阿爾卡迪亞三期商業(yè)定位報告本報告著力解決三大主要問題：通過競爭市場調(diào)研分析、強類比樓盤比較、工程產(chǎn)品SWOT分析、石家莊區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的綜合分析、工程現(xiàn)狀及周邊的商業(yè)沉淀分析、工程周邊的居住人群分析、工程周邊的潛力分析與交通遠景分析、工程地塊的特質(zhì)分析與商業(yè)模式的可吻合性的有效分析、遠期財務目標的分析、目標客戶群鎖定及其分析，來確定工程市場定位。根據(jù)工程定位，挖掘工程相關優(yōu)勢賣點，構(gòu)筑工程價值鏈系統(tǒng)，形成鮮明的差異化市場形象，表達榮盛駕馭商業(yè)地產(chǎn)之非凡理念和生活方式營造能力。確立工程市場形象的塑造手法和卓有成效的工程招商與推廣策略，將工程定位在橋東阿爾卡迪亞商圈的地標式建筑，讓工程商業(yè)綜合體成為石家莊城市消費副中心、橋東區(qū)區(qū)域內(nèi)的主題消費場所、本工程核心商圈的高品質(zhì)高品位的生活中心，以提高阿爾卡迪亞工程和榮盛在石家莊品牌的知名度，在單位時間內(nèi)迅速提升品牌的客戶滿意度和占有率，使目標客戶對工程具有較高的認知度、追隨度以及美譽度，形象的強勢確立讓工程成為一段時期內(nèi)口碑傳播的“母核〞，以便增強對外區(qū)域客戶的有效攔截，直到產(chǎn)品順利招商與去化，從一般商業(yè)模式轉(zhuǎn)化成典型的盈利模式，以便到達：居住，實現(xiàn)工程的價值目標；商務辦公與產(chǎn)權(quán)酒店，創(chuàng)造預期的價值目標；商業(yè)，提升工程價值目標的理念高度。從而盡快資金回籠與順利推進滾動開發(fā)的戰(zhàn)略思想。第一局部：石家莊市經(jīng)濟與社會背景分析與市場調(diào)查研判一、石家莊市商業(yè)開展狀況概述〔一〕石家莊商業(yè)開展概況開展從上世紀末，石家莊商業(yè)領域主導性的變化更加延伸，超市、便利店等新型業(yè)態(tài)進入，一批大商場建立，國際連鎖超市進駐，新型商業(yè)業(yè)態(tài)獲得了快速開展。進入21世紀，商業(yè)領域?qū)崿F(xiàn)著更迅猛的開展?！叭f村千鄉(xiāng)市場工程〞、社區(qū)商業(yè)標準化、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場標準化升級改造、企業(yè)連鎖化、集團化的開展，都讓石家莊的商業(yè)領域更豐富多彩。現(xiàn)如今，超過20多個商貿(mào)工程的實施，正在給石家莊商業(yè)的上檔升級做準備，“三年大變樣〞工作的開展，讓石家莊的商業(yè)根底越來越好。石家莊市區(qū)位和交通條件得天獨厚，已初步成為華北地區(qū)重要的商品集散交易中心、購物消費中心、區(qū)域物流配送中心、商品博覽會展中心和商業(yè)信息資訊中心。商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模實力不斷增強，已經(jīng)形成以城市商業(yè)為中樞、普及城鄉(xiāng)、聯(lián)通省內(nèi)外的商貿(mào)流通網(wǎng)絡體系，成為華北地區(qū)重要商埠。已形成中心商業(yè)區(qū)、二級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)效勞等多層次的開展格局。石家莊商業(yè)開展迅猛，從1978年，石家莊市社會消費品零售總額僅為8.97億，2007年底，這個數(shù)字到達821.1億元。本地培育了北人集團、珍極集團、新燕春、保龍倉等為代表的十大商貿(mào)集團，成為商貿(mào)經(jīng)濟開展的重要支撐。恒山板材市場、國大36524、北人集團等企業(yè)網(wǎng)上貿(mào)易和電子商務初具規(guī)模。天客隆、麥當勞、紅星美凱龍、國美、大中、蘇寧等一批外埠新興業(yè)態(tài)企業(yè)廣泛進駐，現(xiàn)購自運、倉儲經(jīng)營、會員制、專業(yè)店、復合型購物中心等國內(nèi)外先進經(jīng)營理念和管理技術(shù)得到廣泛應用?！捕呈仪f商業(yè)開展愿景如今，旨在讓石家莊商業(yè)上檔升級的20多個商貿(mào)工程正在穩(wěn)步實施。石家莊將通過打造萬象天成商城、遠洋城商業(yè)廣場、聯(lián)邦明珠廣場、東尚時代廣場等20多個商貿(mào)流通業(yè)重點工程，做大做強石家莊市商貿(mào)流通業(yè)。到20l0年，全市年成交額超億元的市場將到達70個，并形成立足河北、面向華北、輻射全國的現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，將石家莊市打造成為名符其實的“華北重要商埠〞。在南三條等大市場，商貿(mào)業(yè)態(tài)升級已經(jīng)在悄然進行中。與此相適應，正定國際小商品市場正在加緊建設。擁有先天交通優(yōu)勢的石家莊，除了加快開展新型業(yè)態(tài)、標準開展現(xiàn)代效勞業(yè)外，還在著力打造會展經(jīng)濟平臺，培育會展品牌，形成京津冀都市圈南部的會展中心，進而提高城市的知名度，拉動交通、旅游、商貿(mào)、餐飲、住宿、文化娛樂等相關行業(yè)共同興旺開展，形成多贏局面。二、石家莊商業(yè)表現(xiàn)特征綜述與宏觀利好〔一〕一環(huán)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營混雜城市形象有待提升石家莊是在鐵路沿線的農(nóng)村成長起來的城市，受歷史、地理環(huán)境及外鄉(xiāng)人文觀念的影響，各類需要通過流通環(huán)節(jié)的商品市場在鐵路沿線及火車站周邊扎根，造成目前市中心區(qū)一環(huán)內(nèi)批發(fā)市場、專業(yè)市場及購物百貨商場集中在一起，經(jīng)營混雜，產(chǎn)品的檔次、價格、質(zhì)量參差不齊、購物環(huán)境嘈雜，消費層次不明顯，這種混雜的商業(yè)格局嚴重制約城市商業(yè)的開展、城市現(xiàn)代化、都市化的推進進程緩慢，有礙城市形象的提升。因此，專業(yè)市場在同時受到全國各地專業(yè)市場的沖擊下，其商業(yè)輻射面逐漸縮小，專業(yè)批發(fā)市場的“退市進郊〞便是時間上的問題了?！捕成虡I(yè)中心呈條狀開展，百貨零售業(yè)不呈區(qū)域性分布，商業(yè)格局由“點〞趨向“線和面〞中國大多數(shù)城市商業(yè)中心區(qū)往往都是沿城市干道或是道路交叉口形成最初的商業(yè)聚集形式，在平面形態(tài)上呈現(xiàn)出交叉口商店型、帶狀干道商業(yè)街兩種布局形態(tài)，石家莊商業(yè)中心的繁華區(qū)域集中在中山路沿線一帶，成條狀開展狀態(tài)。由于以中山路為軸心展開，使得商業(yè)中心缺少應有厚重感。目前，石家莊百貨零售業(yè)不呈區(qū)域性分布，而是以“點〞代替“線〞或“面〞，即：以北國商城、東方購物廣場為主的傳統(tǒng)百貨購物場所替代了國內(nèi)普遍的區(qū)域性購物習慣，在需求層面上僅停留在購物環(huán)節(jié)上，同時這些購物場所對區(qū)域性商業(yè)的帶動有限，就中山路沿線的沿街店面的局部旺市，是靠交通主干道以及商務辦公樓、酒店林立遍布于中山路沿線而帶動的，因此在有限的購物場所要解決近300萬常住人口的購物需求，造成購物人流集中、密度大。這種狀態(tài)顯示，石家莊商業(yè)開展處于初級階段，相對落后于其他內(nèi)陸城市，隨著城市化進程的開展，這種零售業(yè)態(tài)將被其他更高級、更細分、更人性化以及能滿足全方位人本需求的商業(yè)物業(yè)形式替代，因此可以說石家莊真正意義上的都會型商圈還未形成?！踩超F(xiàn)有商業(yè)選址多出現(xiàn)問題，中山路總體商業(yè)氣氛被分段割裂，商業(yè)經(jīng)營管理水平相對落后諸如：“王府井〞百貨淡出女人世界，退出石家莊商業(yè)市場，引起掀然大波，還有天客隆超市、韓城等多家商業(yè)關閉歇業(yè)，綜上所述商業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，其選址、地理位置、區(qū)位環(huán)境、經(jīng)營管理等存在諸多原因，由于商業(yè)街事實上有著長度的極限，諸多原因?qū)е轮猩铰返姆比A商業(yè)區(qū)不可能全線貫穿的，目前事實上形成北國商圈和東購商圈兩大商業(yè)聚集區(qū)，中間一些地帶卻成了黃金地段中的空白區(qū)，使得商業(yè)氣氛出現(xiàn)斷裂，這也為今后的商業(yè)開展提供了生存和開展的時機?！菜摹超F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的支撐偏弱，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)依然占市場主導，多業(yè)態(tài)組合日趨完善石家莊近年來商業(yè)在數(shù)量開展比較快，但與省會大都市的地位相比在先進的商業(yè)業(yè)態(tài)上開展不夠。開業(yè)不久先天下就因原有建筑形態(tài)與商業(yè)性性業(yè)態(tài)的不吻合不得不重新裝修。2021年北國商城以100億元的營業(yè)額高居石家莊零售業(yè)的龍頭老大，東購也以近14億元的業(yè)績占據(jù)著零售商業(yè)市場的前列地位。人民百貨改變傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式，提出shopping—mall的經(jīng)營思路，重新進行定位、業(yè)態(tài)組合的調(diào)整、以及購物環(huán)境的改造后，呈現(xiàn)良好的營業(yè)業(yè)績，甚至目前已超過東購的營業(yè)額。位居全國零售業(yè)第7的北國商業(yè)集團，在做好做旺北國商城的同時，順大勢所趨，開始迅速擴張，如“先天下〞與“北國〞聯(lián)姻打造華北最大的shopping—mall，開始走銅鑼灣百貨集團的開展擴張之路--地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合，商業(yè)營業(yè)面積擴張到20多萬平方米，其擴張開展的戰(zhàn)略十清楚顯，即通過百貨店、超市為主力店，集購物、休閑、美食等多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)形式，結(jié)合已有的品牌效應，到達再一次的飛躍，保持今后在石家莊的零售商業(yè)的領導地位?！