佛山市中心組團新城區(qū)商業(yè)地塊開發(fā)籌劃報告廣州瑞地投資咨詢二零零六年十月目錄TOC\o"1-4"\h\z前言 1內容摘要 41 地塊區(qū)塊定位 51.1 地塊區(qū)位分析 5 廣佛經濟圈分析 5 區(qū)域宏觀環(huán)境分析 8 佛山規(guī)劃分析 11 中心組團新城區(qū)規(guī)劃建設分析 16 商業(yè)網點規(guī)劃分析 17 區(qū)位分析小結 191.2 開發(fā)條件分析 19 地塊條件 19 周邊配套分析 20 規(guī)劃要求分析 21 交通條件分析 21 工程周邊人口分析 22 開發(fā)條件分析小結 231.3 市場研究分析 23 物業(yè)市場研究分析 23 消費市場研究分析 34 區(qū)域競爭研究分析 36 工程商圈研究分析 39 案例分析 40 市場分析小結 431.4 城市競爭力分析 44 城市競爭力情況 44 國際企業(yè)及品牌進駐情況 45 國際化都市的打造 461.5 工程區(qū)塊定位 48 工程SWOT分析 48 工程籌劃定位 50 目標客戶定位 51 功能規(guī)模定位 51 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 522 規(guī)劃設計建議 532.1 區(qū)域規(guī)劃建議 532.2 功能分布建議 532.3 風格建議 552.4 配套建議 553 招商籌劃 573.1 招商原那么 573.2 招商定位 573.3 投資商分析 573.4 招商步驟 583.5 渠道及資源 584 方案深化〔中標后〕 624.1 消費者分析補充 624.2 市場經營者分析補充 624.3 參考案例分析補充 624.4 規(guī)劃及建筑區(qū)塊方案表現(xiàn) 624.5 3D招商說明書表現(xiàn) 62前言本次籌劃工作的目標:成為土地招商的背景材料，既作為中心組團住宅用地招標的地價支撐點，同時成為自身商業(yè)地塊招商的前提和條件；對未來商業(yè)地塊投資者引入起到一定的規(guī)劃及定位指引作用讓住宅用地投資商了解到政府對中心組團商業(yè)配套的高標準要求，從而增加對中心組團住宅用地價格的預期；讓商業(yè)用地投資商了解到政府對該地塊的定位及規(guī)劃要求?；I劃工作的評定標準:可實施性——商業(yè)自身可實施——易吸引投資者適度超前性標準性——對中心組團其他相關配套的要求——對投資商的要求——對地塊未來規(guī)劃及定位的要求工程籌劃的工作思路:工程籌劃調研工作內容:針對佛山市中心組團新城區(qū)啟動區(qū)商業(yè)地塊工程的籌劃工作，我司于2006年12月及2007年1月份對工程進行相關的調研考察工作，主要調研內容如下：資料收集——佛山市城市開展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、中心組團新城區(qū)規(guī)劃——佛山市2002、2003、2004、2005、2006年統(tǒng)計年鑒——旅游局收集旅游及酒店市場資料現(xiàn)場調研——工程地塊現(xiàn)場調研——佛山市各類物業(yè)現(xiàn)場調研專業(yè)訪談——新城區(qū)建設指揮部負責同志的訪談——佛山商業(yè)地產開發(fā)商訪談——佛山商業(yè)經營專業(yè)人士訪談——廣佛兩地規(guī)劃專業(yè)人士訪談根據目前區(qū)域的宏觀環(huán)境，區(qū)域的市場狀況，并結合本工程的實際情況，以及在房地產及商業(yè)方面的實際操作經驗，對工程的開發(fā)籌劃方案進行屢次討論，對方案的可行性進行評估分析,并提出相應的設計及招商建議。希望此次的研究工作，為下一階段工程的開發(fā)決策、招商及規(guī)劃設計等提供依據和支持。內容摘要工程所處地區(qū)社會經濟開展前景較好，為工程開發(fā)建設提供了良好的宏觀條件；大佛山規(guī)劃實施、中心組團新城區(qū)的規(guī)劃建設及各項大型公共設施建設，為工程的開發(fā)啟動帶來了機遇；從市場研究分析，工程地塊目前比擬適合開展特色商業(yè)、酒店及酒店式公寓物業(yè)；工程地塊具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、大型公共設施配套、配套設施規(guī)劃設計標準高、良好的城市和景觀資源，但也有區(qū)域成熟程度不高、周邊居住人口少的劣勢。工程有時機開展成為新的城市商業(yè)中心；地塊的開發(fā)定位上采取差異化競爭策略，發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，搶占時機，轉化威脅。具體可采用聚人氣、加動力、呈特色、創(chuàng)高端、分階段實施等措施；建議工程的開發(fā)定位為大佛山“城市之心〞——大佛山新中心商業(yè)旗艦設置內容有超五星酒店、國際會議中心、環(huán)水時尚生活中心、嶺南文化步行街、娛樂休閑MALL、特色餐飲街、酒店式公寓、商務公寓、文化規(guī)劃展覽館、家庭娛樂公園、濱河游樂場等。商業(yè)業(yè)態(tài)建議比例為購物50%，餐飲30%，娛樂20%。規(guī)劃設計建議設置城市交通中心樞紐、增加居住人口、采用文化和商業(yè)及休閑相結合的設計，增加聚集人氣的配套設施；招商建議可采用分階段實施招商的策略，商業(yè)與住宅互動促進區(qū)域的開展。地塊區(qū)塊定位地塊區(qū)位分析廣佛經濟圈分析廣州市和佛山市地理相連、根底設施互通、產業(yè)互補、生活相依、文化同源，“血脈相連，唇齒相依〞，在改革開放以后，兩地各種交流頻繁，經濟社會上的聯(lián)系更是密不可分。隨著城市化進程的加快，佛山市南海區(qū)東部的黃岐、平洲等地已經與廣州的芳村區(qū)和荔灣區(qū)的大坦沙連成一片，城市空間結構已初步形成都市圈的格局。廣州廣州佛山廣佛都市圈工程自從2002年初起至今，廣東省、廣佛兩地政府之間、學術界和社會其他方面在構建廣佛都市圈已達成初步共識。廣佛兩市地域相連，根底設施銜接配套，共同構建了四通八達的現(xiàn)代化立體交通網絡。佛山市中心區(qū)距廣州三大交通樞紐〔廣州新白云機場、廣州南沙港、廣州火車站〕車程均在1小時之內。其中，廣州新白云機場是中國最現(xiàn)代化的大型國際機場，每天有航班往返日本、美國、歐洲等世界各地。廣州跟佛山兩地區(qū)域在歷史、文化、地理、經濟、政治等層面的融合性源遠流長，具備打造都市圈的根底及開展契機，與此同時這定格了本工程研究的宏觀大環(huán)境范圍。廣佛都市圈的經濟份量類別數(shù)值占珠三角的比重占廣東省的比重面積〔平方公里〕1118126.8%6.2%戶籍人口〔萬人〕1088.5644.0%13.3%城市人口〔萬人〕707.5653.5%24.5%國內生產總值(億元)5769.5144.3%35.4%工業(yè)總產值〔億元〕9808.3837.9%29.8%社會消費品零售總額〔億元〕2217.2451.4%35.7%全社會固定資產投資〔億元〕1887.3645.0%32.7%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款〔億元〕6285.6350.5%39.5%備注：以上列表為2004年經濟社會開展統(tǒng)計表；珠三角指包括廣州市、佛山市、東莞市、江門市、深圳市、珠海市、中山市和惠州市的市區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣，肇慶市的市區(qū)、高要市、四會市在內。珠江三角洲地帶作為廣東經濟的核心區(qū)域，而廣佛都市圈的經濟份額在珠三角乃至整個廣東省都占據相當重要的比重，這充分顯示了區(qū)域經濟的龍頭地位；本工程具備宏觀區(qū)域經濟興旺的堅實根底支持，保證了工程的長足開展。廣佛都市圈開展方向及戰(zhàn)略規(guī)劃廣佛都市圈的開展方向：廣東的核心都市圈；開放的、多元的突出嶺南風格的文化型都市圈；以香港為中心的珠三角都市圈中的樞紐型都市圈；以廣州為中心、佛山為副中心的雙城式都市圈。三大整合開展戰(zhàn)略：城市規(guī)劃和根底設施廣佛地鐵〞及珠二環(huán)連接廣州、佛山兩地運行機制和產業(yè)開展廣州第三產業(yè)興旺，而佛山制造業(yè)優(yōu)勢技術開發(fā)和文化合作發(fā)揮廣州綜合科技實力雄厚優(yōu)勢，打造完善高效的廣佛區(qū)域創(chuàng)新體系廣佛兩地的未來開展方向及定位都對工程有利好支持，與此同時，區(qū)域三大整合的開展戰(zhàn)略更為工程的長足開展提供更為廣闊的市場開展空間。區(qū)域宏觀環(huán)境分析國民生產總值在過去五年持續(xù)增長，03年開始有所加速經過二十多年的改革開放尤其是“十五〞時期的創(chuàng)新和開展，佛山市國民經濟和社會開展取得了顯著成就，生產總值保持高速持續(xù)的增長。城市經濟開展實現(xiàn)重大跨越。“十五〞期間，佛山市生產總值年均增長14.9%，2001年佛山市生產總值超千億元，2005年邁上二千億元新臺階，到達2379.80億元，比2000年翻一番。2005年，人均生產總值40155元〔按常住人口計算〕，約合5066美元〔按8.1元∶1美元折算，下同〕；地方財政一般預算收入130.85億元，年均增長16.8%；社會消費品零售總額634.47億元，年均增長13.5%；固定資產投資753.26億元，五年累計2290.43億元，年均增長29.2%。未來5－10年將保持高速增長的態(tài)勢“十一五〞期間，佛山市生產總值將保持年均增長12%，到2021年，佛山市人均生產總值比2000年翻一番以上。