店面選址日常管理制度總則一、目的為規(guī)范公司店面選址的日常管理工作，提高店面選址的效率和準(zhǔn)確性，確保公司店面的合理布局和持續(xù)發(fā)展，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司所有店面的選址工作，包括新開店面的選址和現(xiàn)有店面的調(diào)整選址。三、管理職責(zé)1.人事總監(jiān)：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌公司店面選址的日常管理工作，制定選址策略和標(biāo)準(zhǔn)，組織實(shí)施選址調(diào)研和評(píng)估，審批選址方案和合同。2.選址團(tuán)隊(duì)：負(fù)責(zé)具體執(zhí)行店面選址的各項(xiàng)工作，包括市場(chǎng)調(diào)研、商圈分析、店鋪評(píng)估、合同談判等。3.相關(guān)部門：財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供選址所需的財(cái)務(wù)預(yù)算和資金支持；法務(wù)部負(fù)責(zé)審核選址合同的合法性和合規(guī)性；運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)配合選址團(tuán)隊(duì)進(jìn)行店面的裝修和開業(yè)籌備工作。四、選址原則1.市場(chǎng)需求原則：選擇市場(chǎng)需求旺盛、消費(fèi)潛力大的區(qū)域，以確保店面的經(jīng)營(yíng)效益。2.交通便利原則：選擇交通便利、人流量大的位置，以方便顧客的到達(dá)和購物。3.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)原則：選擇競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小、具有差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，以提高店面的競(jìng)爭(zhēng)力。4.成本效益原則：在滿足市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的前提下，選擇成本效益最優(yōu)的位置，以降低店面的運(yùn)營(yíng)成本。五、選址流程1.需求提出：各部門根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)需求，提出店面選址的需求，并填寫《店面選址需求申請(qǐng)表》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后提交給人事總監(jiān)。2.選址調(diào)研：人事總監(jiān)根據(jù)《店面選址需求申請(qǐng)表》，組織選址團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和商圈分析，收集相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，包括人口密度、消費(fèi)水平、交通狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。3.店鋪評(píng)估：選址團(tuán)隊(duì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和商圈分析的結(jié)果，對(duì)潛在的店面進(jìn)行評(píng)估，包括店鋪面積、租金價(jià)格、裝修條件、周邊環(huán)境等，填寫《店面評(píng)估報(bào)告》，并提交給人事總監(jiān)。4.方案審批：人事總監(jiān)根據(jù)《店面評(píng)估報(bào)告》，組織相關(guān)部門進(jìn)行方案審批，包括財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、運(yùn)營(yíng)部等，審批通過后，確定最終的選址方案。5.合同談判：人事總監(jiān)組織選址團(tuán)隊(duì)與房東進(jìn)行合同談判，協(xié)商租金價(jià)格、租賃期限、裝修條款等事宜，簽訂《店面租賃合同》。6.開業(yè)籌備：運(yùn)營(yíng)部根據(jù)《店面租賃合同》，負(fù)責(zé)店面的裝修和開業(yè)籌備工作，確保店面按時(shí)開業(yè)。店面選址的市場(chǎng)調(diào)研與商圈分析一、市場(chǎng)調(diào)研1.調(diào)研目的通過市場(chǎng)調(diào)研，了解目標(biāo)市場(chǎng)的需求狀況、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、消費(fèi)者行為等信息，為店面選址提供依據(jù)。2.調(diào)研內(nèi)容（1）人口統(tǒng)計(jì)信息：包括人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、性別比例、家庭收入等。（2）消費(fèi)需求信息：包括消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等。（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息：包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量、位置、經(jīng)營(yíng)狀況、產(chǎn)品特色等。（4）市場(chǎng)趨勢(shì)信息：包括市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、行業(yè)動(dòng)態(tài)、政策法規(guī)等。3.