参濉持黝}式商業(yè)逐漸出現(xiàn)，現(xiàn)代流通呈現(xiàn)良好開展態(tài)勢隨著社會生產(chǎn)力的開展、科學技術(shù)的進步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當?shù)臅r間通過適當?shù)姆绞降竭_目標人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領域和消費領域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最劇烈的一環(huán)。傳統(tǒng)的百貨商場因環(huán)境惡劣、嘈雜擁擠、雜亂無序、需求單一、個性中庸等方面的影響，在以體驗式、多業(yè)態(tài)、全方位滿足需求的新型購物中心還未出現(xiàn)的情況下，經(jīng)營業(yè)態(tài)細分化開展，單品店、生活題材館、主題商場將成為石家莊商業(yè)市場的必然。因此以年輕酷裝及休閑服飾為經(jīng)營主題的天元名品一期、二期工程能取得銷售和經(jīng)營雙豐收，便是順理成章的事。大經(jīng)街的后期不斷探索著適合石家莊外鄉(xiāng)特色的開展模式，到達售租兩旺的局面將指日可待。石家莊市加快利用連鎖經(jīng)營、電子商務、現(xiàn)代物流等方式改造傳統(tǒng)商業(yè)效勞業(yè)，現(xiàn)代流通呈現(xiàn)出多行業(yè)、多業(yè)態(tài)、多形式、多元化開展的良好態(tài)勢。圍繞做大做強優(yōu)勢企業(yè)，培育形成了北人集團、珍極集團、新燕春、保龍倉等為代表的十大商貿(mào)集團，成為商貿(mào)經(jīng)濟開展的重要支撐。麥當勞、國美、蘇寧、家世界等一批外埠新興業(yè)態(tài)企業(yè)廣泛進駐，現(xiàn)購自運、倉儲經(jīng)營、會員制、專業(yè)店、復合型購物中心等國內(nèi)外先進經(jīng)營理念和管理技術(shù)得到廣泛應用，將促進商業(yè)的全方位健康、快速開展?！擦成虡I(yè)設施與政府開放式主題場所相依附狀布局，硬件與配套設施建設的相對滯后導致因商業(yè)開展帶來的交通壓力的增大石家莊政務中心〔市委市府等四大班子的辦公機構(gòu)〕、文化廣場、人民公園等休閑娛樂場所與商業(yè)中心的空間布局相鄰，加劇了人流車流的矛盾。諸多商業(yè)集中在中山路沿線，使得中山路交通與流通的矛盾加劇。作為石家莊的東西中軸大動脈，承載著巨大的交通壓力，商業(yè)中心沿中山路自然布局，城客流與顧客流的重疊，使得矛盾更加突出。受級差地租的影響，現(xiàn)代商業(yè)中心缺少與現(xiàn)代商場營業(yè)面積相適應的停車場，與未來家庭汽車時代到來的趨勢不吻合，汽車保有量與商業(yè)停車位不相匹配的矛盾將進一步加劇?！财摺硣H一線品牌的入住受到相關阻力到目前為止，缺少國際一線商號品牌入住石家莊〔注：除沃爾瑪與金正簽約不久外〕如：麥德龍、家樂福等都還未進駐，同時省外企業(yè)在石家莊站住腳的商業(yè)企業(yè)不多?！舶恕充锾聟^(qū)的打造將為石市商業(yè)、城市化進程、工程三期商業(yè)運作帶來利好按照最新提出的石家莊市總體規(guī)劃，濱河新區(qū)選擇在滹沱河北岸，正定古城東側(cè)地區(qū)，面積約135平方公里。新區(qū)規(guī)劃不安排容易產(chǎn)生污染的重工業(yè)工程，而將突出打造總部經(jīng)濟、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、行政中心、職業(yè)教育等功能，構(gòu)建科技含量較高的全新城區(qū)。這里南臨滹沱河，東接歷史文化名城正定，以生態(tài)為保障，將建設一流的生活配套設施、商業(yè)效勞設施、休閑游憩設施，構(gòu)建宜居活力之城；以文化傳承為內(nèi)涵，通過主題公園、特色節(jié)點、親水平臺、瀕水岸線等景觀建設，提升城市品位，構(gòu)建古新輝映、城河交融的文化新城。規(guī)劃中的濱河新區(qū)，位于滹沱河生態(tài)保護區(qū)以北，它和西邊的正定古城、河道以南的省會主城區(qū)一起，構(gòu)成了未來石家莊市的整體框架。而經(jīng)過整治的滹沱河，以及河道兩岸的生態(tài)環(huán)境保護區(qū)，也將成為飄蕩在城區(qū)中央的一條碧波玉帶，因此滹太新區(qū)的設立將成為下一階段人口導入的主力區(qū)，因此本工程的地理位置的價值將進一步凸顯?！簿拧耻壍澜煌ǖ囊?guī)劃將削弱傳統(tǒng)商業(yè)中心的優(yōu)勢，三期商業(yè)的區(qū)位價值提升5月初石家莊召開?石家莊城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃?(最終報告)評審會。省會未來方案修建6條軌道交通線，形成三主三輔，大放射、小方格的軌道交通線網(wǎng)。其中1、2、3號線形成軌道線網(wǎng)根本骨架，4、5、6號線為輔助填充線。解決中心城與外圍組團、中心城內(nèi)部的中長距離交通出行，支持濱河新區(qū)、正定和東部新區(qū)等重點地區(qū)的開展，為遠景實施“一城三區(qū)三組團〞的空間形態(tài)提供軌道交通支撐，在表達穩(wěn)定性的同時又具備充分的靈活性，對石家莊多層次交通體系的形成乃至城市總體健康開展具有重要意義。2號線都市區(qū)南北向骨干線，北起正定新區(qū)，南至欒城。線路沿正無路經(jīng)過正定古城北側(cè)向西，沿旅游路跨過滹沱河。沿勝利大街進入主城區(qū)，過北二環(huán)后，線路改為沿建設大街繼續(xù)向南延伸，經(jīng)建勝路，轉(zhuǎn)至新客站，在新客站東廣場貼近站房處通過，與東西向的3號線形成“T型〞換乘站。然后沿勝利南街、107國道至現(xiàn)狀城區(qū)邊緣向東，至樓底向南至南三環(huán)。遠景延伸至竇嫗、欒城。2號線全長60.4公里，在南北三環(huán)的綠化隔離帶以及正定和欒城設車場。2號線途徑的站點與阿爾卡迪亞工程的距離相對較近，軌道交通的推進將縮小城區(qū)的時間換空間的距離，弱化區(qū)位的價值，正因為有了軌道交通的拉動，上海才會有徐家匯、五角場等新興商業(yè)繁華區(qū)域的涌現(xiàn)，因此阿爾卡迪亞工程將會受到軌道交通帶來的利好，該工程地段價值的提升將受惠于“地鐵經(jīng)濟〞。小結(jié)與研判：石家莊現(xiàn)有商業(yè)整體形象可感力性較差、規(guī)模有限、經(jīng)營檔次有待提高〔不但與一線城市差距明顯以及與哈爾濱、青島、沈陽、濟南等二線城市的差距也較大〕、停車等配套缺乏、購物環(huán)境差、經(jīng)營管理水平較落后，在商業(yè)選址上多出現(xiàn)問題，也因此經(jīng)營不理想，消費模式單一，仍停留在傳統(tǒng)百貨及超市的購物模式，以體驗式、一站式結(jié)合休閑、餐飲、娛樂的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在模仿的初級階段，因此新型大型商業(yè)今后在石家莊將會不斷涌現(xiàn)，滹太新區(qū)的設立，將大大加速石家莊整個城市化進程的步伐，城市人口的大量導入將城市人口有效整合，在此過程發(fā)生雙向流動，為工程的商業(yè)綜合體運營帶來未來的人流與目標消費客源，工程的位置正把守新老街區(qū)人流導入導出的要塞，為商業(yè)經(jīng)營帶來財富聚集的條件，石家莊軌道交通的規(guī)劃，為整個城區(qū)的板塊之間拉近了距離，同時削弱了老城區(qū)及傳統(tǒng)商業(yè)中心的區(qū)位價值，進一步提升了新的城市次中心的城市地位，新板塊的商業(yè)價值得以凸顯的同時，在規(guī)劃設計上重點考量諸如商業(yè)配套、人性化、停車等便利性的城市與社區(qū)的輔助功能，為工程的地段價值與潛在附加值提供有力的支撐，為本工程的商業(yè)運作的成功提供有力保障。三、石家莊商業(yè)存在與開展形態(tài)的導向中心商業(yè)區(qū):效勞范圍對象以區(qū)域以外消費者為主。使該區(qū)域成為石家莊區(qū)域經(jīng)濟圈第一流的現(xiàn)代化、多功能的商務活動中心。市級商業(yè)中心:指商業(yè)中度聚集，商業(yè)效勞行業(yè)完善，效勞對象中近50%為區(qū)域以外消費者的繁華商業(yè)中心。形成對外關聯(lián)，具有經(jīng)營特色的市級商業(yè)中心。市級商業(yè)副中心〔亦即區(qū)域商業(yè)中心〕：指在居民稠密區(qū)、歷史形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設置的地區(qū)性商業(yè)效勞中心。規(guī)劃培育、建設的三種主要形式為：沿街式、板塊式、組團式專業(yè)商業(yè)街：指開展專業(yè)性、系列化商品和效勞經(jīng)營的專業(yè)店、專賣店高度聚集，提供專門商品和專業(yè)效勞的特色商業(yè)街。社區(qū)商業(yè)中心：指設置在居民居住區(qū)，以當?shù)鼐用駷樾趯ο蟮纳虡I(yè)集中區(qū)域。這是方便居民購物、滿足效勞需求的根底性商業(yè)效勞設施。批發(fā)市場設置區(qū)域：指由城市規(guī)劃定點，用于設置批發(fā)市場、物流配送中心等大型商業(yè)設施，表達商品集散綜合功能的區(qū)域。四、石家莊現(xiàn)有典型商圈的分析〔一〕商圈概況：東購-新百商圈：位于繁華的中山路段，交通便利〔距火車站缺乏10分鐘路程〕，易達性強。東購-新百商圈以東方城市購物廣場和新百購物廣場兩大百貨商場為主，集天元名品、國美電器、蘇寧電器、國貿(mào)酒店及寫字樓、樂仁堂藥店、世紀大飯店、民族路步行街、尚品南花園步行街、KFC、McDonald's、華銀大廈寫字樓等多種綜合商業(yè)業(yè)態(tài)共同構(gòu)成。憑借其獨特的地理優(yōu)勢和多年的歷史沉淀形成石家莊位列首位的A級商圈。東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量為10萬。北國商圈：和東購—新百商圈同為石家莊最早，也最具優(yōu)勢的核心商圈。以北國商城為主，還有北國超市、西美國際商務酒店、奧特萊斯名品、圖書大廈、長安大廈〔含商業(yè)和寫字樓〕、新燕春集團〔新燕春花園酒店、新燕春飯店〕、必勝客、KFC、McDonald's等。北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人，其中北國北國商城客流量為8萬人，占整體的80%。懷特商圈：石家莊二級商圈。石家莊商界后起之秀,除傳統(tǒng)百貨等購物場所外,以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此聚集。保龍倉槐底店、懷特國際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成工程，其他餐飲、娛樂工程如湘君府、西美美世界等也引人關注。隨著大石門飲食文化街的建成，使這里成為最具潛力和商業(yè)價值最高的區(qū)域?！