經濟綜合實力進一步增強，自主創(chuàng)新能力明顯提高，初步建成產業(yè)布局合理且先進興旺的制造業(yè)基地，“2+5〞組團城市根底設施根本成型，生態(tài)環(huán)境改善明顯，文化名城特色鮮明，體制機制不斷完善，各項事業(yè)繁榮開展，城鄉(xiāng)和諧穩(wěn)定，人民富裕安康，率先根本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。到2021年，佛山市生產總值比2021年翻一番以上，人均生產總值18000美元，建成經濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調、社會和諧的組團式現(xiàn)代化大城市，力爭全面實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。社會消費零售總額增長強勁、城鄉(xiāng)居民可支配收入穩(wěn)步增長2005年全年社會消費品零售總額634.47億元，比上年增長17.0%，“十五〞時期年均增長13.5%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額508.75億元，比上年增長16.0%；住宿和餐飲業(yè)零售額125.72億元，增長21.6%。分類別看，限額以上企業(yè)食品、飲料、煙酒類零售額22.69億元，比上年增長43.9%；服裝鞋帽、針、紡織品類6.41億元，增長18.9%；化裝品類2.03億元，增長20.7%；書報雜志類1.75億元，增長33.7％；家用電器和音像器材類12.95億元，增長104.6％；石油及制品類31.70億元，增長87.9%；汽車類64.73億元，增長18.9%。隨著宏觀經濟的迅速開展，城鄉(xiāng)居民的收入水平得以持續(xù)增長，2001年居民年人均可支配收入13600元，比上年增長13.6％，扣除物價因素的影響，實際增長13.9％；農民人均純收入5920元，增長4.1％。佛山市在崗職工年人均工資13845元，增長8.3％。據城市居民家庭生活抽樣調查，市區(qū)每百戶居民擁有：彩色電視機155臺，電冰箱96臺，洗衣機96臺，淋浴熱水器98臺，組合音響57臺，影碟機65臺，空調器133臺，摩托車126輛，機99部，移動115臺。2005年全年城市居民人均可支配收入17424元，比上年增長8.6%；農村居民人均純收入7575元，增長6.9%。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資22037元，增長12.7%。據城市居民家庭生活抽樣調查，年末每百戶城市居民擁有：摩托車141輛、家用汽車11輛、洗衣機100.5臺、電冰箱102臺、彩色電視機166臺、影碟機95.5臺、家用電腦87.5臺、組合音響62.5臺、空調器186臺、淋浴熱水器103.5臺、移動215.5部。預計到2021年，城市居民人均可支配收入、農村居民人均純收入年均分別增長6%和6.5%，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，生活質量進一步提高從過往的消費結構變化數(shù)據，我們可以看到，隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，人民生活水平明顯提高，居民消費由普通的家用電器轉向高檔家電和電子產品，03年，家用汽車也列入了統(tǒng)計數(shù)據中，意味著佛山城鄉(xiāng)居民的消費半徑擴大。2005年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額到達2319.52億元，比2000年增加1102.5億元。就業(yè)和社會保障水平穩(wěn)步提高，根本建立起以社會保障為主，社會救濟、社會福利全面開展的社會保障體系。汽車、住房、通信、教育、旅游、康體等成為消費熱點。這將為中心片區(qū)商業(yè)、商貿定位帶來有力的市場支撐。人口增長狀況2001年佛山市總戶數(shù)98.55萬戶，總人口335.85萬人，比上年增加3.38萬人，增長1.0％。2002年全部總戶數(shù)100.67萬戶，總人口338.98萬人，比上年增加3.13萬人，增長0.9％。2003年全部總戶數(shù)102.28萬戶，總人口344.24萬人，比上年增加5.26萬人，增長1.6%。2004年全部總戶數(shù)103.96萬戶，總人口350.89萬人，比上年增加6.65萬人，增長1.9%。2005全部總戶數(shù)104.58萬戶，總人口354.48萬人，比上年增加3.59萬人，增長1.0%。未來佛山人口開展將形成兩個百萬以上、五個30萬到50萬的“2＋5〞格局，人口增長將為商業(yè)開展帶來極大的潛力。佛山規(guī)劃分析佛山市城市開展概念規(guī)劃基于以人為本，全面、協(xié)調、可持續(xù)開展的佛山市城市開展概念規(guī)劃，根本結論概括為以下幾點：〔１〕區(qū)域開展戰(zhàn)略——整體協(xié)調、錯位開展佛山必須立足于珠江三角洲整體協(xié)調開展，統(tǒng)籌區(qū)域開展，積極融入“港深—廣佛—珠澳〞的整體區(qū)域架構，在廣佛區(qū)域協(xié)作中強調錯位開展，擔當起整合珠三角內部和提高整個區(qū)域綜合競爭力的關鍵性的角色?！玻病吵鞘虚_展目標——建設產業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市〔３〕城市開展定位——制造業(yè)高度興旺、嶺南文化特色鮮明的現(xiàn)代化大城市〔４〕空間形態(tài)——簇群模式、多級格局、組團城市為強調開展的可持續(xù)性，從統(tǒng)籌經濟與社會開展、統(tǒng)籌人與自然和諧開展的角度出發(fā)，佛山應建立網絡型、開放式、簇群互動與理性開展的城市空間系統(tǒng)。規(guī)劃形成兩個１００萬人口以上、五個３０萬～５０萬人口的城區(qū)，以及由多個組群式節(jié)點為開展主體的組團式大城市新格局。建成100萬人口以上的城區(qū)二個：中心組團、大良－容桂－倫教組團；培育30萬～50萬人口規(guī)模的城區(qū)五個：獅山－小塘組團，西南組團，西江組團，黃岐－鹽步－大瀝－松崗組團，龍江－九江－沙頭組團；根據廣佛都市區(qū)內在協(xié)調開展的要求，與廣州的南拓戰(zhàn)略協(xié)同開展，佛山規(guī)劃形成南北兩個百萬人口以上的城區(qū)，北部的中心組團與廣州老市區(qū)取得協(xié)調開展，輻射高明、三水；而南部的大良－容桂－倫教組團那么與廣州未來的新市區(qū)中心和南沙的開發(fā)取得照應，輻射珠三角西岸的南部地區(qū)。策略上，重點進行兩個城區(qū)內部的空間整合；加強兩者間的空間聯(lián)絡，以及各自同外部區(qū)域性中心城市的聯(lián)絡；同時，根據市場需求，制定兩者間互動性的開展政策，優(yōu)化組合兩者間的功能；共同提升各自的中心地位，并使城市整體的實力提高。中心組團近期開展堅持“抓大放小，良性增長〞的原那么，初步形成中心組團整合后的框架布局結構，加強城市根底設施配套建設，加強生態(tài)保護與環(huán)境政治工作，塑造現(xiàn)代化大城市的新形象，具體措施包括：■加快建設中心組團區(qū)域交通設施，加強與市域其他組團及廣州的聯(lián)系；搭建中心組團空間開展框架，逐步推進城市新城區(qū)建設；調整工業(yè)用地結構，實施工業(yè)入園政策，同時為可能的規(guī)模工業(yè)開發(fā)儲藏土地；構筑交通開展框架，理順禪城與桂城間路網聯(lián)系，加快交通設施建設；強化鮮明的地區(qū)特色，慎重地推動城市更新；突出水環(huán)境，加大環(huán)境治理力度，逐步改善城市環(huán)境。規(guī)劃確定新城區(qū)為佛山市的商貿金融、文化體育、休閑娛樂和信息效勞中心，通過東平河一河兩岸的建設，顯示現(xiàn)代化大城市的嶄新形象。佛山市城市總體規(guī)劃『城市性質』佛山是全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，具有嶺南風貌特色的國家歷史文化名城。『城市開展目標』城市開展總目標：建設產業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市。第一階段，到２０１０年左右，全面協(xié)同地推進佛山經濟、社會、文化等各項工作，在保持開展活力的前提下調整體制結構，努力在全國率先根本實現(xiàn)現(xiàn)代化，加強區(qū)域協(xié)作，共同構建廣佛都市區(qū)的根本構架。第二階段，到２０２０年左右，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設經濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調、體制完善、社會文明的小康社會；與珠江三角洲其他城市一起，確立具有單獨特色的都市區(qū)地位。近期城區(qū)建設用地７４５平方公里『人口控制規(guī)?！皇杏蛞?guī)劃近期為７８０萬人，規(guī)劃遠期為９６０萬人。其中城區(qū)人口控制規(guī)模：規(guī)劃近期為６４４萬人，規(guī)劃遠期為８０６萬人，規(guī)劃遠期城區(qū)總人口占市域總人口的８４％；外圍城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模：規(guī)劃近期為１３６萬人，規(guī)劃遠期為１５４萬人?！撼擎?zhèn)化水平』規(guī)劃近期，市域以總人口測度的城鎮(zhèn)化水平到達８０％以上；規(guī)劃遠期，市域以總人口測度的城鎮(zhèn)化水平到達８５％～９０％?！