中信新城韶山路東、西地塊可行性研究報(bào)告湖南省中信城市廣場(chǎng)投資二00九年十二月目錄總論〔一〕工程名稱〔二〕工程概況〔三〕建設(shè)單位根本情況〔四〕可行性研究依據(jù)及范圍〔五〕工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔六〕結(jié)論市場(chǎng)分析〔一〕長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀〔二〕工程所在板塊〔南城板塊〕市場(chǎng)分析工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?！惨弧辰ㄔO(shè)內(nèi)容〔二〕建設(shè)規(guī)模工程位置及區(qū)位條件〔一〕區(qū)域位置〔二〕自然條件〔三〕地形條件工程定位及規(guī)劃〔一〕工程SWOT分析〔二〕工程市場(chǎng)定位〔三〕目標(biāo)顧客群定位〔四〕產(chǎn)品定位開發(fā)模式與進(jìn)度方案投資估算與資金籌措〔一〕工程投資估算〔二〕資金籌措經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析〔一〕工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔二〕財(cái)務(wù)盈利能力分析〔三〕風(fēng)險(xiǎn)及敏感性因素分析工程可行性研究結(jié)論

第一章總論一、建設(shè)單位及工程名稱湖南省中信城市廣場(chǎng)投資，中信新城韶山南路東、西地塊，目前工程暫命名數(shù)碼港。二、工程概況本工程位于韶山南路〔中意路〕和書院南路交匯處，天心環(huán)保工業(yè)園內(nèi)，北距省政府及天心區(qū)政府新址約5公里。城市主干道韶山南路和書院南路橫穿本地塊，芙蓉南路近在咫尺，105、134、802等多路公交線路到達(dá)本工程地塊，交通十分便捷。工程總占地面積約488畝，總建筑面積約470017平方米。其中東地塊位于天心區(qū)大托鎮(zhèn)先鋒村，東臨韶山南路、南臨新路村、西鄰新路村、北臨規(guī)劃道路，占地面積約251畝，容積率為1.6，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，規(guī)劃總建筑面積250451平方米。西地塊位于天心區(qū)大托鎮(zhèn)新路村，東臨新路村和湖南共立房地產(chǎn)開發(fā)、南臨新路村、西臨韶山南路、北鄰超世實(shí)業(yè)公司，占地面積約237畝，規(guī)劃容積率為1.4，用地性質(zhì)為住宅，規(guī)劃總建筑面積219566平方米。西地塊東地塊西地塊東地塊[工程地理位置圖]三、建設(shè)單位根本情況工程的建設(shè)單位為湖南省中信城市廣場(chǎng)投資，該工程公司是湖南省中信控股有限的全資子公司，湖南控股注冊(cè)資本1億元。中信地產(chǎn)擬在長(zhǎng)沙投資56億元建設(shè)的長(zhǎng)沙中信新城，旨在打造覆蓋長(zhǎng)株潭融城區(qū)域2000萬核心消費(fèi)者的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑群和代表長(zhǎng)沙形象的城市名片，該工程為中信新城的核心工程。四、可行性研究依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)〔1〕長(zhǎng)沙市相關(guān)的各種政策法規(guī)、文件〔2〕國(guó)家建設(shè)部關(guān)于工業(yè)建筑與民用建筑可行性研究深度〔3〕?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?〔4〕?城市商品房預(yù)售管理方法?〔5〕長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃〔2003—2021〕〔6〕建設(shè)單位提供的各種資料〔7〕有關(guān)專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2、可行性研究范圍本研究以建設(shè)單位提供的根底資料和國(guó)家的有關(guān)法令、政策、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等為根底，對(duì)該工程的內(nèi)、外部條件、建設(shè)投資以及經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行研究。五、工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積畝約691〔1〕西地塊畝251畝〔2〕東地塊畝237畝2總建筑面積M24700173小高層住宅建筑面積M23319174商業(yè)建筑面積M2646005地下室建筑面積M2630006學(xué)校M293007會(huì)所M212008綜合容積率--1.59綠化率--≥40%10停車位個(gè)約1800