捕持饕倘I(yè)態(tài)分析表東購-新百商圈業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費群體經(jīng)營情況百貨商場東購4.5萬㎡中高檔輻射石家莊橋西中高收入者先進管理模式、一流商場、省會零售業(yè)龍頭頤高數(shù)碼廣場3.8萬㎡中高檔中等消費群業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，運轉(zhuǎn)良好新百廣場4萬㎡中高檔橋西中高收入者按MALL模式升級、屬省會三大巨頭之一主題商場天元名品4萬㎡中低檔年輕時尚群體經(jīng)營狀況良好專業(yè)市場福興閣2萬㎡低檔低收入及工薪階層一度風行省會、以低價取勝、而今仍有市場太和電子城4萬㎡中低檔批發(fā)為主電子產(chǎn)品的集散地專賣店大中、國美、蘇寧各約1萬㎡電器知名家用電器零售商李寧班尼路各約100㎡時尚年輕群體名牌休閑服飾配套商業(yè)肯德基必勝客西式快餐連鎖時尚飲食消費北國商圈業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費人群經(jīng)營情況百貨商場北國商城6萬㎡中高檔橋東中高收入人群其品牌深入人心，定位明確，銷售額屬省會百貨業(yè)之最奧特萊斯名品0.9萬㎡中檔中等收入群體多以名品折扣為主，其經(jīng)營品牌影響力較弱世貿(mào)名品1萬㎡高檔高收入人群世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，狀況良好先天下12萬㎡高檔高收入人群提升了省會形象，豐富了高端市場，滿足了高端人群專業(yè)市場運動大本營2200㎡中高檔時尚休閑體育用品專營專賣店三信300㎡中檔工薪，白領消費外鄉(xiāng)品牌，定位準確，有固定的外鄉(xiāng)客戶群體云水方舟3000㎡中高檔各消費層體育名品專賣店、餐飲店等，經(jīng)營很好配套商業(yè)業(yè)態(tài)影樂宮1萬㎡中檔工薪，白領省會知名娛樂場所聚集地，餐飲KTV酒吧影院等懷特商圈：業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費人群經(jīng)營情況百貨商場懷特商城10萬㎡中低檔裕華中等收入運營狀況一般懷特家居城11萬㎡中高檔裕華中高收入200多個國內(nèi)外家居知名品牌聚集于此。首個將時尚購物，休閑消費融入家居領域的商業(yè)中心。懷特餐飲一條街6萬㎡中高檔全市大清花餃子、湘君府、光明漁港、東來順等，素有省會東南餐飲娛樂中心之稱。專業(yè)市場懷特建材裝飾城3萬㎡中高檔區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好由由海鮮副食城3萬㎡中等區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好懷特花鳥市場1萬㎡中低檔區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好配套商業(yè)業(yè)態(tài)懷特大廈3萬㎡高檔三星級涉外酒店〔三〕傳統(tǒng)商圈開展中存在的問題1、北國商圈〔1〕業(yè)態(tài)組合不甚合理該商圈的功能比較完善，配套業(yè)態(tài)比較成熟，但是休閑娛樂設施所占的比例仍然顯得有些缺乏?！?〕交通狀況差強人意這一商圈的三大商場北國，新天地和西美地處兩條交通要道中山東路與建設大街的交叉口，大約有15條公交路線聚集于此，使得人流，車流量極大，路口交通很不方便?！?〕停車場嚴重缺乏。盡管北國商城有停車場，但停車位僅有200個左右，遠遠滿足不了高端消費者停車的需要?！?〕大型專業(yè)品牌賣場少。燕春飯店及有關建筑的底商一品牌連鎖專賣店居多，但普遍規(guī)模偏小、經(jīng)營品種偏少，影響了有效輻射的范圍?！?〕開展?jié)摿κ艿接绊憽ｋS著保龍倉遠洋城工程的啟動，一個新的大型銷品茂會出現(xiàn)在北國商圈，因為休門村的改造升級，本區(qū)域開展的空間潛力有限。2、東購商圈〔1〕功能結(jié)構(gòu)不合理。在商業(yè)街區(qū)網(wǎng)點功能構(gòu)成中根本上以商業(yè)和餐飲業(yè)為主體，據(jù)調(diào)查上述兩業(yè)種占92.25%。而其他效勞業(yè)僅占4.5%，文化娛樂業(yè)占3.25%，現(xiàn)代效勞與文化休閑產(chǎn)業(yè)開展缺乏，導致商業(yè)中心功能結(jié)構(gòu)不合理。這一區(qū)域客流量非常大，所以各種餐飲也應運而生，占據(jù)了較大的比例。但大局部是一些低檔餐飲?？觳偷杲?jīng)營情況較好，而與商業(yè)中心配套的大型上檔次高端餐飲網(wǎng)點較少，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是本商業(yè)中心的市場稀缺點?！?〕毗鄰新華集貿(mào)市場的問題一個城市的商業(yè)中心是一個城市的臉面和窗口。大型集貿(mào)市場位居市中心本身是一個很大的問題。因為作為全國十大批發(fā)市場的新華集貿(mào)在經(jīng)營中需要大進大出，勢必導致交通人流的加劇，導致很多問題；①經(jīng)營商品的檔次偏低批發(fā)市場以經(jīng)營中低檔商品為主和以商業(yè)中心以經(jīng)營中高檔商品為主的矛盾；批發(fā)市場面對的經(jīng)營業(yè)主與商業(yè)中心中高端客戶的矛盾；批發(fā)市場對經(jīng)營環(huán)境的低要求和現(xiàn)代商場對經(jīng)環(huán)境的高要求的矛盾，導致了東購商圈的諸多矛盾。②交通與流通的矛盾中山路交通流量是石家莊最大的地區(qū)，為了保證車流交管部門在道路中間設立隔離帶。隔離帶的設立在保證交通通暢的同時影響到了中山路兩側(cè)的客流，商業(yè)街兩側(cè)的客流不能分享。同時由于交通隔離帶使得顧客的出行非常不方便，條狀的商業(yè)中心缺少立體感〔3〕東購商圈兩側(cè)商業(yè)開展不均衡主要的賣場主要在北側(cè)，東購、新百、天元名品等。南側(cè)缺少大規(guī)模的賣場。原來的大豐炊事，中山電子等紛紛破產(chǎn)倒閉，人流不均。〔4〕交通狀況欠佳據(jù)調(diào)查經(jīng)過這一商圈的公交線路有23條之多。由于處于市中心地帶，很多人選擇騎車來這一帶購物，根據(jù)資料顯示,石家莊公交出行量已缺乏自行車出行量的10%,，自行車的大量堆放，使得道路實際面積變窄，造成人潮擁擠，同時嚴重的影響了周邊的環(huán)境。這一商圈的兩大商場新百和東購雖然都有停車場，但是由于交通的混亂和中山路上隔離帶的設置，加上毗鄰新華集貿(mào)市場，汽車進出商場非常不便，嚴重影響了客流便利性?！?〕立體化程度不夠作為商業(yè)中心區(qū)，缺乏足夠的支撐商業(yè)中心的現(xiàn)代業(yè)態(tài)業(yè)種，商業(yè)中心的立體化程度不夠。3、區(qū)域市場新興商住綜合體工程〔類hopsca〕〔1〕已運營綜合體金正●締景城金正●締景城由石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)總投資26億元開發(fā)建設，工程規(guī)劃用地20.5萬平方米，地上規(guī)劃建筑面積66萬平方米，其中商業(yè)局部29萬平方米，住宅局部37萬平方米。占地312余畝，總建筑面積達66萬平米，是一座氣韻壯美的盛世歐洲城，共興建包括25棟高層景觀住宅、4棟酒店式商務公寓、1棟五星級酒店、1棟5A級智能寫字樓、12萬平方米零售賣場及體驗式休閑娛樂集會、6萬平方米歐洲風情商業(yè)走廊、6000平米超大愛琴海景、1萬平方米示范小學、雙語幼兒園在內(nèi)的商業(yè)配套及公建設施，建成后可謂石家莊的“城中之城〞和首屈一指的中央級生活區(qū)。萬象天成〔WONDERMALL〕〔目前：百盛已經(jīng)進駐〕總占地40畝，總建筑面積16萬平米，建筑總高度為99.7米，由三座塔樓和一座裙樓組成，三個高層塔樓分別是一家五星級酒店、一棟5A智能化寫字樓和一座高檔精裝商住公寓，負一、二層和商業(yè)裙房構(gòu)成了約10萬平米的精品購物中心，及購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，其余地下兩層為車庫?！材壳吧虡I(yè)綜合體局部隨著百盛、博納影城、超市、快餐店的入駐已呈現(xiàn)出一定的商業(yè)氣氛?！辰鹗澜缰醒胄鲁强偨ㄖ娣e近100萬平米，目前規(guī)模較大的綜合性建筑群。中央新城集商業(yè)、商務、高尚住宅、酒店式公寓于一體，四街四區(qū)五大集群、十字金街，構(gòu)建金世界中央新城的整體規(guī)劃模式。金世界國際復合消費區(qū)以國際街區(qū)商業(yè)MALL理念為宗旨，將各種商業(yè)形態(tài)融會，使人們在購物的同時還欣賞了不同的商業(yè)風景，既滿足了不同群體的消費胃口，又最大限度地愉悅了購物者的心情?！苍摴こ棠壳白≌⒕植?、底商、寫字樓正在建設中。商業(yè)綜合體局部正在規(guī)劃中，目前地上附著物尚未拆遷。〕中宏●匯景國際城市中央復合建筑群，東起廣安大街、西至青園街、北起談南路、南至中山路，總建筑面積52萬平米，總投資達12.5億元。巨擘手筆，整合四類鋒尚作品：中央公館〔高檔公寓〕、中央首府〔鼎級豪宅〕、中央Office〔專業(yè)寫字樓〕、中央酒店〔酒店式公寓〕。形成集居住、工作、休閑、購物、娛樂為一體的新城聚落。先天下2004年，開元公司開發(fā)建設先天下工程，工程立項名稱為開元花園，工程推廣名稱為"先天下"。建筑面積42萬平方米，總投資約15億元。興建一座集"購物、商務、會展、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游"等八大功能于一體的"一站式"大型購物中心及高檔寫字樓、公寓、住宅為主的綜合開發(fā)工程，地塊規(guī)劃將地塊劃分為A、B、C三區(qū)，工程整體將堅持高起點設計、高標準建設，采用全鋼結(jié)構(gòu)，囊括應用國家建設部推廣的十項新技術(shù)。聯(lián)邦明珠聯(lián)邦東方明珠總建筑面積46萬平方米，是由7棟板式高層組成的大型建筑集群，建筑總高度近百米，地上31層，地下4層，其中地下3層4層為車庫、物流中心及設備用房；地下2層到地上2層為商業(yè)用房；地上3至5層為精裝修歐式躍層公寓；7至31層為精品住宅。社區(qū)采用智能化、立體化管理系統(tǒng)，人流、車流、物流全部采用智能一卡通計算機管理系統(tǒng)。該工程地處東南區(qū)域，人居氣氛濃厚，北國商城、天元名品、保龍倉超市、空中花園、洋貨街，打造CLD中央居住區(qū)真的是自然天成，優(yōu)良的人居環(huán)境無可比較。商住綜合體工程比照表：工程名稱總建筑面積物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)招商運營模式售價/租金金正締景城66萬㎡；商業(yè)局部29萬㎡；住宅局部37萬㎡25棟住宅、4棟酒店式商務公寓、1棟五星級酒店、1棟5A級智能寫字樓、12萬單體商業(yè)、6萬㎡，3層商業(yè)街區(qū)酒吧街、美食街、菜市場、沃爾瑪、婚紗主題商業(yè)街區(qū)；休閑、健身美容等社區(qū)零售商業(yè)香港太平洋投資參謀；先銷售，后招商運營。