菏杏蚪ㄔO用地控制』規(guī)劃近期市域建設用地總量控制在１０００平方公里以內；規(guī)劃遠期市域建設用地總量控制在１２００平方公里以內。中心組團職能『目標職能』區(qū)域內地區(qū)性中心；全市行政中心、商貿效勞中心、文化體育中心；全市重要的制造業(yè)、高新技術產業(yè)基地與物流基地；具有高品質生活環(huán)境的城市生活區(qū)；具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)?！悍謪^(qū)及分時序職能』〔１〕核心區(qū)〔由佛山大道、桂丹路、桂瀾路、荷岳路圍合的區(qū)域〕。近期：歷史文化保護區(qū)；市、區(qū)級行政、商貿、文化、體育、教育中心。遠期：歷史文化保護區(qū)；區(qū)域性客運樞紐；市、區(qū)級行政、商貿、文化、體育、教育中心；高品質生活區(qū)?！玻病硰堥妒癁?。近期：制造業(yè)基地；歷史文化街區(qū)保護區(qū)。遠期：制造業(yè)基地；歷史文化街區(qū)保護區(qū)與傳統(tǒng)工業(yè)旅游區(qū)?！玻场衬锨f。近期：全市重要的制造業(yè)基地和高新技術產業(yè)區(qū)；區(qū)域性專業(yè)市場。遠期：全市高新技術產業(yè)生產與研發(fā)基地?！玻础彻鸪恰＝冢褐圃鞓I(yè)基地；城市樞紐港。遠期：制造業(yè)基地；依托水運與公路的物流業(yè)基地?！玻怠硺窂?。近期：廣東省中心鎮(zhèn)，區(qū)域性專業(yè)市場。遠期：區(qū)域性物流中心。〔６〕羅村。近期：制造業(yè)基地。遠期：制造業(yè)基地，城市新住區(qū)。〔７〕陳村。近期：區(qū)域綜合性花卉研究、培育與交易基地。遠期：生態(tài)型城市新區(qū)，區(qū)域性專業(yè)市場?！玻浮潮睖?。近期：廣東省中心鎮(zhèn)，制造業(yè)基地。遠期：制造業(yè)基地。交通規(guī)劃分析大佛山“井型框架、環(huán)狀銜接〞的城市交通路網規(guī)劃，一方面迎合了佛山組團式城市開展規(guī)劃的布局特征；另一方面那么充分考慮了佛山與廣州等珠三角城市間的地緣區(qū)位特點，以城市交通路網為紐帶加強區(qū)域間的緊密聯(lián)系，從而穩(wěn)固了佛山與廣州合作的根底；切入工程而言，大城市的交通路網紐帶能使工程擴大市場輻射面。大佛山“井型框架、環(huán)狀銜接〞的城市交通路網規(guī)劃，一方面迎合了佛山組團式城市開展規(guī)劃的布局特征；另一方面那么充分考慮了佛山與廣州等珠三角城市間的地緣區(qū)位特點，以城市交通路網為紐帶加強區(qū)域間的緊密聯(lián)系，從而穩(wěn)固了佛山與廣州合作的根底；切入工程而言，大城市的交通路網紐帶能使工程擴大市場輻射面。中心組團新城區(qū)規(guī)劃建設分析中心組團新城區(qū)是中心組團的核心局部，由北部同濟路、南部三樂路、東部華陽路、西部佛山大道四條城市干道圍合而成，總規(guī)劃用地面積約43.3平方公里。中心組團新城區(qū)的規(guī)劃建設，借鑒了國際和國內其他城市的先進經驗，在路網建設、生態(tài)建設和開展規(guī)劃上給將來的開展提供了廣闊的空間。新城區(qū)的規(guī)劃堅持以環(huán)境優(yōu)先、以人為本，優(yōu)化人居生態(tài)環(huán)境空間，尤為突出新城區(qū)的生態(tài)建設，以提升整個城市的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境，提高整個城市的開展水平。中心組團新城區(qū)的功能定位為佛山市商貿金融、文化體育、休閑娛樂和信息效勞中心。通過建設一河兩岸的新城區(qū)，展示現(xiàn)代化大城市的嶄新形象。中心組團建設的指導思想是：以建設現(xiàn)代化的新城區(qū)為目標，以2006年省運會在佛山舉辦為契機，快速推進體育、新聞、通訊等大型公共設施和根底設施建設。中心組團新城區(qū)堅持“整體規(guī)劃、分步推進〞的方針，按照“規(guī)劃先行〞的方針，高起點、高標準地做好新城區(qū)的規(guī)劃設計；為快速推進新城區(qū)的開發(fā)建設，按照“政府主導、市場運作、企業(yè)投資、良性循環(huán)〞的要求，從實際出發(fā)，兼顧各方利益，確立了新城區(qū)的開發(fā)建設機制，成立了由市長為組長，市領導、各有關部門負責人組成的中心組團新城區(qū)建設協(xié)調領導小組，下設新城區(qū)建設辦公室和新城區(qū)開發(fā)建設負責具體實施和落實，以確保新城區(qū)規(guī)劃和開發(fā)建設的快速推進，努力把新城區(qū)建設成為現(xiàn)代化大城市的標志性地區(qū)。中心組團居住片區(qū)近期建設規(guī)劃：新增居住用地向東、向南開展，分布于新城區(qū)、桂城千燈湖地區(qū)、高新區(qū)、北滘和陳村；新城區(qū)啟動區(qū)借助2006年廣東省第十二屆運動會的契機，目前已完成嶺南大道及東平大橋、啟動區(qū)路網工程、世紀蓮體育中心、新聞中心、佛山公園、濱河公園等工程的建設。商業(yè)網點規(guī)劃分析根據2006年8月8日佛山市政府審批的?佛山市城市商業(yè)網點規(guī)劃?〔2006-2021〕，對佛山市目前商業(yè)網點的情況進行了調查分析，及對未來商業(yè)網點的情況進行規(guī)劃，對本工程影響較大的是消費品與生活效勞市場的規(guī)劃布局。主要商業(yè)設施現(xiàn)狀分布情況：主要商業(yè)網點集中分布在中心組團和大良容桂組團；批發(fā)市場集中分布在各專業(yè)鎮(zhèn)區(qū)；會展物業(yè)集中分布在各專業(yè)鎮(zhèn)區(qū)。商業(yè)設施需求總量預測：近期規(guī)劃，佛山市社會消費品零售總額年平均增長13%，2021年到達1128.8億元左右；人均零售網點營業(yè)面積由0.86平方米增加到1.0平方米；全市零售網點總營業(yè)面積到達380-400萬平方米，其中新增100多萬平方米。遠期規(guī)劃，佛山市社會消費品零售總額年平均增長11%，2021年到達3205.1億元左右；人均零售網點營業(yè)面積到達1.2平方米；全市零售網點總營業(yè)面積到達540-564萬平方米，其中再次新增150多萬平方米左右。中心組團主商業(yè)中心的地位與功能：工程地塊中心組團主商業(yè)中心立足佛山，面向本地區(qū)，在城市商業(yè)網點體系中處于主導地位。要提供購物、休閑、娛樂、餐飲等多種消費效勞和必要的商務效勞；成為創(chuàng)新消費文化和效勞方式、促進消費結構升級的主要拉動力量；成為特色消費市場和輻射周邊地區(qū)的資源中心；成為城市形象的精華或區(qū)域性標志、城市繁榮和城市文化的窗口；要發(fā)揮反映消費信息、調整商品生產的杠桿作用。工程地塊工程地塊所處的區(qū)位及在中心組團商業(yè)規(guī)劃中前景，將為工程有時機開展成為新商業(yè)中心，尤其是在廣州新客站建成及佛山新城區(qū)開展建設成熟時。區(qū)位分析小結廣州與佛山共同構筑的廣佛都市經濟圈，經濟份額比重中在珠三角乃至整個廣東大環(huán)境中均占據重要的地位，工程所在的大環(huán)境區(qū)域經濟水平興旺，佛山作為廣佛都市圈的副中心城市，工程的長足開展具備堅實的經濟根底支持；佛山區(qū)域建設，5+2城市組團的開展規(guī)劃預示區(qū)域城市開展在戰(zhàn)略層面上得到落實；與此同時，結合城市交通路網建設的不斷深化，廣佛地鐵的規(guī)劃建設,強有力地拓寬工程的市場輻射面;大佛山社會經濟持續(xù)高速的開展,為工程的開展奠定了良好的宏觀經濟環(huán)境;中心組團新城區(qū)的規(guī)劃建設加速，為工程的開發(fā)帶來更大的機遇；,城市商業(yè)網點的規(guī)劃，中心組團主商業(yè)中心的地位和作用，為工程開展提供了良好的商業(yè)環(huán)境。開發(fā)條件分析地塊條件地塊范圍為華康道以西、桔祥路以東、天虹路以南、富華路以北的區(qū)域，中間有裕和路將地塊分成南北兩塊。地塊地形呈規(guī)那么的矩形狀，地勢平坦，目前現(xiàn)狀已完成三通一平，南面地塊已建有變配電站。地塊東面為已建成的世紀蓮體育中心及佛山公園，北面為東平河及濱河公園，具有較高的景觀價值；西面為已平整的開發(fā)用地，地塊西南角方向有少量待拆遷的村落。地塊內有水系貫穿及與佛山公園水系相連，同時橫穿裕華路有地下通道相連；地塊西南角方向有少量待拆遷的村落，景觀及開發(fā)進度受到一定的影響。周邊配套分析地塊東面為已建成的世紀蓮體育中心及佛山公園，東面嶺南大道東側為已建成的新聞中心，地塊北面為已初步建成的濱河公園。工程地塊所處的新城區(qū)規(guī)劃有較多的公建配套，但目前新城區(qū)心區(qū)的開發(fā)建設尚處于起步階段，公建配套較為缺乏。規(guī)劃要求分析地塊規(guī)劃用地性質為商業(yè)金融用地，兼容文化娛樂的用地功能；地塊規(guī)劃中南面設置約500米長的商業(yè)步行街；按原控規(guī)指標統(tǒng)計，用地面積約為31萬平方米，總建筑面積約為98萬平方米，平均建筑密度約為45%；如地塊按平均4層裙樓面積規(guī)劃，裙樓商業(yè)面積將到達55萬平方米。交通條件分析區(qū)外交通：佛山一環(huán)的建成，加強了中心組團與其他組團的聯(lián)系，及廣佛交通的對接，大大拓展了工程的輻射范圍；工程地塊廣州新客運站的建設，新廣州站是未來珠三角城際快速軌道交通網絡的核心工程地塊廣佛地鐵的規(guī)劃建設，加強了廣佛都市圈的聯(lián)系；軌道交通建設行動方案：建設軌道交通1號線南段魁奇路～路洲、2號線首期段石灣～廣州新客站和3號線首期段新佛山～新聞中心。