2、工程損益表序號(hào)費(fèi)用名稱金額一銷售收入182612二總投資123547三營(yíng)業(yè)稅及附加10044四土地增值稅7294五利潤(rùn)總額41728六所得稅10432七凈利潤(rùn)31296八投資利潤(rùn)率25.33%六、結(jié)論1、工程符合國(guó)家政策工程可改善城市環(huán)境，提升土地現(xiàn)有價(jià)值，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)開展。2、工程符合城市開展總體規(guī)劃符合長(zhǎng)沙“拓南興北〞的城市開展戰(zhàn)略，促進(jìn)長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程，改善城市景觀，不斷提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射能力。3、工程定位符合區(qū)域開展本工程集“住宅、商業(yè)〞為一體，可滿足城市開展、市民生活等多層面需求。4、本工程經(jīng)濟(jì)效益顯著從工程損益表可看出，本工程經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。因此工程是可行的。

第二章市場(chǎng)分析一、工程所屬區(qū)位分析本工程位于湖南天心區(qū)環(huán)保工業(yè)園，隸屬于長(zhǎng)沙天心區(qū)。天心區(qū)地處長(zhǎng)沙中南部，雄踞長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市“融城〞的橋頭堡，是湖南省會(huì)南大門，轄9街1鎮(zhèn)，66個(gè)社區(qū)居委會(huì)，12個(gè)村委會(huì)，面積102平方公里〔含水面30平方公里〕，人口約50萬。〔一〕區(qū)位優(yōu)勢(shì)省政府的南遷和長(zhǎng)沙大道的通車，使天心區(qū)在長(zhǎng)株潭的核心區(qū)位和長(zhǎng)沙市的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)更趨明顯。交通優(yōu)勢(shì)明顯，芙蓉南路氣勢(shì)如虹，架起長(zhǎng)、株、潭三市通衢大道；京廣鐵路和107國(guó)道穿城而過；湘江倚區(qū)北上匯入洞庭；城區(qū)距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20公里，形成了南北東西縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?！捕橙a(chǎn)優(yōu)勢(shì)天心區(qū)是長(zhǎng)沙市的商業(yè)強(qiáng)區(qū)，三產(chǎn)業(yè)占GDP比重64.3%，長(zhǎng)沙市的名老字號(hào)大局部集中于此，黃興南路步行商業(yè)街和坡子街民俗美食商業(yè)街的建成營(yíng)業(yè)，更增強(qiáng)了天心區(qū)在長(zhǎng)沙市的商業(yè)中心地位。〔三〕文化優(yōu)勢(shì)天心區(qū)聚集了天心古閣、白沙古井、第一師范、賈誼故居等一大批歷史文化遺產(chǎn)，湖湘文化底蘊(yùn)厚重；區(qū)域內(nèi)轄有新世紀(jì)體育文化中心、田漢大劇院等新型文體設(shè)施，轄有13家科研院所和22所大中專院校，文化氣息濃厚?！菜摹成鷳B(tài)優(yōu)勢(shì)天心區(qū)具備山水相映、濱江望岳的自然生態(tài)特色，植被完好，綠化率高。天心生態(tài)新城已成為長(zhǎng)沙生態(tài)城市建設(shè)的龍頭，成為代表21世紀(jì)長(zhǎng)沙形象的標(biāo)志性新城區(qū)?！参濉车缆方煌ㄒ呀ǔ傻能饺啬下肥情L(zhǎng)沙市的交通主樞紐，是天心區(qū)連接市內(nèi)各區(qū)和株洲、湘潭的交通大動(dòng)脈，也是長(zhǎng)沙市的景觀大道。芙蓉南路的貫穿株洲、湘潭，必將為道路沿線經(jīng)濟(jì)帶來新的開展機(jī)遇，同時(shí)芙蓉南路與韶山路、火星大道相聯(lián)，形成了天心區(qū)立體交通網(wǎng)絡(luò)，本工程所在的環(huán)保工業(yè)園將是直接的受益者?！擦承姓?、文化優(yōu)勢(shì)2004年10月份，湖南省政府大樓全面落成，隨之省政府和天心區(qū)政府的搬遷，通過近5年的開展，湖南省新的行政文化中心將會(huì)逐漸形成。目前新省政府所在區(qū)域的各項(xiàng)配套正在不斷成熟，省工商局、省國(guó)土資源廳、省審計(jì)署等省級(jí)單位陸續(xù)投入使用，省科技館、省青少年文化中心、省地質(zhì)博物館、省文化公園、省音樂廳等大型公共建筑陸續(xù)建成并投入使用，省政府周邊輻射區(qū)域蘊(yùn)涵著無限的商機(jī)。

二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)于2005年底至2006年初才開始步入穩(wěn)健的開展軌道，2005年和2006年商品房成交量均保持40%以上的增長(zhǎng)率，2007年商品房成交量到達(dá)最大的920萬平方米。2021年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，長(zhǎng)沙市委、市政府果斷出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面?！惨弧抽L(zhǎng)沙市1-11月市場(chǎng)概況2021年1-11月，長(zhǎng)沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資430.96億元，同比減少23.37%，其中建筑工程投資290.86億元，與去年同期根本持平。施工面積5002.39萬平米，同比上升7.37%；其中：新開工面積為1493.73萬平米，同比減少15.2%，竣工面積為1456.51萬平米，同比增加52.91%。2021年1-11月長(zhǎng)沙市商品房成交面積為1570.97萬平米，同比增加145.69%；批準(zhǔn)預(yù)售面積為1047.31萬平米，同比減少32.65%。