(dòng)、所排放的生活污水、固體廢物等將對(duì)環(huán)境造成不同程度的影響，應(yīng)采取相應(yīng)的措施，以到達(dá)國家有關(guān)環(huán)保法規(guī)要求。a.廢水處理本工程排出的生活污水主要來自于住宅，生活污水全部經(jīng)排污管進(jìn)入地下化糞池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，排入市政排水管道，由市政污水處理設(shè)施統(tǒng)一處理。b.廢渣處理本工程排出的廢渣主要是生活垃圾，擬設(shè)置垃圾箱將其集中分類密封堆放，然后由環(huán)衛(wèi)部門定期清運(yùn)處理。c.煙氣治理。本工程產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機(jī)將油氣別離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。本工程的環(huán)境評(píng)價(jià)和環(huán)保治理措施以具有環(huán)境評(píng)價(jià)資格的單位作出的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告為依據(jù)。

九、物業(yè)管理及效勞9.1物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終保持與社會(huì)開展的同步性，可延長房屋的經(jīng)濟(jì)壽命，讓住宅本身保值增值，使業(yè)主的利益得到保障。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，大樓內(nèi)保安24小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本工程物業(yè)管理還提供全天候的保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。9.2效勞9.2.1零干擾效勞9.2.2個(gè)性化效勞9.2.3管理報(bào)告制9.2.4一拖N管理9.2.5一卡制9.2.6噪音等約束性管理9.2.7氣氛管理。

十、投資估算及資金籌措10.1投資估算10.1.1建設(shè)投資估算的范圍本報(bào)告建設(shè)投資估算的范圍是本工程建設(shè)工程中的建筑安裝工程，道路、綠化等室外工程，供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等其他工程費(fèi)用，包括城市根底設(shè)施配套費(fèi)、國有土地使用權(quán)出讓金、商品砼保證金、公共消防設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等在內(nèi)的國家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)階段有關(guān)費(fèi)用以及建設(shè)單位管理費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，根本預(yù)備費(fèi)等。10.1.2建設(shè)投資估算的主要依據(jù)和方法a.建筑安裝工程費(fèi)用按襄陽市近期建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照企業(yè)在當(dāng)?shù)亟谕旯さ耐惤ㄖ锏膯挝灰话阃两üこ淘靸r(jià)〔含根底工程〕，按2200元/平方米估算,地下室按2400元/平方米估算，室內(nèi)給排水、供配電、消防等系統(tǒng)，按單位面積指標(biāo)法估算；b.道路、綠化等室外工程投資，參照企業(yè)在當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價(jià)指標(biāo)估算；c.室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程投資，參照企業(yè)在當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價(jià)指標(biāo)估算；d.本工程土地使用面積31951；城市根底設(shè)施配套費(fèi)、由市政府收取的國有土地使用權(quán)出讓金、商品砼保證金、公共消防設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等建筑工程前期有關(guān)費(fèi)用按有關(guān)部門的規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。e.建設(shè)單位管理費(fèi)，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)分別按工程費(fèi)用的1%、1.1%計(jì)算；工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理效勞費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等建設(shè)階段有關(guān)費(fèi)用按有關(guān)部門的規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。f.不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算。容積率2.71建筑密度47%序號(hào)工程或工程名稱總造價(jià)平均本錢測算依據(jù)〔萬元〕〔元/M2〕用地面積〔畝〕34.10總建面〔平方米〕61601.17樓面地價(jià)〔元/M2〕每畝單價(jià)〔萬元〕〔一〕土地購置及相關(guān)費(fèi)用6,820.001107.12200〔二〕建安及配套工程1建安費(fèi)用13,552.2622002園林景觀246.40403市政管網(wǎng)492.81804地下室1,920.008000*24005電梯554.4190小計(jì)16,765.882721.68每平米建安單價(jià)〔三〕建設(shè)工程相關(guān)費(fèi)用1墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)49.2882白蟻防治費(fèi)12.3223散裝水泥專項(xiàng)資金9.241.54生活垃圾處理費(fèi)110.88185招標(biāo)交易效勞費(fèi)9.006印花稅2.000.3‰7商砼交易費(fèi)6.000.9‰8質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)4.000.7‰9監(jiān)理費(fèi)49.2