區(qū)內交通：借第十二屆省運會契機，目前啟動區(qū)已完成近18公里的道路建設；目前已建好四個出入口，分別是嶺南大道出口、裕和路、荷岳路、林樂路出口；啟動區(qū)道路規(guī)劃建設標準較高，地塊人行道設下穿通道；政府在近期建設規(guī)劃中將新建新體育場公共交通樞紐工程周邊人口分析目前新城區(qū)北片人口規(guī)模約為17萬人,南片為樂從鎮(zhèn)的幾個村莊的少量人口，新城區(qū)啟動區(qū)規(guī)劃居住用地為68公頃,居住人口約為4萬人，目前政府已于06年12月28日出公告拍賣工程地塊西面的27萬平方米居住用地。南片規(guī)劃居住用地為761公頃，規(guī)劃建筑面積約為1300萬平方米，居住人口約為37萬；北片區(qū)根據居住用地的人口容量確定規(guī)劃人口規(guī)模為39萬人。工程周邊的居住區(qū)定位為高檔居住區(qū)，新城區(qū)居住居民多為屢次置業(yè)者，具有較強的消費能力。開發(fā)條件分析小結地塊具有良好的開發(fā)條件及優(yōu)勢景觀資源，地塊區(qū)位價值較高；地塊周邊建設有大型的文化體育配套設施，具有唯一性的資源,應考慮將其轉化為市場價值;地塊總面積約為31萬平方米，總建筑面積將達98萬平方米，規(guī)模較大；工程具有良好的內外交通條件，為工程輻射更大的范圍創(chuàng)造了條件；工程近期居住人口較少,規(guī)劃中有30多萬的居住人口,但規(guī)劃實施時間較長，對工程商業(yè)影響較大。市場研究分析物業(yè)市場研究分析大型商業(yè)物業(yè)分析佛山目前大型商業(yè)物業(yè)概況：佛山禪城、順德、南海大型購物中心狀況一覽表工程名稱體量業(yè)態(tài)分布/功能配備經營狀況東方廣場占地面積25萬M2，總建筑面積80萬M2商業(yè)面積超過23萬M2百貨商城、量販超市、飲食、步行街、專賣店、美食街、電影城、康體中心、專業(yè)批發(fā)市場較好、中高檔輻射整個“大佛山〞順聯(lián)廣場占地面積5萬M2總建筑面積12萬M2現(xiàn)建成面積7萬多M21000多個停車位影城、娛樂場、休閑桑拿中心，個人護理店、休閑名店城；飲食、超市、電器、珠寶、名牌鞋城、至尚運動城、卡通天地和家居生活館、家電數(shù)碼港等良好、中高檔輻射順德陳村順聯(lián)國際購物中心占地面積12000M2總建筑面積45000M21-5層經營面積達29000M2停車位多達500多個高檔服飾、化裝品、珠寶、鐘表、滋補品、煙酒精品，鞋類、皮具、運動產品、家居良好、高檔輻射佛山中心城區(qū)天佑城占地5萬多M2建筑面積8萬多M2天幕步行街長350米，寬7-15米停放1300多輛轎車及3000輛摩托車的停車場百貨、超市、家電連鎖賣場、美食廣場、日韓料理、快餐連鎖店、咖啡廊、電腦城、購書中心、數(shù)碼電影城、兒童歡樂谷、游戲機中心、健身中心、室內溜冰場、康體娛樂配套較好、中高檔輻射整個順德區(qū)百花廣場商場局部為1-6層、商場經營面積達2萬平方米購物商場、甲級寫字樓、公寓、美食娛樂城；百花廣場首至七層是大型的購物商場、美食娛樂城、住客會所。百花廣場八至二十八樓是商業(yè)辦公樓較好、中高檔、輻射佛山中心城區(qū)巴黎春天商業(yè)步行街建筑占地面積約2萬M2總體建筑面積達6萬M2主體建筑共有4層約200米長飲食、運動、金飾、電器、時裝、美容、皮具、電訊、百貨、娛樂良好、中檔輻射南海大瀝目前佛山商業(yè)正處于“結構性過剩〞的狀態(tài)之中，從商鋪銷售方面來看，禪城、桂城區(qū)域每年的商鋪供給量達20萬平方米以上。商鋪供過于求的結果，使得佛山商鋪價格逐年下降。佛山的商業(yè)消費中心——禪城、桂城有一定規(guī)模的商業(yè)設施看起來眼花繚亂，實際上大同小異，有特色的并不多。佛山的商業(yè)物業(yè)相對于廣州或深圳那些規(guī)模大、潮流新、品種款式多，經營模式多樣的大型商場，就顯得乏善可陳多了，加之缺乏高端商業(yè)效勞和品種，因而吸引不了高端客戶。大局部高端商業(yè)消費力流失到廣州和港澳去了，佛山“一環(huán)〞建成并與“珠二環(huán)〞對接以及地鐵開通之后，佛山商業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更大，將會出現(xiàn)邊緣化的危機。佛山商業(yè)并不缺活力，主要是佛山商業(yè)缺乏新的刺激點，興奮點，使消費者失去了購置的沖動。佛山商業(yè)定位應是廣州的一個商業(yè)配套，搞差異化經營是開展的出路。分析小結從佛山購物中心的現(xiàn)狀和開展可以看出，現(xiàn)有的大商場呈現(xiàn)出了四大方面的趨勢，即規(guī)?；⑵放苹?、一體化、高檔化。隨著生活水平的不斷提高，生活習慣、消費習慣都發(fā)生了改變，對購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)氣氛、休閑配套等也有了新的要求。消費理念趨向于體驗式、休閑與購物相結合的“一站式購物〞。消費者對購物場所的挑剔，已摒棄了對單體賣場的推崇，越來越有“逛街〞的意識——休閑、購物、餐飲、娛樂……無所不求。致力于打造名牌、時尚、文化廣場應該是佛山商業(yè)未來的出路，打造集購物、娛樂、休閑為一體的“一站式〞消費是新的開展方向。目前應加大力度改變低端商業(yè)過剩，而中端、高端市場細分還不夠的局面。開發(fā)一些有佛山特色，針對性強的商業(yè)物業(yè)，加大餐飲、娛樂、文化休閑的元素，首先要留住佛山本地消費群，充分挖掘強大的潛在商業(yè)消費力，再加以輻射吸引佛山周邊消費人群；商業(yè)街物業(yè)分析商業(yè)街是一個城市經濟開展水平的窗口，更是當?shù)厣鐣睿貏e是其文化特色、個性風貌的典型表現(xiàn)。到目前為止，祖廟路商業(yè)街還是佛山市區(qū)購物休閑的理想選擇。好比于北京的王府井商業(yè)街，廣州的北京路、上下九步行街，它代表著佛山的形象，好比是佛山的城市名片。但是，與國內成功的商業(yè)街相比，祖廟路商業(yè)街還是未能上檔次，有限的商業(yè)成分尚需進一步豐富和完善。佛山商業(yè)步行街比照情況名稱業(yè)態(tài)長度優(yōu)點缺點祖廟商業(yè)街服飾占70%，另有15%的餐飲和15%的其他業(yè)態(tài)〔飾品、手工藝品、圖書等〕1．2公里長期積累的商業(yè)氣氛，人氣旺雙重身份：既是一條商業(yè)大街也是一條城市交通主干道，車位的嚴重稀缺，交通擁塞，長度過長，高度過高華蓋路步行街以服裝點為主占70%、特色小食約800米歐陸風情、文化氣氛濃厚人氣缺乏，消費力不夠祖廟路是南北走向，北端的起點是親仁路口，南端是衛(wèi)國路路口，全長約有1.2公里。祖廟路目前既是一條商業(yè)大街也是一條城市交通主干道，平時這里的車流量應在5萬輛/天，日人流量那么在15～20萬人，祖廟路吸引了禪城區(qū)一半以上的“人氣〞。就是這樣特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，客流量長期比擬穩(wěn)定，祖廟路的商業(yè)運營收益水平也相應比擬高。祖廟路總計長1.2公里，聚集著臨街鋪位近200個，臨街有百花廣場、興華商場等知名商場。但經營服飾的幾乎占了70%，另有15%的餐飲和15%的其他業(yè)態(tài)〔飾品、手工藝品、圖書等〕商鋪。據此可以看出，祖廟路的商業(yè)以衣食為主導，娛樂、觀光等功能卻顯得滯后。市場的空白和滯后決定了佛山的商業(yè)要進一步開展，商業(yè)街需要一個升級或重新布局。另外，車位的嚴重稀缺以及交通的阻塞制約著祖廟路商業(yè)街的開展。祖廟路的車位不超過400個，加之因道路狹窄，商店門口禁止停車，對引導人流來說無疑是巨大的限制。反觀國內成功商業(yè)街的做法，上海市南京路局部路段雖然允許車輛行走，但其長達4.5公里的道路為雙向8車道，能在不影響人流的條件下?？寇囕v；廣州市北京路、上、下九路那么為步行街，車輛可停靠在較為寬敞的外圍，而祖廟路不但外圍根本沒有這樣的條件，而且城區(qū)交通要道的身份使其不得不承載商業(yè)之外的負擔。很多因素和條件制約著它的開展佛山商業(yè)步行街，可以說目前還沒有形成真正意義上的商業(yè)街，隨著城市規(guī)劃的推進，和中心組團商業(yè)的升級，急需一條國際性、專業(yè)性、高檔次突顯的商業(yè)街，重新定位佛山城市形象，而功能的配置也應加重娛樂、觀光的成分，讓觀光娛樂成為亮點吸引消費者或游客，帶動其它商業(yè)的開展。住宅物業(yè)分析住宅均價連年攀升近五年商品住宅價格情況：統(tǒng)計佛山過往五年的商品房銷售均價，可以看出佛山樓市均價在逐年上漲，樓價的上漲是受多方面綜合因素影響的結果。首先是佛山大城市格局的出現(xiàn)，城市的價值支撐了樓價的上升。其次，廣深等一線城市的樓價迅速上升，對佛山樓價有很大的帶動作用。再者，外來品牌開發(fā)商的登場和外來資本的涌入，眾多高端洋房和別墅產品的銷售，也拉動了總體樓價的上升。在成交量上，2004年全區(qū)商品住宅成交量為553萬平方米，2005年為648萬平方米。當然“圈地運動〞后的不斷開發(fā)和利用土地，地價上升的拉動作用是直接影響房價的因素。此外，還有外鄉(xiāng)經濟的持續(xù)快速開展，市場需求旺盛等，這些因素綜合作用的結果造成了樓價不斷上升。目前佛山住宅樓價較高的區(qū)域為禪城城南區(qū)域，龍光地產開發(fā)的天湖酈都工程均價已超過6000元/平方米，桂城千燈湖區(qū)域，中海地產的萬錦豪園均價已到達5000元/平方米。品牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤：目前已進入佛山的國內外房地產品牌開發(fā)企業(yè)有萬科地產、中海地產、保利地產、金地地產、雅居樂地產、合生創(chuàng)展地產、珠江地產、時代地產、力訊地產、龍光地產、新加坡凱德置地等國內外房地產巨頭，品牌開發(fā)商均一致看好大佛山房地產開發(fā)的前景。隨著各大開發(fā)商在的佛山圈地，將進一步推動需求，拉動房價上漲。地價屢創(chuàng)新高：從2003年起外地開發(fā)商搶攤佛山，佛山住宅地價被節(jié)節(jié)推高，尤其是禪城區(qū)城南區(qū)域、桂城千燈湖區(qū)域。06年萬科地產拍得的桂城A7地塊地價已到達355萬元/畝，新加坡凱德置地拍得的禪城06D地塊地價已到達325萬元/畝，樓面地價已超過2000元/平方米。工程所在的新城區(qū)啟動區(qū)于06年12月28日拍賣工程西面臨江的27萬平方米的居住用地，這是佛山新城區(qū)南片首塊江景地塊，預計又將刷新佛山地價記錄。寫字樓物業(yè)分析佛山是一個制造業(yè)的城市，其經濟主要依托于外鄉(xiāng)的產業(yè)，如陶瓷、紡織、鋁材等，它們一般都在自己的工廠附近自建整棟的辦公樓，地域比擬分散。這些只做產品，少做外貿市場格局注定了它在寫字樓方面的要求不會像深圳、廣州那樣對地段等多方面有很高的要求。加上一些外地進駐的企業(yè)，由于佛山毗鄰廣州，在佛山的投入并不大，在節(jié)省本錢的情況下，多數(shù)的公司把辦事處設在專業(yè)批發(fā)市場或是小區(qū)樓；另外，普遍有這樣的心態(tài)：有檔次更高的，就租下來；如果沒有找到準寫字樓，租個門面或臨街商品房也可以?？梢钥闯鐾忄l(xiāng)企業(yè)的品牌形象意識普遍還不夠強，許多公司選擇租住住宅或群樓的二樓來做辦公樓。其次，佛山五區(qū)2002年底才合并，現(xiàn)在各個區(qū)的經濟還沒有好的整合，還是在各自的城區(qū)里開展，中心組團的規(guī)劃建設也剛剛起步，大佛山還沒有一個具有強大引力和輻射力的商務中心來承載大量的寫字樓。再次，寫字樓經濟的興起，要靠進駐的外地企業(yè)，寫字樓經濟表達的是一個城市與外地交流的量和檔次，而佛山目前在這方面的經濟能力還不是很強。相對于廣州、深圳等大城市而言，佛山的寫字樓開展速度非常緩慢。但根據佛山寫字樓開展的軌跡和地域劃分，還是可以把佛山寫字樓劃分為以百花廣場和季華五路為核心的兩個開展圈層。以百花廣場為核心開展區(qū)域，包括東建大廈、佛山商業(yè)中心，以佛山賓館、精誠大酒店等星級酒店、商業(yè)中心為核心開展起來的寫字樓圈層。作為佛山標志性商貿中心，寫字樓中心，也是外地人了解佛山的窗口和名片，成為許多外地公司進駐佛山的首選辦公區(qū)域。該區(qū)域的寫字樓雖然供求狀況旺盛，由于受到停車難和單行線的影響，該區(qū)域的租金漲幅很低，租金保持10-20元/平方米，只處于一個保本經營的狀態(tài)。季華五路商貿中心在原來的政府規(guī)劃中是以寫字樓為主的。早期的規(guī)劃配套了保險、金融、商業(yè)等高素質的配套，并聚集了百花廣場、開展大廈、廣發(fā)大廈、經華大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、開展銀行大廈、金融大廈、華遠大廈、保險大樓等等中高檔的寫字樓。隨著大佛山城市中心南移，沃爾瑪、好又多、順聯(lián)國際等大型商業(yè)的建成，并隨著嶺南明珠體育館和亞洲藝術公園的建成和投入使用，季華路為核心的寫字樓經濟開展空間逐漸變大。但所開發(fā)的寫字樓工程是以中低檔為主，規(guī)模也比擬小。除了開展大廈、經華大廈等之外，很少有純粹整棟用來出租的寫字樓，很多都是與商鋪搭配，或者只是住宅樓中的一局部改為辦公場所，或者只是企事業(yè)單位自建辦公大樓中少局部樓層出租。佛山禪城、桂城主要寫字樓市場調查一覽表：物業(yè)名稱總供給量空置率租〔售〕價物管費用配套情況物業(yè)檔次百花廣場超過2萬方10%25-28元/方租金已包中央空調、電梯等高檔東建大廈3.4萬方5.9%25-32元/方；15元/方同上中高檔創(chuàng)業(yè)大廈2.1萬方33.3%40元/方5元/方同上高檔廣發(fā)大廈1.197萬方4.8%25元/方5元/方同上高檔經華大廈2.8148萬方13%25元/方；5元/方同上高檔開展大廈1.925萬方5%20-25元/方5.6元/方同上高檔經委大廈約0.61萬方3%29元/方租金已包同上中檔根據調查所得：東建大廈、廣發(fā)大廈、經華大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、金融大廈、百花廣場、開展大廈可算是佛山目前的甲級寫字樓?？偯娣e約18.5萬平方米；平均租金為28.85元/平方米〔其中金融廣場只租10元/㎡〕；平均管理費為6.29元/平方米；但是存在的問題是車位普遍存在嚴重缺乏，室內車位租金在200～400元/月之間，平均出租率到達90%以上，租金最高的創(chuàng)業(yè)大廈為40元/㎡，其空置率為33.3%；租金最低的金融廣場10元/㎡。乙級寫字樓有京禪大廈、東盛大廈、松風大廈、新榮大廈、富榮中心、同濟廣場、紅棉大廈。平均租金為20元/㎡；平均管理費為4.3元/㎡；乙級寫字樓相對甲級寫字樓在租金、管理費較低，實用率較高〔75.57%〕，停車位較為充足。甲級寫字樓的主要租戶為政府機關、事業(yè)行政單位、律師行、金融行業(yè)；乙級寫字樓租戶為小型企業(yè)、個體私營公司、貿易公司、廣告公司，多集中于商住兩用樓。分析小結：佛山禪城區(qū)的甲級寫字樓總體是供大于求，市場需求較小，租金、管理費較低，寫字樓短時間內在佛山新城區(qū)開展前景并不樂觀。開發(fā)寫字樓物業(yè)面臨較大的市場壓力。酒店物業(yè)分析現(xiàn)狀分析2003年，佛山賓館投入1.6億元進行整體改造，晉升五星級，實現(xiàn)了佛山五星級酒店“零的突破〞，成為佛山唯一一家五星級酒店；隨著物流、會展業(yè)、文化旅游業(yè)等進入一個相對的開展期，各酒店的業(yè)績在近年也出現(xiàn)逐年增長的勢頭。與此同時，還帶動了衍生了不少在各風景區(qū)建立的度假型中高檔酒店。據估計，佛山至少存在100多億元的商務消費市場有待開發(fā)，但佛山酒店業(yè)開展就相對平緩。據第三方數(shù)據顯示，截至2004年底，全市僅有1家五星級酒店、15家四星級和29家三星級酒店，而且主要分為兩大類型，一是商務酒店，集中在禪城、桂城街道、大良街道，另一類是具有度假特點的酒店，如西樵山和南國桃園等風景區(qū)或度假區(qū)。從總體上看絕大局部是商務型酒店，形式相對還是較為單一。在各種會展或其他大型活動期間，出現(xiàn)高星級酒店供不應求的局面。佛山主要高星級酒店概況表：酒店星級定位功能周邊環(huán)境佛山賓館五星商務會議型酒店標準客房、豪華客房和行政客房，共489套百花購物廣場、興華商場佳寧娜大酒店四星涉外旅游飯店客房152套、2個多功能廳，以及商務中心、會議廳、商場附近有祖廟路、梁園金城大酒店四星涉外旅游飯店客房186間順德新世界萬怡酒店四星順德唯一國際星級酒店377間客房，并設有獨立的豪華商務樓層附近有清暉園、西山古廟南海金都大酒店四星旅游酒店購物中心、可容納600人的國際會議中心廣佛高速公路及廣佛公路的交叉點2003年佛山星級酒店開均開房率為58%，2004年為64%，2005年為64.6%，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。高星級酒店開房明顯高于低星級酒店。開展前景佛山境內酒店業(yè)主要以民營資本為主，但年生產總值超千億元，佛山的開展?jié)摿€是非常大的，特別是佛山的陶瓷、家具、紡織、家電等產業(yè)都已開展得相當成熟，每年不間斷的各種展銷會、展覽會、采購會等等為酒店業(yè)的開展提供了很好的根底和條件。隨著中國酒店業(yè)的對外開放，很多跨國酒店業(yè)巨頭都看好中國市場的開展前景，已經紛紛開始在中國二線城市和地區(qū)布點。借著2021年亞運會將在廣州舉辦的契機，這也使得佛山等珠三角地區(qū)的二線城市成為外資酒店業(yè)爭奪的熱點。此前香港達成、佳寧娜〔深圳〕以及洲際酒店集團等外來酒店巨頭進入佛山酒店業(yè)，拉開了中外酒店業(yè)較量的戰(zhàn)事，佛山環(huán)球國際廣場、保利皇冠五星級酒店等工程加速推進，順德的金茂華美達廣場大酒店奠基……佛山酒店業(yè)進入一個重新的開展階段。據統(tǒng)計，05年佛山旅游總收入為108.67億元，同比增長21.3%；全年接待游客2059萬人次，旅游酒店接待過夜游客571.21萬人次，同比增長4.1%，接待過夜國際游客76.60萬人次,增長8.3%,這給佛山酒店業(yè)的開展提供了強大的空間。酒店業(yè)的開展尤其是品牌、特色和高星級的酒店經營不僅僅是起配套輔助作用，而且創(chuàng)造了良好的商務環(huán)境，為產業(yè)和商業(yè)的開展起到了一定的促進作用。分析小結佛山的經濟實力和經濟活力都名列全國前列，在建設大佛山的道路上，佛山最缺的就是一些高端的商業(yè)和酒店業(yè)，一些國際性的酒店業(yè)巨頭已經認識到這一點，而且開始窺探甚至大手筆涉足市場，期望通過引入國內外先進的高檔酒店的經營管理理念和經驗，使佛山商業(yè)和酒店業(yè)整體上一個檔次。佛山酒店業(yè)的開展要以高檔化和綜合化的商務酒店為方向，在推進佛山的旅游業(yè)、會展業(yè)開展的同時，互成配套，進一步帶動佛山商業(yè)的興旺，這是一個良性的循環(huán)圈。會展物業(yè)分析目前佛山共有20多個大大小小的展館，主要集中在順德、南海、禪城三地，比擬知名的有龍江前進會展中心、陳村花卉世界、華夏陶瓷城等。