至11月底全市商品房空置面積為629.93萬平米，同比增加59.82%，其中住宅空置面積293.81萬平米，占46.64%。造成這種情況有三個(gè)方面的原因，其一，2003-09年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)快速開展，持續(xù)推高的施工面積等各項(xiàng)主要指標(biāo)的基數(shù)，空置面積也隨之增大。其二、是新開工面積的增長(zhǎng)幅度，高于竣工面積與銷售面積的增幅，而今年房屋銷售市場(chǎng)，期房占有相當(dāng)大的比例，現(xiàn)房銷售相對(duì)較少，致使空置面積增加。其三、空置面積中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與其他用房〔主要是車庫(kù)〕增長(zhǎng)幅度快于住宅的空置面積，占比53.35%，這是因?yàn)樯虡I(yè)營(yíng)業(yè)用房與車庫(kù)的銷售的本身就滯后住宅的銷售?！捕彻こ趟诎鍓K〔南城板塊〕市場(chǎng)分析1、板塊概況工程在地理位置上屬于南城板塊。該板塊位于長(zhǎng)沙市中心區(qū)正南方，湘江上游東岸，行政區(qū)劃屬于天心區(qū)和雨花區(qū)共有，地勢(shì)比擬平緩，交通網(wǎng)絡(luò)非常便利，主要干道是芙蓉南路和韶山南路，南北貫穿新老城區(qū)，尤其省政府南遷，使南城成為名副其實(shí)的長(zhǎng)沙新中心和中央政務(wù)區(qū)〔CPD〕。該板塊面積約為100平方公里，屬于五個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，整個(gè)區(qū)域定位為復(fù)合型的城市商務(wù)副中心。2、區(qū)域房地產(chǎn)供需狀況2021年新南城板塊供銷矛盾突出，以高層物業(yè)為主。根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告，長(zhǎng)沙市商品房的供銷比為1.81，其中南城、中心、金星北供銷比擬大，南城到達(dá)2.59。目前南城板塊在建工程剩余貨量為550萬㎡，潛在工程670萬㎡，未來將有1220萬㎡上市，在當(dāng)前樓市下，板塊未來銷售壓力增大，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。名稱工程數(shù)量〔個(gè)〕供給面積〔萬㎡〕容積率分布范圍未來上市量〔萬㎡〕總供給面積剩余貨量在建工程431069550集中在2—3之間1220潛在工程41670集中在2.5-4之間，容積率有增大趨勢(shì)3、區(qū)域價(jià)格狀況小高層均價(jià)在3200-4500元/平米，高層均價(jià)3500-4500元/平米，獨(dú)棟8000-11000元/平米，雙拼6000-10000元/平米，聯(lián)排5500-7000元/平米；新南城板塊高層、小高層價(jià)格在在2021年有所調(diào)整，但從未來趨勢(shì)看，新南城板塊在融城背景下的區(qū)位價(jià)值提升潛力巨大；別墅類產(chǎn)品價(jià)格受板塊區(qū)域影響不明顯，根本上維持在長(zhǎng)沙平均的水平。4、區(qū)域房地產(chǎn)開展特征目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)早已進(jìn)入大盤開發(fā)市場(chǎng)，其中70%的大盤分布在二環(huán)以外，新南城大盤那么集中在長(zhǎng)沙市區(qū)和長(zhǎng)沙縣的交界處，除卻中信新城工程本身外，還包括保利閬峰云墅、格林小鎮(zhèn)、御邦、橘郡、國(guó)會(huì)山官邸、怡海星城、比華利山、龍灣國(guó)際、郡原美村等。由于目前區(qū)域景觀與環(huán)境較好，生活配套不完善，公共交通設(shè)施較為缺乏，相對(duì)其他板塊更適合開發(fā)低密度物業(yè)，因此上述物業(yè)絕大局部規(guī)劃設(shè)計(jì)為低密度物業(yè)，該物業(yè)將成為南城區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)?！查L(zhǎng)沙主要大盤分布圖〕5、區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)客戶分析目前南城板塊中高端、中端置業(yè)客戶來源主要以區(qū)域內(nèi)為主，區(qū)域外〔河?xùn)|其他區(qū)域、河西、外地〕作為補(bǔ)充。區(qū)域內(nèi)客戶大致可分為五類：客戶特征分布特征置業(yè)特征關(guān)注因素老師鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)、電大等普通級(jí)別老師——收入中等，但年終獎(jiǎng)較多換房/價(jià)格承受力一般/反復(fù)比擬①生活便利②教育配套③性價(jià)比④環(huán)境高級(jí)別老師——屬于功成名就的一群，年齡40歲以上，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，多有車，接受網(wǎng)絡(luò)信息渠道，非常有學(xué)識(shí)和修養(yǎng)屢次置業(yè)/追求舒適社區(qū)/喜中低密度物業(yè)/習(xí)慣純粹的居家環(huán)境/對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高/理性比照①密度低社區(qū)②社區(qū)品質(zhì)及環(huán)境③產(chǎn)品及戶型醫(yī)生長