商業(yè)單體未售；沿街店鋪首層2.2萬；2層1.6萬/㎡。租金首層160元；二層60元/月/㎡萬象天成總建筑面積16萬㎡一棟五星級酒店、一棟5A智能化寫字樓和一座高檔精裝商住公寓。負一、二層和商業(yè)裙房構(gòu)成了約10萬㎡的精品購物中心休閑、餐飲、購物高檔零售商業(yè)單體。核心商業(yè)業(yè)態(tài)未定百盛、博納影城已經(jīng)進駐并開始運營，百盛運營情況一般，但博納影城運營情況良好。金世界總建筑面積近100萬㎡商業(yè)、商務、高尚住宅、酒店式公寓于一體，四街四區(qū)五大集群、十字金街國際復合消費區(qū)以國際街區(qū)商業(yè)MALL理念。核心商業(yè)業(yè)態(tài)未定未知現(xiàn)未售中宏匯景國際總建筑面積52萬㎡高檔公寓、住宅、寫字樓、酒店式公寓；單體商業(yè)〔東尚〕及沿街社區(qū)商業(yè)寫字樓共2萬㎡，租金1.5元/㎡/天；東尚mall單體5萬㎡商業(yè)。集購物、餐飲，娛樂，休閑為一體的mall一局部寫字樓整棟出售；單體商業(yè)〔東尚mall〕交由東尚商業(yè)獨立運營。沿街商業(yè)3-6萬/㎡。東尚目前僅出租，預計待其成熟后再售。租金水平：60-250元/㎡/月先天下建筑面積42萬㎡高檔寫字樓、公寓、住宅；復合體商業(yè)集"購物、商務、會展、娛樂、餐飲、康體、休閑"等功能于一體的"一站式"大型購物中心。約20萬㎡商業(yè)完全交由北國運營，5年內(nèi)租金全免。商業(yè)未售.租金扣點15-25%聯(lián)邦明珠總建筑面積46萬㎡公寓、住宅、商業(yè)集百貨、餐飲、家私、娛樂、休閑、健身、美容為一體的復合業(yè)態(tài)中心。地下一層，地上二層商業(yè)約4萬㎡商業(yè)完全交由北國及天元名品運營，5年內(nèi)租金全免。商業(yè)未售.租金扣點15-25%〔2〕與阿爾卡迪亞工程處于同步運作的籌建工程：勒泰中心〔原遠洋城工程〕總建筑面積近54萬平方米，建成后將成為石家莊最大的都心型城市綜合體。工程由6層的商業(yè)裙房和一棟超高層寫字樓、一棟高層寫字樓、一棟公寓樓、一棟酒店/酒店式公寓樓，共4棟高層超高層建筑組成。其中商業(yè)規(guī)劃面積約22-24萬平米，目前工程處于規(guī)劃中。萬達廣場總建筑面積190萬平方米，總投資達70億。將是頂級城市綜合體，大致可分為三局部：商業(yè)中心區(qū)含公寓；五星白金酒店及2棟5A級豪華寫字樓；住宅111萬平方米。其中商業(yè)中心區(qū)涵蓋約28萬平方米的商業(yè)購物中心及3棟共10萬平方米的高檔公寓，其中，購物中心將包含萬千百貨、萬達國際影城、國際著名連鎖超市家居超市、國美電器、神采飛揚電子游藝廣場、大歌星KTV、一兆韋德健身中心等各類商業(yè)業(yè)態(tài)。4、商業(yè)綜合體工程重點經(jīng)濟指標分析〔1〕工程名稱：先天下工程名稱先天下〔開元國際〕地理位置中山東路與育才街交叉口開發(fā)商河北開元房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團工程規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公總建面積42萬平方米建筑特色河北首家采用全鋼結(jié)構(gòu)的建筑群，其中寫字樓5萬平方米、公寓17萬平方米、商業(yè)20萬平方米，商業(yè)為整體性建筑和少局部底層商鋪配套設施5A級寫字樓〔BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA〕形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量充足周邊配套國際大廈、世貿(mào)皇冠、文化廣場、博物館等主力店、次主力店北國百貨、超市總體功能購物〔百貨、超市、家電〕、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等功能劃分地下超市一層化裝品、黃金、珠寶等二層—五層服裝六層快餐、娛樂城、影城商鋪類型店中店平均售價或租金〔元/m2〕由于該工程商業(yè)與北人集團合作，因此該工程在暫時不會銷售工程優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，位于城市繁華主干道，交通便捷，有人流保障，同時周圍環(huán)境好，配套齊全，建筑頗具特色，以此同時還與北方零售百貨業(yè)十強北人集團聯(lián)營，強強聯(lián)合打造石家莊第一家超級購物中心，有豐富的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗、品牌商家招商的優(yōu)越資源整合能力。〔2〕工程名稱：勒泰中心〔遠洋城〕工程名稱勒泰中心地理位置建設大街與正東路交叉口開發(fā)商石家莊遠洋城房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)管理公司未定籌劃代理未知工程規(guī)劃總體規(guī)劃兩座購物中心、兩座全功能影院、一家五星級酒店、一座智能商務樓宇、一座嘉年華不夜城、一家大型超市和主題商場總建面積24萬平方米建筑特色兩幢高層、一座整體性商業(yè)建筑配套設施未知車位數(shù)量未知周邊配套未知招商進程沃爾瑪、家樂福、樂購〔tesco〕、家世界、北人集團等在洽談之中，目前國際零售大買場超市受交通環(huán)境、工程進度的影響，進駐的可能性不大。有可能的是開發(fā)商自己旗下企業(yè)保龍倉超市進駐，其他娛樂休閑配套尚未確定?？傮w功能購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公。兩座購物中心、兩座全功能影院、一家五星級酒店、一座智能商務樓宇、一座嘉年華不夜城、一家大型超市和主題商場商鋪類型整體性商場、店中店形式工程優(yōu)勢地理位置優(yōu)越、開發(fā)商有背景實力、旗下有保龍倉超市，有較強的零售業(yè)操作、經(jīng)營管理經(jīng)驗，已在唐山、邯鄲開發(fā)了大型商業(yè)工程，招商資源整合能力也較強，同時該工程和北國商城、燕趙財富中心形成三足鼎立之勢，具有一定的開展?jié)摿?。工程劣勢交通環(huán)境不好，同時遠東大廈的建成，讓該工程本來只有單面沿街的地塊雪上加霜，難于規(guī)劃設計、難于人流、車流的組織，因此該工程的操作難度亦較大?！?〕金正締景城工程名稱金正締景城地理位置裕華西路與中華南大街交叉口開發(fā)商河北金正房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)管理公司未定籌劃代理香港太平洋投資參謀公司工程規(guī)劃總體規(guī)劃住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公總建面積66萬平方米〔其中商業(yè)20萬平方米，含辦公、酒店式公寓〕建筑特色6幢高層、200間精品專賣特色步行街配套設施齊全車位數(shù)量較少周邊配套人百商圈招商進程沃爾瑪、家世界在洽談中，，但該工程中華大街有綠化隔離帶，這兩個商家是否進駐還未得而知，同時在商業(yè)定位上正面臨調(diào)整?？傮w功能以豪布斯卡〔hopsca〕定位，集購物、休閑、餐飲、娛樂、辦公為一體的商業(yè)中心商鋪類型店中店、特色步行街平均售價或租金〔元/m2〕沿街店鋪首層2.2萬；2層1.6萬/㎡。租金首層160元；二層60元/月/㎡開間與縱深6*10商鋪間隔相鄰面積范圍單層約100㎡工程優(yōu)勢地理位置優(yōu)越、規(guī)模較大、交通便捷、居民區(qū)集中，是輻射橋西區(qū)商業(yè)的理想地段，同時聘請香港太平洋參謀公司，商業(yè)操作水平較高，有一定的籌劃定位、資金運作和招商組市的整合能力。工程劣勢容積率高、難規(guī)劃，拆遷難度大、本錢高、企業(yè)資金實力不強等五、石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)及開展愿景〔一〕市場表現(xiàn)1、主要問題〔1〕商鋪市場局部有可能過剩綜合數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)工程相對集中推出，且區(qū)域地點又相對集中，因此，在整體市場依然供不應求的大局下，局部工程有可能過剩?！?〕需求和供給間有可能錯位一是與需求的錯位。開發(fā)商自身工程在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，目前市場上需求最大的是超市、家居等主題店，但未來三四年供給量最大的是ShoppingMall，有可能出現(xiàn)無效供給。二是無差異的供給。開發(fā)商各自為戰(zhàn)，規(guī)劃同一，難免導致眾多工程雷同，有可能出現(xiàn)積壓沉淀?！?〕銷售成功不一定經(jīng)營順利一方面目前市場對商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對未來經(jīng)營卻看法不一，早期工程參差不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況更使市場對此充滿了擔憂。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割、管理分散、經(jīng)營無序的狀況，也有可能使工程與原有定位出現(xiàn)偏差，增加經(jīng)營難度，收益回報難于實現(xiàn)預期目標。2、具表達象預計今后3－4年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：〔1〕推出時對投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)；〔2〕不少工程由于定位不準確，進行反復調(diào)整，有些工程甚至會很快關閉；〔3〕銷售后，置之不理后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無能無力；〔4〕由于資金實力問題，出現(xiàn)一些爛尾工程，甚至是圈錢騙錢問題?！捕呈袌鲩_展的未來態(tài)勢中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強研究報告顯示，石家莊商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在中國省會城市及方案單列的35個大中城市中排名第十一。市場已進入穩(wěn)定的高速開展期。根本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴散，競爭加劇：是市場的一個基調(diào)。內(nèi)外兩方面因素，決定了市場必將進入競爭時代。1、兩個主要外在因素〔1〕供求關系的根本轉(zhuǎn)變。未來2--3年內(nèi)，市場將處于階段性的飽和狀態(tài)。局部過剩、供求錯位，將直接加劇市場競爭?！?〕信貸政策的直接影響。