但有些展館的規(guī)模與城市的開展不同步，展覽場館設備簡陋、管理滯后、交通擁擠現(xiàn)狀等在一定程度上影響了效勞質量。另外佛山的展會標準化程度還不高，至今很少展覽單位未通過ISO9002質量認證。展覽從業(yè)人員缺乏專業(yè)知識；目前展會的管理水平普遍落后，整體效率不高。效勞意識和質量往往不到家，致使其在市場競爭中常處弱勢地位。佛山的很多展覽會多是由政府牽頭，真正以市場為準那么、為導向的展覽很少，致使企業(yè)不能從會展中得到實惠，這也使會展業(yè)沒有從市場中獲得真正的收益！佛山局部展館概覽展館面積配置展覽佛山興貿商貿城展覽館占地面積22000平方米配有7000平方米的停車場，可設3m×3m的國際標準展位520個。佛山國際制衣機械及面料輔料展覽會中國〔佛山〕國際工業(yè)自動化展覽會佛山市國際陶瓷展覽中心建筑面積為30000平方米內設有八個展館及一個集飲食、娛樂、效勞、商住于一體的涉外酒店陶瓷博覽會順德前進會展中心中心樓高四層，每層10000平方米，總建筑面積40000平方米設有13000多平方米前后廣場“龍〞家具精品展、家具材料展、涂料化工展、機械配件展，已接待過來自80多個國家和地區(qū)的客商共60多萬人次花卉世界展覽中心建筑面積18000平方米分為境內展區(qū)、境外展區(qū)、花與生活展區(qū)、花與文化展區(qū)、花與科技展區(qū)，并配套有：多功能廳、商務洽談室首屆全國牡丹花展，佛山旅游推介會，國蘭特展，2002廣東國際花卉、園林技術及設備展覽會。華夏陶瓷博覽城占地近3萬平方，前后共6萬多平方的花園式廣場參展類別涉及建筑陶瓷、藝術陶瓷、日用陶瓷、陶瓷機械、陶瓷顏料、技術與信息等幾乎所有與陶瓷有關的產品或技術目前佛山2萬平方以上規(guī)模的展館禪城有4個，順德、南海各有9個。但佛山在國內知名的會展僅限于家電展、陶瓷展、家具展和花卉世界，國際知名的幾乎沒有。就是說佛山的展覽檔次還不高，名牌展會還很少，還沒有也很難很快地跟上或到達一個國際的水平。雖然有分析指出按佛山1000多億元的國內生產總值計算，每年會展的收入可到達50億元，潛力非常大。但是佛山的展館普遍存在規(guī)模偏小、分布分散、單館展位少、重復建設等問題，加之“一區(qū)多展〞、“一展館展一品〞、“一年兩展〞導致佛山會展業(yè)一年下來因展位嚴重空置而造成的資源浪費高達數(shù)十億元，造成展位嚴重空置，資源浪費。分析小結：佛山現(xiàn)有展館數(shù)量雖然不少，但資源嚴重浪費。佛山會展業(yè)有開展空間，但需要有序、高質量、防止重復地開發(fā)。雖然有著強勢產業(yè)的支撐，然而佛山的會展業(yè)還遠遠落后于北京、上海、廣州等大城市。佛山與廣州距離較近，廣州是一個會展效勞業(yè)較興旺的城市，大型展覽和高規(guī)格的展覽均在廣州，佛山開展大型會展的劣勢明顯，并不適合開展大型會展物業(yè)。消費市場研究分析地域性消費特征明顯佛山五區(qū)在合并前經濟各自為政，每個區(qū)都有自己的商業(yè)中心，中心城市的影響力和輻射力較弱，商業(yè)的規(guī)模和檔次不高，這也造就了各區(qū)的地域性消費的特點。同時各區(qū)中低端的消費人群，形本錢地的主流消費力，支撐大局部中低檔商業(yè)市場的消費。這局部消費群體的外出消費和休閑的方式還主要以摩托車或公共交通工具居多，隨著五區(qū)合并，城市規(guī)劃、交通規(guī)劃的不斷完善，包括高明、三水、順德、大良等在內的中端消費群體由于出行工具和距離的限制，他們還是更多地愿意留在本地消費，而佛山中心組團商業(yè)中心還會是這些消費群體主要的消費、休閑首選。由于佛山自身的產業(yè)特征是一個制造業(yè)的城市，外鄉(xiāng)的產業(yè)如陶瓷、紡織、鋁材等工廠區(qū)都多，外來人口大局部都工作、生活在工廠區(qū)內或周邊有限范圍內，一方面消費水平不高，另一方面消費局限性很大，這也決定了這局部消費群體只能留在本地消費。中低端本地消費群體占絕大局部的佛山，有足夠消費力支撐佛山商業(yè)零售市場的開展；加之隨著人均收入的不斷提高，以及消費環(huán)境的不斷變化，消費習慣和消費品位不斷提高，中低端消費群體有足夠的消費力支持中高端商業(yè)零售市場的開展。06年上半年居民家庭人均消費性支出累計8218.1元，同比增長4.3%。足見消費市場潛力巨大。假日經濟消費特征明顯佛山主要的商業(yè)中心集中在禪城桂城和順德大良兩個區(qū)域，尤其是中高檔的零售銷費，這造成各區(qū)居民假日消費特征明顯的原因。同時這與佛山市民的出行交通方式相關，2005年佛山每百戶城市居民擁有：摩托車141輛、家用汽車11輛，出行方式以自駕車為主。高端消費力外逃特征明顯佛山中心組團及大良組團高端的零售消費場所較少，高端消費群體出行方式以私家車居多，高端消費多到廣州、深圳和香港等地。據統(tǒng)計分析，禪城區(qū)目前每百戶居民家庭擁有家用汽車18輛。隨著公共交通規(guī)劃和交通設施的重新布局，正所謂“路通財通〞，但在加速城市經濟開展的同時，也引導了本地消費力向外延伸，加之隨著收入和生活水平的提高，人們對消費環(huán)境和檔次有了更高的要求，向往高質量和高品位的消費習慣，以及佛山商業(yè)的相對劣勢，很多高端消費群體在節(jié)假日、“黃金周〞等空閑時間外出消費和休閑更愿意選擇到鄰近的廣州、深圳、港澳等商業(yè)興旺城市，只剩下局部不愿意遠程消費的高端消費群體來消化正在形成中的本地高端商業(yè)零售消費市場。分析小結：諸侯經濟割據，中心消費薄弱，佛山的中心城區(qū)禪城和南海區(qū)連在一起，但卻和順德、高明、三水等區(qū)相距基遠，這使得佛山中心城區(qū)的消費者都在禪城消費為主，加之自身產業(yè)特征的制約，很大程度地使佛山的商業(yè)帶著濃厚的假日經濟特點。因此本工程應憑借其良好的交通可達性的優(yōu)勢，大力規(guī)劃和開展成為人們節(jié)假日消費的好去處，要符合人們放假的心理特征，加大娛樂、文化休閑的功能，讓人們找到消費的樂趣。區(qū)域競爭研究分析中心組團主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，通過廣佛地鐵、一環(huán)快速路有機連接，遠期規(guī)劃增加陳村商圈，分別是三核一帶和四核一帶結構的商業(yè)中心區(qū)。中心組團主商業(yè)中心應與歷史傳統(tǒng)、現(xiàn)代新區(qū)、自然景觀有機統(tǒng)一，和諧開展，成為城市商業(yè)形象的代表和城市開展的窗口，成為廣佛都市圈中有文化底蘊、效勞特色和連通優(yōu)勢的商業(yè)中心，成為輻射港澳及海外的觀光商業(yè)區(qū)，在佛山商業(yè)開展中，發(fā)揮核心和帶動作用。祖廟商圈區(qū)域該商圈以祖廟路、福賢路、升平路、錦華路、松風路為主體，結合歷史文化、民俗工藝、酒店效勞、休閑娛樂和汾江河兩岸自然景觀等優(yōu)勢資源的綜合開發(fā)，開展時尚、休閑、觀光、傳統(tǒng)特色商業(yè)和主題商業(yè)街，加強多元消費效勞的組合效應；改造街區(qū)商業(yè)環(huán)境、網點結構與效勞環(huán)境，調整業(yè)態(tài)結構，發(fā)揮大型商業(yè)網點的帶動作用；配套休憩和停車設施，打造泛珠三角地區(qū)的商業(yè)名街。目前該區(qū)域為佛山地區(qū)最成熟的商業(yè)區(qū)，區(qū)域內有東方廣場、興華商場、百華廣場等高檔商業(yè)設施，其輻射的范圍為整個大佛山地區(qū)，商業(yè)氣氛好。其缺點是地處舊城區(qū)，形象較舊，同時交通和停車問題較嚴重。桂城商圈區(qū)域：東起平一路，西至南海大道，南起南新一路，北至海八路。該商圈以南海廣場、城市廣場和深國投商業(yè)中心為根底，實行空間適度擴展和功能積極擴展，開展配套效勞網點，開發(fā)效勞、娛樂、文化消費領域；與千燈湖公園周邊建設相配套，適度設置便利店、超市和餐飲、娛樂類網點，構建環(huán)境優(yōu)美、生活便利的居住區(qū)。該區(qū)域目前經營較好的為南海廣場及其周邊的商業(yè)，商氣氛較好，主要以桂城及南海的消費者為主，而其他的商業(yè)設施經營缺乏特色，較為慘談。隨著桂城區(qū)城市向東和向北開展，居住人口不斷增加，其商業(yè)環(huán)境將不斷得到改善。但其商業(yè)的輻射范圍主要以桂城及南海周邊的消費者為主。季華商業(yè)帶區(qū)域：沿季華路兩側開展，向東延伸至桂瀾路，向西延伸至南莊。該商業(yè)帶實施分路段開展，西段〔佛山大道以西〕以中國陶瓷城為主開展陶瓷交易、展示類網點；中段〔汾江路至大福路〕結合季華園、文華公園、亞洲藝術公園等景觀節(jié)點，開展購物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店等集約型、規(guī)模型商業(yè)設施，打造現(xiàn)代商業(yè)；東段〔文華路以東〕依托一環(huán)快速路、東平水道沿岸開發(fā)建設，整合半月島等旅游資源，優(yōu)先開展購物中心、特色餐飲、星級賓館及休閑娛樂網點，適度開展綜合超市、便利店、生活效勞網點等社區(qū)商業(yè)設施，滿足旅游度假人口和本地人口的消費需求。配套建設架空步行天橋、過街隧道等立體化步道系統(tǒng)和停車設施。目前該區(qū)域城市道路改造已根本完成，已有東建世紀廣場、順聯(lián)國際購物中心等商業(yè)設施，但原商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經營的檔次較為雜亂，難在形成良好的商業(yè)氣氛，目前商業(yè)的經營狀況并不樂觀。陳村區(qū)域：位于廣州南站周邊區(qū)域。