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院實(shí)際收入很高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較老師強(qiáng)，工作繁忙，壓力大，需要放松換房改善居住條件/月供能力比老師更高/沖動(dòng)型〔易被舒適、輕松氣氛打動(dòng)〕①社區(qū)環(huán)境②教育配套③生活配套泛公務(wù)員區(qū)、省政府公務(wù)員數(shù)量有限，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，多有車，信息資源多，熟悉區(qū)域開展防止群居/習(xí)慣住密度低的社區(qū)①密度低社區(qū)②社區(qū)品質(zhì)及環(huán)境③教育配套④生活配套企事業(yè)單位職員經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多有車注重居住品質(zhì)/對(duì)社區(qū)和周邊環(huán)境純粹度要求高/二次置業(yè)①社區(qū)品質(zhì)及環(huán)境②教育配套③性價(jià)比其他居民〔生意人為主〕以紅星商圈、緊鄰的東塘商圈、侯家塘商圈在本區(qū)域生活時(shí)間長(zhǎng)，熟悉區(qū)域，認(rèn)可新南城居住環(huán)境二次置業(yè)居多/換房來改善目前的居住條件，價(jià)格承受力有限①生活便利②教育配套③產(chǎn)品及戶型浙江、廣東等地湘籍返鄉(xiāng)客以及地級(jí)市客戶——中產(chǎn)/眼界開闊/回饋父母/希望享受省會(huì)的綜合配套的地級(jí)市客戶價(jià)格承受力強(qiáng)／父母家人喜好為主／社區(qū)品質(zhì)／品牌/接近地級(jí)市①居家純粹②社區(qū)品質(zhì)③產(chǎn)品④品牌④地緣位置

第三章工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容本工程地塊呈不規(guī)那么型，由三塊較為獨(dú)立的宗地組成，擬建設(shè)成為大型綜合型住宅小區(qū)，包括小高層住宅、商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、大型地下車庫(kù)等配套效勞設(shè)施。沿韶山南路兩側(cè)住宅底部建商業(yè)街區(qū)，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況布置局部?jī)?nèi)部商業(yè)。二、建設(shè)規(guī)模建設(shè)工程總用地488畝，總建筑面積47007平方米，其中小高層住宅建筑面積331917平方米，商業(yè)面積64600平方米，會(huì)所建筑面積1200平方米，學(xué)校建筑面積9300平方米，地下室建筑面積約63000平方米，預(yù)計(jì)總投資117802萬元。

第四章工程位置及區(qū)位條件一、區(qū)域位置工程地塊位于天心生態(tài)新城的南部，湖南天心環(huán)保工業(yè)園內(nèi)，處于為長(zhǎng)株潭城市群的核心位置。基地局部為菜地、池塘和農(nóng)田，局部為居民居住區(qū)，建設(shè)條件一般。港子河穿過地塊，對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)造成相當(dāng)程度影響。目前工程周邊的交通便捷，有105、134、802等多路公交線路通過，韶山南路和書院南路等城市主干道穿越本工程，為本工程連接長(zhǎng)沙市中心區(qū)域和株洲、湘潭提供了便利的道路交通條件。目前通過本工程的城市地鐵1號(hào)線準(zhǔn)備開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2021年建成通車。二、自然條件1.長(zhǎng)沙地區(qū)氣象資料：歷年極端最高氣溫40.6℃歷年極端最低氣溫-11.3℃最冷月平均氣溫4.2℃最熱月平均氣溫29.6℃年平均相對(duì)濕度80%年平均降水量1389.8mm最大風(fēng)速〔距地面10m處〕21.3m/s冬季平均風(fēng)速2.8m/s風(fēng)荷載〔距地10m處〕0.35kN/m2全年主導(dǎo)風(fēng)向北偏西風(fēng)常年夏季主導(dǎo)風(fēng)向偏南風(fēng)最大積雪深度過10cm雪荷載0.35kN/m22.地震烈度根據(jù)國(guó)家地震局1990年版?中國(guó)地震烈度劃分圖?，長(zhǎng)沙市抗震設(shè)防地震烈度為6度。三、地形條件地塊較為平整，地形高差較小。原有企事業(yè)單位、農(nóng)民住宅等已形成較好的內(nèi)部道路及水、電配套設(shè)施，經(jīng)過臨時(shí)用水用電改造完全可以滿足施工用水、用電及運(yùn)輸通道的需要，住宅區(qū)建設(shè)過程中，通過水電增容，即可保證整個(gè)區(qū)內(nèi)供給。