2、兩個主要的內(nèi)在因素：〔1〕開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場上眾多現(xiàn)有及在建工程的定位趨同?！?〕盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠快于開發(fā)商。面對日趨理性、成熟的投資置業(yè)需求，市場上現(xiàn)有及在建工程的盈利空間將會極為有限。同時，國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進入，也勢必加大競爭壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐，聚集擴散：是市場的兩個焦點。聚集擴散呈現(xiàn)市、區(qū)級商業(yè)中心〔或特色街〕及社區(qū)商業(yè)兩方向的兩極化。〔3〕高級商品及高檔消費向商業(yè)中心〔或特色街〕聚集，而日用商品及中低級消費向社區(qū)擴散?！?〕商業(yè)中心〔或特色街〕日益繁華，聚集程度進一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速擴散?！?〕特色商品及消費向特色街聚集，普通商品及消費向社區(qū)商業(yè)擴散?！?〕商業(yè)中心〔或特色街〕有價格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)那么有溫和調(diào)整或降低的可能?！?〕在日益標準化的根底上，商業(yè)中心〔或特色街〕有大型化、訂單化、規(guī)模化的趨勢，而社區(qū)商業(yè)那么有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡化的趨勢?！踩晨傮w趨勢1、供給方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。從供給結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供給較多，大型購物中心和倉儲式超市是供給主力，而中型商鋪、小型商鋪〔或店鋪〕的供給量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)商業(yè)裙房，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。2、需求方面：穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)〔大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場〕構(gòu)成需求主體。從需求主體上看，國有資本、民營資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。從需求特點上看，各類業(yè)態(tài)對商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對大型商鋪需求不減，國內(nèi)外投資進入加快增大商鋪需求，市場競爭加劇使商家擴大規(guī)模。3、區(qū)域分布：多中心化。原有商業(yè)中心改造升級，提升功能、挖掘潛力。新建商檔和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設施先進，經(jīng)營有特點、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段廉價的城市邊緣。特色商業(yè)街那么各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，并形成一定的集聚點。4、市場價格：先揚后抑隨競爭加劇、市場標準、供給加大、需求理性，市場價格和利潤回報有可能呈先揚后抑制走勢。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競爭力。同時，市場供求關系的變化必然導致工程營銷手段的變化。在目前供不應求的情況下，小型產(chǎn)權(quán)商業(yè)銷售為主，大型商業(yè)自持比例占據(jù)主流，工程租售并舉，但以租賃為主，待高價售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風險，另一方面最終可實現(xiàn)利潤最大化。〔四〕即宏觀開展方向及趨勢、商業(yè)格局變化等城區(qū)形成以大型標志性商貿(mào)建筑為龍頭，商貿(mào)與商務功能合理搭配，主副中心分工明確，批發(fā)零售商業(yè)分布有序，集聚輻射能力強大的城區(qū)商業(yè)格局。未來石家莊的城區(qū)商業(yè)格局將形成以中華大街以東、建設大街以西的中山路沿線兩大組團為中心商業(yè)區(qū)，青園街以東、育才街以西為中央商務區(qū)，裕華和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為城區(qū)商業(yè)副中心，在二環(huán)路以內(nèi)城區(qū)建設十個二級商業(yè)中心，包括商業(yè)、商貿(mào)與商務功能在內(nèi)的完整效勞體系。其中副中心將是一個與城市新區(qū)密切相關的商貿(mào)效勞區(qū)。二級中心那么是分工明確、特色突出、以為本地居民效勞為主，兼顧為本地以外居民提供特色效勞的商貿(mào)區(qū)。六、未來商圈開展趨勢趨勢一：由中心向外圍開展；由中山路為核心向南北兩翼開展趨勢；趨勢二：單體商業(yè)逐漸向復合型綜合體商業(yè)轉(zhuǎn)變；趨勢三：新型商圈業(yè)態(tài)偏重家居建材、休閑娛樂、餐飲時尚等；趨勢四：東南商業(yè)比重偏大，西北商業(yè)比重偏?。悔厔菸澹盒律倘Φ男纬蓪⒁蕾噮^(qū)域人口資源支撐以及交通改善對人流導入的拉動；七、阿爾卡迪亞工程周邊市場商圈〔商業(yè)、酒店、寫字樓〕的分析〔一〕商業(yè)布局:從工程周邊商業(yè)布局來看，主要有以下幾種商業(yè)形式，一是專業(yè)性市場，如美博城、新源發(fā)、自由港等，面積從1.5-6萬平米不等；二是綜合性超市，如保龍倉，面積約0.8萬平米；三是社區(qū)配套商業(yè)，如花香維也納、御景江山等，配套商業(yè)面積分別約1500平米、400平米，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括餐飲、美容美發(fā)、零售、中介、醫(yī)藥、便利店等；四是歷史形成的沿街商業(yè)門臉，面積從10-200平米不等，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括銀行、餐飲、小超市、美容美發(fā)、零售、醫(yī)藥、五金店等。從工程周邊社區(qū)的商業(yè)開發(fā)狀況來看，均為社區(qū)配套性質(zhì)，特點為規(guī)模較小，單體經(jīng)營，功能不全，僅能滿足居民初級生活需要，而缺乏全方位滿足居民生活、購物、休閑、娛樂的綜合性商業(yè)設施。如花香維也納，商業(yè)面積約1500平米，單店面積為50-300平米，經(jīng)營業(yè)態(tài)只有餐飲、美容美發(fā)、零售、中介、醫(yī)藥、便利店等初級形態(tài)的單體店形式，租金從65-200元/平米/月不等；如御景江山，商業(yè)面積約500平米，單店面積為40-100平米，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括寵物醫(yī)院、便利店、養(yǎng)生會館等，租金從40-60元/平米/月不等。從經(jīng)營狀況來看，大多店鋪目前經(jīng)營狀況良好。從工程周邊住宅小區(qū)情況來看，居民以公務員、私營業(yè)主、企業(yè)白領為主，普遍素質(zhì)較高，具有較強的消費能力，而周邊綜合商業(yè)設施的匱乏，從工程周邊的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)分析，尚處于初級開發(fā)階段，表現(xiàn)為缺乏集住宿、餐飲、會議、娛樂、展覽等于一體的大型商業(yè)綜合體，無法很好地滿足周邊社區(qū)居民的休閑娛樂需要，使其購物、休閑、娛樂等消費被分散到其他區(qū)域，如中山路北國商圈、火車站商圈等。勝利大街路段商業(yè)業(yè)態(tài)、面積、租金調(diào)研光華路路段商業(yè)業(yè)態(tài)、面積、租金調(diào)研平安大街路段商業(yè)業(yè)態(tài)、面積、租金調(diào)研建設大街路段商業(yè)業(yè)態(tài)、面積、租金調(diào)研和平路路段商業(yè)業(yè)態(tài)、面積、租金調(diào)研周邊商業(yè)整體研判：從石家莊商業(yè)開展趨勢分析，由傳統(tǒng)銷售商店開展到百貨商店，進而開展到大型專業(yè)市場即大賣場，最終開展再到商業(yè)街和綜合體是必然趨勢。從石家莊的商業(yè)布局來看，處于不均衡開展態(tài)勢，人氣最旺的商業(yè)設施都集中在中山路沿線，其他路段很少乃至稀缺，如裕華路作為貫穿東西的一條城市主干道，以前只有益友百貨，現(xiàn)在有萬象天成、金正·威尼斯城。而另一城市主干道和平路上商業(yè)至今仍非常稀缺。只有不同的區(qū)域都打造各自的城市綜合體，石家莊的商業(yè)布局才會趨于平衡?！捕尘频晔袌?、酒店的目前狀況及分布石家莊市區(qū)現(xiàn)有五星級酒店3個，四星級酒店21個，分別以政務及商務客戶為主；經(jīng)濟型酒店100多個，主要承攬旅游散客業(yè)務。星級酒店及經(jīng)濟型酒店開展主要圍繞市區(qū)一環(huán)以內(nèi)，中山路沿線分布。2、現(xiàn)有酒店規(guī)模及價格名稱星級客房數(shù)量折后標準間價格世貿(mào)酒店五星320528-558世紀酒店五星439408-468國際大廈四星220360國賓酒店四星213335燕春花園酒店四星200330西美酒店四星220335浙江大廈四星150198-268匯金賓館三星50182漢庭快捷酒店快捷經(jīng)濟100175-199錦江之星快捷經(jīng)濟120170-189如家快捷經(jīng)濟140150-170小結(jié)：石家莊缺少典型的旅游觀光與會展經(jīng)濟的拉動，缺乏高消費力的流動人口群體，有多個四、五星級酒店眾多，木來不排除新開之勢，四、五星級酒店趨于飽和狀態(tài)，且星級酒店的運營狀況不甚理想，加之五星級酒店客房數(shù)量較多，投資巨大。經(jīng)濟型酒店贏利模式與星級酒店有所區(qū)別，選址與配套要求較低，都以原有招待所、經(jīng)營不善賓館或者居民區(qū)內(nèi)物業(yè)包裝改造而成，競爭非常劇烈、利潤空間小。