該商圈考慮到廣州南站建成后可能形成的本地人口和流動人口的消費需求，實行分步驟開展，優(yōu)先設置效勞本地人口的便利店、超市和其他生活效勞網點，適度開展社區(qū)型購物中心，實現(xiàn)“一站式〞效勞；面向流動人口設置餐飲、購物與休閑網點。目前該區(qū)域已開業(yè)的主要有順德廣場，其主要的消費群為陳村鎮(zhèn)周邊的居民，輻射的范圍較小。在廣州新客運站投入使用后，其消費群體僅是以本地人口和客運站帶來的流動人口為主，輻射范圍有限。東平河區(qū)域：在?佛山市城市商業(yè)網點規(guī)劃〔2006-2021〕?中，工程所地區(qū)域規(guī)劃為東平河商圈，由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，是“一河兩岸〞新城區(qū)的新興商業(yè)區(qū)。該商圈依托東平水道實行功能分區(qū)開展，水道南片為商務主導型商業(yè)區(qū)；水道北片為商業(yè)主導型商業(yè)區(qū)，依托廣佛地鐵實行與廣州商品市場的互補式開展，優(yōu)先設置品牌折扣店、工廠直銷中心、休閑娛樂網點和主題商業(yè)街，設置滿足居民日常消費需求的其他商業(yè)網點。目前東平河商圈正處于起步階段，工程所在的東平河南片規(guī)劃為中心組團的商務中心區(qū)、文化體育中心，城市道路及公建配套設施的規(guī)劃建設標準較高，未來周邊將開展成為大型的高檔居住區(qū)域，具有良好的硬件設施和開展前景，有時機開展成為新的城市商業(yè)中心。工程商圈研究分析現(xiàn)有商圈情況分析目前中心組團已形成的祖廟商圈、桂城商圈、季華商業(yè)帶中，以祖廟商圈的商業(yè)氣氛最好，其輻射的范圍為整個大佛山。但其地處舊城區(qū)，形象較舊，同時交通和停車問題較嚴重，難以形成高檔的商業(yè)氣氛，吸引和留住高檔的消費群體，同時經營缺乏特色。各組團商圈中較成熟的為順德大良商圈，其中以華蓋路步行街、清渾路商業(yè)街為主，華蓋路步行街是目前佛山地區(qū)商業(yè)氣氛最好的步行街。但大良商圈主要輻射的范圍以順德大良周邊區(qū)域為主，經營以中檔時尚消費品為主。工程商圈研究分析本工程區(qū)域在?佛山市城市商業(yè)網點規(guī)劃〔2006-2021〕?中，屬規(guī)劃東東平河商圈，但工程所處的中心組團的中心區(qū)位，高標準的規(guī)劃設計及公建配套設施，將開展成為未來的城市中心，及城市交通樞紐，將極有可能開展成為新的城市商業(yè)中心，類似于廣州天河體育中心及天河城商圈。工程具有近100萬平方米的規(guī)模，同時有體育中心、佛山公園、濱河公園、超五星級酒店、中心商務區(qū)等大型配套，極有時機營造出特色消費商業(yè)和高檔商業(yè)，同時工程規(guī)劃為城市交通樞紐，道路交通條件好，較適合高端消費群體自駕車的消費習慣。綜上分析，本工程輻射的商圈范圍應不局限于中心組團，而是大佛山的中高端消費群體，甚至是珠三角地區(qū)的特色消費群體。案例分析廣州天河體育中心——珠江新城開展借鑒與本工程開展較類似的城市中心區(qū)域為廣州天河體育中心——珠江新城區(qū)域，區(qū)位均處于城市中心軸線上，在新開發(fā)城區(qū)開展的中心商務區(qū)和商業(yè)區(qū)，都有因省運會修建的大型體育配套設施。1986年，天河體育中心借廣東省六運會的契機，在天河區(qū)的新城區(qū)進行建設，當時僅建有體育中心和六運村宿舍，周邊為待開發(fā)的土地。至1996年，體育中心周邊，天河北路開展成為廣州最大的商務辦公區(qū)，天河路開展成為廣州市組商業(yè)中心，同時成為房地產價值最高的區(qū)域，并成為城市交通的中心樞紐。到2006年，天河體育中心區(qū)域成為廣州最成熟的商務商業(yè)中心區(qū)，亦是華南地區(qū)最成熟的商務商業(yè)中心區(qū)。成為一個輻射泛珠三角區(qū)域的商業(yè)中心，擁有廣州天河城、正佳廣場、購書中心、太古匯廣場等大型商業(yè)設施，天河城成為全中國最成功的購物中心，整個商圈擁有良好的商業(yè)氣氛。同時，天河體育中心也成為城市的中心交通樞紐，目前有近60條公交路線經過，兩條地鐵線，周邊有五個地鐵站，規(guī)劃中還有珠江新城的輕軌。1993年，市政府批準實施?廣州市新城市中心—珠江新城綜合規(guī)劃方案?，對珠江新城建設實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。2005年廣州市城市規(guī)劃中將位于天河分區(qū)西部的以珠江新城和天河體育中心周邊商務辦公區(qū)為核心的廣州中央商務區(qū)確定為廣州未來新城市中心區(qū)的核心，珠江新城規(guī)劃用地面積6.6平方公里。而到了1999年，珠江新城開發(fā)進入第七年，開發(fā)面臨困難。政府累計投入了45億元的資金進行開發(fā)，新城還只是一個地圖上的概念，除居住用地正在積極開發(fā)外，只有假設干政府辦公機構遷入，尚無一家真正的商務辦公建筑完成。局部土地用于美居中心、餐飲等臨建租賃。政府也于2000年對珠江新城規(guī)劃建設進行檢討。珠江新城原規(guī)劃中新建商務辦公面積為655萬平方米，而到1999年底，廣州寫字樓空置率高達30%，全市辦公設施過剩，存在大量積壓難以消化。商務辦公規(guī)劃的規(guī)模過大。同時在土地供給管理上失控，閑置土地量大。在珠江新城中保存了原有的三個舊村，同時土地出讓上存在供給雙軌制，村鎮(zhèn)控制的土地與開發(fā)中心的土地競爭。在新城規(guī)劃檢討中調整了村留用地的規(guī)模。同時，原規(guī)劃設置在珠江新城的會展中心改到琶洲地區(qū)，原設置在珠江新城的外事外貿區(qū)也搬到了赤崗地區(qū)，珠江新城缺乏大型的公建配套來帶動區(qū)域的開展。在道路的規(guī)劃建設上，原方案的幾個城市道路出口遲遲未能實施，軌道交通建設滯后，導致珠江新城的交通配套未得到完善，居住人口較少，也制約了新城區(qū)的開展。珠江新城1993年地價為3200-3500元/平方米，到1996年降到2800元/平方米，開發(fā)商對價格持調低的觀望態(tài)度，拖欠地價。到1999年底，政府出讓的土地出讓金總額為98億元，但實際回收僅29億元，并未到達當初出讓土地回收資金進行城市建設和地鐵建設的目標。跑馬場冼村跑馬場冼村綜合多層商住區(qū)商住區(qū)珠江公園獵德村市場海心沙公園文化中心區(qū)商貿中心區(qū)金融中心區(qū)高級住宅區(qū)信息中心區(qū)高層公寓區(qū)管理中心區(qū)金融中心區(qū)商貿中心區(qū)文化中心區(qū)冼村商住區(qū)獵德村市場海心沙公園綜合多層商住區(qū)珠江公園高級住宅區(qū)跑馬場到2003年，政府再度調低地價至2380元/平方米。廣州房地產市場形勢開始轉好，到2003年底，住宅用地全部出讓完畢。商業(yè)用地的價格也開始上升，并在2004年開始持續(xù)上升。2004年后，隨著宏觀經濟形勢的轉好，廣州房地產市場升溫。同時政府在吸引投資方面進行政策傾斜，吸引金融機構進駐和打造總部經濟，同時加快了各項公建配套的建設。啟動了廣州大劇院、博物館、少年宮、婦幼中心等公共設施建設，加快了地鐵三號線和五號線的建設。珠江新城成為各大投資商的投資熱土?？山梃b經驗中央商務區(qū)開發(fā)土地出讓的順序為住宅、辦公、酒店、商業(yè)，有人氣聚集后才能開展商業(yè)；商務區(qū)商務辦公規(guī)模過大，在規(guī)劃實施時有較大難度，商業(yè)、辦公和居住的比例必須協(xié)調；城市交通配套對區(qū)域的開展影響較大，設置城市交通中心樞紐將大大帶動區(qū)域的商業(yè)開展；人口是支撐商業(yè)經營的根底，天河體育中心周邊高密度的居住人口和商務人流促進了商圈的開展；在新開發(fā)區(qū)域，商業(yè)地塊的招商經營可考慮采用屢次招商、土地屢次開發(fā)的做法，先以臨建進行招商經營，營造商業(yè)氣氛，解決遠期規(guī)劃與近期市場需求的矛盾。市場分析小結大型商業(yè)物業(yè)同質化競爭劇烈，經營缺乏特色，須進行差異化定位和經營；特色商業(yè)步行街具有一定的市場開展?jié)摿?；辦公物業(yè)市場需求較小，開展前景不樂觀，應減少商務辦公物業(yè)的規(guī)模；住宅物業(yè)市場需求旺盛，量價不斷攀升，具有較大的開展?jié)摿?；高端酒店物業(yè)存在一定的市場空白點，具有較好的開展空間；會展物業(yè)地域性特征明顯，同時受廣州會展業(yè)的影響，不適合大開展；佛山消費者具有地域性消費、假日消費、及高端消費力外逃的特征；工程所在的新城區(qū)域與祖廟路、桂城、季華路等區(qū)域比擬，具有城市形象好、配套標準高及擁有大型公共設施和良好開展前景的優(yōu)勢，但有區(qū)域成熟程度不高，周邊居住人口少的劣勢；本工程輻射的商圈范圍應不局限于中心組團，而是大佛山的中高端消費群體，甚至是珠三角地區(qū)的特色消費群體。城市競爭力分析城市競爭力情況佛山的歷史積累、地理優(yōu)勢、準確的開展策略造就了城市競爭力大幅提升的嬌人成績。佛山是中國廣東省主要城市，位于廣東省中南部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，毗鄰港澳，地理位置十分優(yōu)越。氣候溫和，雨量充足，年平均氣溫22.1°C，經濟開展快、經濟總量大、綜合實力強，商業(yè)開展歷史源遠流長，有著“廣紗中心〞、“南國陶都〞的美譽。佛山是目前中國也是世界大型的制造業(yè)基地之一，家電產量占全國的15%，微波爐產量居全國第一；照相機年產量達1500萬臺，占全球產量的15%；建筑陶瓷年產15億平方米，占全國總產量的32%；鋁合金、不銹鋼建材占全國的40%。在傳統(tǒng)產業(yè)高速開展的同時，佛山的高新技術產業(yè)迅速成長。