調(diào)研方法（1）問卷調(diào)查：通過發(fā)放問卷的方式，收集消費(fèi)者的意見和需求。（2）訪談?wù){(diào)查：通過與消費(fèi)者、商家、專家等進(jìn)行訪談，了解市場(chǎng)情況和行業(yè)信息。（3）實(shí)地觀察：通過實(shí)地觀察目標(biāo)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍、人流量、交通狀況等，獲取直觀的市場(chǎng)信息。（4）數(shù)據(jù)分析：通過收集和分析相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)、商業(yè)數(shù)據(jù)庫等，了解市場(chǎng)的宏觀情況。二、商圈分析1.商圈定義商圈是指以店面為中心，能夠吸引顧客前來購物、消費(fèi)的區(qū)域范圍。2.商圈分類（1）核心商圈：是指距離店面最近、顧客密度最高、消費(fèi)能力最強(qiáng)的區(qū)域，通常半徑在12公里以內(nèi)。（2）次級(jí)商圈：是指距離店面較遠(yuǎn)、顧客密度較低、消費(fèi)能力較弱的區(qū)域，通常半徑在25公里以內(nèi)。（3）邊緣商圈：是指距離店面更遠(yuǎn)、顧客密度非常低、消費(fèi)能力較弱的區(qū)域，通常半徑在5公里以外。3.商圈分析內(nèi)容（1）商圈規(guī)模：包括商圈的面積、人口數(shù)量、消費(fèi)能力等。（2）商圈人口特征：包括商圈內(nèi)的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、性別比例、家庭收入等。（3）商圈商業(yè)氛圍：包括商圈內(nèi)的商業(yè)店鋪數(shù)量、類型、經(jīng)營(yíng)狀況等。（4）商圈交通狀況：包括商圈內(nèi)的交通便利性、公共交通設(shè)施等。（5）商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：包括商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量、位置、經(jīng)營(yíng)狀況、產(chǎn)品特色等。4.商圈分析方法（1）商圈地圖繪制：通過繪制商圈地圖，直觀地展示商圈的范圍、商業(yè)店鋪分布等信息。（2）商圈數(shù)據(jù)分析：通過收集和分析相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)、商業(yè)數(shù)據(jù)庫等，了解商圈的規(guī)模、人口特征、商業(yè)氛圍等信息。（3）實(shí)地考察：通過實(shí)地考察商圈內(nèi)的商業(yè)店鋪、交通狀況等，獲取直觀的市場(chǎng)信息。（4）問卷調(diào)查：通過發(fā)放問卷的方式，收集消費(fèi)者對(duì)商圈的意見和需求。店面評(píng)估與合同談判一、店面評(píng)估1.評(píng)估內(nèi)容（1）店鋪位置：包括店鋪的地理位置、周邊環(huán)境、交通狀況等。（2）店鋪面積：包括店鋪的建筑面積、使用面積、層高、柱距等。（3）店鋪?zhàn)饨穑喊ㄗ饨饍r(jià)格、租金支付方式、租金遞增方式等。（4）店鋪裝修：包括店鋪的裝修條件、裝修風(fēng)格、裝修成本等。（5）店鋪配套設(shè)施：包括店鋪的水電供應(yīng)、空調(diào)設(shè)備、消防設(shè)施等。2.評(píng)估方法（1）實(shí)地考察：通過實(shí)地考察店鋪的位置、面積、裝修等情況，獲取直觀的評(píng)估信息。（2）數(shù)據(jù)分析：通過收集和分析相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、租金價(jià)格指數(shù)等，了解店鋪的市場(chǎng)價(jià)值和租金水平。（3）專家評(píng)估：邀請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估師、商業(yè)顧問等對(duì)店鋪進(jìn)行評(píng)估，提供專業(yè)的意見和建議。二、合同談判1.談判內(nèi)容（1）租金價(jià)格：根據(jù)店鋪的評(píng)估結(jié)果和市場(chǎng)行情，與房東協(xié)商租金價(jià)格，爭(zhēng)取最優(yōu)惠的租金條件。（2）租賃期限：根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和店面的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，與房東協(xié)商租賃期限，一般為35年。（3）裝修條款：包括店鋪的裝修時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修費(fèi)用承擔(dān)等條款，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。（4）免租期：根據(jù)店鋪的裝修時(shí)間和開業(yè)籌備時(shí)間，與房東協(xié)商免租期，減輕公司的運(yùn)營(yíng)成本。（5）違約責(zé)任：明確雙方在合同履行過程中的違約責(zé)任，保障公司的合法權(quán)益。2.談判技巧（1）充分準(zhǔn)備：在合同談判前，要充分了解店鋪的市場(chǎng)價(jià)值和租金水平，制定合理的談判策略和方案。（2）靈活應(yīng)變：在合同談判過程中，要根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)變，善于把握談判的節(jié)奏和主動(dòng)權(quán)。（3）注重細(xì)節(jié)：在合同談判中，要注重細(xì)節(jié)，對(duì)合同條款進(jìn)行逐條推敲和協(xié)商，確保合同的合法性和合規(guī)性。（4）保持溝