〔三〕寫字樓市場1、石家莊寫字樓工程匯總分類〔2004-2021年〕2004年2005年2006年2007年2021年甲級寫字樓軍創(chuàng)國際中華商務先天下西美二期莊家金融大廈萬象天成乙級寫字樓美東國際裕園廣場凱嘉大廈麗迪亞凱萊金第富邦大廈尚德國際萬隆國際2、石家莊寫字樓工程售價及租金統(tǒng)計分析〔1〕甲級寫西樓售價普遍高出乙級寫字樓約1500-1800元/平米?！?〕寫字樓售價逐年提高，但年平均售價遠低于同期的住宅市場年平均漲幅。3、石家莊寫字樓工程信息統(tǒng)計(周邊寫字樓工程信息統(tǒng)計)樓盤名稱軍創(chuàng)國際西美二期萬象天成紫晶天域-左右間濱江尚城國際官鯉中央時區(qū)地理位置新華區(qū)中華北大街50號橋東區(qū)建設南大街6號橋西區(qū)裕華西路15號平安北大街和平路交口中山路休門街交口西南中山東路與廣安大街交口和平路工人街交口樓盤名稱軍創(chuàng)國際西美二期萬象天成紫晶天域-左右間濱江尚城國際官鯉中央時區(qū)寫字樓類型純商務寫字樓綜合性寫字樓綜合性寫字樓純商務寫字樓綜合性寫字樓純商務寫字樓純商務寫字樓工程定位中國第八建筑總部級寫字樓國際標準5A級商務綜合體5A甲級寫字樓--5A智能商務中心銷售方式整層或分戶出租出售分戶出售、出租整層出售整層出售整層出售整層或分戶出租出售未定物管公司石家莊軍創(chuàng)物業(yè)管理公司西美商務酒店公司韓國輝式物業(yè)管理公司----業(yè)態(tài)劃分1-4層為商業(yè)、餐飲，5-25層為辦公1-6為商業(yè)、酒店，7-22北區(qū)為西美財智中心，南區(qū)為西美商務酒店客房1-5為商業(yè)、餐飲，6-9為天成公司內(nèi)部用房，10-28層為辦公1-4層不詳，5-27層為辦公A座辦公，B座酒店式公寓，裙樓負1層至地上4層為大型百貨，5層為陽光式休閑娛樂配套，地下2-3層為地下車庫1-2層為商業(yè)，3-29層為辦公1-3層為商業(yè)、餐飲4-23層為辦公樓盤名稱軍創(chuàng)國際西美二期萬象天成紫晶天域-左右間濱江尚城國際官鯉中央時區(qū)標準層建筑面積1500120013556378006001000分割區(qū)面積區(qū)間100-40060-120104-15243-9134-93平米LOFT未定硬件配套電梯品牌瑞士迅達瑞士迅達高速電梯西子奧蒂斯/21人三菱電梯瑞士迅達高速電梯三菱電梯-空調(diào)品牌中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)-結(jié)構(gòu)大廳挑高挑高9.6米挑高10米----內(nèi)外裝特征豪華外立面，樓體采用退臺式設計。銀質(zhì)感立面，玻璃幕墻加遮陽鋁飄板---智能化配套出入口控制、電子巡更、停車場管理、計算機寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，物業(yè)管理、消防自動化系統(tǒng)。5A智能化系統(tǒng)：通訊自動化、樓宇自動化、辦公自動化、安保自動化、消防自動化。5A智能化系統(tǒng)：通訊自動化、樓宇自動化、辦公自動化、安保自動化、消防自動化。5A智能化系統(tǒng)：通訊自動化、樓宇自動化、辦公自動化、安保自動化、消防自動化。超5A智能化系統(tǒng)：網(wǎng)絡視頻會議系統(tǒng)，網(wǎng)絡辦公自動化系統(tǒng)，網(wǎng)絡視頻點播效勞，視頻監(jiān)控效勞。出入口控制，電子巡更，停車場管理、計算機寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，物業(yè)管理、消防自動化系統(tǒng)。5A智能化、通訊、樓宇、辦公自動化、安保自動化、消防自動化。樓盤名稱軍創(chuàng)國際西美二期萬象天成紫晶天域-左右間濱江尚城國際官鯉中央時區(qū)售價不詳無8000650075008000未定租金2.3元/平米2.5元/平米/天---2元/平米/天未定4、石家莊寫字樓市場客群分析〔1〕甲級寫字樓石家莊甲級寫字樓位于石家莊城市繁華區(qū)域中心，交通便捷，周邊配套齊全，自身建筑空間布局靈活、物業(yè)效勞完善、內(nèi)部配套齊全，其入主客戶多為國內(nèi)外知名公司。如，中華商務客群以金融、保險、眾多外貿(mào)公司等；西美以外企及大型企業(yè)的駐石總部等為其主要客戶?！?〕乙級寫字樓石家莊乙級寫字樓同樣位于石家莊城市繁華區(qū)域，交通便捷，周邊配套齊全。乙級寫字樓大多在工程開發(fā)推廣期定位甲級標準，但在工程投入使用后實際只到達乙級標準。如，富邦大廈、美東國際等，客群以具備一定盈利能力的中小型企業(yè)及成長型的公司為主。小結(jié)與研判：石家莊寫字樓市場供求表現(xiàn)與上海、北京等一二線城市相類似，售價表現(xiàn)很長一段時間都處于售價不溫不火狀態(tài)，價格漲幅也較住宅市場幅度更小，但石家莊寫字樓市場的需求潛力較大，寫字樓工程多依托周邊豐富的配套和商業(yè)資源。八、石家莊市居民消費需求分析與阿爾卡迪亞商圈居民構(gòu)成分析〔一〕消費概況：〔1〕概述：2021年，石家莊市區(qū)居民人均消費性支出10077.81元，比2021年增長1.3%。從城市居民消費構(gòu)成看，各個類別的消費增幅合理，各類消費支出呈現(xiàn)“七升一降〞的格局?！?〕特點：如流通環(huán)境改善，大型購物中心與連鎖超市進駐，拉動零售業(yè)快速增長；節(jié)假日集中消費；特色餐飲高速增長等食品消費增長0.5%，恩格爾系數(shù)進一步降低。調(diào)查說明，2021年，市區(qū)居民人均食品支出3533.65元，比2021年增長0.5%，在各大類居民消費中，處于較低增幅。由于去年以來食品價格保持了穩(wěn)中有降的態(tài)勢，因此居民實際食品消費支出額并不高。去年，我市城市居民家庭消費中恩格爾系數(shù)為35.1%，比2021年下降0.3個百分點。衣著類消費增長4.6%，增速在八大類消費中位居首位。隨著收入的增加和食品價格的相對穩(wěn)定，城市居民在注重儀表的同時也更加注重服裝的品牌、質(zhì)量及款式，講究突出個性。居住類消費增幅較平淡。調(diào)查說明，去年我市城市居民居住消費顯得比較平淡，人均居住支出1311.69元，與2021年相比增長2.7%。統(tǒng)計部門分析認為，這說明目前的住房市場價格相對于普通市民的收入來說顯得過高，不適應普通市民、特別是中低收入群體的消費水平。同時，不斷變化的市場價格也相應存在著一定的不穩(wěn)定因素，相當數(shù)量的住房消費群體希望政府能采取積極的政策措施，對過高的房價進行有效的抑制?！捕诚M心理與特征表現(xiàn)：家庭設備更新?lián)Q代加快。人們對家庭設備的需求量不斷加大，時尚、智能化、數(shù)字化、環(huán)保型等各種新型產(chǎn)品的不斷推出，加快了居民家庭設備更新?lián)Q代步伐。2021年，市區(qū)居民家庭人均家庭設備用品及效勞支出654.51元，比2021年增長1.9%。醫(yī)療保健類消費略有下降。去年以來，我市實現(xiàn)了“全民醫(yī)保〞，而且政府數(shù)次出臺政策，使醫(yī)療效勞和藥品價格有了一定的下降，再加上居民保健意識不斷增強，社區(qū)效勞不斷完善，也相對減少了醫(yī)療支出。去年，我市城市居民交通和通訊支出852.74元，比2021年增長2.2%。其中，人均交通工具支出62.02元，增長22.0%。截至去年末，市區(qū)居民家庭每百戶汽車擁有量為7.3輛，比2021年增加0.7輛。同時，通訊科技的迅速開展和不斷更新?lián)Q代，繼續(xù)帶動通訊消費的增長。去年市區(qū)居民人均通訊支出為552.30元，比2021年增長4.0%。教育文化娛樂效勞消費平穩(wěn)增長。據(jù)了解，2021年，我市城市居民人均教育娛樂文化效勞支出973.33元，比2021年增長0.5%。其中，包括彩電、電腦在內(nèi)的人均文化娛樂用品購置支出374.80元，增長13.4%；人均文化娛樂效勞支出247.45元，增長2.7%?！踩嘲柨ǖ蟻喩倘θ丝跇?gòu)成與狀況小結(jié)與研判：如上表，按一個家庭擁有3.3人計算，阿爾卡迪亞商圈內(nèi)由阿卡工程自身及周邊社區(qū)共有約15萬人口。通過對工程周邊商業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，工程周邊新建臨街底商、工程本身底商再加上歷史遺留門店總共約7萬平米，其主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為滿足居民初級生活需要為主，經(jīng)營面積小、業(yè)態(tài)局限性大。其次，綜合性市場如保龍倉超市總建面約1萬平米，經(jīng)營狀況良好。按人均1平米的商業(yè)需求計算，工程周邊需要約16萬平米商業(yè)滿足固定人口的購置需求，除去上述兩種已經(jīng)存在的商業(yè)體量，工程周邊至少還存在約8萬平米的商業(yè)需求。九、關于阿爾卡迪亞工程針對性的市場調(diào)查與綜述石家莊市宏觀經(jīng)濟增長帶來居民消費能提的大幅提高，為工程三期商業(yè)工程的打造提供了潛在的支撐力；石家莊市已根本具備創(chuàng)立超大型購物中心的經(jīng)濟根底；石家莊綜合商業(yè)經(jīng)濟發(fā)育不夠充分，開放程度不高，大型商業(yè)集團以外鄉(xiāng)為主；與周邊城市及地區(qū)開展的關聯(lián)度和協(xié)作程度不高，短時間內(nèi)不能對周邊區(qū)域形成強勢的商業(yè)吸引力。交通網(wǎng)絡的進一步完善將為商用物業(yè)市場的開展提供了更廣闊的空間，尤其是地鐵規(guī)劃或建設，將為投資者對商業(yè)物業(yè)帶來了新空間；經(jīng)商氣氛不濃。總體而言，石家莊商業(yè)的目標購置群與其他二線城市明顯差異；由于城市中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)開展空間受到局限，商業(yè)物業(yè)市場有向新區(qū)域開展的需要，為新區(qū)域帶來更多的市場時機，鑒于阿爾卡迪亞工程的位置，本工程區(qū)域的規(guī)劃定位為市級商業(yè)副中心。對本區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃導向是培育大型商業(yè)及社區(qū)商業(yè)的結(jié)合體。