初步形成以電子信息、數(shù)碼光學、環(huán)保家電、生物工程、新材料等行業(yè)為主導的高新技術產業(yè)群。2002年度中國城市競爭力排名中，佛山居第２４位，在2003年度排名中佛山大幅躍升至第１５位。2004年綜合競爭力在全國排名從第１５位上升至第１１位。文化競爭力、制度競爭力、政府管理競爭力、企業(yè)管理競爭力、開放競爭力和資本競爭力位居全國前列，產業(yè)集群是城市經濟增長的源泉，佛山是中國產業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產業(yè)集群基地之一。專家們預測，“十一五〞期間，佛山的城市增長競爭力〔指城市競爭力相對自身提高的速度〕有望大幅提高。佛山的開放競爭力和資本競爭力也較強，分別列第１０位和第１１位，其資本獲得便利性列全部城市之首，而經濟區(qū)域化程度列第５位，這都是很突出的優(yōu)勢。在對我國４７個城市５０多個產業(yè)的產業(yè)集群競爭力進行計量分析的根底上，佛山是中國產業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產業(yè)集群基地之一。在效勞業(yè)方面，佛山的教育產業(yè)，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，金融業(yè)，信息傳輸、計算機效勞和軟件業(yè)具有產業(yè)集群競爭優(yōu)勢。2006年?城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告No.4?首次將香港、澳門和臺灣地區(qū)的9個城市同時參加到研究體系中；在最具綜合競爭力前60名城市的8個分項競爭力進行計量和分析，佛山在企業(yè)本體競爭力、公共部門競爭力、創(chuàng)新環(huán)境競爭力三工程中均榜上有名。國際企業(yè)及品牌進駐情況根據佛山的區(qū)域優(yōu)勢和產業(yè)特征，佛山重點引進和開展汽車零配件、裝備制造、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等產業(yè)。特別是汽車零配件產業(yè)開展前景廣闊。豐田、日產、本田三大日本汽車企業(yè)落戶廣州，預計未來幾年汽車年產量到達100萬臺。佛山緊鄰廣州，交通便捷，與廣州三大整車生產基地均在1小時車程范圍內，是投資汽車零配件產業(yè)的首選之地。日本豐田通商、豐田合成、豐田工機、愛信精機、光洋六和、愛三、本田阿塞斯克、日本制動器、豐技研等一批日本專業(yè)汽車部件企業(yè)已在佛山投資汽車零配件企業(yè)。世界500強中的美國杜邦、泰科，科勒，加拿大北電，德國西門子、博世、克虜伯、赫司特，法國阿塞洛、道達爾，荷蘭殼牌，日本豐田、愛信精機、松下、東芝、三洋、住友、本田、伊藤忠、雙日、日立、三菱商事、韓國三星、浦項等29家企業(yè)在佛山市投資了44個工程。還有法國湯姆遜，瑞典利樂，意大利比亞喬，美國雅來、美泰、PGI，日本帝人、騰龍、光洋六和、愛和陶、大冢，臺灣普立爾、神達，香港溢達等一大批世界著名公司來佛山投資。法國湯姆遜、德國歐司朗、日本騰龍和臺灣普立爾等公司先后在佛山設立產品技術研發(fā)中心。目前在商業(yè)零售界已進駐佛山的跨國企業(yè)品牌有沃爾瑪、吉之島、易初蓮花、家樂福等企業(yè)，隨著經濟的開展，將會有越來越多的商業(yè)巨頭進入佛山。國際化都市的打造地理位置獨特佛山與中國南部的政治、經濟、文化中心廣州同處于珠江三角洲中部，廣州、佛山共同組成繁榮的廣佛都市圈。廣佛兩市地域相連，根底設施銜接配套，共同構建了四通八達的現(xiàn)代化立體交通網絡。佛山市中心區(qū)距廣州三大交通樞紐〔廣州新白云機場、廣州南沙港、廣州火車站〕車程均在1小時之內。其中，廣州新白云機場是中國最現(xiàn)代化的大型國際機場，每天有航班往返日本、美國、歐洲等世界各地。佛山到廣州國際機場有高速公路連接，只需35分鐘車程。佛山市順德區(qū)緊鄰到華南地區(qū)最大的貨運海港和物流中心南沙港僅需30分鐘車程。中國首個城市之間的城際軌道交通工程廣佛地鐵已開始開工，預計2021年建成通車后，從廣州市中心到佛山市中心區(qū)只需40分鐘。工業(yè)根底雄厚佛山具有雄厚的工業(yè)根底。2005年工業(yè)總產值達5464.05億元〔677.7億美元〕，比上年增長24.9%。佛山業(yè)已形成十大優(yōu)勢行業(yè)為主體的開展格局。佛山產業(yè)體系配套完善，形成了大批上下游集群產業(yè)，具有很強的配套能力。同時，佛山是中國鋼材、鋁合金及塑料產品主要的生產和貿易基地，原材料的供給極具本錢優(yōu)勢。根底設施完善1、交通便捷。佛山已形成了完善的水、陸、空的立體交通網絡。佛山投入360億元建造“五縱九橫兩環(huán)〞交通網絡工程正全面鋪開，由5條縱貫南北、９條橫貫東西和2個環(huán)形的主干線公路，將全市各區(qū)連成一體。2、能源供給穩(wěn)定。佛山是中國電力供給比擬穩(wěn)定的地區(qū)之一。全市電力總裝機容量達243.15萬千瓦。規(guī)劃建設佛山天然氣網絡〔LNG〕工程，2005年接通從深圳登陸的天然氣。2021年全市各區(qū)全部開通天然氣管道網絡。3、通信興旺。佛山信息化綜合指數(shù)到達78%，居全國領先水平。在未來3年內，將投入135億元進一步完善信息網絡根底設施建設，網絡系統(tǒng)和計算機信息處理的智能化水平。生活環(huán)境舒適佛山環(huán)境優(yōu)美、效勞設施完善。佛山擁有佛山祖廟等佛山八景、李小龍故居等豐富的旅游資源和70家星級酒店，8家高爾夫球場。保齡球館、健身中心等設備齊全的康樂場所遍布全市。為外來投資者營造高質量的生活環(huán)境。

高標準的新城區(qū)規(guī)劃建設同時，為配合大佛山的建設，佛山市規(guī)劃了中心組團43平方公里的新城區(qū)，借鑒了國際和國內其他城市的先進經驗，在路網建設、生態(tài)建設和開展規(guī)劃上給將來的開展提供了廣闊的空間。新城區(qū)的規(guī)劃堅持以環(huán)境優(yōu)先、以人為本，優(yōu)化人居生態(tài)環(huán)境空間，尤為突出新城區(qū)的生態(tài)建設，以提升整個城市的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境，提高整個城市的開展水平。中心組團新城區(qū)的功能定位為佛山市商貿金融、文化體育、休閑娛樂和信息效勞中心。通過建設一河兩岸的新城區(qū)，展示現(xiàn)代化大城市的嶄新形象。工程區(qū)塊定位工程SWOT分析工程優(yōu)勢地處中心組團新城區(qū)核心區(qū)位，位于規(guī)劃的商務中心區(qū)及文化體育中心區(qū)；周邊已建成世紀蓮體育中心、佛山公園、濱河公園、新聞中心等大型配套設施；道路規(guī)劃標準較高，規(guī)劃中有地鐵等交通網絡，將成為未來城市交通樞紐之一；具有良好的城市形象和景觀資源；可整合大量的政府資源；大佛山整合開展的時機。工程劣勢工程所處區(qū)域目前區(qū)域成熟程度不高，缺乏周邊居住人口的消費支持；區(qū)域公共交通配套有待完善；區(qū)域的商務辦公環(huán)境尚未真正形成；地塊西南角有原村落待拆遷，影響景觀及開發(fā)進度。工程時機大佛山規(guī)劃、新城區(qū)建設加速將加快人口的聚集，為工程帶來更多的消費人群；佛山一環(huán)通車、廣佛地鐵及佛山近期軌道交通建設、廣州新客站的建設將大擴展工程輻射范圍，為工程商業(yè)開展帶來商機；本地中高檔消費市場及特色消費存在需求缺口，存在一定的市場時機；新城區(qū)高標準規(guī)劃建設及啟動區(qū)快速開發(fā)的時機；工程30萬平方米的占地，近100萬平方米建筑面積的規(guī)模，為工程營造一個新的商業(yè)中心創(chuàng)造了時機。工程威脅工程面臨祖廟商圈、季華路商圈、桂城商圈的劇烈競爭，周邊商業(yè)競爭對手眾多且定位各具特點，要贏得市場必須突圍而出。工程競爭策略結合以上SWOT的分析，本工程的開發(fā)定位上應采取差異化競爭策略，發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，搶占時機，轉化威脅。具體可采用聚人氣、加動力、呈特色、創(chuàng)高端、分階段實施等措施：聚人氣：利用體育中心、佛山公園、濱河公園來積聚人氣，吸引消費，可將佛山公園改建為家庭娛樂公園，將濱河公園建成游樂場。調整周邊用地規(guī)劃，增加居住用地及加大容積率，增加居住人口。加動力：充分整合政府資源，提高區(qū)域形象和完善公共配套；加快行政辦公區(qū)的建設，將市政府及是要的職能部門搬遷到新城區(qū)；在新城區(qū)打造城市交通中心樞紐，將地鐵換乘中心設置于此。呈特色：建筑風格以及裝修能充分體系工程的特色經營理念，實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢；迎合本地的需求空缺，實現(xiàn)特色商業(yè)模式，引入特色的商業(yè)，成為佛山商業(yè)的一大亮點以及商業(yè)旗幟。創(chuàng)高端：針對佛山地區(qū)的中高端消費群體，營造良好的休閑、娛樂、購物環(huán)境，打造一個輻射整個大佛山的新城商業(yè)中心。分階段實施：針對新城區(qū)人口較少，商業(yè)氣氛缺乏，局部土地采用分階段招商方式實施，先以臨時建筑形式進行招商經營，時機成熟時再按永久建筑實施。如廣州珠江新城的美居中心、汽車城、餐飲街等。工程籌劃定位結合工程的SWOT分析，及開展策略，在工程的開發(fā)定位上應站在廣佛都市