第五章工程定位及規(guī)劃一、工程SWOT分析〔一〕優(yōu)勢(shì)分析1.地段潛力優(yōu)勢(shì)本工程位于長(zhǎng)沙南城地域，天心生態(tài)新城——長(zhǎng)株潭融城的“金三角〞地區(qū)。從地段上講，本工程屬于長(zhǎng)沙未來開展的中心地帶，在地段潛力上不遜其他任何大盤。2.政策優(yōu)勢(shì)由于中信的品牌優(yōu)勢(shì)及預(yù)期的投資規(guī)模，本工程獲得各級(jí)政府的政策支持及相應(yīng)的優(yōu)惠政策。3.交通優(yōu)勢(shì)工程周邊市政道路網(wǎng)絡(luò)已根本成型并逐漸成熟，使本工程享有便捷的對(duì)外交通。4.中信集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)〔二〕劣勢(shì)分析1.片區(qū)建設(shè)目前處于起步階段，人氣較為缺乏，對(duì)商鋪的銷售和招商帶來一定的難度；2.城市主干道和港子河穿越地塊，不利于整體開發(fā)與規(guī)劃，同時(shí)也不利于高尚社區(qū)的建設(shè)。〔三〕時(shí)機(jī)分析省政府和天心區(qū)區(qū)政府南遷后，城南片區(qū)開展提速。未來兩至三年，南城板塊將借助將成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，片區(qū)知名度和認(rèn)知度將得到快速提升?！菜摹惩{分析長(zhǎng)沙目前與本工程情況相近似的工程較多，后市將面臨劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)城南板塊尚有大量未開發(fā)土地，將帶來一定的同區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)壓力。三、目標(biāo)顧客群定位本工程的目標(biāo)消費(fèi)群主要定位為：天心區(qū)政府、湖南省政府等政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員。周邊企事業(yè)單位首次置業(yè)者及住房條件改善者?？春帽緟^(qū)域升值潛力的投資者。擁有相當(dāng)購(gòu)置能力的株洲及湘潭等周邊縣市的置業(yè)者。中信品牌的忠實(shí)追隨者。不限于以上的消費(fèi)群體，我們通過對(duì)產(chǎn)品的定位，在市面上還有足夠的潛在客戶可以挖掘。四、產(chǎn)品定位〔一〕總平面布置本方案本著經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀的原那么，充分考慮地形狀況，采用分組團(tuán)規(guī)劃。整個(gè)小區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)中央綠化廣場(chǎng)，利用水系〔改造后的港子河景觀帶〕把整個(gè)小區(qū)聯(lián)系起來，水系兩側(cè)設(shè)商業(yè)街。本工程總體定位為中檔住宅區(qū)，主要由小高層住宅組成，商業(yè)配套那么主要表達(dá)為沿街商鋪形式；其他配套有休閑會(huì)所、地下車庫(kù)、學(xué)校等。小區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)長(zhǎng)沙住宅戶型南北朝向分塊設(shè)計(jì)，每棟建筑均有良好朝向，棟與棟之間留有足夠間距，滿足住宅日照、采光、消防要求?！捕辰ㄖ桨缸≌ㄖ误w采用一梯二戶的板式建筑形式。根據(jù)市場(chǎng)需求，戶型方案主要為三室二廳、二室二廳和四房二廳等，每戶面積約75～160平方米不等,層高3米，充分滿足不用階層購(gòu)房者需求。臨街商鋪騎樓的方式布局，根據(jù)需求，社區(qū)內(nèi)部布置少量小商業(yè)配套。小區(qū)內(nèi)主要道路寬5.0M，采用局部地面停車與地下車庫(kù)停車相結(jié)合的方式，滿足停車位及防火標(biāo)準(zhǔn)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，立面設(shè)計(jì)新穎、大方，充分表達(dá)出現(xiàn)現(xiàn)代小區(qū)的典雅與別致。〔三〕戶型定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合國(guó)家政策的相關(guān)要求，主要戶型和面積符合市場(chǎng)需求。地塊工程西地塊東地塊用地規(guī)劃250畝237畝物業(yè)類型多層住宅、臨街商業(yè)、商業(yè)街多層住宅、小高層住宅、臨街商鋪、商業(yè)街總建筑面積235604平方米212151平方米綠化率≥40%≥40%車戶比0.5:10.5:1表5-2主要戶型和面積推薦類型戶型面積面積比例小高層住宅二房二廳80—95M225%小高層住宅三房二廳120—130M255%小高層住宅四房二廳145—160M220%合計(jì)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，車位數(shù)量約為1800個(gè)，按地上車位與地下車位3：7布置，地下車位為1260個(gè)?！菜摹硟r(jià)格預(yù)測(cè)1、小高層住宅我們將湖光山色、生活藝術(shù)城及湘府華城的小高層作為本工程小高層的參考價(jià)格。區(qū)位比擬價(jià)格參照項(xiàng)目湖光山色生活藝術(shù)城湘府華城評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象15%111.65101.5111.65與市中心的距離12%111.32101.2111.32道路/交通狀況16%91.4491.44101.6周邊自然環(huán)境10%10190.9101周邊人文環(huán)境10%121.2101101周邊配套14%121.68101.4121.68治安狀況8%100.8100.8100.8片區(qū)提升空間15%101.5101.5101.5總評(píng)分10.599.7410.55參照工程售價(jià)〔元〕420039004500折算價(jià)格〔元〕396640044265參照權(quán)重〔%〕30%30%40%加權(quán)后數(shù)目〔元〕126012011706本工程價(jià)格4167