第二局部：阿爾卡迪亞工程三期商業(yè)整體定位一、工程三期綜合體商業(yè)的各項經(jīng)濟指標三期商業(yè)綜合體占地面積14000平方米三期商業(yè)綜合體地上建筑面積100,000平方米〔含內(nèi)街面積〕三期住宅及商業(yè)裙房100，000平方米三期綜合體商業(yè)光華路綠線退讓10米三期綜合體商業(yè)勝利北街紅線退讓〔市政道路邊線〕10米三期綜合體商業(yè)容積率7.2三期商業(yè)綜合體限高100米以下三期商業(yè)綜合體集中購物中心地下三層地上6層，負一層建面8000平米，地上一層建筑面積8000平米，地上二到6層每層建筑面積7000平方米，小計：地上建筑面積43，000平方米三期產(chǎn)權(quán)酒店與商務辦公樓體建筑面積約25，000平米三期SOHO樓體建筑面積約25，000平米三期商業(yè)綜合體內(nèi)街建筑面積4，000平方米三期商業(yè)綜合體商務會所面積3，000平方米二、市場定位背景：通過對目前石家莊商業(yè)、賓館、寫字樓等整體市場的調(diào)研分析，及對已運營與正在開發(fā)的體量和產(chǎn)品定位較為典型且與阿爾卡迪亞工程規(guī)模比較接近的幾個中高端綜合工程的單項綜合分析，可以看出目前石家莊市綜合體工程開發(fā)已進入了市場集中放量階段，甚至可以說未來一兩年將是石家莊地產(chǎn)的綜合體時期。同時作為高端綜合體的標志，多數(shù)品牌開發(fā)商的大體量工程均在物業(yè)管理和簽約酒店方面都有意向引進國際知名品牌。而作為面向石家莊高端置業(yè)人群的綜合體競品工程戶型面積多是舒適甚至奢侈型面積配置。從目前石家莊城市開展來看，本市已經(jīng)進入多核開展城市初期，在未來的1-2年內(nèi)將進入多核開展中期——都市綜合體時代，未來將有大量的高知、高端客戶進駐城市核心區(qū)；通過對本商圈的細分研究可獲知本商圈為橋東區(qū)典型居住區(qū)，人口較密集，據(jù)不完全統(tǒng)計本商圈常住人口約10萬人，隨著交通改善本區(qū)域?qū)⒊蔀橄乱浑A段城市化進程中的主力人口導入?yún)^(qū)，加之本區(qū)域商業(yè)配套資源相對匱乏，人均商業(yè)面積低于全市平均水平，這就為打造阿卡三期商業(yè)綜合體提供客觀條件。從目前綜合體成功案例上看，“樂活互動〞成為主流，這些綜合體內(nèi)住宅客群，均來自工程內(nèi)部以及工程周邊的寫字樓等商務、商業(yè)配套，以及局部投資人，這些客戶均看好綜合體交通、購物、工作以及居住的便利性，對城市生活依賴性強，因此阿爾卡迪亞三期商業(yè)綜合體目標客群也應該充分挖掘工程內(nèi)部及周邊的商務、商業(yè)配套中的客群〔集中購物的消費者與產(chǎn)權(quán)商業(yè)的投資者〕。綜上所述阿爾卡迪亞三期綜合體未來要在市場上確保成功，就必須尋求“同質(zhì)差異化〞，在物業(yè)屬性組合、產(chǎn)品特色功能、業(yè)態(tài)組合上做出特色，并深挖客群需求進行針對性的營銷推廣，方可在未來的市場開發(fā)中立于不敗之地。三、工程三期綜合體商業(yè)所處環(huán)境：1、工程四至：地塊呈三角形狀，自西北往東南向緊臨光華路，自東北往西南方向接壤勝利北路，南鄰阿爾卡迪亞工程三期住宅及商業(yè)裙房；2、地理位置——坐擁新華、橋東、橋西、長安四區(qū)之核心紐帶之上，把守新舊城區(qū)互動之主力人流導入之要塞，城市商務、商業(yè)黃金位置、交通便利性極強，產(chǎn)品組合——集高端寫字樓、商業(yè)、高端產(chǎn)權(quán)酒店或酒店式公寓、休閑與餐飲主題內(nèi)街、SOHO公寓、高檔住宅。3、地塊商業(yè)價值分析：地塊西北面為勝利北路，商業(yè)展示面最好，人流車流最大，商業(yè)價值最大；地塊東北面為光華路，商業(yè)展示面好，商業(yè)價值次之；地塊南面是三期住宅、商業(yè)內(nèi)街與商業(yè)裙房，昭示性最好，交通及人流導入方便，需求昭示性強的商務價值最大。四、工程三期綜合體商業(yè)SWOT分析：〔一〕優(yōu)勢〔S〕位于石家莊城區(qū)的幾何中心地帶；位居四區(qū)交匯之核心紐帶區(qū)，坐擁多方資源；工程規(guī)模效應顯現(xiàn)，本身內(nèi)部的高端客戶群體根底強大，可以樂活互動；周邊固定人群與潛在導入人群的剛性與彈性相結(jié)合的強大購置力；商圈內(nèi)商業(yè)資源相對匱乏，對面的美博城雖然有一定的客源分流，但可視為規(guī)模效應的一個加分點；工程處于設計規(guī)劃階段，產(chǎn)品規(guī)劃空間大、可塑性強；榮盛的品牌與資金實力的公信力較強；是商圈內(nèi)首家商業(yè)綜合體，臨區(qū)域主干道商業(yè)昭示性強。〔二〕劣勢〔W〕工程周邊商業(yè)氣氛不強，高檔商業(yè)商務的形象缺乏；工程周邊的絕對小環(huán)境不甚理想；我司本身對于商業(yè)地產(chǎn)的綜合駕馭力較其他大商業(yè)運營品牌有差距；北國、東購經(jīng)營之品牌效應日益凸顯，客戶攔截近期無人撼動；工程一期地下商業(yè)與三期商業(yè)綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)存在可重疊性，內(nèi)部無法協(xié)調(diào)，存在客戶分流；對面美博城的保龍倉超市雖然可以與本工程形成商圈的核心商業(yè)合力，但也存在客戶分流；〔三〕時機(0)發(fā)揮優(yōu)勢、搶占時機(SO)利用時機，克服劣勢(WO)石家莊經(jīng)濟高速開展，商業(yè)地產(chǎn)需求增加，大量投資者進入，商圈內(nèi)居住群物業(yè)缺乏完善的商業(yè)配套設施，抓住時機，搶占市場，高形象、高檔次抓住投資客，挖掘本地客戶，吸引外埠客源，瞄準市場空白，領跑商圈市場；石家莊商業(yè)地產(chǎn)開展的利好，為本工程商業(yè)地產(chǎn)的運作帶來支撐；商業(yè)綜合體在石家莊商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟開展中成為重要組成局部，成為商業(yè)開發(fā)與運營、贏利的主流模式；鐵路入地，將帶動橋東、橋西經(jīng)濟的互動式開展；軌道交通的規(guī)劃，將拉動人流的聚變與流動，進一步拉近傳統(tǒng)商業(yè)地段與新興商業(yè)地段的價值帶來必然；公司強大的資源平臺，帶來利好；商圈內(nèi)缺乏具備鮮明特質(zhì)的領袖型SHOPPINGMALL，缺乏一線品牌聚集、迅速反映時尚趨勢、文化氣息濃厚、娛樂特征顯明的領先型、窗口型商業(yè)載體，為本工程的運作提供了可能?！菜摹惩{〔T〕發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅(ST)減小劣勢，防止威脅(WT)石家莊將進入綜合體時代，諸多綜合體集中放量將成為必然，同質(zhì)化嚴重將成為現(xiàn)實；石家莊開放程度不夠，帶有國資背景的北人集團過于強勢，導致招商帶來潛在的風險與不可預見性，招商價格的打壓成為可能；南三條市場低端形象給整個橋東平安北路沿線商業(yè)帶來影響；未來眾多SHOPPINGMALL存在劇烈競爭，在目前的政策環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的資本壓力增大，對于設計方案的有效實現(xiàn)存在變化可能，環(huán)境質(zhì)量、效勞質(zhì)量、招商質(zhì)量距離目標可能存在差距。五、阿爾卡迪亞工程三期商業(yè)綜合體目標客戶定位〔一〕經(jīng)營與投資客戶定位：1、商業(yè)綜合體之主題購物中心主力店招商客戶定位：主力店商業(yè)物業(yè)屬于我司自持為主，招商對象為國際、國內(nèi)一線商業(yè)運營集團與強勢品牌：太平洋百貨、大商集團、北人集團、銀座集團、銀泰集團、茂業(yè)百貨、廣百集團等。2、產(chǎn)權(quán)式商務酒店：運營酒店機構(gòu)：雅士閣〔新加坡〕、格林豪泰、莫泰168；產(chǎn)權(quán)酒店、商務辦公物業(yè)投資人：一二期老客戶、周邊投資人、全市其他區(qū)域客群、本工程業(yè)態(tài)互動客群以及看好本地段價值潛力的其他客群。3、SOHO公寓：一二期老客戶、周邊投資人、全市其他區(qū)域客群、本工程業(yè)態(tài)互動客群以及看好本地段價值潛力的其他客群。。4、商業(yè)內(nèi)街客戶：自用與投資，投資人為有實力并看準此處升值潛力的個人或主題餐飲經(jīng)營企業(yè)，范圍為本區(qū)域或者市內(nèi)以及省外客戶。小結(jié)：從目前綜合體成功案例上看，這些綜合體內(nèi)居住、商務、辦公、經(jīng)商客群可互動及轉(zhuǎn)化，以及工程周邊的寫字樓等商務、商業(yè)配套，以及局部投資人，這些客戶均看好綜合體交通、購物、工作以及居住的便利性，對城市生活依賴性強，因此本工程局部目標客群也將在工程內(nèi)部及周邊的居住群、商務、商業(yè)配套中挖掘出一局部?！捕嘲柨ǖ蟻喒こ叹C合體商業(yè)運營目標消費群體范圍1、工程周邊社區(qū)生活居住群體〔工程所在區(qū)域已建及在建的各級別社區(qū)〕；2、工程商圈內(nèi)所有高等院校及中小學組成的學生群體〔涉及文化等產(chǎn)業(yè)〕；3、商圈外石家莊市內(nèi)的其他居住、消費及商務群體；4、石家莊下轄各縣以及周邊省市旅游、商務等流動群體；5、國內(nèi)、外商務旅游群體?！踩嘲柨ǖ蟻喒こ躺虡I(yè)目標消費群體類別1、商圈社區(qū)居民日用百貨需求群體；2、商圈及市轄范圍內(nèi)的群體商務采購群體；3、市內(nèi)、國內(nèi)旅游、觀光、休閑購物群體；4、商圈、市內(nèi)、旅游及商務的飲食、娛樂消費群體；5、青少年、學生影視文化、電玩創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)消費群體?！菜摹嘲柨ǖ蟻喒こ躺虡I(yè)綜合體目標消費群體購物消費模式的設定1、從自由式分散購物向主題式定向一站式購物模式轉(zhuǎn)變；2、從原居民外出購物消費逐步向區(qū)域內(nèi)集中購物消費轉(zhuǎn)變；3、從吸引區(qū)域內(nèi)消費群向把握并吸引區(qū)外消費者的模式轉(zhuǎn)變；4、從追求單一產(chǎn)品質(zhì)量、價格、實惠性向享有全程優(yōu)質(zhì)效勞轉(zhuǎn)變；5、從被動型消費向主動型、互動型、體驗型模式轉(zhuǎn)變。〔五〕阿爾卡迪亞工程商業(yè)綜合體目標消費群體購物消費特征其實購物中心與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者〔即目標消費群〕，而購物中心的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標消費群的需求為根底的。阿爾卡迪亞工程三期商業(yè)作為可以設立主題式集中式的大體量的購物中心，面對的消費者的地域特征很明顯和清晰，是以阿爾卡迪亞商圈、橋東區(qū)、及周邊區(qū)域范圍內(nèi)的社區(qū)人群及商務人群為固定的消費人群以及學校的學生群體，他們的消費特點為：1、15—25歲屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個性化新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性，并主要以群體消費行為為主。