產(chǎn)品比擬價(jià)格參照項(xiàng)目湖光山色生活藝術(shù)城湘府華城評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃8%80.6480.6480.64社區(qū)規(guī)模9%70.6370.6380.72園林環(huán)境10%90.990.970.7建筑外觀12%91.0880.9691.08戶型設(shè)計(jì)15%91.3591.3591.35社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)4%90.36100.4100.4學(xué)校10%121.2101121.2會(huì)所4%100.490.3690.36其他施工質(zhì)量10%10190.990.9物業(yè)管理8%90.7290.72100.8開發(fā)商品牌10%90.980.890.9總評(píng)分100%9.188.669.05參照工程售價(jià)〔元〕420039004500折算價(jià)格〔元〕457545034972參照權(quán)重〔%〕40%40%20%加權(quán)后數(shù)目〔元工程價(jià)格4625考慮到其他工程與省政府的臨近度及配套設(shè)施的便捷度，我們確定區(qū)位和產(chǎn)品的相對(duì)權(quán)重為70％、30％，綜合考慮區(qū)位和產(chǎn)品后，待開發(fā)工程中產(chǎn)品的價(jià)格為：P現(xiàn)時(shí)＝P區(qū)位*70%+P產(chǎn)品*30%＝2917+1387＝4304元/平米。2、臨街商業(yè)我們將御邦、青年匯、紅星美凱龍的臨街商業(yè)作為本工程臨街商業(yè)的參考價(jià)格。由于臨街商業(yè)的價(jià)格確實(shí)定主要是由于工程所在區(qū)域和商圈成熟度確定，與工程的產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性較少，因此我們?cè)诖_定商業(yè)的價(jià)格時(shí)就忽略產(chǎn)品本身對(duì)銷售價(jià)格的影響。區(qū)位比擬價(jià)格參照項(xiàng)目御邦青年匯紅星美凱龍?jiān)u分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分商圈狀況片區(qū)形象15%91.3591.35111.65與市中心的距離12%91.0891.08121.44道路/交通狀況16%91.4491.44111.76自身規(guī)模10%80.880.8121.2商服配套10%80.890.9121.2商業(yè)氣氛14%81.12101.4131.82治安狀況8%100.8100.8100.8片區(qū)提升空間15%101.5101.591.35總評(píng)分8.899.2711.22參照工程售價(jià)〔元〕5200650016000折算價(jià)格〔元〕5849701214260參照權(quán)重〔%〕40%40%20%加權(quán)后數(shù)目〔元〕234028052852本工程價(jià)格7997

第六章開發(fā)模式與進(jìn)度方案工程分期滾動(dòng)開發(fā)，分兩期。一期為西地塊，二期為東地塊，方案2021年5月西地塊開始預(yù)售。2021年8月底前完成西地塊審批報(bào)建手續(xù)，辦理規(guī)劃許可證、施工許可證具備開工的手續(xù)和條件。通過公開招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，開發(fā)周期為三年半。

表6-1施工進(jìn)度方案表工程工程工程進(jìn)度2021年2021年2021年2021年1234123412341234工程前期任務(wù)西地塊東地塊相關(guān)附屬配套設(shè)施

第七章投資估算與資金籌措一、工程投資估算1、工程地價(jià)情況地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等已招拍掛的土地按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)，未成交地塊按與政府簽訂的合同執(zhí)行。2、工程本錢情況本次測(cè)算的可出售物業(yè)本錢中包含土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程報(bào)建費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)，各項(xiàng)本錢測(cè)算依據(jù)見下表：序號(hào)費(fèi)用名稱依據(jù)1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)2工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)3工程報(bào)建費(fèi)長(zhǎng)政辦函[2021]145號(hào)4工程咨詢費(fèi)湘價(jià)服[2007]49號(hào)5建安本錢湘建價(jià)[2006]330號(hào)?湖南省建設(shè)工程計(jì)價(jià)方法?及其有關(guān)工程量消耗量標(biāo)準(zhǔn)6建設(shè)管理費(fèi)結(jié)合已建完成城市廣場(chǎng)一期的管理費(fèi)占支出本錢比例計(jì)算