消費以中低檔為主，以購置快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、快餐、小食、群眾娛樂〔看電影，ＫＴＶ等〕、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。2、25—35歲具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。消費力以中、高檔為主，是主力消費群體，以購置中、高檔實用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化裝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂。3、35—55歲較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。消費以中、高檔為主，購置中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化裝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。4、休閑娛樂客戶群體親身體驗嶄新mall生活，夢想都市繁華體驗，而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡送，消費以中高為主。六、阿爾卡迪亞工程三期商業(yè)綜合體初步市場定位〔一〕邏輯分析過程1、工程整體市場定位戰(zhàn)略要點提示如下：隨著經(jīng)濟條件的改善和石家莊城市居民可支配收入的提高，更由于路網(wǎng)系統(tǒng)的改善和交通網(wǎng)絡的興旺，城市化進程的步伐加快，為本工程打造商圈內(nèi)規(guī)模大、品味高、品質(zhì)優(yōu)的大型城市商業(yè)綜合體，并與城市開展的命脈互為推動，引領橋東區(qū)城市運營理念，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使城市開展充滿生機；阿爾卡迪亞工程三期商業(yè)為大型城市商業(yè)綜合體，集居住、商業(yè)、效勞、賓館、商務休閑、餐飲娛樂、文化互動為一體的大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體街區(qū)，將充分挖掘或形成城市地脈的屬性，改變本區(qū)域內(nèi)城市布局，將工程產(chǎn)品線由點到線、由線到面充分擴展，開闊思路，擴大城市生活半徑和產(chǎn)業(yè)范疇，通過工程運作將本商圈相對單一和主題缺失的產(chǎn)業(yè)城區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M活力和生活情趣的居住與消費區(qū)，挖掘城市現(xiàn)有潛力，跳出橋東的范疇，參與石家莊其他城區(qū)的客戶競爭，吸納相關區(qū)域的消費人群及配套效勞消費行為；本工程將作為橋東區(qū)的一張“名片〞或者城市地標，建成橋東阿爾卡迪亞商圈未來幾年最具影響力的最大規(guī)模的商業(yè)綜合體，因此其產(chǎn)品形象必須貫徹到日后商業(yè)街區(qū)的形成、招商及開展并涉及區(qū)域高級住宅、主題購物中心、超市賣場、主題餐飲內(nèi)街、各經(jīng)營類別特色商業(yè)的經(jīng)營方式、品牌形象、運營水平及產(chǎn)品質(zhì)量等各個環(huán)節(jié)。2、定位前的思考產(chǎn)品方面：本工程除了在地塊周邊絕對環(huán)境上受到一定嘈雜和低端的負面影響外，其它方面如環(huán)境設計、建筑外型、單元面積、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)控制等都具有較高的可塑性，更重要的是地塊位于四區(qū)交匯與新老城區(qū)人流集合處，在未來的一段時間里將成為相對較大的居住人口與消費人流導入?yún)^(qū)?！捕扯ㄎ慌c描述1、阿爾卡迪亞三期商業(yè)整體定位策略要點在戰(zhàn)略大方向確立后，制定戰(zhàn)略要點之前進行以下提示：雖目前市場態(tài)勢較為有利，但離產(chǎn)品面世還尚需時日，因此不排除未來面市時市場格局及供求關系發(fā)生變化。因此在產(chǎn)品設計超前性及產(chǎn)品抗風險性上應進行技術(shù)戰(zhàn)略儲藏。針對目前石家莊市商業(yè)市場格局，本工程中的商業(yè)工程應提前做足功課做到商業(yè)與住宅的同步璀璨，吸納人流，先把商業(yè)業(yè)態(tài)確定，商業(yè)主力店品牌運營商確定，以便商業(yè)的整體推進、租售并舉、以租帶售、帶租約出售等模式，將商業(yè)做到銷售與經(jīng)營的同步成功，從而樹立商業(yè)綜合體的經(jīng)營品質(zhì)，將配套商業(yè)和主題消費商業(yè)綜合體同步做活后其他的預期目標將水到渠成，有備而動。2、總體開發(fā)戰(zhàn)略及定位思路以商業(yè)綜合體物業(yè)的產(chǎn)品屬性、價格、營銷等為出發(fā)點，在根本概念上做“加法〞，把物業(yè)的定位做到極致，充分挖掘產(chǎn)品的地脈屬性，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來，才是本案最有力的定位方向。石家莊市“街區(qū)再造，城市運營〞的經(jīng)典力作打造城市新商圈以現(xiàn)實的市場和商業(yè)運營規(guī)律為根底，以推動城市化進程，提升生活品味為已任立足長久經(jīng)營，創(chuàng)造一種適應性更強的綠色生態(tài)商業(yè)空間為指導以建設區(qū)域商業(yè)、商務與休閑中心、石家莊市商業(yè)次中心為目標采用集中式與開放式相結(jié)合的集中與開放式購物街區(qū)的空間形式以建筑風情化、空間趣味化、尺度宜人化為特色以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、整體開發(fā)為手段充分發(fā)揮主力店、品牌商戶的市場號召力和商業(yè)運營團隊的專業(yè)操盤能力確保分期交付、分期開業(yè)、持續(xù)旺市的信心和力度最終促進商業(yè)中心綜合體的良性運營和投資開發(fā)的合理效益3、定位策略石家莊一環(huán)崗黃金地段，具有高品質(zhì)地脈屬性和沉淀力的稀有地塊。提供打造城市新的高尚立體居住群及商業(yè)綜合體物業(yè)的可能。石家莊一環(huán)崗黃金地段，具有高品質(zhì)地脈屬性和沉淀力的稀有地塊。提供打造城市新的高尚立體居住群及商業(yè)綜合體物業(yè)的可能。利用區(qū)域市場空白點品牌可塑性產(chǎn)品塑造力四區(qū)交匯處、阿爾卡迪亞商圈城市新生活與消費理念確實立：地標型商業(yè)綜合體文化休閑互動街區(qū)，引導消費群體對“未來高品質(zhì)綜合商業(yè)街區(qū)〞的想象和判斷。創(chuàng)造產(chǎn)品力概念消費者概念VS新街區(qū)、新品質(zhì)居住主義、新方式、新格局共享主義新生活、新五覺消費主義新環(huán)境、新型態(tài)互動主義新橋東、新都芯主義規(guī)模效應4、市場定位描述：橋東區(qū)創(chuàng)新型、本工程商圈第一超級互動式商業(yè)綜合體街區(qū)詮釋：首創(chuàng)橋東四區(qū)交匯之阿爾卡迪亞商圈集購物、飲食、休閑、娛樂、旅游觀光、酒店、商務文化全程式效勞、體驗式購物環(huán)境相結(jié)合的一站式多功能綜合性及購物休閑街區(qū)。充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，工程規(guī)模優(yōu)勢，在快速填補區(qū)域市場經(jīng)營空白的同時，并從區(qū)域整體商業(yè)經(jīng)營高度上作規(guī)劃。對整體商業(yè)形象進行塑造及提升其商業(yè)價值及地位，形成商業(yè)新格局及商圈，強化其商業(yè)核心地位，增強工程經(jīng)營開展規(guī)模優(yōu)勢，形成深遠的社會影響力，擴大租售推廣范圍，提升租售價格及總體資金收益。特色化經(jīng)營定位創(chuàng)造商業(yè)價值，引入主力龍頭店的同時，吸納品牌旗艦店進駐，并憑借其市場號召力大范圍吸納散戶入場，同時與獨特的經(jīng)營模式商業(yè)文化、全程式效勞、體驗式購物環(huán)境相結(jié)合，打造全新一站式多功能綜合消費街區(qū)，“新五覺〞國際消費殿堂，并為長久旺盛經(jīng)營奠定良好的市場根底。七、阿爾卡迪亞工程三期商業(yè)綜合體經(jīng)營功能與物業(yè)屬性配置與定位〔一〕經(jīng)營功能定位：集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費；集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店〔打造文化主題酒店〕居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)效勞的多功能、全業(yè)態(tài)、復合型購物MALL及超級商業(yè)步行街區(qū)。〔二〕產(chǎn)品配置：三期商業(yè)綜合體地上總建筑面積為10.1萬平方米；其中：1、商業(yè)綜合體局部集中式主題購物中心地上建筑面積為：43000平方米，即地上一層為8000平米，地上二層至六層為7000平方米單層面積?！沧ⅲ簩⒉扇《瞧鹬袕d挑空設計，用以配置集中交通以及增加商業(yè)經(jīng)營面積的通透感及人流的可到達性〕2、商業(yè)綜合體地下建筑面積〔不計于三期地上建面〕：地下負一層約8000平米，地下負二、三為車位與設備層，車為約600個單元〕3、商業(yè)綜合體產(chǎn)權(quán)式酒店及商務辦公：以上兩種性質(zhì)物業(yè)設置在一棟單體約25000平方米建筑體內(nèi)(基底面積約1000－1200平米，層數(shù)約為22－25層，在政府限高范圍內(nèi))，產(chǎn)權(quán)酒店約每層20－25個標準單位，約200個標準間要求，其他為辦公及商務會議相關面積，辦公面積設置為自由分割。4、商業(yè)綜合體內(nèi)SOH0：設置在一棟單體約25000平方米建筑體內(nèi)(基底面積約1000－1200平米，層數(shù)約為22－25層，在政府限高范圍內(nèi))，SOHO局部設計建議做成局部主流產(chǎn)品及局部LOFT產(chǎn)品相結(jié)合。5、商業(yè)綜合體商業(yè)內(nèi)街：商業(yè)內(nèi)街總建筑面積為4000平米左右，建議按照獨立單元設計，為塑造主題餐飲商業(yè)內(nèi)街提供創(chuàng)意空間載體。6、商業(yè)綜合體商務會所：暫定基底面積為800平米，為獨立建筑為宜，商務會所總建筑面積約為3000平米左右，可設立下沉式短池游泳館〔25米*12.5