西地塊建設(shè)總投資估算計(jì)算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱計(jì)算公式金額〔萬元〕一直接本錢1+2+3+4+5+6+7+8573081土地費(fèi)用251畝×40萬元/畝99392勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1〕+2〕+3〕8131〕地形圖測(cè)繪費(fèi)138407m2×1元/m2142〕地質(zhì)勘察費(fèi)根據(jù)單體布點(diǎn)估算483〕建筑設(shè)計(jì)費(fèi)250451m2×30元/m27513工程報(bào)建費(fèi)1〕58411〕住宅155451m2×140.9元/m221902〕非住宅200451m2×182.1元/m236504工程監(jiān)理費(fèi)、咨詢費(fèi)250451m2×13元/m23265場(chǎng)地三通一平費(fèi)138407m2×15元/m22086建筑安裝工程費(fèi)1〕+2〕+3〕+4〕360731〕住宅155451m2×1329元/m220653〔1〕樁基155451m2×100元/m21555〔2〕土建主體155451m2×742元/m211534〔3〕裝飾155451m2×220元/m23420〔4〕電梯及扶梯155451m2×58元/m2902〔5〕給排水155451m2×40元/m2622〔6〕強(qiáng)電155451m2×65元/m21010〔7〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕155451m2×46元/m2710〔8〕消防155451m2×41元/m2642〔9〕煤氣管道155451m2×17元/m22582〕商業(yè)56700m2×1438元/m28153〔1〕樁基56700m2×109元/m2618〔2〕土建主體56700m2×761元/m24315〔3〕其他設(shè)施及簡(jiǎn)單裝飾56700m2×330元/m21871〔4〕電梯及扶梯56700m2×40元/m2227〔5〕中央空調(diào)56700m2×0元/m2147〔6〕給排水56700m2×26元/m2369〔7〕強(qiáng)電56700m2×65元/m2323〔8〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕56700m2×57元/m2284〔9〕消防56700m2×50元/m22843〕會(huì)所900m2×1271元/m2114〔1〕樁基900m2×109元/m210〔2〕土建主體900m2×800元/m272〔3〕裝飾900m2×200元/m218〔4〕電梯及扶梯900m2×0元/m20〔5〕給排水900m2×28元/m23〔6〕強(qiáng)電900m2×85元/m28〔7〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕900m2×35元/m23〔8〕消防900m2×14元/m21〔9〕煤氣管道900m2×0元/m204〕學(xué)校6000m2×1138元/m2683〔1〕樁基6000m2×109元/m265〔2〕土建主體6000m2×680元/m2408〔3〕其他設(shè)施及簡(jiǎn)單裝飾6000m2×200元/m2120〔4〕電梯及扶梯6000m2×0元/m20〔5〕中央空調(diào)6000m2×0元/m20〔6〕給排水6000m2×18元/m211〔7〕強(qiáng)電6000m2×53元/m232〔8〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕6000m2×30元/m218〔9〕消防6000m2×47元/m2285〕幼兒園2400m2×951元/m2228〔1〕樁基2400m2×109元/m226〔2〕土建主體2400m2×700元/m2168〔3〕裝飾2400m2×0元/m20〔4〕電梯及扶梯2400m2×0元/m20〔5〕給排水2400m2×28元/m27〔6〕強(qiáng)電2400m2×65元/m216〔7〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕2400m2×35元/m28〔8〕消防2400m2×14元/m23〔9〕煤氣管道2400m2×0元/m206〕地下車庫(kù)29000m2×2152元/m26241〔1〕基坑支付29000m2×58元/m2168〔2〕土方29000m2×192元/m2557〔3〕建筑29000m2×1100元/m23190〔4〕裝飾29000m2×220元/m2638〔5〕電梯及扶梯29000m2×35元/m2102〔6〕中央空調(diào)29000m2×0元/m2122〔7〕給排水29000m2×42元/m2363〔8〕強(qiáng)電29000m2×125元/m2145〔9〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕29000m2×50元/m2522〔10〕消防29000m2×180元/m2435〔11〕人防29000m2×150元/m207根底設(shè)施及公共配套建設(shè)費(fèi)1〕+2〕+3〕+4〕+5〕41101〕道路及室外管網(wǎng)工程27681m2×180元/m24982〕園林景觀工程55363m2×200元/m211073〕室外電力工程250451m2×85元/m221294〕其他公共配套設(shè)施250451m2×15元/m2376二間接本錢8+9+10+1175978建設(shè)管理費(fèi)47369萬元×2%7119銷售費(fèi)用106062萬元×2%159110財(cái)務(wù)費(fèi)用57308萬元×8.0%458511預(yù)備費(fèi)47369萬元×1.5%711三總投資一+二64904分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e的本錢(元/m2)64904萬元÷250451m22592分?jǐn)偟娇射N售面積的本錢(元/m2)64904萬元÷197300m23290東地塊建設(shè)總投資估算計(jì)算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱計(jì)算公式金額〔萬元〕一直接本錢1+2+3+4+5+6+7+8520501土地費(fèi)用237畝×40萬元/畝93842勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1〕+2〕+3〕7061〕地形圖測(cè)繪費(fèi)132547m2×0.14元/m222〕地質(zhì)勘察費(fèi)根據(jù)單體布點(diǎn)估算463〕建筑設(shè)計(jì)費(fèi)219566m2×30元/m26593工程報(bào)建費(fèi)1〕32711〕住宅176466m2×140.9元/m224862〕商業(yè)43100m2×182.1元/m27854工程監(jiān)理費(fèi)、咨詢費(fèi)219566m2×13元/m22855場(chǎng)地三通一平費(fèi)132547m2×15元/m21996建筑安裝工程費(fèi)1〕+2〕+3〕+4〕342511〕商業(yè)7900m2×1466元/m21158〔1〕土建主體7900m2×870元/m2687〔2〕其他設(shè)施及簡(jiǎn)單裝飾7900m2×358元/m2283〔3〕電梯及扶梯7900m2×40元/m232〔4〕中央空調(diào)7900m2×0元/m20〔5〕給排水7900m2×26元/m221〔6〕強(qiáng)電7900m2×65元/m251〔7〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕7900m2×57元/m245〔8〕消防7900m2×50元/m2402〕住宅176466m2×1442元/m225445〔1〕土建主體176466m2×842元/m214852〔2〕其他設(shè)施及簡(jiǎn)單裝飾176466m2×285元/m25029〔3〕電梯及扶梯176466m2×58元/m21024〔4〕中央空調(diào)176466m2×0元/m20〔5〕給排水176466m2×48元/m2847〔6〕強(qiáng)電176466m2×86元/m21518〔7〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕176466m2×46元/m2806〔8〕消防176466m2×78元/m213693〕會(huì)所1200m2×1630元/m2196〔1〕土建主體1200m2×880元/m2106〔2〕裝飾1200m2×500元/m260〔3〕電梯及扶梯1200m2×元/m20〔4〕給排水1200m2×30元/m24〔5〕強(qiáng)電1200m2×60元/m27〔6〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕1200m2×10元/m21〔7〕消防1200m2×150元/m218〔8〕空調(diào)1200m2×元/m204〕地下車庫(kù)34000m2×2192元/m27453〔1〕建筑34000m2×1350元/m24590〔2〕裝飾34000m2×220元/m2748〔3〕電梯及扶梯34000m2×35元/m2119〔4〕中央空調(diào)34000m2×0元/m20〔5〕給排水34000m2×42元/m2143〔6〕強(qiáng)電34000m2×125元/m2425〔7〕弱電〔電視、網(wǎng)絡(luò)、智能系統(tǒng)〕34000m2×50元/m2170〔8〕消防34000m2×220元/m2748〔9〕人防34000m2×150元/m25107根底設(shè)施及公共配套建設(shè)費(fèi)1〕+2〕+3〕+4〕+5〕39531〕道路及室外管網(wǎng)工程26509m2×180元/m24772〕園林景觀工程53019m2×200元/m210603〕室外電力工程219566m2×95元/m220864〕其他公共配套設(shè)施219566m2×15元/m2329二間接本錢8+9+10+1166848建設(shè)管理費(fèi)42666萬元×2%6409銷售費(fèi)用82694萬元×2%124010財(cái)務(wù)費(fèi)用52050萬元×8.0%416411預(yù)備費(fèi)42666萬元×1.5%640三總投資一+二58735分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e的本錢(元/m2)58735萬元÷219566m22675分?jǐn)偟娇射N售面積的本錢(元/m2)58735萬元÷178519m23290經(jīng)過測(cè)算，該工程總投資本錢123639萬元。

二、資金籌措〔一〕資金籌措及貸款歸還湖南省中信城市廣場(chǎng)投資負(fù)責(zé)?！捕迟Y金籌措主要有兩大渠道，一是銀行貸款，二是自有資金。初期銀行貸款10000萬元作為啟動(dòng)資金。〔三〕工程作滾動(dòng)開發(fā)，工程前期銷售收入資金收回作為再投資，支持工程后續(xù)工程。

第八章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析一、工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔一〕銷售收入本工程銷售價(jià)格根據(jù)上述測(cè)算，商品住宅〔小高層〕均價(jià)定位為4304元/平方米，商鋪平均價(jià)格定位7797元/平方米，本工程銷售